淺析人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響及對策

PAGEPAGE20畢業(yè)論題目淺析人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響及對策—以武漢市為實(shí)證英文題目TheinfluenceofRMBrevaluationinrealestateinvestmentandcountermeasure—takeWuhanCityasanexample

畢業(yè)論文《選題報告》院（系）：九江學(xué)院商學(xué)院學(xué)生姓名論文（設(shè)計）題目淺析人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響及對策—以武漢市為實(shí)證題目來源及意義房地產(chǎn)業(yè)是社會生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動的載體，是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的組成部分，其在發(fā)展中所占有的巨大資源在一定程度上制約著其他產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展。人民幣升值，必將對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資產(chǎn)生極大的影響。本人根據(jù)自身專業(yè)知識和興趣，在與導(dǎo)師協(xié)商后，認(rèn)為該論文題目具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，于是選擇了該論文題目。意義：1、抑制人民幣升值后武漢房地產(chǎn)可能出現(xiàn)泡沫。2、防止人民幣升值之后武漢房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)行為。3、為武漢房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供參考。論文題目研究領(lǐng)域狀況2006年1月23日國家發(fā)展和改革委員會秘書長韓永文表示，雖然目前房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一些初步成效，但是房地產(chǎn)市場還是存在問題。人民幣升值是一把雙刃劍，給我國房地產(chǎn)投資不僅帶來機(jī)遇而且也帶來挑戰(zhàn)，如何在人民幣升值前提下確保我國房地產(chǎn)投資健康有序的發(fā)展；如何確保我國房地產(chǎn)更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長；如何避免我國房地產(chǎn)重蹈日本房地產(chǎn)覆轍都是值得我們思索的。北京師范大學(xué)管理學(xué)院博士后王華春在《人民幣升值與房地產(chǎn)市場》中指出人民幣升值對房地產(chǎn)直接消費(fèi)需求沒有太大影響。因為房地產(chǎn)消費(fèi)需求的主體是國內(nèi)居民，他們手中的外匯資產(chǎn)量畢竟有限，升值并不影響他們的購房行為；作為房地產(chǎn)消費(fèi)需求的組成部分之一的外國人，由于對住房需求缺乏彈性，不會因為升值而提前或者推遲消費(fèi)。王仁濤、張維然在《人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響》一文中指出人民幣升值將對我國房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的和潛在的影響，會使投資、消費(fèi)、房價等出現(xiàn)不同程度的波動。內(nèi)容提要或?qū)嵤┓桨副疚氖紫冉榻B人民幣升值的背景，然后提出武漢房地產(chǎn)投資在人民幣升值之后所出現(xiàn)的問題，針對這些問題，找出這些問題的原因（因為武漢地理位置非常特別，有“九省通衢”的美譽(yù)，所以選擇武漢市作為實(shí)證分析具有一定的代表性）。其次，在人民幣升值的背景下，探討人民幣升值給武漢房地產(chǎn)投資所帶來的影響。最后，針對人民幣升值給武漢房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響提出應(yīng)對策略和建議。主要觀點(diǎn)或主要技術(shù)指標(biāo)本文主要從以下觀點(diǎn)闡述：1.人民幣升值背景下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1.1人民幣升值的背景1.2房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.3以武漢市為實(shí)證分析2.人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響2.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系2.2人民幣升值對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響2.3以武漢市為實(shí)證分析3.應(yīng)對人民幣升值房地產(chǎn)的投資策略3.1人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略3.2以武漢市為實(shí)證分析3.3借鑒外國調(diào)控房地產(chǎn)投資的對策3.4提出武漢市房地產(chǎn)投資的建議主要參考文獻(xiàn)[1]杜蘊(yùn)慧.房地產(chǎn)投資三要素的分析及對策.商業(yè)研究.2001/04，總第228期.[2]張萬福.試析人民幣升值對我國房地產(chǎn)的影響.房地產(chǎn)市場.2005，第15期.[3]鄒巍.人民幣升值預(yù)期下的房地產(chǎn)泡沫_以日本為例.房地產(chǎn)金融.2005，總第297期[4]蒙天森.加入WTO對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策.產(chǎn)業(yè)前瞻.2005/06.[5]夏筱英.2001年以來我國房地產(chǎn)政策評述.INDUSTRIALECONOMY經(jīng)濟(jì)縱橫欄目.2005/07.[6]韓立達(dá)、肖云.人民幣升值對房地產(chǎn)的影響及對策.中國房地產(chǎn)金融.2005，第12期.[7]李舟.90年代以來房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控分析.碩士學(xué)位論文.2006/04.[8]裴子英.日元升值的歷史經(jīng)驗.財經(jīng)論壇.2005.[9]王仁濤、張維然.人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響.市場經(jīng)緯.2005/08.[10]肖元真、金鑒中、鄭如鋼.世界各國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的對策.社會科學(xué).2006,第8期.[11]周中元.國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示.國際經(jīng)濟(jì)觀察.2007/01.[12]尹鋒.從日本教訓(xùn)看人民幣升值將造成房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn).第一財經(jīng)日報.2005/06[13]周潔.人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響及對策.福建廣播電視大學(xué)學(xué)報.2006,第6期總第60期.[14]肖元真、胡俍.世界各國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示.國際經(jīng)濟(jì).2005.[15]肖元真、徐闖、李茂榮.世界各國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和政策調(diào)控.河北企業(yè).2006,第3期.[16]李琳.當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對策.