【中介合同中“跳單”行為的法律問題探究8000字（論文）】

中介合同中“跳單”行為的法律問題研究目錄TOC\o"1-2"\h\u30506前言 114342一、“跳單”行為的概述 23742（一）“跳單”行為的概念 210434（二）“跳單”行為的類型 31086二、“跳單”行為效力的認(rèn)定 410496（一）“跳單行為”的基礎(chǔ)要件 413896（二）“跳單行為”的違約要件 630778（三）實踐中對“跳單行為”合法性的認(rèn)定 68115三、“跳單”行為同任意解除權(quán)的競合 88523（一）“跳單”行為同任意解除權(quán)競合的概述 813483（二）“跳單”行為同任意解除權(quán)發(fā)生競合的解決方法 829056四、結(jié)語 922484參考文獻(xiàn)： 10摘要：改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)的得以迅猛發(fā)展，二手房市場也不斷走向成熟，并在房地產(chǎn)交易市場中扮演著重要的媒介作用，尤其是在二手房交易市場，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為交易橋梁，促成二手房交易，已經(jīng)成為一種普遍方式。但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在實踐當(dāng)中出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)質(zhì)量參差不齊，甚至出現(xiàn)欺詐、胡亂收費現(xiàn)象、市場秩序混亂，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與委托人之間存在的糾紛連連不斷，其中在二手房交易過程中“跳單”問題的糾紛尤為突出。因此，本文將圍繞“跳單行為”進(jìn)行論述，從“跳單行為”入手，明確“跳單行為”的概念及其構(gòu)成要件，根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)掌握“跳單行為”的具體類型，了解為什么《民法典》新增了禁止“跳單”條款，什么樣的“跳單行為”是被法律所禁止的從而去解決司法實踐中對于“跳單行為”的認(rèn)定、跳單行為同委托人任意解除權(quán)競合等問題。關(guān)鍵詞：中介合同；“跳單”；法律問題前言通過對司法判例的考察可以看出，各個法院對于禁止“跳單”條款效力認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。最高人民法院指導(dǎo)案例1號的裁判結(jié)果和王某華案的裁判結(jié)果均認(rèn)為，案件中涉及的禁止“跳單”條款合法有效。陶某某并未利用中介提供的信息、機(jī)會，不屬于違約行為。而王某華利用中介提供的租賃信息進(jìn)行交易則屬于違約行為。反之黃某某案的裁判結(jié)果則明確認(rèn)為禁止“跳單”條款不具有法律效力。某某服務(wù)部并未履行自己的義務(wù)——促成黃某某的房屋交易，黃某某無需向其支付房屋中介費。王某東案、鄭某江案，是買方在收到A公司的委托，并且支付定金后，解除了中介合同，退回定金，通過其他方式與賣方完成交易。王某東案的終審判決認(rèn)定，“跳單”條款無效，該條款對王某東無法律影響，不構(gòu)成違約。而鄭某江案的終審判決則認(rèn)定，“跳單”條款有效，即便合同已經(jīng)解除，也是通過利用中介提供的房源信息，實施“跳單行為”違反了該條款。首先，在判決中，法官對于“跳單”條款有效性的判定存在著分歧。其次，從“跳單行為”的當(dāng)事人所負(fù)的法律責(zé)任方面，可以看出，當(dāng)事人所負(fù)的義務(wù)因當(dāng)事人所負(fù)的義務(wù)的裁判依據(jù)不同而有所不同。并且，判斷委托人有無違約，多數(shù)法律根據(jù)委托人是否使用中介信息、機(jī)會來認(rèn)定。