可行性研究報(bào)告范文

河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）目錄PAGEPAGE1西景項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章:項(xiàng)目背景與概況 31.1該項(xiàng)目可行性研究的目的 31.2可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 31.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41.3.1技術(shù)指標(biāo) 41.3.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41.4報(bào)告編制說明 4第二章:投資環(huán)境分析 52.1政策環(huán)境 52.2自然環(huán)境 52.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境 62.4社會(huì)環(huán)境 72.5周圍環(huán)境與設(shè)施 7第三章:市場(chǎng)分析 93.12010-2011年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 93.22012市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 113.3競(jìng)爭(zhēng)分析 11第四章:項(xiàng)目SWOT分析 134.1項(xiàng)目概況 134.2公共配套條件 134.3總體項(xiàng)目規(guī)劃 134.7建筑規(guī)劃 14第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃橫道圖 16第六章:投資估算及資金籌措 176.1項(xiàng)目總投資估算表 176.2分項(xiàng)投資估算表 186.3資金籌措方式與來源 18第七章:財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 19損益表 19第八章:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 208.1盈利能力分析 208.1.1項(xiàng)目全部資金流量表 208.1.2自有資金現(xiàn)金流量表 218.2償債能力分析 228.2.1采用成本測(cè)算法預(yù)測(cè)單價(jià) 228.2.2利潤與利潤分配表 238.2.3資金來源與運(yùn)用表 248.2.4貸款還本付息表 258.2.5資產(chǎn)負(fù)債表 26第九章:風(fēng)險(xiǎn)分析 279.1盈虧平衡分析 279.2敏感性分析 27第十章:項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論 3010.1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表 3010.2評(píng)價(jià)結(jié)果 30附表（無） 30河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第二章投資環(huán)境分析第一章:項(xiàng)目背景與概況1.1該項(xiàng)目可行性研究的目的(1)避免錯(cuò)誤的投資決策。由于科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)變化很快,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,客觀要求在進(jìn)行投資決策之前做出準(zhǔn)確判斷。(2)減小項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性?，F(xiàn)代化的工程項(xiàng)目規(guī)模大,投資額大,如輕易做出投資決策,一旦遭到風(fēng)險(xiǎn),損失太大。(3)避免項(xiàng)目方案多變。工程項(xiàng)目方案的可靠性、穩(wěn)定性是非常重要的。項(xiàng)目方案的多變會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。(4)對(duì)項(xiàng)目因素的變化心中有數(shù)。時(shí)項(xiàng)目在施工過程中或項(xiàng)目竣工后,可能出現(xiàn)的某些因素的變化后果做到心中有數(shù)。(5)達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效果。投資者往往不滿足于一定的資金利用率,要求在多個(gè)可能的投資方案中優(yōu)選最佳方案。1.2可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《平頂山市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（9）《平頂山市發(fā)改委關(guān)于核準(zhǔn)平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司西景住宅小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的批復(fù)》（10）河南省《建筑工程預(yù)算定額》及相關(guān)價(jià)格信息（11）項(xiàng)目用地情況（12）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（13）項(xiàng)目選址綜合因素評(píng)定。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3.1技術(shù)指標(biāo)（1）本項(xiàng)目占地165畝,規(guī)劃總建筑面積40萬㎡,住宅建筑面積33萬㎡,容積率2.990,綠化率42%；（2）選用金色質(zhì)感外立面,局部飾以雕花腰線點(diǎn)綴,以黑黃紅糅合咖啡色為主色調(diào)；（3）公建以玻璃、鋼構(gòu)件、鋁材、石材等現(xiàn)代新型環(huán)保名品材料為主。