山莊銷售策劃方案模板

靈秀山莊銷售策劃方案一、總體策略鑒于對整個京城低密度住宅市場整體分析，靈秀山莊三期工程總體推廣思緒主旨將為：發(fā)明“品牌形象”塑造“產(chǎn)品形象”，樹立“北京現(xiàn)代TOWNHOUSE新形象”。本項目首開區(qū)形象建設(shè)工作對后期影響至關(guān)關(guān)鍵，所以開發(fā)過程中不能有絲毫閃失，必需做大量細(xì)節(jié)工作，確保各方面萬無一失后，方可開盤，不然以如此規(guī)模項目，一炮未響，再做起來將只有降價一招了。內(nèi)外格局高雅、時尚，發(fā)明舒適、現(xiàn)代、完善居住氣氛。包裝立體化，有效廣告實施方案，同時按工程進(jìn)度和銷售需要配合以價值不等實質(zhì)利益點，并在對應(yīng)媒體宣傳，起到聚集人氣，加大用戶到訪量，進(jìn)而提升成交總額目標(biāo)。因為本案居住環(huán)境非到訪不能感受，所以在銷售過程中，應(yīng)珍愛每一位到訪用戶，使其即使因為其它任何方面原因在未選定此項目標(biāo)情況下，也能夠使其久縈于心不能忘懷。在其親友表現(xiàn)出購房意向時，也可向其轉(zhuǎn)介，從而達(dá)成市場上購置群對本案良好口碑傳輸效應(yīng)，所以現(xiàn)場氣氛營造很關(guān)鍵。最好和最壞推銷員不是推銷員自己，而是已經(jīng)購置了產(chǎn)品用戶。因為已購置產(chǎn)品用戶對自己所選擇商品有直接講話權(quán)，而其周圍親友在購房時也會尊重并聽取她們意見，其影響力不是一個陌生員工所能相比。所以，在使用多種宣傳方法時候，決不能忽略已購房群體感受，而且對這一人群應(yīng)備加呵護(hù)，盡可能滿足其正當(dāng)要求，進(jìn)而使其成為我們最有效、最廉價宣傳工具。正確將推廣費用投入于多種煤體，開拓新型直銷方法，如舉行各類購置群專場促銷活動。樣板區(qū)域細(xì)節(jié)盡善盡美，但不可和現(xiàn)實差距過大，以免入住糾紛。而其它各步驟、場所氣氛渲染，廣告策劃，媒體投放和促銷活動均以上述各點為標(biāo)準(zhǔn)，組合起來即展現(xiàn)立體化宣傳攻勢。二、營銷策略在進(jìn)行銷售工作前，對項目應(yīng)有一個細(xì)節(jié)運作問題需要考慮周到，實質(zhì)上也就是怎樣適應(yīng)市場需要，在可控制范圍內(nèi)，將各項資源進(jìn)行最優(yōu)化配置，然后以最有效手法，最具吸引力音、像、詞推向市場。以完成企業(yè)生產(chǎn)最大認(rèn)可，取得良好市場評價，得到最好利潤回報。人需求在經(jīng)濟實力逐步增加情況下分為5個階段一個意識：分為安全需求，感覺需求，情感需求，享受需求，自我實現(xiàn)（個性）需求，和自我保護(hù)意識。我們將根據(jù)滿足購置群需求這一標(biāo)準(zhǔn)來為本案制訂營銷推廣策略，以國際化營銷模式在營銷過程中將本案利潤最大化。1、產(chǎn)品個性在強調(diào)個性化，實現(xiàn)并展示自我價值二十一世紀(jì)中國，我們將為本案策劃出一個不一樣以往任一產(chǎn)品風(fēng)格，掀起一個“全方位享受舒逸空間”購置熱潮并提倡在物質(zhì)生活極大豐富同時精神能得到升華和放松。完美生活---時代品質(zhì)---個性追求融合2、產(chǎn)品內(nèi)涵每一個產(chǎn)品在競爭猛烈情況下，最終勝者肯定是智慧高人一等，細(xì)節(jié)營造運作百密而無一疏一方。而成功產(chǎn)品必將是把深厚文化底蘊、強烈個性化表現(xiàn)、高尚生活品位、時尚生活方法緊密結(jié)合而發(fā)明出來。購置群對產(chǎn)品內(nèi)涵及附加值重視程度日益加深，在交通工具和網(wǎng)絡(luò)化生活日益完善下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)三要素將被淡化，購置群對精神生活和完美品質(zhì)追求將是本案最好切入點。3、導(dǎo)向式宣傳A、品牌導(dǎo)向精神、情感追求：高品質(zhì)生活、追求生活情趣、享受健康人生B、品質(zhì)導(dǎo)向產(chǎn)品功效為主需求：成功人士品質(zhì)生活、努力爭取完美服務(wù)系統(tǒng)C、價格導(dǎo)向產(chǎn)品物超所值要求：城市中產(chǎn)階級以上人士、需和其身份相符生活空間D、產(chǎn)品個性及唯一性導(dǎo)向三、項目各方面推廣形象提議1、真誠服務(wù)形象確實立北京房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進(jìn)入了服務(wù)年，最早是華遠(yuǎn)服務(wù)年，其后是嘉銘園又推出了“三全服務(wù)”，時至今日，開發(fā)商是否能夠真誠為用戶服務(wù)已成為產(chǎn)品最關(guān)鍵附加值。2、樣板區(qū)建設(shè)●實際上在發(fā)明了效益同時又節(jié)省了成本●節(jié)省了銷售中心營建費用●為產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行放大式細(xì)致刻畫，所投入費用在未來出售后可收回●顯示出開發(fā)商非同通常實力，增強對本案信心，促其成交●對于綠化環(huán)境有了一個直觀了解，可使用戶以小見大，在腦海中繪制出一幅幅生活場景，引發(fā)其購置欲望●用實物去攻擊購置群腦細(xì)胞是最具實效●形成我們對來訪用戶立體攻勢。耳聽、眼見、口說、手觸、鼻嗅、腳踏、無一樣不是由未來生活組成。3、景觀示范區(qū)建設(shè)本案環(huán)境景觀有著先天優(yōu)勢，但如僅靠這些來吸引用戶是不夠，因為和周圍項目除距離外沒有太大差異性，所以提議修飾一個景觀示范區(qū)，方便我們對用戶進(jìn)行環(huán)境說明時，能將用戶五感全部調(diào)動起來，使其有身臨其境感覺和全方面感受。4、安全概念市場形象確立現(xiàn)代人購房時除了位置、價格等傳統(tǒng)考慮外，安全概念也逐步受到購置群重視。因為只有安全能夠保障，才能愈加好享受生活帶來樂趣。鑒于此，從小區(qū)內(nèi)部要將安保系統(tǒng)做到萬無一失。5、智能化概念市場形象確立現(xiàn)代生活已進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代，高品質(zhì)生活內(nèi)容中智能化已是衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個預(yù)留寬帶接口早已不能令人滿足。6、各相關(guān)機構(gòu)市場形象確立現(xiàn)代房地產(chǎn)購置群已離別了感性消費方法，在選擇產(chǎn)品時總是從理性角度去考察，從而多方面審閱一件產(chǎn)品，但還是較易落入品牌陷阱。如開發(fā)商著名度高，則意味著資金實力雄厚；設(shè)計企業(yè)國外總比中國強，好象從中能夠感受國際時尚；承建商名氣大，就能夠確保施工質(zhì)量；物業(yè)企業(yè)名氣響，就意味著入住后服務(wù)內(nèi)容全方面等。所以本案應(yīng)在合作者選擇方面多考慮品牌效應(yīng)，這對后期銷售工作是有幫助。四、賣場形象我們對于此項工作目標(biāo)是對準(zhǔn)購置群視覺神經(jīng)和腦細(xì)胞進(jìn)行直接刺激和追加刺激，使其視覺殘留和印象殘留時間、周期加長。