光谷銀座房地產(chǎn)項目木策劃

光谷銀座房地產(chǎn)項目木策劃光谷銀座房地產(chǎn)項目木策劃班級：土木1083班姓名：關(guān)曉雯學(xué)號：10410308333目錄一、市場調(diào)研（1）本樓盤的基本狀況（2）武漢市房地產(chǎn)市場行情（3）光谷銀座所在地區(qū)房地產(chǎn)市場概況（4）競爭樓盤狀況（5）本樓盤與競爭樓盤的比較分析二、價格策略（1）總體定價策略；全過程定價策略（2）確定本樓盤均價三、銷售策略（1）銷售渠道（2）銷售進度控制（3）促銷策略1）基本信息住宅類別：住宅,普通住宅建筑類別：板樓所在區(qū)域：洪山光谷關(guān)山容積率：4.47[關(guān)于容積率]綠化率：27%[關(guān)于綠化率]建筑年代：2004-01-01樓盤地址：武昌郵科院88號樓層狀況：共21層,有2棟車位信息：66個均價：5873元/平米2）周邊配套幼兒園：育才實驗幼兒園、魯巷幼兒園中小學(xué)：武漢體育學(xué)院大學(xué)：中南民族大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)綜合商場：魯巷廣場,群光廣場,運動服飾一條街,中百超市醫(yī)院：廣州軍區(qū)醫(yī)院,市十二醫(yī)院,關(guān)山醫(yī)院郵局：中國郵政銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行其他：第二中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院,武漢大學(xué)口腔醫(yī)院,61726部隊門診（2）光谷時代廣場光谷時代廣場位居光谷步行街和SBI創(chuàng)業(yè)步行街交匯處，是以精裝行政公館為核心，集國際5A甲級寫字樓、運動體驗式商業(yè)中心和豪華空中泳池俱樂部為一體的首席財智綜合體。項目一期光谷時代公館，歷經(jīng)三年精雕細琢，以全面超越五星級酒店的硬件標(biāo)準、配套設(shè)施和貼心服務(wù)橫空出世。它以城市核心地段、城市頂級產(chǎn)品、豪華俱樂部、五星級服務(wù)等四大國際標(biāo)準，同步全球行政公館價值，成就武漢首個行政公館，第一次為光谷十萬頂級行政商務(wù)精英，打造高端生活新里程。1）基本信息占地面積:50000平方米總建筑面積:90000平方米總戶數(shù):500停車位:配比小于1均價：8700元/平方米教育：華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大、武漢科技學(xué)院

醫(yī)療：湖北中醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院

商貿(mào)：光谷步行街、SBI創(chuàng)業(yè)街、新世界，家樂福，大洋百貨，中影天河電影院

金融：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行世界城米蘭映象是繼尚都、加州陽光之后，利嘉置業(yè)斥巨資打造的又一高檔宜居住宅社區(qū)，總建筑面積約15萬方，為5棟全高層景觀社區(qū)。世界城米蘭映象位于世界上最長的1350米光谷步行街最中心的位置，西面緊鄰大型住宅加州陽光，南面則為光谷步行街三期——德意風(fēng)情街區(qū)。德意風(fēng)情街全長427米，由晴朗明媚的“意大利主題步行街區(qū)”與華麗雄偉的“德國主題步行街區(qū)”兩部分組成。風(fēng)情街上除了將建設(shè)米蘭春天廣場、羅馬愷撒廣場等節(jié)慶廣場外，還將擁有被馬克吐溫稱贊為“大理石的詩”的多莫大教堂。住在米蘭映象，可以方便地到達整條步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最長步行街的最核心資源，又可以居高俯瞰步行街的無限風(fēng)情。世界城米蘭映象主力戶型為80-120平米的2房和小3房，戶型通透舒適，部分戶型更贈送大面積空中花園。作為城市的標(biāo)桿住宅，米蘭映象出則盡享步行街上繁榮的商業(yè)配套，入則可以擁有一個舒適悠閑的靜謐之地，無異于是武昌片區(qū)青年白領(lǐng)購房置業(yè)的理想首選。1）基本狀況建筑類別高層裝修狀況毛坯

[裝修相冊][建材賣場]環(huán)線位置二至中環(huán)所屬商圈光谷

光谷購房圈物業(yè)地址洪山東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場東光谷步行街上

[交通圖]物業(yè)類別住宅項目特色地鐵沿線,投資地產(chǎn)交通狀況魯巷站：702、703、536、518、540、581、728等30余條公交線路通達武漢三鎮(zhèn)；地鐵2號線...2）周邊配套中小學(xué):華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)、中南民族大學(xué)、華師一附中、華工附中、關(guān)山中學(xué)、華工附小、光谷第一小學(xué)等

