酒店項目定位分析及財務(wù)可行性報告模板

九頌山河精品酒店項目定位分析及財務(wù)可行性匯報 年8月目錄第一章導(dǎo)言 4一、匯報編制過程說明 41、匯報編制依據(jù) 42、市場調(diào)查方法說明 43、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明 44、匯報編制參考資料說明 4第二章項目地理位置分析 5一、項目基礎(chǔ)資料介紹 51、酒店地理區(qū)位： 52、整體項目介紹： 5二、項目地點及周圍環(huán)境介紹 61、紅谷灘新區(qū)區(qū)位條件分析 62、 項目地點及周圍環(huán)境 6三、項目所在區(qū)域發(fā)展計劃分析 6四、項目交通便捷度分析 6五、項目物理能見度和市場能見度分析 61、物理能見度： 62、市場能見度： 6六項目關(guān)鍵客源市場需求臨近度分析 71、商務(wù)散客 72、會議客源 73、政務(wù)客源 74、旅游團體及其它客源 7七．項目地理位置優(yōu)劣勢分析 71、優(yōu)勢分析 72、劣勢分析 8第三章競爭市場高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析 9一、競爭市場高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析 91、南昌市高星級酒店業(yè)發(fā)展情況調(diào)查及分析 92、競爭市場酒店界定及其發(fā)展特征 10二、競爭市場高星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 141、競爭市場高星級酒店客房經(jīng)營情況調(diào)查及分析 142、競爭市場高星級酒店餐飲經(jīng)營情況調(diào)查及分析 153、競爭市場高星級酒店會議經(jīng)營情況調(diào)查及分析 164、競爭市場酒店定位。 17三、競爭市場高星級酒店客源市場調(diào)查及分析 181、 高星級酒店客源結(jié)構(gòu)調(diào)查 18四、競爭市場供給情況發(fā)展分析 191、 紅谷灘后續(xù)高星級酒店供給情況 192、競爭市場需求情況發(fā)展分析 203、競爭市場酒店需求發(fā)展趨勢定量分析 20第四章酒店項目定位分析 21一、酒店類型定位 21二、酒店檔次定位 211、項目酒店檔次定位 212、項目酒店檔次表現(xiàn)關(guān)鍵產(chǎn)品 22三、酒店客源市場定位 231、客源分類 232、商務(wù)客源 233、會議客源 244、政府客源 245、旅游客源及其它 25四、酒店競爭戰(zhàn)略定位 251、酒店規(guī)模定位 26第五章項目功效布局及配套設(shè)施 27一、項目功效計劃 271、功效細(xì)分 272、機電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求和集中管理 313、功效要求 31第六章項目建造及費用預(yù)估、經(jīng)營估計分析及回報率 33一、項目建造及費用預(yù)估 33二、財務(wù)分析 331、經(jīng)營預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 332、營業(yè)收入分析 333、毛利潤（GOP）分析 34第七章項目風(fēng)險分析 35一、項目運行宏觀經(jīng)濟風(fēng)險 35二、市場風(fēng)險 35三、財務(wù)風(fēng)險 35四、其它風(fēng)險 35第八章市場調(diào)研匯報結(jié)論 36第一章導(dǎo)言一、匯報編制過程說明1、匯報編制依據(jù)實施市場調(diào)查，并在調(diào)查過程中所得到有針對性真實有效數(shù)據(jù)；開發(fā)商提供物業(yè)項目地塊圖紙及資料；依據(jù)項目具體情況及討論所確定此項目標(biāo)基礎(chǔ)定位；在基礎(chǔ)定位基礎(chǔ)上，依據(jù)項目實際情況和包含相關(guān)財稅政策，進行投資分析及測算。2、市場調(diào)查方法說明公開數(shù)據(jù)采集：政府相關(guān)部門旅游局、統(tǒng)計局、計劃局等及其官方網(wǎng)站訪問獲取官方數(shù)據(jù)信息；酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談：經(jīng)過人脈關(guān)系對調(diào)查對象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談，并掌握多種真實數(shù)據(jù)，分析調(diào)查對象可能對本項目組成競爭關(guān)系或借鑒意義；現(xiàn)場調(diào)研：現(xiàn)場經(jīng)過了解項目所在區(qū)域高星級酒店硬件設(shè)施、經(jīng)營數(shù)據(jù)、客源組成等情況。3、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明對比官方數(shù)據(jù)及內(nèi)部信息，經(jīng)過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)正確性，并將所得數(shù)據(jù)進行綜合分析；參攝影似酒店開發(fā)案例進行案例對比分析；參4照行業(yè)經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)數(shù)據(jù)進行財務(wù)可行性分析。44、匯報編制參考資料說明●攜程55●關(guān)鍵調(diào)查酒店銷售人員提供酒店相關(guān)資料?！衲喜新糜尉痔峁┬袠I(yè)相關(guān)信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。