連云港康橋半島市場策劃報告定稿

前言承蒙信任，貴司所屬康橋半島項目準(zhǔn)備年終動工，年后推盤，高速度、快節(jié)奏運作該項目。針對本項目的現(xiàn)狀，我司準(zhǔn)備了大量人手進(jìn)行前期的市場研究和項目研究，通過我司本項目組成員共同努力，現(xiàn)謹(jǐn)向貴司敬呈《康橋半島市場策劃報告》，敬請貴司詳閱，以供項目發(fā)展決策之參考。本報告將運用國中機構(gòu)的專業(yè)技能、市場經(jīng)驗和科學(xué)方法，從宏觀因素、市場因素、地塊戰(zhàn)略和開發(fā)商的發(fā)展需求四個基本面，對項目整體進(jìn)行研究分析，從而擬定一個科學(xué)的、最貼近市場動態(tài)的項目策劃方案。上海國中機構(gòu)2023年11月30日目錄TOC\h\z\t"小標(biāo)題,2,樣式1,1,樣式4,3"【壹】背景篇 3一、項目基本資料 3二、開發(fā)商背景 4三、項目初步研判 4【貳】分析篇 6第一章宏觀環(huán)境及外部影響因素 6一、連云港市基礎(chǔ)環(huán)境分析 6二、宏觀經(jīng)濟(jì)運營狀況 10三、東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 12四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展分析 16五、行業(yè)政策對區(qū)域房地產(chǎn)影響分析 17第二章房地產(chǎn)市場總體供需分析 20一、土地市場分析 20二、房地產(chǎn)二級市場分析 21三、房地產(chǎn)三級市場分析 30第三章類比競爭物業(yè)調(diào)研分析 31一、重點樓盤厘定 31二、類比物業(yè)個案研究 32三、綜合評判 39第四章區(qū)域客群結(jié)構(gòu)分析 43一、類比項目客群研究 43二、客群層次劃分及需求細(xì)分 44第五章地塊條件研究 46一、項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 46二、項目地塊條件 46三、地塊評述 48【叁】定位篇 49一、項目SWOT分析 49二、項目綜合評價及項目發(fā)展策略 50三、項目市場定位 51四、開發(fā)模式建議 53【壹】背景篇一、項目基本資料康橋半島位于連云港東部城區(qū)，與開發(fā)區(qū)行政中心相連，開發(fā)區(qū)入口道路東側(cè)黃河路北側(cè),交通極為便利，區(qū)內(nèi)有引水河，排淡河穿過并與運鹽河為界，基地被河流劃分為三個部分，即北三角形地塊，中部矩形地塊，及東部三角形地塊。地塊東側(cè)為城市公園，三條河流河水清澈飽滿,自然條件得天獨厚。項目總占總占地面積96437平方米，容積率1.93，總建筑面積210006平方米，高層132490平方米，占住宅面積81.6％，多層29884平方米，占住宅面積18.4％?？傆嬜≌瑧魯?shù)1617戶，車位配比達(dá)成45％。其中北部地塊和中部地塊為金盛房產(chǎn)公司所有，也本案重點考慮的地塊，這兩塊地的總建筑面積109540平方米，總戶數(shù)達(dá)成775戶，其中有112戶的公寓，車位配比為50％。該項目在設(shè)計上充足考慮三條河的水岸特點和遠(yuǎn)山，將項目設(shè)計成多高層混合型崇高住宅，以現(xiàn)代簡潔的風(fēng)格特性，體現(xiàn)出低密度、高綠化率，遠(yuǎn)山綠水的高檔生態(tài)的社區(qū)。二、開發(fā)商背景本案分別由連云港市金盛房地產(chǎn)開發(fā)公司和興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司取得，三塊地緊密相連，唇齒相依，合則俱榮，分則兩傷。為更大限度的挖掘地塊價值，三塊地進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)計，行成一個整體。其中金盛房開公司，通過這些年的努力，在房地產(chǎn)界已經(jīng)具有了較強的實力，特別在施工建筑和產(chǎn)品質(zhì)量上更是見長，其中在新浦區(qū)的金盛花園已經(jīng)在連云港市名中獲得好評，該項目已近尾聲，銷售業(yè)績斐然。金盛房開作為一家具有實力，不斷成長的公司，康橋半島項目的運作將使其更上一個臺階。三、項目初步研判現(xiàn)狀：項目由兩家開發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃，但分別開發(fā)銷售。思考：設(shè)計上的統(tǒng)一，使得項目的規(guī)模競爭力大大提高，但營銷上的分歧又將分化各自的實力，因此在營銷策略上項目必須考慮統(tǒng)一，在分期開發(fā)的策略上應(yīng)當(dāng)保持互相的差異性，盡量避免同盤競爭?，F(xiàn)狀：項目設(shè)計已現(xiàn)代風(fēng)格主導(dǎo)，依山傍水,高層占據(jù)供應(yīng)主流。思考：周邊現(xiàn)有競爭樓盤久和國際，以國際化大盤路線，獲得非常好的銷售業(yè)績，如何與競爭市場走差異化的路線，最大限度提高自身價值，消除高層抗行，尤為關(guān)鍵?，F(xiàn)狀：本案位于東部發(fā)展規(guī)劃核心區(qū)域，而連云港市東部發(fā)展規(guī)劃也已經(jīng)初具雛形。思考：如何順應(yīng)東部開發(fā)節(jié)奏，充足運用東部發(fā)展趨勢，是本案定位和推廣的重點?，F(xiàn)狀：本案位于高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊靠新港城大道。思考：在項目的包裝上，必須考慮和目的群體特性相銜接，滿足目的群體的物質(zhì)需求和精神需求?，F(xiàn)狀：項目區(qū)域內(nèi)，待開發(fā)量達(dá)成100萬平方米以上。思考：久和國際已經(jīng)開盤，月亮灣、萬潤地塊等已緊隨其后，在整個板塊不斷作大的過程中，短期競爭不可避免，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險？現(xiàn)狀：地塊離虛溝約4公里，離新浦區(qū)中心約20多公里左右，距離較遠(yuǎn)，沿途尚未開發(fā)，城市配套相對缺少，特別對新浦區(qū)市民而言，心理距離非常遠(yuǎn)。思考：如何打破心理障礙，讓產(chǎn)品去說話？國中觀點：差異化策略主導(dǎo)項目營銷主方向；產(chǎn)品價值的提高和附加價值的賦予，將是本案創(chuàng)新所在。通過上述現(xiàn)狀的描述和初步思考，我們將根據(jù)房地產(chǎn)市場自身就已經(jīng)存在的共性：牢固的舞臺，來自于四大穩(wěn)固的支柱：支柱一：開發(fā)商的愿景和實力支柱二：項目資格和挖掘潛力支柱三：宏觀環(huán)境的支撐及走勢支柱四：市場變化的掌控能力下面的章節(jié)將根據(jù)項目的初步方向和問題點依次展開整個分析過程，為項目的定位提供嚴(yán)密和科學(xué)的論證?！举E】分析篇第一章宏觀環(huán)境及外部影響因素一、連云港市基礎(chǔ)環(huán)境分析城市概況連云港市位于中國萬里海疆中部，與日本、韓國隔海相望，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放城市、全國十大海港城市、中國優(yōu)秀旅游城市。市下轄四縣三區(qū)，東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)，以及國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)和云臺山風(fēng)景名勝區(qū)。總面積7500平方公里，人口470萬，其中市區(qū)人口70萬。新浦區(qū)為市政府所在地。國中觀點：本案在連云港市內(nèi)，無論從政策面，還是經(jīng)濟(jì)面都將獲得最大的支持。人口規(guī)劃依據(jù)《連云港市城市總體規(guī)劃（2023－2023年）》，城市規(guī)劃建成區(qū)實際居住人口規(guī)模到2023年控制在72萬左右，到2023年控制在100萬人左右。城市規(guī)劃建成區(qū)建設(shè)用地規(guī)模到2023年控制在86.3平方公里以內(nèi)，到2023年控制在110平方公里以內(nèi)。最新消息稱，在五年內(nèi)使連云港市的人口增長到100萬，假如按照這個數(shù)據(jù)，目前連云區(qū)人口17.6萬人，新浦區(qū)和海州區(qū)人口共計50萬人，依據(jù)城市向東發(fā)展，未來五年內(nèi)30萬的人口增量將重要集中在東部濱海新城區(qū)域，即含本案在內(nèi)的東部城區(qū)。國中觀點：未來人口的急劇增長，為本案短期集中去化提供了必要條件。地理位置連云港市，江蘇省轄地級市。位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度24分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度07分之間，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望，連云港港距日本神戶825海里，名古屋1002海里，大阪825海里，東京1174海里，橫濱1162海里，川崎1168海里，鹿兒島634海里，廣島694海里。距韓國釜山514海里，仁川383海里，木浦355海里，浦相592海里；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９.４平方公里。國中觀點：優(yōu)越的地理條件，為城市的快速繁榮提供了堅實的基礎(chǔ)。區(qū)位交通優(yōu)勢連云港市以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成。連云港是全國45個公路主樞紐和長三角地區(qū)7個國家級綜合運送樞紐之一，高速公路密度位居全國前列，公路對外交通已所有實現(xiàn)高速化，國家重點建設(shè)的同三、連霍兩條高速公路在境內(nèi)交匯。鐵路可直達(dá)全國各地和亞歐諸國；鐵路客運和貨運列車可直通北京、上海、南京、成都、武漢、寶雞等大中城市，并通過京滬線、京九線、隴海線等連接中國各地。民航機場達(dá)成國際4D級標(biāo)準(zhǔn)，開通了至北京、上海、廣州等多條航線，正準(zhǔn)備開通到香港的包機，積極開通到韓國、日本等國際航班。國中觀點：便捷的交通條件，使得蘇北領(lǐng)先定位成為也許。港口優(yōu)勢連云港港是全國十大海港之一，港口現(xiàn)有萬噸以上泊位30個，年吞吐量4000萬噸以上。