1、售樓處和樣板間區(qū)域包裝A、樣板間做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書類別、擺放；一瓶酒品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給用戶回到溫馨家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感味道。B、銷售中心接待區(qū)：安排專職禮儀小姐接待來訪用戶，要求其自然而不生硬，有禮而不屈膝。洗腦區(qū)：應(yīng)放置大量和本案相關(guān)資料，如購房常識，戶型推介等，使用戶思維無法逃避。展示區(qū)：設(shè)置大屏幕電視墻，循環(huán)播放多種生活場景和本案各類利好信息?；诒景刚嫉孛娣e較大，且隸屬設(shè)施齊全，所以模型應(yīng)大型化、立體化，使用戶即時能夠感受項目標(biāo)不凡品質(zhì)和恢弘氣質(zhì)，同時突出環(huán)境優(yōu)勢。制作多塊展板，分別表現(xiàn)小區(qū)整體環(huán)境，局部園林效果，不一樣風(fēng)格樓體外立面各角度效果，內(nèi)部戶型推介，裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料展示等，各圖片全部有些人在其中談笑風(fēng)生，增強真實感。洽談區(qū)：對銷售有利全部信息，如企業(yè)大型Logo，發(fā)展歷程，設(shè)計師介紹，項目施工周期表，銷售情況一覽圖，小區(qū)美好環(huán)境圖，各戶型和多種建筑材料優(yōu)點綜述等，使用戶購置沖動達(dá)成高潮，促進(jìn)其下定成交。并安排按揭和簽約律師，要求其含有多種法律法規(guī)常識，隨時為購置群提供各方面法律咨詢服務(wù)。休閑區(qū)：著重渲染生活品位，在區(qū)域內(nèi)設(shè)置水吧，配專職服務(wù)人員；放置閱覽書架，擺放旅游、周圍景點介紹等休閑類雜志；接通外線電話，方便用戶隨時使用；設(shè)置音樂休閑椅，備好多種類型音樂。此區(qū)域內(nèi)可安排專員實景示范，如陶藝制作，家庭生活中生活情趣演示。兒童游樂區(qū)，放少許玩具，拼圖，氣球等即可。辦公區(qū)：大部分應(yīng)為開放式結(jié)構(gòu)，以透明玻璃為隔斷材料，以顯示我們銷售工作沒有秘密，沒有保留。談判間：部署風(fēng)格應(yīng)溫馨平和但不可舒適安逸，避免用戶留戀往返?？蓲旆挪糠置枋雒谰霸娫~或油畫另應(yīng)配有應(yīng)急醫(yī)療手段，以備不時之需。總而言之，用戶一旦到訪，就使用戶無時無刻不處于大量信息包圍和細(xì)致周到特色服務(wù)氣氛之中，延長對項目標(biāo)印象保留時間。2、環(huán)境氣氛A、圍繞山水為中心專題，即在售樓處周圍營建和小區(qū)整體計劃風(fēng)格融合園林設(shè)計，使用戶能夠以小見大，由局部而幻想到整體。憧憬未來美好家園和享受到幽雅環(huán)境。B、指導(dǎo)系統(tǒng)在關(guān)鍵交通干線處，如四環(huán)橋、五環(huán)橋、亦莊周圍博達(dá)路、設(shè)置大型廣告牌，在行至小區(qū)旅程中懸掛引導(dǎo)旗，直至小區(qū)售樓處。C、入口道路D、在售樓中心入口兩旁設(shè)置大型廣告牌，道路鋪設(shè)應(yīng)采取分色地磚，以鮮明色塊直鋪設(shè)至停車場，然后以另一色系引導(dǎo)至售樓中心。E、綠植在本案而言，綠化環(huán)境是關(guān)鍵賣點，而綠化環(huán)境組成部分中花草樹木必不可少，提議種植四季長青松柏，將長壽養(yǎng)生概念孕育其中，再以四季不一樣時節(jié)盛開花卉來裝飾銷售中心內(nèi)外，象征本案四季不一樣景觀和常年如春勃勃生機。F、案旗僅印上案名及LOGO即可，色彩單一很好，提議采取四方旗面，較三角旗更具聲勢。G、銷售中心周圍陳設(shè)簡單健身及兒童娛樂設(shè)施。聳立藝術(shù)雕塑，并設(shè)置音樂噴泉。3、項目工程形象營造提議1、項目用地圍墻：圍墻噴涂突出優(yōu)雅環(huán)境，舒適生活專題，以此為底后，將本案名點綴其上。2、施工現(xiàn)場需要有動工跡象：每一個行走其間人均忙忙碌碌，展現(xiàn)給用戶一片生機盎然，大干快上景象，制造施工噪音。3、懸掛口號牌：如百年大計、安全施工等。4、銷售形象營造提議1、銷售員A統(tǒng)一著裝：含衣、鞋、胸牌等B統(tǒng)一言行：言行舉止須表現(xiàn)專業(yè)形象，給用戶以蹋實穩(wěn)重，老實可靠感覺C統(tǒng)一培訓(xùn)：須達(dá)成最基礎(chǔ)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，含敬業(yè)，愛業(yè)，守業(yè)，專業(yè)，銷售技巧應(yīng)學(xué)會適度換位思索，含有用戶挖潛技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強方可，掌握完整銷售步驟D精神面貌必需良好E設(shè)定營銷宣言F因為本案購置群中有相當(dāng)一部分會是外籍人士或海歸學(xué)子，通常程度英文對話應(yīng)是銷售員所掌握專業(yè)技能之一。2、銷售工具A業(yè)務(wù)手冊內(nèi)容應(yīng)包含項目證件，答客問，戶型圖，價格表，項目標(biāo)軟硬宣傳剪輯，職員守則等全部公開信息。B常規(guī)樓書以大量項目各方面信息去充實，樓書設(shè)計風(fēng)格應(yīng)典雅，規(guī)格便于攜帶。C宣傳單頁直銷和展會使用，設(shè)計風(fēng)格應(yīng)含有強烈視覺沖擊力為佳，輔以本案各項關(guān)鍵支持賣點，用語簡單明了，直奔專題。D戶型圖紙以單頁形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標(biāo)注銷售建筑面積，并在戶型圖上標(biāo)注出其它資料，預(yù)留出購置該戶型所需各項費用填寫空間。同時將宣傳標(biāo)題用語印刷其上，幫助用戶回想項目優(yōu)勢，便于用戶考慮。E光盤、網(wǎng)頁現(xiàn)代樓盤自然要用現(xiàn)代宣傳方法，且其成本如大量制作比一本樓書要廉價多。5、物業(yè)形象塑造提議A、保安：因本案準(zhǔn)現(xiàn)房模式，物業(yè)服務(wù)不可能讓用戶立即感受到，所以保安著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來物業(yè)形象。所以對其也應(yīng)進(jìn)行一定禮儀培訓(xùn)。B、保潔外形清潔，工作時勤勞麻利，精神狀態(tài)飽滿。C、其它：停車場等相關(guān)區(qū)域也需保安人員值勤，負(fù)責(zé)車輛停放和交通疏導(dǎo)。D、由專員設(shè)計人員著裝。E、購置摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡查。F、配專門訓(xùn)練過騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風(fēng)凜凜穿行。G、天天要求保安在銷售時段內(nèi)進(jìn)行隊列，健身，格斗等訓(xùn)練演出。