但是，在衡量客戶是否使用中介信息、機(jī)會方面，法院卻各有各的根據(jù)，客戶同樣接受過中介公司的“帶看”，有一些法院認(rèn)為客戶“跳單”是在利用訂立中介合同所獲得的信息、機(jī)會，而另一些法院則會認(rèn)為，客戶的“跳單”并沒有利用這些信息、機(jī)會。由此可見在認(rèn)定當(dāng)事人是否利用信息、機(jī)會這一方面，司法實踐中并無統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這就導(dǎo)致不同法院對于“跳單行為”糾紛的裁判結(jié)果各不相同，對于“跳單行為”的效力認(rèn)定之前多是實務(wù)界中的學(xué)者進(jìn)行研究，學(xué)術(shù)界的研究偏少，但在《民法典》新增了“禁止跳單”條款之后，越來越多的學(xué)者也開始關(guān)注這一問題，本文也將從“跳單行為”入手，研究它的效力認(rèn)定及其背后的法律問題。一、“跳單”行為的概述（一）“跳單”行為的概念“跳單”是一種經(jīng)常發(fā)生在委托人和居間人之間的爭端。事實上，“跳單”在日常生活中也被稱為“跳中介”?！疤鴨巍笔侵肝腥酥苯釉竭^居間人，但仍然使用居間人所提供的房源信息或服務(wù)，并以其他方式（或其他中介機(jī)構(gòu)或直接與第三人）進(jìn)行房產(chǎn)交易。胡小燕先生認(rèn)為，委托人為了規(guī)避或者降低自己的花銷，首先利用居間人的關(guān)系找到合適的房子，然后通過其他的居間人或者是與房子的所有者直接進(jìn)行買賣，這就是所謂的“跳單”。在他看來，委托人采取繞開居間人，與賣方進(jìn)行直接的買賣，或是通過其他的中間人來完成與賣方的買賣，屬于“跳單”。委托人所進(jìn)行的“跳單”，若沒有規(guī)避或降低提成，則不構(gòu)成“跳單”胡小燕.房屋買賣中介服務(wù)合同中“跳單”問題研究[D].西南政法大學(xué),2017.。孫海云先生說：“跳單，也叫跳中介，就是委托人和中介公司簽訂了一份中介合同，然后和居間人推薦的賣家訂立了房屋交易的合同，或者是委托別人代理自己進(jìn)行房屋交易，而中介公司則可以以此為由請求委托人承擔(dān)違約責(zé)任?！焙⊙?房屋買賣中介服務(wù)合同中“跳單”問題研究[D].西南政法大學(xué),2017.孫海云.房產(chǎn)買賣中介合同中“跳單行為”研究[D].中南大學(xué),2013.“跳單”這一概念目前尚無明確的法律規(guī)定，甚至新頒布的《民法典》中也沒有明確規(guī)定“跳單”這一詞，并且學(xué)界對“跳單”的定義也不盡一致。本文認(rèn)為，“跳單”是指對于同一套房子，委托人在同居間人訂立中介合同后，避開中介公司或通過其他方式（委托他人或直接找到房主本人）與另一方訂立合同的行為。（二）“跳單”行為的類型1.私下締約私下締約型是委托人和居間人之間訂立中介合同時，委托人有意跳過居間人在最終交易時私下和房屋賣家訂立合同。這時契約的種類也由居間契約變成了買賣合同，本案中居間人訂立契約前再多的努力都于事無補(bǔ)，不能得到應(yīng)得的利益。因此，委托人和居間人雙方都有可能遭受損失。居間人作為中間商，在中介過程中起著重要作用。委托人通過居間人提供服務(wù)而得到心儀房源，居間人主動完成其媒介，調(diào)解在賣方和買方之間及其他各類居間人應(yīng)盡的職責(zé)，協(xié)助委托人尋找最適合自己的住房，并和賣方還價。在購房合同的最終訂立過程中，委托人為降低居間費用或不付居間費用而直接和賣方協(xié)商成交。2.另行委托另行委托是委托人不接受對其服務(wù)時間最長的居間人，而重新選定新居間人對其進(jìn)行服務(wù)，雖然委托人對居間人的服務(wù)范圍基本一致。居間費用由雙方協(xié)商確定，并在合同中約定，如發(fā)生糾紛時可通過協(xié)商解決，也可采用先協(xié)商后合同的方式來解決，但要注意的問題有：第一，雙方必須對合同的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的了解，第二，雙方都應(yīng)具有良好的服務(wù)態(tài)度。