金泓雅苑項(xiàng)目市場(chǎng)研究策劃

金泓雅苑項(xiàng)目市場(chǎng)研究策劃一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳連續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)一個(gè)黃金周期。1、寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處在深圳與香港、澳門、廣州乃至整個(gè)珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長(zhǎng)30.62公里。于1992年11月11日建制。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個(gè)鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個(gè)居民委員會(huì)和106個(gè)村民委員會(huì)，人口130多萬(wàn)。寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區(qū)域化、國(guó)際化的城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。2、寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2023年完畢國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，增長(zhǎng)19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6萬(wàn)人，外來(lái)人口131.73萬(wàn)人，人均GDP26959元，超過(guò)3000美元。固定資產(chǎn)投資69.3億元，增長(zhǎng)24.7%；商品房銷售量為14081套，增長(zhǎng)40.7%，銷售面積達(dá)成141.53萬(wàn)平方米，收入64.1億元；城鄉(xiāng)人口人均收入25.369.9元，農(nóng)民收入10980元，人均住房面積為29.41平方米。3、寶安城市特點(diǎn)城市化率較高2023年終，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%，處在一個(gè)相對(duì)較高的階段。各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，城市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處在城市化飛速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)的小康社會(huì)。工業(yè)化水平高寶安由于地廣人稀，一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。2023年，全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)成925.8億元，比上年增長(zhǎng)36.2%，其中工業(yè)增長(zhǎng)值為267.5億元，占深圳工業(yè)增長(zhǎng)值的25%，占寶安區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的61.8%，工業(yè)化水平相稱高。相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十?dāng)?shù)年的發(fā)展過(guò)程中，寶安的發(fā)展是相對(duì)獨(dú)立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立發(fā)展趨勢(shì)。在未來(lái)幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來(lái)的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個(gè)衛(wèi)星城鄉(xiāng)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。未來(lái)，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鄉(xiāng)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來(lái)的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來(lái)。4、寶安面臨大的發(fā)展機(jī)遇城市化發(fā)展的黃金時(shí)期城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、互換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過(guò)程。它重要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。中國(guó)城市化的階段位置世界城市發(fā)展史上，有一個(gè)共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程涉及三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階段相應(yīng)的城鄉(xiāng)化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所相應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期。其中的兩個(gè)拐點(diǎn)為30％和70％。目前的寶安城市化率為46%，正是城市化、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。中國(guó)城市化的階段位置深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯通過(guò)二十?dāng)?shù)年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，城市空間將不斷擴(kuò)展。深圳市的城市化水平已超過(guò)了70%，處在城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鄉(xiāng)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢(shì)。目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限，城市發(fā)展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現(xiàn)在城市建設(shè)上是——越來(lái)越多的市政工程屬于修補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提高、改變的性質(zhì)。郊居化的潮流正出現(xiàn)，深圳的城市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來(lái)越多的市民所接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián)系，深圳特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應(yīng)越來(lái)越明顯。在特區(qū)城市效應(yīng)的帶動(dòng)下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個(gè)飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充足的提高。深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點(diǎn)寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經(jīng)之路，107國(guó)道、廣深公路、沿海高速公路等均通過(guò)寶安境內(nèi)，深圳機(jī)場(chǎng)也位于寶安，可以說(shuō)，深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)。在中國(guó)城市化大發(fā)展的時(shí)代，中國(guó)的三大城市群落已初具規(guī)模，珠三角城市群將成為帶動(dòng)南中國(guó)發(fā)展的龍頭，深圳將越來(lái)越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時(shí)代，寶安作為深、珠聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其城市建設(shè)也將以此為契機(jī)獲取飛速的發(fā)展。而從更大的眼光來(lái)看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷進(jìn)一步的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國(guó)沿海城市也將走向海洋。深圳作為一個(gè)沿海城市，但在開發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市建設(shè)思想的影響，將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸城市色彩的“沿?！背鞘校S多建筑都無(wú)法享受海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體現(xiàn)。21世紀(jì)的今天，深圳將逐漸改變這一城市建設(shè)道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國(guó)際級(jí)的規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀(jì)濱海城市的樣板。寶安中心區(qū)面臨珠江出?？冢瑩碛屑s4公里的海岸線。是寶安作為城市次中心，西部發(fā)展軸線的重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會(huì)展功能的組成部分之一，同時(shí)還是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心。整個(gè)中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬(wàn)。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)立一個(gè)連續(xù)的帶狀城市公園，沿核心區(qū)外圍營(yíng)造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)立兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場(chǎng)、中央公園、海濱廣場(chǎng)為主線，發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號(hào)線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò)中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)立了三個(gè)站點(diǎn)，周邊形成四個(gè)商業(yè)中心。寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一個(gè)類似香港維多利亞港灣式的濱海城市中心城區(qū)，其目的不僅在于刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，制造旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且在于營(yíng)造舒適的生活空間及發(fā)明高質(zhì)量的城市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同構(gòu)成具有亞熱帶特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結(jié)構(gòu)，兩者相輔相成，共同發(fā)展，共同促進(jìn)深圳向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能一體化的城市發(fā)展。濱海城區(qū)開發(fā)是一個(gè)世界性的趨勢(shì)，寶安中心區(qū)因其自然條件的優(yōu)越以及周邊設(shè)施的配合，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的環(huán)境，使其開發(fā)水到渠成，同時(shí)還滿足了深圳打造濱海城市的發(fā)展方向，相信加以時(shí)日，一座代表寶安形象、提高深圳魅力的濱海中心城區(qū)將會(huì)浮出水面。二、房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處在一個(gè)相對(duì)落后的階段，但也是一個(gè)飛速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年在承接深圳城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)大的發(fā)展。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終引發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。1、從房地產(chǎn)階段論來(lái)看寶安房地產(chǎn)的開發(fā)水平綜觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段：市場(chǎng)發(fā)育限度短缺市場(chǎng)供求平衡、相對(duì)飽和過(guò)剩市場(chǎng)（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面過(guò)剩）產(chǎn)品提高階段地段家居環(huán)境服務(wù)管理文化生活方式買家結(jié)識(shí)階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提高資源（土地）銷售設(shè)計(jì)資源整合公司狀態(tài)提高項(xiàng)目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提高看得見摸得著看得見摸不著看不見摸不著但感受得到寶安廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段，細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段。