麥肯錫-海航物流冷鏈業(yè)務發(fā)展研討材料-20131220

冷鏈物流業(yè)務戰(zhàn)略發(fā)展機遇研討初步建議2013年12月20日機密和專有未經麥肯錫許可，任何對此資料的使用嚴格禁止LastModified01/07/20131:55:26PMChinaStandardTimePrinted12/20/201311:45:01PMChinaStandardTimeWORKINGDRAFT核心觀點資料來源：麥肯錫分析中國物流行業(yè)增長速度快，但整體來說是運作水平還不高，格局也極為分散。未來一定會出現中國物流行業(yè)的航母，這僅僅是時間問題。海航物流無論從現有規(guī)模，品牌，管理和客戶/網絡資源來說都已經具備非常好的條件，打造這艘“航母”主要還是切入點的問題。我們認為冷鏈，無論是從規(guī)模，增長、盈利水平和運營要求來看，都是非常具有吸引力的細分市場，并且海航已經有了不錯的布局，因此海航在冷鏈市場形成突破應該是整體物流業(yè)務騰飛的第一步。我們對于海航在冷鏈的發(fā)展戰(zhàn)略在3個核心方面有以下想法：市場競爭：“成王敗寇”，需要殺出一條血路-中國冷鏈市場很大，而且隨著像電商這樣進一步推動生鮮貨品的銷售，這個市場會變得更大，但挑戰(zhàn)是在于整個市場結構存在較大的不確定性，一是結構，如現在的大型商超市場是冷鏈的主要需求方，但根據目前觀察，其發(fā)展勢頭有可能被更為小型的便利店所超過，而他們對冷鏈的需求（如區(qū)域配送）是不同的。二是競爭，在冷鏈的每個環(huán)節(jié)都存在有很多的競爭對手，大家說句實話能力都不行，但都在想走規(guī)?；穆肪€。結果就是短期內很有可能出現供給過剩，長期最終是行業(yè)整合至2-3個贏家（其實這一趨勢已經開始）制勝模式：“生態(tài)圈”是核心

-從近期來看，海航有很大的發(fā)展空間，包括從食品制造商到電商，都有很大的需要沒有得到滿足，應該說是在倉干配各個環(huán)節(jié)都是機會。但海航想長期建立競爭優(yōu)勢的話，必須考慮突破局部市場，從整個“生態(tài)圈”來考慮，包括設備技術、方案設計、倉儲運輸、投融資服務等全價值鏈體系。同時針對不同行業(yè)的冷鏈需求，特別是醫(yī)藥、賣場、便利店和生鮮電商，打造定制化的解決方案，深耕細作，形成海航的核心優(yōu)勢發(fā)展路徑：海航需要一個全方面的快速進攻策略。這個市場有很多競爭對手，海航的進入時間已經稍稍見晚，我們認為需要4個核心手段來實現“彎道超車”：首先是在基礎建設上必須到位，核心市場商區(qū)必須有投入；其次是要尋求并購，常規(guī)的自然增長會限制我們的發(fā)展。第三是效仿普洛斯的做法，通過杠桿來加大我們全面提升我們的投資能力，確保我們能夠在規(guī)模上保持行業(yè)領先的地位；最后是需要與海外冷鏈公司合作123冷鏈整體來說是物流行業(yè)中很有吸引力的細分市場之一資料來源：小組分析；國家統(tǒng)計局；TransportationIntelligence；CIMB3214241812268343022201610286024海運航空貨運合同物流鐵路運輸4,160公路運輸倉儲貨代快遞冷鏈營業(yè)利潤率,2011百分比中國市場增速，12-17CAGR,百分比中國市場規(guī)模，2011億元人民幣中國物流細分市場規(guī)模、增速和利潤率比較《農產品冷鏈物流規(guī)劃》提出了2015年冷鏈發(fā)展目標冷鏈價值鏈的各環(huán)節(jié)都有很大的潛能資料來源：《農產品冷鏈物流規(guī)劃》；麥肯錫分析這意味著冷鏈市場各子業(yè)務會有比較穩(wěn)定的增長肉類+57%+33%果蔬+300%水產品2010年現狀2015年目標-50%-33%-33%冷鏈流通率流通環(huán)節(jié)損腐率冷鏈設備制造市場規(guī)模