連云港港是國家主樞紐港、集裝箱干線港和中西部最便捷出海港，與全球160多個國家和地區(qū)的近1000多個港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。港口資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢。其重要表現(xiàn)為兩方面：一是連云港與海州灣沿岸附近的燕尾港、海頭港、小丁港乃至石臼港等，構(gòu)成中國未來大型的港口群體，具有較強的對外貿(mào)易能力。同時，燕尾港、小丁港、海頭港３個港地勢開闊，可容納大規(guī)模的臨海工業(yè)，特別是建設(shè)大型港口電站、鋼廠、化工基地和運送機械、拆修造船及農(nóng)副產(chǎn)品加工等公司。這樣，不僅可以形成以連云港為中心的港口群體，帶動沿海工業(yè)發(fā)展，并且可以形成以連云港為中心，通聯(lián)世界的海河水陸運送體系；二是連云港擁有遼闊、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)腹地，即整個“隴海－蘭新”經(jīng)濟(jì)地帶，對中國腹地豐富的物產(chǎn)資源及廣大的消費市場有著較強的凝聚力和消化力。國中觀點：港口資源優(yōu)勢一直未能充足發(fā)揮，發(fā)展內(nèi)地經(jīng)濟(jì)，必先發(fā)展連云港的港口經(jīng)濟(jì)。城市資源優(yōu)勢岸線資源：全市海岸線長162公里，基巖海岸44公里，有9個海島?？梢越?0—30萬噸級深水碼頭，還可以建5—10萬噸級以上碼頭20個，萬噸級以上碼頭50個。土地資源：有土地1125萬畝，其中建設(shè)用地236萬畝。有尚待開發(fā)的沿海灘涂160萬畝，淺海水域400萬畝，屬于國有工業(yè)用地的沿海低產(chǎn)鹽田300平方公里。電力資源：田灣核電站是目前國內(nèi)單機容量最大的核電站，一期2臺機組將于今明兩年并網(wǎng)發(fā)電，新增發(fā)電容量212萬千瓦，所有四期工程建成后總裝機容量達(dá)成1000萬千瓦，接近“三峽”發(fā)電量。加之現(xiàn)有的火力發(fā)電100萬千瓦，以及正在爭取建設(shè)的抽水蓄能、風(fēng)力、潮汐發(fā)電等項目，這里將成為全國重要的能源生產(chǎn)基地。人力資源：全市農(nóng)村勞力167萬人，可供勞務(wù)輸出人數(shù)100萬人。有各類技術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)85個，年培訓(xùn)量9萬人。2023年高考總錄取率65.94%，位于全國前列。礦產(chǎn)資源：有40多種非金屬礦產(chǎn)資源，其中東海水晶質(zhì)量、產(chǎn)量均居全國之首，硅資源儲量達(dá)3億噸，被譽為“中國水晶之都”。農(nóng)副產(chǎn)品資源：是全國重要的糧棉油、林果茶、畜禽魚生產(chǎn)基地和全國知名的紫菜生產(chǎn)基地、河蟹育苗基地和對蝦養(yǎng)殖基地。國中觀點：城市資源及其豐富，城市發(fā)展之日可待。旅游資源優(yōu)勢連云港山海相擁，島港環(huán)抱，山在城中，城在山里，是中國優(yōu)秀旅游城市和江蘇三大旅游資源富集區(qū)之一，有風(fēng)景各異的20個景區(qū)、120多個景點。集名山(花果山)、名泉(東海溫泉)、名竹(金鑲玉竹)、名石(水晶)、名書(《西游記》、《鏡花緣》)、名井(亞洲第一鉆探深井)于一身。連云港環(huán)境空氣質(zhì)量江蘇最優(yōu)，被國家評為全國控制污染最佳城市第二名。獨特的城市風(fēng)貌和旅游景觀，造就了山、海、島、港相得益彰，水秀山明渾然一體的宜人風(fēng)光，連云港之夏、西游記文化旅游節(jié)影響不斷擴(kuò)大。國中觀點：旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在帶動相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也為連云港的房地產(chǎn)業(yè)增長了附加值和發(fā)展空間，使區(qū)域整體競爭力進(jìn)一步提高。人文歷史優(yōu)勢連云港秦設(shè)朐縣，唐建海洲，素有“東海名郡”之美譽。境內(nèi)有我國最古老的將軍崖巖畫，西漢時期的尹灣簡牘和東漢時期的摩崖造像，以及中國第一座內(nèi)外城結(jié)構(gòu)的史前城址—藤花落龍山文化遺址。吳承恩受花果山勝境啟迪寫出傳世名著《西游記》，李汝珍寓居古鎮(zhèn)板浦寫出名著《鏡花緣》。連云港還是徐福的故里，也就是在這里他率領(lǐng)500童男童女東渡日本?？鬃拥巧酵?、秦始皇兩次來巡以及陶淵明、李白、蘇東坡、石曼卿、沈括、李清照、吳承恩、李汝珍、吳敬梓、林則徐、朱自清等文人高士、詩家騷客留下諸多遺跡。國中觀點：人文優(yōu)勢和旅游資源相輔相成，使得連云港成為一個外向型城市同時，也為本案在文化的加載上提供了許多資源。二、宏觀經(jīng)濟(jì)運營狀況GDP及其增長狀況連云港市整體經(jīng)濟(jì)不斷上揚，在2023年終，GDP總值達(dá)成416.36億元，同比去年增長了13.9％，創(chuàng)歷史新高，增長比例排全省第七，但其總值排名十二，位居倒數(shù)第二名。工業(yè)總值83.7億元，倒數(shù)全省第二，不及鹽城的一半，與無錫、蘇州相比差距達(dá)成10－20倍以上。連云港市的整體經(jīng)濟(jì)開始快速增長，發(fā)力在即。國中觀點：經(jīng)濟(jì)的相對落后，對于支撐目前房價的大幅上漲已經(jīng)非常吃力，但在振興蘇北，發(fā)展東部的大趨勢下，經(jīng)濟(jì)增長必將突破目前的瓶頸狀態(tài)，為后期的房產(chǎn)開發(fā)發(fā)明一個非常有利的環(huán)境。人均可支配收入及其增長率連云港市2023年城鄉(xiāng)居民的可支配收入達(dá)成8872元，排名全省第九，低于全省平均水平10482元，同比上年增長14％，增幅排名第七，略高于全省平均增幅13.2％。新浦區(qū)居民收入明顯提高。2023年，全區(qū)城市居民人均可支配收入達(dá)8120元，增長5%；農(nóng)村居民人均純收入4265元，增長10.5%。城鄉(xiāng)在崗職工人均工資達(dá)成11134元，較上年增長17.2%；國有經(jīng)濟(jì)單位人均工資13437元，增長19.3%；集體經(jīng)濟(jì)單位人均工資6623元，增長9.0%。海州區(qū)勞動就業(yè)基本穩(wěn)定，職工工資穩(wěn)步增長，城市居民生活水平繼續(xù)提高，農(nóng)民收入穩(wěn)步上升。全區(qū)城鄉(xiāng)集體以上單位從業(yè)人員為4005人，從業(yè)人員勞動報酬4537萬元；全年在崗職工工資總額4382萬元，比上年增長10.7%；在崗職工年平均工資11996元，比上年增長10.85%。農(nóng)民人均純收入3922元，比上年凈增422元，增長12.1%。連云區(qū)城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。全區(qū)城鄉(xiāng)集體以上在崗職工平均工資13142元，增長12.1%。農(nóng)民人均純收入5897元，增長14.0%。城市住戶人均可支配收入9080元，增長15.2%。縱觀三個區(qū)的在崗職工收入，連云區(qū)的居民收入水平明顯高于其他兩個區(qū)域，本案位于連云區(qū)邊沿，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，對于本案高檔社區(qū)的定位將會非常有利。國中觀點：隨著居民收入穩(wěn)步增長，其改善居住條件的欲望和購買力也同步增強。固定資產(chǎn)投資分市

名稱城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資

(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資額

(億元)絕對值增減％絕對值增減％全省5008.1623.81269.7850.3南京市989.9724.6292.8859.3無錫市754.2226.2195.5848.4徐州市318.7530.230.912.7常州市401.7131.797.9085.5蘇州市1016.2118.8334.3287.9南通市280.0426.359.3922.9連云港市175.058.727.3238.2淮安市193.3231.034.5960.6鹽城市188.8129.731.1436.4揚州市222.4227.563.9846.0鎮(zhèn)江市207.1635.239.1721.3泰州市157.0023.039.2826.1宿遷市88.5734.223.3178.4城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)增長幅度緩慢，增幅排末位，投資總值也只是全省倒數(shù)第三，其增長重要靠房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行拉動，但房地產(chǎn)投資總量仍居末。國中觀點：契合整個江蘇的發(fā)展方向，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，固定資產(chǎn)投資將會優(yōu)先放量，其中必會以房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這可以從最近的土地出讓計劃中管窺一二。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境縱論及對本案的影響綜觀以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個起步，快速發(fā)展的環(huán)境中，整體良好發(fā)展態(tài)勢也必須依賴于經(jīng)濟(jì)的高速增長。但也應(yīng)當(dāng)注意到，東部城區(qū)發(fā)展規(guī)劃和江蘇省對連云港的發(fā)展重視，連云港市的宏觀經(jīng)濟(jì)將未來五年中，必會邁開步伐，大步前進(jìn)。因此，在收入水平還沒有大幅上漲之前，3000元/㎡左右的商品房價格已經(jīng)偏高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不也許一蹴而就，由此房地產(chǎn)價格仍將是眾多購房者的首要考慮要素。