物業(yè)管理專項(xiàng)規(guī)章新規(guī)制度

管理制度第一章管理機(jī)制和組織機(jī)構(gòu)一、管理機(jī)制與管理原則我司實(shí)行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，按各自職責(zé)范疇負(fù)責(zé)其分管工作，直接對(duì)執(zhí)行董事負(fù)責(zé)。公司本部設(shè)綜合管理部、工程部、安防部、人事部、財(cái)務(wù)部和策劃部，下屬管理點(diǎn)設(shè)管理處。各部門設(shè)經(jīng)理一名、主管1名，各管理處設(shè)主任1名，大社區(qū)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1名，按照其崗位職責(zé)開(kāi)展工作，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。我司內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，層級(jí)管理，正常狀況下，對(duì)下不越級(jí)指揮，對(duì)上不越級(jí)請(qǐng)示。我司設(shè)立公司黨支部和公司工會(huì)委員會(huì)。二、組織構(gòu)架圖總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理兼管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理兼管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理管理部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)拓展部工程部安防部人事部管理部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)拓展部工程部安防部人事部管理處管理處管理處管理處管理處管理處管理處管理處管理處管理處管理處管理處第二章部門職責(zé)重要崗位及考核原則一、重要崗位職責(zé)及考核原則執(zhí)行董事職責(zé)1、決定公司發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營(yíng)籌劃和投資方案；2、決定公司經(jīng)營(yíng)方針和管理機(jī)構(gòu)設(shè)立；3、制定公司年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算等方案；4、制定公司增長(zhǎng)和減少注冊(cè)資本等方案，擬定分立、合并、終結(jié)和清算等重大事項(xiàng)方案。5、分管財(cái)務(wù)部；6、聘請(qǐng)和辭退總經(jīng)理和其她高檔管理人員。總經(jīng)理職責(zé)1、主持公司經(jīng)營(yíng)管理工作，分管人事部、安防部、工程部；2、擬訂公司年度經(jīng)營(yíng)籌劃草案，并組織實(shí)行；3、擬訂公司基本管理制度和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案；4、擬訂公司規(guī)章制度方案；5、提請(qǐng)聘請(qǐng)或調(diào)聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；6、執(zhí)行董事交辦工作。副總經(jīng)理職責(zé)1、協(xié)助總經(jīng)理解決公司尋常工作，分管管理部；2、管理社區(qū)管理處工作；3、負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理工作；4、執(zhí)行董事和總經(jīng)理交辦工作?？偨?jīng)理助理職責(zé)1、負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展，；2、新承辦物業(yè)驗(yàn)收接管籌劃和交接；3、管理點(diǎn)管理合同到期善后工作。4、協(xié)助副總經(jīng)理與開(kāi)發(fā)商、社區(qū)業(yè)委會(huì)、行業(yè)管理、街居等協(xié)調(diào)關(guān)于工作。5、執(zhí)行董事和總經(jīng)理交辦工作。管理部職責(zé)1、擬草社區(qū)管理季和年籌劃，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。2、管理處周檢和月檢，建立社區(qū)資料檔案。3、負(fù)責(zé)檢查管理處收費(fèi)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)收費(fèi)中問(wèn)題并協(xié)助解決。4、負(fù)責(zé)解決管理處上報(bào)重要投訴。5、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決管理處上報(bào)與人事、維修、安防、保潔、綠化等關(guān)于事務(wù)。6、與行業(yè)管理、街居及社區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)關(guān)于工作。7、負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理籌劃和創(chuàng)立“物業(yè)管理先進(jìn)住宅社區(qū)”籌劃并指引實(shí)行。8、安排社區(qū)水池清洗、水質(zhì)化驗(yàn)，綠化工作。9、安排社區(qū)二次裝修垃圾清運(yùn)。10、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。安防部職責(zé)1、制定安防工作月、季、年籌劃，并組織實(shí)行。2、安防人員考核，提出轉(zhuǎn)正、調(diào)動(dòng)、辭退等。3、制定安防人員培訓(xùn)籌劃，并負(fù)責(zé)實(shí)行。4、檢查安防值班，涉及夜間。5、指引治安巡邏。6、制定社區(qū)施工人員管理，并組織實(shí)行。7、制定消防系統(tǒng)各類設(shè)備操作規(guī)程，并組織實(shí)行。8、組織消防設(shè)施設(shè)備檢查，運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)指引。9、監(jiān)督、檢查車輛停放管理。10、編制治安突發(fā)事件和重點(diǎn)防火部位滅火預(yù)案11、治安和火警事件解決。12、解決社區(qū)因安防員值班巡邏而發(fā)生問(wèn)題。13、提出安防員獎(jiǎng)罰方案。14、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。維修部職責(zé)1、制定設(shè)施設(shè)備維保月、季、年籌劃，報(bào)批。2、按籌劃組織安排設(shè)施設(shè)備檢查和維修保養(yǎng)。3、社區(qū)關(guān)于設(shè)備檢修，安排組織零星維修。4、組織設(shè)施設(shè)備突擊搶修。5、建立社區(qū)設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳。6、建立公司工具設(shè)備臺(tái)帳以及管理。7、制定物資采購(gòu)籌劃，報(bào)批后實(shí)行。8、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。財(cái)務(wù)部職責(zé)會(huì)計(jì)職責(zé)1、制定財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)籌劃，報(bào)執(zhí)行董事審批。2、依照財(cái)務(wù)管理制度，審核工資和各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)銷。3、及時(shí)解決帳務(wù)，上報(bào)各種財(cái)務(wù)報(bào)表。4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)核算工作。5、財(cái)務(wù)檔案管理。6、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。出納職責(zé)1、按財(cái)務(wù)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)鈔票和銀行存款管理和帳務(wù)解決。2、負(fù)責(zé)各種費(fèi)用報(bào)銷和工資等發(fā)放。3、發(fā)票和收據(jù)管理。4、負(fù)責(zé)員工社保工作，準(zhǔn)時(shí)繳納社保費(fèi)。5、準(zhǔn)時(shí)交納稅金。