我國《合同法》第121條規(guī)定：“訂立買賣合同后，一方當(dāng)事人未按照約定履行債務(wù)或者履行義務(wù)不符合法定條件的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。這時按最終房屋買賣合同的訂立結(jié)果可劃分為締約成功型與締約失敗型兩種。（1）締約成功類型：如委托人甲取得居間人乙提供的有關(guān)心儀房源資料，經(jīng)其他正常方式亦聯(lián)系上房源資料，則丙代替乙履行其對應(yīng)居間人所應(yīng)盡的義務(wù)而最后締約（2）締約失敗類型：當(dāng)居間人將房源信息提供給委托人時，委托人會繞過居間人另覓他居。這種情況下，委托人與居間人之間存在著訂立合同的意思表示不一致問題。二、“跳單”行為效力的認(rèn)定“跳單行為”效力的認(rèn)定角度，主要從對于“跳單行為”合法性的認(rèn)定，本章節(jié)將會從反證的角度進(jìn)行論證。只要“跳單行為”沒有違法，那么就符合“跳單行為”的合法性。我認(rèn)為并不是所有的“跳單行為”都是違約行為，“跳單”違約同“跳單行為”兩者的概念是包容關(guān)系，也即“跳單”違約的成立要件自然將“跳單行為”的成立要件包含其中。為了更好地研究這一問題，本文把“跳單行為”的成立要件稱作“基礎(chǔ)要件”，把“跳單”違約中作為“基礎(chǔ)要件”之外的要件叫做“違約要件”。（一）“跳單行為”的基礎(chǔ)要件1、存在正規(guī)合理的中介合同我國《民法典》合同編對于合同的定義和表現(xiàn)形式都有明確規(guī)定，而在中介合同這一章節(jié)中又對中介合同這一概念進(jìn)行了明確規(guī)定。合同的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，而不是純粹的法律行為或事實行為；中介合同與一般合同不同，它是指當(dāng)事人之間約定由第三人（委托人）為其提供服務(wù)或者負(fù)擔(dān)費用的協(xié)議。中介合同為不要式，其簽訂方式可為書面、口頭、默示或追認(rèn)等多種其他形式，對其內(nèi)容即使相互之間有不確定性和明確性承諾或欠缺某些非關(guān)鍵性規(guī)定，但只要與實際買賣情況和行業(yè)慣例相符，則可視為實質(zhì)內(nèi)容已構(gòu)成中介合同即可視為中介合同成立。同時中介合同中具有無效或可撤銷的條款，也不會對其他條款有任何法律影響，在中介合同自身未被確認(rèn)為無效或是被撤銷前，該中介合同有效。“跳單行為”是在委托人同中介機(jī)構(gòu)訂立了中介合同之后即中介活動中出現(xiàn)的，因此，中介活動的基本前提是存在合法有效的中介合同，也是成立“跳單行為”的基礎(chǔ)要件之一周江洪.“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華中介合同糾紛案”評釋[J].浙江社會科學(xué),2013.周江洪.“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華中介合同糾紛案”評釋[J].浙江社會科學(xué),2013.2、居間人認(rèn)真積極履行義務(wù)委托人形成“跳單”的前提條件是居間人主動履行居間合同約定的有關(guān)義務(wù)，居間人依據(jù)不同居間合同需履行義務(wù)有所不同。從實質(zhì)上看，委托人與居間人之間存在著一種委托代理關(guān)系，即居間人為了實現(xiàn)自身利益最大化而對代理人實施有效監(jiān)督和管理。所以，不應(yīng)片面地要求委托人向居間人給付酬勞或違約金而不促使訂立合同。如果居間人不主動履行居間合同規(guī)定的有關(guān)義務(wù)而造成委托人“跳單”，亦屬可佐證和諒解。