房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價-以萬科企業(yè)股份有限公司為例

廣州工商學院學位論文寫作聲明和使用授權說明學位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本聲明的法律結果由本人承擔。論文作者簽名：日期：2020年5月30日學位論文使用授權說明本人完全了解廣州工商學院關于收集、保存、使用學位論文的規(guī)定，即：按照學校要求提交學位論文的印刷本和電子版本；學校有權保存學位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學?？梢詫W位論文編入有關數(shù)據(jù)庫,提供網(wǎng)上服務。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名：導師簽名：日期：2020年5月30日一、引言（一）相關行業(yè)界定在1985年《國家統(tǒng)計局關于建立第三統(tǒng)計報告》中已經(jīng)明確——其劃分方法與“國際經(jīng)濟與發(fā)展組織”大致上一樣。但是，服務部門有兩個主要部分，和四個層次。服務業(yè)的第二層是金融，保險，地質(zhì)普查，房地產(chǎn)和公共事業(yè)。這表明房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)類別。從行業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)是指從事開發(fā)、運營、管理、房屋建設、裝飾和房地產(chǎn)業(yè)的勞務、中介、信托服務和其他經(jīng)濟活動的綜合類。房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著在土地上的一種有形物體，在經(jīng)濟學中也稱為房地產(chǎn)。從法律的角度來看，房地產(chǎn)實質(zhì)上是一種財產(chǎn)權，是指房地產(chǎn)實體中的各種權力。隨著個人財產(chǎn)所有權的發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為商業(yè)貿(mào)易的重要組成部分。（二）研究背景在計劃經(jīng)濟時代，各類房地產(chǎn)和其他商品一樣是通過政府、單位無償提供得到的。由于房地產(chǎn)市場的價值是非常低的，房地產(chǎn)投資者（政府或單位）所需要的全部資金是完全可以自己提供的，也就是說它們沒必要進行融資。但隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高和我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，鄧老在1980年將房屋定義為商品。隨著我國政策改革住房和土地的兩者同時推進，我國的房地產(chǎn)正式屬于工業(yè)類別。隨著1984年房地產(chǎn)的黃金時代到來房地產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大。1988年，海南憑借地理位置優(yōu)勢吸引一群人趕赴海南淘金。房地產(chǎn)泡沫時期正在蔓延：“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花。”隨著房地產(chǎn)價格的上漲，海南的房地產(chǎn)價格在1993年達到頂峰，造成劇烈增長的泡沫直至炸裂，引發(fā)全國房地產(chǎn)價格紛紛大跌，房地產(chǎn)市場被冰封。隨著時間的推移，進入“九五”以后，從我國長期經(jīng)濟發(fā)展和增長的動力來看，房地產(chǎn)類建設作為經(jīng)濟增長點，因此，1998年7月3日，我國政府開始執(zhí)行救市場相關措施，并且宣布終止福利住房分配。同時，住房分配正式開始貨幣化，房地產(chǎn)進入了黃金時代。根據(jù)2003年的國民經(jīng)濟形勢，為了確保增長，住房和建設部發(fā)布了“第18號文件”，該文件與以前的第121號文件完全相反，并且將房地產(chǎn)開發(fā)視為實現(xiàn)經(jīng)濟增長的重要渠道。2015年，政府采取一些加強房地產(chǎn)投機行為治理措施，使房地產(chǎn)進入白銀時代。監(jiān)管政策不會在2018年放松，但它們將在一定程度上繼續(xù)收緊，其核心是防止市場上下波動的“穩(wěn)定”。過去，盲目追求高毛利潤的模型導致庫存積壓模型不可持續(xù)，盲目追求高杠桿，快速周轉(zhuǎn)并受到購貸限制和緊縮融資的控制。兩種情況下如何追求“質(zhì)量增長”提高資產(chǎn)回報率，因此在房地產(chǎn)在這樣背景下，探究降低融資成本是重中之重。（三）研究意義1.理論意義房地產(chǎn)在建設方面耗費成本巨高，因此房地產(chǎn)類的發(fā)展離不開強大資金的支持。本研究從融資方式的角度出發(fā)，在過去相關研究的基礎上以比較萬科融資方式來分析與評價融資成本存在高的問題及如何降低融資成本這視角出發(fā)，探究房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價，在某種程度上發(fā)展和豐富了房地產(chǎn)類相關的研究領域；本研究融資成本、融資方式、資本結構理論等相關理論支撐本文研究課題分析，可以為現(xiàn)有的相關理論盡一點力量。本課題主要深入研究萬科融資成本，如何降低融資成本提出相關措施，同時為房地產(chǎn)類上市公司融資成本的問題提供借鑒意義。很多研究學者在這方面研究只是淺談，本文進行歸納總結之前學者研究文獻的成果、優(yōu)勢和不足之處，從而找到本文研究理論方向。希望為以后相關研究提供理論依據(jù)。2.現(xiàn)實意義房地產(chǎn)需要高度密集資金，資金使用主要特點是需求量大、占用時間長等特點，一直以來房地產(chǎn)類上市公司受到資金來源、金融信貸、資金流動等因素制約。加上如今我國政府對房地產(chǎn)價格的嚴格控制，銀行等金融機構也在相關的政策要求，對房地產(chǎn)類貸款量減少并且加強貸款審核，使房地產(chǎn)類融資難。