第三部分推廣周期、費用安排一、媒體效果分析媒體電視報紙廣播雜志戶外售點POPDM網(wǎng)絡(luò)主要特征覆蓋面最廣絕對傳輸成本高傳輸速度快強制性記憶表現(xiàn)形式靈活多樣注目度高視、聽沖擊力強信任度高受眾面較寬信息量大，內(nèi)容詳盡，完整深入傳達(dá)復(fù)雜訊息時效性強受眾選擇性強，訊息接收較深入反復(fù)閱讀信息宜長久保留城市受眾集中，高閱讀率受眾群體固定，素質(zhì)較高個人化主媒體通常家庭信息載體制作、傳輸速度快訊息沖擊力弱不受時空限制更改修正立即、簡單聽眾投入感及穩(wěn)定感弱傳輸成本低受眾總量大信息成本較高，受眾群較小信息詳盡接觸深度高色彩豐富，制作精美發(fā)行周期長，傳輸速度慢受眾面較窄且選擇性強，品位較高，特質(zhì)顯著傳閱率高時效性差強區(qū)域性媒體信息單純集中遠(yuǎn)距離接觸受眾信息接收粗淺形式固定視覺沖擊力強，印象深刻形式多樣視覺沖擊力強信息直接，說明性強受眾可選擇性高信息傳輸高度個人化廣告競爭環(huán)境單一成本較高受眾面極廣時效性強、傳輸速度極快有多個表現(xiàn)形式成本較低炒作空間大虛擬性、欺騙性大強調(diào)新鮮感本企業(yè)將依據(jù)上述分析在隨時監(jiān)視市場動態(tài)情況下，在不一樣階段選擇對應(yīng)媒體進(jìn)行宣傳推廣工作。二、銷售階段戰(zhàn)略劃分及推廣費用安排一個項目標(biāo)生命力是伴隨項目標(biāo)進(jìn)展而逐步消失，而銷售進(jìn)度也一樣伴隨各項工作進(jìn)展推進(jìn)而逐步增高。因本案具體運作時間未定，所以現(xiàn)在以不定時方法將銷售分為6大階段，各階段時間長短則根據(jù)進(jìn)度而時間不定，推廣經(jīng)費也依據(jù)各階段性質(zhì)不一樣來安排。在各階段工作中對競爭對手了解將是貫穿一直，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。每一個工作階段后將對上一階段工作進(jìn)行總結(jié)。第一階段：準(zhǔn)備期時段設(shè)定：暫定1月---7月。工作目標(biāo)：將本案各方面資源進(jìn)行完美配置、包裝后再推向市場，培養(yǎng)有效用戶，但不進(jìn)行任何實質(zhì)性銷售。媒體費用：總體費用10%此階段工作關(guān)鍵為確定項目定位，以此為依據(jù)設(shè)計產(chǎn)品；幫助開發(fā)商開展各項施工、設(shè)計、物業(yè)等相關(guān)單位招標(biāo)工作；項目LOGO設(shè)計、VI延展設(shè)計；售樓處建設(shè)、樣板間施工，并在本階段結(jié)束前投入使用；在內(nèi)部認(rèn)購開始前聯(lián)絡(luò)媒體，開始宣傳工作，軟性炒做；人員招聘、崗前專案培訓(xùn)工作完成；價格體系建立，內(nèi)部認(rèn)購程序確實定；制訂內(nèi)部管理制度；戶型面積確實定；幫助開發(fā)商完成各項證照、手續(xù)辦理；戶外廣告企業(yè)、展覽制作企業(yè)；樓書及多種宣傳資料確實定和印刷；進(jìn)駐售樓處；確定辦公用具及設(shè)備，職員工服等銷售工具完備；幫助前期按揭手續(xù)協(xié)調(diào)工作，確定銀行、律師樓、保險企業(yè)等；確定模型企業(yè)；接待用戶；簽定內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議收款手續(xù)確實定；廣告牌位置確定；督促項目營建工作。第二階段：引導(dǎo)期時段設(shè)定：內(nèi)部認(rèn)購期至正式開盤期，時段設(shè)定為2個月以內(nèi)。工作目標(biāo)：完成初步認(rèn)購手續(xù)，保護(hù)老用戶資源，為后期正式簽約作好準(zhǔn)備。媒體費用：總體費用15%同時幫助開發(fā)商將銷售證辦理完成；落實房地局辦理立案手續(xù)程序；完善銷售手冊，展開軟性宣傳，建立起初步市場形象；正本協(xié)議及補充條款確定；財務(wù)交接手續(xù)確實定并準(zhǔn)備開始實施；和發(fā)展商加強溝通，為后期工作打下扎實基礎(chǔ)；和廣告企業(yè)確定下一階段宣傳工作安排，專題確定；加緊培訓(xùn)員工，使其對購房、用戶談協(xié)議時心態(tài)把握愈加正確，確保高額簽約成功率；和開發(fā)商確定產(chǎn)品細(xì)節(jié)，諸如配套、物業(yè)、產(chǎn)品材質(zhì)、銷售承諾等；警惕周圍新開項目，主動想出對應(yīng)方針，避免用戶流失；確定物業(yè)企業(yè)；準(zhǔn)備開盤酒會；購房講座等第三階段：公開期時段設(shè)定：開盤期至簽約達(dá)成一定數(shù)量時，約為兩個月以內(nèi)。工作目標(biāo)：關(guān)鍵為用戶簽約，將內(nèi)部認(rèn)購期準(zhǔn)用戶轉(zhuǎn)化為業(yè)主。媒體費用：總體費用25%此時可求量而不求質(zhì)，即降低簽約條件來吸引大量用戶，使項目銷售數(shù)字直線上升，聚集人氣，為未來口碑傳輸打下基礎(chǔ)；同時監(jiān)督用戶辦理各項貸款手續(xù)，加速回款；督導(dǎo)員工簽約；幫助發(fā)展商理順各貸款步驟；針對用戶簽約時意見立即調(diào)整策略第四階段：第一強銷期時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后6個月內(nèi)工作目標(biāo)：用強大立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，掀起認(rèn)購狂潮媒體費用：總體費用25%以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強大立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已經(jīng)有一定項目工程形象來推進(jìn)銷售。依據(jù)市場反饋信息，細(xì)節(jié)調(diào)整運作思緒；老用戶挖潛深入深入，推出彩虹計劃等促銷手段；參與房展會，以大手筆投入樹立強勢產(chǎn)品形象；對VI設(shè)計進(jìn)行修改，更換廣告牌畫面等，制作項目正式樓書；較大力度硬性廣告和軟性炒做投放；在最終階段將銷售中心翻新，在不偏離項目原專題定位情況下，給用戶新鮮感，使用戶感受到物業(yè)不停完善。第五階段：連續(xù)期時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后4個月內(nèi)。工作目標(biāo)：挖掘潛在購置群，保持強銷期內(nèi)良好銷售勢頭。媒體費用：總體費用10%因已經(jīng)積累起一定用戶資源，此階段工作關(guān)鍵為用戶挖潛，廣告投入量能夠降低，和老用戶增加溝通，借多種名目舉行用戶聯(lián)誼活動；綠化、配套設(shè)施全方面開工；而且本階段多數(shù)一期工程將封頂，恰好借此機會掀起準(zhǔn)現(xiàn)房入住、購置放心房活動，新一輪熱銷狂潮將被掀起。第六階段：第二強銷期時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后7個月工作目標(biāo)：將全部余房銷售一空，幫助物業(yè)辦理入住手續(xù)。媒體費用：總體費用15%此階段靠近或已經(jīng)是入住階段，為打好基礎(chǔ)，應(yīng)將綠化、配套等設(shè)施建設(shè)完成，爭取使業(yè)主在入住同時便已經(jīng)享受到完善服務(wù)；同時細(xì)研戶型，針對余房展開促銷攻勢；為物業(yè)交接做好準(zhǔn)備工作，盡可能全方面考慮周到，推出類似三全服務(wù)內(nèi)容（全員、全效、全職）三、促銷活動提議促銷活動是任何銷售行業(yè)必需手段，經(jīng)過促銷，可起到聚集人氣，加大用戶到訪量目標(biāo)，從而使銷售業(yè)績上升一個層次。