第二章項目地理位置分析一、項目基礎(chǔ)資料介紹1、酒店地理區(qū)位：擬建酒店項目在紅谷灘新區(qū)鳳凰洲贛江北大道198號，八一大橋周圍，濱臨贛江。距離昌北機場約23公里，距離高鐵西客站約15公里。項目酒店區(qū)位圖2、整體項目介紹：項目大樓為46層總建筑高度183.1M,建筑面積71389.23平方米，其中辦公建筑面積29245.91平方米，酒店式公寓建筑面積16251平方米，酒店建筑面積13388.08平方米，裙樓為商業(yè)建筑面積。其商業(yè)有大型餐飲等業(yè)態(tài)，可能或促成有影院、KTV業(yè)態(tài)。整體項目總平面圖項目酒店計劃：大樓4F面積1666.13平方米為酒店配套面積，36-43層每層1673.61平方米，為酒店客房及配套，項目酒店按準(zhǔn)四星級以上（含四星級）標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)，酒店部分建筑面積15055.01平方米（不含地下及轉(zhuǎn)換層借用面積）。地面及地下車位隨大樓物業(yè)整體配套。酒店估計將年營業(yè)二、項目地點及周圍環(huán)境介紹1、紅谷灘新區(qū)區(qū)位條件分析（略）地理位置交通條件發(fā)展情況2、項目地點及周圍環(huán)境項目酒店在紅谷灘新區(qū)最具發(fā)展?jié)摿P凰洲片區(qū)，在贛江北大道，毗鄰紅谷灘CBD中心區(qū)秋水廣場。項目酒店擁有極好江景資源，臨贛江濱江景觀帶，生態(tài)環(huán)境良好，自然景觀優(yōu)勢顯著，和“江南名樓滕王閣”隔江遙望?，F(xiàn)在，鳳凰洲片區(qū)相對于紅谷灘中心區(qū)尚處于建設(shè)培育階段，其城市生活配套設(shè)施尚不完善。三、項目所在區(qū)域發(fā)展計劃分析（略）四、項目交通便捷度分析（略）五、項目物理能見度和市場能見度分析1、物理能見度：擬建項目酒店在紅谷灘新區(qū)進入老城區(qū)主干道——廬山南大道周圍，緊鄰八一大橋、洪全部大橋等城市新交通命脈；本項目整體業(yè)態(tài)較為豐富、檔次高端、建筑體量大，在鳳凰洲片區(qū)樹立全新房住標(biāo)桿。酒店作為項目整體中一部分，和住宅品質(zhì)互為提升，其6物理能見度高。62、市場能見度：現(xiàn)在鳳凰洲片區(qū)整體消費能力還較低，區(qū)域內(nèi)較少上規(guī)模和檔次接待設(shè)施；相較于紅谷灘中心區(qū)，酒店數(shù)量規(guī)模體量較小，娛樂和會議設(shè)施配套有限，有一定高端酒店客源需求。鳳凰洲片區(qū)作為未來紅谷灘乃至整個南昌市發(fā)展關(guān)鍵方向之一，憑借其優(yōu)越自然環(huán)境條件和社會發(fā)展條件，高星級酒店需求會大幅增加。所以，擬建高星級酒店，建成后其市場能見度較高。六項目關(guān)鍵客源市場需求臨近度分析1、商務(wù)散客紅谷灘酒店業(yè)整體以商務(wù)散客為主，現(xiàn)有紅谷灘酒店市場需求普遍很好。項目酒店所處鳳凰洲臨近經(jīng)開區(qū)，而經(jīng)開區(qū)為近期國務(wù)院批復(fù)國家級新區(qū)贛江新區(qū)橋頭堡，亦是南昌首個臨空經(jīng)濟區(qū)，伴隨贛江新區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集群形成，區(qū)域商務(wù)散客對于高星級酒店需求將日益旺盛。所以，擬建酒店有極大市場空間，其商務(wù)客源需求臨近度較高。2、會議客源紅谷灘現(xiàn)有酒店普遍存在問題是會議功效較弱，場地有限，配套簡單，會議關(guān)鍵以政府為主，企業(yè)使用率不高。近兩年來，培訓(xùn)、咨詢、保險業(yè)開始在南昌發(fā)展快速，并展現(xiàn)出一派繁榮景象，會議市場需求量激增，而且在檔次和規(guī)模上全部提出了較高要求。項目酒店會議設(shè)施配置齊全，，環(huán)境優(yōu)越，同紅谷灘高星級酒店相比，性價比兼具，含有較強競爭優(yōu)勢。3、政務(wù)客源項目酒店建成后，有完善配套和優(yōu)越環(huán)境，相較于老城區(qū)酒店交通流線受限局面，會吸引一定中高端政府客源。4、旅游團體及其它客源鳳凰洲片區(qū)關(guān)鍵城市職能是承接居住、新興商務(wù)辦公、商業(yè)、文教、旅游度假等。擬建酒7店對于當(dāng)?shù)馗叨讼M群體和旅游度假人群引致高星級酒店需求也有很高市場臨近度。7七．項目地理位置優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢分析鳳凰洲片區(qū)區(qū)位條件獨特，為高速發(fā)展紅谷灘三大片區(qū)之一，毗鄰經(jīng)開區(qū)，扼贛江之要，是南昌市未來城市發(fā)展方向之一，對項目酒店形成有力支撐。鳳凰洲現(xiàn)在較缺乏高星級酒店，項目酒店順利建成運行，能夠搶占市場先機，樹立鳳凰洲片區(qū)中端精品酒店標(biāo)桿。項目地交通便捷，緊鄰區(qū)域主干道，通達性好。距離高鐵南昌西站僅25分鐘車程，距離南昌昌北機場僅40分鐘車程，能夠有效聚攏人氣，從而形成獨特競爭優(yōu)勢，未來可吸引多個類型客源。政府主動開發(fā)贛江新區(qū)，經(jīng)開區(qū)作為橋頭堡，不停延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群，為擬建酒店帶來一定高端商務(wù)、政務(wù)需求。紅谷灘鳳凰洲片區(qū)居住、生活環(huán)境好，能夠吸引城市中心高端人群外溢。項目酒店面臨贛江，臨近贛江濱江景觀帶，景觀資源優(yōu)越；且整體項目業(yè)態(tài)豐富、配套完善，各個業(yè)態(tài)之間形成很好互動和提升關(guān)系。2、劣勢分析項目酒店所在鳳凰洲區(qū)當(dāng)?shù)鼐用裼衫铣菂^(qū)還遷房占有相當(dāng)比重，消費水平還較低，對中高端酒店帶動作用有限；未來發(fā)展繁榮也還要經(jīng)過一定時間培育才能夠吸引城市中心居民外溢。