新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略研究

我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候具有資金回收期長、占用規(guī)模高且風(fēng)險較高的特點(diǎn)。為了應(yīng)對市場經(jīng)濟(jì)體制下，競爭日益激烈的市場環(huán)境，新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展情況制定恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)戰(zhàn)略，及時轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，要以財務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)合理的方案規(guī)劃與資金籌集工作。一、財務(wù)戰(zhàn)略的概念、類型和內(nèi)容(一)財務(wù)戰(zhàn)略的概念財務(wù)戰(zhàn)略是指在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，為了促進(jìn)資金的有效流動，提升企業(yè)的財務(wù)競爭優(yōu)勢，從而開展的對企業(yè)資金的長期性、全局性的規(guī)劃。財務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略的一種，是企業(yè)戰(zhàn)略在財務(wù)管理中的延伸。因此，在制定財務(wù)戰(zhàn)略的時候需要與企業(yè)戰(zhàn)略相適應(yīng)。企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略是從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，對企業(yè)的資金流動進(jìn)行規(guī)劃，從而使企業(yè)的籌資、投資以及運(yùn)營資金管理活動更加科學(xué)的手段，一般包括擴(kuò)張型的財務(wù)戰(zhàn)略、收縮型的財務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型的財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要制定適宜的財務(wù)戰(zhàn)略。(二)財務(wù)戰(zhàn)略的內(nèi)容1.籌資戰(zhàn)略收縮型財務(wù)戰(zhàn)略的財務(wù)特點(diǎn)與擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略是一樣的，通常來說，應(yīng)用收縮型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)之前都使用過擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，因此，收縮型和擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略的特點(diǎn)是高度一致的。收縮型財務(wù)戰(zhàn)略是指當(dāng)企業(yè)處于危機(jī)狀態(tài)時，要盡可能節(jié)省開支，避免不必要的支出，把維持企業(yè)生存作為中心環(huán)節(jié)，盡量控制成本，降低人力和物力成本的投放，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)收入的增加。2.投資戰(zhàn)略投資戰(zhàn)略是指企業(yè)結(jié)合目前的發(fā)展?fàn)顩r以及對未來的發(fā)展規(guī)劃，總體規(guī)劃出投資方向、投資金額和投資項(xiàng)目。按照投資范圍可分為對內(nèi)投資和對外投資，對內(nèi)投資是指企業(yè)為了保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動以及擴(kuò)大規(guī)模，在企業(yè)內(nèi)部中進(jìn)行的投資活動；對外投資是指企業(yè)對外進(jìn)行的證券投資或是直接對其他企業(yè)進(jìn)行投資從而獲取投資利益的投資活動。3.運(yùn)營資金管理戰(zhàn)略運(yùn)營資金管理策略分為運(yùn)營資金投資策略和融資策略。運(yùn)營資金投資策略是以流動資產(chǎn)賬戶上的投資水平為決定因素，需綜合考慮企業(yè)的不確定性和風(fēng)險忍受程度，有緊縮型和寬松型兩種運(yùn)營資金投資戰(zhàn)略。運(yùn)營資金融資戰(zhàn)略是要綜合考慮流動資金的情況以及分類，根據(jù)風(fēng)險導(dǎo)向情況確定運(yùn)營資金融資戰(zhàn)略。二、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐漸從高速發(fā)展邁入中低速發(fā)展階段，如圖1所示，我國的商品房銷售額和銷售面積雖然在持續(xù)上漲，但是增速減緩。自從2017年開始，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候要想取得銀行的貸款，其限制性的條件越來越多，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有一定的影響，而且在此期間內(nèi)不斷出現(xiàn)了限簽、限售等條文，這對我國房價的過快上漲產(chǎn)生了遏制的作用。同時，在資金方面，我國政府也出臺了一系列限制資金流入的政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陷入了僵局。在此背景下，實(shí)力雄厚的民營大企業(yè)依靠其強(qiáng)大的運(yùn)營能力和長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，不斷擴(kuò)充自己的市場份額，但是對于小企業(yè)來說，其生存的空間被進(jìn)一步壓縮了。在未來的發(fā)展過程中，我國政府將會持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行控制，健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)長效的發(fā)展機(jī)制，對房地產(chǎn)的融資風(fēng)險進(jìn)行管理，融資渠道進(jìn)一步規(guī)范。