物業(yè)管理公司工程部管理制度匯編

物業(yè)管理公司工程部管理制度匯編

1用戶(hù)報(bào)修及投訴處理

(1)報(bào)修及投訴渠道

沒(méi)有用戶(hù)的投訴是最理想的，但是任何物業(yè)管理公司都做不到這一點(diǎn)。我們一方面要

減少投訴，另一方面又應(yīng)為用戶(hù)提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。一般地講，有關(guān)設(shè)備

方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，但實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)直接打電話(huà)

到工程部，或是將電話(huà)打到經(jīng)營(yíng)部或別的地方。因此，公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制

度是十分必要的，用戶(hù)可以向物業(yè)部提出，也可以向經(jīng)營(yíng)部、總服務(wù)臺(tái)、工程部、總

經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)提出。任何一個(gè)部門(mén)接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將

此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)

可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。要防止推托現(xiàn)象：客人向某部門(mén)提出問(wèn)題，某部門(mén)推給另外

一個(gè)部門(mén)，讓用戶(hù)轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去解決不了問(wèn)題，這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。

工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在XX分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立

即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上司匯報(bào)，由上司判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中，許

多客人有意見(jiàn)不是因?yàn)樵O(shè)備有了故障，而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。他們也知道,

故障總是難免的，但是有了故障無(wú)處投訴或投訴多次仍不能解決，這就使他們難以忍

受了。

(2)處理復(fù)雜故障

所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問(wèn)題。往往有多種情況：第一種是設(shè)備比較復(fù)

雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況；第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)，一般是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題；第三種是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常'，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人

的要求。屬于第一種情況，應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù)，使客人滿(mǎn)意，第二種情況應(yīng)向客

人說(shuō)明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠(chǎng)聯(lián)系，解決問(wèn)題。第三種情況最難處

理，如空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，某位客人卻偏偏說(shuō)冷或熱，進(jìn)行投訴，當(dāng)班員工急急忙忙趕到

現(xiàn)場(chǎng)卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時(shí)候員工往往會(huì)帶點(diǎn)情緒，容易造成雙方不愉快。我們應(yīng)教

育員工，遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋?zhuān)屑捎蒙驳目跉?/p>

回答，如“沒(méi)有辦法”，“就是這樣”等等。

(3)進(jìn)戶(hù)維修服務(wù)規(guī)范

用戶(hù)的每間房間都有設(shè)備，有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)

I

范進(jìn)戶(hù)工作，這不僅是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問(wèn)題，弄

不好會(huì)引起用戶(hù)的反感，造成不好的影響。因此凡進(jìn)戶(hù)工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)

意識(shí)，要將進(jìn)戶(hù)工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。

進(jìn)戶(hù)工作的規(guī)范要求：

①一般情況下應(yīng)先預(yù)約，說(shuō)清楚進(jìn)戶(hù)工作內(nèi)容，得到用戶(hù)的同意。對(duì)公寓用戶(hù)，即

使事先已有約定，在進(jìn)戶(hù)前仍應(yīng)由服務(wù)臺(tái)服務(wù)員先電話(huà)聯(lián)系，與用戶(hù)確認(rèn)。除非

遇到緊急情況，不能在未得到用戶(hù)同意的情況下進(jìn)戶(hù)工作。若在預(yù)約維修工作時(shí)，

發(fā)現(xiàn)公寓用戶(hù)已全部外出；應(yīng)通過(guò)門(mén)縫留下維修到訪(fǎng)通知。

②員工到達(dá)公寓門(mén)口應(yīng)輕輕敲門(mén)。用戶(hù)開(kāi)門(mén)后，員工應(yīng)說(shuō)‘'先生（小姐、太太），需

要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來(lái)嗎？”得到主人同意后應(yīng)說(shuō)“謝

謝!