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報.2006/06.淺析人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響及對策—以武漢市為實(shí)證摘要房地產(chǎn)業(yè)是社會再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動的載體，是國民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分。而人民幣升值肯定會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生直接和間接的影響,會使人們對房地產(chǎn)的投資、消費(fèi)、房價等出現(xiàn)不同程度的波動。文章先介紹人民幣的升值背景，然后以武漢市作為實(shí)證分析。接著了提出在人民幣升值的背景下武漢市房地產(chǎn)投資所出現(xiàn)的問題，人民幣升值給武漢市房地產(chǎn)投資帶來的影響。最后針對這些問題、影響應(yīng)對策略和建議以確保武漢房地產(chǎn)未來健康有序發(fā)展。【關(guān)鍵詞】人民幣升值，房地產(chǎn)市場，投資，影響TheinfluenceofRMBrevaluationinrealestateinvestmentandcountermeasure——takeWuhanCityABSTRACTRealestateistheVectorofsocialreproductionandvariouseconomicactivitives,itisalsoanimportantcomponentofthenationaleconomy.AndtheRMBrevaluationwillcertainlyhaveadirectandindirectimpactontheinvestmentinrealestate,alsowillmakethepeoplehavedifferentlevelsofvolatilityonthepropertyinvestment,consumption,pricesandsoon.First,thisarticleintroducedthebackgroundofRMBrevaluationandthentakeWuhanasanexample.Second,theproblemsandimpactscausedbytheRMBrevaluation.Finally,givesomesuggestionstothatweshouldtakewhatstrategiestoensurerealestateofWuhanCitydevelopshealthilyand【KEYWORDS】RMB,Realestatemarket,Investment,Influence目錄TOC\h\z\t"1,1,2,2"前言 1第一章人民幣升值背景下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 21.1人民幣升值的背景 21.2房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 31.3以武漢市為實(shí)證分析 3第二章人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響 72.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 72.2人民幣升值對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響 92.3以武漢市為實(shí)證分析 10第三章應(yīng)對人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略 123.1人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略 123.2以武漢市為實(shí)證分析 123.3借鑒外國調(diào)控房地產(chǎn)投資的策略 153.4人民幣升值背景下武漢市房地產(chǎn)投資的建議 17結(jié)論 18參考文獻(xiàn) 19謝辭 20前言2005年7月21日19點(diǎn)，中國人民銀行正式發(fā)布公告，宣布美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，其升值幅度為2%。截至2008年6月3日,人民幣對美元匯率為6.9295，其升值幅度已超過10%。[1][1]國家外匯管理局.國家發(fā)展和改革委員會秘書長韓永文表示，雖然目前房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)取得了一些初步的成績，但是房地產(chǎn)市場依然存在著問題。針對這些問題，我們應(yīng)該保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，首先要做的是抓好已經(jīng)出臺措施的貫徹落實(shí)。截至2007年底,我國房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，也有出現(xiàn)泡沫的跡象。面對這些問題、跡象，如何在人民幣升值前提下確保我國房地產(chǎn)投資積極、穩(wěn)定、健康有序的發(fā)展；如何確保我國房地產(chǎn)更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長；如何避免我國房地產(chǎn)重蹈日本房地產(chǎn)覆轍都是值得我們研究的。人民幣升值必然對我國經(jīng)濟(jì)和投資產(chǎn)生重要的影響，并且房地產(chǎn)業(yè)在社會生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動中起著非常重要的作用，它還是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其在發(fā)展中所占有的巨大資源在一定程度上制約著其他產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展。同樣的人民幣升值給武漢市房地產(chǎn)投資既帶來機(jī)遇也帶來挑戰(zhàn)，那么我們?nèi)绾卧谶@次機(jī)遇和挑戰(zhàn)中把不利化為有利，以促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)投資健康有序、快速穩(wěn)步的發(fā)展是值得我們思索的。本文首先從匯率和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動關(guān)系著手，分析當(dāng)前人民幣升值對武漢房地產(chǎn)投資所帶來的影響，然后從國家經(jīng)濟(jì)利益和國民經(jīng)濟(jì)安全性出發(fā)提出了控制人民幣升值對房地產(chǎn)投資所帶來的負(fù)面影響的相關(guān)策略和建議。第一章人民幣升值背景下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1.1人民幣升值的背景2005年7月21日，中國人民銀行公布匯率改革方案。我國開始實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣，即人民幣匯率不再盯住單一美元，從而形成更富彈性的人民幣匯率機(jī)制。[1]青島財經(jīng)日報./content/2005-07/26/content_5124950.htm.[1]青島財經(jīng)日報./content/2005-07/26/content_5124950.htm.2005/07/26.（1）國際因素。在2005年以前，我國實(shí)行的是釘住美元的匯率政策，其它國家的貨幣與美元的匯率改變，人民幣兌美元匯率卻保持不變。而2005年7月之后，人民幣匯率不再盯住單一美元，這就要求人民幣兌美元匯率要經(jīng)常調(diào)整。由于美國是我國對外貿(mào)易國的主要國家之一，美元匯率的變動也必然引起人民幣匯率的變動。（2）國內(nèi)因素a.減少國際貿(mào)易順差需要。從1994年起，我國國際收支順差、外匯儲備快速增長。截至2007年底，我國外匯儲備已達(dá)15282.49億美元（具體數(shù)據(jù)見表1－1）。