三、東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃連云港市是一個帶狀城市，目前總體布局為“一市雙城”。新浦、海州地區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是工業(yè)的重要聚集地。連云地區(qū)為港區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和外貿(mào)工業(yè)區(qū)。錦屏鎮(zhèn)為重點工礦區(qū)?，F(xiàn)有的規(guī)劃已經(jīng)限制了連云港市的發(fā)展步伐，東部城區(qū)是連云港優(yōu)勢最為集中的地方，要實現(xiàn)連云港的大發(fā)展東部城區(qū)必須一方面大發(fā)展。從今年下半年開始，在連云港市政府的大力推動下，東部城區(qū)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)現(xiàn)山露水，連云港市整體發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)躍然紙上。而本案位于東部發(fā)展規(guī)劃的核心區(qū)域，因此該規(guī)劃的實行將為本案帶來不可估量的價值。城市發(fā)展戰(zhàn)略定位東部濱海地區(qū)定位與發(fā)展目的：承托城市未來希望的濱海新城支撐城市經(jīng)濟(jì)騰飛的產(chǎn)業(yè)基地帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐大港總體設(shè)想整體空間結(jié)構(gòu)“一體兩翼、組團(tuán)遞進(jìn)、三極拉動、重點突破”一體：沿隴海線東西軸向發(fā)展，圍繞北固山形成城市功能主體兩翼：將城市框架拉開，沿海濱帶狀發(fā)展。保存大的生態(tài)走廊，形成組團(tuán)式布局三極：新海城、濱海新城、贛榆縣城重點突破：建設(shè)濱海新城港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)高端旅游區(qū)高端居住區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)國中觀點：規(guī)劃起點高，充足發(fā)揮了連云港內(nèi)外部資源，本案在濱海新城內(nèi)，天時地利皆備，為本案的推廣提供了一個廣闊的舞臺。五大功能片區(qū)在核心目的的指引下，根據(jù)對現(xiàn)狀建設(shè)、發(fā)展條件的綜合研究，提出濱海區(qū)的發(fā)展結(jié)構(gòu)：連島旅游區(qū)—商務(wù)核心區(qū)—港口綜合區(qū)—濱海居住區(qū)—綜合生活區(qū)康橋半島康橋半島國中觀點：本案正好位于商務(wù)核心區(qū)的邊沿，開發(fā)區(qū)的行政中心旁，地段優(yōu)勢極佳，商務(wù)核心區(qū)的規(guī)劃既是在未來擁有大量公務(wù)員和白領(lǐng)，也會以金融辦公主導(dǎo)該區(qū)域的房產(chǎn)市場，從遠(yuǎn)景考慮，為本案的客群奠定基礎(chǔ)，住宅的競爭優(yōu)勢也將獲得提高。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要構(gòu)想是，立足自身優(yōu)勢，結(jié)合東隴海線產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)和沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)，形成沿海產(chǎn)業(yè)走廊和沿東隴海線產(chǎn)業(yè)走廊，最終構(gòu)筑起“T”型產(chǎn)業(yè)框架。沿海產(chǎn)業(yè)走廊：以市開發(fā)區(qū)為中心，以現(xiàn)有一定基礎(chǔ)的贛榆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、海洋開發(fā)區(qū)、灌南的堆溝化學(xué)工業(yè)園為基礎(chǔ)，再行布點灌河口、埒子口、海頭、柘汪產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成沿海產(chǎn)業(yè)走廊。市開發(fā)區(qū)海州開發(fā)區(qū)東海開發(fā)區(qū)港口市開發(fā)區(qū)海州開發(fā)區(qū)東海開發(fā)區(qū)港口高新技術(shù)區(qū)洪門工業(yè)園國中觀點：沿海產(chǎn)業(yè)走廊和沿東隴海線產(chǎn)業(yè)走廊的規(guī)劃，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強勁的動力，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)，本案位于兩條產(chǎn)業(yè)走廊交叉位置，受產(chǎn)業(yè)輻射的優(yōu)勢將更加有利。四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展分析1984年被國家擬定為首批沿海開放城市，國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級出口加工區(qū)已初具規(guī)模，正在爭取建設(shè)保稅物流園區(qū)，是江蘇省三大區(qū)域性國際商務(wù)中心之一。連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1984年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的首批國家級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積126.23平方公里。按照“一區(qū)多園”的發(fā)展模式，區(qū)內(nèi)設(shè)有國家級出口加工區(qū)、國家級新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等特色園區(qū)。新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)康橋半島臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)出口加工區(qū)近兩年，開發(fā)區(qū)加大臨港開發(fā)力度，每年平均投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過10億元，2023年計劃再投入20億元。屆時，開發(fā)區(qū)接納各類項目的條件將更加完善，投資環(huán)境更加優(yōu)越。本案位于新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，緊靠開發(fā)區(qū)管委會大樓，目前該基地已有100多家公司，以本案為中心板塊內(nèi)，現(xiàn)有居住人口和公司職工已近5萬左右。國中觀點：隨著開發(fā)區(qū)的力度加大和基礎(chǔ)配套成熟，為本案的居住提供了強有力的保障。五、行業(yè)政策對區(qū)域房地產(chǎn)影響分析老國八條3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的告知。告知一共有八條意見?！陡嬷访鞔_指出，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增長等因素，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展?！陡嬷芬?guī)定地方政府及相關(guān)部門克制價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。八條意見為：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增長普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，重要是控制拆遷數(shù)量；五、對的引導(dǎo)居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運營；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。八條意見言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目的高度一致——那就是穩(wěn)住房價。新國八條5月11日電國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化。自2023年6月1日起，國家將對個人購房局限性2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；此后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將嚴(yán)禁。國務(wù)院辦公廳還告知規(guī)定各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。意見指出，保持房地產(chǎn)市場連續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會目的的實現(xiàn)。各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。意見明確了享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，以合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。同時意見還強調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。意見分為八個部分:一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排，并向社會公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地運用總體規(guī)劃和土地運用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)增長中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)合用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。四是完善城鄉(xiāng)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鄉(xiāng)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目的責(zé)任制管理。五是運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。六一新政自2023年6月1日起，對個人購買住房局限性2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓購買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，須以房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加稅，買144㎡米以上的房子，須交納3%的契稅。