6、交納各管理處水費(fèi)和公用電7、保管財(cái)務(wù)檔案、辦理行政和財(cái)務(wù)關(guān)于證照。8、檢查督促收費(fèi)，催討債權(quán)。人事行政部職責(zé)1、員工招聘、轉(zhuǎn)正、辭職辭退、考勤、工資、福利管理等，并建立人事檔案。2、管理印章。3、文獻(xiàn)收發(fā)，送閱、存檔。文獻(xiàn)資料打印、復(fù)印。4、檔案管理。5、會(huì)議組織，整頓睬議紀(jì)要。6、負(fù)責(zé)接待和關(guān)于外聯(lián)工作。7、公司財(cái)產(chǎn)管理和辦公室管理。8、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。經(jīng)營(yíng)拓展部1、制定年度經(jīng)營(yíng)籌劃，涉及業(yè)務(wù)聯(lián)系、投標(biāo)等工作，并詳細(xì)實(shí)行。2、詳細(xì)制定新承辦物業(yè)驗(yàn)收接管籌劃，向管理部移送。3、詳細(xì)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)關(guān)于工作。4、解決管理點(diǎn)管理合同到期善后工作。5、協(xié)助管理部與行業(yè)管理、街居及社區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)關(guān)于工作。6、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)一、領(lǐng)導(dǎo)2個(gè)管理處，負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。二、項(xiàng)目接管驗(yàn)收與組織業(yè)主接房手續(xù)，三、尋常管理籌劃、布置、檢查貫徹。涉及入伙期和尋常物業(yè)管理服務(wù)。四、管理項(xiàng)目收費(fèi)工作，保證達(dá)到和提高公司下達(dá)收費(fèi)率。五、與開(kāi)發(fā)商、街居、派出所等協(xié)調(diào)關(guān)于工作。六、社區(qū)文化宣傳和創(chuàng)“物業(yè)管理先進(jìn)住宅社區(qū)”工作。七、公司領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。管理處主任職責(zé)一、負(fù)責(zé)社區(qū)尋常管理工作，涉及事務(wù)、安防、車輛停放、保潔、綠化和報(bào)修工作。二、業(yè)主收樓工作以及二次裝修監(jiān)督管理。三、負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，保證達(dá)到和提高公司下達(dá)收費(fèi)率。四、解決業(yè)主投訴，并做好跟蹤和回訪工作。五、開(kāi)展有償服務(wù)。六、執(zhí)行管理部管理籌劃。七、上級(jí)交辦其她工作。樓管員職責(zé)一、熟悉所管轄樓房構(gòu)造、管線走向、各種設(shè)備位置、各種開(kāi)關(guān)位置、簡(jiǎn)樸水電故障鑒別；熟悉所管轄樓房樓層單元布置、戶數(shù)、業(yè)主姓名、常住人口等業(yè)主檔案。二、協(xié)助業(yè)主接房，住戶二次裝修監(jiān)督和管理。三、抄水、電表，分?jǐn)偣灿盟娰M(fèi)，收費(fèi)和登帳工作。四、宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策，傳達(dá)關(guān)于告知等。五、巡邏所管理樓房，配合安防、保潔和維修工，維護(hù)樓房及其區(qū)域內(nèi)治安秩序、環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并向主任報(bào)告，跟蹤解決狀況。六、詳細(xì)負(fù)責(zé)業(yè)主投訴，做好記錄，及時(shí)報(bào)主管或主任解決，并跟蹤、反饋。七、協(xié)助開(kāi)展有償服務(wù)。完畢主任交辦其她工作。維修主管職責(zé)一、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)月、季、年籌劃，負(fù)責(zé)實(shí)行。二、按籌劃組織安排設(shè)施設(shè)備檢查和維修保養(yǎng)。三、與供電、供水、電梯、發(fā)電機(jī)廠商等部門保持聯(lián)系，及時(shí)解決故障等。負(fù)責(zé)社區(qū)關(guān)于設(shè)備年檢。四、維修人員值班和零星維修。五、組織設(shè)施設(shè)備突擊搶修。六、建立社區(qū)設(shè)施設(shè)備和工具臺(tái)帳及管理。七、上級(jí)交辦其她工作。維修工職責(zé)一、堅(jiān)守崗位，做好值班記錄。二、每日檢查電房1次、泵房1次，做好運(yùn)營(yíng)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)解決，保證正常供電、供水等。三、按安排定期維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備，做好記錄。參加突擊維修設(shè)施設(shè)備。四、每日記錄當(dāng)天各共用電計(jì)量表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常狀況及時(shí)檢查解決。五、每日記錄當(dāng)天水計(jì)量總表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)檢查水箱進(jìn)水控制器、閥門等，及時(shí)維修，并做好記錄。六、認(rèn)真做好交接班記錄和機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生。七、主管交辦其她工作。電梯工職責(zé)一、每日檢查電梯運(yùn)營(yíng)狀況，做好記錄；二、妥善保管電梯層門三角鑰匙、機(jī)房鑰匙；三、監(jiān)督電梯尋常維保單位定期檢修、保養(yǎng)電梯，并跟蹤、理解檢修和保養(yǎng)成果。四、發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)營(yíng)安全隱患、需要停止使用，做出暫停使用建議，并報(bào)告主管。五、在電梯安全檢查合格有效期屆滿前30日內(nèi)向檢查機(jī)構(gòu)提出定期檢查申請(qǐng)。六、規(guī)范電梯乘客行為，發(fā)現(xiàn)電梯乘客實(shí)行下列行為及時(shí)予以糾正：1、違背電梯安全使用規(guī)定操作電梯；2、乘坐明示處在非安全狀態(tài)下電梯；3、采用非安全手段啟動(dòng)電梯層門；4、拆除、破壞電梯安全警示、標(biāo)志或者報(bào)警裝置和安全控制回路等電梯安所有件；5、運(yùn)載超重貨品乘坐電梯；6、其她危及電梯安全運(yùn)營(yíng)或者她人安全乘坐行為。七、發(fā)現(xiàn)電梯因停電、故障等因素致使乘客困梯時(shí)，應(yīng)在保證自身及乘客安全前提下及時(shí)放人，如果沒(méi)有絕對(duì)把握應(yīng)緊急告知維保單位派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)放人。八、協(xié)助維修工工作。九、主管交辦其她工作。安防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)一、負(fù)責(zé)制定社區(qū)安防工作籌劃，并組織實(shí)行。二、管理社區(qū)安防人員，涉及值勤安排、內(nèi)務(wù)管理等。三、負(fù)責(zé)安防人員培訓(xùn)，涉及消防培訓(xùn)。四、負(fù)責(zé)組織、檢查社區(qū)安防值勤和巡邏，涉及夜間。五、負(fù)責(zé)社區(qū)車輛停放管理。六、負(fù)責(zé)編制社區(qū)治安突發(fā)事件和火災(zāi)解決預(yù)案。七、負(fù)責(zé)治安和火警事件解決，重要事件及時(shí)報(bào)經(jīng)理。八、定期組織社區(qū)安全檢查，涉及消防檢查。九、負(fù)責(zé)安防員考核，向經(jīng)理提出獎(jiǎng)罰方案。十、公司安防部經(jīng)理交辦其她工作。安防班長(zhǎng)職責(zé)一、管理本班安防員，涉及該班次各崗位值勤安排、車輛停放和巡邏檢查等。二、檢查本班安防員值勤。三、負(fù)責(zé)社區(qū)巡邏工作。四、負(fù)責(zé)解決該班次發(fā)生突發(fā)事件。五、按隊(duì)長(zhǎng)安排，開(kāi)展社區(qū)安全檢查、安防和消防訓(xùn)練等。六、主任安排其她工作。安防員職責(zé)一、熱愛(ài)本職工作，忠于職守，堅(jiān)持原則，不徇私情，廉潔奉公，精神飽滿，文明執(zhí)勤，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。