在這樣情況下，房地產(chǎn)類只能從其他渠道進行融資，這樣加大了房地產(chǎn)類融資成本。房地產(chǎn)類在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有重要作用，本文根據(jù)我國經(jīng)濟特點出發(fā)，選取萬科企業(yè)股份公司代表，通過分析融資方式與融資成本關系，來進一步分析上市公司融資方式對融資成本影響，進而提出針對降低融資成本的相關及建議有一定的現(xiàn)實意義。最后，希望可以幫助房地產(chǎn)類上市公司降低融資成本。二、相關概念綜述（一）文獻綜述房地產(chǎn)的發(fā)展，自然離不開資金支持，特別是最近這幾年銀行貸款門檻越來越高，使融資難上加難，然而如何降低房地產(chǎn)融資成本是一件特別棘手的事。研究表明，曾鴻杰（2018）主要是對萬科集團的融資環(huán)境和模式進行案例分析，探究萬科融資模式的問題，但在融資成本方式缺乏數(shù)據(jù)進行對比，只是簡單羅列各種融資方式。王雪（2018）認為房地產(chǎn)業(yè)是一種資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在運行過程中離不開融資，她通過分析WK房地產(chǎn)公司融資的問題和成因，并針對融資存在問題提出解決措施。因此，有必要進一步探索存在高融資成本以及在集資過程中如何降低融資成本。武化（2019）主要是在國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境萎縮的背景下，一些房屋公司再次轉(zhuǎn)向海外融資，以分析海外融資趨勢。在此基礎上探究融資成本分析是很有必要持續(xù)性。在錢琨（2018）研究直接與間接融資成本分析各種融資資本方式基礎上，進一步探究比較融資方式對房地產(chǎn)類然后選擇合適融資方式來降低融資成本是非常有意義的。不過錢琨研究融資資本更多只是使用文字列公司要說明，缺乏相對財務數(shù)據(jù)來佐證。薄庚申（2019）認為我國政府政策對房地產(chǎn)價格控制，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難，充分利用數(shù)據(jù)從不同時期分析萬科融資策略分析與評價使用比較分析法、案例法等，但只是僅僅針對恒大房地產(chǎn)融資成本控制，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問題，并沒有進一步詳細深入研究怎么樣降低房地產(chǎn)類融資成本的相關措施。綜上所述，在有關房地產(chǎn)融資成本的文獻中，國內(nèi)外很多學者對此進行了研究，但許多學者偏向于融資策略和融資模式，相對比較少學者針對房地產(chǎn)類上市公司融資成本與評價深入研究融資成本高原因以及相對應的措施和建議。（二）房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價的理論基礎融資理論在財務管理中是一個特別重要的研究課題。本小節(jié)主要從房地產(chǎn)相關融資成本理論進行闡述為后面研究房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價提供理論基礎和方法指導。從廣義上看，房地產(chǎn)融資是指通過融資及相關服務（包括融資，使用和清算）在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中的一系列金融活動。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)項目直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸和資本市場融資。即為企業(yè)募集和使用資金所支付的價格。對于企業(yè)來說，這是非常重要的財務指標。融資成本是指企業(yè)在籌集資金過程中使用各種融資方式的傭金，債券和股票的印刷費、擔保費、發(fā)行費等；使用資金的成本支付給債務人的貸款利息、支付給股東的股利以及支付給其他債務人的各種利息成本等。資金與融資成本內(nèi)在聯(lián)系十分密切，而融資成本分析的意義在于：調(diào)整或改變?nèi)谫Y方式從而降低融資總成本。1.資本結構理論企業(yè)的資本結構是所有權資本和債務資本構成比例或“結構”，它反映的是公司債務與股權的關系，企業(yè)追求的是低成本高收益，因此是企業(yè)進行企業(yè)籌資決策的核心要點，直接決定企業(yè)融資成本。從理論演進的歷史來看，經(jīng)濟學家研究結構基本上都是從MM定理、契約關系和信息經(jīng)濟學這三方面進行探討。第一方面，1958年，Mogliani和Miller共同發(fā)表了《資本成本，公司財務和投資理論》一文，并提出了“不相關定理”，也稱為“MM定理”，這意味著公司是籌集債務還是股權資本，不會影響公司總市值。假設公司優(yōu)先選擇債務融資。隨著公司杠桿的增加，債務的比例也會增加，并且公司風險將在不同的投資者類別之間轉(zhuǎn)移，企業(yè)風險也會在不同投資者之間轉(zhuǎn)移。顯然，股價將下跌。因此企業(yè)在債務上籌資的優(yōu)勢會抵消在股價下降上虧損，最終并沒有改變企業(yè)價值總額。第二方面，代理成本主要是指由于代理問題而引起的損失以及為解決代理問題而發(fā)生的成本。最優(yōu)資本結構應基于對股權融資和債務融資利弊的分析，最大程度地降低總代理成本。根據(jù)股權融資代理成本和債務融資代理成本的分析，最優(yōu)資本結構是所有融資方式的邊際代理成本相等的。第三方面，隨著經(jīng)濟學的發(fā)展，許多研究學者從信息不對稱的角度進行研究資本結構問題，但沒有進一步分析融資成本存在高的問題進行研究。在信息不對稱的情況下，企業(yè)的市場價值與其資本結構有關，企業(yè)的質(zhì)量越高其債務比率就越高，反之亦然。在這種情況下，投資者不能準確地了解有關公司的內(nèi)部信息，而只能通過債務比率傳遞的信號正確地評估公司的市場價值。綜上所述，隨著資本結構理論的不斷發(fā)展和豐富，有利于金融理論的發(fā)展。2.