億元冷鏈干線運輸市場規(guī)模

億元冷庫/配送中心市場規(guī)模

億元冷鏈城市配送市場規(guī)模

億元28054610%9%1,16062069335010%12%20176392010290“10-17”年均復合增長率1長期以來農產品在產后環(huán)節(jié)損失嚴重，僅果蔬一類產品每年損失就能達到1,000億元以上歐、美、加、日等發(fā)達國家肉類產品冷鏈流通率已經達到100%，蔬菜、水果冷鏈流通率也達95%以上，整個物流環(huán)節(jié)的損耗率僅為1-2%當然，這個市場也存在很大的不確定因素，末端的需求結構有可能發(fā)生很

大的變化（如大賣場是否會受到電商的沖擊）資料來源：小組分析；專家訪談程度高程度低通常外包給第三方物流企業(yè)，物流不規(guī)范現象非常嚴重1含肉類、速凍食品、冷飲等食品制造商2醫(yī)藥冷鏈的需求主要針對疫苗、診斷試劑和血漿，市場規(guī)模有限初步大型企業(yè)會自建物流運輸和配送體系（雙匯、光明等）；大部分外包給第三方物流（和路雪、雀巢等）預計未來年均增長10-15%食品制造商140%零售商預計未來年均增長5%大賣場30%外包給第三方物流企業(yè)（麥德龍、家樂福、沃爾瑪）自營（卜蜂蓮花、聯華超市）便利店~2%外包給第三方物流企業(yè)（全家、好德、7-11、面包房）零售商漸蠶食批發(fā)商份額，預計未來需求將減少15%蔬果/水產批發(fā)商租用配送中心的冷藏庫對配送需求不大，種植商會送貨到批發(fā)商，攤販會自行提貨增長5-10%進口交易商5%對冷鏈投資有限，全部委托第三方物流增長>10%醫(yī)藥企業(yè)2~1%增長潛力冷鏈依賴度價格敏感度冷鏈需求份額百分比目前冷鏈運營模式冷鏈物流客戶細分餐飲企業(yè)酒店、餐館快餐店5%快餐店和物流服務商形成戰(zhàn)略聯盟（麥當勞和夏暉）；

自營（百勝）供應商負責物流~2%增長>10%生鮮電商<5%僅順豐完全自營冷鏈，其他大型電商自營部份物流，但仍依賴外包（一號店）預計未來年均增長30-40%預計未來年均增長7%1從競爭的角度來看，也沒有真正處于領先地位的運營商（冷庫為例）資料來源：CAWS,literaturereview,companywebsites,governmentpublications前15家冷庫運營商，按冷庫容量排序1.31.31.20.90.90.80.70.60.60.50.50.50.50.5510530550750105105280290300310330340380450760770湖南紅星冷凍食品河南眾品生鮮物流有限公司武漢萬噸冷儲物流有限公司山東蓋世國際物流集團海霸王雙匯集團錦江低溫物流沈陽副食集團天津鑫匯洋杭州聯合肉類冷藏遼寧省大連海洋漁業(yè)集團山東泰華食品武漢山綠冷鏈物流天津金元寶濱海農產品交易市場冷庫容量千立方米總部所在地鄭州武漢濟南成都鄭州上海沈陽長沙天津大連杭州鄭州武漢天津前15家冷庫運營商的庫容總計650萬噸，僅占總庫容的10%-12%0.10.20.2深圳廣州上海廣東太古冷鏈物流普菲斯招商美冷冷庫運營商市場份額%，容量1冷藏運輸也不例外全國冷藏車隊總體規(guī)模：40,000前十大冷藏運輸企業(yè)所占市場份額僅為~8%主要冷藏運輸企業(yè)，按車隊規(guī)模排序冷藏車隊規(guī)模車輛數冷藏運輸企業(yè)總部所在地3.3雙匯集團鄭州1.3榮慶物流山東0.5易通物流鄭州0.4招商美冷天津0.3中外運上海冷鏈物流有限公司上海0.2海航華日北京0.1永貴冷鏈物流有限公司汕頭0.1重慶雪峰重慶1.5鄭明現代物流上海0.1北京快行線北京資料來源：文獻檢索；公司網站；專家訪談市場份額%，車隊規(guī)模18