二、要服從命令聽(tīng)指揮，堅(jiān)守崗位，履行職責(zé)；準(zhǔn)時(shí)上下班，不遲到、早退，不準(zhǔn)擅自調(diào)班；不準(zhǔn)喝酒、打牌、看電視、聽(tīng)收音機(jī)、睡覺(jué)、打磕睡等；不準(zhǔn)閑聊打鬧，看書閱報(bào)，干私活，會(huì)私客等；不得留宿非我司人員。三、著裝整潔，佩帶好胸卡，不準(zhǔn)穿拖鞋、卷袖子、褲子、敞胸露懷。四、做好來(lái)訪人員和車輛登記收發(fā)《車輛出入證》工作，認(rèn)真查驗(yàn)物資出門，按出門條放行。五、維持好社區(qū)門崗交通秩序，保證進(jìn)出口車輛暢通，人員出入有序無(wú)阻。人員和車輛進(jìn)出要及時(shí)開(kāi)門。六、遇突發(fā)事件應(yīng)及時(shí)報(bào)告，必要時(shí)及時(shí)報(bào)警。七、愛(ài)護(hù)公司公共財(cái)物和社區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施，不得隨意侵吞、破壞；不得擅自違法實(shí)行懲罰，或收取公司規(guī)定以外費(fèi)用。八、按公司關(guān)于制度規(guī)定，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，事事記錄在案；做好信件、報(bào)刊等清點(diǎn)交接工作。九、嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定考勤制度。十、班長(zhǎng)交辦其她工作。安防巡邏崗職責(zé)一、準(zhǔn)時(shí)交接班，著裝整潔，儀容清晰，精神飽滿。二、檢查社區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)，天亮關(guān)，天暗開(kāi)，并將損壞路燈記錄上報(bào)客戶中心。三、二次裝修期間，檢查工人及其攜帶物品和送貨拉貨車輛。四、疏導(dǎo)車輛、人流，保證道路暢通。發(fā)現(xiàn)違章停放車輛，應(yīng)查找車主并勸其停放到指定位置。五、發(fā)現(xiàn)廣告、推銷、廢品收購(gòu)等閑雜人員，將其驅(qū)離管理區(qū)域。發(fā)現(xiàn)可疑人員盤查驗(yàn)證、跟蹤監(jiān)控，制止違法犯罪行為。六、檢查樓層涉及空房、電梯、水電、消防設(shè)備、可疑人員等，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決和報(bào)告，遇突發(fā)事件必要時(shí)報(bào)警，并協(xié)助解決。監(jiān)控員職責(zé)1、堅(jiān)守崗位，精神飽滿，言語(yǔ)文明，禮貌待人。2、認(rèn)真監(jiān)視畫面，發(fā)現(xiàn)可疑狀況及時(shí)報(bào)告管理處或飯店保安部。3、注意消控室設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況，發(fā)現(xiàn)報(bào)警鈴聲及時(shí)報(bào)告管理處或飯店保安部。4、認(rèn)真執(zhí)行門衛(wèi)制度，認(rèn)真做好訪客登記、物資出門登記等記錄。5、認(rèn)真做好交接班，辦理設(shè)備和值班狀況交接手續(xù)。6、保管監(jiān)控和消控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。7、按規(guī)定保管監(jiān)控資料。保潔員職責(zé)1、清掃：每日清掃道路、停車場(chǎng)、綠化地、球場(chǎng)、休閑場(chǎng)合、各層走道、樓梯、電梯底面。每周清公共天花板、墻壁、燈罩灰塵。2、清抹：每日清抹電梯門和轎廂、公共休閑座椅；隔日清抹樓梯扶手、單元防盜門、公共場(chǎng)合門、窗、玻璃、信報(bào)箱。3、拖洗、沖洗：每周拖洗各層走廊、樓梯；每月沖洗道路、公共場(chǎng)合、休閑場(chǎng)合、建筑小品等。每月檢查并疏通水溝。4、垃圾收集清運(yùn)：每日2次收集、清運(yùn)各戶生活垃圾和社區(qū)公共場(chǎng)合垃圾。5、依照管理處安排，協(xié)助清洗供水蓄水設(shè)備，清掏陰井、化糞池；滅蚊、滅蠅、滅鼠、滅蟑螂。二、文明服務(wù)細(xì)則員工守則總則一、熱愛(ài)祖國(guó)，擁護(hù)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法。二、遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，文明禮貌，忠誠(chéng)誠(chéng)實(shí)，廉潔奉公。三、敬業(yè)愛(ài)崗，努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，積極進(jìn)取，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。四、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，努力工作，講求效率，準(zhǔn)時(shí)完畢各項(xiàng)任務(wù)。五、維護(hù)公司信譽(yù)，保守公司商業(yè)秘密。禮儀規(guī)范一、服務(wù)用語(yǔ)：敬語(yǔ)：您好請(qǐng)謝謝對(duì)不起再會(huì)稱呼語(yǔ)：先生小姐太太夫人女士小朋友大叔大伯阿姨大媽問(wèn)候語(yǔ)：您好早上好下午好晚上好祝賀語(yǔ)：恭喜祝您節(jié)日高興祝您生日高興歡迎語(yǔ)：歡迎光臨詢問(wèn)語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)，您需要我為您做點(diǎn)什么嗎？請(qǐng)問(wèn)，您有什么吩咐嗎？操作語(yǔ)：請(qǐng)稍侯半晌，我及時(shí)為您服務(wù)。請(qǐng)不要客氣，這是我應(yīng)當(dāng)做道歉語(yǔ)：對(duì)不起，讓您久等了請(qǐng)?jiān)彺驍_您了很抱歉感謝語(yǔ)：多謝您提示請(qǐng)您多提寶貴意見(jiàn)不必客氣沒(méi)關(guān)系，這是我應(yīng)當(dāng)做告別語(yǔ)：再會(huì)您走好二、服務(wù)忌語(yǔ)：不不行不懂得不可以不清晰不也許沒(méi)有辦法你夠麻煩你意見(jiàn)真多下班了，明天再來(lái)你說(shuō)什么聲音大一點(diǎn)，我聽(tīng)不見(jiàn)我正忙著呢，當(dāng)前沒(méi)空三、禮貌要點(diǎn)：1、接電話時(shí)應(yīng)先說(shuō)：“您好，管理處”；2、當(dāng)業(yè)主來(lái)管理處時(shí)應(yīng)說(shuō)：“您好，請(qǐng)問(wèn)有事嗎”、“請(qǐng)坐”、“請(qǐng)您稍等”。禁止工作人員坐著與站著客人交談；3、當(dāng)業(yè)主表達(dá)感謝時(shí)應(yīng)說(shuō)：“不用謝，這是我應(yīng)當(dāng)做”；4、當(dāng)業(yè)主表達(dá)道歉時(shí)應(yīng)說(shuō)“沒(méi)關(guān)系”“請(qǐng)不要介意”；5、到業(yè)主家中維修或收費(fèi)時(shí)應(yīng)輕聲敲門，并客氣地說(shuō)：“對(duì)不起，打擾了”。6、對(duì)進(jìn)出大門人員，保安人員應(yīng)先敬禮同步說(shuō)“您好”，再進(jìn)行詢問(wèn)或檢查等工作；7、管理處工作人員與業(yè)主同步進(jìn)出門口或同乘電梯時(shí)，應(yīng)讓業(yè)主先行；8、在社區(qū)內(nèi)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主解決困難，禁止視而不見(jiàn)。八要八不1、要維護(hù)公司名譽(yù)，保守公司商業(yè)秘密，不得做有損公司名譽(yù)行為。2、要一切從公司整體利益出發(fā)，不得做損害公司利益事。3、要遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從上級(jí)調(diào)動(dòng)，不得紀(jì)律松垮、不聽(tīng)指揮或陽(yáng)奉陰違。4、要廉潔奉公，不準(zhǔn)收費(fèi)不給票、私吞私分各種公款。5、要真誠(chéng)誠(chéng)實(shí)，不準(zhǔn)提供假狀況。6、要敬業(yè)奉獻(xiàn)，努力工作，不得作風(fēng)拖拉。7、要團(tuán)結(jié)協(xié)作，不得互相扯皮、推諉和誣陷同事。8、要文明禮貌，竭誠(chéng)服務(wù)，不得發(fā)生與業(yè)主打罵等現(xiàn)象。第三章管理制度第一節(jié)勞動(dòng)人事管理制度員工招聘制度一、招聘條件：1、符合崗位素質(zhì)規(guī)定，持崗位證書。2、外來(lái)人口必要提供規(guī)定關(guān)于證件。