根據(jù)連云港發(fā)布的新房產(chǎn)政策，購房面積在144㎡米以上的住房，契稅將按4%征收。嚴(yán)禁商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對個人購房后轉(zhuǎn)手交易，特別是個人購房局限性2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。

加強經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實減少開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3％以內(nèi)。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅社區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120（連云港市是144）㎡米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下

。連云港市高檔住房標(biāo)準(zhǔn)暫按以下規(guī)定執(zhí)行：（1）項目容積率低于1.0；(2)單套房屋面積大于、等于144平方米；（3）房屋價格高于同區(qū)域商品房平均價格20%。以上標(biāo)準(zhǔn)只要滿足其中一條，即視為高檔住房。國中觀點：一系列新政的出臺，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房價的決心，也是政府希望營造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場，讓房價在合理的區(qū)間里增長；2023年起長達(dá)九年的國家積極的財政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財政政策，反映到樓市就是希望能有一個健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場；從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的連續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識來看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不連續(xù)繁榮的理由，但國家有關(guān)部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場顯得有點無所適從；一方面是旺盛的市場需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長，另一方面是接連不斷針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場需求降溫。兩者博弈的結(jié)果將決定未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向；央行從調(diào)控經(jīng)濟(jì)這個角度來看，就是對房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟(jì)房；注重品質(zhì)、強調(diào)性價比將是市場發(fā)展的一個必然趨勢；連云港樓市，受六一新政的沖擊不大，但戶型偏大，總價偏高的樓盤銷售已經(jīng)大受影響。就連云港目前的房地產(chǎn)市場特點而言，宏觀調(diào)控的影響會對本地房產(chǎn)市場帶來一定影響，特別是市場上的客源層的分化更為明晰，炒房客基本滅絕，投資客減少，市場房產(chǎn)價格暴漲現(xiàn)象已不復(fù)存在；第二章房地產(chǎn)市場總體供需分析連云港市作為新亞歐大陸橋東橋頭堡，國家首批沿海開放城市，全國重點海港城市，具有各種積極因素和有利條件，但連云港市的整體經(jīng)濟(jì)并沒有因此而得到高速發(fā)展。江蘇省政府也已經(jīng)意識到連云港市的無限開發(fā)潛力，省委、省政府對連云港市寄予了前所未有的高度重視。無論是上半年，在省加快蘇北振興工作會議和省沿東隴海線開發(fā)工作會議上，還是近期省委書記李源潮，省長梁保華及其它省領(lǐng)導(dǎo)多次率工作組親臨我市檢查，指導(dǎo)幫助工作，以及最近定下東部海濱城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，都已經(jīng)預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨一個十分重要的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)市場投資前景十分廣闊，虛溝將再次掀起連云港房地產(chǎn)開發(fā)的又一波高潮。一、土地市場分析2023年，市國有土地儲備中心通過掛牌方式公開出讓土地31宗，面積1636347.93平方米，比2023年增長686613.83平方米；成交金額為79892.3萬元，比2023年增長21337.8萬元，其中居住用地22宗，面積1336674.23平方米。由于新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善，土地價格逐步趨向合理，其中2023年新城區(qū)出讓土地價格平均每畝為55.9萬元，高于2023年新城區(qū)出讓土地平均價格7.9萬元；2023年老成區(qū)出讓土地平均每畝24.9萬元，低于2023年老城區(qū)出讓土地平均價格9.31萬元。2023年上半年市國土資源局通過掛牌方式公開出讓土地13宗，面積1271728.7平方米，比去年同期增長863317.1平方米：成家金額為97060萬元，比去年同期增長79187萬元。開發(fā)區(qū)地價大幅上漲。管委會東側(cè)兩幅住宅項目用地相繼以超過起始價兩倍的價格出讓，分別達(dá)成61.39萬元/畝和60.85萬元/畝，為建區(qū)以來開發(fā)區(qū)出讓地價歷史之最。一方面因市政府加快東部城區(qū)的發(fā)展步，讓有遠(yuǎn)見的開發(fā)商看到商機；另一方面反映了開發(fā)區(qū)數(shù)年來，大力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是生活配套設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)區(qū)人居環(huán)境大幅改善，開發(fā)商對開發(fā)區(qū)投資信心也大幅增強。土地出讓面積逐年增長，今年12月又將推出17塊土地，總計1825112.2平方米，如能順利出讓，今年的土地出讓面積將是去年土地出讓面積的一倍左右。其中與本案較近（開發(fā)區(qū)和虛溝）的土地有8宗，重要為居住用地，共計121萬平方米，假如按照2.0容積率，總體住宅供應(yīng)面積將達(dá)成240萬平方米。初步估計，2023年推出的土地量將達(dá)成365萬平方米，建筑面積將達(dá)成近700萬平方米，其中絕大部分為居住用地。今年上半年出讓的土地中，東部城區(qū)范疇的土地面積有63.5萬平方米，假如按照1.8容積率，總體住宅供應(yīng)面積將達(dá)成114萬平方米。而在之前已經(jīng)出讓的月亮灣、萬潤的地塊，也有30萬平方米的住宅供應(yīng)量。在加上久和國際尚未推盤量，總計約有100平方米的住宅供應(yīng)量。綜上所述，截止到今年年終，本案所在區(qū)域的潛在的住宅供應(yīng)體量已經(jīng)達(dá)成450多萬平方米，占今年供地量的65%左右。此外政府大力推動?xùn)|部開發(fā)，明后兩年將推的土地量仍將集中在東部區(qū)域，東部區(qū)域以房產(chǎn)開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展的勢頭將愈演愈烈。國中觀點：我們可以大膽地預(yù)測2023下半年至2023的房產(chǎn)供應(yīng)量將會在再創(chuàng)新高，達(dá)成近年來房產(chǎn)供應(yīng)量的峰值。二、房地產(chǎn)二級市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資目前注冊房地產(chǎn)公司146家，其中66家有開工項目。今年上半年我市房地產(chǎn)投資16.17億元，同比增長48.8%，商品房施工面積236.96萬平方米，同比增長0.5%；商品房新開工面積105.6萬平方米，同比下降16.1%，竣工19.91萬平方米，同比下降45.2%。上半年我市市區(qū)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積489420.23平方米，與去年同期基本持平。其中，住宅397092.36平方米，比去年同期凈增7.6萬平方米，增長23.71%：非住宅面積92327.87平方米，比去年同期減少54.13%。附表房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬M2）新開工面積（萬M2）房屋竣工面積（萬M2）期房預(yù)售面積（萬M2）2023年19.78235.66133.02105.8479.682023年27．