圖1我國商品房銷售額和銷售面積折線圖三、新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略存在的問題(一)籌資戰(zhàn)略存在的問題1.籌資方式較為單一目前我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中籌資的方式較為單一，主要是向商業(yè)銀行進(jìn)行短期借貸或者長期借貸，而且由于國家政策的改變，向商業(yè)銀行借貸的條件不斷增多，借款的比重不斷下降。向商業(yè)銀行進(jìn)行短期借貸的形式雖然成本較低，可以滿足企業(yè)在短期內(nèi)的資金需求，但是會使企業(yè)的還貸壓力加大，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理活動無法發(fā)揮作用，財務(wù)的風(fēng)險加大。2.內(nèi)源融資能力較差我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的時候，內(nèi)源融資是指企業(yè)的發(fā)展資金來自于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營積累，內(nèi)源融資的成本較低，風(fēng)險較小，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候離不開內(nèi)源融資，但是目前由于我國的相關(guān)政策影響，再加上企業(yè)的經(jīng)營成本增多，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營積累較少。因此，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)源融資較少，提高了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。(二)投資戰(zhàn)略存在的問題1.企業(yè)投資渠道較少我國近幾年開始抑制房價，健全房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展機(jī)制，控制無序擴(kuò)張以及經(jīng)營亂象，對民營房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了不良影響，導(dǎo)致其利潤空間不斷壓縮。而且，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)在投資的時候投資的渠道較少，很多民營企業(yè)集中投資“金牛業(yè)務(wù)”，追求高風(fēng)險高回報，對于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的投資較少，投資的結(jié)構(gòu)十分不合理。2.企業(yè)不合理并購企業(yè)并購是企業(yè)發(fā)展和擴(kuò)張的一種有效手段。我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中為了擴(kuò)大市場，經(jīng)常會發(fā)生并購其他企業(yè)的現(xiàn)象，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)在并購的時候沒有對并購的風(fēng)險進(jìn)行分析與考量，也沒有對未來發(fā)展進(jìn)行合理的規(guī)劃，盲目發(fā)展擴(kuò)張，為企業(yè)日后的發(fā)展留下了隱患。(三)運(yùn)營資金管理戰(zhàn)略存在的問題1.企業(yè)的存貨較多我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快。因此，很多民營房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得較大的利潤，會提前購買了很多土地，在建的樓盤和已經(jīng)建完的房屋數(shù)量較多，但是由于我國的房價一直居高不下，我國居民購房意愿較低，因此很多民營房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的存貨較多，這對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售有一定的影響。但同時，仍有很多企業(yè)為了追求經(jīng)濟(jì)利益，繼續(xù)擴(kuò)張，使這種情況繼續(xù)加重，就會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。2.企業(yè)負(fù)債比例較高由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了抑制，而房地產(chǎn)行業(yè)的成本不斷增加，民營企業(yè)在發(fā)展的時候負(fù)債率不斷增高，而且企業(yè)在融資的時候進(jìn)行股權(quán)融資的條件較多，企業(yè)一般從銀行進(jìn)行借貸，但是當(dāng)前企業(yè)的變現(xiàn)能力逐漸下降，資金的流動性變差，因此，企業(yè)的速動比率降低，則會導(dǎo)致企業(yè)短期債務(wù)的償還能力降低。同時，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營的效率較低，資金的周轉(zhuǎn)時間較長，也對民營房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了不良影響。四、新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的優(yōu)化措施(一)籌資戰(zhàn)略的優(yōu)化1.制定多元融資策略民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改變過去過分依賴商業(yè)銀行貸款融資的模式，探索多元化的融資渠道。民營企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展利益，嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，采取科學(xué)的手段制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，拓寬籌資、融資的渠道，使資金的流動性增強(qiáng)。