3、特殊及重要崗位必要提供政審證明或公司承認(rèn)資信擔(dān)保。二、員工聘任程序與審批權(quán)限：1、應(yīng)聘人員應(yīng)如實(shí)填寫登記表、并備關(guān)于證件影印件，經(jīng)資格審查、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后辦理錄取手續(xù)。2、員工到職三個(gè)月為試用期，工作體現(xiàn)特別先進(jìn)者，可縮短試用期。試用期中員工，如發(fā)現(xiàn)不符合錄取條件或體現(xiàn)不良者，或因公司經(jīng)營(yíng)發(fā)生變化而產(chǎn)生冗員，及時(shí)予以辭退或辭退。試用期中員工到職之日起三天為跟班培訓(xùn)期，不發(fā)工資。3、員工服務(wù)工齡，自試用之日起計(jì)算。4、員工試用期滿合格者辦理轉(zhuǎn)正定級(jí)手續(xù)，并訂立勞動(dòng)合同。員工培訓(xùn)制度三、新員工必要接受崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方可上崗。培訓(xùn)內(nèi)容涉及公司概況、關(guān)于規(guī)章制度、安全教誨、崗位職責(zé)、操作規(guī)程等。因工作需要，對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，可提出書面申請(qǐng)，由公司統(tǒng)一安排。四、凡外派培訓(xùn)，須呈報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)行，外派個(gè)人就讀培訓(xùn)須與公司訂立培訓(xùn)合同，并于培訓(xùn)學(xué)習(xí)結(jié)束后，以畢（結(jié)）業(yè)文獻(xiàn)申請(qǐng)支付培訓(xùn)費(fèi)用。員工考勤管理制度五、工作（作息）時(shí)間每周六天工作制四十二小時(shí)，每天工作時(shí)間七小時(shí)。特殊崗位和特殊需要，涉及收費(fèi)、安防、保潔、維修等人員，依照工作性質(zhì)安排工作時(shí)間。六、遲到1、上班后來(lái)簽到為遲到。遲到15分鐘如下每次扣發(fā)當(dāng)天工資30％；上班遲到15--30分鐘，每次扣發(fā)當(dāng)天工資50％；上班遲到30分鐘以上，按曠工半日解決。2、若發(fā)生以上各條情形，實(shí)屬事出有因，經(jīng)上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)訂立后，可酌情解決。七、打卡（簽到）1、除公司領(lǐng)導(dǎo)外，全體員工上、下班應(yīng)親自簽到，凡托人簽到或代人簽到，一經(jīng)查出，代到人和被代到人每人每次罰款50元；同年度發(fā)現(xiàn)3次以上者予以開(kāi)除。2、上、下班漏簽到者由各部門負(fù)責(zé)人證明簽核。否則均以曠工論處。若忘簽到經(jīng)查不切實(shí)，則以曠工論處并記大過(guò)一次。3、月累積漏簽到達(dá)三次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)天工資30％，五次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)天工資50％。八、加班1、員工（管理處主任如下）因公務(wù)需延長(zhǎng)工作時(shí)間，或節(jié)假日加班，需事先填寫加班申請(qǐng)單，經(jīng)批準(zhǔn)后方可加班。特殊狀況應(yīng)在事后及時(shí)補(bǔ)辦關(guān)于手續(xù)。2、加班按每4小時(shí)為一種計(jì)量單位計(jì),實(shí)際加班時(shí)間應(yīng)扣除每次用膳時(shí)間30分鐘。3、員工加班時(shí)間作為調(diào)休使用。法定節(jié)假日加班的確無(wú)法安排補(bǔ)休，予以計(jì)發(fā)加班費(fèi)。法定節(jié)日加班以日基本工資300％計(jì)算加班費(fèi)，除當(dāng)天外，另發(fā)2天基本工資。4、公司本部工作人員、管理處副主任以上人員加班不補(bǔ)休、不計(jì)加班費(fèi)。九、假期1、法定假日：元旦（一天）、春節(jié)（三天）、五一勞動(dòng)節(jié)（三天）、國(guó)慶節(jié)（三天）為有薪假日。2、結(jié)婚假：正式員工結(jié)婚時(shí)可享有有薪假期三天，晚婚假七至十五天。3、慰唁假：?jiǎn)T工直系親屬不幸去世，可申請(qǐng)三天有薪慰唁假。4、產(chǎn)假：女員工分娩，必要持有醫(yī)院證明及準(zhǔn)生證，可享有有薪假期九十天，發(fā)給基本工資。十、請(qǐng)假1、員工申請(qǐng)事假、病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假等，原則上應(yīng)事前親自填寫請(qǐng)假單（請(qǐng)假計(jì)量單位以半日計(jì)，福利假應(yīng)一次性請(qǐng)完）。事前無(wú)法請(qǐng)假，應(yīng)及時(shí)電訊核準(zhǔn)，并于到崗后二小時(shí)內(nèi)補(bǔ)辦手續(xù)，逾時(shí)或遺忘，均以曠工論處。2、請(qǐng)假審批權(quán)限部門主管和管理處主任（含副職）如下員工請(qǐng)各種假由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。部門主管和管理處副主任如下員工請(qǐng)各種假，一天由管理處主任批準(zhǔn)，二天以上由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3、凡請(qǐng)病假，均應(yīng)附縣級(jí)以上醫(yī)院證明（指病歷、醫(yī)療費(fèi)收據(jù)、建休單等），否則按事假解決。4、若請(qǐng)工傷假，應(yīng)由當(dāng)事人或發(fā)生部門在事故發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)上報(bào)，三日內(nèi)出示職業(yè)傷害報(bào)告證明書及醫(yī)院診斷書報(bào)批辦理病休手續(xù)(工傷治療期間基本工資照發(fā))。十一、公出請(qǐng)假所有員工上班時(shí)間因公外出須向直接領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假。未請(qǐng)假擅自外出,視為曠工。十二、缺勤1、請(qǐng)病假：①試用期員工請(qǐng)病假按事假解決；②正式員工服務(wù)工齡滿一年以上（含試用期），享有五天有薪病假；超過(guò)按事假解決。③員工請(qǐng)有薪病假一天,扣發(fā)日工資（含基本工資和崗位補(bǔ)貼）50％。2、請(qǐng)事假：?jiǎn)T工請(qǐng)事假一天，扣發(fā)日工資（含基本工資和崗位補(bǔ)貼）。3、當(dāng)月曠工半日者，扣發(fā)當(dāng)天工資及當(dāng)月崗位補(bǔ)貼；當(dāng)月曠工一天以上兩天如下者，扣發(fā)半個(gè)月工資及當(dāng)月崗位補(bǔ)貼；當(dāng)月曠工兩天以上或全年合計(jì)曠工三天以上者扣發(fā)當(dāng)月工資和崗位補(bǔ)貼并予以除名。員工辭退制度十三、辭職1、在試用期內(nèi)辭職，除跟班培訓(xùn)期外按實(shí)際工作天數(shù)計(jì)算工資及崗位補(bǔ)貼予以發(fā)放，不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2、經(jīng)勞資協(xié)商，批準(zhǔn)辭職工工，除發(fā)給當(dāng)月事實(shí)上班天數(shù)工資及補(bǔ)貼外，不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。3、在合同期內(nèi)自行離職，扣發(fā)當(dāng)月工資及所有補(bǔ)貼，不作任何其她經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。十四、辭退公司有權(quán)辭退不合格員工及冗員。被辭退員工，除發(fā)給當(dāng)月事實(shí)上班天數(shù)工資及補(bǔ)貼外，并按如下原則予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（違背勞動(dòng)紀(jì)律或被辭退處分除外）：工作滿半年以上者，予以補(bǔ)發(fā)半個(gè)月基本工資；工作滿壹年以上者，予以補(bǔ)發(fā)壹個(gè)月基本工資。十五、開(kāi)除開(kāi)除員工須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。被開(kāi)除員工扣發(fā)當(dāng)月工資及補(bǔ)貼，導(dǎo)致公司損失追究經(jīng)濟(jì)責(zé)任，觸犯法律送交政府關(guān)于部門法辦。