33306.12175.59146.69109.22增長率38.2%29.9%32%38.6%37.07%2023年上半年16.17236.96105.619.9148.94增長率48.8%0.5%-16.1%-45.2%0%從以上幾組數(shù)據(jù)來看，各項數(shù)據(jù)均都沒有出現(xiàn)大幅增長的勢態(tài)，特別是今年上半年的同比數(shù)據(jù)顯示漲幅出現(xiàn)了停滯現(xiàn)象，其中新開工和竣工面積還出現(xiàn)了負(fù)增長。而土地供應(yīng)仍是成年翻倍增長，說明了整個房地產(chǎn)市場的開發(fā)速度有所減緩，這也和政府的宏觀調(diào)控及房價上漲過快有著博弈的關(guān)系。我們可以這樣計算，未來5年中東部將增長30萬人口，按人均居住面積30平方米計，未來每年的住宅需求量在180萬左右，就目前455萬的潛在供應(yīng)量，也需要2.5年的時間來消化，假如出現(xiàn)開盤量和人口引入的速度脫節(jié)，或者說引進(jìn)的人口以其他途徑解決了居住問題，如公司宿舍，則未來的競爭的風(fēng)險性將大大增長。因此，可以預(yù)測，在短期內(nèi)，市場供應(yīng)將會出現(xiàn)暫時性的空缺，但隨著土地出讓加大，累計項目的開發(fā)，以及東部發(fā)展的熱潮，短暫的空缺陷將會被迅速掩蓋，后市將是供大于求的局面。國中觀點：在2023的前大半年時間，將會出現(xiàn)市場供應(yīng)的短期空缺，之后將是供大于求的局面，快速開發(fā)將是明智之舉。品房總體供應(yīng)分析整體分析連云港市在建在售住宅供應(yīng)情況，本次調(diào)研了25個樓盤?；灸依怂卸鄬?、高層和公寓類項目，通過整體供應(yīng)分析，了解目前市場銷售情況和劇烈限度。（注：數(shù)據(jù)的采集上采用市調(diào)和預(yù)估的方式，與項目的實際數(shù)據(jù)會有一些偏差，其他一些即將售罄的樓盤未記錄在內(nèi)。）商品房整體供應(yīng)分析表：區(qū)域樓盤名稱小高層建筑面積（萬㎡）多層建筑面積（萬㎡）在售建筑面積（萬㎡）已售建筑面積（萬㎡）銷售率(網(wǎng)上備案)市場存量（萬㎡）潛在供應(yīng)量（萬㎡）中心城區(qū)地一街區(qū)50500.00%50東部(解放東瀛洲連接線以東)溫哥華花園26.63.65.400.00%5.424.8金茂花園1.252.251.130.91580.00%0.2152.37海連新天1.811.65.854.272.00%1.657.55金秋情緣6.27.86.875.479.00%2.47.13香溢三期4.404.400.00%4.40西區(qū)(海連西路解放路沿線以南鹽河路以西)東方紐約城5.27.84.92.8458.00%2.068.1青島花園073.31.648.00%1.73.7天景美地03.7000.00%03.7澳洲118英尺20000.00%02北區(qū)(海連西路與解放西路和民主路沿線以北城區(qū))日月花園3.68.43.92.154.00%1.88.1中房新天地075.63.360.00%2.31.4新港國際56.2244.22.0850.00%2.1276萬潤怡景園2008.42.530.00%5.911.6利華城市花園06.51.40.9870.00%0.425.1合計132.2589.6560.3525.915——35.365161.55連云片區(qū)(連云區(qū)和宋跳為主)久和國際新城324821.875.4990%(一期)16.3858.13陽光國際中心11063.660.00%2.45金鼎灣50500.00%50旺旺家園913000.00%022千葉花園032000.00%032合計579332.879.09——23.78117.13總計189.25182.6593.2235.005——59.145278.68上述樓盤部分是新開盤，其中具有代表性的樓盤有久和國際、萬潤怡景園、東方紐約城、溫哥華花園等，這些代表性的樓盤將在后面的競爭項目中進(jìn)行具體闡述。其中有許多樓盤還處在在建待售狀態(tài)，如宋跳的旺旺家園和千葉花園，這兩個樓盤雖是開發(fā)區(qū)中部，但偏向于東部開發(fā)的前沿，對于本案的影響力較大，因此和虛溝的樓盤歸入一類。綜合來看，供應(yīng)的總建面積中，小高層和多層的供應(yīng)比約為1：1，說明小高層的住宅市場正在引領(lǐng)二級市場發(fā)展方向，其中新浦區(qū)內(nèi)，小高層的比值高于多層，小高層的市場接受度將繼續(xù)上升。但值得深思的是，目前國內(nèi)任何一個城市，小高層的接受度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及多層，連云港市也不例外，通過客戶訪談和樓盤調(diào)研，目前連云港市民的小高層接受度仍只有多層的一半。從連云片區(qū)的供應(yīng)量，多層和小高層的比值約在2：1，對于本案多層和小高層的比值約1：4，未來的銷售壓力仍將顯而易見。值得慶幸的是，在后期將出讓的土地中，容積率基本允許達(dá)成2.0，高層的比例還將上升很多，屆時因高層抗性帶來的壓力將會驟減。從市場存量上看，已開樓盤去化較好的，基本在70％以上，但市場存量仍然非常多，短期內(nèi)重要其中在新浦區(qū)放量，開發(fā)區(qū)重要是久和國際的存量較大，但釋放時間也較長。潛在供應(yīng)量中，本案區(qū)域和新浦區(qū)基本達(dá)成了0.73:1的比例，加上未來土地供應(yīng)也將集中在東部開發(fā)，可以想象，后期的房產(chǎn)競爭市場將從新浦區(qū)往東部轉(zhuǎn)移。區(qū)域樓盤名稱單身公寓（萬㎡）在售建筑面積（萬㎡）已售建筑面積（萬㎡）銷售率市場存量（萬㎡）潛在供應(yīng)量（萬㎡）新浦區(qū)城市走廊110010新貴都1.61.61.488%0.20東一時區(qū)4.700004.7連云片區(qū)匯鴻精英國際2.32.3002.30合計9.64.91.4——3.54.7通過記錄分析，隨中心房價的上升，連云港市的單身公寓市場正處在興起階段，目前的供應(yīng)體量不大，與連云港市發(fā)展現(xiàn)狀比較吻合。目前市場價格上升的動力不強，加之許多樓盤都從務(wù)實的角度出發(fā)，推出許多小戶型住宅，如萬潤怡景園，在二期的規(guī)劃上將重推40－90㎡的產(chǎn)品，單身公寓相對來說將會受到發(fā)展的阻礙。因此單身公寓產(chǎn)品在近幾年內(nèi)仍只是一個附屬產(chǎn)品，對于本案，單身公寓產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)奏應(yīng)盡量靠后，待項目具有一定成熟條件時，再予以推出。國中觀點：近半年內(nèi)的房產(chǎn)市場仍然集中在新浦區(qū)內(nèi)半年至一年半內(nèi)，房產(chǎn)市場重心將向東部轉(zhuǎn)移一年半后，東部房產(chǎn)市場將引領(lǐng)整個連云港房地產(chǎn)的發(fā)展房市場吸納分析樓盤名稱在售建筑面積（萬㎡）已售建筑面積（萬㎡）開盤時間銷售周期(月)銷售率月均銷售（㎡）金茂花園1.130.9152023.06580%1830海連新天5.854.22023.04.21772%6000金秋情緣6.875.42023.07.011779%3176東方紐約城4.92.842023.092.558%11360青島花園3.31.62023.092.548%6400新貴都1.61.42023.011188%1273日月花園3.92.12023.04.28754%3000中房新天地5.63.32023.121160%3000新港國際4.22.082023.06.26550%4160萬潤怡景園8.42.52023.05.1730%3571利華城市花園1.40.982023.08.28370%3267久和國際新城21.875.492023.08.20490%(一期)13725陽光國際中心63.62023.074.560%8000總計75.0236.405——86.562%單項月均4209㎡總項月均54713㎡據(jù)上表，整體市場平均每個樓盤的月均去化達(dá)成了4209㎡，作為一個GDP和人均收入都排在江蘇省各市后面的市場，市場吸納量卻可以和去年市場上升期時的浙江二線類城市相媲美，在人口基數(shù)和房價相差不大，但經(jīng)濟(jì)相對落后下，市場活力可見一斑，從中也說明目前的市場需求尚未飽和。按照目前的市場月均量，本案10萬㎡的體量可以在兩年內(nèi)去化完，但考慮新供土地的推出，總吸納量仍將呈上升趨勢，但是單項吸納量將呈下降趨勢，因此對本案來說，快速開發(fā)，盡早上市將是非常有利的。其中有兩個樓盤的去化非?？?，一個東方紐約城，一個久和國際花園，月均去化量達(dá)成了市場平均值的3倍以上，尚有一個尚未正式開盤的項目：溫哥華花園，從它的預(yù)定情況看，去化水平將不會低于前面兩個樓盤。從中，可以看到這幾個樓盤無論是概念包裝，還是戶型和價格，都非常貼近市場。當(dāng)然火爆的背后一方面說明了目前其他產(chǎn)品表現(xiàn)力度較差，或者產(chǎn)品與市場差距較大，如怡景園產(chǎn)品面積偏大，剩余產(chǎn)品基本在135㎡以上，加上價格偏高而滯銷；另一方面說明目前連云港的房產(chǎn)市場剛進(jìn)入概念時代，未來一年內(nèi)將是概念泛濫的一年，當(dāng)這些概念樓盤的產(chǎn)品進(jìn)入生活后，品質(zhì)時代才會到來，如旺旺家園準(zhǔn)備采用現(xiàn)房銷售策略，明年下半年現(xiàn)房銷售，因此，已有開發(fā)商意識到這一點，但也相對失去了概念時代的操盤機遇。由此，對于本案，概念包裝將是必不可少，但考慮項目開發(fā)的滯后性，應(yīng)提前切入產(chǎn)品品質(zhì)的推廣，從而引領(lǐng)市場。國中觀點：隨著東部開發(fā)，連云港第二波開發(fā)熱潮即將啟動，本案應(yīng)快速開發(fā)，搶占先機；對于本案，建議契合概念時代，以品質(zhì)包裝概念，從而引領(lǐng)市場。單價分析區(qū)域樓盤名稱銷售率均價（元/㎡）中心城區(qū)地一街區(qū)/3280(暫定)東部(解放東瀛洲連接線以東)溫哥華花園/2800(暫定)金茂花園80%2900海連新天72%2400金秋情緣79%2500西區(qū)(海連西路解放路沿線以南鹽河路以西)東方紐約城58%2800青島花園48%2350新貴都88%2800北區(qū)(海連西路與解放西路和民主路沿線以北城區(qū))日月花園54%2600中房新天地60%2400新港國際50%2400萬潤怡景園30%3200利華城市花園70%2830小計——2712連云片區(qū)(連云區(qū)和宋跳為主)久和國際新城90%(一期)一期2600二期2680陽光國際中心60%4000金鼎灣/3800(暫定)通過度析各種樓盤的價格，目前均價基本在2700㎡左右，其中多層和小高層的價格差并不是很大，越是市中心珍值地段，小高層和多層的差價越大，如怡景園和利華城市花園，小高層與多層相差近400元/㎡；而相對近中心樓盤，差價就相對縮減，諸如溫哥華花園等，小高層僅比多層貴了250元/㎡左右；本案未來的直接競爭對手，久和國際花園，小高層售價和多層卻沒有分別。