從上表我們大體可判斷，目前廣州、深圳特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)基本成熟的層次，而寶安與他們相比較，則還基本處在：結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)——賣家居向賣環(huán)境過(guò)渡——注重社區(qū)設(shè)計(jì)——追求看得見摸不著的階段。重要表現(xiàn)在：.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載在這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正從無(wú)序到有序的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將會(huì)規(guī)范化。市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行洗牌，一些有實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌的公司與善于學(xué)習(xí)、借用外腦的公司將迅速發(fā)展，并且越來(lái)越強(qiáng)。相反將有大批的中下游開發(fā)商被市場(chǎng)淘汰。這也是一個(gè)產(chǎn)生黑馬的時(shí)代，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。需要說(shuō)明的是，廣州、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并沒(méi)有先例可循，是一個(gè)階段一個(gè)階段按部就班地走過(guò)來(lái)的。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長(zhǎng)，某些階段可以同時(shí)發(fā)展，并形成跳躍式的發(fā)展模式。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場(chǎng)的賣家居階段，進(jìn)入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。2、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀寶安區(qū)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米）時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積價(jià)格指數(shù)199663.7625.9933.67128.70199779.8654.4825.27130.30199873.1554.6347.26126.70199949.0771.6228.02123.60202372.9178.6525.73121.682023135.1795.2129.58122.882023162.1144.2//2023一季度31.435.7//資料來(lái)源：2023年深圳房地產(chǎn)年鑒，及相關(guān)報(bào)刊在2023年之前，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)的上市面積比較小，但在2023年受前兩年市場(chǎng)求大于供的供求關(guān)系影響，預(yù)售面積大幅度提高，比2023年增長(zhǎng)了85.4%，產(chǎn)生了井噴的行情。自1996年以來(lái)，寶安的需求量呈逐年上升的趨勢(shì)，但自2023年起，增長(zhǎng)的勢(shì)頭忽然加速，2023年的需求比2023年增長(zhǎng)了21%，而2023年又比2023年增長(zhǎng)了51.5%，2023年一季度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的趨勢(shì)。自1996年至2023年，寶安的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，但下降幅度不是很大，表白寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，目前寶安的空置房比例已突破18%，大大高于國(guó)際上通行的14%的警戒線，市場(chǎng)壓力很大。1999年，受需求忽然增長(zhǎng)的影響，空置房得到一定的消化，空置量有了較大幅度的下降，但2023年以來(lái)，空置量又逐漸增長(zhǎng)起來(lái)，應(yīng)當(dāng)值得警惕。.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載3、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特性與趨勢(shì)分析根據(jù)寶安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和階段論，以及市場(chǎng)調(diào)查的情況，對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)的特性大體可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：(1)產(chǎn)品特點(diǎn)注重戶型實(shí)用產(chǎn)品中檔戶型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二廳，120平方米以上的三房很少，其余即是80平方米左右的二房，市場(chǎng)供應(yīng)較多。產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級(jí)換代不明顯寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，社區(qū)環(huán)境只有綠化沒(méi)有園林,處在粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒(méi)有出現(xiàn)，只是近來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號(hào)出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒(méi)有革命性的產(chǎn)品升級(jí)換代。以一梯6戶以上高層塔樓為主由于老城區(qū)的開發(fā)地塊偏小，大多是舊城改造，因此開發(fā)商不得不提高容積率以獲取利潤(rùn)，高層塔樓便成為市場(chǎng)的重要產(chǎn)品。這些塔樓大多一梯六戶以上。(2)價(jià)格特點(diǎn)寶安均價(jià)逐季攀升從2023年開始，寶安的住宅成交均價(jià)開始逐漸上升，2023年一季度，相比2023年一季度上升了大約15%，2023年4季度，住宅成交均價(jià)攀上高峰，達(dá)成3955元。新安均價(jià)寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸走高，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2023年區(qū)域平均價(jià)格已在5000左右，高于寶安其他各個(gè)區(qū)域，涉及龍華區(qū)域。新安的房?jī)r(jià)以107國(guó)道為界，南部均價(jià)僅為4200元左右，北部均價(jià)達(dá)成了5200元左右。南部比北部?jī)r(jià)格偏低1000多元，因素重要在于城市環(huán)境、配套的影響。寶安中心區(qū)起價(jià)偏低寶安中心區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)并不抱負(fù)，富通好旺角僅以均價(jià)3600元/平方米的價(jià)格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)略顯偏低。但也為未來(lái)價(jià)格提高留下了足夠的空間。在近兩次中心區(qū)土地拍賣中，中心區(qū)的地價(jià)大幅度上升，樓面地價(jià)已超過(guò)1500元，使得未來(lái)只有提高價(jià)格才可回收投資，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，中心區(qū)的價(jià)格將普遍達(dá)成4500元以上。.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載(3)開發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)大發(fā)展商壟斷寶安市場(chǎng)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)寡頭壟斷的態(tài)勢(shì)，泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商占據(jù)了寶安大約70%左右的市場(chǎng)，其他十余家發(fā)展商僅能占據(jù)不多的市場(chǎng)。不僅市場(chǎng)份額被其瓜分，寶安的市場(chǎng)推廣渠道上也互相分割。比如泰華就占據(jù)前進(jìn)路兩側(cè)的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進(jìn)路上發(fā)布路燈旗廣告。創(chuàng)新能力差，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)寶安目前處在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)階段，重要體現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)模、定位、外形、園林、戶型、包裝手法趨同等方面，從目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目來(lái)看，幾個(gè)重要的項(xiàng)目都集中在20萬(wàn)平方米左右，且多半依舊沿襲著港式的建筑、園林風(fēng)格，在產(chǎn)品定位上所謂的高檔樓盤之間并沒(méi)有形成特色，如雅豪軒、冠城世家、御景臺(tái)、新安湖花園等項(xiàng)目之間差異化就很不明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，這種互相抄襲的階段已經(jīng)落伍，只有革新創(chuàng)奇，形成個(gè)性化，才可以跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的層面。開發(fā)節(jié)奏慢.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載寶安房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏較慢，究其因素，一是市場(chǎng)單一，三大發(fā)展商市場(chǎng)份額大，消費(fèi)者對(duì)其有長(zhǎng)期認(rèn)同感；二是其他開發(fā)商品牌發(fā)育滯后；對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一特性是階段性的。配套中強(qiáng)調(diào)良好的教育資源寶安文風(fēng)昌盛，擁有良好的教育資源，民間素來(lái)注重子女教育，客戶購(gòu)房時(shí)對(duì)教育資源的配套規(guī)定就比較高，教育配套成為購(gòu)房時(shí)的重點(diǎn)考慮因素。而發(fā)展商開發(fā)時(shí)，也對(duì)教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。(4)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品形勢(shì)正由單一走向多元化未來(lái)一段時(shí)間，寶安的樓市最大的變化將是產(chǎn)品走向多元化，在建筑形式改變目前高層塔樓為主的格局，板樓、小高層等將成為市場(chǎng)的主流，在戶型供應(yīng)上則改變以緊湊型的二房、三房為主的狀況，戶型多元，面積舒適。而環(huán)境設(shè)計(jì)也更加豐富多彩。整個(gè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。土地資源的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)量連續(xù)上揚(yáng)《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（1999—2023）》指出，深圳尚未開發(fā)的可建設(shè)用地總面積為535.8平方公里，其中特區(qū)37.6平方公里、寶安為289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。據(jù)現(xiàn)時(shí)規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)居住用地僅余9.4-11.3平方公里。按目前的市場(chǎng)走勢(shì)，未來(lái)十年內(nèi)，深圳僅商品住宅用地的需求將達(dá)21.62平方公里。特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)局限性于市場(chǎng)的發(fā)展需求，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)必然轉(zhuǎn)向特區(qū)外，寶安鄰近特區(qū)，同時(shí)還是城市次中心，土地市場(chǎng)異?；鸨?，這標(biāo)示著寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將連續(xù)走高。三大公司統(tǒng)治市場(chǎng)的局面將被打破.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載由于離市中心較遠(yuǎn)，初期深圳特區(qū)城市化的大發(fā)展對(duì)于寶安的影響力很小，應(yīng)當(dāng)說(shuō)南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動(dòng)了寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，所以，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后于特區(qū)，重要的市場(chǎng)被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商瓜分，其他中、小公司只可以長(zhǎng)期采用跟進(jìn)策略，而如今這種局面即將被打破。