下文所列為部分促銷手段，我們將依據(jù)本案實際情況和銷售進(jìn)度進(jìn)行搭配使用，并將隨時根據(jù)購置層需求心態(tài)和市場改變來調(diào)整1、多種促銷活動A展會圍繞專題定位進(jìn)行展位設(shè)計B裝修套餐計劃為用戶提供多個規(guī)格C開盤酒會D組織用戶活動，包含多種趣味俱樂部，如旅游、登山、越野、健身、舞蹈等E購房用戶每家送電腦，小區(qū)局域網(wǎng)能發(fā)揮最大功效，成為用戶和用戶間、用戶和物業(yè)間最方便聯(lián)絡(luò)橋梁。F各商業(yè)板塊巡展，如定時在各大寫字樓進(jìn)行展示活動，并推出針對性優(yōu)惠方法。G在多種高尚會員俱樂部進(jìn)行直投，用最直接方法讓有實力購置群看到我們，了解我們。2、讓利促銷計劃A低首付購房B以抽獎方法贈予家電、轎車、電腦或車位等大宗消費品，其它用戶贈予多種具本案特征紀(jì)念品。C贈予多種保險D贈物業(yè)管理費，車位費等E免購房手續(xù)費F配套設(shè)施使用VIP卡G彩虹計劃，即直銷計劃H裝修設(shè)計咨詢I班車接送J出租/轉(zhuǎn)賣服務(wù)K3—5年保修承諾L郵寄通訊和用戶加強聯(lián)絡(luò)鑒于本案特殊性浩天基業(yè)依據(jù)時間安排將此策劃方案步驟體系各細(xì)節(jié)具體說明外立面設(shè)計、定型外立面設(shè)計要求外觀個性顯著、美觀大方、結(jié)構(gòu)感強、空間流動性好、表現(xiàn)現(xiàn)代感和時尚感強烈、充足突出產(chǎn)品整體環(huán)境優(yōu)勢和局部外觀空間通透性好設(shè)計計劃理念，通常要求外立面三、七組合，有很好通透性和安全性。四面有綠色植被陪襯、優(yōu)美環(huán)境設(shè)計能夠愈加表現(xiàn)整體計劃優(yōu)勢。外立面選材最好使用石材、敦隍巖或花崗巖外貼面，玻璃幕墻、木制結(jié)構(gòu)和金屬結(jié)構(gòu)結(jié)合使用會很好表現(xiàn)現(xiàn)代感、整體通透感和局部造型完美呼應(yīng)，設(shè)計風(fēng)格簡約、時尚、局部造型完美流暢。會所設(shè)計會所設(shè)計圍繞整體計劃相互應(yīng)、依據(jù)園林設(shè)計計劃和庭院設(shè)計形式特色，會所設(shè)計充足表現(xiàn)整體環(huán)境優(yōu)勢、從功效化、實用性諸要素展開。通常要求會所外型美觀大方、有一定程度創(chuàng)新，含有完善功效分區(qū)、會所設(shè)計新奇、流動性好、設(shè)計思緒清楚。經(jīng)過對各同類項目會所調(diào)研情況來看，各同類項目標(biāo)會所設(shè)計功效化趨勢越來越顯著。會所面積顯著比以往、早同類項目增加了很多,功效愈加齊全、形式愈加多樣化、設(shè)計愈加人性化、現(xiàn)在成熟同類小區(qū)已經(jīng)逐步形成。提議會所功效最少包含以下方面：會客大堂、服務(wù)人員及前臺接待；室內(nèi)游泳池、安全人員及教練；健身房、教練；西式快餐廳、廚師及服務(wù)員；兒童活動室等提議包含內(nèi)容：兒童戲水池、壁球館、桌球室、棋牌室、按摩間及按摩師等室外配套包含：露天泳池、網(wǎng)球場*2、籃球場、旱冰滑板區(qū)、BBQ區(qū)、寵物寄養(yǎng)區(qū)等經(jīng)過以上分析，在現(xiàn)今北京成熟同類市場上，如無法做到面面俱到，決不可能在市場中一枝獨秀，長久熱銷。現(xiàn)在會所在整個同類小區(qū)起著很關(guān)鍵作用、在會所外觀設(shè)計和功效化布局方面應(yīng)加大力度，充足提升。浩天基業(yè)經(jīng)過大量市場分析、用戶調(diào)研，總結(jié)出：一個成熟同類小區(qū)必需含有完善會所功效、使會所功效擴大化，充足表現(xiàn)小區(qū)多元化、惟獨這么同類小區(qū)在以后銷售中才能愈加含有競爭力、更含有強勢熱銷潛力。三、售樓處設(shè)計1、現(xiàn)場售樓處設(shè)計風(fēng)格顯著、有創(chuàng)新、有實用性、在整體設(shè)計方面要和整體計劃相融洽。售樓處設(shè)計最關(guān)鍵和周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)、采光性好、功效劃分齊全、有模型陳設(shè)區(qū)、整體計劃及介紹電子演示區(qū)、銷售人員活動區(qū)、洽談區(qū)、必需會議室和景觀設(shè)計展示區(qū)。針對靈秀山莊整體計劃和園林設(shè)計風(fēng)格、提議售樓處有很良好水系、充足表現(xiàn)靈秀山莊莊重中透露出秀氣和靈韻，整體設(shè)計寧靜中有種難得行云流水感覺、親切高山流水、和風(fēng)曉月及巖泉溪流全部是很好環(huán)境點睛之筆。2、臨時售樓處設(shè)計臨時售樓處設(shè)計關(guān)鍵是為提前積累用戶、在亦莊博達(dá)大廈或中國國際電子商務(wù)大廈一層設(shè)臨時售樓處。應(yīng)充足滿足銷售各步驟功效需要。設(shè)置小區(qū)全景沙盤模型，對應(yīng)景觀、設(shè)施效果圖。在觀景效果極佳區(qū)域設(shè)置談判區(qū)。為了營造傳輸我項目時尚現(xiàn)代浪漫高貴品質(zhì)，室內(nèi)還應(yīng)設(shè)置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品質(zhì)專題服務(wù)空間。周末不定時開展現(xiàn)場彈奏鋼琴、玄樂、品酒/茶等助興活動，烘托出高雅不俗銷售氣氛。四、銷售路線設(shè)計銷售路線設(shè)計看似簡單實際是很關(guān)鍵一個步驟、好銷售路線設(shè)計能夠加深用戶對項目標(biāo)感受程度、愈加好提升銷售業(yè)績、有利于發(fā)明良好銷售外部感受氣氛。整個銷售路線從涼水河外主干道經(jīng)過涼水河橋進(jìn)入涼水河綠化隔離帶、綠化帶景觀設(shè)計是良好用戶外在形象感受最好路徑，過綠化帶進(jìn)入小區(qū)入口、道路兩邊大型廣告牌依次順延展開，氣勢恢弘、強烈視覺沖擊力能夠充足營造一個絕佳銷售環(huán)境，經(jīng)過入口廣場是中心水景，售樓處前中心水景突出表現(xiàn)了項目標(biāo)靈秀之氣、是一個很整體設(shè)計布局。五、交房標(biāo)準(zhǔn)及樣板間/區(qū)風(fēng)格確定交房標(biāo)準(zhǔn)是一項比較嚴(yán)格質(zhì)量體系檢驗過程、通常要求不僅有良好施工質(zhì)量、而且各項指標(biāo)全部必需符合國家、國際各相關(guān)部門判定要求。環(huán)境保護(hù)、健康、水電暖及空調(diào)、燃?xì)?、排水、裝修、安全等方面全部必需符合健康標(biāo)準(zhǔn)。樣板間風(fēng)格：做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書類別、擺放；一瓶酒品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給用戶回到溫馨家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感味道。結(jié)合以上特點：樣板間最好風(fēng)格顯著、歐式、北美、和式全部是很好參考。六、銷售整體賣場及指導(dǎo)系統(tǒng)策劃銷售整體賣場關(guān)鍵是又銷售主干路線和銷售處、銷售人員和銷售宣傳諸類綜合原因組成一個這個整體體系、圍繞整個賣場各個步驟準(zhǔn)備工序及相關(guān)銷售氣氛營造設(shè)施。