員工辭退、辭職、被辭退、被開(kāi)除，書面告知離職工工辦理關(guān)于離職手續(xù)。離職工工在離開(kāi)本公司此前必要交還公司一切財(cái)物、文獻(xiàn)以及業(yè)務(wù)資料。否則，人事部門不予辦理任何手續(xù)，并追究法律責(zé)任。員工工資制度十六、公司實(shí)行“以崗定薪”勞動(dòng)分派制度。公司員工工資實(shí)行月薪制，員工月薪（工資）＝基本工資＋崗位補(bǔ)貼或加班費(fèi)。工資按員工所擔(dān)當(dāng)職務(wù)及崗位套定。職務(wù)、崗位發(fā)生變動(dòng)按新職務(wù)、崗位套定工資；所有工資調(diào)節(jié)均從次月1日起生效。基本工資原則表（附后）和崗位補(bǔ)貼（加班費(fèi)）按規(guī)定發(fā)放?；竟べY是計(jì)算加班費(fèi)、工會(huì)費(fèi)、社保繳費(fèi)、辭退經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償基數(shù)。十七、員工月薪計(jì)算、發(fā)放：1、以每月26天計(jì)算（安防、保潔等特殊崗位除外）。2、員工日薪＝月薪÷26天。日薪尾數(shù)以人民幣角為單位，不計(jì)“分”。3、工資于次月15日發(fā)放，逢節(jié)假日可予以提前，遇春節(jié)放假第一天在10日左右，提前5日發(fā)50%，節(jié)后第二天再發(fā)50%。辭職和辭退人員工資原則上在次月15日發(fā)給，特殊狀況，在每月10日、20日、30日發(fā)給。基本工資（元）：一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)500400400400400崗位補(bǔ)貼（加班費(fèi)）（元）：一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)800－3000500-1500300-800100-60050-3004、安防、保潔等人員崗位補(bǔ)貼一欄為加班費(fèi)。5、兼職人員基本工資和崗位補(bǔ)貼，由總經(jīng)理定。6、員工當(dāng)月所有收入超過(guò)個(gè)稅規(guī)定，超過(guò)某些按規(guī)定交個(gè)人所得稅。7、級(jí)別闡明：一級(jí)員工：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理二級(jí)員工：部門經(jīng)理三級(jí)員工：管理處主任、部門主管、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)管理人員四級(jí)員工：管理員、技術(shù)工種、安防員（保衛(wèi)員）、其她管理人員五級(jí)員工：保潔員、其她簡(jiǎn)樸勞動(dòng)員工8、公司對(duì)由公司辦理社保管理人員和其她骨干人員，按公司規(guī)定予以補(bǔ)貼。員工勞動(dòng)合同十八、公司所有轉(zhuǎn)正員工（兼職人員除外）都必要與公司訂立勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同訂立期限如下：公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員訂立三年期合同；部門經(jīng)理、主管和管理處主任如下員工訂立一至三年期合同。十九、公司辦理團(tuán)隊(duì)意外傷害保險(xiǎn)和團(tuán)隊(duì)意外傷害醫(yī)療，所有入職工工都必要參加新員工第二個(gè)月參加。保險(xiǎn)費(fèi)100元/人年，分4個(gè)月從員工工資中扣取。在保險(xiǎn)期內(nèi)員工因各種因素辭職，均不退款，保存至保險(xiǎn)期滿為止。二十、勞動(dòng)合同一旦訂立即具法律效力，勞資雙方必要嚴(yán)格遵守，認(rèn)真履行合同各項(xiàng)商定。員工獎(jiǎng)懲條例二十一、獎(jiǎng)勵(lì)員工獎(jiǎng)勵(lì)分為加薪、記大功、記功、嘉獎(jiǎng)四類。（一）員工有下列體現(xiàn)之一，嘉獎(jiǎng)、發(fā)給獎(jiǎng)金：1、遵規(guī)守紀(jì),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),堪為全體員工榜樣；2、參加行業(yè)舉辦競(jìng)賽獲獎(jiǎng)為公司爭(zhēng)得榮譽(yù)；3、維護(hù)公司形象或名譽(yù)體現(xiàn)突出。（二）員工有下列體現(xiàn)之一，記功、發(fā)給獎(jiǎng)金：1、按規(guī)定期間完畢暫時(shí)緊急任務(wù)有功；2、完畢或超額完畢公司下達(dá)年度工作或利潤(rùn)指標(biāo)（指負(fù)責(zé)人）；3、搶險(xiǎn)或排除事故隱患成績(jī)突出。（三）員工有下列體現(xiàn)之一，記大功發(fā)給獎(jiǎng)金：1、提出合理化建議經(jīng)采納成效卓越；2、消除事故有功，使公司免遭嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失；3、及時(shí)舉報(bào)并防止?fàn)I私舞弊或危害公司利益行為發(fā)生；4、見(jiàn)義勇為，樹立或維護(hù)公司形象體現(xiàn)突出。（四）員工有下列體現(xiàn)之一，予以晉級(jí)加薪：1、持續(xù)三年被評(píng)為先進(jìn)員工；2、對(duì)公司有特殊貢獻(xiàn)；3、三年內(nèi)獲二次記大功。二十二、懲罰對(duì)員工懲罰分為行政處分和經(jīng)濟(jì)懲罰兩類。兩種懲罰可合并使用。（一）行政處分。對(duì)員工行政處分分為警告、記過(guò)、降級(jí)（職）、辭退、開(kāi)除。如情節(jié)嚴(yán)重，觸犯法律，交關(guān)于部門法辦。員工有下列體現(xiàn)，予以書面警告：1、遇非常之事故，故意回避者；2、在工作場(chǎng)合內(nèi)發(fā)生口角，經(jīng)勸導(dǎo)不予糾正者；3、工作拖拉，質(zhì)量低下者；4、未完畢本崗位工作，但尚未導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失和不良影響；5、對(duì)于上級(jí)批示未闡明合法理由不予執(zhí)行，或不能如期保質(zhì)保量完畢或解決不當(dāng)?shù)形磳?dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失和不良影響，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)口頭警告二次仍無(wú)改正者；6、辦公時(shí)間無(wú)合法理由擅離工作崗位或擅自外出或工作時(shí)間私事串崗者；7、當(dāng)月內(nèi)遲到次數(shù)合計(jì)達(dá)五次以上者。員工有下列體現(xiàn)之一，予以降級(jí)或記過(guò)：1、直屬主管明知屬下員工舞弊，而予以隱瞞庇護(hù)或不舉報(bào)揭發(fā)；2、部門負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)明知所管轄員工工作有失誤不予懲罰，或公報(bào)私憤懲罰不公者；3、違抗命令或威脅侮辱主管之行為，情節(jié)較輕；4、未完畢崗位責(zé)任制中所規(guī)定工作，但所導(dǎo)致后果較輕；5、冒、替簽到；6、在工作場(chǎng)合有不道德或有傷風(fēng)化行為；7、在工作場(chǎng)合酗酒滋事，影響秩序者；8、未按公文解決時(shí)限積壓公文影響業(yè)務(wù)運(yùn)作；9、遺失公司重要文獻(xiàn)、物件或工具；10、人為損壞公物或破壞工作環(huán)境；11、一年內(nèi)被書面警告三次者。員工有下列體現(xiàn)之一，予以開(kāi)除或辭退，情節(jié)嚴(yán)重者，追究法律責(zé)任：1、嚴(yán)重違背公司規(guī)章制度失職、失職影響惡劣者；2、營(yíng)私舞弊、貪污或挪用公款，收受賄賂；3、泄漏機(jī)密、制造謠言，使公司遭受重大損失；4、玩忽職守，未能履行崗位職責(zé)導(dǎo)致工作失誤，致使公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失；5、仿冒上級(jí)主管人員簽字、盜用印鑒或擅用公司名義；6、一年內(nèi)被記過(guò)二次；7、當(dāng)月曠工兩天或年累積曠工三天者；8、品行不端，嚴(yán)重?fù)p害公司信譽(yù)或違法亂紀(jì)受到刑事處分及治安條例懲罰；9、在工作場(chǎng)合聚賭或斗毆影響惡劣；10、不服從上級(jí)指揮調(diào)遣，并有嚴(yán)重威脅行為，影響正常工作秩序。（二）經(jīng)濟(jì)懲罰。