優(yōu)序融資理論Myers和Majluf（1984）首先基于信號傳輸原理提出了優(yōu)序融資理論，它放寬了MM理論的完整信息假設，并指出盡管管理層發(fā)現(xiàn)投資項目對企業(yè)的凈投資收益具有實際價值，由于金融市場是完全的但信息是不對稱的，投資者無法得到真正的真實信息，造成股東與管理者之間存在判斷差異。畢竟，當公司管理層向市場傳播時，它更傾向于公司的強大實力和未來發(fā)展前景。這樣，外界獲得的信息就是管理能力。最終，投資者將不相信管理層所說的話并最終進行投資。在沒有信息不對稱的情況下，發(fā)行新股的估值低于均衡價格。因此，當企業(yè)需要融資時偏向選擇內(nèi)源融資，通常只有當內(nèi)源融資不能滿足企業(yè)投資規(guī)模條件時，則會選擇債務融資。因為股息的發(fā)放是具有粘性，企業(yè)應通過降低股息發(fā)放來降低企業(yè)融資成本,股權融資一般是最后考慮進行的融資方式。三、房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價概述根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和上海房地產(chǎn)學會中國房地產(chǎn)評估中心的數(shù)據(jù)，聯(lián)合發(fā)布了《2019年中國房地產(chǎn)上市公司評估研究報告》，表明評估對象在2019年評估中，有125家在上海和深圳上市的房地產(chǎn)公司。2018年，房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)1121.51億元，同比增長28.4％；平均凈利潤為25.62，同比增長13.82％；平均資產(chǎn)負債率68.09％，同比提高3.04個百分點。平均凈債務比率同比增長2.65個百分點至92.52％。表3-1房地產(chǎn)類實際到位融資資金分析名稱2013年2014年2015年2016年2017年2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位融資資金（億元）122122.47121991.48125203.06144214.05156052.62165962.89社會融資規(guī)模（億元）173169158761154063178159194445192584房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位融資資金/社會融資規(guī)模70.52%76.84%81.27%80.95%80.26%86.18%數(shù)據(jù)來源：data國家數(shù)據(jù)，中華人民共和國國家統(tǒng)計局（/easyquery.htm?cn=C01）如表格所示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占社會融資規(guī)模70%以上而且逐年增加，由此可見融資資金對企業(yè)越來越重要。在保持規(guī)模的同時，諸如債務比率上升和運營效率下降之類的風險仍在繼續(xù)累積。在房地產(chǎn)監(jiān)管不放松，企業(yè)融資困難的情況下，可想而知如果資金缺乏的房地產(chǎn)類上市公司不轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式從而降低融資成本，即將會面對被市場淘汰或者被吞并狀態(tài)。而強大的企業(yè)，會在融資方面優(yōu)勢將會更加明顯展示，最終向著中國恒大發(fā)展。四、房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價的必要性和可行性分析（二）房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價的必要性從宏觀角度分析，為了取得最高的經(jīng)濟效益，籌資以最低的成本促進社會剩余資金向需求者的流動。這是促進社會資源優(yōu)化配置的最重要機制之一從微觀看房地產(chǎn)類融資指的資本融通表現(xiàn)形式。本文所指的房地產(chǎn)類上市公司融資成本指的是企業(yè)應該怎么樣降低融資成本為企業(yè)謀求更大的利潤。當然，房地產(chǎn)類上市公司融資方面具有明顯的優(yōu)缺點。比如房地產(chǎn)融資推廣比較困難主要是因為融資成本高和融資過程長，而且與房地產(chǎn)融資項目規(guī)模特點有關，同時與政府優(yōu)惠財政政策息息相關，政府政策可以簡化項目融資步驟手續(xù)，縮短為房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的時間。不同的融資方式也存在不同的融資成本，當企業(yè)改變或者調(diào)整融資結構融資成本必然會隨之改變。（三）房地產(chǎn)類上市公司融資成本分析與評價的可行性通常我們認為，經(jīng)濟增長和建設項目的是同比增長的。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資資金的深入研究，有利于提高企業(yè)融資效率并達到最終降低融資成本效果圖3-1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金房地產(chǎn)開發(fā)到位資金指一年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際撥入、用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金，屬于增量概念。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金指一年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際撥入、用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金，屬于增量概念。數(shù)據(jù)來源：data國家數(shù)據(jù)，中華人民共和國國家統(tǒng)計局（/easyquery.htm?cn=C01）如上圖所示，由于2013-2014年在這兩年的房地產(chǎn)市場不景氣，企業(yè)開發(fā)實際到位資金基本上沒有發(fā)生變化，但在2015年，中央和地方政府對房地產(chǎn)的控制減弱，中央銀行連續(xù)五次繼續(xù)降準和五次降息（包括雙降）是不容忽視，使得貨幣政策的持續(xù)放松為房地產(chǎn)市場注入了更多活力。