一方面，富通、鴻榮源、泰華為了公司更上臺(tái)階，將重要的精力投入其他市場(chǎng)，近期在寶安的項(xiàng)目推出量都不大；第二，關(guān)內(nèi)的知名發(fā)展商開始逐漸進(jìn)駐寶安，深業(yè)、和黃、高發(fā)都有土地，且開發(fā)量很大，而萬(wàn)科、招商、百仕達(dá)也表達(dá)了對(duì)這一市場(chǎng)的極大愛(ài)好，這種互相滲透的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)打破現(xiàn)有的市場(chǎng)格局，出現(xiàn)市場(chǎng)更新與洗牌，在這期間，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一些中小公司會(huì)以黑馬的姿態(tài)躍升為市場(chǎng)主角。西鄉(xiāng)板塊崛起房地產(chǎn)消費(fèi)的重點(diǎn)方向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；新安老城區(qū)逐漸退出數(shù)年占據(jù)的老大地位，逐步被西鄉(xiāng)大道取而代之；這同時(shí)引起了房地產(chǎn)開發(fā)方向的轉(zhuǎn)移，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)公司已經(jīng)逐漸向北轉(zhuǎn)移，目前寶安重要的明星樓盤基本匯聚于此，以大益廣場(chǎng)、天驕?zhǔn)兰摇⒑趁髦?、蟠龍居、麗景城為代表。中心區(qū)成為熱點(diǎn)未來(lái)幾年，將是寶安中心區(qū)大力建設(shè)的幾年，不斷有新的樓盤涌現(xiàn)，而老城區(qū)由于土地資源稀少，新盤幾乎沒(méi)有。中心區(qū)將成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，在二、三年內(nèi)將有150萬(wàn)平方米左右的量上市，大約有10家左右的樓盤、公司將在中心區(qū)擺下戰(zhàn)場(chǎng)。寶安中心區(qū)將成為寶安乃至深圳樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。（5）寶安新安地區(qū)典型樓盤調(diào)查表項(xiàng)目麗景城御景臺(tái)天驕?zhǔn)兰夜诔鞘兰乙?guī)模23萬(wàn)12.5萬(wàn)21萬(wàn)住宅15萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn)容積率2.84.02.5建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格港式風(fēng)格港式風(fēng)格歐式風(fēng)格傳播主題系出弘雅名門，回饋社會(huì)力作名校相伴尊貴府邸寶安首席生態(tài)家園寶安第一豪宅大氣派，與生俱來(lái)戶型比例2房2廳71㎡--82㎡30%3房2廳88--100㎡50%3房2廳100--110㎡15%四房2廳132㎡5%兩房?jī)蓮d82㎡10%躍式三房?jī)蓮d127㎡30%四房?jī)蓮d140－150㎡30%躍式五房三廳二衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)180㎡30%兩房?jī)蓮d72㎡15%三房?jī)蓮d87㎡15%三房?jī)蓮d110㎡55%四房?jī)蓮d126㎡15%兩房?jī)蓮d80㎡10%三房?jī)蓮d105㎡10%三房?jī)蓮d120-130㎡40%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)145㎡左右17%五房三廳200以上，13%均價(jià)3800元5600元3800元5500元4、寶安地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)行為特性及趨勢(shì)（1）需求特點(diǎn)重要消費(fèi)群體相對(duì)于關(guān)內(nèi)地產(chǎn)以白領(lǐng)為購(gòu)房主體不同的是，新安住宅基本上由本土消化，90%是由本地人、本地公司主或者在新安居住三年以上的客戶消費(fèi)，很少有其它區(qū)域的人來(lái)這里置業(yè)，外銷比例更是不到8%，這與寶安80%以上為外資公司很不諧調(diào)的，這種情況的出現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍較低，可以置業(yè)的比例極其有限有關(guān)，又與寶安工廠人員的流動(dòng)性較強(qiáng)，白領(lǐng)也很少在周邊置業(yè)的需求有關(guān)。因此新安-西鄉(xiāng)區(qū)域的營(yíng)銷推廣大多僅僅限于本土區(qū)域，很難與外來(lái)消費(fèi)者有密切關(guān)系，另新安的樓盤開發(fā)又基本上是由本土公司開發(fā)，沒(méi)有能提高整個(gè)區(qū)域形象的大項(xiàng)目出現(xiàn)，當(dāng)然也就不會(huì)出現(xiàn)龍華、布吉那樣的郊區(qū)置業(yè)潮。品牌意識(shí)較強(qiáng)從寶安三大龍頭公司泰華等的市場(chǎng)占有率不斷提高既可看出消費(fèi)者品牌意識(shí)很強(qiáng)烈，對(duì)公司品牌、公司實(shí)力比較注重。甚至有很多客戶喜歡跟著三大發(fā)展商而走，對(duì)這三個(gè)公司所開發(fā)的樓盤無(wú)條件跟隨。因此這三個(gè)發(fā)展商的樓盤銷售狀況均比較抱負(fù)，銷售價(jià)格也相對(duì)略高。消費(fèi)觀念務(wù)實(shí)、傳統(tǒng)、保守在新安，大多數(shù)消費(fèi)者思想傳統(tǒng),注重家庭，對(duì)新的事物不是憑概念來(lái)接受，要眼見為實(shí)。這與新安的重要消費(fèi)群大多為寶安本地人有關(guān)系。深圳移民很少在新安購(gòu)房。新安更表現(xiàn)出一種內(nèi)地縣城的感覺(jué)，市場(chǎng)波動(dòng)小，消費(fèi)觀念保守。這一特點(diǎn)在新安樓盤的創(chuàng)新能力不強(qiáng)，概念炒作幾乎沒(méi)有這一現(xiàn)象上得到充足的驗(yàn)證。口碑相傳，群居生活寶安人的生活更多的是小城鄉(xiāng)生活，在二十年前，還處在家族群居的時(shí)代，人與人之間的關(guān)系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統(tǒng)。同一家族、朋友大多在一起居住、生活。人們很信任朋友之間的口頭傳播，因此寶安樓盤最有效的傳播途徑是客戶的人脈傳播。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買力強(qiáng)雖然寶安的房?jī)r(jià)較低，市場(chǎng)的主力總價(jià)在40-50萬(wàn)之間。但寶安客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻不低，2023年人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)成26959元，超過(guò)3000美元。按戶籍人口計(jì)算的人均存款達(dá)成20727元。多數(shù)本地人均可以輕松的購(gòu)買總價(jià)在80萬(wàn)左右的住宅，擁有與市場(chǎng)價(jià)格不相符合的購(gòu)買力。寶安的市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間。（2）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)居家型需求將向舒適型轉(zhuǎn)變從目前市場(chǎng)供應(yīng)看，居家型住房已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場(chǎng)反映，表白下一階段，再次置業(yè)者的需求必然將轉(zhuǎn)向舒適型的住房，其換房的目的在于提高現(xiàn)有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個(gè)更為舒適、寬敞的住房，同時(shí)對(duì)社區(qū)的硬軟件規(guī)定也將大大提高。居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)意識(shí)提高寶安人注重實(shí)在，消費(fèi)比較理性，跟寶安本地的文化有關(guān)，隨著生活水平的提高，寶安人開始注重居住的環(huán)境和社區(qū)服務(wù)等因素，近期寶安樓盤漸漸開始突顯社區(qū)環(huán)境或園林景觀等因素，除園林面積越來(lái)越大以外，也漸漸地在向特色化園林靠攏；在社區(qū)服務(wù)方面，物業(yè)管理水平也成了評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤素質(zhì)高低的重要方面，因此，寶安房地產(chǎn)在物業(yè)管理水平上已漸漸朝著品牌化道路邁進(jìn)，如中商花園聘請(qǐng)深圳萬(wàn)夏居業(yè)，御景臺(tái)引進(jìn)中海物業(yè)，西海岸聘請(qǐng)金地物業(yè)。5、龍華、布吉的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)龍華、布吉同屬關(guān)外，但近兩年來(lái)卻發(fā)展迅猛，特別是龍華鎮(zhèn)，大盤不斷涌現(xiàn)，吸引了大量的關(guān)內(nèi)人士購(gòu)房居住，成為近年房地產(chǎn)是市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，完全區(qū)別于新安地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為深圳郊區(qū)化居住開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，（1）龍華布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：大規(guī)模開發(fā)大盤具有聚合效應(yīng)，對(duì)于區(qū)域的拉動(dòng)效果是毋庸置疑的，大盤具有可連續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)，可以起到長(zhǎng)期帶動(dòng)作用；大盤配套齊全，可以保證郊區(qū)化生活的便利。大盤樓價(jià)偏低，可以滿足多數(shù)人的置業(yè)需求。作為深圳最早興起郊區(qū)化居住的熱潮城鄉(xiāng)，布吉可以將這股熱潮堅(jiān)持到底，則是由于萬(wàn)科四季花城、中海怡翠花園、中城康橋花園、桂芳園等大項(xiàng)目對(duì)布吉住宅市場(chǎng)的連續(xù)拉動(dòng)。龍華市場(chǎng)的崛起于近一兩年，這是城市重心西移的結(jié)果，同時(shí)也顯得更加從容和大氣，如今的龍華可謂大鄂云集，大盤圍城，美麗365、風(fēng)和日麗、錦繡江南不斷吸引深圳白領(lǐng)，不久將要?jiǎng)庸さ慕鸬馗窳中℃?zhèn)更將提高龍華的號(hào)召力和提高區(qū)域形象。多樣化的產(chǎn)品布吉、龍華重要客戶為本地工廠管理人員以及關(guān)內(nèi)白領(lǐng)，因此需求層面廣，所以產(chǎn)品也多樣化發(fā)展，一方面建筑、園林風(fēng)格不拘一格，歐式、現(xiàn)代、江南式匯聚一堂，不一而足，另一方面是戶型跨度也比較大，從小戶型到大戶型，甚至300平方米以上的戶型均可提供，再次是建筑類型的多樣，從多層到小高層，乃至TOWNHOUSE、別墅等，讓消費(fèi)者有充足的選擇。強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)差與關(guān)內(nèi)樓盤均價(jià)6000元的價(jià)格水平相比，關(guān)外樓盤的均價(jià)僅僅是3500元，2500元的差距使得單套的總價(jià)差大約在20萬(wàn)左右，20萬(wàn)甚至可以購(gòu)買一輛中高檔次的家庭轎車，解決郊區(qū)化所帶來(lái)的交通問(wèn)題。巨大的價(jià)差使得大量在關(guān)內(nèi)無(wú)法置業(yè)的小白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖最近的龍華和布吉因此成了選擇的重點(diǎn)。（2）布吉、龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷基礎(chǔ)配套欠缺布吉、龍華的房地產(chǎn)連續(xù)高溫，使得兩鎮(zhèn)的人口增長(zhǎng)速度較快，而城鄉(xiāng)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)過(guò)于滯后且檔次水平較低，在醫(yī)療、學(xué)校、購(gòu)物等方面，住戶還得借助關(guān)內(nèi)配套，這無(wú)疑增長(zhǎng)了關(guān)內(nèi)的壓力，所以加快城鄉(xiāng)配套的建設(shè)和提高水平是龍華、布吉必須解決的問(wèn)題，也是保證房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)發(fā)展的規(guī)定。通關(guān)能力的限制關(guān)外大盤的大量開發(fā)吸引了眾多的關(guān)內(nèi)客戶，也因此帶來(lái)了通關(guān)問(wèn)題，大量的白領(lǐng)在早上和下午形成了出入關(guān)的高峰，導(dǎo)致了通關(guān)時(shí)間的延長(zhǎng)和不可擬定。并且，由于車輛的大量出入，也導(dǎo)致了道路交通的阻塞，對(duì)上下班交通產(chǎn)生了負(fù)面的影響。近兩年來(lái)這一問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，很多關(guān)內(nèi)客戶由于這一因素而不愿在關(guān)外置業(yè)，影響了關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。城市環(huán)境的影響關(guān)外城鄉(xiāng)的發(fā)展屬于工業(yè)化帶動(dòng)的結(jié)果，而不是自身城市化進(jìn)程的結(jié)果，城市為各大工業(yè)區(qū)所瓜分，導(dǎo)致了城市環(huán)境和城市面貌的落后，也帶來(lái)了社會(huì)治安、城市管理的混亂，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套很不完善。