經(jīng)濟(jì)懲罰類別視情節(jié)輕重定為：1、普通過(guò)錯(cuò)懲罰，懲罰金額為20元----100元；2、明顯過(guò)錯(cuò)懲罰，懲罰金額為100元---200元；3、嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)懲罰，懲罰金額為200元---500元；4、連帶過(guò)錯(cuò)懲罰，懲罰金額為20元---500元，根據(jù)“普通過(guò)錯(cuò)”、“明顯過(guò)錯(cuò)”、“嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)”量罰原則擬定。普通過(guò)錯(cuò)、明顯過(guò)錯(cuò)、嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)中若導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)付補(bǔ)償責(zé)任。1、普通過(guò)錯(cuò)懲罰范疇：本條例規(guī)定中受到書面警告行政處分行為。2、明顯過(guò)錯(cuò)懲罰范疇：本條例規(guī)定中受到降級(jí)或記過(guò)處分行為。3、嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)懲罰范疇：本條例規(guī)定中有嚴(yán)重?fù)p害公司利益行為以及導(dǎo)致公司經(jīng)濟(jì)損失過(guò)錯(cuò)行為。4、連帶責(zé)任過(guò)錯(cuò)懲罰范疇：⑴管理處主任以上領(lǐng)導(dǎo)對(duì)直屬員工工作過(guò)錯(cuò)負(fù)有連帶責(zé)任，直屬員工在一種月內(nèi)受到三次“普通過(guò)錯(cuò)”懲罰，該負(fù)責(zé)人應(yīng)受到一次“連帶責(zé)任過(guò)錯(cuò)”懲罰；直屬員工一種月內(nèi)受到二次“明顯過(guò)錯(cuò)”懲罰，該負(fù)責(zé)人應(yīng)受到一次“連帶責(zé)任過(guò)錯(cuò)”懲罰；若直屬員工受到“嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)”懲罰，該負(fù)責(zé)人均要受到“連帶責(zé)任過(guò)錯(cuò)”懲罰。⑵公司員工因工作需要須二人以上配合完畢某項(xiàng)事務(wù)時(shí)，應(yīng)明確負(fù)責(zé)人，發(fā)生過(guò)錯(cuò)時(shí)，配合人應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任，并視情予以“連帶責(zé)任過(guò)錯(cuò)”懲罰。（三）懲罰權(quán)限：1、公司員工發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為均有建議懲罰權(quán)。2、公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其所管轄員工違規(guī)違紀(jì)行為擁有直接懲罰權(quán)。3、管理處主任對(duì)所管轄員工擁有直接懲罰權(quán)。4、嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)懲罰應(yīng)報(bào)批后方可執(zhí)行。本條例不妨礙員工受到規(guī)章制度中所規(guī)定其她獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰。本制度解釋權(quán)歸公司管理部。第二節(jié)財(cái)務(wù)制度一、我司執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》和《物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。二、我司會(huì)計(jì)核算程序。依照公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序?yàn)榭颇繀R總表帳務(wù)解決程序。其操作環(huán)節(jié)如下（見(jiàn)下圖）鈔票日記帳鈔票日記帳銀行存款會(huì)計(jì)報(bào)表科目匯總表記帳憑證原始憑證總分類帳會(huì)計(jì)報(bào)表科目匯總表記帳憑證原始憑證總分類帳明細(xì)分類帳明細(xì)分類帳（一）依照原始憑證，按經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不同性質(zhì)分別編制記帳憑證。（二）依照原始憑證、記帳憑證逐筆序時(shí)地登記鈔票和銀行存款日記帳。（三）依照記帳憑證和關(guān)于原始憑證逐筆登記各明細(xì)分類帳。（四）依照記帳憑證編制科目匯總表。（五）依照科目匯總表登記總分類帳。（六）月末將鈔票日記帳、銀行存款日記帳各種明細(xì)分類帳余額與總分類帳戶余額核對(duì)相符。月末依照總分類帳和明細(xì)分類帳記錄編制會(huì)計(jì)報(bào)表。三、成本和費(fèi)用1、為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程發(fā)生各項(xiàng)支出，計(jì)入成本、費(fèi)用，在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。成本涉及直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)。間接費(fèi)用等計(jì)入管理費(fèi)用。直接人工費(fèi)涉及直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)涉及在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗各種材料、材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費(fèi)用涉及管理人員工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)送費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)非低值易耗品攤銷費(fèi)等。3、管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。對(duì)管理用房裝修裝飾費(fèi)計(jì)入遞延資產(chǎn)。4、年終按年末應(yīng)收帳款余額0.5計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金。發(fā)生壞帳損失充減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷壞帳，增長(zhǎng)壞帳準(zhǔn)備金。四、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)1、營(yíng)業(yè)收入涉及主營(yíng)業(yè)收入和其她業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)收入涉及物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。2、利潤(rùn)總額涉及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額及補(bǔ)貼收入。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)涉及主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其她業(yè)務(wù)利潤(rùn)。五、代管基金代管基金指公司接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金，應(yīng)專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。其利息凈收入經(jīng)承認(rèn)后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。代管基金作為公司長(zhǎng)期負(fù)債管理。六、資產(chǎn)管理制度1、鈔票管理鈔票管理按照《鈔票管理暫行條例》及《鈔票管理暫行條例實(shí)行細(xì)節(jié)》規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)肅鈔票使用范疇和庫(kù)存鈔票限額，建立鈔票收支內(nèi)部控制手續(xù)和出納員、結(jié)算員、收銀員崗位責(zé)任制，規(guī)定出納備用金周轉(zhuǎn)、報(bào)銷和補(bǔ)充制度。出納員、收銀員收入鈔票必要當(dāng)天送存或上繳。