從那以后，房地產(chǎn)市場逐漸恢復，從那以后行業(yè)投資一直在增加。從圖中可以看到房地產(chǎn)類開發(fā)需要籌集大量實際到位資金，然而在籌集資金過程中科學利用融資方式達到降低企業(yè)融資成本是可行性的。本文融資成本分析的作用在于分析改變或調(diào)整融資方式帶來總的成本是減少還是增加的，即它是否會增加或減少企業(yè)的稅后利潤，從而合理選擇融資方式來改變或者調(diào)整融資成本。五、萬科企業(yè)股份有限公司融資成本分析與評價（一）萬科企業(yè)股份有限公司概況萬科于1984年在深圳成立。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，A股于1991年在深圳證券交易所上市。這也是中國最早的房地產(chǎn)上市公司。隨后在1993年，B股也在深圳證券交易所上市，同時將公司更名為“萬科企業(yè)有限公司”。在2008年時候，當中國房地產(chǎn)類上市公司依然采用銀行貸款融資方式時，萬科率先采用“股權融資+銀行信貸”的融資方式。直到至今，萬科逐漸發(fā)展多樣化融資方式，靈活運用國家政策來選擇融資方式。在發(fā)展新型融資方式中更突出。如今萬科在融資方式和資金運營方面比國內(nèi)其他房地產(chǎn)類上市公司要好，得益于該企業(yè)上市比較早。而且萬科還借助自身優(yōu)勢不僅僅在A股市場上直接進行融資還采取大量的資金籌集措施。如今萬科通過30多年的發(fā)展，根據(jù)在“2019年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”名單中萬科靠第三名，算是國內(nèi)規(guī)模比較大的房企，對整個房產(chǎn)市場發(fā)展具有重要作用。萬科企業(yè)有限公司在2018年《財富》全球500強排名中排名332（二）萬科融資方式與融資成本關系對比分析如圖所示萬科融資方式概況現(xiàn)金現(xiàn)金萬科企業(yè)股份有限公司融資方式萬科企業(yè)股份有限公司融資方式內(nèi)部融資應收賬款內(nèi)部融資應收賬款其他速動資產(chǎn)其他速動資產(chǎn)預收賬款預收賬款IPOIPO、配股、增發(fā)、信托基金外部融資股權融資外部融資股權融資銀行借款、發(fā)行債券、其他借款債務融資銀行借款、發(fā)行債券、其他借款債務融資圖5-1萬科融資方式概況對于房地產(chǎn)類上市公司來說，要想企業(yè)保持長久穩(wěn)定發(fā)展，該企業(yè)要做處理好融資相關問題，由于房地產(chǎn)類是資金密集型產(chǎn)業(yè)，必須把資金問題放在首位。融資成本高低大部分原因取決于該企業(yè)選擇什么樣的融資方式。本文主要從萬科融資內(nèi)部和外部融資兩大塊來分析。首先內(nèi)部融資的資金，該公司不必支付融資股息和利息成本，這使得內(nèi)部融資成本遠低于外部融資成本。根據(jù)優(yōu)序融資理論，企業(yè)在融資時偏向于內(nèi)部融資，然后選擇外部融資。本文外部融資主要分為債務和股權。其中債務融資是指企業(yè)通過借錢獲得資金的融資方式，在這過程中企業(yè)不但要支付利息還有償還資金本金、利息費用可以稅前抵扣并且申請限制條件、申請流程相對于股權融資少。自2014年以來，在國家政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低。股權融資也被稱為所有權融資，是指企業(yè)賣出公司部分股權以此來引入新股東以增加總股本的事實。相比較而言股權融資，雖然企業(yè)不用向新的股東支付利息、償還本金和支付固定股息，但是股息不能備抵稅作用，并且股票發(fā)行也會比發(fā)行其他證券費用高很多。同時但該企業(yè)股票風險比較高時，投資者也會要求提高必要報酬率，因此我們可以知道股權融資成本在前期股權融資成本往往比債務融資成本低，但到后期潛在融資成本會比較高，但對于一些有條件房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市是獲得穩(wěn)定資金來源首選該融資方式而且債務融資成本無法起到股權融資對企業(yè)長期發(fā)展的促進作用。表5-1萬科各個階段融資方式年份融資方式分析1989年公開募股2800萬股我國第一批股份制企業(yè)，融資額2800萬元人民幣1993年4500萬股B股首次發(fā)行，融資約4.51億元人民幣200年可轉(zhuǎn)債發(fā)行15億元人民幣2004年9月可轉(zhuǎn)換券公開發(fā)行19.9億元2005年房地產(chǎn)開發(fā)基金，募集資金1.5億元萬科與中信資本合作，設立了第一個專門投資于萬科項目的美元基金—中信.萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金2006-2007年增發(fā)在這時期受國家金融政策影響比較大，共增發(fā)兩次，共募集資金142億元，但同時能夠捍衛(wèi)了其龍頭地位，并且控制好融資成本2008年-2009年公司債2008年發(fā)行59億元人民幣公司債，2009年增加到500億元建設銀行提供擔保，成為當時授信額度最高行業(yè)2012年信托融資向華潤深國投融資10億元，完成鞍山項目建設，同時利用在香港聯(lián)合交易所上市掛牌交易，使企業(yè)融資成本降低3個百分點2013年3月境外發(fā)行債券該美元債為8億美元的5年期債券，年利率2.75%，創(chuàng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債成本新低2015年中期票據(jù)和債券中期票據(jù)30億和債券50億，利率分別為3.78%和3.5%，從中我們可以看到融資成本使比較低的，當時萬科的信用評級機構也比較受到國際認可2018年債券從2016-2018年累計發(fā)行債券余額為2億元數(shù)據(jù)來源：萬科網(wǎng)絡公開數(shù)據(jù)整理岳會玉,王朋艷.