因為受城市特征所限，南昌市居民對項目地心理距離較遠，老城區(qū)及紅谷灘高星級酒店發(fā)展為擬建酒店提出了一定挑戰(zhàn)。鳳凰洲片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善，公共設(shè)施較為微弱，尚需時日發(fā)展。88第三章競爭市場高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析一、競爭市場高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析1、南昌市高星級酒店業(yè)發(fā)展情況調(diào)查及分析據(jù)南昌市旅游局統(tǒng)計資料，截至年，南昌市共有星級酒店28家，其中，掛牌五星級酒店10家，掛牌四星級酒店18家。除了掛牌高星級酒店之外，五星級標(biāo)準(zhǔn)11家，四星級標(biāo)準(zhǔn)8家?，F(xiàn)在，南昌市共有高星級酒店47家，其中五星及五星標(biāo)準(zhǔn)21家，四星及四星標(biāo)準(zhǔn)26家。從開業(yè)時間上來看，南昌市最近幾年新開酒店多是國際品牌酒店，且以紅谷灘新區(qū)為多，這說明南昌市酒店市場在不停成熟和完善，總體呈上升發(fā)展趨勢。由洲際酒店集團管理力高皇冠假日酒店作為第一家著名國際品牌酒店進入南昌市場，當(dāng)初酒店業(yè)認(rèn)識對酒店市場前景十分擔(dān)憂。經(jīng)過5年發(fā)展，皇冠假日酒店帶動了老城區(qū)高星級酒店整體房價，改善高星級酒店間競爭環(huán)境。新增南昌香格里拉酒店、南昌喜來登酒店等豪華五星級酒店，5月九龍湖萬達旅游城同時開業(yè)5家中高端品牌酒店，南昌市高星級酒店業(yè)迎來了新挑戰(zhàn)，同時也注入了新活力。南昌市高星級酒店客房規(guī)模伴隨時間推移呈增加趨勢發(fā)展，數(shù)量基礎(chǔ)上全部在200-400間套，體量較大。國際品牌酒店房間面積遠遠大于本土酒店標(biāo)間面積，且國際品牌酒店標(biāo)間面積有逐步增大趨勢，香格里拉、喜來登國際品牌標(biāo)間面積均大于37平方米。南昌市高星級酒店餐飲配套設(shè)施搭配齊全，功效完善，多采取“中餐廳+包房+西餐廳+特色餐廳+大堂吧”模式，。品牌酒店會議接待規(guī)模通常全部偏大，會議室總面積全部在850平方米以上，全部含有了很強接待能力。大部分酒店會議室個數(shù)多，說明會議客源成為酒店關(guān)鍵贏利點之一。9會議室配比以中小型會議室居多，能容納一百多人會議室居多。會議設(shè)施搭配多為“多功效廳+中會議室+小會議室”，多功效廳兼作大型會議室使用。10910南昌市酒店康體娛樂設(shè)施全部比較齊全，除健身房、游泳池、簡單球類等常規(guī)配置之外，大多數(shù)酒店還順應(yīng)該地消費習(xí)慣，設(shè)置了一定規(guī)模足浴、桑拿按摩包廂和棋牌室。SPA成為品牌酒店常規(guī)配置之一。2、競爭市場酒店界定及其發(fā)展特征南昌整體市場酒店業(yè)發(fā)展情況對本項目酒店有一定借鑒意義，依據(jù)市場相近度和客源臨近度，結(jié)合目前紅谷灘鳳凰洲酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況，選擇紅谷灘新區(qū)含有一定代表性且有一定經(jīng)營特色準(zhǔn)五星級及準(zhǔn)四星級檔次酒店作為擬建酒店競爭市場酒店。競爭酒店基礎(chǔ)情況一覽表酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店地理位置紅谷灘紅谷中大道1366號紅谷灘贛江

北大道1號紅谷灘春暉路8號紅谷灘綠茵路58號紅谷灘會展路萬達廣場星級檔次準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)五星準(zhǔn)五星準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)四星客房規(guī)模215236280240154開業(yè)時間酒店類型商務(wù)酒店商務(wù)酒店商務(wù)酒店商務(wù)酒店商務(wù)酒店管理品牌業(yè)主自管格蘭云天酒店洲際酒店嘉萊特酒店錦江酒店競爭市場高星級酒店客房結(jié)構(gòu)酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店星級檔次準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)五星準(zhǔn)五星準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)四星數(shù)量（間套）215間236間280間240間154間雙床房（%）62間（28.84%）63間（26.70%）196間（70.00%）51間（21.25%）50間（32.47%）大床房（%）137間（63.72%）161間（68.22%）64間（22.85%）185間（77.08%）97間（62.99%）套房（%）16間（7.44%）12間（5.08%）20間（7.14%）4間（1.67%）7間（4.55%）標(biāo)間面積（m2）標(biāo)/單48m2套房50m2標(biāo)/單35-40m2江景套房60m2格蘭套房160m2標(biāo)/單35-45m2套房60-70m2標(biāo)間40-43m2單間20-33m2套房64m2標(biāo)/單28m2套房50m2備注競爭市場高星級酒店餐飲設(shè)施情況酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店中餐大廳餐位數(shù)70位（由兩個大包廂合成）150人外包（100人）只有1個容納120人自助餐廳（也可翻臺做圍桌）30人（只做自助）包房數(shù)量（間）5間10間外包（20間）4個無大堂吧餐位數(shù)（個）1個（1F容