[3]國家外匯管理局網(wǎng)站.3][3]國家外匯管理局網(wǎng)站.表1－1中國外匯儲備總額（2003年－2007年）單位：億美元年份2003年2004年2005年2006年2007年外匯儲備總額40336099.308188.7210663.1415282.49數(shù)據(jù)來源：國家外匯管理局網(wǎng)站b.國家匯率制度改革的需要。2005年7月，我國開始實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣，即人民幣匯率不再盯住單一美元的匯率制度。實(shí)際表明，這個匯率制度非常符合我國的國情，也為我國的經(jīng)濟(jì)快速可持續(xù)發(fā)展和維護(hù)地區(qū)乃至全世界的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定做出了重要的貢獻(xiàn)。雖然美國等發(fā)達(dá)國家一直對人民幣匯率升值施加一定的影響，但人民幣升值并不是迫于國際社會的壓力，而主要是根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要提出的。1.2房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀我們以2005年人民幣升值這一年作為基期，通過對2004年和2006年按行業(yè)分城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和建設(shè)總規(guī)模的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，我們看出人民幣升值前后，房地產(chǎn)投資幅度上升較快。具體數(shù)據(jù)見表1－2。表1－2按行業(yè)分城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和建設(shè)總規(guī)模單位：億元年份2004年2005年2006年全國GDP192739.3247510.3299682.1房地產(chǎn)業(yè)56187.668209.985864百分比29.15%27.56%28.65%數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒（2005年－2007年）1.3以武漢市為實(shí)證分析近年來，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也非常迅速，市場持續(xù)活躍，開發(fā)的規(guī)模擴(kuò)大、檔次也在不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力逐漸增強(qiáng)，居民生活環(huán)境和居住水平都得到了全面的提高和改善，武漢市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個全新的發(fā)展階段。1.3.1武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及問題（1）武漢房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2004年，武漢市公開出讓土地面積為3742.88畝，同比增長42.96%；交易實(shí)現(xiàn)金額78.63億元，同比增長91.59%。房屋施工面積為2439.12萬平方米，其中房屋新開工面積為1055.22萬平方米，同比增長39.5%，占總施工面積的43.3%。商品房銷售面積為658.08萬平方米，同比增長21.2%；其中：商品房住宅銷售面積為613.91萬平方米，同比增長19.9%，占商品房銷售面積的93.3%。[1][1]2004年武漢房地產(chǎn)市場情況分析報告.2005/01/26進(jìn)入2007年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資速度快速增長，1－5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資124.16億元，比上年同期增長23.8%，但較全國27.5%的增長速度要低3.7%。與投資額下降相比，市場房屋新增供應(yīng)量減少。2007年1－5月，武漢開發(fā)辦核準(zhǔn)173個新樓盤入市，累計核準(zhǔn)建筑面積約為960萬㎡，約為去年同期的88％。另外主城區(qū)土地購置面積增加，上半年規(guī)劃面積也高于去年的水平。上半年主城區(qū)共成交23宗土地，累計面積153.91萬㎡，累計可建規(guī)模507萬㎡，超過2006全年指標(biāo)。2007年1－5月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達(dá)631.57萬㎡，與去年同期相比增長24.10%；全市登記備案銷售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。[1][1]武漢大家房地產(chǎn)顧問有限公司分析報告.2007/06.通過以上對比，我們看出人民幣升值后，武漢房地產(chǎn)發(fā)展速度非但沒有下降反而上升了。（2）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展所出現(xiàn)的問題人民幣升值后，武漢市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)以下幾個問題：a.發(fā)展迅速但波動較大隨著近年來武漢市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速，但是武漢市房地產(chǎn)業(yè)的波動還是較大的。2005年武漢市地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值為2238億元，同比增長速度14.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資為297.99億元，同比增長28.7%。面2006年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為260.25億元，較2005年有所下降。2007年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資335.76億元，同比增長29.01%。具體數(shù)據(jù)見表1－3。表1－3單位：億元年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年武漢市GDP1467.81622.081822.242238.232590.753141.6房地產(chǎn)投資額185.36200.96253.24297.99260.25335.76增減幅度――――+8.42%+26.02%+17.67%-12.66%+29.01%數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計年鑒武漢市統(tǒng)計局（2002年-2007年）b.社會一般需求旺盛但有效需求不足以住宅需求為例，武漢市2006年常住人口已達(dá)875萬。[2]武漢市統(tǒng)計信息網(wǎng)2007年統(tǒng)計年鑒..一方面武漢市城區(qū)人均住房面積很低，另一方面包括武漢郊區(qū)困難戶、無房戶在內(nèi)的居民要求提高居住質(zhì)量和擁有一套住房的需求十分強(qiáng)烈，市場潛力非常巨大。但是武漢市人均收入低的特點(diǎn)限制了這種購房欲望，同時受住房體制改革和金融體制改革進(jìn)程的影響[2]武漢市統(tǒng)計信息網(wǎng)2007年統(tǒng)計年鑒..第一個方面是商品房價過高，使得廣大普通居民買不起房，不利于住宅需求成為消費(fèi)熱點(diǎn)。2007年5月22日，首個位于漢口花樓街附近的“四限”地塊由武漢市江漢區(qū)房地產(chǎn)公司獲得。其樓面地價2200元/平方米。按照文件規(guī)定，該地塊90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的70%，另外所建房屋全部要用于安置花樓街的拆遷戶，銷售價格上限為4300元/平方米，而目前其周邊住宅價格普遍都在6000元/平方米左右。