這種落后的城市環(huán)境克制了大量的關(guān)內(nèi)客戶來(lái)關(guān)外置業(yè)。6、教育地產(chǎn)分析教育地產(chǎn)是泛地產(chǎn)的一種類型，是指地產(chǎn)與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最終銷售。根據(jù)不同項(xiàng)目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為：自主辦學(xué)房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤，其由于區(qū)位因素，無(wú)法吸引足夠的消費(fèi)者維持項(xiàng)目的銷售，必須尋找一個(gè)拉動(dòng)市場(chǎng)的砝碼，教育應(yīng)當(dāng)是其中的一個(gè)選擇，在深圳，桃源居是一個(gè)典型的例子，由當(dāng)初一個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目到引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校來(lái)共同辦學(xué)后，成為深圳銷售面積冠軍，充足發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。輔助辦學(xué)房地產(chǎn)商出資建學(xué)校，保證業(yè)主的學(xué)位，這種情況一般出現(xiàn)在城區(qū)或者是近郊大盤，房地產(chǎn)商在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中，為了提高項(xiàng)目開發(fā)的成功率，對(duì)其它樓盤形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘，一般會(huì)選擇這種方式，也比較常見。蔚藍(lán)海岸、城市綠洲、星海明城就采用這種方式，教育奠定了他們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)初期就取得成功。整合學(xué)校房地產(chǎn)提供一定的資金支持，學(xué)校返還一定的學(xué)位，這種方式可認(rèn)為項(xiàng)目提供一定的買點(diǎn)和市場(chǎng)支撐，但是由于并不可以做到惟一性和排他性，項(xiàng)目的銷售還絕大部分還得取決于樓盤自身的素質(zhì)。鼎太風(fēng)華就屬于這種。教育與地產(chǎn)嫁接在深圳仍之全國(guó)范圍內(nèi)都屢見不鮮，如同旅游、休閑、商業(yè)于住宅聯(lián)姻同樣，已經(jīng)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此劇烈的情況下，經(jīng)常可以取得意想不到的效果。在深圳，由于教育學(xué)位的短缺，學(xué)校成為很好的賣點(diǎn)，對(duì)樓價(jià)也起了很大的支撐作用。深圳樓市中主打教育地產(chǎn)的樓盤很多，比如桃源居、城市綠洲花園、百合星城等，均取得了很好的銷售業(yè)績(jī)，而深圳在近些年已出現(xiàn)了大量的北京各大學(xué)附中、附小等學(xué)校，甚至有學(xué)校準(zhǔn)備聯(lián)姻國(guó)外的教育機(jī)構(gòu)。目前深圳樓市普遍采用輔助辦學(xué)的模式，整合教育資源。7、前海片區(qū)重點(diǎn)樓盤分析前海片區(qū)濱海，臨港口，是連接蛇口與寶安的通道，2023年，星海名城的開發(fā)標(biāo)志著其房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，但由于片區(qū)配套和形象不好，一直不受關(guān)注，之后，隨著后海與南山中心區(qū)開發(fā)成熟，給前海提供了一定的市場(chǎng)空間。2023年，中海陽(yáng)光棕櫚園及鼎太風(fēng)華的進(jìn)駐，由于項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品素質(zhì)高，托起了前海板塊，近兩年，前海出現(xiàn)了較多的樓盤，如港灣麗都、椰風(fēng)海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風(fēng)華、陽(yáng)光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢(shì)。（1）三個(gè)重要項(xiàng)目比較鼎太風(fēng)華中海陽(yáng)光棕櫚園振業(yè)星海名城規(guī)模/容積率占地21.6萬(wàn)/總建筑面積42萬(wàn)/容積率1.76占地18.5萬(wàn)/總建筑面積35萬(wàn)/容積率1.65占地30萬(wàn)/總建筑面積84萬(wàn)/容積率2.8建筑、園林風(fēng)格美式建筑園林風(fēng)格地中海式的建筑與園林風(fēng)格簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格。特點(diǎn)配套歲寶社區(qū)店，一站式教育（幼兒園，小學(xué)，南山實(shí)驗(yàn)中學(xué)）中央主體公園社區(qū)商業(yè)街，陽(yáng)光小學(xué)、幼兒園、南山人民醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)商業(yè)街，北大附中主力戶型（平方米）三房95---128三房103—121三房88---126價(jià)格（萬(wàn)元）52—7056.7—66.646---65.5傳播主題成熟的家庭生活，健康于教育地中海風(fēng)情文化，教育，健康保健超大規(guī)模，配套全，教育總結(jié)：從目前市場(chǎng)反映來(lái)看，陽(yáng)光棕櫚園定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷傳播方式比較獨(dú)特，效果也最佳；鼎太風(fēng)華定位及傳播都很好，但是糾紛太多，有一定影響，但是其教育體系的打?qū)е鹿Γ瑫?huì)帶來(lái)較好的反映；星海名城相對(duì)前兩個(gè)項(xiàng)目檔次較低，性價(jià)比不高，且重要的拉動(dòng)引擎—學(xué)校收費(fèi)過(guò)貴，目前基本處在劣勢(shì)，只能走低價(jià)路線。（2）前海樓盤的開發(fā)特點(diǎn)大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)具有極大的拉動(dòng)、烘托版塊的效應(yīng)。前海片區(qū)的啟動(dòng)同樣也是依托大盤的效應(yīng)，鼎太、中海以及振業(yè)的項(xiàng)目，總建筑面積基本在40萬(wàn)以上，屬于大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)，整個(gè)社區(qū)配套齊全，各項(xiàng)生活設(shè)施完備。這三個(gè)樓盤托起了前海的整個(gè)區(qū)域，前海也因此成為近兩年樓市的開發(fā)重點(diǎn)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力價(jià)格是最重要的競(jìng)爭(zhēng)手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開價(jià)格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格是一個(gè)重要的因素。在振業(yè)開盤之初，3200元的起價(jià)吸引了四百多位買家排號(hào)購(gòu)買，成為2023年春交會(huì)的熱點(diǎn)樓盤。至今，前海樓市的平均價(jià)格在5500元左右，一些小樓盤的價(jià)格甚至只有4800元的均價(jià)。價(jià)格成為前海樓市的競(jìng)爭(zhēng)利器。獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)前海的三個(gè)代表作在產(chǎn)品上均有獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)：鼎太以社區(qū)環(huán)境出名，整個(gè)社區(qū)環(huán)境非常杰出，意境深遠(yuǎn)，韻味十足。而中海的產(chǎn)品風(fēng)格獨(dú)特，社區(qū)生活氛圍濃郁，營(yíng)造出宜人的社區(qū)氛圍，振業(yè)的產(chǎn)品則規(guī)模宏大，配套齊全，以一站式居家著稱。三個(gè)產(chǎn)品各有特色，以不同的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)的購(gòu)買力。前海樓市的戶型都很實(shí)用方正，屬于中小戶型，面積在90-120平方米的居多，非常符合年輕白領(lǐng)、初次置業(yè)者的規(guī)定。（3）前海樓盤的缺陷交通由于前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個(gè)區(qū)域的交通條件很不抱負(fù)，大中巴士?jī)H兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點(diǎn)制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的定位有著很大的差距。市政配套前海短小的開發(fā)歷史決定了其市政配套的欠缺，學(xué)校、醫(yī)院、乃至污水解決等設(shè)施都嚴(yán)重局限性，生活配套可以通過(guò)社區(qū)建設(shè)來(lái)補(bǔ)足，但學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)卻需要政府的協(xié)調(diào)和支持。三、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在2023年深圳市政府的土地拍賣中，關(guān)外拍賣土地是最引人注目，而其中焦點(diǎn)的都集中在寶安，特別是新中心區(qū)一直是眾人關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在幾大衛(wèi)星新城中，新中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)較為明顯，這不僅是深圳最大填海土地，且擁有豐富的海景資源，是一片從未開發(fā)的土地，易于規(guī)劃與建設(shè)，有著良好的發(fā)展前景。未來(lái)二、三年內(nèi)，寶安中心區(qū)的開發(fā)量將有一個(gè)大幅度的越升，上市量將超過(guò)150萬(wàn)平方米，樓盤數(shù)量將達(dá)成10個(gè)左右。而最有也許先期開發(fā)的區(qū)域?qū)⑽挥趧?chuàng)業(yè)路延伸線兩側(cè)。1、開發(fā)量分析寶安中心區(qū)720公頃，分為都市核心區(qū)及外圍的中心城區(qū)。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為重要功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個(gè)居住區(qū)，西北部分布兩個(gè)區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路分割?？傮w規(guī)劃面積約為400公頃，未來(lái)開發(fā)面積將超過(guò)500萬(wàn)平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過(guò)250萬(wàn)平方米住宅。2、一方面啟動(dòng)的區(qū)域分析中心區(qū)目前道路基本竣工，規(guī)劃形態(tài)已經(jīng)初現(xiàn)，外圍的中心城區(qū)土地也所剩無(wú)幾，基本出讓完畢，政府計(jì)劃由南向北，率先啟動(dòng)新湖路沿線，但是從目前寶安房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)以及重要公司的狀況分析，也許會(huì)出現(xiàn)幾種情況：環(huán)體育中心的區(qū)域體育中心是目前中心區(qū)唯一建成的基礎(chǔ)配套設(shè)立，與年終竣工的行政中心隔路相望，區(qū)域的形態(tài)初現(xiàn)，且鄰近北部較成熟的寶安中心城，容易形成人氣；中心區(qū)第一個(gè)住宅項(xiàng)目富通·好望角銷售情況十分好，無(wú)疑給其他發(fā)展商更多的信心支持，最先形成熱點(diǎn)的也許性最大。N17、N18、N19地塊這三塊地都是去年拍賣土地，N17、N18為深業(yè)左右，N19為高發(fā)竟得，這三塊地環(huán)境相對(duì)單純，與政府、體育中心相鄰，距離翻身村農(nóng)用返還用地較遠(yuǎn)，更重要較其他地塊擁有更好的海景資源，相信深業(yè)的品牌以及產(chǎn)品打造方面一定會(huì)給消費(fèi)者很強(qiáng)的信心，但是目前寶安房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，且好望角的大眾路線讓消費(fèi)者對(duì)中心區(qū)結(jié)識(shí)導(dǎo)致一定的影響，忽然走高有壓力。新湖東路以北區(qū)域新湖東路以北是中心區(qū)的形象門戶，政府一直希望先期啟動(dòng)，新湖路也是中心區(qū)未來(lái)交通便利的地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過(guò)，同時(shí)還是商業(yè)最發(fā)達(dá)的地段，市場(chǎng)前景很好，但是由于區(qū)域內(nèi)地塊相對(duì)較碎，沒(méi)有知名發(fā)展商帶動(dòng)，地鐵更是遠(yuǎn)期概念，假如新關(guān)以及深南大道的延伸線不快速建成，形成熱點(diǎn)的難度較大。3、供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)按照寶安中心區(qū)的整體規(guī)劃，在此開發(fā)的住宅都必須是崇高社區(qū)，政府會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，中心區(qū)目前匯聚十幾家發(fā)展商，有深圳的品牌公司，有寶安的領(lǐng)先品牌。深業(yè)、深發(fā)為了弱化競(jìng)爭(zhēng)，建立自身競(jìng)爭(zhēng)壁壘，會(huì)帶來(lái)特區(qū)內(nèi)優(yōu)秀的開發(fā)理念及產(chǎn)品，泰華、鴻榮源必然會(huì)力爭(zhēng)一搏，強(qiáng)化自身品牌實(shí)力，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)碰撞必然會(huì)撞出火花，這會(huì)給寶安發(fā)明出與市內(nèi)媲美的產(chǎn)品，填補(bǔ)寶安高端產(chǎn)品的空白。