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式研究——以萬科地產(chǎn)為例[J].河北企業(yè),2017(10):82-83.岳會玉,王朋艷.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式研究——以萬科地產(chǎn)為例[J].河北企業(yè),2017(10):82-83.王莉.萬科企業(yè)股份有限公司融資方式分析2015年（百度文獻）由此可見，萬科使用了多種融資方式，并且融資成本比較低，這使得萬科能夠在激烈競爭中保持行業(yè)龍頭地位，最后我們再從萬科2015-2018債務融資成本銀行貸款、債券和其他借款來詳細分析萬科債務融資成本。表5-2萬科2015-2018年債務融資方式單位：萬元指標年度2015年2016年2017年2018年債務融資總余額7949000433500019062441.3126120759.65銀行貸款3562741.802540310.00115.7327.5513796296.73所占比重44.82%58.60%60.50%52.80%債券2001558.201062075.003848604.837114161.83所占比重25.18%24.50%20.19%27.20%其他借款2384700.00732615.003676508.935210301.09所占比重30.00%16.90%19.31%20.00%數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)數(shù)據(jù)萬科A年報（/corp/go.php/vCB_Bulletin/stockid/000002/page_type/ndbg.phtml）從表中可以看出來萬科大部分融資途徑是通過銀行貸款，銀行貸款占五六成，說明萬科過分依賴銀行貸款，但2018年銀行貸款占比比2017年下降7.7%得益于萬科積極開拓其他融資方式。在2018年公開發(fā)行債券200000萬元，計息方式是單利率，融資利率成本為200000乘于利率4.18%等于83600萬元。2018年銀行貸款債券其他借款融資成本區(qū)間Libor按約定利率上浮~6.7%2.50%-5.35%4.28%-8.3%數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)數(shù)據(jù)萬科A年報（/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?stockid=000002&id=5113208）現(xiàn)在假設萬科公司2018年銀行貸款約定利率為4.18%再加上約定上浮率，明顯萬科2018年200000萬元融資金額不管是采用銀行貸款還是其他借款融資到資金，融資成本明顯都比債券的高。還有一種情況就是銀行約定利率加上浮動都比2018年債券利率4.18%低，那么該企業(yè)可以優(yōu)選選擇銀行貸款融資，第三種情況依據(jù)銀行貸款、債券和其他借款利率和其他資金需要時間和緩急來混合搭配選擇融資方式，房地產(chǎn)利率變化莫測而且政策變動比較多，總而言之萬科企業(yè)股份有限公司債務融資方式選擇那個融資方式依據(jù)當時利率、時間長久、國家政策以及企業(yè)信用等因素，從而降低融資成本，同時也有利于提高該公司財務風險防范能力。最后從萬科有息負債角度來評價萬科融資成本，有息負債也被稱為帶息負債，它是指企業(yè)融資時候需要支付的利息債務，通常有“應付債券”、“長期借款”、“短期借款”等等這些科目對會涉及有息負債。有息負債也算企業(yè)融資需要付出成本。表5-4萬科2015年-2018年有息負債合計占總資產(chǎn)比例分析名稱單位2015年2016年2017年2018年有息負債合計億元794.91288.61906.22612.1占總資產(chǎn)比例%1315.516.417.1數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)數(shù)據(jù)萬科A年報（/corp/go.php/vCB_Bulletin/stockid/000002/page_type/ndbg.phtml）房地產(chǎn)行業(yè)融資成本一般在12%左右，而萬科是10%以下；如上表所示2015-2018年報告期內(nèi)，有息負債占總資產(chǎn)比例13%~17.1%之間，可以看出萬科總體融資成本處于較低水平。說明萬科融資成本低得益于合理選擇融資方式，值得其他企業(yè)借鑒。六、影響萬科企業(yè)股份有限公司融資成本的因素本章通過收集萬科房地產(chǎn)企業(yè)的公司經(jīng)營狀況和財務報表，研究可能會影響萬科企業(yè)股份有限公司融資成本的因素。首先分析內(nèi)部融資融資方式影響因素，內(nèi)部融資來源于企業(yè)自有資金，很少會受外界影響和約束，內(nèi)部融資是不用支付融資成本此處融資成本指的是財務成本此處融資成本指的是財務成本（一）債務融資方式對融資成本的影響因素1.盈利能力盈利是每個企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)營目標，對企業(yè)融資成本是至關重要的。本章主要從凈資產(chǎn)收益率和凈利潤率兩個重要指標來分析對企業(yè)融資成本影響表6-1萬科2015-2018年盈利能力指標財務指標年度2015年2016年2017年2018年凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/凈資產(chǎn)凈利潤率=（凈利潤/主營業(yè)務收入）*100%（%凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/凈資產(chǎn)凈利潤率=（凈利潤/主營業(yè)務收入）*100%19.1419.6822.8023.24凈利潤率（%）13.2711.7915.3216.55數(shù)據(jù)來源：東方財富萬科A（/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002）從表中我們可以看到萬科2015-2018年的凈資產(chǎn)收益率和凈利潤率從整體上看都是提高的，特別是2016年到2017年增長幅度是最大的分別增長3.12%和3.53%，隨著萬科盈利水平逐漸提高和發(fā)展，將不斷擴大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，然而內(nèi)部融資的增長速度難以滿足萬科發(fā)展速度，因此要分析影響外部融資因素。