幼兒園:華工幼兒園

綜合商場:大洋百貨、美美時尚廣場、流行炫風(fēng)購物城、魯巷廣場購物中心

郵局:魯巷郵局

銀行:工行、建行、中行、招行、華夏銀行、民生銀行、中信銀行等

醫(yī)院:湖北省中醫(yī)院、武漢市第十二醫(yī)院（關(guān)山醫(yī)院）、長航醫(yī)院

其他:家樂福、工貿(mào)家電、蘇寧電器、中百倉儲、中影環(huán)藝國際影城、光谷體育館3室2廳2衛(wèi)5本樓盤與競爭樓盤的比較分析

樓盤名稱紫菘名門光谷銀座地區(qū)洪山東湖高新環(huán)線位置一二環(huán)間一二環(huán)間建筑類型板塔結(jié)合塔樓目前價格2950元/平方米9600元/平方米物業(yè)費1-1.2元/平方米/月5元/平方米·月裝修狀況毛坯毛坯容積率3.946.7開發(fā)商武漢紫菘房地產(chǎn)建筑集團股份有限公司武漢洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司銷售許可證武開管預(yù)售[2004]372號武開管預(yù)售【2010】2號樓盤名稱光谷銀座光谷時代廣場效果圖項目位置東湖高新洪山光谷步行街與創(chuàng)業(yè)街交匯處均價9600元/平方米8700元/平方米建筑類別高層高層樓層狀況32層小公寓500套，50-60平米、層高3.5米綠化率37%35%容積率6.77樓盤名稱世界城米蘭印象光谷銀座建筑類別：高層高層房屋價格：最低6800元/平方米均價9600元元/平方米建筑面積125000平米2900平米綠化率：35%37%容積率：4.556.71、總體定價策略光谷銀座采用的總體定價策略是高價策略。銷售價格在每平方米9600元左右。光谷銀座是集行政中心、商業(yè)中心、交通中心、商務(wù)中心和生活中心為一體的房地產(chǎn)項目。光谷銀座的綜合性能良好。其擁有絕佳的地理位置，方便快捷的交通設(shè)施，并且周邊的商業(yè)與商務(wù)設(shè)施發(fā)達，同時它的物業(yè)管理堪稱一流，綜合考慮各個方面的因素，光谷銀座的銷售價格定在9600元/平方米是符合它的地理、商業(yè)以及居住價值的。2、全營銷過程定價策略房地產(chǎn)全營銷過程是指開發(fā)的樓盤或住區(qū)在預(yù)售開始到售完為止的全過程。光谷銀座在其全營銷過程中采用的定價策略是穩(wěn)定價格策略。其銷售價格在整個銷售過程中保持在9600元/平方米左右。光谷銀座的定價方法采用的是可比樓盤量化定價法可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表序號因素權(quán)重（%）光谷銀座紫菘名門光谷時代廣場世界城米蘭印象1位置11.454442價格11.444443配套9.144444物業(yè)管理9.144445建筑質(zhì)量9.144446交通6.854447城市規(guī)劃6.854548樓盤規(guī)模6.835349朝向6.8444410外觀2.3445411室內(nèi)裝修4.5544412環(huán)保4.5444413發(fā)展商信譽2.3444414付款方式4.5444415戶型設(shè)計2.3544416銷售情況2.3445417廣告2.3444418停車位數(shù)量2.34554表6計算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1光谷銀座4.438077.519.6265246006357832紫菘名門4.287805.718.3260928952334083光谷時代廣場4.257751.418.0660084202329434世界城米蘭印象4.187624．517.475813300031870合計17.1431259.1293.78224392160134004經(jīng)計算知光谷銀座的樓價平均為9200元/平方米。此價格與該樓盤的銷售價格十分相近，只有5.2%左右的誤差。三、銷售策略1、銷售渠道光谷銀座，在開盤后，采取的是自行銷售的策略，光谷銀座坐落于魯巷廣場以西，武漢-中國光谷核心商務(wù)區(qū)，金融經(jīng)貿(mào)最活躍的地段。周邊300米范圍內(nèi)集中了武漢市數(shù)10家銀行（中國工商銀行、浦發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、中國郵政、中國信合、民生銀行、華夏銀行等），本寫字樓位于武漢城市副中心的門戶地段，樓高共32層。外墻主體立面為420厚的蜂窩板花崗巖，并具備外墻內(nèi)保溫的節(jié)能高效。標(biāo)準層單層約面積900平米左右。

整棟樓體方正莊重，有濃郁的商業(yè)氣息，位于光谷片區(qū)縱橫主干道交匯點，三條南北走向的主干道：民族大道、關(guān)山大道、光谷大道；四條東西向主干道：門前的珞瑜路，與之平行的楚雄大道、南湖大道、及城市中環(huán)線。由南湖大道行至武昌火車站大約20分鐘車程，由中環(huán)線行車至天河機場約為40分鐘。2、銷售進度控制（1）開盤進行一系列的廣告宣傳活動，打響本樓盤在消費者當(dāng)中的知名度。舉行開盤慶典，推出首批性價比最高的200多套房源，吸引廣大購房者的注意力。開始樓盤預(yù)售，采取各種購房優(yōu)惠政策提高消費者的購房積極性。（2）中期在房產(chǎn)交易會期間開展優(yōu)惠活動，凡購買的客戶根據(jù)部分房型可享受8.8-9.5折。在迎國慶60華誕期間，129-158平米景觀大宅10套；49-96平米珍品一房、兩房5套，購房即可享有優(yōu)惠大禮包。購房者還可享受一次性付款9.8折，貸款9.9折的優(yōu)惠。（3）尾盤為避免尾盤出現(xiàn)滯銷的產(chǎn)生，繼續(xù)采取一次性付款9.8折，貸款9.9折的優(yōu)惠，并計