1.3.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目總投資:76214.00萬元（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5763.21萬元（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:24.5%（4）靜態(tài)投資回收期:2.70年1.4報(bào)告編制說明本可行性研究報(bào)告是決定項(xiàng)目最終是否投資建設(shè)的重要依據(jù)和指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的綱領(lǐng)性文件,本項(xiàng)目可行性研究由平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司及平頂山建筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)。本報(bào)告是在對(duì)該項(xiàng)目有關(guān)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性,財(cái)務(wù)的盈利性,經(jīng)濟(jì)上的合理性,技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性。第二章:投資環(huán)境分析2.1政策環(huán)境2011年2月末國家出臺(tái)限購政策,(以家庭為單位,每個(gè)家庭只能購買一套住房)。同期,住建部與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》,完成1000萬套保障性住房的任務(wù)。其目的在于調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加供應(yīng)種類,滿足不同層次的需求；使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)較健康的發(fā)展道路。2011年5月,發(fā)改委下達(dá)指令,發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知,從此商品房項(xiàng)目實(shí)行一房一價(jià)制度。兩個(gè)月后限購政策升級(jí),部分二三線城市被納入其中,并采取限購、限價(jià)雙行線,與此同時(shí)國務(wù)院要求個(gè)地方政府?dāng)M定房價(jià)調(diào)控目標(biāo),并對(duì)全國70個(gè)大中城市進(jìn)行房價(jià)監(jiān)管。從11月初溫家寶總理在圣彼得堡總理會(huì)議上提出房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)下去,這也明確了政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心,預(yù)示著明年政策將不會(huì)有松動(dòng)。本屆政府面臨2012年換屆,在本屆任期內(nèi)房價(jià)越調(diào)控越高的現(xiàn)象屢次發(fā)生,已影響到政府的公信力,已使民怨沸騰,所以促使本屆政府下大決心進(jìn)行房價(jià)調(diào)控,房價(jià)是硬指標(biāo),已成為政治任務(wù)。2.2自然環(huán)境(1)該項(xiàng)目把自然環(huán)境充分的融入景觀設(shè)計(jì)之中,通過豐富的景觀設(shè)計(jì)類型,合理的規(guī)劃布局,把建筑的歐式風(fēng)格延伸到小區(qū)的景觀規(guī)劃中,創(chuàng)造高品質(zhì)住宅小區(qū)。主題以方案名字“悅”為概念展開構(gòu)思設(shè)計(jì)通過新型的設(shè)計(jì)理念,新型的設(shè)計(jì)元素的交叉分割綜合把視覺、嗅覺、聽覺、觸覺、感覺融合為一體化,體現(xiàn)主題“舞韻”——“靈、水、躍、音”,的設(shè)計(jì)宗旨。設(shè)計(jì)理念“尊”——王者之尊的氣度,展開優(yōu)雅的時(shí)尚生活“庭”——閑看庭前花開花落“游”——于曲徑通幽處漫步回家總體布局“一主軸三副軸四組團(tuán)十五景點(diǎn)”的總體景觀方案構(gòu)思。(2)70平方公里平西湖與項(xiàng)目緊相毗鄰,碧波浩淼里岸柳依依、飛花縈繞,既有湖的秀姿又有海的氣魄,極致豪奢的自然尺度,專屬上流名士所享。風(fēng)景秀麗的香山寺,碧樹藍(lán)天的湖濱公園、祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶環(huán)伺項(xiàng)目周邊,極綠的生態(tài)世界,盡顯皇家行宮的奢貴氣派。(3)西景置身新城區(qū)核心位置,毗鄰中央行政區(qū)、金融中心、文化休閑區(qū)等醇熟城市配套,公交近在咫尺；近鄰鄭堯、漯平落、許平南等高速公路；新老城區(qū)之間由6條城市干道快捷相連,四通八達(dá)的便利交通讓新城區(qū)價(jià)值赫然崛起,坐享價(jià)值提升魅力。(4)投資4000萬傾力打造鷹城首家5000㎡五星級(jí)私屬會(huì)所,定制鷹城精英人士品質(zhì)生活,開辟一方兼顧生活與社交功能的私密領(lǐng)地,配備室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)泳道、羽毛球館、咖啡廳、茶室、瑜伽房、美容院、桌球室、SPA水療吧、雪茄吧……營造出極具質(zhì)感的生活品位和優(yōu)雅的生活享受。2.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009以來,全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延,處于反危機(jī)與反衰退的階段,中國經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。