價(jià)格戰(zhàn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，寶安中心區(qū)的前景十分看好，但是在未來(lái)兩三年，中心區(qū)將推出250萬(wàn)平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以外，寶安目前的市場(chǎng)承載能力有限，是無(wú)法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場(chǎng)，但是在沒(méi)有更多利好消息的情況下，很難在特區(qū)引發(fā)寶安頓業(yè)潮，假如積壓嚴(yán)重，銷售周期拉長(zhǎng)，價(jià)格戰(zhàn)肯定是刺激市場(chǎng)的最終解決辦法。四、基地分析項(xiàng)目位于中心區(qū)N8地塊，呈長(zhǎng)條形，總面積約150畝。地塊東臨新圳河，處在新湖路與新城大道之間，西面N9地塊為醫(yī)院發(fā)展用地，南面的地塊為寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校發(fā)展用地。是中心區(qū)生活配套最齊全的居住組團(tuán).1、中心區(qū)居住組團(tuán)N8地塊是中心區(qū)一個(gè)最特殊的區(qū)域，四周由中心區(qū)的四條主干道圍合，交通可謂異常便利，更由于新圳河的隔離，其與N9地塊自成唯一的獨(dú)立中心區(qū)居住組團(tuán)，而項(xiàng)目又是這個(gè)組團(tuán)唯一的居住項(xiàng)目，惟一性、獨(dú)特性彰顯無(wú)疑。2、配套最齊全N8、N9地塊形成的獨(dú)立居住組團(tuán)內(nèi)，有新寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安人民醫(yī)院及商業(yè)廣場(chǎng)三大基礎(chǔ)配套，同時(shí)距地鐵口500米，距游艇碼頭及海濱公園1公里，自成一個(gè)結(jié)合商業(yè)、娛樂(lè)、游憩、購(gòu)物、居住、教學(xué)、醫(yī)療為一體的多元化區(qū)域。是中心區(qū)基礎(chǔ)配套最齊全區(qū)域。3、關(guān)口最近N8由于鄰近前海，是中心區(qū)當(dāng)仁不讓的南大門，屆時(shí)，新城大道與深南路貫通后，南頭二關(guān)設(shè)立于此，不僅拉近了地塊與特區(qū)的距離，更促進(jìn)了中心區(qū)與特區(qū)的關(guān)系。4、規(guī)模較大從目前已出讓土地情況來(lái)看，都市核心區(qū)為政府控制土地，在已批出的土地中，新湖路沿線的土地分割都比較零碎，只有深業(yè)（N17、N18）、深發(fā)(N19)、恒豐（N28）、屹海達(dá)（N8）、新錦安（N6）地塊較為規(guī)整且面積較大，N8地塊面積排第四，僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，但是從開發(fā)規(guī)模來(lái)看，由于規(guī)劃容積率東面比西面高，所以這幾個(gè)項(xiàng)目的建筑總量應(yīng)當(dāng)相差無(wú)幾。5、項(xiàng)目比較中心區(qū)已知的項(xiàng)目開發(fā)狀況比較項(xiàng)目規(guī)模容積率產(chǎn)品風(fēng)格定位項(xiàng)目比較深藍(lán)岸線42萬(wàn)2.5小高層地中海式濱海休閑風(fēng)格寶安二次置業(yè)者，中高端客戶?？拷w育場(chǎng)、中心綠化帶，海景資源豐富，規(guī)模大，容積率低。N1925萬(wàn)2.5小高層靠近體育場(chǎng)、中心綠化帶，享受好的海景和綠色景觀。幸福海岸10萬(wàn)3.2小高層濱海風(fēng)格一、二次置業(yè)者，中檔產(chǎn)品鄰體育場(chǎng)，靠近寶安中心城，規(guī)模較大泰華N745萬(wàn)5.6高層、小高層預(yù)計(jì)：二次置業(yè)者地鐵出口，幾條主干道過(guò)地塊，容積率過(guò)高。泰華N220萬(wàn)預(yù)計(jì)不少過(guò)4小高層、高層二次置業(yè)者靠近體育場(chǎng)，地塊過(guò)小，臨翻身村環(huán)境不好。N850萬(wàn)3.8高層、小高層高端定位，二次置業(yè)者靠近關(guān)口，交通節(jié)點(diǎn)，配套最全6、SWOT分析本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于生活配套的齊全，而最大的劣勢(shì)則在于新圳河的影響，機(jī)會(huì)點(diǎn)在于項(xiàng)目的影響力可以跨越特區(qū)與寶安兩地，有也許成為新安地區(qū)關(guān)內(nèi)客戶的首選樓盤。這也決定了項(xiàng)目必須直面中心區(qū)與前海樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)公司方面具有良好的社會(huì)關(guān)系及廣泛的社會(huì)資源。項(xiàng)目自身項(xiàng)目與周邊的醫(yī)院、商業(yè)中心、學(xué)校形成一個(gè)獨(dú)立的居住中心。項(xiàng)目位于中心區(qū)的東南面，鄰近南頭二關(guān)，處在中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門戶地位，不僅具有很強(qiáng)的象征意義，更具有對(duì)特區(qū)客戶的號(hào)召力。項(xiàng)目地塊是深圳立體交通網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)地帶，特區(qū)內(nèi)的重要交通干道匯聚于此，從此發(fā)散至寶安及珠三角其他區(qū)域，公路交通十分便利。最近地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到500米，軌道交通也很便利。是中心區(qū)開發(fā)面積最大的幾個(gè)項(xiàng)目之一，具有大盤的規(guī)模效益。小結(jié)：項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)資源在于二點(diǎn)一是交通便利，給客戶帶來(lái)直接的便利。二是與學(xué)校，醫(yī)院形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住中心，不受其他項(xiàng)目的影響。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)公司方面在房地產(chǎn)方面沒(méi)有品牌。市場(chǎng)劣勢(shì)中心區(qū)形象還沒(méi)有完全形成，保守的客戶會(huì)缺少信心。項(xiàng)目自身項(xiàng)目鄰近關(guān)口、學(xué)校及交通主干道在享受便利的同時(shí)，也帶了嘈雜。項(xiàng)目西北面的新圳河為寶安排污、瀉洪河道，常年臭氣熏天，帶來(lái)空氣污染。項(xiàng)目的海景資源相對(duì)貧乏。項(xiàng)目距離中心區(qū)中心較遠(yuǎn)，對(duì)于享受體育館、中心綠化帶等大型配套相對(duì)不便。項(xiàng)目容積率較高。小結(jié)：項(xiàng)目的劣勢(shì)比較明顯，特別是新圳河的環(huán)境污染以及交通便利帶來(lái)的噪音污染對(duì)項(xiàng)目的影響很大，但是都是可以改善和削弱的，所以一定要妥善解決。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)政府希望中心區(qū)項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)動(dòng)工，五年內(nèi)出形態(tài)，因此會(huì)加大對(duì)這一片區(qū)的基礎(chǔ)投資及環(huán)境改善中心區(qū)群雄聚集，項(xiàng)目的成功將會(huì)使公司以黑馬姿態(tài)樹立自身品牌新圳河的覆蓋可認(rèn)為項(xiàng)目帶來(lái)更多的空間和綠地，間接減少了項(xiàng)目的容積率通過(guò)資源整合，可以將醫(yī)院、學(xué)校與項(xiàng)目整體打包為一體，形成項(xiàng)目獨(dú)特的排它性。與項(xiàng)目同期啟動(dòng)的學(xué)校，具有匯聚人氣的效果，可以提高項(xiàng)目的結(jié)識(shí)度。項(xiàng)目也許是新湖路沿線近期啟動(dòng)的唯一項(xiàng)目，可以彰現(xiàn)這一片區(qū)的所有優(yōu)勢(shì)概念。寶安住宅消費(fèi)需求日趨理性化，目前市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)平實(shí)過(guò)剩，但個(gè)性化、生態(tài)化、人文化的差異產(chǎn)品具有相稱大的發(fā)展空間。城市重心的西移，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，對(duì)于吸引關(guān)內(nèi)客戶，寶安有更多價(jià)格空間。深南大道、濱海大道延長(zhǎng)線的貫通，項(xiàng)目是最佳的受益者。小結(jié)：無(wú)論政府如何加快中心區(qū)的投資和速度，都是對(duì)項(xiàng)目有利的，但是這些機(jī)遇都是共享的，機(jī)會(huì)均等，把握這些機(jī)遇，成為寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的黑馬，是我們的目的。有三點(diǎn)機(jī)遇非常重要一是，治理新圳河，假如可以覆蓋，對(duì)于項(xiàng)目的來(lái)說(shuō)是變害為利。二是，寶安目前的市場(chǎng)空間還很大，一定要抓住這一機(jī)遇，為寶安人打造他們想要的心水樓。三是，學(xué)校如何整合，變?yōu)樽陨愍?dú)占的資源，是我們形成排他性最大的賣點(diǎn)。（4）項(xiàng)目威脅西鄉(xiāng)地區(qū)的市場(chǎng)也處在上升勢(shì)頭，目前多個(gè)項(xiàng)目均已啟動(dòng)，勢(shì)必分流部分客戶，大項(xiàng)目同期啟動(dòng)，也具有很強(qiáng)的吸引力。前海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)，且尚有很大量未推出，對(duì)于關(guān)內(nèi)人士寶安頓業(yè)形成一定阻隔。深業(yè)、深發(fā)是關(guān)內(nèi)品牌公司，與屹海達(dá)相比，具有更強(qiáng)的號(hào)召力。深業(yè)、福中福、深發(fā)項(xiàng)目比本項(xiàng)目有更好的景觀優(yōu)勢(shì)。作為一個(gè)小型房地產(chǎn)公司，如何在中心區(qū)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效應(yīng)。小結(jié)：這些挑戰(zhàn)都是不可回避的，是發(fā)展商不能控制的，并且對(duì)項(xiàng)目的影響很大，這為項(xiàng)目增長(zhǎng)了難度，成為制約項(xiàng)目發(fā)展的瓶頸。五、項(xiàng)目開發(fā)策略公司戰(zhàn)略圖公司戰(zhàn)略寶安一流公司長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化公司行為項(xiàng)目開發(fā)價(jià)格建面客戶忠誠(chéng)度公共關(guān)系公司管理開發(fā)目的開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏開發(fā)模式性價(jià)比合理建面市場(chǎng)口碑政府業(yè)主社會(huì)團(tuán)隊(duì)服務(wù)機(jī)構(gòu)公司制度公司文化項(xiàng)目品牌火車頭差異化快做星河灣模式1、問(wèn)題的提出戰(zhàn)略需要有產(chǎn)品的支撐，戰(zhàn)略需要通過(guò)產(chǎn)品來(lái)表現(xiàn)，戰(zhàn)略需要通過(guò)產(chǎn)品來(lái)完畢。為了達(dá)成樹立項(xiàng)目品牌、成就公司品牌，獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，這一公司戰(zhàn)略目的，對(duì)于N8地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：如何定位產(chǎn)品，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。按照中心區(qū)的規(guī)劃，整個(gè)中心區(qū)的總建筑面積將達(dá)成600—700萬(wàn)平方米，其中商品住宅的總建筑面積將達(dá)成300萬(wàn)平方米以上，商品住宅的個(gè)案數(shù)量將超過(guò)二十個(gè)，這些個(gè)案將在未來(lái)五年內(nèi)逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思緒，以及獨(dú)特的產(chǎn)品定位，各個(gè)樓盤應(yīng)有相應(yīng)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，共同托起市場(chǎng)。如何錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)就成為擺在各個(gè)公司面前的難題。如何整合周邊資源，以達(dá)成項(xiàng)目唯一性、排他性和權(quán)威性？從寶安消費(fèi)者調(diào)查來(lái)看，買家的關(guān)注點(diǎn)重要集中于生活、居家兩個(gè)方面，因此如何服務(wù)業(yè)主的生活居家規(guī)定是未來(lái)工作的重點(diǎn)。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊區(qū)域是整個(gè)寶安中心區(qū)配套最完善的區(qū)域，擁有學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關(guān)口、道路交通、商業(yè)中心等眾多的生活、娛樂(lè)、商業(yè)資源，如何將項(xiàng)目周邊的資源整合，形成樓盤唯一性、排他性、權(quán)威性的賣點(diǎn)，是本案成功的關(guān)鍵，也是本案打造項(xiàng)目品牌的關(guān)鍵。這些資源的整合必須以滿足居家規(guī)定，完善業(yè)主生活需要，打造項(xiàng)目賣點(diǎn)為目的，合理高效、優(yōu)質(zhì)完善。如何擬定產(chǎn)品價(jià)位，在保持競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，獲取項(xiàng)目的長(zhǎng)期利潤(rùn)？