首先，企業(yè)在發(fā)展的時候可以采取明股實(shí)債的運(yùn)行模式，積極尋找股權(quán)投資者或財務(wù)投資者，加強(qiáng)與其他企業(yè)的合作，引入小股東，將公司的股權(quán)變現(xiàn)。其次，企業(yè)應(yīng)積極減輕財務(wù)的壓力投資新的項(xiàng)目，迅速回籠資金，使財務(wù)杠桿能夠充分發(fā)揮作用。例如，金地集團(tuán)在發(fā)展的過程中主要的融資方式有商業(yè)銀行債權(quán)市場融資、證券市場融資、國際化融資以及信托融資等形式。融資的形式多元化，這對金地集團(tuán)的發(fā)展有極大的影響。2022年金地集團(tuán)在國家融資渠道收緊的情況下，獲得了銀行的2600億元的融資，在市場融資方面，金地發(fā)行了17億元中期票據(jù)，還設(shè)立了17億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃。在融資方面金地集團(tuán)在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中能力較強(qiáng)，而且其償債能力較強(qiáng)。截止到2022年的7月，金地集團(tuán)已經(jīng)完成了境內(nèi)外的到期券98億元，其中有4.5億美元的境外債券，15億中期票據(jù)，52.8億元公司債券。2.擴(kuò)大內(nèi)部融資渠道民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中除了要進(jìn)行外源性融資，還要不斷擴(kuò)大內(nèi)部融資渠道，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，使其健康發(fā)展。這主要是由于企業(yè)在進(jìn)行外部融資的時候會產(chǎn)生較多的融資成本，如果企業(yè)的外債過多，就會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險提高，從而影響企業(yè)的發(fā)展。例如，我國的恒大集團(tuán)在進(jìn)行融資的時候采取了多渠道的外源性的融資方式，包括銀行借貸、股票融資、私募融資、房地產(chǎn)投資信托等形式，2011年至2017年，恒大集團(tuán)通過不同形式的融資總共獲得資金3877.29億元，占其融資總額的87.6%，這種形式的融資模式導(dǎo)致恒大集團(tuán)的財務(wù)風(fēng)險偏大，據(jù)統(tǒng)計，在2017年，恒大集團(tuán)的經(jīng)營利潤沒有大幅度的提升，因?yàn)槠溆糜谥Ц陡鞣N利息的費(fèi)用就已經(jīng)達(dá)到了600多億元，而其財務(wù)杠桿的系數(shù)已經(jīng)達(dá)到了3.31，這對企業(yè)的發(fā)展極為不利。因此，企業(yè)在發(fā)展的過程中不僅要注重外源性融資，還需要不斷擴(kuò)大內(nèi)部融資渠道，使融資的渠道不斷優(yōu)化，這樣才能夠降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。同時，企業(yè)還要加強(qiáng)內(nèi)部資金的管理，提高自己的盈利能力，從而為企業(yè)減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)，保證企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。(二)投資戰(zhàn)略的優(yōu)化1.促進(jìn)多元化投資模式的建立當(dāng)前我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候可以積極與第三方企業(yè)進(jìn)行合作，合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過這種合作共贏的形式，共同促進(jìn)土地資源和資金的有效利用。在合作的過程中，雙方可以共同學(xué)習(xí)財務(wù)管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化資金分配的形式，促進(jìn)資金流動，使資源可以集中投放，通過較少的資本投入從而獲得更多的利益。與第三方企業(yè)進(jìn)行合作還有利于降低民營房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在其他領(lǐng)域的擴(kuò)張，通過高效的經(jīng)營模式，助推企業(yè)的健康發(fā)展。例如，恒大集團(tuán)早在2016年的時候就已經(jīng)開始在醫(yī)療服務(wù)、健康保障以及健康產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行布局，著力于發(fā)展高端醫(yī)院和分級醫(yī)療、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老、醫(yī)學(xué)美容和抗衰老產(chǎn)業(yè)。在發(fā)展的過程中，恒大集團(tuán)與金融、休閑、旅游、互聯(lián)網(wǎng)等多家企業(yè)進(jìn)行跨界合作，形成了大健康產(chǎn)業(yè)，有利于資源的整合和優(yōu)化，不僅為恒大集團(tuán)的發(fā)展提供了新思路，也有利于相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。此外，還有很多其他的民營房地產(chǎn)企業(yè)也都開始投資醫(yī)療與養(yǎng)老相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如萬達(dá)、富力等在國內(nèi)知名的民營大企業(yè)都開始進(jìn)行相關(guān)的投資。2.重視企業(yè)并購之后的重組工作企業(yè)并購是企業(yè)向外擴(kuò)張的一種形式，也是企業(yè)投資的重要內(nèi)容，在進(jìn)行企業(yè)并購的時候，民營房地產(chǎn)企業(yè)在向外擴(kuò)張與轉(zhuǎn)型的時候，采取并購的形式可以利用并購企業(yè)的資源和營銷渠道，有利于企業(yè)迅速打開市場。