指導(dǎo)系統(tǒng)關(guān)鍵圍繞整個園區(qū)計劃、突出顯著位置、有主路線道旗、國貿(mào)、機場關(guān)鍵位置區(qū)域大型擎天柱廣告牌、園區(qū)周圍道路指示牌、橋面周圍巨型廣告牌、進(jìn)入園區(qū)道路兩邊POP廣告、停車場路牌指示等。有統(tǒng)一項目名稱、LOGO、項目宣傳語。專題顯著、有影響力。七、樣板組團(tuán)街區(qū)及庭院銷售狀態(tài)策劃樣板間組團(tuán)街區(qū)道路綠化平整、綠色植物引植成型、道路寬廣、街區(qū)道路寬廣明亮、燈光效果好、道旗和相關(guān)廣告牌指示明確。綠化和園區(qū)小品全部完整美觀。庭院設(shè)計風(fēng)格能充足發(fā)揮道銷售狀態(tài)中來，整個庭院綠化和布局全部已形成完整規(guī)模、庭院裝飾和小品景觀充足到位，綠化中水系、建筑和整體園區(qū)功效項吻合。八、銷售推廣策劃方案以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強大立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已經(jīng)有一定項目工程形象來推進(jìn)銷售。依據(jù)市場反饋信息，細(xì)節(jié)調(diào)整運作思緒；老用戶挖潛深入深入，推出彩虹計劃等促銷手段；參與房展會，以大手筆投入樹立強勢產(chǎn)品形象；對VI設(shè)計進(jìn)行修改，更換廣告牌畫面等，制作項目正式樓書；較大力度硬性廣告和軟性炒做投放；在最終階段將銷售中心翻新，在不偏離項目原專題定位情況下，給用戶新鮮感，使用戶感受到物業(yè)不停完善。在整個銷售推廣策劃方面、我們會加強組織各項活動來提升整個項目標(biāo)著名度和美譽度、加深項目在大家心目中影響、經(jīng)過良好口碑效應(yīng)促成項目標(biāo)強勢熱銷。九、景觀、公園設(shè)計景觀、公園設(shè)計及風(fēng)格提議：結(jié)合整體園林景觀計劃及建筑設(shè)計風(fēng)格，專題公園占地不大，關(guān)鍵圍繞隔離帶景觀設(shè)計展開。經(jīng)過對大量用戶意見反饋總結(jié)、周圍同類項目調(diào)查及市場供需考證，功效性、實用性健康活動場所是現(xiàn)在大多數(shù)用戶理想選擇。圍繞和式園林設(shè)計風(fēng)格理念，專題公園應(yīng)是一個親切、功效化生活公園?，F(xiàn)在專題公園圍繞隔離帶更多增加了功效性設(shè)施，經(jīng)過對地形自然起伏調(diào)整，網(wǎng)球場、溫泉游泳池、排球場、羽毛球場及更多體質(zhì)增強壯身活動均能夠大量在戶外進(jìn)行。公園內(nèi)大量活動場所圍繞小型湖面依水而建，湖中景觀及林泉、小島、原生樹林、卵石溪流、成片青竹組成了整個專題公園生動布局環(huán)境，另外豐富、完整園內(nèi)活動設(shè)施是公園一大關(guān)鍵特色。在公園一期服務(wù)性配套上，我們提議，以現(xiàn)場售樓處為早期服務(wù)性組團(tuán)中心，周圍配套加設(shè)超市、診所及小型品牌店，以增加該服務(wù)性組團(tuán)實用性。售樓處地上面積約為480平米，平均、合理將部分配套設(shè)施擺放其中，將對項目一期銷售起到較佳作用。沿此思緒，將該地塊用途擴大，勢必將對項目一期銷售工作，及以后業(yè)主生活，起到很大幫助及提升。專題公園設(shè)計在追求功效性同時不停凝練素雅、降低人工雕鑿，增加自然野趣，公園綠化部分引進(jìn)大量原生植物草本，自然、生動、精巧園區(qū)環(huán)境設(shè)計充足表現(xiàn)了人和自然相融友好生活狀態(tài)。浩天基業(yè)經(jīng)過對項目標(biāo)了解和對市場把握，分析總結(jié)出這類公園設(shè)計風(fēng)格能夠更多被用戶接收并認(rèn)同，愈加好表現(xiàn)了人文設(shè)計理念，是項目借鑒和備選良好方案。十、售樓處裝修方案設(shè)計及確定售樓處裝修方案要求風(fēng)格簡練明快、充足表現(xiàn)項目本身優(yōu)勢、關(guān)鍵由設(shè)計及裝修企業(yè)提供整體裝修方案、結(jié)合銷售企業(yè)意見、在有限空間中表現(xiàn)出很良好空間秩序。結(jié)合整體園林設(shè)計風(fēng)格、裝修方案圍繞整體計劃同時開啟。十一、主入口設(shè)計在道路主入口處有顯著大型廣告牌指導(dǎo)、最好有一個大型擎天柱廣告牌、在售樓中心入口兩旁設(shè)置大型廣告牌，道路鋪設(shè)應(yīng)采取分色地磚，以鮮明色塊直鋪設(shè)至停車場，然后以另一色系引導(dǎo)至售樓中心十二、小區(qū)圍墻方案小區(qū)圍墻要求外觀整體感強、安全性和現(xiàn)代感全部要不一樣程度表現(xiàn)、在距離居民小區(qū)連接處應(yīng)該采取4-6開、在距離小區(qū)外圍通常提議3-7開，底部外青磚貼內(nèi)面、配有金屬結(jié)構(gòu)隔柵或金屬圖案。整個小區(qū)圍墻要求整體美觀大方、有時代感、和整體園區(qū)計劃相協(xié)調(diào)。十三、小區(qū)環(huán)境設(shè)計完成小區(qū)環(huán)境設(shè)計圍繞整體園區(qū)計劃展開、環(huán)境設(shè)計關(guān)鍵是對小區(qū)景觀和計劃設(shè)計、完成要求需要相關(guān)景觀小品、綠化、配套功效設(shè)施、如：網(wǎng)球場、游泳池、壘球場、道路綠化、植物綠化、小區(qū)相關(guān)水系、景觀設(shè)計完成。十四、樣板間/區(qū)裝修方案設(shè)計確定樣板間通常要求裝修成典雅、舒適、時尚、高貴格調(diào)、有比較多北美、英國皇家、和式、古典、現(xiàn)代、中歐、等風(fēng)格。做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書類別、擺放；一瓶酒品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給用戶回到溫馨家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感味道。十五、小區(qū)環(huán)境施工小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應(yīng)，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好施工團(tuán)體、還要由良好施工狀態(tài)。充足確保施工質(zhì)量和人員安全。環(huán)境施工圍繞整個園區(qū)計劃展開。十六、售樓處施工及裝修完成售樓處施工是首先要完成工作之一，前期銷售團(tuán)體關(guān)鍵活動于售樓處、要求在較短時間內(nèi)完成售樓處施工、而且售樓處施工質(zhì)量很關(guān)鍵、是用戶第一眼、第一印象、高質(zhì)量施工和裝修是贏得用戶關(guān)鍵。十七、售樓處裝修企業(yè)招標(biāo)售樓處裝修企業(yè)招標(biāo)是很關(guān)鍵一個步驟，良好高素質(zhì)專業(yè)裝修企業(yè)是裝修質(zhì)量前期確保，在招標(biāo)過程中要求嚴(yán)格審核裝修企業(yè)資質(zhì)、很具體了解裝修企業(yè)各成功案例。充足和裝修企業(yè)良好溝通、提出富有建設(shè)性具體可切實操作裝修方案。