鈔票明細(xì)賬要逐筆登記，日清月結(jié)，對(duì)賬款不符要及時(shí)查明因素，并逐級(jí)上報(bào)解決。2、銀行存款管理應(yīng)以銀行賬號(hào)分別設(shè)立明細(xì)賬序時(shí)登賬，如實(shí)反映銀行存款收付、余額狀況。嚴(yán)格按照《票據(jù)法》、《支付結(jié)算辦法》、《國(guó)內(nèi)信用證結(jié)算辦法》和《違背銀行結(jié)算制度懲罰規(guī)定>>使用票據(jù)、辦理結(jié)算、不得簽發(fā)空頭支票、嚴(yán)防接受空頭票據(jù)或無(wú)效票據(jù)、接受外來(lái)票據(jù)應(yīng)認(rèn)真檢查，必要時(shí)通過(guò)銀行查詢，以保證票據(jù)有效性和可靠性。銀行存款賬戶不準(zhǔn)出租或出借，銀行存款應(yīng)定期查詢核對(duì)余額、發(fā)現(xiàn)未達(dá)賬要逐筆查明因素、按月編制余額調(diào)節(jié)表，使會(huì)計(jì)、出納、銀行之間帳帳相等、帳實(shí)相符。3、應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)管理公司應(yīng)按業(yè)務(wù)及結(jié)算方式不同，分別進(jìn)行往來(lái)款明細(xì)核算，設(shè)立明細(xì)賬戶。相應(yīng)收賬款，其她應(yīng)收款，預(yù)付款項(xiàng)按照“誰(shuí)經(jīng)辦，誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)記賬，誰(shuí)清理”原則進(jìn)行管理。往來(lái)款項(xiàng)按月或定期與客戶核對(duì)，并將應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)明細(xì)單位和余額告知關(guān)于部門或經(jīng)辦人，以便負(fù)責(zé)人及時(shí)催討和清欠。按照生效經(jīng)濟(jì)合同、合同、其她經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)等規(guī)定超過(guò)半年預(yù)付或應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及上級(jí)關(guān)于部門，以便及時(shí)采用辦法，杜絕呆賬、壞賬發(fā)生。因失職或其她因素導(dǎo)致壞賬損失應(yīng)追究關(guān)于人員責(zé)任，并依照狀況處以10%以上罰款補(bǔ)償，同步公司財(cái)務(wù)按應(yīng)收賬款金額提取3－5%壞賬準(zhǔn)備。4、存貨管理⑴各種物資存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，領(lǐng)用或發(fā)出存貨，按加權(quán)平均法計(jì)算實(shí)際成本。⑵低值易耗品分期攤銷。⑶建立各項(xiàng)存貨管理制度，收發(fā)領(lǐng)退制度，組織好尋常收、發(fā)、結(jié)存核算，還要預(yù)測(cè)各項(xiàng)存貨資產(chǎn)資金占用量、實(shí)物儲(chǔ)備量及采購(gòu)批量，要以至少資金占用獲得最佳經(jīng)濟(jì)效果。⑷存貨一種季度盤點(diǎn)一次，年終進(jìn)行一次全面盤點(diǎn)。對(duì)于盤盈、盤虧及毀損存貨應(yīng)及時(shí)查明因素，分別不同狀況進(jìn)行解決。5、固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)關(guān)于設(shè)備、物品；不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重要設(shè)備物品，單位價(jià)值在元以上并且有效期限超過(guò)二年均列為固定資產(chǎn)。（特殊狀況需報(bào)批）固定資產(chǎn)折舊。按單項(xiàng)月折舊率計(jì)提折舊。本月增長(zhǎng)固定資產(chǎn)當(dāng)月不提折舊，本月減少固定資產(chǎn)當(dāng)月份應(yīng)計(jì)提折舊，固定資產(chǎn)折舊辦法采用直線法。六、財(cái)務(wù)專用章、發(fā)票專用章(票務(wù)專用章)統(tǒng)一管理，指定使用人、保管人。印章保管人職責(zé)應(yīng)將所保管印章放在保險(xiǎn)柜內(nèi)，不能將保險(xiǎn)柜密碼泄露給她人。2、應(yīng)經(jīng)印章使用人批準(zhǔn)并在《印章使用登記表》上簽字后，方可在填寫完整票據(jù)上蓋章，不能在尚未使用空白票據(jù)上蓋章。3、不能將印章隨意蓋在空白紙張上，“發(fā)票專用章”（票務(wù)專用章）只能在我司發(fā)票上蓋章，“財(cái)務(wù)專用章”只能在我司收款收據(jù)及支票上蓋章。每次蓋章應(yīng)有監(jiān)印人簽字。5、不能將印章攜帶外出（購(gòu)買專用發(fā)票時(shí)稅務(wù)部門有規(guī)定應(yīng)填寫印章使用登記表經(jīng)使用人批準(zhǔn)并指定監(jiān)印人一同前去監(jiān)?。?、必須嚴(yán)格遵守以上職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違背規(guī)定使用印章輕者每次罰款100元人民幣，重者追究相應(yīng)法律責(zé)任。七、票證管理制度1、發(fā)票和收據(jù)重要內(nèi)容涉及：票頭、字軌號(hào)碼、聯(lián)次及用途、客戶名稱、商品名稱或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、計(jì)量單位、數(shù)量、單價(jià)、金額，以及大小寫合計(jì)金額、經(jīng)手人、開(kāi)票日期等。2、凡提供勞務(wù)服務(wù)以及從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)以及獲得收入時(shí)，均應(yīng)向付款方如實(shí)開(kāi)具發(fā)票和收據(jù)，并加蓋印章，任何部門不得拒開(kāi)發(fā)票和收據(jù)。3、各公司任何業(yè)務(wù)部門和個(gè)人不得涂改、撕毀、轉(zhuǎn)讓、銷毀和拆本使用發(fā)票和收據(jù)；禁止仿造發(fā)票和收據(jù)。對(duì)填寫錯(cuò)發(fā)票，應(yīng)完整保存其各聯(lián)，也不得擅自銷毀。丟失發(fā)票和收據(jù)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。八、會(huì)計(jì)檔案管理制度1、會(huì)計(jì)檔案是指會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其她關(guān)于會(huì)計(jì)核算資料，它是記錄和反映公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)重要史料和證據(jù)。2、各公司會(huì)計(jì)人員對(duì)本單位各種會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表，每天收支報(bào)表等會(huì)計(jì)資料，要定期收集、審查核對(duì)、整頓立卷、編制目錄、裝訂成冊(cè)、指定專人妥善保管、防止丟失損壞。會(huì)計(jì)檔案由財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)保管。3、調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案必要嚴(yán)格辦理手續(xù)，公司負(fù)責(zé)人和內(nèi)部關(guān)于人員調(diào)閱本年度會(huì)計(jì)檔案，須向公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人講明因素，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理登記手續(xù)，方可調(diào)閱。4、外部人員調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案一律持單位證明及個(gè)人身份證報(bào)批，要詳細(xì)登記調(diào)閱檔案名稱、日期、調(diào)閱人員姓名和單位、調(diào)閱理由，經(jīng)批準(zhǔn)后方可調(diào)閱。5、任何會(huì)計(jì)檔案除特批外，不得攜帶外出，不得復(fù)制、不得拆散。如有特殊因素經(jīng)批準(zhǔn)后方可外借或復(fù)印，但應(yīng)詳細(xì)登記其內(nèi)容、張數(shù)、金額、理由及歸還日期。同步，不得拆散原卷冊(cè)。