[1][1]胡曉莉.長江商報.2007/另一方面是居民收入較低，購買力呈現(xiàn)相對不足。根據(jù)2008年1月31是公布的武漢市2007年全市農(nóng)民人均純收入達(dá)到5371元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6467.47元。[2]武漢市統(tǒng)計局.2007.而2007年漢口花樓街周邊住宅價格就已經(jīng)普遍在6000元/平方米左右，而武漢其它中心地帶房價就更高了，[2]武漢市統(tǒng)計局.2007.c.房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)性失衡表現(xiàn)為投資主要集中在一般商品房、高端住宅、寫字樓，而中、低收入階層居住的經(jīng)濟(jì)適用房和經(jīng)濟(jì)廉租房卻嚴(yán)重不足。據(jù)武漢市統(tǒng)計局資料顯示，武漢市高收入階層、中等收入階層、低等收入階層所占比例大致是2:6:2，而武漢市卻有高達(dá)94%的住宅投資投向商品經(jīng)濟(jì)房，僅有6%的投資投向經(jīng)濟(jì)適用房。[3]武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站.用6%的投資供給80%的人住房，供需矛盾在所難免。另外，一方面高收入者借機(jī)炒房，低收入者卻無力購房；一方面雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是商品房大量堆壓，使得房屋空購率也在逐漸上升，出現(xiàn)了所謂的城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)[3]武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站.1.3.2武漢市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)問題的原因從上面了解到武漢房地產(chǎn)發(fā)展在人民幣升值后所出現(xiàn)的問題，這里將主要從以下幾個方面探討武漢房地產(chǎn)在發(fā)展中出現(xiàn)這些問題的原因。（1）人口眾多而土地稀少2006年武漢市常住人口已達(dá)875萬,加上許多外來人口到武漢就業(yè)，導(dǎo)致武漢市人口進(jìn)一步增加。人多地少，而土地本身就是稀缺物品，不會憑空增加。這樣使得人們對房屋的需求提高，從而刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是由于武漢還是一個正處于發(fā)展中的城市，居民收入水平還不是很高，而中、低收入者又占據(jù)絕大多數(shù)，另外房地產(chǎn)開發(fā)商卻主要投向中高檔商品房，居民的購買能力又不高，使得房屋的空置率居高不下，造成房地產(chǎn)波動大。（2）開發(fā)商成本增加迫使房價上漲房價高與收入低是主要矛盾，在短期內(nèi)迅速提高居民的收入這不大可能，所以比較有效的方法是降低商品房的價格。造成商品房價格高的原因主要有:a.土地交易價格上漲，使得商品房的價格上漲。因為土地是不可再生的稀有資源，隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，土地的開發(fā)使用、購置的面積也在不斷增大，客觀上帶動了土地交易價格的上漲。據(jù)統(tǒng)計,我國土地開發(fā)費(fèi)用約占商品房價格的30%，高于國際上20%的水平。另外某些房地產(chǎn)商非法倒賣土地的使用權(quán)，客觀上又加大了土地的開發(fā)成本。所以有些地區(qū)甚至房子還沒有開始蓋，但是土地的開發(fā)成本卻已經(jīng)占到了全部房價的50%。[1][1]國土資源部網(wǎng)站.b.固定資產(chǎn)的建筑成本上漲，使得房地產(chǎn)建設(shè)成本增加，助長了商品房的價格上漲。通常在商品房建設(shè)中，建筑成本已達(dá)到40%。固定資產(chǎn)投資價格一般包括建安裝費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等，其價格的上漲直接關(guān)系到商品房主體工程的價格。2006年,雖然固定資產(chǎn)投資價格比去年下降0.2%，但建筑安裝工程價格和人工費(fèi)價格卻分別上漲0.5%和4.8%。[2][2]陳勁松.我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析.科技與經(jīng)濟(jì).2006,第18期.c.房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高。商品房的銷售價格過高，其中一個重要的原因就是房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高。國務(wù)院2006年12月31日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》規(guī)定，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，每平方米年稅額大城市為1.5元至30元，中等城市為1.2元至24元，小城市為0.9元至18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.6元至12元。[3]2007年上半年度武漢房地產(chǎn)市場走勢分析.]另外不合理的收費(fèi)、攤派過多，導(dǎo)致商品房開發(fā)建設(shè)[3]2007年上半年度武漢房地產(chǎn)市場走勢分析.（3）開發(fā)中高檔住宅利潤使房地產(chǎn)商趨之若騖隨著近幾年武漢市經(jīng)濟(jì)的高速增長，人們的物質(zhì)生活水平的不斷提高，對精神生活的要求也越來越高，一些高收入者開始追求精神方面的享受，他們樂于購買毫宅、別墅。雖然毫宅、別墅動輒上百萬，甚至上千萬，但開發(fā)商開發(fā)此類高檔住宅的成本并不是太大，而且收入?yún)s非?？捎^，利潤簡直就可以說是暴利。若開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)廉租房，往往賣幾棟房子甚至上十棟房子的利潤才能和賣一棟別墅利潤持平。為此，開發(fā)商多愿向高檔住宅投資，從而使得房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。第二章人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響2005年7月21日19點(diǎn)，中國人民銀行正式發(fā)布公告，宣布美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，其升值幅度為2%。作為次日銀行間外匯市場上外匯指定銀行之間交易的中間價，外匯指定銀行可自此時起調(diào)整對客戶的掛牌匯價。截至2008年6月3日,人民幣對美元匯率為6.9295，其升值幅度已超過10%。[1]國家外匯管理局.www[1]國家外匯管理局..2.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系首先，我們只有弄清楚人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系后，然后才能更好的分析人民幣升值對房地產(chǎn)投資的影響。2.1.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動關(guān)系一般情況下，影響房地產(chǎn)價格的主要因素來自于資本化率，而匯率是影響資本化率的一個重要外因。所以，我們可以資本化率理論為基礎(chǔ)來分析匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的互動關(guān)系。[2][2]韓立達(dá)、肖云.人民幣升值對房地產(chǎn)的影響及對策.中國房地產(chǎn)金融.2005,第12期.匯率是指一國與另一國之間貨幣幣值的兌換比率，而匯率預(yù)期的升值或貶值將對一國的資本化率產(chǎn)生重要影響。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，相應(yīng)的物價也上漲較快，2008年1月CPI指數(shù)為7.1%，2月CPI指數(shù)為8.7%。