十八、物業(yè)管理形象策劃A、保安：因本案準(zhǔn)現(xiàn)房模式，物業(yè)服務(wù)不可能讓用戶立即感受到，所以保安著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來物業(yè)形象。所以對其也應(yīng)進(jìn)行一定禮儀培訓(xùn)。B、保潔外形清潔，工作時勤勞麻利，精神狀態(tài)飽滿。C、其它：停車場等相關(guān)區(qū)域也需保安人員值勤，負(fù)責(zé)車輛停放和交通疏導(dǎo)。D、由專員設(shè)計人員著裝。E、購置摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡查。F、配專門訓(xùn)練過騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風(fēng)凜凜穿行。G、天天要求保安在銷售時段內(nèi)進(jìn)行隊列，健身，格斗等訓(xùn)練演出。十九、物業(yè)企業(yè)招標(biāo)物業(yè)企業(yè)招標(biāo)最好選擇有著名度、有良好口碑大型國際物業(yè)管理企業(yè)來擔(dān)任物業(yè)管理顧問、優(yōu)異國際跨國物業(yè)管理企業(yè)含有良好、豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，服務(wù)意識強。在多家實力超強國際物業(yè)企業(yè)中挑選最適合項目標(biāo)、最了解項目標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)來擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問，承做小區(qū)物業(yè)工作。招標(biāo)前提要求：中國排名前10名物業(yè)企業(yè)，應(yīng)有涉外服務(wù)、租賃、銷售業(yè)務(wù)，在北京最少已代理服務(wù)5個以上著名樓盤。人員配置（銷售時期）：銷售現(xiàn)場配專員（項目經(jīng)理）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本企業(yè)所屬保潔、保安及工程人員；小區(qū)正式運行、入住后，配合理保安、保潔、會所工作人員及其它服務(wù)性人員。服務(wù)內(nèi)容：銷售期間，負(fù)責(zé)提供售摟處內(nèi)外保結(jié)、保安、停車引導(dǎo)、茶水等服務(wù)；小區(qū)入住后，物業(yè)企業(yè)提供會所各項設(shè)施服務(wù)人員、小區(qū)內(nèi)保安、保潔人員，并有償提供代客租賃等各類事物。推薦物業(yè)企業(yè)：第一太平戴維思、凱萊提議物業(yè)費收?。?美元/平米.每個月（包含會所費用）二十、廣告企業(yè)招標(biāo)現(xiàn)在做房地產(chǎn)專業(yè)廣告企業(yè)比較多、有些廣告企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年地產(chǎn)風(fēng)云洗禮、有自己獨到廣告運作模式，不過現(xiàn)在項目標(biāo)個性越來越突出、這么要求廣告企業(yè)整體素質(zhì)也越來越高、在廣告企業(yè)招標(biāo)過程中、我們通常要求含有專業(yè)地產(chǎn)大型廣告策劃方案例、而且含有很到位廣告運作手法。廣告企業(yè)通常對各媒體及活動有比很好操作能力，但廣告企業(yè)也是一個很繁雜多方面協(xié)作服務(wù)型企業(yè)，我們在招標(biāo)過程中既要要求廣告企業(yè)有國際4A資質(zhì)、而且有專業(yè)地產(chǎn)廣告運作經(jīng)驗、在多家廣告企業(yè)競標(biāo)過程中、我們要求客觀、公正選擇廣告企業(yè)，充足提出各項細(xì)節(jié)要求、讓各企業(yè)有很好陳說本身見解機會。廣告企業(yè)選擇要求：廣告企業(yè)招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：在北京地域著名度較高，且時有突出表現(xiàn)，有國際4A資質(zhì)、而且有專業(yè)地產(chǎn)廣告運作經(jīng)驗，含有專業(yè)地產(chǎn)大型廣告策劃方案例、而且含有很到位地產(chǎn)廣告運作手法。競標(biāo)條件：（1）專業(yè)廣告企業(yè)(請?zhí)峁┵Y質(zhì)證實)并提供企業(yè)業(yè)務(wù)能力詳表：A、廣告策劃能力（提供以往項目策劃書）B、活動組織能力（提供以往活動策劃書）C、平面設(shè)計能力（提供以往業(yè)績平面稿）D、媒體分析能力（提供以往項目媒介推介書）E、專業(yè)地產(chǎn)策劃人員（提供策劃及設(shè)計組人員架構(gòu)）F、專業(yè)高水平創(chuàng)意人員（提供以往作品展示）G、AE全程服務(wù)及專業(yè)用戶服務(wù)部門（提供客服服務(wù)步驟表）H、制作機質(zhì)量確保服務(wù)及專業(yè)制作部門（提供宣傳品制作步驟及合作單位介紹）I、加急設(shè)計制作服務(wù)（提供時效、時間及服務(wù)項目）（2）廣告企業(yè)義務(wù)：A、能夠和甲方進(jìn)行良好溝通和工作配合B、擁有良好文案撰寫能力C、擁有良好內(nèi)部管理及團(tuán)對精神D、含有質(zhì)量確保管理體系E、含有用戶滿意度管理體系F、較強市場調(diào)研能力G、廣告效果反饋分析能力（3）廣告企業(yè)收費組成成本(媒體,制作單位)+策劃(廣告計劃策略,市場分析,媒體分析推廣策略活動及包裝策略)+創(chuàng)意(文案+平面)+稅費+利潤二十一、各推廣合作企業(yè)招標(biāo)在整個項目標(biāo)推廣過程中、各相關(guān)推廣合作企業(yè)大力支持是很關(guān)鍵，在各推廣合作企業(yè)招標(biāo)過程中要求大家有良好敬業(yè)精神和專業(yè)職業(yè)道德觀念，只有大家齊心協(xié)力才能讓一個項目成功展現(xiàn)在大家面前。1、施工單位：因所售項目標(biāo)施工形象，也在銷售過程中對用戶帶來較大心理影響，所以，選擇正確、適合本項目標(biāo)施工商，也是關(guān)鍵之一。要求：北京著名施工甲級單位，以往業(yè)績突出，在消費者心目中地位較高、口碑很好，數(shù)次取得結(jié)構(gòu)長城杯及魯班獎。推薦施工單位：城建、住總、中建等2、監(jiān)理企業(yè)：在施工過程中，聲譽很好監(jiān)理企業(yè)，也是促進(jìn)銷售一個有利條件。要求：擁有甲級資質(zhì)、同類施工監(jiān)理資質(zhì)，和近幾年北京地域著名項目標(biāo)監(jiān)理經(jīng)驗、業(yè)績。3、印刷廠家：A、專業(yè)大型印廠(最好為合資印廠)B、擁有海德堡對開4色印刷機C、使用進(jìn)口油墨D、含有電分,出片,打樣，裝訂,過膜能力E、含有豐富經(jīng)驗拚版技師F、無償送貨G、含有加急能力H、使用進(jìn)口高級紙張I、含有特種工藝能力J、全部工作不得轉(zhuǎn)包K、裝訂和裁切要電腦操作4、律師事務(wù)所：選擇專業(yè)性強，有涉外地產(chǎn)經(jīng)驗著名事務(wù)所。二十二、廣告企業(yè)確定及接收任務(wù)廣告企業(yè)招標(biāo)確定后要求在十五天內(nèi)完成各項廣告公布及投放計劃，圍繞項目本身特色、制訂很完善廣告投放計劃和廣告投放分析匯報，提交廣告投放方案。