納80位自助西餐廳）30個10個無無全日制餐廳1F容納80人自助西餐廳1F容納130人自助西餐廳2F容納240人自助西餐廳2F容納120人自助餐廳1F容納30人自助餐廳其它餐廳4F日本料理容納70—80人，（人均150元）無無1F有1個書吧80m2，能夠坐15人左右無總餐位數(shù)30046065018030人客房數(shù)215236280240154每間客房平攤餐位數(shù)1.401.952.320.750.19121213競爭市場高星級酒店會議設(shè)施情況13酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店多功效宴會廳數(shù)量1個1個1個1大1小無多功效宴會廳面積307m2550m2620m2大200m2小80m2無最大宴會容量宴席22桌32桌35桌22桌無最大會議容量課桌式150人課桌式300人課桌式480人課桌式150人無大會議室數(shù)量1個（容納150人課桌式）1個（容納300人課桌式）2個（1個容納160人課桌式，另一個容納480人課桌式）1個（容納150人課桌式）無大會議室面積307m2550m2320m2/620m2200m2無中會議室數(shù)量2個（每個中會議室能夠容納80—90人課桌式）2個（容納50-60人課桌式）1個（容納60人課桌式）無無中會議室面積125m2/140m2130m2/110m2110m2無無小會議室數(shù)量中會議室拆分成4個小會議室（2個可容納10人，另2個可容納40人）2個（容納20人課桌式）2個（1個會議室不規(guī)則，多出來墻面占了面積，只能容納18人，另一個容納30人）1個（容納30人課桌式）1個（容納35人課桌式）小會議室面積容納40人會議室為70m2，容納10人會議室為27m265m2/70m270m280m260m2會議室個數(shù)7個6個5個2個1個會議室總面積766m2920m21190m2280m260m2客房數(shù)215236280240154每間客房平攤會議面積3.563.904.251.170.39備注競爭市場高星級酒店康體娛樂設(shè)施情況1414酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店水療SPA無有無有（外包）無桑拿按摩無有游泳池旁邊換衣服房間有桑拿，住店客人無償有（外包）無足浴無無無有（外包）無游泳池?zé)o有有，外包，不過住店客人無償無無健身房有有有，外包，不過住店客人無償無無棋牌室無有有，外包，需要另外收費有（外包，20元/小時）無其它有些客房帶干濕分離獨立衛(wèi)生間和淋浴間茶室（外包，需收費）、瑜伽室（住店客人無償）跟萬達嘉華合作，只要是住店客人過去全部能夠享受7折二、競爭市場高星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析1、競爭市場高星級酒店客房經(jīng)營情況調(diào)查及分析被調(diào)查高星級酒店客房經(jīng)營情況酒1515禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店平均房價(元)373.34430390318349出租率）74.88%75%70%60%88%RevPAR(元)279.57317.5273190.80299.51備注2、競爭市場高星級酒店餐飲經(jīng)營情況調(diào)查及分析我們對被選擇高星級酒店餐飲經(jīng)營情況進行了調(diào)研了解，獲取基礎(chǔ)情況以下：被調(diào)查高星級酒店餐飲經(jīng)營情況酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店大廳人均消費（不含酒水）90元/位100元/位90元/位90元/位50元/位（最低25元起自助午餐）包廂最低消費人均(不含酒水)110元/位（沒有最低消費，只有服務(wù)費10%，茶位費每人10元）130元/位（沒有最低消費）120元/位（沒有最低消費）100元/位（沒有最低消費，茶位費每人5元）無西餐廳人均消費(自助早餐)協(xié)議30元/位；散客58元/位住店客人88元/位；散客128元/位住店客人60元/位；散客118元/位50元/位（不分用戶起源）25元/位（不分用戶起源）婚宴最低消費標(biāo)準(zhǔn)1388元/桌起，每桌送可樂雪碧，送主桌鮮花，滿18桌送1間婚房（進場費1500/場包含投影儀、音響、話筒），可依據(jù)實際情況再商談優(yōu)惠價2樓：2699元/桌起；3樓：2999元/桌/起（26桌以上）；3399元/桌起（26桌以下）；（每桌送兩瓶飲料和婚房，進場費元），可依據(jù)實際情況再商談優(yōu)惠價1999元起，節(jié)假日2999起，（滿25桌送婚房和飲料），可依據(jù)實際情況再商談優(yōu)惠價1688元/桌起，1888元/桌；2188元/桌；（滿10桌送蛋糕1個，20桌送婚房），可依據(jù)實際情況再商談優(yōu)惠價無3、競爭市場高星級酒店會議經(jīng)營情況調(diào)查及分析我們對被選擇高星級酒店會議經(jīng)營情況進行了調(diào)研了解，基礎(chǔ)情況以下被調(diào)查高星級酒店會議室場租情況（元/場）1717酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店多功效廳3500元/場1元/場16000元/場3500元/場無大型會議室3500元/場1元/場7000元/場3500元/場無中型會議室元/場7000元/場-3000元/場無無小型會議室1500元/場3500元/場1500元/場2500/場800元/場備注以上為正常報價，價格可依據(jù)實際出租率情況再商談優(yōu)惠價以上為正常報價，價格可依據(jù)實際出租率情況再商談優(yōu)惠價（如：純會議會場最低9折；會議帶餐飲消費或住房帶會議消費，會場最低8折；會議、住房及餐飲綜合消費價格在15萬元以上，會場最低7折）以上為正常報價，價格可依據(jù)實際出租率情況再商談優(yōu)惠價（團體會議以上價格全部能夠享受6.8折）以上為正常報價，價格可依據(jù)實際出租率情況再商談優(yōu)惠價以上為正常報價，價格可依據(jù)實際出租率情況再商談優(yōu)惠價三、競爭市場高星級酒店客源市場調(diào)查及分析高星級酒店客源結(jié)構(gòu)調(diào)查此次研究將南昌市高星級酒店客源類型分為：商務(wù)散客、會議團體、政務(wù)接待、旅游團體及其它四種類型。