③如進(jìn)入公寓、住室等十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門(mén)外，赤腳進(jìn)入,如果條

件允許，可以為員工配備塑料鞋套；進(jìn)戶(hù)前穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具

袋背在肩上，如拿在手中應(yīng)高于地面一定距離。

④到達(dá)工作地點(diǎn)后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于

存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。

⑤工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向公寓主人打招呼，

并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起”。

?如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔掛畫(huà)）可以配備吸塵器，一邊鉆

孔，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

⑦工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向公寓主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴用戶(hù)正確地使

用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，用戶(hù)感到滿(mǎn)意后方可離開(kāi)。例行檢查也應(yīng)告訴用

戶(hù)具體情況良好或有什么問(wèn)題，需要怎么辦及注意事情等。

⑧離開(kāi)前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打

掃干凈。

⑨步子要輕，工具袋背在肩上，如拿在手中應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，至門(mén)口，應(yīng)回身

面對(duì)用戶(hù)說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)！”。

⑩整個(gè)工作期間不得收受用戶(hù)送的物品，也不能借用用戶(hù)的工具、抹布等。

（4）工作單的流程

①各種請(qǐng)修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部特設(shè)的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單。請(qǐng)修單上內(nèi)

容必須填寫(xiě)清楚調(diào)度員記錄接單時(shí)間。

②調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將請(qǐng)修單派往各專(zhuān)業(yè)工程師，由各專(zhuān)業(yè)工程師

或領(lǐng)班安排實(shí)施。

③維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。完成后注明維修時(shí)間和所消耗材料，并

請(qǐng)客戶(hù)簽字認(rèn)可后帶回交給專(zhuān)業(yè)主管。

④工程師審核后交還調(diào)度員備案，并向有關(guān)部門(mén)返單。

⑤工程部一般情況不接受電話(huà)請(qǐng)修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)工作單。

⑥所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)總工程師的指示填寫(xiě)工作單后方可進(jìn)行。

⑦工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：

a）人身安全、消防安全。

b）與客戶(hù)有關(guān)。

c）設(shè)備故障影響到客人。

d）一般維修。

e）正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。

⑧工程師和工程部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。

⑨總工助理每周應(yīng)匯總一次工作單，向總工程師匯報(bào)。

（5）設(shè)備日常報(bào)修制度

設(shè)備的日常報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。報(bào)修單由使用部門(mén)負(fù)責(zé)填寫(xiě)。報(bào)修單

一式三聯(lián)，第一聯(lián)由報(bào)修部門(mén)留存?zhèn)洳椤Ｖ蛋喙こ處熢诮拥礁鞑块T(mén)的報(bào)修單后，將第

二聯(lián)留存?zhèn)洳?，并將第三?lián)分配給維修班組。各維修班組在接到報(bào)修單后，應(yīng)根據(jù)報(bào)

修內(nèi)容和重要性，填寫(xiě)開(kāi)工日期和估計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。檢修工人在檢修完

工后，需經(jīng)報(bào)修部門(mén)簽字認(rèn)可。班組在收到檢修工人送回的報(bào)修單后，核實(shí)耗用材料

和實(shí)用工時(shí)，并將報(bào)修單匯總后交工程部。工程部在接到各班組交回的第三聯(lián)報(bào)修單

后，應(yīng)和第二聯(lián)核銷(xiāo)，存入員工完工檔案，作為每月評(píng)獎(jiǎng)的依據(jù)。在核銷(xiāo)報(bào)修單時(shí)，

如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知使用部門(mén)預(yù)計(jì)

完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門(mén)對(duì)工程部的投訴時(shí)，

可以報(bào)修單為據(jù)。

工程部應(yīng)該安排一名主管和若干檢修工人負(fù)責(zé)夜間緊急檢修值班。在接到報(bào)修電話(huà)后,

對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理

內(nèi)容，第二天由總調(diào)度安排班組檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向住店