由此，已經(jīng)充足說明小高層的市場接受度還不是很高，這對于以高層產(chǎn)品為主的本案來說，只有在推廣上克服高層抗性，才干獲得比多層更高的售價。其中可以參考的是溫哥華花園為了克服高層住宅抗性，而將高層的物業(yè)管理費和多層的物業(yè)管理費訂的同樣。區(qū)域2023底年價格2023底年價格2023年終價格漲幅20232023中心區(qū)17222310268034.15%16.02%東區(qū)18052375265031.58%11.58%南區(qū)13502050250051.85%21.95%西區(qū)13581950265043.59%35.90%北區(qū)13151870268642.21%43.64%連云區(qū)16192150268032.80%24.65%平均15282118264139.36%25.62%連云港房價通過這幾年的大幅上漲，漲勢已經(jīng)逐步回落，2023比2023的漲幅已經(jīng)下降了十四個百分點左右。雖然連云港的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量正迅速放大，但供不應(yīng)求的局面仍然沒有得到明顯緩解，一方面由于近兩年的連云港房地產(chǎn)市場供應(yīng)量偏低，特別新政影響，今年的開發(fā)速度也有所減緩，短期內(nèi)需求仍然大于供應(yīng)；另一方面，中高收入階層在滿足居住需求的同時，投資意識加強，加上東部開發(fā)的啟動，投資行為已經(jīng)開始大量出現(xiàn)，將進(jìn)一步加劇了連云港房地產(chǎn)市場的供求矛盾。綜合考慮，連云港市目前住宅價格確已進(jìn)入一個階段性高位，市場消費水平來看已進(jìn)入消費者相對承受的極限區(qū)域，從需要到有效需要的轉(zhuǎn)變已漸為緩慢。二是自“國八條”和七部委“意見”出臺后，購房者的觀望氣氛大增，從我們對近期有關(guān)樓盤的調(diào)查來看，成交量水平都有不同限度的下降。三是從去年的土地出讓情況和今年的出讓計劃來看，本案所在區(qū)域在未來幾年住宅上市量將超過百萬平方米，競爭壓力顯而易見，為得到更高的市場份額，過高的房價上漲也是不現(xiàn)實的。四是本案區(qū)域才剛剛起步，區(qū)域接受度仍然有限，久和國際一二期的房價漲幅僅3％。參考久和國際花園，目前的均價范圍在2680元/㎡左右，本案在規(guī)模體量和配套上，還是地段區(qū)域，并沒有比它有優(yōu)勢，因此以跟隨的價格策略將是最為有效的。國中觀點：價格漲幅過快；只有高品質(zhì)才干支撐價格連續(xù)走高；價格高的樓盤銷售趨緩，未來價格漲幅將趨緩；隨宋跳和虛溝板塊的開發(fā)，不同品質(zhì)的樓盤價差還將會拉大；從競爭角度出發(fā)，快步開發(fā)策略將能有效抵擋未來競爭風(fēng)險，針對久和國際花園的價格跟隨策略，又能使本案站在積極競爭立場；目前來看，2600－2800元/㎡左右產(chǎn)品市場最暢銷，參考久和，其價格的上升空間非產(chǎn)有限，假如本案在春節(jié)前后開盤，預(yù)計本案多層和高層開盤均價范圍在2600元/㎡左右。戶型及總價分析區(qū)域樓盤名稱銷售率主力戶型及面積（㎡）主力總價(萬元/套)中心城區(qū)地一街區(qū)/3房140-16046-52東部(解放東瀛洲連接線以東)溫哥華花園/3房133-140,2房99-10128-39金茂花園80%3房131-14038-40海連新天72%3房121-139,2房95-10029-33金秋情緣69%2房10827-36東方紐約城58%3房134-146,2房96-10128-40西區(qū)(海連西路解放路沿線以南鹽河路以西)青島花園48%3房108-134,2房88-10320-31天景美地/3房140,2房90-115未定澳洲118英尺/3房:125/新貴都88%1房30-468.4-13日月花園54%3房129-133,2房74-9719-34北區(qū)(海連西路與解放西路和民主路沿線以北城區(qū))中房新天地60%3房110-148,2房86-9720-35新港國際50%3房127-144,2房96-9923-35萬潤怡景園30%3房138,2房10935-44利華城市花園70%3房117-15033-42久和國際新城90%(一期)3房112-13131-37連云片區(qū)(連云區(qū)和宋跳為主)陽光國際中心60%3房178-19171-76金鼎灣/3房120-166,2房82-9231-61旺旺家園/3房120-130/千葉花園/3房102-119/多層和高層市場總價范圍可以分為四個梯次，30萬以內(nèi)，30-35萬，35-40萬，40萬以上，目前各個區(qū)位的產(chǎn)品基本都有供應(yīng)，市場上對于總價在40萬以上的產(chǎn)品抗性非常大，萬潤怡景園就是最佳的例證；總價在30萬左右是目前接受性最強的總價，但在目前中高端以改善需求為主的客群是市場的需求主流下，產(chǎn)品總價也得到了一定限度的拉伸，因此30－40萬成為目前市場承接力最強的總價區(qū)間；但是隨著房產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲，和這一部分的客群消耗，在未來市場的總價承接主力將會回落到35萬以內(nèi)。目前市場以舒適型的三房為主，隨著價格上漲和客群回落，未來的市場主力房型將趨向于更為經(jīng)濟(jì)實惠的三房，二房這種過渡性產(chǎn)品的需求空間也將加劇，如怡景園二期準(zhǔn)備推出小戶型為主，已經(jīng)說明大戶型、高總價的時代即將結(jié)束。國中觀點：參考未來的價格預(yù)計和市場情況，35萬以內(nèi)的總價是本案介入最佳區(qū)域；二房市場的需求仍處在上升空間，從市場角度出發(fā)，本案可以選擇的空間不超過30％，并與高層住宅結(jié)合，總價可以減少到30萬元以內(nèi)。三、房地產(chǎn)三級市場分析2023年上半年，連云港市市區(qū)二手房交易總面積為38.85萬平方米，3198宗，交易金額為7.96億元，成交量分別比2023年上半年同期增長53.38%，比2023年下半年同期增長26.29%。根據(jù)2023年上半年的記錄數(shù)據(jù)分析，從區(qū)屬情況來看，新浦區(qū)成交面積為24.00萬平方米，占市區(qū)交易面積的61.78%；連云區(qū)成交面積為9.93萬平方米，占市區(qū)交易面積的25.56%；海州區(qū)成交面積為2.35萬平方米，占市區(qū)交易面積的6.05%；開發(fā)區(qū)成交面積2.57萬平方米，占交易面積的6.61%。連云港二手房的交易面積和在售樓盤已售面積比例相稱，這里雖有出入，但也已經(jīng)說明二三級市場聯(lián)動抱負(fù)。新浦區(qū)的成交量最大，預(yù)示大量客群進(jìn)入換房行列，釋放出來的這部分客群將會進(jìn)入二級市場購買新的商品房，進(jìn)行居住的改善。在面積的選擇上100㎡以下的占到了74％，此部分客群除了從二手房選擇外，商品房市場也是一個重要途徑。隨著需求增長，競爭也逐步增長，房地產(chǎn)中介公司迫于競爭壓力，服務(wù)層次和質(zhì)量有了較大的提高，從而成為了我市房地產(chǎn)一、二級市場聯(lián)動的潤滑劑。一些進(jìn)入二級市場的優(yōu)質(zhì)公司不僅給市民的住房消費提供了便利，也開始嘗試開發(fā)一些新的業(yè)務(wù)模式。例如，將其在一級市場代理的樓盤銷售于二手房交易結(jié)合起來，為客戶進(jìn)行一條龍式的置業(yè)顧問服務(wù)；提供“賣舊買新”、“押舊買新”、“租舊買新”等置業(yè)升級服務(wù)等。作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司，其最大的優(yōu)勢是客戶資源豐富，因此他們的介入，在房地產(chǎn)一、二級市場聯(lián)動過程中起到的催化劑和潤滑劑作用越來越重要。第三章類比競爭物業(yè)調(diào)研分析一、重點樓盤厘定今年上半年以來，連云港房地產(chǎn)在市場化運營機制方面又有了較大進(jìn)步，房地產(chǎn)投資軟環(huán)境不斷優(yōu)化。管理方面，商品房網(wǎng)上協(xié)議備案系統(tǒng)的正式運營，對規(guī)范市場行為起到了積極作用，產(chǎn)品開發(fā)方面，從社區(qū)規(guī)劃布局到房屋外觀，戶型直至環(huán)境景觀，已經(jīng)越來越追求精雕細(xì)琢；營銷推廣方面，分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平不斷提高，引進(jìn)和衍生了不少專業(yè)機構(gòu)，拓展了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的外延。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開發(fā)商品牌意識得到加強。在這個大形式下，我們將分析連云港由低到高的樓盤代表，以及本案的重點競爭樓盤為代表進(jìn)行分析，其中重點競爭樓盤是久和國際花園，有低到高的樓盤選擇了海連青天、新港國際、東方紐約城、溫哥華花園、萬潤怡景園，共計6個樓盤。二、類比物業(yè)個案研究1、項目名稱：萬潤怡景苑發(fā)展商：萬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：新浦區(qū)龍尾河?xùn)|、解放東路南、隴海路北、龍河路西建設(shè)指標(biāo):20萬㎡總戶數(shù);1000余戶容積率:1.89銷售均價：3200元/㎡主力面積：3房138㎡,2房109㎡主力總價:2房:35萬/套,3房:44萬/套銷售率:30%(網(wǎng)上備案記錄)開盤時間:2023.05.01交房時間:2023年終物業(yè)特性：該項目為連云港第一個純高層和小高層的住宅社區(qū),客群定位在中產(chǎn)階層,整體定位拔高物業(yè)現(xiàn)狀：該樓盤已于2023年05月01日開盤，目前部分小高層已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂營銷方式：開盤至今分三批推出525套房源，由上海金豐易居代理,目前銷售碰到阻力,三房138-154平方米和四房160-172平方米的大房型銷售不暢重要客源：市區(qū)中產(chǎn)階層和本地公務(wù)員為主,少量外來公司主和私營老板簡介：該項目處在老火車站區(qū)域,屬于城市中心區(qū)域,整體20棟帶電梯的小高層和高層通過不同的長短變換及高低錯層等，構(gòu)成形態(tài)豐富的社區(qū)建筑群景觀。