其中，商務(wù)客源指由企業(yè)之間、企業(yè)和政府之間商務(wù)往來所引致客源；會議團體指由政府和企事業(yè)會議所引致客源。2020調(diào)查了解到，競爭市場高星級酒店各類客源百分比以下：酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江全部城酒店商務(wù)散客50%55%50%63%65%會議團體15%40%15%25%20%政務(wù)接待25%3%25%2%5%旅游團體及其它10%2%10%10%10%四、競爭市場供給情況發(fā)展分析1、 紅谷灘后續(xù)高星級酒店供給情況經(jīng)過對政府相關(guān)部門走訪和政府門戶網(wǎng)站查詢了解到，紅谷灘新區(qū)后續(xù)高星級酒店項目以下表所表示：項目名稱威斯汀酒店新鳳凰大酒店地理位置紅谷灘新區(qū)贛江北大道1188號紅谷灘新區(qū)鳳凰洲A04-A06地塊（臨近省人民醫(yī)院地塊）星級標(biāo)準(zhǔn)豪華五星四星級開發(fā)商博能集團鳳凰洲管理處鳳凰村村委會管理集團喜達屋酒店集團曾和建國和錦江接洽過開發(fā)模式商聯(lián)中心綜合體單體酒店規(guī)模整個綜合體總建筑面積約80萬平方米，總投資額約70億元集住宅、寫字樓、威斯汀酒店、商業(yè)中心、贛商博物館和文化藝術(shù)大道于一體，占地面積為19,480平方米,總建筑面積約為88,178平方米,包含:738個地下停車位項目進展工程建設(shè)中工程建設(shè)中酒店規(guī)模（間套）280間客房415間客房估計開業(yè)時間2、競爭市場需求情況發(fā)展分析經(jīng)過前面章節(jié)對南昌市經(jīng)濟、發(fā)展計劃和旅游經(jīng)濟現(xiàn)實狀況分析和前景預(yù)判，我們認(rèn)為伴隨南昌市經(jīng)濟水平和產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展，企業(yè)對外商務(wù)交流、商貿(mào)往來、會議活動等將日益頻繁，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將帶動當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)發(fā)展，從而直接帶動南昌市市區(qū)高星級酒店市場整體需求增加。3、競爭市場酒店需求發(fā)展趨勢定量分析估計考量原因宏觀經(jīng)濟：南昌市近5年GDP年均增加速度較快，宏觀經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展將為本項目酒店提供了良好外部經(jīng)營環(huán)境，同時也會帶動需求規(guī)模增長，依據(jù)南昌市發(fā)展現(xiàn)實狀況，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿⒗^續(xù)得到釋放并高速發(fā)展，其酒店高端客源市場需求量增加速度也將隨GDP增加而增加。以后，伴隨南昌市經(jīng)濟放緩進入平穩(wěn)增加階段，當(dāng)?shù)馗?1端客源市場需求量增加速度也隨之放緩，估計可維持在8%-10%增加。21新增供給帶動：伴隨新酒店開業(yè)，南昌市高端酒店客房、餐飲、會議等產(chǎn)品選擇性更大，同時也可刺激現(xiàn)有客源消費水平和頻率。所以在一個市場中，新增供給往往會帶動新增需求。一個地域高端客源市場需求量會因為市場新增酒店供給帶動而出現(xiàn)大幅度增加，關(guān)鍵是因為現(xiàn)有酒店接待水平一直比較落后，當(dāng)?shù)厥袌鲩L久被壓抑或未被挖掘高端客源需求將因為市場出現(xiàn)新高級酒店而得到一定程度釋放，酒店開業(yè)也必將會刺激南昌高端客源市場需求出現(xiàn)大幅度增加，但帶動系數(shù)將隨市場供給基數(shù)增加而遞減。第四章酒店項目定位分析一、酒店類型定位經(jīng)過對該地域酒店市場情況、城市發(fā)展趨勢、項目地理位置、交通條件、周圍環(huán)境和項目物業(yè)條件等原因綜合分析，考慮到本項目酒店所處物業(yè)為大型商業(yè)綜合體為主物業(yè)酒店業(yè)態(tài)開發(fā)建設(shè)條件特殊性，結(jié)合其目標(biāo)客源市場定位，我們提議其酒店類型突破常規(guī)行業(yè)星級分類標(biāo)準(zhǔn)，定位為中端精選酒店，定位為能夠提供舒適睡眠環(huán)境、現(xiàn)代化商業(yè)辦公條件和獨具東方風(fēng)情休閑時尚旅居場所，含有接待區(qū)域內(nèi)中高端商務(wù)人士酒店。①于城市中心，營造私密、休閑、寧靜、輕松商旅環(huán)境②重視設(shè)計元素利用，突顯休閑時尚氣氛③強化關(guān)鍵產(chǎn)品品質(zhì)和個性，在關(guān)鍵產(chǎn)品方面，達成五星級標(biāo)準(zhǔn)④提供親切、方便人性化服務(wù)⑤高性價比，有較強盈利能力本項目酒店以“大配套”為產(chǎn)品特色，酒店經(jīng)營整合大型商業(yè)綜合體中商場購物、餐飲、影院等酒店上下游生態(tài)，將投資投入到吻合項目所在地市場關(guān)鍵產(chǎn)品上，優(yōu)化本身產(chǎn)品功效和成本結(jié)構(gòu)，拋棄傳統(tǒng)老星級酒店投資模型，迎合了目標(biāo)客源需求特征，也是差異化競爭表現(xiàn)。