當前冷鏈運營模式能夠覆蓋全國多條干線線路的第三方物流目前干線運輸的損腐率依然很高，干線運輸的專業(yè)性和準點率有待提高專業(yè)化的港口冷鏈

倉儲目前公共冷庫供給較少，導致成本過高，批發(fā)商放棄使用冷

藏庫冷凍食品制造商制造商全程控制冷鏈（除非產品通過可靠的大型分銷商銷售）部分制造商擁有靠近工廠的冷藏庫；完全外包下游運營冰激淋生

產商工廠一般集中在大城市周邊；一般自建短距離運輸車隊，負責出廠到各商超的配送較偏遠地區(qū)一般委托第三方進行干線運輸肉食品制

造商大型制造商在全國范圍內建立數個物流配送中心（如雨潤），在規(guī)模比較大的干線采用自建物流的形式一些企業(yè)物流已轉變?yōu)槲锪髌髽I(yè)，對外承接業(yè)務（如雙匯承接麥德龍）水果種植商和進口商高價值、耐儲存水果生產商和分銷商要求在生產工廠附近有倉儲服務水果進口商和分銷商要求在港口和消費點附近有冷藏服務蔬菜批發(fā)商蔬菜種植商大部分在市郊，采用自營的車隊統(tǒng)一送到蔬菜批發(fā)商的批發(fā)市場，存放時間一般在24小時內蔬菜批發(fā)商采用自建物流的形式配送到商超的配送中心或終端水產批發(fā)商水產品的冷鏈運營模式和蔬菜批發(fā)商類似水產品批發(fā)商一般采用自建物流將商品送到商超的配送中心或終端資料來源：麥肯錫未滿足的冷鏈需求不僅規(guī)模小，冷鏈服務商的整體服務能力也很有限1加工廠到配送中心的長途運輸服務城市郊區(qū)的冷庫需求城市郊區(qū)的冷藏庫倉儲需求從批發(fā)商到商超配送中心或終端的城市

配送種植商到區(qū)域配送中心的長途運輸進出口港口到區(qū)域配送中心的物流運輸基本的冷鏈需求我們認為長期來看，冷鏈行業(yè)會經歷一個整合時期（這一趨勢已經開始）詳細情況招商美冷收購天津康新物流2010年7月，招商美冷繼而通過收購天津康新（Rich在中國的JV）擴大其冷庫及干線配送網絡大新華物流收購北京華日飛天2010年10月，海航旗下的大新華物流收購華北的領先冷鏈干線運輸公司華日飛天60％股份招商國際和Americold合資建立招商美冷2010年3月，招商國際(51％)，Americold(49％),合資建立招商美冷進入冷庫運營聯想控股投資白沙洲冷鏈項目2011年11月，聯想控股投資12億元建設“聯想供應鏈?白沙洲冷鏈”項目詳細情況下游整合生產商意識到目前冷鏈儲運的嚴重不足，因此開始向下游延伸自建冷鏈配送體系2010年，眾品食品在河南多處建立了其自用的冷藏倉庫和第三方物流公司2010年，江蘇雨潤在全國多個城市郊區(qū)建立了公共冷藏倉庫，其中南京冷庫%建成8萬噸，利用率達70％2003年，光明乳業(yè)建立全資子公司領鮮物流，對內對外承接江浙滬一帶的城市配送業(yè)務上游整合零售企業(yè)也通過整合入冷鏈，主要是進入倉儲領域及城市配送2011年，中百控股集團，武漢最大的零售企業(yè)，以8000萬元收購山綠冷鏈51％的股份聯華超市在上海建立了冷鏈配送

中心中國冷鏈物流市場近期的并購案例食品制造商和終端商超近期上下整合的案例日本三井物產入股增資錦江低溫2010年5月，三井物產出資近1.1億元獲得錦江低溫49％股權資料來源：文獻檢索未詳盡1對于海航來說，冷鏈市場從現有需求的角度來看已經有非常好的切入機會（比如說城市配送中心和市內配送）干線運輸冷庫城市配送中心市內配送201381136210740720181,269590174716市場規(guī)模