目前正值中國房地產(chǎn)行業(yè)大變革、大發(fā)展的時(shí)代,在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下認(rèn)識(shí)局勢(shì)掌控方向,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)予以翔實(shí)的剖析,無論是對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,還是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在具體工作中的突破都具有積極的指導(dǎo)作用。那么,在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到怎樣的影響？而我國房地產(chǎn)企業(yè)又該如何分析當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)、制定應(yīng)對(duì)策略呢？最重要的,又如何在危機(jī)中尋找機(jī)遇,獲得更大的發(fā)展呢？2012年,國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境更趨嚴(yán)峻對(duì)我國形成較大的周期性調(diào)整壓力,我國房地產(chǎn)還面臨生產(chǎn)要素價(jià)格上升、市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化和節(jié)能減排等政策性導(dǎo)向所形成的結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力,但我國仍然處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期,國內(nèi)儲(chǔ)蓄率較高,外匯儲(chǔ)備充裕,基礎(chǔ)設(shè)施投資空間充分,國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大,在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制將激發(fā)國內(nèi)各方面發(fā)展積極性。因此,我國經(jīng)濟(jì)仍具有應(yīng)對(duì)各種困難和挑戰(zhàn)的活力和潛力。2.4社會(huì)環(huán)境中國從改革開放至今,三十余年的發(fā)展之路主要靠出口和投資。消費(fèi)占GDP得比例大大小于發(fā)達(dá)國家。于是GDP的飛速發(fā)展被誤解為是中國經(jīng)濟(jì)的高速起飛。其實(shí)不然,GDP的計(jì)算方法本就有誤。它只注重?cái)?shù)量上的大,而忽略了社會(huì)的主體人。隨著社會(huì)的發(fā)展,大學(xué)的不斷擴(kuò)招和新生代農(nóng)民工對(duì)城市的依賴感增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求日益壯大。那些很容易得到銀行貸款的國企,都將那些“虛靡資金”融入到房地產(chǎn)市場(chǎng),不斷膨脹這個(gè)泡沫。中國樓市中有將近26%的空置。一些大城市中的空置率更高,甚至超過百分之五十。房地產(chǎn)脫離了它“大庇天下寒士俱歡顏”的軌道,走向了作為投資的市場(chǎng)。而中國卻有百分之八十五的居民購買不起商品房。官員考核機(jī)制在很大程度上決定了中國的各種社會(huì)現(xiàn)象。城市的治理需要那些在官場(chǎng)上打拼的人。只要有利于升遷的事情,他們都會(huì)積極去做。可以想象,如果干部考核機(jī)制中去除了對(duì)招商引資數(shù)額、GDP總量、財(cái)政收入等硬性指標(biāo),而代之以教育、衛(wèi)生和居民生活質(zhì)量滿意度等軟指標(biāo),城市的主要道路還能這樣步步走向深淵嗎？在一個(gè)政府主導(dǎo)的國家,政府的作為在很大程度上決定了中國整個(gè)社會(huì)的走向。因此官員的激勵(lì)制度和考核指標(biāo)深深地影響了社會(huì)結(jié)構(gòu)?！靶判?比黃金和石油都要重要”溫總理的這句話永遠(yuǎn)適用于現(xiàn)在的中國。不是對(duì)社會(huì)精英們說的,是對(duì)普通百姓們的肺腑之言。我們會(huì)有信心,只是希望政府能夠給我們創(chuàng)建一個(gè)適合信心生存的環(huán)境。2.5周圍環(huán)境與設(shè)施（1）西側(cè)是規(guī)劃中的公共汽車站和新城區(qū)規(guī)劃中的第一醫(yī)院。（2）在小區(qū)的西北方向,是規(guī)劃中的一所小學(xué) 。（3）從小區(qū)步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫,另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊。（4）南側(cè)為平頂山市河南城建學(xué)院。（5）在小區(qū)的東面是規(guī)劃中的商業(yè)市場(chǎng),北面是平寶大道,為您提供了便利的交通。（6）在小區(qū)的周邊,平頂山衛(wèi)校、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃岡中學(xué)、平頂山市七中等院校,為您的孩子提供從小學(xué)到大學(xué)的全套教育,中國銀行、農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)。（7）社區(qū)廣場(chǎng)、社區(qū)超市、社區(qū)商業(yè)街分布四周,小區(qū)設(shè)有兩個(gè)大型網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂園、幼兒園和老年撞球場(chǎng)。