二、酒店檔次定位1、項目酒店檔次定位省去通常五星級酒店中利用率較低設(shè)施設(shè)備，強調(diào)是設(shè)計上文化，關(guān)鍵產(chǎn)品品質(zhì)，和服務(wù)細(xì)膩，滿足高效商務(wù)客需求。2222項目酒店突出專題文化，并和居家美學(xué)相結(jié)合。重設(shè)計，輕裝修，有藝術(shù)氣氛，有身份價值藝術(shù)品，古典中式風(fēng)格家俱陳設(shè)，主動營造東方文化陳設(shè)和裝飾專題。項目酒店有舒適睡眠設(shè)施之客房（個性化設(shè)計、平靜隔音，突出沙發(fā)會客區(qū)域設(shè)計，加大出水花灑，足夠水壓熱水，有新風(fēng)，確?？头靠臻g舒適體驗。項目酒店客房易耗品有品質(zhì)，著名品牌床墊，加鴨絨隔墊，高紗織棉織品，燈光（回光燈，氣氛調(diào)整，閱讀燈、陳設(shè)燈）項目酒店早餐精巧健康，營養(yǎng)豐富，套餐房含早，網(wǎng)絡(luò)（100兆以上）全無線覆蓋，考量酒店安全及隱私，做好電梯門禁卡設(shè)置等。項目酒店江景花園餐廳，不僅是就餐地方，還是喝咖啡、閱讀、會客聊天生活空間。兼具夜間酒吧功效，俯瞰洪全部一江兩岸2、項目酒店檔次表現(xiàn)關(guān)鍵產(chǎn)品文化精選：傳承東方文化脈絡(luò)。采取東方韻味設(shè)計風(fēng)格，酒店內(nèi)隨地可見藝術(shù)雕塑、繪畫，特色家俱、布藝，陳設(shè)、器皿等等，給每一位旅行者帶來愉悅且辨識度高東方文化體驗。產(chǎn)品精選：三大關(guān)鍵產(chǎn)品一是大廳、二是客房，三是早餐。大廳采取總臺咖啡廳混搭模式，打造一個用戶停留之家，咖啡無償，配合書吧，她是一個精巧咖啡廳?？头开毩⒋b彈簧床墊、會呼吸床上用具、六種可選擇枕頭菜單，超五星安睡；全部客房內(nèi)MiniBar飲品無償暢飲，概念以上房型更無償提供功夫茶具和歡迎水果，沐浴空間有專業(yè)設(shè)定水壓和水量，提供酣暢沐浴體驗。早餐區(qū)分通常酒店設(shè)計，提出花園就餐環(huán)境，五星級用餐質(zhì)量，席設(shè)景觀餐廳，提供近百個品種食物選擇，盡情享受美好晨間時光，元氣滿滿。2323服務(wù)精選：進店入住時，便有迎客茶奉上，不一樣季節(jié)有不一樣茶色。隨即，有服務(wù)生會引領(lǐng)你到客房，通常這是在奢華度假酒店才有服務(wù)。進入客房以后，提倡是“看不見人，看得見服務(wù)”，想你所想，服務(wù)做在你進房之前，但降低一切無須要打攪。假如需要，客房電話上一個鍵，就能處理你叫餐、洗衣、問詢等等所需。三、酒店客源市場定位1、客源分類我們將本項目酒店客源市場按類型分為四類：商務(wù)客源、會議客源、政務(wù)客源、旅游客源及其它。商務(wù)客源關(guān)鍵包含周圍區(qū)域大型企業(yè)及周圍各縣市企業(yè)帶來商務(wù)客源。商務(wù)客源含有消費力強、房價敏感低等特征，是每個酒店經(jīng)營者全部著努力爭取取客源；會議客源用房量大、房價相對較低，但會帶動會議場租、餐飲等方面消費。會議市場將成為競爭市場一大塊蛋糕，項目酒店將借勢整體市場發(fā)展趨勢，著重對會議客源拓展；政務(wù)客源關(guān)鍵來自于各級政府部門政務(wù)接待活動。項目酒店可憑借區(qū)位、交通、檔次等條件，和政府部門建立良好合作關(guān)系，承接一定量政府客源，作為酒店客源有效補充；旅游客源（關(guān)鍵為團體）因為對客房價格敏感，其協(xié)議價格通常較低，含有單次用房量大、客房價格低等方面特征。酒店經(jīng)營早期，存在一定市場培育期，旅游團體是打開市場、樹立品牌關(guān)鍵路徑之一。項目酒店在酒店開業(yè)前期爭取這部分客源，但因為旅游團體價格敏感度較高，在經(jīng)營成熟期將盡可能控制這部分客源比例；2、商務(wù)客源——估計約占50%-60%，理由以下：參考競爭現(xiàn)有星級酒店客源結(jié)構(gòu)特征，其商務(wù)散客整體百分比約占50%，說明商務(wù)散客是現(xiàn)在高星級酒店主流消費群體；2424多年來南昌市處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段，地域經(jīng)濟發(fā)展使適當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)往來活動頻繁，高端商務(wù)客人對中高端酒店需求旺盛，商務(wù)客源成為市場主流客源；鳳凰洲經(jīng)濟發(fā)展擁有眾多先發(fā)優(yōu)勢，周圍商務(wù)活動日趨頻繁，同時擁有交通優(yōu)勢也為當(dāng)?shù)貙ν馍虅?wù)交流和商貿(mào)往來活動提供了便利，以后中高端商務(wù)散客將是酒店需求市場中增加最快速客源；所以，我們估計本項目酒店企業(yè)商務(wù)客源將占50%-60%，而且，企業(yè)商務(wù)需求將伴隨酒店經(jīng)營期延長和鳳凰洲及毗鄰經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟壯大而不停增加。3、會議客源——估計約占20%-25%，理由以下：酒店承接會議關(guān)鍵為企業(yè)年底總結(jié)會、年初計劃會、新品公布會、培訓(xùn)會、政府總結(jié)會等；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和城市地位提升也必將帶動酒店會議需求增加，尤其是城際交通網(wǎng)絡(luò)不停完善，企業(yè)會議和跨區(qū)會議需求增加將尤為顯著；同時，當(dāng)?shù)鼐用袢吭敢庠诰频昊蛏缇鄄惋嫈[喜宴，本項目酒店將設(shè)置較大規(guī)模多功效廳，并配置不一樣規(guī)格、類型大、中、小型會議室，既能達成承接中高端客源宴會需求檔次和規(guī)模，又能搶占中高端會議市場份額；所以，我們估計本項目酒店會議客源將占20%-25%，每十二個月政府會議需求量將相對穩(wěn)定，企業(yè)會議需求量必將伴隨當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)模擴大而不停增加。