3、委托人對房源信息的利用情況市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)帶來大數(shù)據(jù)時代和信息時代，賣方足不出戶就能在網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布房屋待售信息。在此背景下，越來越多的不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)和中介公司開始出現(xiàn)，而這些不動產(chǎn)中介公司通常都是通過簽訂居間合同來完成交易的。所以，判斷委托人是構(gòu)成“跳單”，就看委托人是取得和使用居間人提供的房產(chǎn)信息，然后將房產(chǎn)信息委托給其他不動產(chǎn)中介公司，還是私自與房屋出賣方成交鄭長樂.二手房交易的“跳單”糾紛研究[D].華南理工大學(xué),2013.鄭長樂.二手房交易的“跳單”糾紛研究[D].華南理工大學(xué),2013.4、委托人對“跳單”行為的心理居間費用一般定在總成交房款最高乃至最高，對一套動輒數(shù)百萬的住房而言，居間費用過高可能讓委托人有“跳單”心理以緩解其經(jīng)濟(jì)壓力。但是如果居間報酬費用太高的話，“跳單”現(xiàn)象就很難避免了。根據(jù)居間人的類型不同，可以將居間費用分為一次性支付和多次支付兩種情況邵文龍.房地產(chǎn)買賣中“跳單行為”的司法認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)[J].人民司法,2012.邵文龍.房地產(chǎn)買賣中“跳單行為”的司法認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)[J].人民司法,2012.（二）“跳單行為”的違約要件我認(rèn)為“跳單”違約應(yīng)從以下三個方面認(rèn)定：第一，居間人已經(jīng)履行了中介合同中所規(guī)定的義務(wù)。中介行為分為報告中介和媒介中介。在報告中介中，居間人在法律上有義務(wù)向委托人提供締約信息與機(jī)會。居間活動與其他交易一樣也會涉及信息不對稱問題，居間人必須對自己所掌握的信息進(jìn)行甄別并及時通知代理人，否則就有可能產(chǎn)生欺詐行為。而從媒介中介的角度來看，居間人除需上報資料與機(jī)會外，更應(yīng)提供幫助委托人談判與手續(xù)的中介服務(wù)。所以，在報告中介的情形下，如果居間人將房屋的詳細(xì)情況告知了客戶，則可以被認(rèn)為居間人已經(jīng)履行了義務(wù)。而在媒介中介的情形下，居間人除了要提供詳細(xì)的房屋資料之外，同時也要提供切實引領(lǐng)看房的服務(wù)，主動協(xié)調(diào)買家與賣家之間的具體交易意向陳彥.房地產(chǎn)買賣中介法律問題研究[D].華東政法大學(xué),2017.陳彥.房地產(chǎn)買賣中介法律問題研究[D].華東政法大學(xué),2017.第二，居間人履約的服務(wù)行為與當(dāng)事人同第三方的最終房屋買賣有一定的邏輯聯(lián)系。我認(rèn)為，在確定“跳單行為”是否違約時，判斷居間人的服務(wù)行為與當(dāng)事人同第三方的合同簽訂的成功有無因果關(guān)聯(lián)是關(guān)鍵因素。怎樣判斷有無因果關(guān)系通俗地說，委托人使用是指使用原居間人所提供的資料或者機(jī)會同第三人締約，離開了原居間人，委托人就無法履行此項締約。如果是這種情況，那么可以判定存在因果關(guān)系。第三，委托人實施“跳單行為”的主觀心理是惡意的，即委托人明知自己的行為會給居間人造成不好的后果，使他的勞動付諸東流，但其仍然實施“跳單行為”。（三）實踐中對“跳單行為”合法性的認(rèn)定江曉燕為鑫佳麗房產(chǎn)公司印制了條款《買房看房委托書》中“委托人簽字”欄目簽字，說明江曉燕和鑫佳麗房產(chǎn)公司已形成合同關(guān)系。