（8）耗資近4000萬打造的3000平米的頂級(jí)會(huì)所；大型的室內(nèi)恒溫游泳池、羽毛球館、桌球館、瑜伽房、健身房、美容院、咖啡屋、休閑茶座、棋牌室等活動(dòng)場(chǎng)所也是一應(yīng)俱全。（9）5萬平方米的大型中心園林景觀,休閑廣場(chǎng)、雕塑小品、噴泉流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林元素點(diǎn)綴園中。（10）采用新古典主義建筑風(fēng)格,在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo),充分利用了坡地的地形地勢(shì),形成了層層退臺(tái)、逐漸增高的三級(jí)階梯式平面布局。（11）園林景觀和綠化的規(guī)劃充分結(jié)合地形地勢(shì)來進(jìn)行設(shè)計(jì),同時(shí)與水景、山景和園景層層結(jié)合,形成階梯式、錯(cuò)落有致、極具韻律的坡地建筑群落。（12）超過5萬平方米的超大型中心園林景觀,大大加強(qiáng)了小區(qū)的城市花園式社區(qū)環(huán)境特色。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第三章市場(chǎng)分析第三章:市場(chǎng)分析3.12010-2011年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2011年5月份,平頂山市城區(qū)商品房上市面積9.93萬平方米,上市量同比減少67.1%,環(huán)比增長1.56倍；月末累計(jì)可售面積78.61萬平方米,同比增長80.3%,環(huán)比增長2.7%。其中:商品住房上市面積9.24萬平方米,同比減少65.2%,環(huán)比增長1.85倍；月末累計(jì)可售面積67.88萬平方米,同比增長93.7%,環(huán)比增長3.1%。5月份,城區(qū)商品房銷售面積7.33萬平方米,成交量同比增長26.3%,環(huán)比減少16.2%；銷售金額2.54億元,成交額同比增長31.2%,環(huán)比減少6.8%；銷售均價(jià)3457元/平方米,同比下降0.1%,環(huán)比上漲11.2%。其中:商品住房銷售497套,同比增長32.5%,環(huán)比減少32.7%；銷售面積6.50萬平方米,同比增長38.6%,環(huán)比減少23.6%；銷售金額2.07億元,同比增長30.8%,環(huán)比減少20.3%；銷售均價(jià)3181元/平方米,同比上漲1.3%,環(huán)比上漲4.3%。5月份,城區(qū)商品住房銷售套型主要集中在90～120平方米、120～144平方米等套型上,分別銷售133套、177套,占本月商品住房總銷售量的27%、36%；60～90平方米成交56套,占11%；大套型144平方米以上銷售122套,占24%；小套型60平方米以下成交10套,占2%,占比最少。城區(qū)商品住房銷售價(jià)位集中在2500～3000元/平方米、3000～4000元/平方米等價(jià)位上,分別銷售210

套、188套,占本月商品住房總銷售量的42%、38%；1500～2500元/平方米銷售60套,占12%；高價(jià)位4000元/平方米以上銷售32套,占6%；低價(jià)位1500元/平方米以下銷售8套,占2%,占比最少。5月份,城區(qū)二手房成交面積3.17萬平方米,同比增長25.0%,環(huán)比增長14.1%；成交金額0.56億元,同比增長24.7%,環(huán)比減少20.6%。其中：二手住房成交397套,同比增長29.3%,環(huán)比增長20.3%；成交面積3.17萬平方米,同比增長25.2%,環(huán)比增長15.5%；成交金額0.56億元,同比增長25.1%,環(huán)比減少18.6%。5月份,城區(qū)二手住房銷售套型主要集中在60平方米以下、60～90平方米等套型上,分別銷售203套、106套,占本月商品住房總銷售量的51%、27%；90～120平方米成交50套,占13%；120～144平方米成交34套,占9%;大套型144平方米以上4套,占1%,占比最少。3.22012市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)由以上最新資料可以得知,平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了政策的一定影響,并沒有持續(xù)2010年的高漲勢(shì)頭,但是并未像一二線城市受到那么大的沖擊,所以是保持一定的彈性,在2012年平頂山市房地產(chǎn)雖然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)但也是有一定潛力的。3.3競(jìng)爭(zhēng)分析附近有常綠九天莊園、翠林藍(lán)灣.尚郡、建業(yè)桂園、新城銘座、君臨天下2期榮御等建設(shè)項(xiàng)目。編號(hào)名稱占地建筑面積綠化率容積率其他1九天莊園257畝24萬㎡41%1.79道路面積為37%（95畝）,停車位約800個(gè),建筑密度為22%2翠林藍(lán)灣.尚郡23353.2㎡39000㎡35%1.68建筑覆蓋率達(dá)25%3建業(yè)桂園109.67畝26.8萬㎡41.2%3.25總戶數(shù)541戶。項(xiàng)目分二期開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑密度僅28.7%,4新城銘座1992.9㎡7001.2㎡37.6%2.64主要戶型為:一室一廳和兩室一廳兩種戶型。