房地產(chǎn)投資確定型決策講解

房地產(chǎn)投資確定型決策《房地產(chǎn)投資分析》曾福林1.確定型決策的含義確定型決策指決策者對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的情況有十分確定的比較，可以直接根據(jù)完全確定的情況選擇最滿意的行動(dòng)方案。存在一個(gè)明確的決策目標(biāo)；存在一個(gè)明確的自然狀態(tài)；存在一個(gè)明確的自然狀態(tài)；存在可供決策者選擇的多個(gè)行動(dòng)方案；可求得各方案在確定狀態(tài)下的損益值。2.確定型決策的條件3.確定型決策的一般方法1）線性盈虧決策法：對(duì)企業(yè)總成本和總收益的變化進(jìn)行線性分析，目的在于掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈虧界限，確定企業(yè)的最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模，使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，以利于做出合理的決策。3.確定型決策的一般方法2）非線性盈虧決策法：通過(guò)非線性模型、盈虧平衡圖、盈虧平衡表來(lái)分析總成本和總收益的變化情況，目的在于確定企業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈虧界限，以便作出合理的決策使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。4、房地產(chǎn)投資確定型決策在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析中常用的確定型決策方法很多，有：凈收益法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、投資回收期法等。4、房地產(chǎn)投資確定型決策凈收益法凈收益就是指房地產(chǎn)投資全過(guò)程中總收人扣除總成本的余額。若余額或凈收益大于零，則方案可行;若等于或小于零，則不可取。在凈收益大于零的方案中，凈收益最大的為首選方案。由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般適用于短期的(即資金時(shí)間價(jià)值可以忽略的)房地產(chǎn)投資決策。4、房地產(chǎn)投資確定型決策凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值(NPV)是指根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)或不同房地產(chǎn)投資類型的基準(zhǔn)收益率或假定的折現(xiàn)率，將計(jì)算期內(nèi)各年的投資收益折算成基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之和，它是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。4、房地產(chǎn)投資確定型決策例如，某城市甲、乙、丙三個(gè)地段的繁華程度依次遞減，如果要建立一座購(gòu)物中心，其地價(jià)和未來(lái)商業(yè)銷售的收益是很容易確定的。如果以銷售收益作為決策依據(jù)，決策人將會(huì)優(yōu)先考慮甲地段投資的可能性。一般地說(shuō)，涉及到房地產(chǎn)投資的土