在此過程中圍繞銷售企業(yè)意見和信息反饋、立即調(diào)整和修補廣告計劃，只有充足了解市場反饋意見后，制訂廣告計劃才愈加正確。二十三、公布企業(yè)確定及接收任務(wù)廣告公布通常由廣告企業(yè)代剪公布，其職責(zé)和廣告企業(yè)大致相同，部分情況下直接和各媒體單位直接投放廣告、具體操作措施基礎(chǔ)和廣告企業(yè)招標(biāo)程序相同。二十四、影視企業(yè)確定及接收任務(wù)影視企業(yè)招標(biāo)確定后，通常要求在30天內(nèi)完成影視策劃方案、因為影視制作部分要求質(zhì)量很高、時間周期相對比較長、通常房地產(chǎn)專題片要求在15-20分鐘左右，高清楚度畫面、專業(yè)地產(chǎn)角度分析和地道三維動畫合成是表現(xiàn)一個優(yōu)異地產(chǎn)項目全貌關(guān)鍵。要求影視企業(yè)必需了解全方面而且是專業(yè)地產(chǎn)影視制作企業(yè)。二十五、效果圖企業(yè)確定及接收任務(wù)計劃單位確定后相關(guān)效果圖由計劃單位、景觀設(shè)計企業(yè)和建筑設(shè)計單位出圖，效果圖通常也由以上企業(yè)來完成出圖。因為效果圖關(guān)鍵圍繞設(shè)計設(shè)計計劃和施工圖紙來完成。效果圖企業(yè)要求在良好角度充足顯示項目標(biāo)美觀度和建筑意識美、形態(tài)美和表現(xiàn)在虛擬空間中完美展示項目未來景觀。二十六、物業(yè)企業(yè)確定及接收任務(wù)物業(yè)企業(yè)招標(biāo)確定后要求在較短時間內(nèi)組織小區(qū)物業(yè)專門負(fù)責(zé)部門或企業(yè)，較快進(jìn)駐小區(qū)、進(jìn)行各項前期管理和服務(wù)工作。二十七、銷售團(tuán)體組建1、銷售員A統(tǒng)一著裝：含衣、鞋、胸牌等（靈秀企業(yè)形象）B統(tǒng)一言行：言行舉止須表現(xiàn)專業(yè)形象，給用戶以蹋實穩(wěn)重，老實可靠感覺C統(tǒng)一培訓(xùn)：須達(dá)成最基礎(chǔ)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，含敬業(yè)，愛業(yè)，守業(yè)，專業(yè)，銷售技巧應(yīng)學(xué)會適度換位思索，含有用戶挖潛技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強方可，掌握完整銷售步驟D精神面貌必需良好E設(shè)定營銷宣言F因為本案購置群中有相當(dāng)一部分會是外籍人士或海歸學(xué)子，通常程度英文對話應(yīng)是銷售員所掌握專業(yè)技能之一。2、銷售經(jīng)理含有專業(yè)地產(chǎn)知識含有豐富銷售經(jīng)驗含有優(yōu)異團(tuán)體管理經(jīng)驗含有良好個人綜合素質(zhì)二十八、樣板間裝飾策劃樣板區(qū)域細(xì)節(jié)盡善盡美，但不可和現(xiàn)實差距過大，以免入住糾紛。而其它各步驟、場所氣氛渲染，廣告策劃，煤體投放和促銷活動均以上述各點為標(biāo)準(zhǔn)，組合起來即展現(xiàn)立體化宣傳攻勢。二十九、售樓處裝飾策劃售樓處裝飾策劃通常要求售樓處分割、布局合理、采光性好、而且要風(fēng)格顯著、有較強個性化和專有功效分區(qū)。綠化及景觀設(shè)計、裝飾配置、還含有以下宣傳資料。A業(yè)務(wù)手冊內(nèi)容應(yīng)包含項目證件，答客問，戶型圖，價格表，項目標(biāo)軟硬宣傳剪輯，職員守則等全部公開信息。B常規(guī)樓書以大量項目各方面信息去充實，樓書設(shè)計風(fēng)格應(yīng)典雅，規(guī)格便于攜帶。C宣傳單頁直銷和展會使用，設(shè)計風(fēng)格應(yīng)含有強烈視覺沖擊力為佳，輔以本案各項關(guān)鍵支持賣點，用語簡單明了，直奔專題。D戶型圖紙以單頁形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標(biāo)注銷售建筑面積，并在戶型圖上標(biāo)注出其它資料，預(yù)留出購置該戶型所需各項費用填寫空間。同時將宣傳標(biāo)題用語印刷其上，幫助用戶回想項目優(yōu)勢，便于用戶考慮。E光盤、網(wǎng)站建設(shè)。三十、平面廣告稿確定廣告企業(yè)確定后通常要求在其工作計劃中有明確廣告平面制作內(nèi)容，平面廣告通常有報廣設(shè)計、樓書設(shè)計、LOGO設(shè)計、相關(guān)宣傳資料設(shè)計、道旗和大型戶外廣告設(shè)計、各細(xì)節(jié)VI設(shè)計等。平面廣告稿有專業(yè)設(shè)計人員制作完成，相關(guān)部門審核經(jīng)過！有整體設(shè)計思緒、良好視覺表現(xiàn)、專業(yè)設(shè)計制作。三十一、廣告設(shè)計審核廣告設(shè)計通常由確定廣告企業(yè)按季度和銷售進(jìn)度來逐步實施，審核過程通常是由設(shè)計人員設(shè)計完成，設(shè)計總監(jiān)簽字經(jīng)過，并移交由開發(fā)商或?qū)ｉT全案代理策劃企業(yè)相關(guān)專業(yè)部門審核經(jīng)過后公布實施。三十二、模型制作企業(yè)確定及接收任務(wù)確定模型制作企業(yè)通常要求由專業(yè)、豐富地產(chǎn)模型制作企業(yè)來承做項目標(biāo)模塊、在北京比較專業(yè)有：華野、英皇、等部分很有實力專業(yè)模型企業(yè)。模型企業(yè)確定后要求根據(jù)總體計劃和建筑風(fēng)格制作項目模型，通常要求在兩個月完成模型制作。三十三、效果圖企業(yè)確定及接收任務(wù)效果圖制作通常由計劃單位確定后相關(guān)效果圖由計劃單位、景觀設(shè)計企業(yè)和建筑設(shè)計單位出圖，效果圖通常也由以上企業(yè)來完成出圖。因為效果圖關(guān)鍵圍繞設(shè)計設(shè)計計劃和施工圖紙來完成。效果圖企業(yè)要求在良好角度充足顯示項目標(biāo)美觀度和建筑意識美、形態(tài)美和表現(xiàn)在虛擬空間中完美展示項目未來景觀。三十四、模型制作模型制作要求任務(wù)單項目整體及周圍環(huán)境關(guān)系模型：模型百分比1：1000（據(jù)實際情況待定）模型包含地域范圍：包含亦莊、京津唐高速、博達(dá)路、四環(huán)、五環(huán)、涼水河沙盤包含各物業(yè)：本案、星島嘉園、東晶國際、上海沙龍、一棟洋房、獅城佰儷、境界、青島、鹿鳴苑、金地格林小鎮(zhèn)、大雄城市花園、博達(dá)中心、EDA、資生堂等。風(fēng)格把握：強調(diào)本案和周圍自然環(huán)境融合和便捷交通體系、成熟富人生活圈。項目內(nèi)街區(qū)組團(tuán)環(huán)境模型：模型百分比1：250（據(jù)實際情況待定）模型包含建筑樓座區(qū)域：小區(qū)全貌。風(fēng)格把握：一期開放戶型外立正確表現(xiàn)、整體組團(tuán)街區(qū)環(huán)境關(guān)系、鄰里之間居住關(guān)系和各戶前庭后院生活氣氛營造。工期要求：5月1日確定方案，5月25日前制作完成。三十五、效果圖制作依據(jù)平面圖、立面圖、剖面圖、及相關(guān)計劃圖紙、施工圖紙來制作效果圖，效果圖要求渲染、制作、建模全部很正確到位。