5君臨天下2期榮御9600㎡55485㎡39.8%3.18小區(qū)商業(yè)樓頂設(shè)置獨(dú)立的花園,花園內(nèi)設(shè)有景觀水池、綠地,住宅入口和活動(dòng)空間與商業(yè)活動(dòng)空間相互不干擾河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第四章項(xiàng)目swot分析第四章:項(xiàng)目SWOT分析4.1項(xiàng)目概況(1)項(xiàng)目名稱西景住宅小區(qū)（2）建設(shè)單位平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司（3）項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地占地:165畝總建筑面積:33萬㎡（4）地理位置新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處（5）規(guī)劃用地性質(zhì)出讓4.2公共配套條件常綠·大悅城置身新城區(qū)核心位置,毗鄰中央行政區(qū)、金融中心、文化休閑區(qū)等醇熟城市配套,項(xiàng)目西側(cè)是規(guī)劃中的公交車站,旁邊為規(guī)劃中的小學(xué)。湖光小學(xué)、黃岡中學(xué)、市七中、城建學(xué)院、市衛(wèi)校等學(xué)校分布四周。此外,還有新城區(qū)規(guī)劃中的第一醫(yī)院,為健康高品質(zhì)生活保駕護(hù)航。中國銀行、建設(shè)銀行,豫達(dá)未來大酒店、大河錦江等機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供便捷的金融、商務(wù)服務(wù)。置業(yè)常綠·大悅城,繁華生活觸手可及。4.3總體項(xiàng)目規(guī)劃（1）項(xiàng)目定位為:以居民住宅為主,本著領(lǐng)先城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念堅(jiān)持以為本的思想,努力營造一個(gè)功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的安靜、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市生態(tài)居住區(qū),充分利用基地的自然條件和資源,強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,把自然環(huán)境充分的融入景觀設(shè)計(jì)之中,通過豐富的景觀設(shè)計(jì)類型,合理的規(guī)劃布局,把建筑的歐式風(fēng)格延伸到小區(qū)的景觀規(guī)劃中,創(chuàng)造高品質(zhì)住宅小區(qū)。（2）項(xiàng)目主題:以方案名字“景”為概念展開構(gòu)思設(shè)計(jì)通過新型的設(shè)計(jì)理念,新型的設(shè)計(jì)元素的交叉分割綜合把視覺、嗅覺、聽覺、觸覺、感覺融合為一體化,體現(xiàn)主題“舞韻”——“靈、水、躍、音”,的設(shè)計(jì)宗旨。（3）設(shè)計(jì)理念：“尊”——王者之尊的氣度,展開優(yōu)雅的時(shí)尚生活“庭”——閑看庭前花開花落“游”——于曲徑通幽處漫步回家總體布局“一主軸三副軸四組團(tuán)十五景點(diǎn)”的總體景觀方案構(gòu)思。一主軸——主入口到會(huì)所入口聯(lián)結(jié)的中心景觀水系。三副軸——生態(tài)養(yǎng)生休閑綠廊。用地形坡地,林陣水溪,濕地湖面,健身娛樂,陽光草坪等形成綠意盎然的室外氧吧空間。四組團(tuán)——舞悅之姿（躍韻）,弦瑟和鳴（音韻）,晨露之音（靈韻）,和、荷風(fēng)蕩漾（水韻）。對(duì)各個(gè)組團(tuán)的設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔實(shí)用為主旨,提供不同的景觀主題,各個(gè)年齡段的人群提供不同的休閑活動(dòng)場(chǎng)所和交流空間。創(chuàng)造兼具觀賞性與參與性的人性化活動(dòng)空間；（4）種植設(shè)計(jì):本方案的而種植設(shè)計(jì)主要是以鄉(xiāng)土樹種為主,引用樹種為輔的設(shè)計(jì)原則。不僅注重植物四季景觀的營造,室外空間的組織,空間氛圍的渲染,而且還強(qiáng)調(diào)使用有利于健康的綠色生態(tài)樹種與觀賞性綠化植物的結(jié)合。另外,還重綠化系統(tǒng)和環(huán)境設(shè)計(jì)的層次性,需選用高,中,低不同植物的有機(jī)搭配和色彩組織,注重整體的綠化配置的季節(jié)性搭配與地方特色,以求形成小區(qū)層次分明,豐富的整體綠化效果。擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀A組團(tuán)以“水韻”為設(shè)計(jì)主題,圍繞“舞韻”湖進(jìn)行景點(diǎn)的布置與分布。主要入口景觀的營造采用規(guī)則式設(shè)計(jì),首先進(jìn)入入口是一個(gè)方形的時(shí)令花卉花池,花池兩邊設(shè)置有采用歐式的景觀材料樹池的景觀樹列鑲嵌在景觀道路的中間,花池前方設(shè)置一個(gè)長方形的涌泉水池,水池旁邊布置帶有花缽的特色石柱,裝點(diǎn)歐式風(fēng)格的景觀,兩邊的樹列之間放有體現(xiàn)歐式景觀的浮雕式文化柱。4.7建筑規(guī)劃占地面積:165畝

建筑面積:330000平方米戶數(shù):1300余戶戶型:面積從88平方米到143平方米不等房等樓棟:31棟樓停車位:1600多個(gè)停車位景觀:5萬平米園林房間類型:(3+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積117.37㎡(3+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積119.59㎡(4+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積150.7㎡（4+1）房2廳2衛(wèi)建筑面積98.72㎡(4+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積124.89㎡河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃橫道圖第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃橫道圖序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