物業(yè)公司執(zhí)行方案樣本

前言首先，感謝[遠(yuǎn)洋航港]開發(fā)商----XX總對(duì)本企業(yè)前一階段工作認(rèn)可。經(jīng)過雙方數(shù)次溝通，在本案營(yíng)銷方面已達(dá)成了初步共識(shí)。其次，本企業(yè)對(duì)該專案有了更深入了解和認(rèn)識(shí)，同時(shí)也有信心憑借本企業(yè)豐富操盤經(jīng)驗(yàn)，必將能使本項(xiàng)目一舉炒作成功！最終，為了使遠(yuǎn)洋企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)本專案下一步具體運(yùn)作有更全方面、具體了解，本企業(yè)特將具體營(yíng)銷推廣實(shí)施案在雙方還未達(dá)成最終合作之前提交，方便開發(fā)商參考決議！該營(yíng)銷推廣提案意在表現(xiàn)以后推廣實(shí)施策略，其中相關(guān)專案相關(guān)營(yíng)銷定位等已在上次提交“整合營(yíng)銷戰(zhàn)略書”作了相關(guān)敘述，在此則不在贅述。一、專案營(yíng)銷推廣專題思緒（一）提煉關(guān)鍵概念、檢討案名訴求我們研判本案關(guān)鍵概念為“品質(zhì)感”。在營(yíng)銷策略上，突出本案“雖小猶精”特點(diǎn)。在專案案名上，為表現(xiàn)以上特點(diǎn)，提議結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及本身優(yōu)勢(shì)重新命名。提議案名有：“遠(yuǎn)洋綠苑”、“柏濤雅苑”、“怡翠庭居”。（二）營(yíng)銷推廣專題思緒按本企業(yè)前次呈交《遠(yuǎn)洋航港項(xiàng)目整合營(yíng)銷匯報(bào)》總體指導(dǎo)思緒，[遠(yuǎn)洋航港]項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)過塑造住宅高品質(zhì)，精品樓盤形象。在價(jià)格方面經(jīng)過“高價(jià)格彰顯高品質(zhì)，高品質(zhì)支撐高價(jià)格”，使品質(zhì)和價(jià)格相得益彰，也可促進(jìn)開發(fā)商利潤(rùn)最大化。在本案營(yíng)銷推廣上，提議經(jīng)過有步驟、有策略、相關(guān)鍵推廣方法達(dá)成最好銷售效果。具體思緒為：首先是為本專案聚集人氣；其次是炒作人氣、炒作商機(jī)；最終再經(jīng)過對(duì)專案商業(yè)街炒作及住宅部分包裝推廣形成互動(dòng)式營(yíng)銷。（三）銷售戰(zhàn)略思緒整體銷售戰(zhàn)略指導(dǎo)思想：短、平、快。表現(xiàn)速戰(zhàn)速?zèng)Q銷售策略，達(dá)成項(xiàng)目利潤(rùn)最大化目標(biāo)。二、專案商業(yè)街包裝和推廣（一）炒作策略營(yíng)造專案之營(yíng)銷亮點(diǎn)，形成獨(dú)具特色、差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。具體有：1、有優(yōu)美景觀小廣場(chǎng)營(yíng)造。如：噴泉、高大樹木、花壇2、加強(qiáng)商業(yè)街內(nèi)小品營(yíng)造，增設(shè)休閑椅、兒童游樂設(shè)施等等，抓住廣場(chǎng)現(xiàn)在尚不含有流住人流空隙，吸引更多人到此游玩。3、有吸引人氣遠(yuǎn)洋影劇院開辟。如：在專案門前廣場(chǎng)基礎(chǔ)完工后，經(jīng)過無償露天電影使這一場(chǎng)所在短期內(nèi)成為大家消夏納涼好去處，定時(shí)（如每間隔一天）組織播放一次。在影片未播之前先播放本專案廣告宣傳片，在較短時(shí)間內(nèi)可聚集大量人氣，再結(jié)合商業(yè)街炒做完善這一地方商業(yè)配套，使休閑和商業(yè)有機(jī)結(jié)合，從而相互促進(jìn)，經(jīng)過大眾傳輸效應(yīng)，使本專案達(dá)成未銷就嘵效果。