首先根據(jù)薄庚申（2019）通過格蘭杰因果檢驗分析得出結論企業(yè)融資成本和該企業(yè)凈資產(chǎn)收益率、凈利潤率分別成反比比例。也就是說隨著萬科的凈資產(chǎn)收益率和凈利潤率不斷上升，萬科的融資成本會越來越低；其次根據(jù)權衡理論，企業(yè)盈利額越大，所需要繳納的稅款越多。然而債務融資可以抵消部分稅負作用進而降低該企業(yè)融資成本；最后從銀行角度來說，銀行放款會考慮該企業(yè)放貸安全和盈利方面，因為當該企業(yè)擁有比較高的盈利能力時，說明該企業(yè)在貸款到期時可以及時還本付息的能力并且可以保證銀行收回貸款的成功率，從而提高企業(yè)評估的信譽，信譽提高了給企業(yè)貸款的利率也會比較低，因此企業(yè)比較容易從銀行中得到貸款，其相對應的債務融資成本也會低。2.會計穩(wěn)健性會計穩(wěn)健性起源于契約機制，企業(yè)公布的財務信息的在契約機制下會計穩(wěn)健性可以保障信息質(zhì)量，同時還可以增強報表信息的真實性與可靠性，并且也會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，具體體現(xiàn)在對企業(yè)融資成本影響。一方面會計穩(wěn)健性對融資雙方有不同的作用，對于債權人來說是“保護”作用，而對于債務人來說是“抑制”作用。比如在債權人和債務人關系之中，債權人要求在確定好時間收回本金及利息，但是，如果債務人如果存在低估損失與負債，高估收益與資產(chǎn)，到了還本付息時間，然而由于信息不對稱，債權人無法掌握真實信息，遭受未識別高風險損失代價。但如果該企業(yè)會計信息穩(wěn)健是有利于降低債權人遭受該風險概率，即可保護債權人利益。同時會計信息穩(wěn)健性要求該企業(yè)必須要低估收益和資產(chǎn)。但企業(yè)在融資時，債權人需要的企業(yè)信息確定方案剛好是通過資產(chǎn)和收益來評估。企業(yè)在保持較高的會計穩(wěn)健性過程中會削弱企業(yè)競爭優(yōu)勢。因而，債務因為會計穩(wěn)健性原則付出成本得到最好的補償即是債權人降低其貸款率，同時可以看到企業(yè)會計信息穩(wěn)健性有利于降低債務成本；另一方面會計穩(wěn)健性不利于管理者收益提高，萬科管理層的薪酬大部分取決企業(yè)的經(jīng)營狀況，如果運用穩(wěn)健性原則，會使資產(chǎn)減少，進一步使企業(yè)利潤也減少，最后管理層薪酬也因此降低。然而要使管理層愿意提高信息質(zhì)量，要債權人對其進行補償，同樣對于借方來說最直接方式還是降低貸款率，因此債務人因為運用穩(wěn)健性而降低融資成本。（二）股權融資方式對融資成本影響因素1.經(jīng)營風險和財務風險根據(jù)收益與風險相匹配原則，當一個企業(yè)的經(jīng)營風險提高時，股權投資者所承擔的風險也會隨著提高，從而要求的必要匯報率也會提高，最終導致企業(yè)融資成本增加。財務風險指的是資產(chǎn)負債率給企業(yè)帶來的風險。當資產(chǎn)負債率比較高時，投資者將承擔更多的債務成本。表6-2萬科2015-2018年償債能力指標注：資產(chǎn)負債率=負債總額/總資產(chǎn)*100%財務指標2015年2016年2017年2018年資產(chǎn)負債率(%)77.780.5483.9884.59數(shù)據(jù)來源：東方財富萬科A（/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002）銀監(jiān)會規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)債務資本不能高于65%，從上表可以看出，從2015年到2018年，萬科的資產(chǎn)負債率高于77.7％，并且在過去四年中逐年增加。這說明我萬科面臨較高的負債壓力，自有資金不足，同時也會增加企業(yè)融資成本。根據(jù)MM理論的推導，我們可以知道，存在債權杠桿的股權融資成本等于零杠桿股權融資成本與市值占比成比例的債權融資的風險溢價之和。2.股票價格表6-2盈利能力指標對比每股凈資產(chǎn)=年度末股東股益/年末未變通股股數(shù)每股凈資產(chǎn)=年度末股東股益/年末未變通股股數(shù)股票代碼股票名稱每股收益每股收益=凈利潤/年末普通股股數(shù)每股收益=凈利潤/年末普通股股數(shù)凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/凈資產(chǎn)每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率（%）000002萬科A3.060014.110023.24600048保利1.59009.703416.63001979招商地產(chǎn)1.89008.718122.22601155新城控股4.690013.069141.91600340華夏幸福3.790011.279635.19數(shù)據(jù)來源：東方財富萬科A網(wǎng)址：萬科A網(wǎng)址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002保利網(wǎng)址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sh600048招商地產(chǎn)：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz001979新城控股網(wǎng)址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sh601155華夏幸福網(wǎng)址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sh600340表6-3盈利趨勢年份2015年2016年2017年2018年每股收益（元）1.64001.90002.54003.0600每股凈資產(chǎn)（元）9.080010.280012.020014.11數(shù)據(jù)來源：東方財富萬科A（/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002）上面表格依據(jù)房地產(chǎn)類上市公司規(guī)模最近幾年排名靠前選取的，我們可以看出，萬科公司的整體每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益這三個盈利指標相對于其他上市公司能力較好，在同水平的競爭對手種有一定的競爭能力，同時從表6-1和表6-3中看到萬科盈利能力逐漸增強，說明該公司發(fā)展前景好。