容2012年2013年2014年45678910111212345678910111212341可研編制與審批2初步及施工圖設(shè)計(jì)與審查3前期準(zhǔn)備4設(shè)計(jì)招標(biāo)5工程施工6裝飾裝修7人員培訓(xùn)8竣工驗(yàn)收河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第六章投資估算及資金籌措第六章:投資估算及資金籌措6.1項(xiàng)目總投資估算表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)投資建設(shè)76214.00不含融資費(fèi)1.11.21.31.41.51.61.71.8土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)其他費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用10959.022970.8955506.531881.0302100.452796.080融資費(fèi)用2經(jīng)營資金03項(xiàng)目總投資76214.003.13.23.3開發(fā)成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營成本76214.00006.2分項(xiàng)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)2012201320141開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用10959.023945.255260.331753.441.2前期工程費(fèi)2970.891069.521426.03475.341.3房屋開發(fā)費(fèi)55506.5319982.3526643.138881.051.4管理費(fèi)1881.03677.17902.89300.971.5其他費(fèi)用00001.6開發(fā)期稅費(fèi)2100.45756.161008.22336.071.7不可預(yù)見費(fèi)2796.081006.591342.12447.37小計(jì)76214.0027437.0436582.7212194.242資金籌措2.1自有資金14687.0011240.003447.000.002.2銷售收入47600.0017136.0022848.007616.002.3貸款10956.0010956.00002.4其他0000小計(jì)73243.0039332.0026259.007616.006.3資金籌措方式與來源自有資金、銷售收入、貸款。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第七章財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析第七章:財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析損益表項(xiàng)目行次月數(shù)項(xiàng)目累計(jì)數(shù)一、營業(yè)收入125123354.00減:主營業(yè)務(wù)成本22576254.98營業(yè)費(fèi)用3252467.08主營業(yè)務(wù)稅金及附加4256784.47二、主營業(yè)務(wù)利潤52537847.47加:其他業(yè)務(wù)及利潤6250減:管理費(fèi)用7251881.03財(cái)務(wù)費(fèi)用8253207.26三、營業(yè)利潤92532759.18加:投資收益10250補(bǔ)貼收入11250營業(yè)外收入12250減:營業(yè)外支出13250加:以前年度損益調(diào)整14250四:利潤總額152532759.18減:所得稅162510810.53五、凈利潤172521948.65河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第八章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第八章:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)8.1盈利能力分析8.1.1項(xiàng)目全部資金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入123354.0014807.4449209.9259336.64小計(jì)123354.0014807.4449209.9259336.642現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資76214.0027437.0436582.7212194.242.4銷售費(fèi)用2467.08888.151184.20394.732.5經(jīng)營稅費(fèi)8079.692908.693878.251292.752.6土地增值稅13152.004734.726312.962104.322.7所得稅10810.533891.805189.051729.68小計(jì)110723.3039860.4053147.1817715.723凈現(xiàn)金流量-25052.96-3937.2641620.924累計(jì)凈現(xiàn)金流量-25052.96-28963.22 