4、政府客源——估計約占10%，理由以下：本項目酒店建成后將成為地標(biāo)性建筑，在硬件設(shè)施和服務(wù)管理上受到當(dāng)?shù)卣叨日J(rèn)可。所以，本項目酒店必將成為南昌市及下屬各區(qū)政府部門公務(wù)接待政府點采購單位之一；同時，因為政府消費水平相對偏低、且結(jié)賬滯后性影響酒店經(jīng)營現(xiàn)金流，所以，提議本項目酒店經(jīng)營不能過于依靠政府消費，保持政務(wù)客源百分比相對穩(wěn)定，加強對企業(yè)商務(wù)及會議客源拓展；2525相比競爭市場其它酒店資源條件，本項目酒店資源環(huán)境優(yōu)勢顯著，含有一定私密性和隱蔽性，加上酒店本身在品質(zhì)上樹立競爭優(yōu)勢5、旅游客源及其它——估計約占10%-15%，理由以下：本項目酒店將能夠吸引和留住，檔次較高旅游團體；酒店經(jīng)營整合大型商業(yè)綜合體中商場購物、餐飲、影院等酒店上下游生態(tài)環(huán)境，為客人津津樂道人文環(huán)境、寧靜氣氛、服務(wù)細(xì)節(jié)、友好態(tài)度，是本項目酒店產(chǎn)品特色和關(guān)鍵競爭優(yōu)勢，而休閑娛樂功效成功經(jīng)營將對酒店其它服務(wù)功效起到有效帶動作用，尤其是對客房出租率貢獻；憑借“南昌最好中端精選酒店”良好形象和品牌，本項目酒店必將吸引慕名前來消費和體驗散客群體；依靠酒店本身建立預(yù)定系統(tǒng)或旅游商務(wù)網(wǎng)訂房網(wǎng)絡(luò)，本項目酒店還將承接一部分網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂散客；所以，我們估計本項目標(biāo)旅游及其它客源百分比約為10%-15%，關(guān)鍵表現(xiàn)在對休閑娛樂功效經(jīng)營帶動量和網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂、自來散客需求量增加預(yù)期。四、酒店競爭戰(zhàn)略定位項目酒店所處商場、寫字樓、高端公寓相結(jié)合以大型商業(yè)綜合體為主物業(yè)，“酒店+地產(chǎn)”已成為中國地產(chǎn)項目標(biāo)成熟開發(fā)模式。在綜合體項目中，著名酒店品牌效應(yīng)在現(xiàn)在市場中是顯而易見。有利于酒店及項目整體樹立高端品質(zhì)和形象，提升地產(chǎn)價值，并帶動地產(chǎn)后期產(chǎn)品價格提升，促進地產(chǎn)銷售；差異化定位策略：憑借酒店本身軟、硬件優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，提供優(yōu)于市場上現(xiàn)有水平創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，滿足目標(biāo)客源市場不一樣消費需求。產(chǎn)品和服務(wù)差異化：和所在區(qū)域市場現(xiàn)有酒店相比，本項目酒店在硬件檔次和經(jīng)營品質(zhì)上均是“質(zhì)”提升；強調(diào)以客房功效為主導(dǎo)，依靠商業(yè)綜合體大配套服務(wù)；為客人津津樂道人文環(huán)境、寧靜氣氛、服務(wù)細(xì)節(jié)、友好態(tài)度，以致酒店所打造上下游生態(tài)環(huán)境?？驮词袌霾町惢罕卷椖烤频昴繕?biāo)客源市場關(guān)鍵定位在中高端消費階層，聚焦在商務(wù)散客、會議客源和政府客源中高端消費需求；2626市場領(lǐng)先者策略：承接現(xiàn)有市場需求，堅持以產(chǎn)品水平為競爭力，保持市場高擁有率，引導(dǎo)市場競爭。本項目酒店在硬件檔次、軟件服務(wù)水平上領(lǐng)先，將樹立南昌市中端精品酒店行業(yè)新標(biāo)桿，服務(wù)功效設(shè)置含有一定前瞻性，能夠依據(jù)市場需求改變而重新調(diào)整和創(chuàng)新，硬件設(shè)備及裝修檔次定位適度超前，保持領(lǐng)先優(yōu)勢不被競爭者輕易超越；五、酒店規(guī)模定位1）、酒店規(guī)模定位受以下多個方面影響：項目酒店客源市場支撐情況，這是酒店規(guī)模決定原因；酒店類型定位及酒店內(nèi)部各部門之間百分比關(guān)系，如酒店客房規(guī)模和其會議接待設(shè)施對應(yīng)情況；2）項目酒店客房規(guī)模定位依據(jù)立項酒店物業(yè)大樓格局部署，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐频晔袌霈F(xiàn)實狀況及未來發(fā)展判定，本項目酒店客房規(guī)模定位為196間套。含有接待中高端商務(wù)會議會議功效和較適宜餐飲功效，可滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，并拉動酒店客房出租率。