從銀行的利息來看，2007年9月15日活期存款利率為0.81%，2007年12月21日活期存款利率為0.72%（具體數(shù)據(jù)見表2－1、2－2）。從表中數(shù)據(jù)我們可以看出貨幣實(shí)際上是處于貶值狀態(tài)，其貨幣資本化率已經(jīng)處于一種低水平狀態(tài)。表2－1我國CPI指數(shù)單位：%中國2007年2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月CPI2.202.703.303.003.404.405.606.506.206.506.906.507.108.70數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站表2－2金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率利率：%時間活期定期3個月6個月1年2年3年5年20022.072.613.063.694.414.9520012.342.883.333.964.865.2220012.613.153.604.234.955.4920012.883.423.874.505.225.7620023.333.784.144.685.405.85數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站由于此前一些外國投資者豪賭人民幣升值，所以大量的海外投資者就通過各種渠道進(jìn)入我國并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，并預(yù)期可以獲得很大的獲利空間。上面我們已經(jīng)提到了人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動關(guān)系，下面我們具體從以下三個方面來研究人民幣升值與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動關(guān)系。（1）在其它影響房地產(chǎn)市場和貨幣資本化率因素不變的前提下，如果人民幣已經(jīng)升值但還沒有達(dá)到預(yù)期的升值幅度，短期內(nèi)將有大量的國際游資流向房地產(chǎn)市場，從而使得房價進(jìn)一步上升。截至2008年1月，雖然人民幣升值幅度已超過10%，但是還沒有達(dá)到海外游資的預(yù)期升值幅度，所以，大量的國際游資將會繼續(xù)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。而且只要海外游資認(rèn)為人民幣還有升值的潛力，那么就會源源不斷的進(jìn)入我國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格就有可能在一段時期內(nèi)持續(xù)上漲。從國外的經(jīng)驗來看，這個時期有可能會持續(xù)好幾年，并形成虛假的房地產(chǎn)市場繁榮，進(jìn)而形成房地產(chǎn)泡沫。（2）在其它影響房地產(chǎn)市場因素不變的情況下，人民幣的升值幅度開始接近海外游資的預(yù)期升值幅度的時候，一些國外資產(chǎn)將從房地產(chǎn)市場撤走，所以，在這種情況下，我國房地產(chǎn)市場受到匯率的影響就比較明顯，主要表現(xiàn)為在外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場比較多的城市。這些城市的房地產(chǎn)價格上升幅度減慢，當(dāng)然也不排除極個別城市的房地產(chǎn)價格有可能出現(xiàn)回落。至于房地產(chǎn)價格的下降幅度，在其他因素不變的情況下，將決定于人民幣的升值幅度。（3）一般情況下，人民幣升值對國際貿(mào)易的影響是最直接的，出口企業(yè)受到的沖擊將是最大的。當(dāng)人民幣的升值幅度達(dá)到一定程度的時候就會使我國的失業(yè)率增加、普通居民的購買力相對下降。而房地產(chǎn)行業(yè)為了短期利益將吸納大量的游資，游資用購買的房地產(chǎn)又去獲得更多的銀行抵押貸款進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)投資，這樣將使我國房價瘋漲。如果政府此時用降低利率的方法來刺激投資和消費(fèi)，那么低利率又會使資本流向房地產(chǎn)行業(yè)，形成惡性循環(huán)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫的時候，銀行就會形成大量的壞賬、死賬。例如1985年“廣場協(xié)議”[1]廣場協(xié)議：1985年9月22日，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達(dá)成五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。因協(xié)議在廣場飯店簽署，所以稱為“廣場協(xié)議”。令日元在10年間里升值了[1]廣場協(xié)議：1985年9月22日，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達(dá)成五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。因協(xié)議在廣場飯店簽署，所以稱為“廣場協(xié)議”。2.2人民幣升值對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響人民幣升值將直接影響我國的房地產(chǎn)市場，這種影響主要表現(xiàn)在投資、消費(fèi)、房價等方面，毫無疑問，中國經(jīng)濟(jì)的波動將對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響，所以，人民幣匯率的調(diào)整與改革必須以對我國經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展為中心的原則進(jìn)行。而且人民幣匯率的改革調(diào)整必須本著主動性、可控性和漸進(jìn)性的原則，這就暗示了人民幣有繼續(xù)升值的可能。2.2.1人民幣升值會使外商對我國房地產(chǎn)投資增長迅速20多年來，尤其是近幾年來，房地產(chǎn)投資和其他投資增長很快。國家建設(shè)部謝家瑾透露，2004年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資超過全國利用外資總額的1/3，同比增幅高達(dá)34.2%；2005年1至2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣，比2004年同期增加了1倍半。[2]韓立達(dá)、肖云[2]韓立達(dá)、肖云.人民幣升值對房地產(chǎn)的影響及對策.中國房地產(chǎn)金融.2005,第12期.2.2.2人民幣升值將對我國建筑規(guī)劃設(shè)計公司和進(jìn)口建材企業(yè)不利由于最初進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的一些外國建筑規(guī)劃設(shè)計公司基本上都實(shí)施了本土化戰(zhàn)略，所以人民幣升值對這些企業(yè)的影響不是很大。但是對于其它還沒有進(jìn)入我國的類似公司，人民幣升值將使他們的競爭力提高并且給與他們更多的發(fā)展機(jī)會。如果我國實(shí)行人民幣漸進(jìn)性持續(xù)升值的策略，那么很多海外建筑設(shè)計公司和建筑材料企業(yè)將竭盡全力的進(jìn)入我國的房地產(chǎn)市場，這種趨勢一旦形成，我國大量建筑規(guī)劃、設(shè)計公司將到損害，而且也會波及到建筑材料生產(chǎn)企業(yè)。這樣空間本來就小的國內(nèi)本土設(shè)計公司和建筑材料生產(chǎn)企業(yè)受到的壓力增加，如何給予國內(nèi)本土公司在人民幣升值背景下更多的機(jī)會和發(fā)展空間，將逐漸成為政府考慮的事情。2.2.3人民幣升值可能使我國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫很多國際游資因為預(yù)計人民幣升值，所以它們紛紛通過各種渠道包括正常和不正常的渠道進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。