12657.705折現(xiàn)系數(shù)10％1.00000.90910.82646折現(xiàn)值-25052.96-3579.3634395.537累計(jì)折現(xiàn)值-25052.96-28632.325763.218折現(xiàn)系數(shù)i20%1.00000.83330.68459折現(xiàn)值-25052.96-3280.9228489.5210折現(xiàn)系數(shù)i25%1.00000.80000.640011折現(xiàn)值-25052.96-3149.8126637.39計(jì)算指標(biāo)IRR1=24.5%NPV(10%)=5763.21靜態(tài)投資回收期=2.708.1.2自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入123354.0014807.4449209.9259336.64小計(jì)123354.0014807.4449209.9259336.642現(xiàn)金流出2.1自有資金14687.0011240.003447.000.002.2預(yù)售收入用于產(chǎn)品投資47600.0017136.0022848.007616.002.3經(jīng)營稅費(fèi)8079.692908.693878.251292.752.4銷售費(fèi)用2467.08888.151184.20394.732.6土地增值稅13152.004734.726312.962104.322.6所得稅10810.533891.805189.051729.682.7貸款本金償還10956.003944.165258.881752.962.8貸款利息支付1972.05709.94946.58315.53小計(jì)109724.3545453.4649064.9215205.973凈現(xiàn)金流量13629.65-30646.02145.0044130.674累計(jì)凈現(xiàn)金流量-30646.02-30501.0213629.655折現(xiàn)系數(shù)10%1.00000.90910.82646折現(xiàn)值-30646.02131.8236469.597累計(jì)折現(xiàn)值-30646.02-30514.205955.398折現(xiàn)系數(shù)15%1.00000.86960.75629折現(xiàn)值-30646.02126.0933371.6110折現(xiàn)系數(shù)20%1.00000.83330.684511折現(xiàn)值-30646.02120.8330207.44計(jì)算指標(biāo)NPV（10%）=5955.39IRR2=19.5%靜態(tài)投資回收期=2.848.2償債能力分析8.2.1采用成本測(cè)算法預(yù)測(cè)單價(jià)序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/㎡）相關(guān)系數(shù)取值標(biāo)準(zhǔn)及說明1建安費(fèi)用1600100%按建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)取2市政費(fèi)用16010%按照建安費(fèi)用10%計(jì)取3相關(guān)稅費(fèi)241.5%按照建安費(fèi)用1.5%計(jì)取4建造成本1784=1+2+35工程附加費(fèi)用16010%按照建安費(fèi)用10%計(jì)取6專業(yè)人士費(fèi)用714%按照建造成本3-5%計(jì)取7管理費(fèi)用603%按照4+5+6的1%-3%計(jì)取8不可預(yù)見費(fèi)834%按照4+5+6+7的3%-5%計(jì)取9銷售費(fèi)用1203%按照銷售價(jià)格3%計(jì)取10成本費(fèi)用2278成本費(fèi)用=4+5+6+7+8+911貸款利息1915.31%按一年期貸款利率計(jì)取12利潤57025%按照成本費(fèi)用的15%-35%計(jì)取13成新率90%根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命,確定成新率14建筑物重置單價(jià)2738=(10+11+12)*1315宗地樓面熟地單價(jià)100016估價(jià)對(duì)象單價(jià)

（元/㎡）3738宗地樓面熟地單價(jià)+建筑物重置單價(jià)銷售收入的測(cè)算:上面已估算可銷售面積價(jià)格為3738元/㎡,可銷售面積為33萬㎡,分年度的銷售收入:項(xiàng)目201220132014合計(jì)可銷售面積11880015840052800330000銷售收入44407.4459209.9219736.64123354.008.2.2利潤與利潤分配表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2012201320141銷售收入123354.0044407.4459209.9219736.641.1銷售收入123354.0044407.4459209.9219736.641.2出租收入2經(jīng)營成本76254.9827451.7936602.3412200.852.1銷售成本76254.9827451.7936602.3412200.853經(jīng)營稅費(fèi)8079.692908.693878.251292.753.1銷售稅費(fèi)8079.692908.693878.251292.753.1.1營業(yè)稅及附加6784.472442.413256.551085.513.1.2交易及印花稅1295.22466.28621.70207.244銷售費(fèi)用2467.08888.151184.20394.735財(cái)務(wù)費(fèi)用3207.26 1154.611539.48513.176土地增值稅13152.004734.726312.962104.327開發(fā)利潤32759.1811793.3015724.415241.478所得額11793.3015724.415241.479所得稅10810.533891.805189.051729.6810稅后利潤21948.657901.5010535.363511.7910.1應(yīng)付利潤4389.371580.302107.72702.3510.2未分配利潤17559.286321.208427.642809.448.2.3資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2012201320141資金來源1.1銷售收入123354.0014807.4449209.9259336.641.2自有資金14687.0011240.003447.000.001.3貸款10956.0010956