鑫佳麗房產(chǎn)公司《買房看房委托書》第4條的規(guī)定是房屋買賣居間合同普遍適用于不動產(chǎn)中介公司嚴(yán)禁“跳單”的有關(guān)格式規(guī)定，這種規(guī)定不具有格式規(guī)定無效的情況，應(yīng)當(dāng)視為有效規(guī)定，這一規(guī)定清楚地說明判斷委托人有無“跳單”現(xiàn)象的主要標(biāo)準(zhǔn)是委托人購房時是否取得和使用不動產(chǎn)中介公司提供的有關(guān)房源信息，機(jī)會以及其他條件來進(jìn)行買賣交易。根據(jù)該條規(guī)定，如果鑫佳麗房產(chǎn)公司將其擁有的某一區(qū)域內(nèi)的所有房屋或其他房屋的全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，則該房屋或其他房屋對應(yīng)的房屋或其他房屋所對應(yīng)的房屋或其他房屋所對應(yīng)的房產(chǎn)或其他房屋的使用權(quán)人可以請求法院判令該房屋或其他房地產(chǎn)的所有人放棄對該房屋或其他土地的獨家銷售代理權(quán)或者將該房屋或其他財產(chǎn)委托給該房屋或其他不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售，而不是要求該房屋或其他物業(yè)的所有人放棄對該不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的銷售。江曉燕從其他任何渠道取得同一套房源有關(guān)情況，都是合乎常情的。根據(jù)法律規(guī)定，江曉燕訴福建鑫華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫華系）侵犯其合法住房所有權(quán)一案是典型的合同糾紛案件。房產(chǎn)公司工作人員發(fā)現(xiàn)了江曉燕夫婦的這一行為后，立即對其進(jìn)行調(diào)查，并先后找到了他們家附近的另外三處房產(chǎn)，但均被對方拒絕，此后，江曉燕又多次找鑫佳麗房產(chǎn)公司要房，但都被拒絕了，于是雙方就發(fā)生糾紛，最終訴至法院，要求鑫佳麗房產(chǎn)公司賠償。江曉燕與廈門東籬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂了訴爭房產(chǎn)《房屋買賣協(xié)議》，約定由江曉燕用自己的名義購買該房屋，并在該房屋上登記其丈夫高文明的姓名和地址，雙方簽訂的合同總金額為1902000元。江曉燕及高文明向廈門市東籬房產(chǎn)策劃有限公司出具了《買房看房傭金確認(rèn)書》；雙方在合同中約定：由廈門東籬房產(chǎn)營銷有限公司負(fù)責(zé)房屋的銷售工作；江曉燕以其簽署的《購房看房傭金確認(rèn)書》向廈門市東籬房產(chǎn)策劃有限公司支付了22800元。這說明江曉燕伉儷并不使用鑫佳麗房產(chǎn)公司的資料、機(jī)會之類的條件，只是以其他任何合理的方式獲取了與同房源有關(guān)的資料。江曉燕于2012年3月1日簽訂了一份購房協(xié)議，但雙方未簽署居間合同；2013年2月28日簽訂的《買房看屋委托書》則顯示雙方已經(jīng)訂立居間合同。江曉燕選擇了與廈門東籬房產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂居間合同并在該公司的協(xié)助下買了訴爭房產(chǎn)，并依據(jù)《買房看房傭金確認(rèn)書》約定向廈門東籬房產(chǎn)營銷有限公司繳納傭金，該公司的行為沒有惡意規(guī)避居間費用之心。根據(jù)法律規(guī)定，委托人可以向不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主張權(quán)利，不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)則可要求委托人支付違約金或賠償損失。而在實際交易中，不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)并不能對委托人進(jìn)行任何形式的限制或者處罰。結(jié)論是：江曉燕此舉并不能構(gòu)成“跳單”。