經(jīng)理匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。

工作單流程示意圖

注：(1)工程部一般情況下不接受客戶(hù)和任何電話(huà)報(bào)修，一切報(bào)修均要填寫(xiě)工作單。

(2)特殊情況，緊急情況可先進(jìn)行維修，但必須后補(bǔ)報(bào)工作單。

2緊急應(yīng)變措施

當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急情況時(shí)，工程部各級(jí)員工應(yīng)保持鎮(zhèn)定，迅速通知有關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)

守崗位、各司其職，積極采取有效措施阻止災(zāi)害的擴(kuò)大，盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財(cái)產(chǎn)及

物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，將損失降至最低。當(dāng)緊急情況解除后，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)措施，并出具事件過(guò)程及

原因分析、改進(jìn)方法的報(bào)告，以備日后參考及要求保險(xiǎn)時(shí)使用。具體行動(dòng)可參見(jiàn)以下指示。

（1）水浸之處理程序：

①如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將情況報(bào)告當(dāng)值主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)

施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損。

②采用有效的措施，攔截和疏泄積水，防止水浸之蔓延，盡可能減少水浸所致的損失。

包括：

a）將電梯升高離開(kāi)受浸之范圍；

b）關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣，以防人員觸電；

c）在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層；

d）用布、沙包或其他材料塞住漏洞；

e）疏通排水地漏、排水渠；

f）開(kāi)啟排水泵；

g）用吸水機(jī)吸水；

h）其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。

③設(shè)法查明浸水之來(lái)源并采取有效的措施加以截?cái)啵?/p>

a）如水浸起自大廈機(jī)管設(shè)施之損壞和故障，應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或

供水泵。

b）如洪水來(lái)自大廈外，應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。

c）如水浸來(lái)自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口

封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。

d）水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)大廈的正常使用。

e）如有單位受浸，應(yīng)盡快通知管理部處理。

f）如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響，通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置

告示，知會(huì)用戶(hù)，如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或

警告牌。

附則：一些常見(jiàn)水事浸故的針對(duì)性處理措施：

在發(fā)生以下所列的情況時(shí)，除采取上述一般性措外，還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對(duì)性措

施:

g）大廈的供水管道發(fā)生破裂，應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠控制破裂部位的閥門(mén)。

h）大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受

損噴水的噴淋頭，用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出，

如水勢(shì)太大，地漏無(wú)法及時(shí)同時(shí)，則可將水從防火梯排到街外。

i）如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)在隔水處擺放桶接水，同時(shí)用沙包保護(hù)

好附近可能受影響的電梯槽和用戶(hù)的單位。

j）在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前，應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門(mén)，并把有關(guān)部位的積水放開(kāi)，

然后才可以對(duì)噴淋頭進(jìn)行操作。

（2）燃?xì)庑孤┑奶幚沓绦颍?/p>

①保持冷靜。

②盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃?xì)夤苈烽l摯。

③在氣體泄漏的現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格禁止任何人使用明火，開(kāi)閉電筒、使用無(wú)線(xiàn)電對(duì)講機(jī)以及關(guān)

閉任何電掣開(kāi)關(guān)，以免電火花引燃泄漏的氣體。

④將事件通知大廈消防中心，并說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)和程度，以便消防人員根據(jù)情況作出處

理（如通知消防局、煤氣公司等等）。在匯報(bào)情況時(shí)不可在燃?xì)庑孤┓秶鷥?nèi)使用電話(huà)、

對(duì)講機(jī)等設(shè)備。

⑤打開(kāi)泄漏范圍的有關(guān)門(mén)窗，加快氣體擴(kuò)散，阻止現(xiàn)場(chǎng)范圍的非有關(guān)工作人員圍觀(guān)。

并根據(jù)實(shí)際情況和消防人員的指示，采取有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員疏散。

（3）電梯故障困人的處理程序：

①員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時(shí)，應(yīng)馬上通知大廈保安監(jiān)控中心，并

記錄發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間，報(bào)知監(jiān)控中心的時(shí)間。