.000.000.00小計(jì)2資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本76214.0027437.0436582.7212194.242.4經(jīng)營管理費(fèi)2.5銷售費(fèi)用2467.08888.151184.20394.732.6財(cái)務(wù)費(fèi)用3207.261154.611539.48513.172.7經(jīng)營稅費(fèi)8079.692908.693878.251292.752.8土地增值稅13152.004734.726312.962104.322.9所得稅10810.533891.805189.051729.682.10應(yīng)付利潤4389.371580.302107.72702.352.11各期還本付息16347.696321.208427.641559.25小計(jì)134667.6248916.5165222.0220529.098.2.4貸款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營開發(fā)期 2012201320141貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)0.006956.002956.001.1.1本金6956.002956.001.1.2利息0.000.000.001.2本期貸款10956.0010956.00001.3本期應(yīng)計(jì)利息1061.9377.98479.96203.961.4本期本金歸還10956.004000.004000.002956.001.5本期利息支付1061.9377.98479.96203.961.6期末貸款本息累計(jì)6956.002956.000本年年利率6.90%6.90%6.90%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收2.2未分配利潤17559.286321.208427.642809.442.3其他8.2.5資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目2012201320141資產(chǎn)16337.7822924.9824049.141.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨10107.409356.621607.381.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2借款2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款6956.002956.000.00負(fù)債小計(jì)6956.002956.000.002.3所有者權(quán)益2.3.1資本金11240.0014687.0014687.002.3.2資本公積金2.3.3應(yīng)付利潤1580.302107.72702.352.3.4累計(jì)未分配利潤6321.2014748.8417559.28所有者權(quán)益小計(jì)19141.5031543.5632948.63河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第九章風(fēng)險(xiǎn)分析第九章:風(fēng)險(xiǎn)分析9.1盈虧平衡分析總銷售收入S=PQ總成本C=F+VQ總利潤B=S-C當(dāng)總成本C=F+VQ時(shí)V=(C-F)/Q=(76214.00-24111.02)/330000=1578.88（元）即銷售面積的盈虧平衡點(diǎn)為:Q。=F/(P-V)=24111.02/(3738-1578.88)=11.17萬(平方米)9.2敏感性分析NPV（IRR）=Σ（CI-CO）t（1+IRR）-t銷售收入變化對(duì)IRR影響情況計(jì)算表變化率201220132014累計(jì)2012與2013-5%14067.0746749.4256369.81-10%13326.7044288.9353402.98-15%12586.3241828.43250436.145%15547.8151670.4262303.4710%16288.1854130.9165270.3015%17028.5656591.4168237.14減去小計(jì)得凈現(xiàn)金流量39860.4053147.1817715.72對(duì)應(yīng)上列-5-25793.33-6397.7638654.09-10-26533.70-8858.2535687.26-15-27094.08-11318.7532720.425-24312.59-1476.7644587.75-25789.3510-23572.22983.7347554.58-22588.4915-22831.843444.2350521.42-19387.61折現(xiàn)率10%1.00000.90910.8264-5-25793.33-5816.2031943.74-31609.53-10-26533.70-8053.0429491.95-34586.74-15-27094.08-10288.7427040.16-37382.825-24312.59-1342.5236847.32-25655.1110-23572.22894.3139299.10-22677.9115-22831.843131.1541750.90-19700.69計(jì)算IRR最后累計(jì)-512%1.00000.89290.7972-25793.33-5193.2830815.04-171.5710%334.21IPP11.3%-10—-15—535%1.00000.74070.5487-24312.59-1093.8424465.30-941.1330%1.00000.76920.5917-24312.59-1135.9226382.57934.06IRR32.5%1045%1.00000.68970.4756-24312.59678.4822616.96-1017.1540%1.00000.71340.5103-24312.5