億人民幣10-15%20-30%20-25%15-20%毛利率市場極為分散，大量中小型冷藏運輸企業(yè)仍以價格競爭

為主趨向整合，出現全國性的大型冷庫運營商如招商美冷，和大型單體庫如武漢萬噸相較大型冷庫供給較少在一線城市由于土地稀缺，供不應求在二三線城市缺乏現代化的配送中心和運營商部分大型零售商，如沃爾瑪，開始開放其自建冷鮮配送中心作為第三方平臺缺乏專業(yè)的市內配送服務商，供不應求，特別考慮生鮮電商的興起，特別在二三線城市競爭格局和供需情況資料來源：專家訪談；文獻檢索；小組分析9%10%10%12%市場增速13-182長期來說，海航應該將打造冷鏈“生態(tài)圈”作為核心競爭優(yōu)勢，針對不同情境下的冷鏈需求差異，深耕細作資料來源：專家訪談；小組分析2城市配送冷庫投資開發(fā)個人3大賣場蔬果批發(fā)商食品制造商1

冷藏車醫(yī)藥供應商水路冷鏈醫(yī)院冷鏈配送中心冷鏈存儲中心公路冷鏈冷藏車鐵路冷鏈航空冷鏈1含肉類、水產品、速凍食品、冷飲等食品制造商冷庫運營干線運輸冷藏裝備設計和制造1254冷藏車生產冷機制造冷藏容器設計制造、保溫技術存儲中心城市內配送中心市內配送冷藏快遞便利店生鮮電商ABCD一級分銷商情境一：醫(yī)藥冷鏈運量雖小，但對溫度監(jiān)控嚴格，各類設施須符合GSP標準資料來源：麥肯錫分析藥廠前端倉儲干線運輸二級分銷商終端用戶醫(yī)院藥店患者后端倉儲末端配送主要物流環(huán)節(jié)前端倉儲物流服務需求倉庫須臨近藥企各地生產基地較為頻繁的跨庫調貨倉庫符合GSP標準冷庫具有嚴格溫度控制提供增值服務，如包裝對冷鏈要求較高的藥品外資專利藥、特種藥，如生物制劑、胰島素等，多銷往大城市三甲醫(yī)院臨床試驗試劑，需求集中在前十五大城市，對時效性要求更高，1-2天完成干線運輸，運量較小干線運輸空運和陸運為主嚴格溫度控制-運輸過程中采用干冰或保溫箱等裝備，符合GSP標準空運需要危險品運輸許可后端倉儲在大城市市域擁有集中式

冷庫倉庫符合GSP標準冷庫具有嚴格溫度控制末端配送需要近百人的配送隊伍，大城市配置3-4人，小城市配置1-2人多為外包，控制外包商質量專人配送，全程監(jiān)控溫度變化，熟知包裝技術、藥品批號和操作程序A資料來源：小組分析物料流信息流情境二：大賣場已經形成了較為成熟的冷鏈運營模式配送中心豬肉供應商冷凍食品工廠蔬菜供應商乾貨/包裝品供應商大賣場3D3C3B3E3A進口品補貨模式市內配送倉儲與分揀采購與長途運輸訂單管理B資料來源：專家訪談；小組分析對冷鏈物流的啟示沒有供應來源地的

限制必須頻繁補貨，以維持小規(guī)模安全庫存，以及貨架商品存貨供應來源以500公里為限，以保持產品的新鮮度在配送中心的做深加工，使長途運輸卡車維持高使用率直接向農民購買，減少交易轉手層次以節(jié)省成本利用配送中心提供增值服務，例如包裝與質量檢查約36小時冷凍即煮/即食成都一個工廠覆蓋整個中國，距離上海約2,000公里庫存：淡季10-15天；旺季7-10天配送到經銷商、超市和便利店約3