4、開展“買住宅，送商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)”促銷活動(dòng)，讓部分用戶在一定時(shí)間內(nèi)能無償經(jīng)營(yíng)商鋪，此舉一則能夠提供相關(guān)配套服務(wù)，向公眾展示此處生活配套，二則亦可經(jīng)過送商鋪使用權(quán)促進(jìn)住宅銷售（二）包裝策略依據(jù)對(duì)本專案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查，發(fā)覺其商業(yè)門面即使銷售情況尚可，但卻是冷氣橫秋、空空蕩蕩。而本專案商業(yè)部分則要避免這種現(xiàn)象，要給投資者于投資前景空間構(gòu)想，那么怎樣包裝顯得至關(guān)關(guān)鍵。首先，是依據(jù)專案商業(yè)街計(jì)劃作一個(gè)大致業(yè)態(tài)功效劃分。如：餐飲、便利店、影音店等。其次，對(duì)每種業(yè)態(tài)劃分后，結(jié)合本專案以后確定標(biāo)識(shí)及色彩進(jìn)行統(tǒng)一命名及包裝。如“遠(yuǎn)洋便利店”“遠(yuǎn)洋干洗店”“遠(yuǎn)洋影音超市”。最終，是經(jīng)過銷售人員現(xiàn)場(chǎng)講解，分析其市場(chǎng)成熟后所帶來豐厚投資價(jià)值達(dá)成旺銷目標(biāo)。（三）推廣策略因?yàn)樵撈瑓^(qū)現(xiàn)在所開發(fā)項(xiàng)目，全部未進(jìn)入入住階段，所以生活氣息尚不濃郁。對(duì)于本專案商業(yè)門面，是出租亦或出售則是顯而易見，所以針對(duì)本專案商業(yè)街推廣只要能結(jié)合以上兩點(diǎn)，將人氣炒旺必將能帶來商機(jī)，從而使本案商鋪銷售達(dá)成很好市場(chǎng)佳績(jī)。三、專案住宅部分營(yíng)銷推廣（一）包裝策略（略，見“[遠(yuǎn)洋航港]整合營(yíng)銷戰(zhàn)略書”）（二）媒體策略在本案媒體選擇上，我們是依據(jù)對(duì)置業(yè)者對(duì)媒體市場(chǎng)接收及反應(yīng)效果（見下表）來作為依據(jù)。綜合以下多個(gè)含有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)媒體，形成本案差異化立體營(yíng)銷?！裘襟w受眾率調(diào)查即項(xiàng)目覆蓋范圍內(nèi)用戶對(duì)各類媒體信息接收反應(yīng)、獲取樓市資訊關(guān)鍵渠道調(diào)查，如電視廣告、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、多種報(bào)媒。（見下圖）結(jié)論：經(jīng)過相關(guān)調(diào)查，我們發(fā)覺目標(biāo)消費(fèi)群獲取樓市訊息渠道多樣，營(yíng)銷和消費(fèi)者距離越近、越直接，其營(yíng)銷效果越好?！裘襟w關(guān)注率分析結(jié)論：經(jīng)過相關(guān)調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)者最常關(guān)注報(bào)紙媒體依次是晨報(bào)、晚報(bào)、日?qǐng)?bào)、商報(bào)，不過部分新興報(bào)紙也逐步受到大眾關(guān)注。在本案媒體組合上，經(jīng)本策劃組慎密討論分析，再結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)具體情況，決定本案廣告媒體關(guān)鍵選擇報(bào)紙、電臺(tái)、戶外和車身廣告等廣告媒體。各階段廣告投入及廣告訴求，則是本案媒體選擇前提。在廣告媒體具體選擇上，報(bào)紙廣告媒體選擇重慶晨報(bào)、戶外廣告關(guān)鍵是兩路鎮(zhèn)片區(qū)戶外廣告、而路牌廣告關(guān)鍵是指樓盤周圍部分指示性口號(hào)、公交車車身廣告提議選5輛兩路——解放碑路線公交車，2輛江北區(qū)范圍內(nèi)公交車、電臺(tái)廣告媒體選擇重慶交通臺(tái)。（三）推廣方法及費(fèi)用預(yù)算1、各階段推廣方法①導(dǎo)入期：（.8至.9）階段廣告形式以軟文報(bào)道為主，強(qiáng)調(diào)這一區(qū)域升值潛力和在潛移默化中改變大家居住理念，并輔以部分硬性廣告樹立本項(xiàng)高品質(zhì)形象，在消費(fèi)者心目中樹立起“精品樓盤”這一概念。