6、財(cái)務(wù)部對(duì)會(huì)計(jì)檔案必要進(jìn)行科學(xué)管理和妥善保管，做到存儲(chǔ)有序、查找以便，同步嚴(yán)格執(zhí)行安全和保密辦法，不得隨意堆放，嚴(yán)防毀損、散失和泄密。計(jì)報(bào)表報(bào)送及關(guān)于事項(xiàng)管理制度1、會(huì)計(jì)報(bào)表報(bào)送種類和資料資產(chǎn)負(fù)債表「月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)」損益表「月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)」固定資產(chǎn)清查登記表「年報(bào)」鈔票流量表「年報(bào)」以上報(bào)表均按統(tǒng)一規(guī)定格式填列后報(bào)送。2、會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)送時(shí)間月報(bào)：每月后８日前（節(jié)假日順延）季報(bào)：每季后10日前（節(jié)假日順延）年報(bào)：每年后18日前（節(jié)假日順延）十、單據(jù)報(bào)銷制度1、單據(jù)報(bào)銷程序：原、輔材料、辦公用品、固定資產(chǎn)設(shè)備采購(gòu)單據(jù)報(bào)銷程序填寫申購(gòu)單→報(bào)關(guān)于部門審批→按批準(zhǔn)申購(gòu)單金額、單價(jià)、品名、質(zhì)量、數(shù)量安排采購(gòu)→采購(gòu)回實(shí)物辦理進(jìn)倉(cāng)手續(xù)→倉(cāng)管員驗(yàn)收、歸類、編號(hào)超過(guò)申購(gòu)單總金額、單價(jià)闡明因素報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)←報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)←財(cái)務(wù)經(jīng)理審核意見(jiàn)←部門負(fù)責(zé)人審批將申購(gòu)籌劃表、進(jìn)倉(cāng)單、發(fā)票向財(cái)務(wù)部報(bào)銷或沖帳零星費(fèi)用單據(jù)報(bào)銷程序：“單據(jù)”經(jīng)辦人簽名并注闡明→“單據(jù)”部門負(fù)責(zé)人簽注意見(jiàn)→“單據(jù)”財(cái)務(wù)部經(jīng)理簽注意見(jiàn)并闡明歸類→“單據(jù)”報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)←“單據(jù)”向財(cái)務(wù)部出納報(bào)銷或沖帳“單據(jù)”超權(quán)限報(bào)總裁批準(zhǔn)工程決算單據(jù)報(bào)銷程序工程立項(xiàng)及工程預(yù)算→職能部門審核工程預(yù)算→工程竣工職能部門或指定部門（人員）負(fù)責(zé)審核→工程決算書經(jīng)財(cái)務(wù)部審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)→總造價(jià)超過(guò)預(yù)算報(bào)執(zhí)行董事批準(zhǔn)工程決算書、發(fā)票向財(cái)務(wù)部出納報(bào)銷或沖帳第三節(jié)檔案管理制度一、公司檔案由出納統(tǒng)一管理，各部門需要檔案可申請(qǐng)復(fù)印件。二、檔案按如下分類：工程圖紙、合同、音像資料、相冊(cè)、表格、制度、公文、會(huì)議記錄、傳真、告示、剪報(bào)、政府文獻(xiàn)、資料、人事檔案等。三、檔案資料收集、整頓、存檔依照下列格式：（）[]（）───────-------公司名稱（縮寫）部門文種時(shí)間編號(hào)密級(jí)：A.機(jī)密文獻(xiàn)：公司章程、股東會(huì)、董事會(huì)紀(jì)要、決策，重大業(yè)務(wù)合同函件、會(huì)議紀(jì)要、Ａ級(jí)財(cái)務(wù)資料（財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、重要函件）、資產(chǎn)類權(quán)證、重大項(xiàng)目可行性報(bào)告、政府重要批文、公司歷史文獻(xiàn)。B.普通文獻(xiàn)：除Ａ級(jí)外文獻(xiàn)均屬Ｂ級(jí)。四、原則上所有資料應(yīng)以原件存檔，當(dāng)存檔資料確因客觀因素而不能存儲(chǔ)原件時(shí)，可用復(fù)印件代替，但須附頁(yè)闡明原件所在處及不能存留原件因素。五、歸檔資料必要精確做好文獻(xiàn)索引。建檔立卷按永久、長(zhǎng)期、短期分別組卷；卷內(nèi)文獻(xiàn)應(yīng)把正文和底稿、文獻(xiàn)和附件、請(qǐng)示和批復(fù)放在一起，卷內(nèi)頁(yè)號(hào)一律在右下角。六、案卷裝訂前應(yīng)拆除金屬物，做好文獻(xiàn)材料檢查，如對(duì)破損或褪色材料，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修補(bǔ)和復(fù)制,裝訂部位過(guò)窄或有筆跡材料,要用紙加襯邊；紙面過(guò)大書寫材料，按宗卷大小折疊整潔，對(duì)筆跡難以辨認(rèn)材料，應(yīng)附上抄件，案卷標(biāo)題要標(biāo)明有關(guān)簽名、部門、問(wèn)題等，文字規(guī)定簡(jiǎn)潔、確切；用鋼筆書寫，筆跡端正。七、案卷按機(jī)構(gòu)、年代排列，永久與長(zhǎng)、短期案卷分開(kāi)保管，編上順序號(hào)及注明存儲(chǔ)案卷年號(hào)與卷號(hào)。八、注意做好保密工作，存儲(chǔ)檔案門窗要結(jié)實(shí)，并做好防盜、防火、防水、防潮、防塵、防鼠蟲、防高溫、防強(qiáng)光等辦法。九、每年定期對(duì)檔案材料數(shù)量、保管等狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采用補(bǔ)救辦法，保證檔案安全。十、借閱文獻(xiàn)檔案（涉及資料），必要由借閱人填寫借閱單，經(jīng)公司總經(jīng)理審批，財(cái)務(wù)資料同步須經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理審批，辦理借閱手續(xù)，Ａ級(jí)檔案須由總經(jīng)理批準(zhǔn)方能借閱；Ｂ級(jí)檔案由副總經(jīng)理批準(zhǔn)借閱。十一、裝訂成冊(cè)檔案不出借,只供現(xiàn)場(chǎng)查閱,未立卷文獻(xiàn)及資料可出借。十二、查閱檔案人員必要愛(ài)護(hù)文獻(xiàn)檔案，不得隨便攜帶或轉(zhuǎn)借她人閱讀。做好檔案安全和保密，不得擅自涂改、勾畫、剪裁、抽取、拆散、摘抄、翻印、復(fù)印、照相、轉(zhuǎn)借或損壞。否則，將追究當(dāng)事人責(zé)任；如確需復(fù)印、摘抄等須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可。十三、查閱文獻(xiàn)檔案交還時(shí)，必要當(dāng)面點(diǎn)交清晰，如發(fā)現(xiàn)遺失或損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)解決。十四、對(duì)摘抄卷內(nèi)檔案，應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。對(duì)摘抄材料應(yīng)進(jìn)行審查、簽章。第四節(jié)文印管理制度一、文獻(xiàn)以及各種資料打字、復(fù)印由部門經(jīng)理統(tǒng)一安排、管理，文印人員不得直接接受任務(wù)。二、打字、復(fù)印之器械由文印人員專職負(fù)責(zé)管理,非負(fù)責(zé)人不得擅自使用。三、復(fù)制Ａ級(jí)文獻(xiàn)均需公司總經(jīng)理簽認(rèn)呈報(bào)批準(zhǔn)后交文印人員專職執(zhí)行。Ａ級(jí)以外文獻(xiàn)復(fù)制，由公司總經(jīng)理簽字后執(zhí)行。四、打字、復(fù)印之稿件由所需部門負(fù)責(zé)校對(duì)。五、文印人員應(yīng)對(duì)打字、復(fù)印事項(xiàng)編排清冊(cè)，按月精確記錄各部室文印狀況。六、打字、復(fù)印之器械不對(duì)外服務(wù)，若因特殊情形確需對(duì)外打印、復(fù)印，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，按規(guī)定原則收費(fèi)。七、凡發(fā)文，應(yīng)按有關(guān)程序報(bào)公司總經(jīng)理或?qū)徍伺鷾?zhǔn)后打印發(fā)送。八、文印人員應(yīng)在電腦