小時總計約4小時冷鮮肉臺州屠宰場，距離上海約230公里僅半片白條豬和粗切塊加工和包裝服務依顧客要求提供店內切分服務2-15小時總計1-2小時蔬菜

水果大部分產品（>90%）直接從種植農場采購，其它則本地采買在配送中心進行質量檢查、揀選清洗和包裝配送至門店長途運輸門店配送品類生產與供應配送中心門店最佳實踐總計約4小時大賣場中，各種品類補貨頻率、運輸距離和配送中心處理流程各異B各個環(huán)節(jié)中市內配送最為關鍵資料來源：小組分析采購/

長途運輸配送中心倉儲與分揀市內配送

門店供應商越過經銷商倉庫，直接將產品送至配送中心，所謂“從田間到配送中心”，從而保持產品新鮮度長途運輸外包給冷藏運輸企業(yè)，但要掌握管理權；在全國范圍核定4或5家主要合作公司考慮一輛卡車多點取貨（例如豬肉加蔬菜）以盡量提高利用率使用廂式貨車給門店循環(huán)送貨根據交通限制和配送時間窗，選擇適合的車型，同時保證載運率根據城市群和覆蓋半徑在中國建立合適的配送中心布局提高DC能力，從傳統(tǒng)倉儲拓展至其他增值服務，例如包裝、切割或烹飪“買家”模式，銷售決定補貨和貨架庫存針對合作電子商務零售商的O2O點針對自身電子商務的O2O點反向物流若冷凍豬肉沒有在第二天結束前賣出，隔天就必須以門店小貨車送回配送中心，再從配送中心送回供應商B情境三：便利店在市內配送環(huán)節(jié)的需求不同于大賣場資料來源：公司年報；廣發(fā)證券發(fā)展研究中心國內便利店的生鮮速食占比仍較低，未來有極大發(fā)展空間生鮮速食中國便利店日本7-11統(tǒng)一其他食品100日本全家非食品100100100考慮到現有生鮮貨量較小，導致便利店的市內配送環(huán)節(jié)需求不同與大賣場品類少、批量小，需要采用多溫區(qū)貨車與常溫貨品一起配送，以保證載運率每日配送補貨，同時將未售完產品送回配送中心由于便利店數量遠大于大賣場，需要配備大量箱式貨車為門店循環(huán)送貨多溫區(qū)車身-18攝氏度冷凍食品0-4攝氏度冷鮮肉12-18攝氏度水果CText資料來源：網路檢索：小組分析機會與策略電商潛力客戶目前冷鏈運營模式近期策略/事件公司一號店2015年將主力發(fā)展生鮮商品，提升送貨速度持續(xù)打造其獨特供應鏈運營模式，包含產地直銷、社區(qū)直達等自營物流中心自營70%物流配送提供從干線運輸、冷庫運營到城市配送的整體解決方案協助現有自營生鮮網站（如：1號店）拓展配送范圍及成立生鮮獨立的物流中心協助線下企業(yè)（如食品制造商和零售業(yè)者）拓展電商布局之物流配套，打造O2O系統(tǒng)整合各電商重疊的配送網絡及供應鏈以達到規(guī)模及專業(yè)化的冷鏈服務協助提升配送時間準點率及縮短配送時間提供冷鏈配送中的退貨服務解決方案（目前冷鏈退貨的成本很高）雛鷹集團以發(fā)展電商平臺為加強下游肉制品新型渠道擴展的主要戰(zhàn)略之一，2014年收購蘇州淘豆食品來協助布局線下：自營冷鏈未來生活2014年進入移動電商市場推動“新農人計劃”，增長農產品銷售品項自營物流中心物流配送外包給第

三方情境四：中國的生鮮電商正蓬勃發(fā)展，但只有極少數企業(yè)能有資金實力完全自建冷鏈體系，這為第三方冷鏈物流帶來新機會D冷庫投資開發(fā)城市配送冷庫投資開發(fā)在“生態(tài)圈”中，各個環(huán)節(jié)競爭格局分散，缺乏一體化的服務商資料來源：專家訪談；小組分析冷庫運營干線運輸冷藏裝備設計和制造1254冷藏車生產：中集、鎮(zhèn)江飛馳、河南冰熊冷機制造：丹佛斯、艾默生、英格索蘭、開利冷藏容器制造：CSafe，Envirotainer