此階段以戶外廣告、車身廣告、路牌、電臺(tái)及軟性新聞報(bào)道為關(guān)鍵廣告媒體，樹立起項(xiàng)目標(biāo)高品質(zhì)形象。廣告專題：新城市主義和健康住宅◆八月份廣告計(jì)劃8月11日至8月31日：車身廣告、戶外廣告、路牌廣告同時(shí)進(jìn)行，估計(jì)這類廣告費(fèi)用11萬；8月18日至8.22日、8月24日至8月29日：每七天一至周五，交通臺(tái)每天五次十秒廣告套播，估計(jì)這類廣告費(fèi)用0.44萬元；8月29日：利用晨報(bào)地產(chǎn)?？瘜⒈卷?xiàng)導(dǎo)入市場(chǎng)，采取半版軟文形式，以突出空港片區(qū)升值潛力和健康郊居模式及本項(xiàng)高品質(zhì)形象為專題，廣告訴求關(guān)鍵為“空港，一片頗具增值潛力熱土”、“[遠(yuǎn)洋航港]——郊居時(shí)代/新城市主義精品之作”，這類廣告預(yù)算費(fèi)用2.8萬元。8月14日、19日、22日、26日、29日：每七天二、周五開設(shè)遠(yuǎn)洋影劇院，利用播放出色電影來聚集廣場(chǎng)人氣，同時(shí)開設(shè)夜間銷售。此活動(dòng)預(yù)算費(fèi)用0.35萬元。◆九月份廣告計(jì)劃車身、戶外、路牌：9月1日至9月30日：車身廣告、戶外廣告、路牌廣告連續(xù)整月，這類廣告預(yù)算費(fèi)用7萬元。電臺(tái)：9月1日至5日、7日至12日、15日至19日、22日至26日、29日至30日：交通臺(tái)天天五次十秒廣告套播，估計(jì)這類廣告費(fèi)用0.96萬元。報(bào)紙：9月12日晨報(bào)半版仍以軟性訴求為主，突出該區(qū)域發(fā)展?jié)摿鸵龑?dǎo)新房住模式；9月19日晨報(bào)半版以硬性訴求為主，突出本項(xiàng)高品質(zhì)形象，和健康生活模式；9月30日晨報(bào)整版以硬性訴求為主，展示本項(xiàng)關(guān)鍵賣點(diǎn)及開盤信息。這類廣告預(yù)算費(fèi)用11.2萬元。劇場(chǎng)：每七天二周五遠(yuǎn)洋影劇院播放電影聚集人氣，在間隙時(shí)間段播放樓盤形象廣告片，同時(shí)配合夜間營(yíng)銷；這類活動(dòng)預(yù)算費(fèi)用0.63萬元。②強(qiáng)銷期(、10)此階段廣告形式以硬廣告為主，以本項(xiàng)關(guān)鍵賣點(diǎn)直擊目標(biāo)用戶。此階段在廣告媒體上仍選擇戶外廣告、車身廣告、路牌及報(bào)紙，實(shí)施媒體選擇和導(dǎo)入期媒體大致相同。車身廣告、路牌廣告和戶外廣告繼續(xù)實(shí)施，但廣告訴求應(yīng)該有所調(diào)整，使其和廣告保持步調(diào)相同。◆十月份廣告投放計(jì)劃車身、戶外、路牌：車身廣告、戶外廣告、路牌廣告連續(xù)整月，這類廣告預(yù)算費(fèi)用7萬元。電臺(tái)：交通臺(tái)在每七天一至周五天天五次十秒廣告套播，這類廣告預(yù)算費(fèi)用1.01萬元。報(bào)紙：10日、17日、24日，晨報(bào)半版采取軟硬結(jié)合策略，突出本項(xiàng)關(guān)鍵賣點(diǎn)。廣告訴求為：“綠意人居，健康人生”“親情物管，愛心呵護(hù)”“繁榮和寧靜共享，綠意和健康兼得”，這類廣告預(yù)算費(fèi)用8.4萬元。劇場(chǎng)：每七天二、周五舉行遠(yuǎn)洋航港劇場(chǎng)，這類活動(dòng)預(yù)算費(fèi)用0.63萬元。開盤儀式：10月1日舉行開盤儀式，此活動(dòng)預(yù)算費(fèi)用1萬元。③續(xù)銷期（、11）此階段在廣告媒體上選擇戶外廣告、車身廣告及路牌媒體。車身廣告、路牌廣告和戶外廣告繼續(xù)實(shí)施，但廣告投放量有所減弱，廣告訴求應(yīng)該有合適調(diào)整，使其和廣告策略保持步調(diào)相同?！羰辉路輳V告投放計(jì)劃車身、戶外、路牌：車身廣告、戶外廣告和路牌廣告連續(xù)整月，這類廣告預(yù)算費(fèi)用6萬元；劇場(chǎng)：每七天二、周五開設(shè)遠(yuǎn)洋航港影劇院，這類活動(dòng)預(yù)算費(fèi)用0.56萬元。2、推廣預(yù)算總費(fèi)用各類廣告、活動(dòng)總計(jì)預(yù)算：56.15萬元售樓部裝修費(fèi)用：計(jì)20萬看房車（