房地產(chǎn)銷售最重要的就是賣性價(jià)比，合理的性能價(jià)格比是項(xiàng)目成功的前提。在高效的資源整合基礎(chǔ)上，價(jià)位的擬定重要以公司的規(guī)定有關(guān)系，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品價(jià)位與以下幾個(gè)因素有直接的關(guān)系：公司的利潤(rùn)規(guī)定、產(chǎn)品成本、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格、市場(chǎng)引爆的效果、客戶心理價(jià)位。最終產(chǎn)品的價(jià)位是這幾個(gè)因素互相平衡的結(jié)果。項(xiàng)目品牌與公司品牌如何轉(zhuǎn)化？項(xiàng)目是公司品牌的基礎(chǔ)，離開項(xiàng)目談公司品牌是空中樓閣、是不著實(shí)際的空談，項(xiàng)目品牌與公司品牌相輔相成，兩者正如自行車的兩個(gè)車輪，公司品牌是方向，項(xiàng)目品牌是動(dòng)力。在現(xiàn)今黑馬頻出的時(shí)代，公司要想獲得超常規(guī)發(fā)展，必須依托項(xiàng)目品牌的成功，星河灣、蔚藍(lán)海岸等公司走的都是這樣一個(gè)途徑。項(xiàng)目品牌與公司品牌的轉(zhuǎn)化是比較關(guān)鍵的因素，很多公司都無(wú)法解決好這一難題，比如卓越集團(tuán)，益田地產(chǎn)等，在未來(lái)的項(xiàng)目推廣中這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。如何吸引關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房，形成本項(xiàng)目重要的客戶群？項(xiàng)目雖處在寶安，但良好的交通條件——地鐵、公交、道路系統(tǒng)以及關(guān)口使得項(xiàng)目的影響力卻跨越關(guān)內(nèi)、關(guān)外兩界。可以吸引眾多的關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房，而本項(xiàng)目較大的體量也決定了僅僅依靠關(guān)外客戶是局限性以支撐的，必須有大量的關(guān)內(nèi)客戶補(bǔ)充才干獲得成功。要吸引關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房，就必須找準(zhǔn)關(guān)內(nèi)客戶的興奮點(diǎn)，極力渲染。這一興奮點(diǎn)是什么？?jī)r(jià)格？交通？產(chǎn)品？還是教育？這需要準(zhǔn)確把握。2、公司的戰(zhàn)略選擇（1）戰(zhàn)略選擇之一——在未來(lái)三、五年內(nèi)，發(fā)展成為寶安一流的、在特區(qū)有影響的優(yōu)秀房地產(chǎn)公司。從2023年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國(guó)化的階段，最大的特點(diǎn)是大公司成就大品牌，目前房地產(chǎn)公司第一輪的全國(guó)化擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束，沉淀出幾個(gè)全國(guó)性的品牌，比如萬(wàn)科、中海、珠江等；通過(guò)幾年的調(diào)整，第二輪的品牌擴(kuò)張已經(jīng)逐漸拉開帷幕，其特點(diǎn)是“黑馬頻出，時(shí)代造英雄”，項(xiàng)目品牌成為品牌擴(kuò)張的急先鋒。在地產(chǎn)公司品牌全國(guó)化的熱潮下，以泰華、鴻榮源為代表的寶安地產(chǎn)公司已不滿足于寶安區(qū)域市場(chǎng)，謀求進(jìn)一步的發(fā)展，第一步就是進(jìn)軍特區(qū)市場(chǎng)，其共同的特點(diǎn)就是在絕版地段，以高檔次的物業(yè)成就公司的品牌。進(jìn)關(guān)伊始就以拍賣時(shí)的高姿態(tài)轟動(dòng)特區(qū)，打響了公司的知名度。而寶安本地的一些中下地產(chǎn)也在尋求突破，這個(gè)模式將不同于本地三大主流地產(chǎn)商走的路，這些中小房地產(chǎn)公司將順應(yīng)市場(chǎng)的變化、行業(yè)的變化、以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，立足于地塊的特性和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)自身的資源和素質(zhì)，因時(shí)、因地、因人，走出一條個(gè)性化的道路。表現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)中即以項(xiàng)目品牌提高公司實(shí)力，打響公司品牌，比如桃源居-航空城。屹海達(dá)公司在寶安有著十余年的開發(fā)歷史，迄今已成功開發(fā)了中南花園等知名樓盤。但由于種種因素，公司至今仍然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)公司品牌化、公司品牌全國(guó)化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，假如在未來(lái)幾年內(nèi)仍然無(wú)法建立起公司品牌，對(duì)未來(lái)樓盤開發(fā)銷售、公司融資、公司聲譽(yù)、公司戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。在現(xiàn)時(shí)最可行的途徑即依托項(xiàng)目開發(fā)，帶動(dòng)公司品牌，最終實(shí)現(xiàn)公司的可連續(xù)發(fā)展。屹海達(dá)的品牌之路對(duì)于屹海達(dá)的品牌之路，我們認(rèn)為，第一步就是依托目前中心區(qū)N7地塊的開發(fā)，以杰出的產(chǎn)品定位、超常規(guī)的開發(fā)策略、轟動(dòng)性的引爆措施、有節(jié)奏的市場(chǎng)推廣，打造強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌，并以多種推廣手段，而后依靠項(xiàng)目品牌的牽引，將項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)變?yōu)楣酒放疲罱K成就為寶安一流的房地產(chǎn)公司。屹海達(dá)的品牌中期目的根據(jù)這一思緒，屹海達(dá)公司發(fā)展的中期目的為，——運(yùn)用目前正要?jiǎng)庸さ膶毎仓行膮^(qū)項(xiàng)目，以點(diǎn)突破，在1-2年內(nèi)塑導(dǎo)致功的項(xiàng)目品牌，而后在3-5年內(nèi)將項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)化為公司品牌，使公司成為寶安一流的、在深圳有影響力的知名房地產(chǎn)公司。在這3-5年內(nèi)，公司公關(guān)的重點(diǎn)是打響知名度、塑造美譽(yù)度、強(qiáng)化客戶滿意度。（2）戰(zhàn)略選擇之二——與公司的發(fā)展緊密結(jié)合：短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，長(zhǎng)期內(nèi)追求利潤(rùn)最大化品牌是公司可連續(xù)發(fā)展的基石，財(cái)務(wù)目的才是公司發(fā)展的關(guān)鍵，不同的時(shí)期有不同的財(cái)務(wù)目的，不同的公司發(fā)展戰(zhàn)略也決定了不同的財(cái)務(wù)目的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目運(yùn)做的財(cái)務(wù)目的無(wú)外乎三種：一是利潤(rùn)最大化，為追求高額利潤(rùn)可以付出一定的時(shí)間代價(jià)；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時(shí)間上收益；第三則是對(duì)項(xiàng)目的收益不做規(guī)定，形成公司的固定資產(chǎn)。對(duì)比這三種方式，可以看出，對(duì)屹海達(dá)公司來(lái)說(shuō)，做資產(chǎn)是不合適的，不能將公司的資金沉淀下來(lái)，對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展不利，甚至追求資金周轉(zhuǎn)也不合適，最佳的公司戰(zhàn)略就是短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，追求長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化，在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下取得最大的經(jīng)濟(jì)收入。不苛求短期的得失，而注重長(zhǎng)期性的收益，付出一定的時(shí)間代價(jià)，在銷售速度上有所犧牲，在一段時(shí)間之后取得豐厚的收益。在這一戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，屹海達(dá)公司下階段的工作中心就是——搶占先機(jī)，做形象、樹品牌。3、市場(chǎng)策略——做火車頭與產(chǎn)品定位同樣，對(duì)于任何公司來(lái)說(shuō)，進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)給自己一個(gè)定位，擬定自己在整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)者中的地位，明確自己的發(fā)展方向，以此來(lái)決策公司的發(fā)展道路。歸納到一點(diǎn)，就是公司在這個(gè)市場(chǎng)上，是做火車頭還是火車廂？這是項(xiàng)目開發(fā)的前提，是一個(gè)無(wú)法避免的問(wèn)題。火車頭意味著市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，意味著市場(chǎng)的第一力量，是市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨(dú)特的、差異化的產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)潮流。這一模式利潤(rùn)較高，風(fēng)險(xiǎn)也較高，但容易一炮打響，只要有良好的開局表現(xiàn)，既可轟動(dòng)市場(chǎng)，樹立品牌，實(shí)現(xiàn)公司的超常規(guī)發(fā)展?；疖噹麆t意味著市場(chǎng)的跟隨者，意味著市場(chǎng)的補(bǔ)充力量，表現(xiàn)在項(xiàng)目上則意味著開發(fā)成熟的、大眾化的產(chǎn)品，緊跟市場(chǎng)潮流，不斷補(bǔ)充市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)內(nèi)容，這一方式比較穩(wěn)妥，一般不會(huì)失誤，只要項(xiàng)目?jī)r(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，既可獲得行業(yè)平均利潤(rùn)，但不易形成品牌，適合常規(guī)發(fā)展的公司。4、開發(fā)節(jié)奏——快做開發(fā)節(jié)奏特指項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度，最簡(jiǎn)樸的有快和慢兩種方式，兩種方式各有利弊。快做快做規(guī)定項(xiàng)目在最快的時(shí)間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完畢這一規(guī)定，不惜采用一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準(zhǔn)。這一節(jié)奏的利益點(diǎn)是：一旦有良好的開盤局面，可以迅速形成項(xiàng)目品牌，強(qiáng)占市場(chǎng)高點(diǎn)，達(dá)成出品牌、出效益的規(guī)定。項(xiàng)目開發(fā)比較積極，全力貫徹前期制定的思緒，一切以我為主。在目前中心區(qū)基本啟動(dòng)的情況下，可以最大限度的吸取中心區(qū)的購(gòu)買力，完畢利潤(rùn)目的?？梢垣@取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時(shí)間效益。快做的風(fēng)險(xiǎn)是：中心區(qū)尚未成型，消費(fèi)者尚未行動(dòng)后期產(chǎn)品調(diào)整比較困難在整個(gè)開發(fā)周期，需要公司有很強(qiáng)的項(xiàng)目把控能力，對(duì)公司規(guī)定比較大。慢做慢做的策略就是以穩(wěn)妥的方式開發(fā)項(xiàng)目，隨時(shí)關(guān)注中心區(qū)其他樓盤的情況，精益求精，根據(jù)中心區(qū)其他樓盤的特點(diǎn)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品。慢做的利益點(diǎn)在于：公司在開發(fā)期內(nèi)可以根據(jù)市場(chǎng)情況做出相應(yīng)的調(diào)整，避免大的風(fēng)險(xiǎn)?？梢院推渌麡潜P一起烘托中心區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。慢做的風(fēng)險(xiǎn)在于：無(wú)法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動(dòng)效應(yīng)的項(xiàng)目品牌，最多只是中心區(qū)的知名樓盤。在開發(fā)上比較被動(dòng)，處處以競(jìng)爭(zhēng)者態(tài)勢(shì)、消費(fèi)者的喜好而變動(dòng)，最終將影響項(xiàng)目的銷售，乃至市場(chǎng)形象由于時(shí)間跨度較長(zhǎng)，假如后期沒(méi)有強(qiáng)烈的賣點(diǎn)，將會(huì)湮沒(méi)于市場(chǎng)之中。一流公司做市場(chǎng)，二流公司找市場(chǎng)，三流公司等市場(chǎng)。綜合快與慢的優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項(xiàng)目的開發(fā)選擇快做的策略。但快做不等于不根據(jù)市場(chǎng)情況做調(diào)整，不等于埋頭苦干，不理睬市場(chǎng)。不等于不顧快做的風(fēng)險(xiǎn)，一味求快。而是周密考慮，細(xì)致安排。