眾品錦江低溫物流招商美冷廣東太古冷鏈市內配送：領鮮物流、快行線、夏輝冷藏快遞：雅瑪多、順豐領先企業(yè)初具雛形的一體化供應商3雙匯鄭明榮慶海航華日普洛斯普菲斯配送中心為主集中于長三角計劃收購一家保溫技術開發(fā)商華日飛天原有優(yōu)勢業(yè)務利用海航集團平臺，建立物流投資基金開始在一線城市布局運營自有冷庫開始開展配送服務2冷庫投資開發(fā)城市配送冷庫投資開發(fā)在市場格局尚未明晰的情況下，海航華日應力爭在未來3-5年內成為冷鏈生態(tài)圈內數一數二的一體化服務商，整合“基礎服務”、“增值服務”和“基建投資”三大板塊，形成差異化優(yōu)勢資料來源：專家訪談；小組分析冷庫運營干線運輸冷藏裝備設計和制造1254基礎服務3海航華日未來在冷鏈生態(tài)圈中的定位強化原有公路運輸優(yōu)勢，形成全國化網絡利用海航集團優(yōu)勢，擴展其他運輸方式，如航空貨運、鐵路、海運冷藏箱增值服務在主要城市群建立冷庫和配送中心網絡從環(huán)渤海、長三角和珠三角起步基建投資建立專注于冷庫投資的物流地產基金，支持冷庫網絡迅速擴張從環(huán)渤海、長三角和珠三角起步，建立完整的城市配送

體系形成運輸+倉庫+配送一體化的解決方案，逐步建立全國網絡與其他冷鏈物流綜合服務商形成差異化經營產融結合支持網絡跨越式

擴張冷藏箱和包裝設計，支持城市配送等環(huán)節(jié)解決方案創(chuàng)新冷藏箱、冷藏車等設備租賃為上下游企業(yè)提供供應鏈金融

服務提供集中采購、分銷等服務2廣州長春哈爾濱長沙西安大連天津北京廈門建議舉措1：在冷庫投資開發(fā)中，結合基礎服務長遠發(fā)展，做出

戰(zhàn)略性規(guī)劃布局資料來源：專家訪談；小組分析；InsightsChina沈陽成都武漢重慶合肥深圳上海南京鄭州福州石家莊呼和浩特杭州太原南昌昆明南寧濟南青島xx(xx)|城市群(城市數)利用率冷庫利用率1>80%冷庫利用率<80%xx%xx供需缺口1

百萬m3長春-哈爾濱(36)54%0.95京津冀(36)82%0.73青島-濟南(67)62%2.03蘇滬杭(82)90%0.95武漢(42)63%0.45南昌(21)42%0.44廈門-福州(38)92%0.19深圳

(2)136%-0.37廣州(28)81%0.45南寧(28)80%0.21昆明(15)83%0.13長沙(29)91%0.04合肥(29)63%0.18呼和浩特

(10)39%0.46

西安(15)79%0.16沈陽-大連(30)55%1.43鄭州(39)85%0.23太原(19)90%0.07成都-重慶(40)66%0.82蘇滬杭、京津冀、廈門–福州和深圳等城市圈目前供需缺口很小，增長空間大青島–濟南、沈陽–大連等城市圈雖然需求高，但目前供過于求比較嚴重1冷庫利用率定義為冷庫需求除以冷庫存量；供需缺口定義為冷庫存量減去冷庫需求中國主要“城市群”的冷庫供需情況分析，20103資料來源：專家訪談；公司報告；小組分析建議舉措2：不能完全依賴自然增長，需要通過并購來加速冷鏈配送冷庫冷藏運輸企業(yè)2115146231自有車輛23武漢山綠冷鏈物流榮慶物流領鮮物流鄭明現代物流武漢萬噸冷儲物流有限公司意露恒孚物流快行線夏暉重慶雪峰永貴冷鏈物流3規(guī)模1