②監(jiān)控中心接報(bào)后應(yīng)盡快通過(guò)電梯內(nèi)部電話(huà)等工具與被困者取得聯(lián)系，安慰被困者保

持鎮(zhèn)定，說(shuō)明大廈消防中心已獲知他們被困，并已在積極采取有效的措施，同時(shí)向

被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報(bào)后應(yīng)記錄接報(bào)的時(shí)間、被困人員數(shù)量。

③監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到

場(chǎng)檢修。

④通知保安員或管理員盡快到場(chǎng)查看該電梯門(mén)有無(wú)被物件阻擋而未能完全關(guān)妥，并設(shè)

法采取措施解決，直到電梯技工到場(chǎng)。

⑤如果大廈本身無(wú)能力解除故障，或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕，而大廈技

工又沒(méi)有于短時(shí)間內(nèi)排除故障，則應(yīng)視情況考慮向公安部門(mén)求助（如向消防局求助,

應(yīng)向消防人員詳細(xì)說(shuō)明求助的原因和情況）。

⑥監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間，電梯技工到場(chǎng)的時(shí)間、被困人員獲得解困的時(shí)

間、電梯，恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間。

（4）停電的處理程序：

①由工程部盡快采取措施恢復(fù)供電。

②使用緊急照明，保證各主要公共地方、及通道的照明。

③如未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電，通知管理部應(yīng)盡快派員工到大廈各主要電梯

廳及大廈出入口維持秩序，并通知保安中心采取必要措施，嚴(yán)防有人制造混亂，混

水摸魚(yú)。

④如突然接獲通知大廈將在短時(shí)間內(nèi)停電，工程部應(yīng)安排電梯工，在停電前十分鐘將

電梯停在大廈首層并通知管理部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序，阻

止客人使用電梯，以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困，并盡力通知客戶(hù)即將停電，

請(qǐng)客戶(hù)做好準(zhǔn)備。

⑤如有人被困于電梯內(nèi)，立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門(mén)做好解救工作。

⑥管理員應(yīng)立即通知住戶(hù)或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時(shí)可考慮關(guān)閉

大門(mén)。

（5）火警之處理程序：

①第一個(gè)發(fā)現(xiàn)起火的人應(yīng)該馬上用消防電話(huà)、對(duì)講機(jī)或其他最快的方式通知大廈消防

中心，說(shuō)明起火的確實(shí)地點(diǎn)和起火的性質(zhì)，通知管理部，由管理知會(huì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)一帶

的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報(bào)警器，以便發(fā)出火

警警報(bào)，然后視情況運(yùn)用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、

沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅，或控制火勢(shì)發(fā)展，等待消防人員到來(lái)。對(duì)電器發(fā)

生的火災(zāi)，需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等，而不可使用水性滅火用具。

②接報(bào)后應(yīng)馬上通知以下人員：

a）消防控制中心。

b）當(dāng)值保安主任。

c）物業(yè)總經(jīng)理/大廈主管

d）工程部總工程師

③如獲得總工程師給予的指示后，通知消防局。

④工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無(wú)論誰(shuí)先到達(dá)起火地點(diǎn)，都有權(quán)有責(zé)任用最快的時(shí)間作

出是否向消防隊(duì)報(bào)警的決定，因?yàn)榛馂?zāi)的羲延大都是因?yàn)楹雎粤思皶r(shí)通知消防部門(mén)

而造成的。

⑤由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會(huì)所有用戶(hù)疏散，并告知用戶(hù)切勿使

用電梯應(yīng)由走火通道撤離。

@如火勢(shì)擴(kuò)大，大廈員工要各司其職，協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場(chǎng)，使其有秩序地撤離及

集中在安全的指定地點(diǎn)。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序，指導(dǎo)和協(xié)助

大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口，保證其通暢。

并提防壞人“趁火打劫”。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層，

只留一部消防電梯由消防中心控制。

⑦如已通知消防局，則管理部派人在約定的大廈門(mén)口或路口接應(yīng)消防員，引其到場(chǎng)。

消防員到場(chǎng)后將滅火工作交給工程部，工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系，為其工