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時候更加關(guān)注醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老等行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要想轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康行業(yè)，一方面可以與相關(guān)的企業(yè)進(jìn)行合作，另一方面可以采取并購的方式，直接引入醫(yī)療核心，并利用原有的醫(yī)療機(jī)構(gòu)的資源與渠道等建立自己的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。例如，上海龍湖地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)，在2021年花費(fèi)10.8億元并購了重慶佑佑寶貝婦兒醫(yī)院，此次并購成功以后，龍湖地產(chǎn)將會增加一項(xiàng)婦兒醫(yī)療的產(chǎn)業(yè)。此前，重慶佑佑是重醫(yī)附屬兒童醫(yī)院唯一的民營醫(yī)院聯(lián)合體，醫(yī)院的硬件設(shè)施、專家配置都很高端，因此龍湖地產(chǎn)將其并購之后利用醫(yī)院的資源，并與原有的合作單位繼續(xù)加強(qiáng)合作，有利于龍湖地產(chǎn)的婦兒醫(yī)療產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(三)運(yùn)營資金管理戰(zhàn)略的優(yōu)化1.整合企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈條對我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，資產(chǎn)的管理就是對企業(yè)的存貨進(jìn)行管理，也就是對企業(yè)開發(fā)建設(shè)的建筑物和住宅進(jìn)行管理，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動情況在一定程度上會受到企業(yè)存貨的影響，同時房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動以及資產(chǎn)運(yùn)作的效率也會受到企業(yè)資金占用率的影響，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的建筑以及住宅較多，存貨量較大，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部可利用的資金不多，從而加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此，民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從內(nèi)部的業(yè)務(wù)鏈方面強(qiáng)化企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略，對上下游的業(yè)務(wù)行業(yè)進(jìn)行整合，對房產(chǎn)開發(fā)的類型和業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)化，對企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行合理的調(diào)整，適應(yīng)市場的需求。同時，企業(yè)要改變營銷方式，盡快清空存貨，回籠資金，從而創(chuàng)新企業(yè)的管理模式。例如，恒大集團(tuán)是我國最具影響力的現(xiàn)代化民營房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展的過程中始終堅持產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，樹立品牌理念，恒大集團(tuán)在進(jìn)行房地產(chǎn)營銷的時候，注意關(guān)注市場的動態(tài)，在2017年至2018年的時候，我國人民的消費(fèi)觀念發(fā)生了重要的變化，因此，綠色營銷開始成為當(dāng)時的主流營銷手段，恒大集團(tuán)抓住機(jī)遇，堅持綠色環(huán)保的理念，開發(fā)綠色住宅，提倡健康的住宅環(huán)境，然后采取綠色營銷的手段，吸引了大量的消費(fèi)者。2.加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防控在進(jìn)行企業(yè)的運(yùn)營資金管理時，需要圍繞日常的運(yùn)營資金，對業(yè)務(wù)活動進(jìn)行整體的部署，實(shí)現(xiàn)資金和資源的優(yōu)化配置，資金運(yùn)營管理戰(zhàn)略的規(guī)劃涉及到資金的配置、流轉(zhuǎn)、成本節(jié)約等問題，企業(yè)如果想要保證自身的穩(wěn)定發(fā)展，就需要加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理，避免盲目擴(kuò)張，在投資和并購的時候應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查和評估，這樣才能防止市場波動對企業(yè)造成負(fù)面影響，加劇企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。民營房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營資金的管理時，應(yīng)對各種財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的防控，避免企業(yè)陷入危險境地。據(jù)統(tǒng)計，從2014年到2021年，我國多個地區(qū)的十多家中小型企業(yè)由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)，一方面是由于房產(chǎn)市場的變化，另一方面源于企業(yè)內(nèi)部管理的不善，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險提升，無法應(yīng)對當(dāng)前的市場環(huán)境。但是龍湖企業(yè)在