290,000m3450臺車200臺車,16個配送中心600臺車，24萬m2冷庫760,000m380+臺車,3個配送中心3個配送中心500+臺車5,700萬人民幣(‘09收入)36臺車60臺車描述武漢冷庫運營商總部位于上海的冷藏長途運輸企業(yè)華東頂尖的物流配送企業(yè)側重于長途和最后一公里物流配送，總部在上海武漢最大的冷凍食品交易市場和冷庫群馬來西亞領先的冷鏈物流企業(yè)，在廣州、北京和上海建有完善的配送系統(tǒng)，服務于冷飲企業(yè)北上廣深生鮮賣場配送總部在北京，生鮮配送覆蓋43個城市起源于美國，最早為麥當勞提供配送服務，國內網絡覆蓋8個城市西部領先的冷藏長途運輸企業(yè)華南領先的冷藏長途運輸企業(yè)企業(yè)性質國有民營國有民營國有合資民營外資民營民營股東信息中百集團于11年收購其51%的股權，并于12年出讓給武漢供銷集團今日資本和Pamoja

Capital

于11年分別注資3億和2億光明乳業(yè)旗下紅杉資本、凱輝資本、高和創(chuàng)投、中法基金四輪融資武漢商貿控股集團(50%)和武漢萬噸冷儲(50%)馬來西亞HaiSanResourcesVantagePoint公司高層持有大部分股權HAVIGroupLP以及公司高層公司高層持有大部分股權公司高層持有大部分股權資料來源：專家訪談；麥肯錫分析物流地產基金主要包括核心型、增值型和機會型三種核心型基金以持有穩(wěn)定經營資產為主，收益和風險較低增值型基金通過對成熟物業(yè)重新定位和再開發(fā)來創(chuàng)造增值收益，風險和回報居中機會型基金通過參與項目開發(fā)或持有新興市場物業(yè)來獲取高回報，同時承擔高風險核心型基金是普洛斯物流地產基金的主要形式，主要通過持有穩(wěn)定運營中的成熟物業(yè)（即重資產）而不是開發(fā)中的物業(yè)來分離輕重資產，實現資金的再利用1999年正式啟動該模式核心型基金

目前多達到15支普洛斯基金模式的結構及設計物業(yè)開發(fā)部門物業(yè)管理部門基金管理部門完成定制開發(fā)，封頂出租率達到60%轉入管理部門通過進一步招租和服務完善1，培育成熟后置入基金發(fā)起基金回籠資金協助物業(yè)管理投資管理收益分配等置入基金后回籠資金，用于新項目

開發(fā)旗下成熟物業(yè)委托管理基金管

理費業(yè)績提成基金份額收益1出租率達到90%以上普洛斯公司建議舉措3：借鑒普洛斯地產基金的方式，利用杠桿提升投資力度3234561建議舉措3：這一核心型基金的設立提供了一個平臺，使得普洛斯的倉庫建設開發(fā)獲得了更多的資金來源，使公司獲得了額外的基金管理收益，并加速了資金中轉，充分利用現代金融體制創(chuàng)造了一個新穎的發(fā)展模式資料來源：專家訪談；麥肯錫分析擴大資金來源增加收益來源加速資金周轉主要作用普洛斯成功經驗利用基金為載體引入國家投資基金、養(yǎng)老金等機構投資者的資金利用基金模式，放大資金杠桿先后引入了新加坡政府投資基金GIC，中國國投CIC，加拿大養(yǎng)老基金CPPIB等機構投資者2009年，以80億美元凈資產控制了320億物業(yè)資產，杠桿率達到4倍，大于1998年的1.6倍而負債率僅從1998年的48%上升到2009年的53%通過管理這一相對獨立的基金獲取管理費和業(yè)績提成收益，增加了自己的收益來源相當于同時降低了外部資金的使用成本2005-2010年，年均獲得1.2億美元的基金管理費和業(yè)績提成收益，以及0.4億美元的基金份額收益每年1.6億美元的基金管理部門收益占總收入5%，凈經營利潤的12-13%盡早收回物業(yè)開發(fā)成本，并可用于新物業(yè)開發(fā)縮短投資回收期，提高周轉率采用基金模式后，將招租良好的倉庫直接賣給基