在相關(guān)AUTOCAD和3DMAX、渲染巨匠、圓方室內(nèi)設(shè)計、MAYA等相關(guān)軟件相互配合下整體表現(xiàn)建筑藝術(shù)性。三十六、展覽企業(yè)招標(biāo)確定展覽企業(yè)通常是在項目參與展會或舉行相關(guān)活動時需要搭建各項活動用展架、展臺等相關(guān)配套設(shè)施。展覽企業(yè)要求熟悉項目特點、能夠立即、熟練完成項目參展各項輔助工作。三十七、銷售價格體系制訂及確定銷售價格體系關(guān)鍵圍繞項目本身建筑標(biāo)準(zhǔn)和市場定位、市場定價體系分析出來完整符合市場要求價格定位。銷售價格包含多方面原因、通常關(guān)鍵由價格成本、市場贏利、廣告預(yù)算、價格落差、成本費用、各相關(guān)消耗、附加值系統(tǒng)和相關(guān)部分管理費用組成，合理戰(zhàn)略性價格定位是項目銷售成敗關(guān)鍵原因。三十八、樣板間/區(qū)庭院及街道綠化樣板間、樣板區(qū)和街道綠化、做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野細(xì)節(jié)營造。細(xì)致到一本書類別、擺放；一瓶酒品牌，色澤等等；裝飾風(fēng)格應(yīng)揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給用戶回到溫馨家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感味道。樣板間要求有綠色植物和對應(yīng)水系。良好空間流動性和各色植物之間相互應(yīng)，效果很好。三十九、售樓處進(jìn)駐前部署售樓處所需物品清單班車銷售展示電腦1臺，作為對外銷控顯示，電腦配置要求最少為P4、128K以上內(nèi)存、15〞液晶顯示、有MODEM能夠上網(wǎng)直線電話8部，其中四部需為號碼相連，并含有來電顯示功效，作為熱線電話，在其它四部中最少有1部需含有中國長途功效做背景音樂用音響1套演示用背投及播放設(shè)備一套飲水機3臺保險柜1臺點、驗鈔機1臺打卡機1臺碎紙機1臺辦公桌椅：帶抽屜桌子（4張），其中銷售總監(jiān)一張、總監(jiān)助理、副總監(jiān)、內(nèi)勤各一張，可放電腦；一般辦公桌（6張）；椅子14把(暫定)，其中4把高級，其它中等，帶滾輪，可升降。文件柜4個（帶抽屜，可鎖）檔案柜4個衣柜2組，可鎖會議桌1個（不低于10人）電腦桌椅一套（放置大廳展示電腦使用）律師用辦公桌椅1套資料架4組談判桌5張，每張配椅子4把沙發(fā)及茶幾不少于3組接待臺1個，接待椅2個吧臺1個，吧椅5個，酒柜1套，冰箱1個，酒具、茶具、咖啡具各2套、煙灰缸、紙杯若干擦鞋機1臺干手機2臺雨傘架1組綠植若干四十、樣板間/區(qū)裝修中最終修正樣板間、樣板區(qū)域在裝修過程中不停提出問題、不停改善，最終裝修風(fēng)格要貼近整體計劃、完整敘述設(shè)計整體思緒，完美演繹樣板間功效化和表現(xiàn)性。因為現(xiàn)在我項目周圍在售項目，全部有示范樣板間/區(qū)供用戶預(yù)先親身體驗未來生活，以此消弱用戶期房購置時心理顧慮。樣板區(qū)應(yīng)建設(shè)在和售樓處鄰近地塊上，和周圍在建房屋經(jīng)過綠化及圍擋封閉間隔，由綠化道路景致設(shè)置相通，包羅全部欲發(fā)售戶型。樣板間/區(qū)內(nèi)外材料均使用交房標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過室內(nèi)外及庭院內(nèi)生活物品陳設(shè)，充足營造居者浪漫生活情調(diào)。四十一、小區(qū)環(huán)境施工細(xì)節(jié)修正小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應(yīng)，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好施工團(tuán)體、還要由良好施工狀態(tài)。充足確保施工質(zhì)量和人員安全。環(huán)境施工圍繞整個園區(qū)計劃展開。小區(qū)小品設(shè)計布局、景觀、外墻面處理、植物栽種。四十二、售樓處進(jìn)駐售樓處進(jìn)駐應(yīng)充足滿足銷售各步驟功效需要。設(shè)置小區(qū)全景沙盤模型，關(guān)鍵景觀、外立、設(shè)施效果圖。在觀景效果極佳區(qū)域設(shè)置談判區(qū)。為了營造傳輸我項目時尚現(xiàn)代浪漫高貴品質(zhì)，室內(nèi)還應(yīng)設(shè)置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品質(zhì)專題服務(wù)空間。進(jìn)駐過程中要求銷售人員整體著裝、相關(guān)資料整理完成，售樓處全部配套設(shè)施基礎(chǔ)完成，銷售工作隨之展開。四十三、內(nèi)部認(rèn)購開始內(nèi)部認(rèn)購是開發(fā)商或銷售企業(yè)為積累一部分原始前期用戶或部分可享受一定優(yōu)惠關(guān)系用戶、提前預(yù)熱項目銷售而暫定一個優(yōu)惠銷售形式。其所起作用是積累一定原始用戶、經(jīng)過一定優(yōu)惠政策吸引項目周圍用戶、預(yù)熱項目本身和樹立良好銷售形象和口碑。內(nèi)部認(rèn)購訂金是可退性質(zhì)、項目內(nèi)部認(rèn)購實質(zhì)是一個暫定產(chǎn)品市場價位投入市場前低價位銷售演練，其為以后銷售作了良好鋪墊，對以后產(chǎn)品銷售奠定了良好開端。四十四、樣板間/區(qū)開放前部署樣板間開放前室內(nèi)部署和裝修要立即完成，有些細(xì)小部署全部要到位，樣板間裝修驗收和樣板間配飾全部要不一樣程度確實定完成。樣板間開放前工作很繁雜，各細(xì)節(jié)全部要考慮、包含室內(nèi)部署、室內(nèi)所需各小植物、水、電、暖正常使用，空調(diào)、櫥具、壁畫、衛(wèi)生各方面全部要具體部署，提前完成。四十五、廣告公布廣告公布期間關(guān)鍵在項目開盤起、項目開盤當(dāng)日要有強大廣告公布形式，各平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、必需情況下電視媒體和大型戶外廣告全部要同時展開。造勢是項目運作中很關(guān)鍵手法。廣告公布包含各媒體投放工作，通常在廣告策劃方面全部要有一定側(cè)關(guān)鍵、不一樣時期廣告公布和投放規(guī)模和形式也不一樣。在眾多地產(chǎn)廣告泛濫今天，大型平面媒體廣告投放要很慎重，這要求廣告策劃方面要有相當(dāng)稿廣告運作技巧，廣告公布形式比較簡單、廣告企業(yè)通常全部能夠代剪公布多種正當(dāng)廣告宣傳、前期公布資料全部要由招標(biāo)廣告企業(yè)設(shè)計完成，平面報廣、戶外噴繪、道旗設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)通欄、按紐及聯(lián)接、雜志封頁、加頁、各相關(guān)套封等全部要設(shè)計完美，表現(xiàn)形式強、視覺沖擊力好。廣告公布后要有很好信息反饋、良好市場效應(yīng)和在業(yè)界樹立好品牌著名度。四十六、樣板間/區(qū)開放樣板間開放就是全部室內(nèi)部署和裝修全部已完成，有些細(xì)小部署全部要到位，樣板間裝修驗收和樣板間配飾全部要不一樣程度確實定完成。樣板間開放前工作很繁雜，各細(xì)節(jié)全部要考慮、包含室內(nèi)部署、室內(nèi)所需各小