開發(fā)之初即訂立具體的開發(fā)進(jìn)程，全面考慮項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)程中的也許發(fā)生的各項(xiàng)問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題制定細(xì)致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計(jì)劃。同時(shí)為及時(shí)解決計(jì)劃中沒(méi)有預(yù)料的情況，需要制定完善高效的危機(jī)反映機(jī)制，一旦出現(xiàn)意外情況，也及時(shí)解決、調(diào)整。5、開發(fā)方向我們這個(gè)項(xiàng)目因該做成什么樣的產(chǎn)品，檔次是如何的？我們先綜合分析一下項(xiàng)目的先天條件：一方面，我們認(rèn)為，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于交通以及周邊的配套，而最大的劣勢(shì)則在于河流的影響以及關(guān)口所帶來(lái)的人流影響，機(jī)會(huì)則在于河流的整治，一旦河流得到上蓋的整治，同時(shí)在規(guī)劃上規(guī)避人流噪音的影響，項(xiàng)目完全可以做成中心區(qū)的樣板樓盤。（1）兩種開發(fā)方案因此我們認(rèn)為，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位有兩種方案：其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)初次置業(yè)的群體，其二是類似星河灣的精品社區(qū)，中大戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)二次置業(yè)群體，下面我們從幾個(gè)方面來(lái)分析兩種模式對(duì)本項(xiàng)目的影響。開發(fā)方案星河灣模式美麗365模式建筑類型高層、小高層混合小高層為主容積率3.83.8建筑面積50萬(wàn)50萬(wàn)可銷售面積42萬(wàn)42萬(wàn)主力面積120-130平方米100-110平方米三房成本3000元2500元成本內(nèi)涵（單位：元/平方米建筑面積）建筑成本1000，內(nèi)裝修成本600，綠化150，地價(jià)1000，期間費(fèi)用250，銷售費(fèi)用50。其他50元建筑成本800，內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價(jià)1000，期間費(fèi)用200，銷售費(fèi)用50，其他50售價(jià)5000元4000元主力總價(jià)60-65萬(wàn)40-44萬(wàn)總成本15億12.5億總銷售金額21億16.8億毛利潤(rùn)6億4.3億靜態(tài)收益率40%34.4%前期投入高較高風(fēng)險(xiǎn)性較高較高風(fēng)險(xiǎn)所在高檔次產(chǎn)品的市場(chǎng)承受能力中心區(qū)同檔次樓盤的大量供應(yīng)前海樓盤的市場(chǎng)攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案的優(yōu)劣勢(shì)比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思緒，目的是為寶安人打造一個(gè)名片，提供一個(gè)別樣的生活方式，打造一個(gè)精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。這一模式的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于位于中心區(qū)這一政府未來(lái)的形象區(qū)域，且位于中心區(qū)的東南門戶地帶，做得好可以形成城市的標(biāo)志性建筑。市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)者較少，并且已進(jìn)入銷售尾期，并且未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)比較少，市場(chǎng)面臨一定的空白。精品化的樓盤高于寶安所有樓盤的開發(fā)水平，符合寶安客戶的產(chǎn)品主義認(rèn)知，容易引起市場(chǎng)轟動(dòng)，形成品牌。投入稍多的成本既可獲取更大的利潤(rùn)，滿足公司長(zhǎng)期利潤(rùn)的需求。方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于單價(jià)高、總價(jià)高，客戶接受度較低，銷售壓力大，特別是在中心區(qū)其他樓盤4000元左右的價(jià)格烘托下，比較難接受。方案的銷售關(guān)鍵點(diǎn)在于方案一的目的客戶是寶安的二次置業(yè)者，如何喚起這些人的換房熱情是未來(lái)銷售成功的關(guān)鍵，必須在開盤之時(shí)既完畢部分實(shí)景，以星河灣開盤時(shí)的姿態(tài)亮相，使客戶感慨，刺激換房的需求。本方案下的產(chǎn)品，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大體為中心區(qū)的樓盤以及寶安老城區(qū)的高單價(jià)樓盤。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多。在價(jià)格上重點(diǎn)參考冠城世家、御景臺(tái)的價(jià)位，同時(shí)綜合考慮中心區(qū)樓盤的價(jià)位，保持一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。因此我們的價(jià)格可以在5000-5200元之間，以5000為佳。方案二：方案二是以美麗365花園為參照模式，開發(fā)大眾化的社區(qū)，為工作3年左右的白領(lǐng)打造一個(gè)家園，這一模式的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于可以形成良好的社區(qū)形象客戶層面較寬，市場(chǎng)容量稍大單價(jià)低、總價(jià)低，置業(yè)門檻低方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于沒(méi)有一定的價(jià)格差，關(guān)內(nèi)客戶很少來(lái)購(gòu)房，減少了大量的市場(chǎng)潛在客戶。一旦關(guān)內(nèi)客戶不進(jìn)場(chǎng)，銷售壓力將很大，年輕人也許更樂(lè)意居住在成熟的市區(qū)。方案的銷售關(guān)鍵點(diǎn)在于關(guān)內(nèi)客戶能否大量進(jìn)入是未來(lái)銷售成功的關(guān)鍵，如何吸引關(guān)內(nèi)客戶到關(guān)外來(lái)置業(yè)是困繞未來(lái)銷售的難題，而吸引的關(guān)鍵則在于與前海樓盤保持較大的價(jià)格差距，梅林關(guān)的價(jià)差在2023元左右，布吉關(guān)的價(jià)差1500左右。對(duì)比之下，南頭關(guān)的價(jià)差至少應(yīng)在1000元以上，因此我們的價(jià)格水平應(yīng)控制在4000元以內(nèi)。在未來(lái)實(shí)際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自多個(gè)區(qū)域：中心區(qū)樓盤、前海樓盤以及寶安老城區(qū)的樓盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，市場(chǎng)推廣需要對(duì)比很多樓盤，比較被動(dòng)。綜合分析兩個(gè)方案，我們認(rèn)為，與其選擇被動(dòng)的、同質(zhì)化的方案二，不如選擇積極性的、超越性的方案一，并且方案一的投資收益也優(yōu)于方案二。6、差異化競(jìng)爭(zhēng)策略差異化競(jìng)爭(zhēng)策略是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，特別是在中心區(qū)這一供應(yīng)量集中的區(qū)域，更是避免價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、惡性循環(huán)、互相打壓的重要手段。在目前中心區(qū)大多數(shù)產(chǎn)品尚未露面的情況下，差異化的對(duì)象重要表現(xiàn)為與新安區(qū)域其他樓盤的差異。項(xiàng)目差異化的表現(xiàn)方面:差異化表現(xiàn)表現(xiàn)因子發(fā)展概念定位硬件軟件建筑產(chǎn)品社區(qū)景觀社區(qū)配套社區(qū)服務(wù)社區(qū)文化生活主張規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)策略營(yíng)銷理念項(xiàng)目資源規(guī)模自然環(huán)境市政配套公司大做、真做、細(xì)做，把藍(lán)圖變成現(xiàn)樓根據(jù)對(duì)整個(gè)新安-西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的差異化策略重要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：產(chǎn)品差異化在目前的寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產(chǎn)品都無(wú)法體現(xiàn)出舒適的居家規(guī)定。建議未來(lái)本項(xiàng)目的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在戶型、規(guī)劃、立面等方面。老城區(qū)內(nèi)的樓盤更多的表現(xiàn)出港式風(fēng)格，樓盤檔次低、設(shè)計(jì)差這一局面甚至在中心區(qū)的部分樓盤中都有所體現(xiàn)。部分中心區(qū)項(xiàng)目?jī)H僅表現(xiàn)出普通的濱海風(fēng)格，無(wú)法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達(dá)成差異，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)向歐式濱海風(fēng)格轉(zhuǎn)變，建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提高寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。景觀差異化寶安的社區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，主線體現(xiàn)不出園林的規(guī)定，在寶安客戶越來(lái)越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，寶安樓盤的環(huán)境景觀已不符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)定。未來(lái)杰出的園林景觀效果是項(xiàng)目差異化的重要表現(xiàn)點(diǎn)，而項(xiàng)目的園林景觀更是要體現(xiàn)出融和的社區(qū)居家氣氛和濃郁的濱海風(fēng)格。服務(wù)差異化服務(wù)是樓盤重要的附加值，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，服務(wù)更是體現(xiàn)差異化的重要方面，依托中心區(qū)完善的配套，項(xiàng)目可以整合成為服務(wù)于業(yè)主的尊貴享受，以0-100歲的全程健康教育為核心內(nèi)容，做出項(xiàng)目的服務(wù)差異化。7、開發(fā)模式（1）品牌社區(qū)開發(fā)建立唯一性的幾種模式唯一性模式案例天生具有唯一性的地理資源如中心區(qū)、稀缺性景觀項(xiàng)目：東方玫瑰花園先天并不具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而是在環(huán)境、產(chǎn)品都做出超越性，大做、真做、精做，最終量變引起質(zhì)變，由超越性到樹立起自己在行業(yè)中的唯一性如：星河灣模式蔚藍(lán)海岸世紀(jì)村在某些方面具有唯一性，并不斷做大做強(qiáng)如：南國(guó)奧林匹克花園，soho現(xiàn)代城（2）幾種品牌社區(qū)模式星河灣模式星河灣位于華南板塊，占地1200畝，已開發(fā)700畝。是小高層與多層的組合社區(qū)，總體容積率為2左右。星河灣在華南板塊高手林立的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中一舉成名，有其客觀必然性，一方面其產(chǎn)品定位獨(dú)樹一幟，打破了華南板塊只能做大眾精品樓盤的習(xí)慣，全力開發(fā)高檔次的產(chǎn)品，在定位上即與其他樓盤取得了定位優(yōu)勢(shì)，乃至目前奧園等也開始開發(fā)高檔次住宅。另一方面開盤之初，即完畢震撼人心的園林、濱江步道以及現(xiàn)樓實(shí)景，完全吸引住了客戶的心理，極大刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情。再次，其控制好了合理的總價(jià)基礎(chǔ)，第一期均價(jià)4900元/平方米，單套總價(jià)控制在55萬(wàn)以內(nèi)，第二期均價(jià)5300元/平方米，單套總價(jià)控制在65萬(wàn)以內(nèi)，第三期均價(jià)5500元/平方米單套總價(jià)在75萬(wàn)以內(nèi)。使大部分人可以接受。蔚藍(lán)海岸模式蔚藍(lán)海岸占地約30萬(wàn)平方米，總建筑面積59萬(wàn)平方米，總體容積率為2，蔚藍(lán)海岸在設(shè)計(jì)之初，僅僅計(jì)劃定價(jià)在4000元以內(nèi)，但實(shí)際情況確是一期均價(jià)5500元，二期6200元，三期已升至6500元，獲得了極大的成功，迄今，蔚藍(lán)海岸已成為深圳樓市的樣本社區(qū)。蔚藍(lán)海岸成功的因素在于：一方面蔚藍(lán)海岸開盤前即不惜花費(fèi)資金，租賃了臨街的地塊，并將之制作成優(yōu)秀的售樓花園，吸引了大量的人流。另一方面，蔚藍(lán)海岸巧妙借助濱海大道通車，后海樓市升溫的勢(shì)頭，將自己擺在后海紅花的位置，其他樓盤在形勢(shì)上成為其綠葉。再次，蔚藍(lán)海岸的產(chǎn)品有很強(qiáng)的吸引力，以至于目的客戶為初次置業(yè)者的一期，有很多的二次置業(yè)者購(gòu)買，并使后期的開發(fā)方向改變?yōu)槎沃脴I(yè)的家園。最后，蔚藍(lán)海岸全力打造社區(qū)品牌，營(yíng)造濃郁的社區(qū)氛圍，以業(yè)主滿意度來(lái)提高項(xiàng)目的品味，最終形成項(xiàng)目的可連續(xù)發(fā)展。世紀(jì)村模式世紀(jì)村占地面積8.7萬(wàn)，總?cè)莘e率為3左右，由7棟高層組成，世紀(jì)村通過(guò)三年的開發(fā)，已在深圳取得初步的成功，究其因素，有這么幾點(diǎn)：一方面是其產(chǎn)品創(chuàng)新能力，二期的入戶花園設(shè)計(jì)風(fēng)靡了整個(gè)深圳，其影響力已擴(kuò)散至中國(guó)其他城市，為世紀(jì)村獲取了極大的聲譽(yù)。