從進(jìn)入的資金量來看，最初它們還是比較謹(jǐn)慎的，因為這只是他們的預(yù)計，如果我國政府在一段較長時其不宣布人民幣升值，那么這些短期游資將遭受很大的損失；當(dāng)然，如果我國政府宣布人民幣升值，那么國外游資的預(yù)計就是正確的。只要人民幣的升值幅度還沒有達(dá)到國外投資者預(yù)計的幅度，那么國際游資將繼續(xù)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，在這種情況下，中國房地產(chǎn)市場將會持續(xù)增長。由于此次人民幣升值幅度不是很大，避免了匯率的震蕩對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的過大影響。這也就間接地暗示了人民幣繼續(xù)升值的可能性，而且這種可能性是非常大的。所以，國外游資在短、中期內(nèi)極有可能進(jìn)一步流入我國并等待人民幣繼續(xù)升值。而進(jìn)來的外資，一般都會選擇以股票、國債、房地產(chǎn)等作為投資對象。但是由于我國證券市場制度還不太完善以及銀行利率偏低，所以外資流入最多的應(yīng)該還是房地產(chǎn)行業(yè)，這將是我國房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。2.3以武漢市為實(shí)證分析人民幣升值對武漢房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響主要有以下幾個方面。2.3.1人民幣升值使武漢房地產(chǎn)企業(yè)與外資合作更廣泛迄今為止，大量的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始與國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作。例如國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科、金地、招商、中海、華僑城、首創(chuàng)等都先后與外資展開了合作，但合作的層面較低。人民幣開始升值以后，基于各種利益的訴求，相信外資將加速尋找在中國的代理人。武漢市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)協(xié)會張濤認(rèn)為，自2005年以來，不斷有外資背景的公司或資本開始進(jìn)入武漢房地產(chǎn)市場，這反映了武漢房地產(chǎn)市場在不斷走向成熟，因為外資對所介入中國城市房地產(chǎn)的要求向來是比較苛刻的；2005年以來，武漢市中心區(qū)大宗土地的出讓都需要大量的資金支持，開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金壓力，這些大宗土地最后大多是由具有開發(fā)背景的品牌開發(fā)企業(yè)獲得，這些開發(fā)商在一線城市大多與外資有過合作經(jīng)歷，當(dāng)他們在武漢做大項目開發(fā)時，引入外資就是很順理成章的事情。相對來說，其障礙較小，運(yùn)作經(jīng)驗也更豐富。外資的介入，對于大宗地塊的合理利用和項目的品質(zhì)開發(fā)都是更為有利的。[1]房地產(chǎn)門戶－搜房.2007/06/25.[1]房地產(chǎn)門戶－搜房.2007/06/25./2007-6-25/1109514_6.htm.2.3.2人民幣升值將對武漢市房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生推動作用房地產(chǎn)高速發(fā)展的最大源泉和動力來自于人們的最終需求。2006年年底武漢市常住人口已達(dá)875萬，武漢城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求的空間和潛力非常大。人民幣升值意味著中國居民家庭購買力的增長，特別是一些國外商品的價格相對中國居民家庭購買力的增長而下降，會間接使人民幣更多的投入到購置房產(chǎn)和汽車等大宗商品的消費(fèi)上。導(dǎo)致武漢房地產(chǎn)需求增加，對武漢房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生推動作用。對于具有一定財富積累的城鎮(zhèn)居民，投資的渠道少，從2007年下半年開始到2008年股市又一直低迷，銀行儲蓄利率不是很高，所以許多居民都通過房地產(chǎn)投資來實(shí)現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值、增值，這又進(jìn)一步增加了武漢市居民對房地產(chǎn)的需求。2.3.3人民幣升值使武漢房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)下降房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的綜合指數(shù)。它是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需求三個基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地出讓收入、完成土地開發(fā)面積、空置面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售價格這8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測算，然后進(jìn)行加權(quán)平均得到的總體指數(shù)，并以1994年12月為基期對比計算出用百分制表示的指數(shù)體系。[2]百度知道./具體數(shù)據(jù)見表2[2]百度知道./表2－3房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)時間2003年（季度）2004年（季度）2005年（季度）2006年（季度）一二三四一二三四一二三四一二三四指數(shù)11412212711611311412012996109120122115118122118數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計年鑒企業(yè)固定資產(chǎn)投資景氣指數(shù)（2004年－2007年）從以上數(shù)據(jù)我們可以看出房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)略有下降，從2003年的116先上升到2004年的129，然后下降到2006年的118。第三章應(yīng)對人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略人民幣升值背景下如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資產(chǎn)？采取何種方式應(yīng)對人民幣升值給房地產(chǎn)帶來的不利的影響？本文主要從以下幾個方面來分析。3.1人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略下面我主要從三個方面談一談人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略。3.1.1政府采取的策略（1）政府在制定貨幣政策時應(yīng)明確目標(biāo)，不要將目標(biāo)局限于物價指數(shù)。（2）政府采取緊縮性政策時程度不要太大，如果緊縮性政策的程度過大就會使房地產(chǎn)市場的動蕩加劇。另外，在運(yùn)用利率、稅收政策的時候要根據(jù)房價、收入水平等來制定。[1][1]鄒巍.人民幣升值預(yù)期下的房地產(chǎn)泡沫_以日本為例.房地產(chǎn)金融.2005/09,總第297期.（3）加強(qiáng)銀行對房地產(chǎn)投資貸款額度的監(jiān)管，重點(diǎn)是監(jiān)控高檔房的資金交易情況。3.1.2開發(fā)商采取的策略（1）控制開發(fā)成本。人民幣升值會使國內(nèi)鋼材、水泥銷售價格和土地交易價格上漲，開發(fā)商應(yīng)在這些方面控制成本。（2）選擇合理的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。