作提供可能的協(xié)助。

⑧如有人員損傷，應(yīng)通知醫(yī)療部門(mén)，應(yīng)積極組織救援。

⑨火災(zāi)撲滅后要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，直到消防局的消防調(diào)查完畢，并盡快將火災(zāi)有關(guān)情況的報(bào)

告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。

（6）消防應(yīng)急方案

①總則

a）目的：本運(yùn)行要點(diǎn)制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動(dòng)運(yùn)行時(shí)，制定

在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點(diǎn)，以備有關(guān)人員熟悉、掌握。

b）本運(yùn)行要點(diǎn)亦為今后工程部人員在工作巡視中，對(duì)設(shè)備保證重點(diǎn)的參考。

c）當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，全體員工要保持清醒、冷靜，安排指導(dǎo)人員有秩序的疏散，盡

到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。

②消防中控室職責(zé)

a）消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后，除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外，迅速在操作臺(tái)上操作有

關(guān)消防設(shè)備，同時(shí)與工程部聯(lián)系，報(bào)告火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)、位置、火情，要求工程

部迅速開(kāi)啟相關(guān)消防設(shè)備。

b）在中控室手動(dòng)操作大廈全部電梯迫降，并觀(guān)察反信指示燈是否亮啟。

c）電話(huà)通知總配電室，要求在保證大廈供電（尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng)）的同時(shí)切除

空調(diào)系統(tǒng)的供電，即關(guān)掉XXX號(hào)低壓柜的供電開(kāi)關(guān)。

d）打開(kāi)消防事故廣播系統(tǒng)，通知相關(guān)樓層人員疏散。

e）迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)業(yè)人員參加消防指揮，同時(shí)介紹有關(guān)情況。

f）為消防隊(duì)員準(zhǔn)備好消防電梯的鑰匙。

g）負(fù)責(zé)維護(hù)中控室及周邊地帶。

③工程部職責(zé)

a）當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，工程部全體人員立即放下其它工作，全體投入火災(zāi)救險(xiǎn)工作，

同時(shí)關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無(wú)關(guān)的用電設(shè)備，提高供電系統(tǒng)的可靠性。

b）工程部經(jīng)理和弱電工程師迅速到達(dá)消防中控室，參與消防工作的指揮和參謀。

c）工程部人員在到達(dá)指定位置時(shí)，應(yīng)帶好通訊設(shè)備，包括對(duì)講機(jī)、消防電話(huà)或普

通電話(huà)。

d）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)安排并確認(rèn)工程部消防崗位的到位情況。

e）弱電工程師負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài)，消防泵、噴淋泵的開(kāi)啟，空調(diào)電源及相

關(guān)風(fēng)機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。

f）強(qiáng)電工程師帶領(lǐng)一名運(yùn)行電工盡量到達(dá)總變電站，等候命令，負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停

送電操作，確定空調(diào)電源切除，并按照工程部經(jīng)理命令組織所有各層地下室人

員撤離。

g）強(qiáng)電運(yùn)行領(lǐng)班帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)火災(zāi)相關(guān)分配電室，等候工程師或工程

經(jīng)理的命令，執(zhí)行有關(guān)停送電操作，并按照工程經(jīng)理命令組織相關(guān)人員撤離。

h）強(qiáng)電維修領(lǐng)班帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)消防水泵房，與消防中心取得聯(lián)系，根

據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補(bǔ)水泵的正常工作，必要時(shí)應(yīng)急

搶修，視情況手動(dòng)啟動(dòng)消防設(shè)備。按消防中心指揮組織人員撤離，撤離前將消

火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動(dòng)狀態(tài)，并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。

i）弱電領(lǐng)班帶領(lǐng)程控交換機(jī)機(jī)務(wù)人員到達(dá)總機(jī)機(jī)房，負(fù)責(zé)保證電話(huà)系統(tǒng)暢通，根