建筑形式重要為二居或三居的平層或錯層公寓，輔以少量復(fù)式的空中別墅。區(qū)內(nèi)采用完全人車分流、人車分層系統(tǒng)，汽車直接從主路坡道入口進(jìn)入地下車庫,保證了居民出行的安全舒適性。由于本地的客群對小高層和高層住宅的有一定的抗性,銷售情況一般。2、項目名稱：東方紐約城發(fā)展商:連云港福港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：海連西路8號建設(shè)指標(biāo):13萬㎡總戶數(shù):1000余戶容積率:1.75銷售均價：2800元/㎡主力面積：3房134-146㎡,2房96-101㎡主力總價:2房:27-28萬/套,3房:37-41萬/套銷售率:58%(一期)開盤時間:2023.09.25交房時間:2023.08物業(yè)特性：該項目主題推廣突出國際路線,整體社區(qū)外立面以橘色為主色調(diào),小高層配有名牌電梯，部分底層架空,充滿現(xiàn)代感物業(yè)現(xiàn)狀：該樓盤已于2023年09月開盤，目前主體結(jié)構(gòu)3層左右營銷方式：開盤至今分三批推出348套房源，由泰盈決策資源集團(tuán)代理重要客源：本地二次購房客群和市區(qū)人口為主,部分動遷戶簡介：東方紐約城位于市區(qū)主干道海連西路南側(cè)，交通便捷。周邊生活配套成熟，有城西綜合市場、農(nóng)工商超市、學(xué)校等，交通便捷。該地塊的居住條件和商業(yè)條件等方面具有相稱的優(yōu)越性公交路線有：社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計結(jié)合中西文化之優(yōu)點，體現(xiàn)人性化需求，總建筑面積在15萬余㎡，整體全框架結(jié)構(gòu)。3、項目名稱：溫哥華國際花園發(fā)展商：連云港巨龍花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：海連東路56號建設(shè)指標(biāo):30.15萬㎡總戶數(shù):1960余戶容積率:1.8銷售均價：多層2800元/㎡,小高層3050元/㎡主力面積：3房133-140㎡,2房99-101㎡主力總價:2房:28萬/套,3房:37-39萬/套(參照多層)銷售率:未開盤,推出450套,目前還剩于100余套,預(yù)定率達(dá)成78%開盤時間:2023.11.26交房時間:2023年12月物業(yè)特性：該項目,整個社區(qū)由11棟11層,2棟14層,和1棟16層的的小高層以及9棟多層組成的高檔社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀：該樓盤定于本月開盤，目前項目主體結(jié)構(gòu)三層左右營銷方式：開盤至預(yù)計推出5棟多層和4棟小高層套房源，該項目由平凡廣告東夷部落全程推廣,預(yù)定需要交5萬元訂金重要客源：市區(qū)中產(chǎn)階層和本地公務(wù)員為主,少量外來公司主和私營老板,臨近區(qū)縣的由于讀書或工作而購房的實力階層簡介：該項目未開盤前通過在市區(qū)主干道做道旗,同時以明星作代言人,吸引媒體及顧客的眼球,以達(dá)成推廣造勢的目的;該項目整體品質(zhì)也得到廣泛認(rèn)同,外力面暖色調(diào),賦予項目以厚重親和的感覺,項目的供暖是地?zé)嵫h(huán)系統(tǒng),比較環(huán)保.此外該項目的溫哥華國際風(fēng)格這一概念炒做相稱成功,目前項目的預(yù)定也比較抱負(fù),小高層的房源只有底樓和頂層的可以選擇。4、.項目名稱：新港國際發(fā)展商：連云港利瑪置業(yè)有限公司地理位置：新浦區(qū)解放中路125號建設(shè)指標(biāo):80萬㎡總戶數(shù);6000余戶容積率:1.87銷售均價：2400元/㎡主力面積：3房127-144㎡,2房96-99㎡主力總價:2房:23萬/套,3房:30-35萬/套銷售率:50%(網(wǎng)上備案數(shù)據(jù))開盤時間:2023.06.26交房時間:2023年終物業(yè)特性：該項目為市中心區(qū)域最大的項目,項目規(guī)模較大,但是品質(zhì)相對于其他大盤,造勢宣傳力度不夠物業(yè)現(xiàn)狀：該樓盤已于2005年06月開盤，部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂營銷方式：開盤至今分三批推出目前一期推出330余戶多層住宅房源，由深圳愛地時代作營銷企劃重要客源：市區(qū)教職工和醫(yī)院職工以及公務(wù)員為主,少量外來公司主和私營老板,部分動遷戶簡介：該項目建設(shè)用地總面積53.407公頃，總建筑面積達(dá)100萬㎡，項目分四期規(guī)劃開發(fā)，一期風(fēng)和日麗由10棟六層商住樓組成，社區(qū)總戶數(shù)330戶,項目周邊有六一幼兒園、建國路小學(xué)、新浦中學(xué)，人文教育氣息濃厚，新浦區(qū)醫(yī)院、連云港人民醫(yī)院也近在咫尺，項目后期由12萬平方米的商業(yè)配套,生活較為便利;但是項目由于前期宣傳推廣力度不夠以及推盤量不大等因素,導(dǎo)致目前銷售速度不抱負(fù)的局面。5、項目名稱：海連新天發(fā)展商：

連云港云龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：連云港市新浦區(qū)科苑路99號建設(shè)指標(biāo):13.4萬㎡總戶數(shù):900余戶容積率:1.28銷售均價：2400元/㎡主力面積：3房121-139㎡,2房95-100㎡,主力總價:2房:23-24萬/套,3房:29-33萬/套銷售率:72%開盤時間:2023.04.21交房時間:2023年終物業(yè)特性：該項目由多層和小高層構(gòu)成,中心由1000平方米的中心水景公園,六個組團(tuán)綠化區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀：該樓盤已于2023年04月21日開盤，目前部分多層已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂營銷方式：開盤至今分共推出456套房源，由開發(fā)商自己銷售重要客源：市區(qū)年輕群體,鄰縣的富裕階層,本地公務(wù)員為主,少量外來私營老板簡介：海連新天占地160畝，容積率1.28，綠化率達(dá)成42.1%，樓間距27米以上。一共23幢住宅樓，其中20幢多層，3幢小高層。配套有暖氣、煤氣管道、有線電視、寬帶、智能化保安系統(tǒng)等,項目廣告推廣力度不購,品質(zhì)一般,但是價格相對較低,所以維持了一定的銷售速度,最近受溫哥華項目影響,客源分流較嚴(yán)重;該項目地處新區(qū)行政、文化中心，交通便捷，西鄰300米寬濱河風(fēng)光帶，東接120米寬市政景觀大道。配套有在建的大型市民廣場、博物館、婦女兒童活動中心等。鄰近尚有有淮海工學(xué)院、師范學(xué)院、省重點新海高級中學(xué)、48班小學(xué)、本案特設(shè)的兒童藝術(shù)中心和早教中心等。6、項目名稱：久和國際新城發(fā)展商：連云港久和置業(yè)投資發(fā)展有限公司地理位置：連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央社區(qū)建設(shè)指標(biāo):100萬㎡,目前在售一期，二期預(yù)定中，共計21.87萬平方米總戶數(shù):5000余戶容積率:1.88銷售均價：一期2600元/㎡,二期2680元/㎡（折后價）主力面積：3房112-131㎡主力總價:29-34萬/套銷售率:一期銷售90%,二期預(yù)定率超過50%開盤時間:2023.08.20交房時間:2023年終物業(yè)特性：該項目一期和二期共34棟多層和17棟小高層,1800多戶,大型的住宅商業(yè)辦公于一體的綜合社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀：該樓盤定于本月開盤，目前項目主體結(jié)構(gòu)三層左右物業(yè)費：多層0.3元/㎡，小高層0.7元/㎡營銷方式：一期推出了470余戶，銷售情況良好,該項目由深圳同路廣告推廣,二期項目預(yù)定需要交10萬元訂金,購房者持三張會員卡可便宜100元/平方米左右重要客源：墟溝40%,新浦10%,開發(fā)區(qū)30%,外來及周邊縣市20%簡介：該項目地處連云港東部城區(qū)的中央社區(qū)，北依墟溝，南望開發(fā)區(qū)，東臨新港城大道，西接站前路，在東部城區(qū)未來的規(guī)劃中占有極其重要的地位,久和國際新城總占地面積約800畝，總建筑面積近百萬平方米，由美國GN公司引進(jìn)國際先進(jìn)理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，新加坡柏景公司進(jìn)行景觀園林設(shè)計.新城分四期開發(fā)，1期組團(tuán)歐洲印象，2期組團(tuán)米蘭陽光，3期組團(tuán)澳洲風(fēng)情，4期組團(tuán)萊茵公館。4期總戶數(shù)約5000戶，外立面所有采用現(xiàn)代歐式簡約設(shè)計風(fēng)格，立面色彩典雅、莊重、時尚。景觀設(shè)計采用歐式休閑園林景觀布局。分為三級景觀體系，以兩個大型主題公園為一級景觀；煙四條景觀長廊向每期自然延伸的景觀軸線為二級景觀；各樓宇間由小品、綠地、樹陣、花園等形成三級景觀，另有商業(yè)步行街景觀區(qū)和運動休閑景觀區(qū)作為補充。在配套建設(shè)上我們打造了集休閑、娛樂、購物為一體的國際商業(yè)街區(qū)，如:五羊路商圈和香榭麗舍大街，包含了約40000㎡的國際知名品牌的購物中心，集貿(mào)市場，22層的高檔星級酒店、高級寫字樓等一系列的現(xiàn)代化建筑，還準(zhǔn)備引進(jìn)名校共建占地百畝的東部城區(qū)中心小學(xué)。