開發(fā)商要制定開發(fā)計劃，對高檔房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)做出詳細(xì)設(shè)計。3.1.3消費(fèi)者采取的策略消費(fèi)者根據(jù)分析，選擇適宜的時機(jī)、最優(yōu)的房地產(chǎn)品種進(jìn)行投資。3.2以武漢市為實(shí)證分析如前面所提到的目前武漢市房地產(chǎn)所出現(xiàn)的問題以及人民幣升值對武漢市房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響，本文從以下幾個方面探討提出解決出現(xiàn)武漢市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的問題，進(jìn)一步分析在人民幣升值背景下武漢市房地產(chǎn)投資的策略。3.2.1政府采取的策略（1）加大力度打擊房地產(chǎn)投機(jī)和炒作。武漢市金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)銀行信貸監(jiān)管、加強(qiáng)對房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險控制、完善房地產(chǎn)金融體制、控制投機(jī)性買房，尤其是通過按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性購房。為此，有關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例，盡量避免由施工單位作為貸款的擔(dān)保人；嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）；[1]中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知.中國人民銀行2001/06/29.同時要加強(qiáng)對房地產(chǎn)商通過按揭貸款的進(jìn)行再投資的監(jiān)管。必要時可通過加強(qiáng)貸款利息來控制對房地產(chǎn)按揭貸款的過度需求。但是加息要適時、適度，因為[1]中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知.中國人民銀行2001/0（2）引向生產(chǎn)性領(lǐng)域。武漢市政府要加強(qiáng)對資本流向的監(jiān)管，積極把外資引向各種生產(chǎn)性領(lǐng)域。有些地方政府極力開放和鼓勵外資進(jìn)入那些可以在短期獲利的市場，而且還將能否把海外資本引入本地區(qū)房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要標(biāo)志，甚至把人民幣升值和房價上漲的雙重收益作為誘餌來吸引國際游資投資房地產(chǎn)市場。這種短期和局部的利益所帶來的危害性是很大的，它表現(xiàn)出的是以犧牲整個國家經(jīng)濟(jì)利益和國民經(jīng)濟(jì)安全為代價來獲得局部的短期利益。所以，武漢市政府要堅決杜絕這種行為，并且要努力把外資積極引向各種生產(chǎn)性領(lǐng)域。（3）發(fā)展直接融資渠道?；馊嗣駧派悼赡軐?dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的一個措施就是加快發(fā)展直接融資的渠道。武漢市政府應(yīng)加快成立專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)和住房保險機(jī)構(gòu)，支持住房抵押貸款以及制定對中低收入者的補(bǔ)助計劃和建立完善的個人誠信體系，努力加強(qiáng)完善和制定房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)，科學(xué)合理的安排房地產(chǎn)開發(fā)用地，減少因房地產(chǎn)盲目開發(fā)而增大的金融風(fēng)險，并對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行監(jiān)管。從這些年各國金融危機(jī)的教訓(xùn)可以看出，以間接融資為主的金融機(jī)構(gòu)體系在金融危機(jī)中受到的危害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以直接融資為主的金融機(jī)構(gòu)體系，因為直接融資能夠有效分散資金撤出時的市場風(fēng)險，從而減少對銀行等金融機(jī)構(gòu)體系的沖擊。3.2.2開發(fā)商采取的策略（1）落實(shí)國家政策使房地產(chǎn)供給合理化1998年，我國就提出建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，但截至2008年武漢經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模都還不是很大。國務(wù)院也于2004年頒布《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，全國要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理的法律法規(guī)。[2]國地資源部法律法規(guī)./zwgk/flfg/.所以開發(fā)商要嚴(yán)格按照國家出臺的政策[2]國地資源部法律法規(guī)./zwgk/flfg/.表3－1居民購房動機(jī)改善住房條件滿足居住要求其他投資為子女購房52%18%6%8%16%表3－2戶型需求單位：㎡60-7070-8080-9090-100100-120120-1502%6%24%30%34%4%數(shù)據(jù)來源：以上圖表均來自于2008年5月15日武漢市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者調(diào)查分析報告(春季房交會)從表3－1、3－2可以看出，52%的居民購房主要是改善住房條件，另外對90-120㎡戶型需求占到調(diào)查人數(shù)的64%。所以開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場需求情況來調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給級別，尤其是要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)高檔商品的投資，如控制別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的建設(shè)，要加大對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，保證中低收入水平的居民實(shí)現(xiàn)能消費(fèi)得起。同時要對房地產(chǎn)市場未來5-10年的需求和供給總量與結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體預(yù)測和把握。[1][1]周潔.人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響及對策.2006,第6期.（2）合理規(guī)劃創(chuàng)造房地產(chǎn)發(fā)展新出路。2007年4月20上午10：00，“十一五規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展新格局”會議在武漢國際會展中心盛大舉行。會議指出城市規(guī)劃和房地產(chǎn)是密不可分的，而且城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了框架和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)商要堅持以人為本，誠信服務(wù)而且還要合理規(guī)劃、設(shè)計，尋求房地產(chǎn)發(fā)展的新出路，使得房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。根據(jù)表3－3我們可以考慮在什么地段開發(fā)更合適，即選擇什么地段作為工業(yè)使用、商業(yè)使用和居住使用。