另一方面是其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的宣傳，其一期開發(fā)之前，即投資出版《人居風(fēng)暴》一書，宣揚(yáng)其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，獲得了一定的成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。第三，一貫以產(chǎn)品主義刺激市場(chǎng)，在二期成功的基礎(chǔ)上，不斷推出新的產(chǎn)品，比如空中一號(hào)、王府等等，堅(jiān)持產(chǎn)品主義。黃浦雅苑模式黃浦雅苑位于中心北區(qū)，與其他中心區(qū)的樓盤大力張揚(yáng)中心區(qū)優(yōu)勢(shì)不同，黃浦雅苑很少宣揚(yáng)其地段優(yōu)勢(shì)，而是著重做好產(chǎn)品，他成功的一方面是其公司品牌的支撐，使很多客戶可以無(wú)條件的跟隨和黃地產(chǎn)的項(xiàng)目。另一方面是產(chǎn)品的價(jià)格，在中心區(qū)其他樓盤均價(jià)在8200元左右的對(duì)比下，黃浦雅苑7500元的入市均價(jià)就很有競(jìng)爭(zhēng)力，況且雖然其產(chǎn)品上沒(méi)有值得書寫的特點(diǎn)，但總體品質(zhì)仍屬優(yōu)良。目前黃浦雅苑三期的價(jià)格已達(dá)成8500元/平方米左右。美麗365模式美麗365是在龍華地產(chǎn)大盤涌動(dòng)的情況下開發(fā)的一個(gè)郊居化大盤，其總建筑面積20萬(wàn)平方米，容積率約為2.1，美麗365作為龍華大盤的代表，其成功因素重要有：第一美麗365在產(chǎn)品上直接瞄準(zhǔn)周邊各大公司小白領(lǐng)的需求，開發(fā)出適合這些客戶規(guī)定的產(chǎn)品，第二，采用較有力的廣告推廣方式，以路牌、大桿旗為重要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開，導(dǎo)致一定的轟動(dòng)。但美麗365的市場(chǎng)影響在關(guān)內(nèi)卻很小，少有人前往購(gòu)買，也因此其項(xiàng)目品牌并未能達(dá)成深圳知名品牌的規(guī)定，也無(wú)法對(duì)公司品牌有幫助作用。各模式比較模式星河灣世紀(jì)村黃浦雅苑美麗365蔚藍(lán)海岸位置華南板塊華僑城西福田中心區(qū)龍華城區(qū)后海建筑形式多層、小高層高層小高層多層小高層高層容積率2均價(jià)5500元9000元8500元3400元6500元目的客戶富裕階級(jí)高級(jí)白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)、高級(jí)白領(lǐng)小白領(lǐng)、工薪階層高級(jí)白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)品檔次高中高高中低中高戶型層次舒適型實(shí)用型實(shí)用型經(jīng)濟(jì)型舒適型開發(fā)策略快做慢做慢做快做快做品牌成功方式以轟動(dòng)性的市場(chǎng)效果，成就項(xiàng)目品牌以突破性的戶型設(shè)計(jì)成為知名品牌。以公司品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌以快速的銷售形成項(xiàng)目品牌。前海乃至南山大規(guī)模社區(qū)，并打造出社區(qū)品牌項(xiàng)目成功因素杰出的、實(shí)在的產(chǎn)品以及環(huán)境現(xiàn)景突破性的戶型設(shè)計(jì)公司品牌以低廉的價(jià)格享受大規(guī)模的社區(qū)以社區(qū)環(huán)境和氛圍打動(dòng)客戶。（3）我們的開發(fā)模式整治一片環(huán)境引爆一個(gè)組團(tuán)建設(shè)一個(gè)家園打開一片市場(chǎng)從城市規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，整合項(xiàng)目環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，整治不利因素，不僅可以形成一個(gè)非常疏朗的空間，減少容積率，并且有重大社會(huì)題材和炒作價(jià)值，達(dá)成公司品牌形象和項(xiàng)目建設(shè)關(guān)注度非常高的效果。先期啟動(dòng)綠岸小型組團(tuán)，中高檔次入市,迅速提高地塊價(jià)值，完畢銷售,提高項(xiàng)目的知名度。將配套優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為服務(wù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)對(duì)三代人的關(guān)懷，深化項(xiàng)目的內(nèi)涵，不斷強(qiáng)化項(xiàng)目的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。通過(guò)一系列站在城市高度的包裝和炒作，引爆深寶兩地的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售的奇跡。六、項(xiàng)目總體定位1、目的客戶定位（1）整體項(xiàng)目客戶定位以來(lái)源來(lái)分關(guān)內(nèi)客戶——40%關(guān)外客戶——60%以社會(huì)階層來(lái)劃分關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%關(guān)外公司中層管理人員及技術(shù)人員——20%關(guān)外的私營(yíng)業(yè)主以及公務(wù)員等——40%其他——10%以置業(yè)次數(shù)來(lái)劃分初次置業(yè)者——45%多次置業(yè)者——55%（2）三個(gè)組團(tuán)的客戶定位為綠岸居關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——40%關(guān)外的初次置業(yè)者（中層白領(lǐng)）——30%關(guān)外的二次置業(yè)者（個(gè)體工商戶等）——20%其他——10%水岸居關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——30%關(guān)外的個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等——35%其他——5%海岸居關(guān)內(nèi)客戶——5%關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%關(guān)外的個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等——50%其他——5%(3)目的客戶心理特點(diǎn)客戶代表特點(diǎn)心理特性住宅需求寶安本地公務(wù)員新富對(duì)土地的價(jià)值結(jié)識(shí)很清楚，思想比較傳統(tǒng)社區(qū)居家環(huán)境良好，生活配套完善。南山、寶安的中高層管理人員及白領(lǐng)薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)）初次置業(yè)，滿足基本的居家規(guī)定。容易接受新鮮事物一定總價(jià)基礎(chǔ)上的優(yōu)質(zhì)樓盤寶安私營(yíng)公司主先富規(guī)定在改善居住條件的基礎(chǔ)上，滿足自己尊貴的規(guī)定。舒適的居家環(huán)境。消費(fèi)者心理特性描述我們可以將目的客戶簡(jiǎn)樸的劃分為關(guān)外客戶和關(guān)內(nèi)客戶，即寶安客戶和南山客戶。寶安客戶寶安的客戶是我們未來(lái)的主力客戶，其比例在70%以上，這些客戶大多是寶安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上的時(shí)間，對(duì)寶安的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)寶安有深厚的感情，認(rèn)同寶安的發(fā)展，對(duì)中心區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對(duì)比老城區(qū)，目的客戶認(rèn)為中心區(qū)的環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對(duì)中心區(qū)有著普遍的認(rèn)同。寶安客戶購(gòu)買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來(lái)購(gòu)房的重要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來(lái)樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關(guān)鍵，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重。我們?cè)賮?lái)分析寶安本地人的細(xì)分群體，在這些寶安本地人之中，個(gè)體工商戶以及私營(yíng)業(yè)主是重要的客戶，另一方面是政府公務(wù)員等，在購(gòu)房關(guān)注因素上，他們共同的特點(diǎn)是，最關(guān)注社區(qū)內(nèi)的規(guī)劃以及建筑的立面，在第一印象上即突出與寶安其他的樓盤，另一方面是需要有景觀、園林、會(huì)所、物業(yè)管理好?？梢詽M足舒適的居家生活需要。這些客戶最大的特點(diǎn)是要見到實(shí)際現(xiàn)樓才干相信一個(gè)樓盤的好壞，因此對(duì)本項(xiàng)目的開盤工程規(guī)定很高，必須要有杰出的表現(xiàn)方式。不同的是，個(gè)體工商戶相對(duì)比較關(guān)心價(jià)格因素，而私營(yíng)業(yè)主相對(duì)比較關(guān)心社區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。南山客戶關(guān)外的客戶重要是指南山的客戶，這部分客戶將是我們的次要客戶，他們重要是在南山地區(qū)（涉及科技園）工作，基本屬于科技園各類公司的中高級(jí)白領(lǐng)。受過(guò)良好的教育，事業(yè)處在上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房的目的重要是用于解決基本居住需要，購(gòu)房很現(xiàn)實(shí)，價(jià)格是其最關(guān)心的因素，大部分人的心理價(jià)位在總價(jià)30-40萬(wàn)之間，另一方面是交通，規(guī)定與工作地點(diǎn)的交通非常方便，第三是樓盤素質(zhì)，規(guī)定戶型方正實(shí)用，園林綠化杰出。對(duì)社區(qū)外的環(huán)境反而不強(qiáng)求。因此要吸引關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房，首要目的是價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是與前海等區(qū)域的樓盤有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)內(nèi)的客戶重要是科技園的白領(lǐng)，這些人購(gòu)房時(shí)，最重要的選擇區(qū)域?qū)⑹呛蠛?、南頭、前海以及白石州區(qū)域，對(duì)于寶安中心區(qū)的結(jié)識(shí)比較低，甚至有不少人很不了解寶安中心區(qū)，對(duì)寶安的概念局限于老城區(qū)。因此在未來(lái)推廣上必須注意推廣寶安中心區(qū)，讓客戶接受這一區(qū)域。2、產(chǎn)品定位在定位之前先參考一下消費(fèi)者調(diào)查的情況：有超過(guò)70%的寶安消費(fèi)者可以接受小高層和高層或者兩者的組合，有2/3的消費(fèi)者需求三房120平方米左右的三房，各有近14%的消費(fèi)者需求二房及四房，可以接受50萬(wàn)以上總價(jià)的消費(fèi)者約占21%，對(duì)于建筑風(fēng)格，近36%的消費(fèi)者中意現(xiàn)代海濱風(fēng)格，近30%的消費(fèi)者中意歐陸豪華風(fēng)格超過(guò)30%的消費(fèi)者認(rèn)為社區(qū)園林應(yīng)當(dāng)以水塘、噴泉、瀑布等水景為主題，超過(guò)25%的消費(fèi)者認(rèn)為社區(qū)園林應(yīng)以異國(guó)情調(diào)園藝綠化為主題綜合考慮項(xiàng)目的開發(fā)策略、消費(fèi)者需求以及寶安市場(chǎng)的供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)狀況。我們對(duì)項(xiàng)目做出了如下的定位：產(chǎn)品檔次定位崇高的中高檔居家物業(yè)產(chǎn)品建筑類型定位以小高層和高層為主，樓盤建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位以歐式的濱海風(fēng)格為主，加上尊貴的建筑符號(hào)，強(qiáng)調(diào)尊貴、強(qiáng)調(diào)濱海。色彩以星河灣的黃色以及歐式的褚紅色為主色調(diào)，點(diǎn)綴其他色彩。園林可以結(jié)合組團(tuán)特色，可分三個(gè)主題，海景、水景、綠景，綜合布局。提供若干濱海建筑及部分園林景觀圖以供參考：3、戶型面積配比（1）總體戶型面積配比面積80-90M290-100M2100-115M2120-140M2140-160M2160M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房、復(fù)式/比例10%20%25%20%15%10%100%比例建面3.75.559.259.255.553.737三期相加35.859.28.856.73.437戶型配比的依據(jù)一方面啟動(dòng)綠岸居，關(guān)內(nèi)的客戶將成為是本項(xiàng)目一期的重要客戶，其比例將保持在40%左右。關(guān)內(nèi)的客戶基本屬于初次置業(yè)者，需求的戶型偏小，實(shí)用性的戶型是其需求的重點(diǎn)，因此90多平方米緊湊型的三房比例較多。考慮到未來(lái)本項(xiàng)目的檔次為中高檔的居家型物業(yè)，整體戶型屬于中檔戶型，因此戶型面積配比中115平方米以下的戶型占55%。項(xiàng)目定價(jià)較高，為控制總價(jià)，滿足多數(shù)人的置業(yè)需求，規(guī)定將大部分單位的總價(jià)控制在60萬(wàn)以內(nèi)