當萬科企業(yè)盈利能力保持比較長久的時候，該企業(yè)股票價格通常比較高。在這種比較持久狀態(tài)下，投資者認為會導致股票收益率下降。因此，當逐漸提高萬科盈利指標時候，該公司的股權融資成本也會逐漸低。七、萬科企業(yè)股份有限公司融資成本分析對房地產(chǎn)類上市公司的借鑒意義（一）我國房地產(chǎn)類企業(yè)的融資現(xiàn)狀在多元融資方式當中，自籌資金和銀行貸款占比例仍然很大。如下面表的數(shù)據(jù)，本文中到位資金分為國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金表6-4中國房地產(chǎn)主要資金來源2013-2018年單位：億元名稱2013年2014年2015年2016年2017年2018年當年實際到位資金122122121991125203144214156053165963增長速度26.50%-0.11%2.63%15.18%8.21%6.35%國內(nèi)貸款融資總額196732124320214215122524224005所占比重16.11%17.41%16.15%14.92%16.18%14.46%利用外資融資總額534639297140168108所占比例0.44%0.52%0.24%0.10%0.11%0.07%自籌資金474255042049038491335087255831所占比重38.83%41.33%39.17%34.07%32.60%33.64%其他自有資金544914969055655734287977086020所占比重44.62%40.73%44.45%50.92%51.12%51.83%數(shù)據(jù)來源：data國家數(shù)據(jù)，中華人民共和國國家統(tǒng)計局（/easyquery.htm?cn=C01）從上面表2013-2018年當中，國內(nèi)貸款融資所占比例在這6年當中比較平穩(wěn)的融資所占比例15%左右，而自籌資金融資所占比例總體上看逐漸下降的，這與融資方式息息相關，比如2018年自有資金和自籌資金增加，從而改變國內(nèi)貸款融資方式所占融資比例；同時隨著房地產(chǎn)類上市企業(yè)的規(guī)模和數(shù)量快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)的多種融資方式也得到迅速發(fā)展。導致這些融資方式的數(shù)據(jù)變化的原因是多樣化的，比如2015-2016年，由于企業(yè)監(jiān)管政策和公司債主放松，加上房地產(chǎn)本身市場回暖和商品房銷售火賣，其他資金融資所占比例上升比較明顯。同時自籌資金占比從39.17%降至到32.60%。（二）降低房地產(chǎn)類上市公司融資成本的措施本小節(jié)是針對前面萬科融資方式和影響萬科融資成本因素提出一些降低房地產(chǎn)類上市公司融資成本措施。1.提高公司盈利能力提高公司的盈利能力對于企業(yè)財務、籌集資金具有促進作用，同時還可以降低企業(yè)融資成本。從宏觀看，房地產(chǎn)類上市公司盈利能力提高后，將增強企業(yè)資金的流動性，資本結構將更加穩(wěn)固，有利于促進國民經(jīng)濟發(fā)展。2.發(fā)展多種融資方式從前面分析萬科融資方式可以看到不管房地產(chǎn)類上市公司是選擇那種融資方式都有各自優(yōu)缺點，但企業(yè)應該要意識發(fā)展多種融資方式觀念，同時利用自身在市場經(jīng)濟種的優(yōu)勢創(chuàng)新融資方式。例如，可以向萬科學習發(fā)展多種融資方式，拓寬融資渠道降低企業(yè)融資成本、快速融資資本，在這過程中同時也有利于分散，促進企業(yè)項目開發(fā)正常運行。但是，企業(yè)在堅持發(fā)展融資方式同時不能操之過急，由于目前我國金融機構發(fā)展不夠完善而且還要結合該公司發(fā)展特點，找到適合該企業(yè)多種融資方式。3.保持良好企業(yè)和銀行關系從表5-2萬科主要資金來源，我們可以看到銀行貸款依然占企業(yè)融資大部分，雖然銀行貸款融資便捷、成本低等特點，但是單一的融資方式，一旦企業(yè)運轉(zhuǎn)不好、資金流動困難、資金短缺，將會給企業(yè)造成致命風險該企業(yè)信用度下降，并且增加企業(yè)融資成本。但因此房地產(chǎn)類上市公司想要降低融資成本，必須與銀行保持良好關系，同時提高銀行的企業(yè)信用等級。4.降低公司資產(chǎn)負債率不管那個行業(yè)發(fā)展，都離不開國家政策宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)類上市公司要想在開發(fā)項目過程中降低企業(yè)融資成本，然而需要依據(jù)國家法律法規(guī)以及制度制定相應的法律法規(guī)，并且與政府相關部門進行溝通進行完善，從中充分利用國家企業(yè)融資優(yōu)惠政策，以此降低企業(yè)的融資成本。比如，進入2018年后房地產(chǎn)企業(yè)融資階段比較嚴厲，由于金融監(jiān)管的加強與各個房企融資狀況的加速分化，房地產(chǎn)類上市公司不得不將降負債作為國家提倡去杠桿的門檻，房地產(chǎn)類上市公司大部分公司開始由原先“三高一低”高杠桿、高負債、高運轉(zhuǎn)、低成本狀態(tài)轉(zhuǎn)向“三低一高”的核心是大幅降低負債。結合房地產(chǎn)類上市公司特點來說資產(chǎn)負債率明顯是較高的，同時由于資產(chǎn)負債過高間接影響該企業(yè)融資能力。