第五章項目功效布局及配套設(shè)施一、項目功效計劃整體項目功效布局及計劃以下：樓層區(qū)域面積（㎡）功效2727—2F各類機電設(shè)備—1F職員生活區(qū)域，廚房后勤加工和儲存區(qū)域1F酒店大堂，后勤辦公，商務(wù)中心，精品屋4F約500多功效廳，大中小會議室35F酒店總臺，酒廊、小型會議室，后勤辦公集中區(qū)（為設(shè)備轉(zhuǎn)換層借用面積，可行性待確定）36F1,673.51咖啡廳（含精加工廚房）私房菜包房，健身房，茶室37-43F11,714.57客房區(qū)域總計（約）13,8881、功效細(xì)分1）、客房在酒店37—43層，共7層，共196間套，區(qū)域面積約為11714.57㎡包含但不限于以下功效和面積：標(biāo)準(zhǔn)雙床間套（占客房總量%）；標(biāo)準(zhǔn)大床間套，（占客房總量%）；商務(wù)大床間套（占客房總量%）；套間14套（占客房總量%）；豪華套間1套（占客房總量%）；2）、大堂在酒店主體1F和35F，包含但不限于以下功效和面積：主入口（約20㎡）2828總服務(wù)臺（約50㎡）等候區(qū)前臺及前臺辦公室（約20㎡）行李房（約10㎡）珍貴物品寄存處商務(wù)中心公共洗手間（約60㎡）精品店（約40㎡）大堂休息區(qū)域大堂酒廊（約150㎡）3）、餐飲在酒店36層，區(qū)域面積約為180㎡，包含但不限于以下功效和面積：餐飲名稱數(shù)量接待人數(shù)面積（㎡）廚房（㎡）所在區(qū)域咖啡廳115035060（精加工）36F私房菜包房4約50咖啡廳適用36F多功效宴會廳1約2003004F廚房200-1F備注：酒店咖啡廳和私房菜處于同一樓層，平時能夠分開單獨使用，必需時能夠連通使用以確保早餐和會議用餐接待。4）、會議中心2929在酒店3層，區(qū)域面積約為2349㎡，包含但不限于以下功效和面積：會議室類型數(shù)量多媒體接待人數(shù)面積（㎡）所在區(qū)域多功效廳1多媒體2003004F中型會議室1多媒體1001504F小會議室1多媒體204035F會議倉庫1604F=1\*GB3①說明：會議室及多功效會議室需集中設(shè)置；=2\*GB3②多功效設(shè)施活動前準(zhǔn)備空間和大型物品?？堪徇\所需空間；5）、康體娛樂：在酒店地下一層，區(qū)域面積約為整2775㎡，提議外包：項目數(shù)量接待人數(shù)面積（㎡）所在區(qū)域SPA1外包健身房1108036F茶室12060待定6）、行政辦公區(qū)域需綜合考慮預(yù)留空間：說明：酒店需要依據(jù)實際情況劃分行政辦公區(qū)域，正常行政辦公區(qū)域在處理辦公需要同時，需和酒店客人不相互干擾?？偨?jīng)理、副總經(jīng)理、銷售經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理（10㎡）前廳部（含預(yù)定、話務(wù)臺，30㎡）3030銷售部（20㎡）財務(wù)部（30㎡）（出納室，資料室，會計室）收貨采購（20㎡）（采購辦公室，收貨辦公室）餐飲部（30㎡）（餐飲綜合辦公室）客房部（30㎡）人事部（20㎡）工程部(60㎡)保安部(30㎡)7）、后勤配套職員餐廳100㎡（滿足100人用餐）職員廚房80㎡職員更衣室160㎡職員倒班宿舍100㎡制服房30㎡8）、客用停車場地上車位依據(jù)項目實際情況最大程度預(yù)留地下車位依據(jù)地下室實際情況最大程度預(yù)留分置大、小車不一樣車輛停放區(qū)域需要設(shè)計單獨配置VIP停車區(qū)9）、系統(tǒng)設(shè)備3131酒店供電系統(tǒng)設(shè)備（依據(jù)建筑設(shè)計預(yù)留空間）；發(fā)電機房（（依據(jù)建筑設(shè)計預(yù)留空間）；酒店空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（依據(jù)建筑設(shè)計預(yù)留空間）酒店電梯設(shè)備酒店給排水（含熱水系統(tǒng)）系統(tǒng)設(shè)備酒店弱電系統(tǒng)設(shè)備酒店消防系統(tǒng)設(shè)備酒店鍋爐設(shè)計機房和輔助設(shè)備系統(tǒng)設(shè)備2、機電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求和集中管理——面積依據(jù)設(shè)計容量，在滿足中國中國專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和消防、環(huán)境保護、衛(wèi)生要求下，采取和酒店對應(yīng)設(shè)備設(shè)施和其它現(xiàn)代智能化設(shè)備設(shè)施，并按雅閣機電、弱電標(biāo)準(zhǔn)配置和實施。IT機房、程控交換機房、服務(wù)器機房集中放置；監(jiān)控機房及消防控制室、總機集中放置；空調(diào)機房、變配電房、熱力機房集中放置；給水泵房（給水水箱、給水水泵等）、消防泵房（水箱、水泵、報警等）集中放置；3、功效要求1）.平面空間布局分區(qū)應(yīng)依空間使用機能及營運模式合理計劃，使人、貨、車流盡可能避免交叉。2）各營業(yè)項目標(biāo)關(guān)鍵出入口要顯著，以利酒店各隸屬項目標(biāo)營運，其關(guān)系應(yīng)保持獨立而又可相互支援。3）餐飲、會議功效使用要綜合考慮住客和非住客方便性；32324）客人流線為先，設(shè)置最方便交通流線供客人使用，包含從街道步行到酒店，從停車場到酒店等流線均不得被服務(wù)流線和物品流線所交叉和阻隔，職員和物品出入服務(wù)流線和物品流線應(yīng)盡可能遠離客人視線，應(yīng)單獨設(shè)置服務(wù)人員和車輛出入口，通常在酒店后面或地下室5）廚房位置設(shè)計，要考慮一個廚房能夠兼顧多個餐飲功效區(qū)服務(wù)。6）在酒店客房設(shè)計部分，要尤其注意客人睡眠區(qū)域應(yīng)該回避開門后視線直接觸達。7）地下水箱面積要為整體酒店實際需要。第六章項目建造及費用預(yù)估、經(jīng)營估計分析及回報率一、項目建造及費用預(yù)估根據(jù)項目定位同類型酒店標(biāo)準(zhǔn)水平估算及依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，200間套客房項目建造及費用預(yù)估為：200*14W=2800W.作參考土建、外墻、政府審批費用、地下、樓頂設(shè)備機房部分和職員宿舍部分裝修和安裝未列入考慮項目納入估算。依據(jù)市場情況，有上下8-10%浮動。二、財務(wù)分析1、經(jīng)營預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)算期每十二個月營業(yè)天數(shù)根據(jù)365