表3－3購房地理位置選擇武昌區(qū)橋口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)開發(fā)區(qū)東西湖區(qū)青山區(qū)漢陽區(qū)洪山區(qū)19.34%12.18%18.43%14.36%5.97%4.96%2.18%9.71%12.85%數(shù)據(jù)來源：2008年5月15日武漢市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者調(diào)查分析報告(春季房交會)3.2.3消費(fèi)者采取的策略（1）投資時機(jī)選擇。從2005年到2007年，武漢房屋價格一直在不漲，但是到了2008年武漢房屋價格普偏下降，消費(fèi)者在進(jìn)行投資時一定要把握好時機(jī)。（2）投資品種選擇。在選擇房地產(chǎn)投資品種時，要在安全性較容易控制的前提下進(jìn)行投資。一般來講，房地產(chǎn)產(chǎn)品投資回報率按品種由大到小排列分別是：商業(yè)物業(yè)→辦公物業(yè)→居住物業(yè)→工業(yè)物業(yè)，但是投資風(fēng)險則正好反過來。目前武漢市房價普偏下降，有些消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)在是買房的好時機(jī)，但本人認(rèn)為應(yīng)該在等待一段時間。因為人民幣有可能繼續(xù)升值，那時房價將進(jìn)一步下降。3.3借鑒外國調(diào)控房地產(chǎn)投資的策略3.3.1日本房地產(chǎn)的調(diào)控對策20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)上漲速度飛快，使得日本房地產(chǎn)升值幅度過大，于是很多投資者就利用快速上漲的股票利潤去投資房地產(chǎn)，最后導(dǎo)致日本房價飆升。最終，在股市崩潰的同時，日本的樓市也出現(xiàn)了崩潰。日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)給了世人很多警示，第一是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府應(yīng)該如何做好對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)測和調(diào)控；第二是房地產(chǎn)主要是用來解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)該過分注重它的投資回報；第三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場的誘惑和吸引，動用高額的貸款來購買或進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨后，日本政府在吸取教訓(xùn)后推出了三個符合市場發(fā)展規(guī)律的改革措施：第一是通過增加國債的投入來建設(shè)代價昂貴的公共配套項目以恢復(fù)房地產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)部門的活力以提高房地產(chǎn)的附加價值；第二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，日本開始放松對金融業(yè)的很多限制，它主要幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金；第三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時間，鼓勵節(jié)能建材的大量使用。實(shí)踐證明：這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場注入了資金，增加了活力，減少了再開發(fā)的難，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。[1][1]肖元真、徐闖、李茂榮.世界各國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和政策調(diào)控.河北企業(yè).2006,第3期.3.3.2俄羅斯房地產(chǎn)的調(diào)控對策隨著俄羅斯國內(nèi)私有化和市場化建設(shè)的步伐不斷加快，在計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房制度和土地使用制度與俄羅斯經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越不相適應(yīng)。由于缺乏相關(guān)的法律約束，使得房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展較為混亂。為了使房地產(chǎn)市場規(guī)范化和加強(qiáng)現(xiàn)有房屋銷售的管理，2005年俄羅斯國家杜馬通過了新的《房地產(chǎn)法》。該法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項目都必須在獲得房屋銷售許可以后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可以與消費(fèi)者簽定房屋買賣合同。俄羅斯新實(shí)施的房地產(chǎn)法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短期內(nèi)卻加劇了俄羅斯房地產(chǎn)市場的供需矛盾，使房價上漲的速度加快。因為新法律的實(shí)施使得只有實(shí)力雄厚的大開發(fā)商才有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其它房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開發(fā)資金短缺的危機(jī)。這就使得許多在建商品房項目推遲上市，一些計劃建設(shè)的房地產(chǎn)項目就被停止下來，商品房供給減少，于是房價上漲。進(jìn)入21世紀(jì)后，俄羅斯的房地產(chǎn)價格不斷上漲逐漸引起了政府的重視和警覺，房地產(chǎn)價格的快速增長會使外商投資減少、銀行存款風(fēng)險增加。國外投資者因為在俄羅斯的投資成本提高而紛紛轉(zhuǎn)向其他歐、亞國家進(jìn)行投資。為此，俄羅斯政府向全國人民承諾將繼續(xù)擴(kuò)大房屋建設(shè)的規(guī)模，堅決履行房地產(chǎn)開發(fā)用地的嚴(yán)格審核制度來控制房價上漲的勢頭，切實(shí)解決百姓的居住環(huán)境。3.3.3新加坡房地產(chǎn)和諧有序發(fā)展新加坡的土地資源非常有限，該國的一項基本措施就是實(shí)行合理的土地供應(yīng)制度來保證土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡對土地使用的控制非常嚴(yán)格，全國所有的土地劃分為近千個小區(qū)，每一小區(qū)內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。按照功能劃分，土地使用分為五類：第一類是工業(yè)用地；第二類是空白用地；第三類是微型居住區(qū)計劃；第四類是交通用地；第五類是中心商業(yè)區(qū)用地。[1][1]肖元真、胡俍.世界各國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示.國際經(jīng)濟(jì).2005.新加坡土地稀少必然導(dǎo)致房價過高，但是新加坡卻很好的解決了這個問題。因為新加坡政府將重點(diǎn)放在了合理解決普通收入者的居住問題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)，這個部門隸屬于國家發(fā)展部，它的主要職能之一就是根據(jù)居民的收入水平來設(shè)計住宅，以便解決各個層次水平居民的住房需求。另外，世界各國在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，拆遷成本的上升也推動了房價上漲，但是新加坡在這個方面就有很多值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的地方。具體來講，新加坡政府解決動拆遷問題