三、綜合評判1、樓盤價格與品質(zhì)矩陣分析我們可以通過連云港房產(chǎn)市場重要競爭樓盤的十字感知比較，來進(jìn)一步了解我們的產(chǎn)品策略：20232200202322002400260028003000320034003600價格金秋情緣新港國際久和國際新城溫哥華國際花園萬潤怡景苑東方紐約城海連新天綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價格高品質(zhì)高價格高品質(zhì)低價格低品質(zhì)低價格高中低從上圖可以看出：目前在推項目，地段和產(chǎn)品品質(zhì)是決定價格的重要因素，東片新城片區(qū)雖然開發(fā)較早,并且有利好政策影響,如政府規(guī)劃為未來新市中心區(qū)域，但是目前城市配套尚不成熟完善，目前仍然缺少居住氛圍,該區(qū)域的產(chǎn)品缺少鮮明的特性,且在項目銷售中沒有跟上營銷新思緒的變化,已被新興市場的大盤所趕超,所以價格一直徘徊在2500元/平方米左右,目前銷售情況也不容樂觀,而該區(qū)域新開發(fā)的樓盤,作為新產(chǎn)品很好的運用后來者居上的優(yōu)勢,注重自身產(chǎn)品品質(zhì)和營銷推廣,價格甚至沖頂3200元/平方米,兩者形成了鮮明的反差;中心城區(qū)的樓盤,即使在同一區(qū)位,其價格也也許會有很大的落差,比如說萬潤怡景園比同區(qū)位的新港國際地段稍好點,但是價格要高800元/平方米,重要是兩者在項目品質(zhì)和推廣上的存在一定的差距,萬潤雖然規(guī)模小于后者但是已經(jīng)成為引領(lǐng)中心城區(qū)樓市的大盤;西部片區(qū)的東方紐約成為該區(qū)域的唯一高品質(zhì)的社區(qū),作為該片區(qū)市場的主導(dǎo)產(chǎn)品,其價格也達(dá)成2800元/平方米,成為該片區(qū)最高檔社區(qū),目前銷售情況也比較好;低價格區(qū)域部分樓盤品質(zhì)不高，雖然價格較低,但是由于營銷推廣手段的差距,市場銷售情況也不甚抱負(fù)。整個空間中，2600-3000元/平方米左右的價格帶是主力價格帶。結(jié)合本案，目前地段位置具有一定的特性,有山有水，尚有工業(yè)園區(qū),但是要拉升價格空間，必須提高檔次，假如能以久和國際為基準(zhǔn)點，在其基礎(chǔ)上對產(chǎn)品的品質(zhì)進(jìn)行深化,提高社區(qū)的檔次,同時挖掘自身產(chǎn)品的特性,做好產(chǎn)品的營銷推廣，均可樹立起新的標(biāo)高。2、樓盤差異化分析在我們?nèi)Χǖ闹匾偁帉κ种?，每一個項目都有各自的獨特品質(zhì)和突出賣點，成功的運用各個優(yōu)勢亮點，是各個項目操作成功的關(guān)鍵，而在同屬區(qū)域的競爭市場里，充足的考慮其他項目的各項關(guān)鍵要素，進(jìn)而達(dá)成我們項目產(chǎn)品策劃的優(yōu)化，從而在這劇烈的競爭市場中真正做到“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我新”。故我們將對上述樓盤個案進(jìn)行共性與個性的分析，使我們站在一個比較高的平臺上來看問題，以保證我們項目的成功。具體分析如下：序號名稱共性分析個性分析1物業(yè)類型①以多種物業(yè)形式存在，低端物業(yè)重要是以多層住宅為主，高端物業(yè)則以小高層宅為主，兼以部分商業(yè)或公建商業(yè)配套②每個樓盤商業(yè)部分重要用于完善樓盤生活配套部分樓盤根據(jù)地段優(yōu)勢，通過優(yōu)化物業(yè)類型配置，提高樓盤附加值，如萬潤怡景園2物業(yè)特性①總體規(guī)劃中都強調(diào)了概念上的一種炒做,歐式風(fēng)情引領(lǐng)市場主流②供暖設(shè)備推陳出新,在智能化設(shè)施配套上都強調(diào)了科技、智能要素③強調(diào)社區(qū)品質(zhì)的同時,對于自然景觀的挖掘還處在起步階段①提倡一種大型生活社區(qū)的生活方式,各項生活配套齊全;②部分樓盤結(jié)合位置優(yōu)勢,對于產(chǎn)品類型進(jìn)行全新的嘗試,如萬潤怡景園，全高層社區(qū)，但總價偏高偏離市場而滯銷。3戶型配比①各樓盤都兼顧有不同面積的戶型，并且主力戶型基本上都定位在三房兩廳，其面積范圍在120—150㎡之間，比例占50％左右，而二房的面積基本上控制在100㎡左右，比例占30％。①部分樓盤將小高層住宅的頂層設(shè)計為躍層，并強調(diào)為特定群體打造的空中別墅，但忽視了客群的實際需求。4物業(yè)管理①目前區(qū)域物業(yè)管理的對物業(yè)保值增值的理念尚有待灌輸②在物業(yè)管理方面都強調(diào)了智能化管理，如遠(yuǎn)紅外線報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等③各樓盤都由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理①部分樓盤委托知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而部分樓盤則自己組建物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。②不同的樓盤和不同的物業(yè)形式，其收取的物業(yè)管理費互不一致，多層在0.3—0.5元/㎡之間,高層則在多層基礎(chǔ)上加收0.4-0.5元/㎡，而個別樓盤甚至和多層同樣。5銷售價格各樓盤的銷售價格都與樓盤所處地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌度等成正比關(guān)系樓盤價格的各決定因素高低互不一致，但是在綜合因素的作用下，樓盤的總體價值還是可以趨于平衡6樓盤配套①在配套設(shè)施上會所設(shè)立較少，泛會所的概念使用很少②車位配置大都在50％左右。③各樓盤的配套重要基于完善城市配套的局限性①因每個樓盤所處的地段不同樣，對配套的規(guī)定也互不相同，如開發(fā)區(qū)的久和國際,強調(diào)了購物、娛樂等生活便利設(shè)施的配套3、綜合結(jié)論發(fā)展區(qū)位：開發(fā)區(qū)由于其特殊的區(qū)位,臨近墟溝濱海地帶,且位于開發(fā)區(qū)內(nèi),自身具有依山臨水的自然景觀優(yōu)勢,同時受政府規(guī)劃的眾多利好政策的影響,未來發(fā)展?jié)摿薮?目的客群：市場相對獨立，中心城區(qū)和外地購買客群不多。久和國際花園的客群以開發(fā)區(qū)和虛溝為主，新浦區(qū)的客群比例目前雖只有10％左右，但呈上升趨勢。目前市區(qū)在售幾個高檔住宅的購買客群90％以上為連云港本地中高端人土，其中以私企老板、公務(wù)員、公司白領(lǐng)為主。這批客群在連云港本地工作和生活，向往改善居住條件，過高檔居住品質(zhì)的生活，對高層物業(yè)接受快，有支付和還貸房款的能力，在售高檔住宅將消化連云港一大部分中高端客群，且后期還將會有項目陸續(xù)推出，后市競爭壓力將進(jìn)一步加大。戶型：從戶型看，在售多層和高層住宅主力戶型以三房兩廳二衛(wèi)的130㎡以上為主，二房比例在新開樓盤中不高。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，重要表現(xiàn)在戶型偏大，總價偏高，中小戶型欠缺，120平方米以下的三房戶型成為市場空缺。車位：從目前在售高層住宅看，車位為地下停車位，車位與住宅配比率基本為1：2，顯然，相對高檔高層住宅來說，這樣的車位配比率將不能滿足此后業(yè)主的需求，也將對社區(qū)此后的交通、物業(yè)管理等帶來不便。在許多城市出現(xiàn)了客戶視車位有無決定是否買房的現(xiàn)象。車位配比將成為以后住宅開發(fā)的一個重要競爭條件。價格迅速攀升，速度過快，不符合市場規(guī)律，未來隨著供應(yīng)量放大，整體房價漲幅將大大趨緩，但會仍然保持上升勢頭。第四章區(qū)域客群結(jié)構(gòu)分析一、類比項目客群研究為了更清楚的了解市場客群現(xiàn)狀，探尋本案未來主力客群方向，我們選取了連云港市具一定代表性的在售樓盤作客群分析。樓盤名稱客群區(qū)域構(gòu)成客群特性萬潤怡景苑市區(qū)中產(chǎn)階層和本地公務(wù)員為主,少量外來公司主和私營老板追求高生活質(zhì)量高端客戶群體東方紐約城市區(qū)人口為主,部分動遷戶中高收入白領(lǐng)及公務(wù)員改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者溫哥華國際花園市區(qū)中產(chǎn)階層和本地公務(wù)員為主,少量外來公司主和私營老板,臨近區(qū)縣的由于讀書或工作而購房的實力階層追求更高生活品質(zhì)改善居住條件新港國際市區(qū)教職工和醫(yī)院職工以及公務(wù)員為主,少量外來公司主和私營老板,部分動遷戶初次購房者比例不小改善居住條件拆遷換房海連新天市區(qū)年輕群體,鄰縣的富裕階層,本地公務(wù)員為主,少量外來私營老板改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者初次購房者比例不小久和國際新城墟溝40%,新浦10%,開發(fā)區(qū)30%,外來及周邊縣市20%抱自住兼投資心態(tài)者居多朋友介紹多，從眾心理嚴(yán)重公司團(tuán)購連云港市市場輻射圈較小，去化主力本地化現(xiàn)象明顯，虛溝的客群已購買虛溝的樓盤為主，新浦區(qū)和海州區(qū)也傾向本土化，區(qū)內(nèi)樓盤本地客群甚至達(dá)成90％左右。雖然近一兩年樓市步入了快速發(fā)展期，但連云港市的城市核心競爭力不強，對周邊400多萬人口的縣市吸引力度缺少，但隨著東部開發(fā)和省政府的重視，對下級縣市的吸引力度將大幅上漲，從而成為未來需求市場的重要生力軍之一。東部開發(fā)也將同時吸引新浦和海州兩個區(qū)的中高端客群，在看好市場前景下，更多的人將傾向于投資兼自住的心態(tài)，往東部涌動。因此，參考久和國際的客群比例，本案的客群將和其非常的相似，但隨時間的推移，新浦海州及下級縣市的客群比例將會大幅上揚，初步預(yù)計這兩部分客群會占到未來客群量的50％左右。二、客群層次劃分及需求細(xì)分通過度析重點樓盤的銷售情況，連云港市場的目前客群消費能力存在一個梯度：總價和單價在售樓盤客群體量中端客群中高端客群中端客群中高端客群高端客群>3200元/平米>40萬元2500－3200元/平米30－40萬元2023－2500元/平米20－30萬元分析在售樓盤客群，將產(chǎn)品總價提成三個區(qū)間，發(fā)現(xiàn)連云港樓市需求客群目前呈現(xiàn)一個紡綴型結(jié)構(gòu)。高端客群量少，符合城市的一半規(guī)律，但從萬潤怡景園滯銷來看，連云港市高端客群明顯缺少；中端群體的局限性，重要體現(xiàn)在該總價和單價區(qū)段的樓盤銷售速度較慢，分析主因，一是該區(qū)段樓盤品質(zhì)一般及營銷方式落后，使得該部分客群拔高自己消費力度，選擇總價相對較高，但品質(zhì)及包裝較好的樓盤，二是拆遷力度的較大，消耗了該部分客群，三是前面二手市場分析中