三、“跳單”行為同任意解除權(quán)的競合（一）“跳單”行為同任意解除權(quán)競合的概述面對同一種情況——“跳單違約”，不同的法條卻有不同的法律后果，這就是“跳單行為”同任意解除權(quán)的競合。任意解除權(quán)是一種無須以另一方違約為由就主張解除合同的權(quán)利。隨意解除合同是不以雙方違約為條件，完全依據(jù)一方自身意志分別解除。如果隨意解除合同，則合同亦從解除之日起終止。我國《民法典》認(rèn)為中介合同委托人同理有隨意解除權(quán)戴財.房屋買賣中介合同跳單行為研究[D].湘潭大學(xué),2014.戴財.房屋買賣中介合同跳單行為研究[D].湘潭大學(xué),2014.所謂“跳單”，就是對同一房屋，委托人在與居間人簽訂中介合同時，回避中介公司或者以其他形式（委托別人或者直接找房主自己）和對方簽訂合同?！疤鴨涡袨椤庇挚梢苑譃楹侠淼摹疤鴨涡袨椤焙汀疤鴨芜`約”。合理的“跳單”行使也被稱為任意解除權(quán)的正確行使，“跳單違約”被稱為任意解除權(quán)的過度行使，但是任意解除權(quán)是不以當(dāng)事人違約為前提的，即使當(dāng)事人的行為構(gòu)成“跳單違約”，也不是任意解除權(quán)的過度行使汪陽.“跳單”的認(rèn)定及其法律后果[D].湘潭大學(xué),2013.汪陽.“跳單”的認(rèn)定及其法律后果[D].湘潭大學(xué),2013.（二）“跳單”行為同任意解除權(quán)發(fā)生競合的解決方法通過對司法判例的考察可以看出，在認(rèn)定當(dāng)事人是“跳單違約”還是任意解除權(quán)的合理行使，法院進(jìn)行裁判的依據(jù)主要集中在三個方面：禁止“跳單”條款的有效性最高人民法院指導(dǎo)案例1號的裁判結(jié)果和王某華案的裁判結(jié)果均認(rèn)為，案件中涉及的禁止“跳單”條款合法有效。陶某某并未利用中介提供的信息、機(jī)會，不屬于違約行為。居間人有無履行自己的義務(wù)反之黃某某案的裁判結(jié)果則明確認(rèn)為禁止“跳單”條款不具有法律效力。某某服務(wù)部并未履行自己的義務(wù)——促成黃某某的房屋交易，黃某某無需向其支付房屋中介費委托人是否利用居間人提供的信息進(jìn)行交易。最高人民法院指導(dǎo)案例1號的裁判結(jié)果和王某華案的裁判結(jié)果均認(rèn)為，案件中涉及的禁止“跳單”條款合法有效。陶某某并未利用中介提供的信息、機(jī)會，不屬于違約行為。而王某華利用中介提供的租賃信息進(jìn)行交易則屬于違約行為。通過上述案例我們可以總結(jié)出來，只有當(dāng)禁止“跳單”條款有效、居間人履行了自己的義務(wù)以及當(dāng)事人利用居間人提供的信息與第三方進(jìn)行房產(chǎn)交易這三個要素同時具備時，就會認(rèn)為當(dāng)事人構(gòu)成“跳單違約”，不認(rèn)為當(dāng)事人是任意解除權(quán)的正確行使。反之，以上三要素未能同時具備，則認(rèn)為當(dāng)事人不構(gòu)成違約，屬于任意解除權(quán)的正確行使。四、結(jié)語“跳單行為”的違約既影響了中介機(jī)構(gòu)和委托人的利益，也影響了房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。跳單違約既侵犯了居間人員的勞動成果，也侵犯了中介機(jī)構(gòu)的正當(dāng)權(quán)益，成為樓市良性循環(huán)的催化劑，加劇了中介機(jī)構(gòu)與客戶的互不信任，干擾了整個房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。因此本文主要從“跳單行為”本身出發(fā)，界定什么樣的行為屬于“跳單行為”，從不同的主題視角分析“跳單行為”的類型。明確了何為“跳單行為”我們才可以研究為什么《民法典》新增了禁止“跳單”條款，但是我們要明確并不是所有的“跳單行為”都是法律所禁止的，只有符合以下三個方面的“跳單行為”才