優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負債率與融資方式，結合融資相關理論，可以將企業(yè)資源與資金進行合理分配利用，增加資本積累是降低資產(chǎn)負債率最佳的方法。當該企業(yè)資產(chǎn)負債率低，說明該企業(yè)償還能力強，會提高企業(yè)信用評級，從而達到降低融資成本目的。5.注重對會計穩(wěn)健性運用債權人會依據(jù)該公司會計穩(wěn)健原則作出判斷，如果該上市公司會計越穩(wěn)健，說明提供的信息越穩(wěn)，信息使用者更能獲取高質(zhì)量的信息。因此上市公司首先要增強會計信息的穩(wěn)健性認識，其次要注重對會計穩(wěn)健性的運用并且在運用同時遵循會計信息穩(wěn)健性，降低上市公司與債權人之間信息對稱程度，同時也可能減少企業(yè)隱瞞該企業(yè)利潤減少的信息。這樣有利于提高債權人和銀行對該企業(yè)信任，從而使資金提供方降低對其貸款率，最終降低融資成本。還有完善企業(yè)管理者的薪酬制度，萬科采取的是平衡積分卡核心是依據(jù)績效確定薪酬，在這樣情況下，管理層容易為了自身利潤，提高企業(yè)本年度會計利潤，從而降低企業(yè)會計信息的穩(wěn)健程度。針對房地產(chǎn)類上市公司主要是靠賣房獲得主營業(yè)務收入高負債特點，提出我個人建議，將管理層薪酬分為兩大部分固定薪酬和可變薪酬。固定薪酬公司依據(jù)管理層工作年限、學歷和在該公司職務等因素決定薪酬。而可變薪酬部分主要依據(jù)管理層在該公司跟進的項目來計酬。如果項目時間比較長可以依據(jù)項目完成百分比來發(fā)放，周期短的可以依據(jù)項目成果來派發(fā)放薪酬，獎懲依據(jù)考勤和項目效果進行評估。這樣有助于提高會計穩(wěn)健性并最終降低企業(yè)融資成本目的。八、結論房地產(chǎn)類開發(fā)對中國國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，但房地產(chǎn)類開發(fā)高度依賴融資，因此融資成本是房地產(chǎn)類融資不可忽視重點。本文主要針對房地產(chǎn)類上市公司如何降低融資成本問題，通過萬科融資方式與影響萬科融資成本因素展開研究分析，最終提出提高企業(yè)盈利能力、發(fā)展多種融資方式、保持良好企業(yè)與銀行關系、國家宏觀政策引導、降低企業(yè)資產(chǎn)負債率、注重會計穩(wěn)健性等一些措施來降低房地產(chǎn)類上市公司融資成本。本文的研究在房地產(chǎn)類上市公司降低融資成本具有一定意義，但本文也存在不足之處，只是選擇萬科上市公司的融資方式來分析房地產(chǎn)類上市公司融資成本，無法全面的詳細評價降低整個房地產(chǎn)類融資成本情況。

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致謝寫論文過程中，首先我特別感謝我的導師蔡玉龍老師的熱情關懷和悉心指導。論文從選題到完成的整個過程中，得到了老師的熱情幫助和精心指導。老師嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度、淵博的專業(yè)知識、敏銳的學術眼光、精益求精的精神給我留下了深刻的印象，并對我以后職業(yè)生涯有極大地促進作用。在此，謹向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！其次，我還要對學院精心授業(yè)的諸多任課老師表示崇高的敬意和在這四年的學習期間對我的關心和幫助表示由衷的感激。從他們所講授的課程中我學到了不少專業(yè)知識和相關研究分析方法，這些方法在我研究的過程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能夠順利完成課題的研究和論文的寫作。在論文的寫作過程中，也得到了許多同學的寶貴建議，在此一并致以誠摯的謝意。本文在寫作過程中參考了大量的文獻資料，主要文獻資料已開列出來，本文的有些句子或段落引自這些參考文獻。在此向所有的作者表示深深的感謝！最后，向在百忙中抽出時間對本文進行評審并提出寶貴意見的各位專家表示衷心地感謝！。

畢業(yè)設計如何搜集資料一、搜集資料的作用1.了解進行中的工作自己所要開展的項目，可能別人也在進行，通過文獻調(diào)研，可以直接或間接地了解目前在何處、由何人、以何種規(guī)模與方式進行，在哪一方面已取得成果等。這些信息可以幫助學生在畢業(yè)設計中獲得有效的合作。2.擴大知識面學生從一些通用課程的學習直接轉(zhuǎn)入到專題性很強的畢業(yè)設計時，往往會感到無所適從，這需要有一個過渡，其中最為有效的方法就是查閱文獻。這一過程不但可以進一步豐富自己的基礎知識，而且還可以深入理解開展此工作的目的。3.掌握信息動向，避免無效和低水平重復通過查閱文獻，了解自己的課題在專業(yè)領域目前發(fā)展的狀況。對于一個課題，如果不了解目前已取得的成果，所采用的最新設計手段和方法，就勢必使自已依然用陳舊的方法研究淘汰的課題，既是-一種低水平重復，又造成人力。財力和時間的浪費。4.避免走不必要的彎路對于某些工作，在工作方法和思路上前人已有過一些失敗的教訓，并證明行不通，通過查閱文獻加以了解以后，就可以避免再走不必要的彎路。二、搜集資料需把握的原則在今天信息大爆炸的時代里，文獻資料可稱得上是浩如煙海。那么，怎樣才能快速找到符合自己需要的文獻資料呢？這需要把握一個正確的原則，否則無異于大海撈針。搜集資料必須首先確定好搜集的方向，這樣才不至于將自己陷于資料的汪洋大海之中，被一堆冗余資料淹沒，茫茫然不知彼岸。本著搜集的資料盡可能全面、充分的原則，開始階段資料方向盡量要定得寬-一些，要照顧到縱橫兩個方向一縱向是指始終以所定課題為主線搜集資料，查找與課題有關的歷史、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，不偏離課題；橫向是指廣泛涉獵各種各樣與論題有關聯(lián)的專題資料，以避免孤陋寡聞，知識單一，造成主觀片面。橫向拓展能使我們思路開。闊，使我們獲得新的刺激和深層啟發(fā)，從而達到新的高度?？v橫方向范圍的確定，可以在自已選題基礎上制定，最好征求指導教師的意見。三、搜集資料的方法