據(jù)消防中心指示組織人員撤離。

j）給排水專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的可靠工作，保證所有水箱供水，盡量保

證水箱的高水位和各層供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并與消防中心保持聯(lián)系，根據(jù)消防

中心指示組織人員撤離，撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動(dòng)，盡可能保證自動(dòng)工作有效。

k）給排水水專(zhuān)業(yè)運(yùn)行領(lǐng)班帶領(lǐng)水工到達(dá)各水箱間，全部開(kāi)啟水箱入口水閥，手動(dòng)

開(kāi)啟向高位消防水箱供水水泵，同時(shí)監(jiān)視水箱水位、供水情況，同消防中心取

得聯(lián)系，聽(tīng)從消防中心指揮。

1）給排水專(zhuān)業(yè)維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)正確指引消防隊(duì)員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取

水口、水泵接合器的位置，并配合消防隊(duì)工作。

in）空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專(zhuān)業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥，火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)

機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)及相應(yīng)防火門(mén)、防火卷簾門(mén)的正確工作，組織相關(guān)人員撤離，

并與消防中心保持聯(lián)系。（風(fēng)機(jī)操作點(diǎn)分散，相對(duì)復(fù)雜，人員地點(diǎn)應(yīng)根據(jù)本大廈

實(shí)際情況安排）

④關(guān)于通訊

a）在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢，與救火

無(wú)關(guān)的事情不得占用通訊及信道。

b）在使用通訊設(shè)備時(shí)，講話(huà)力求簡(jiǎn)樸、明確，少占用通訊時(shí)間。

c）使用對(duì)講機(jī)時(shí)請(qǐng)注意，在信道無(wú)空閑時(shí)，不要按發(fā)射按鈕講話(huà)，講完話(huà)后立即

放開(kāi)發(fā)射按鈕。

d）使用消防專(zhuān)用電話(huà)時(shí)請(qǐng)注意，在與消防中心講完話(huà)后，一定要掛好電話(huà)，否則

其他人無(wú)法與消防中心通話(huà)。

e）目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的電話(huà)插孔已調(diào)好線(xiàn)，插入普通電話(huà)后即

可為內(nèi)線(xiàn)電話(huà)，可直接撥叫消防中心（內(nèi)線(xiàn)xxxx）。如要證實(shí)本機(jī)號(hào)碼，請(qǐng)撥叫

總機(jī)詢(xún)問(wèn)（撥叫xx）0

⑺地震的應(yīng)急措施

①當(dāng)感覺(jué)到地震發(fā)生時(shí)，各級(jí)員工不可驚慌失措，要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前

提下，關(guān)閉可能發(fā)生危險(xiǎn)的設(shè)備，如冷水機(jī)組等。

②在地震來(lái)臨時(shí)，不可盲目亂跑，試圖離開(kāi)大廈。應(yīng)尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的

危險(xiǎn)，直至地震暫告一段落。

③當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r(shí)，在確保人身安全的前提下，配電室、中控室員工視情況將供電設(shè)備

切換為緊急供電，保證人員撤離大廈時(shí)的照明。

④在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下，各級(jí)員工協(xié)助大廈內(nèi)的業(yè)戶(hù)進(jìn)行疏散，有秩序的撤離至安全

地點(diǎn)，撤離過(guò)程中切記不要使用電梯。

(8)雷暴及颶風(fēng)的緊急處理

①當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來(lái)臨前，應(yīng)注意收聽(tīng)天氣預(yù)報(bào)，密切注意其動(dòng)向。各級(jí)員工應(yīng)做好防

風(fēng)、防雨的準(zhǔn)備工作，檢查各排污泵、下水道、門(mén)窗玻璃、插銷(xiāo)及防雷裝置，確保

它們有效暢通。

②固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動(dòng)物品，如花盆、燈罩、指示牌等，加

固樹(shù)木、門(mén)窗玻璃等物品。

③應(yīng)準(zhǔn)備好各種工具以備使用，如防水手電筒，雨衣雨鞋、潛水泵等。

④通知物業(yè)內(nèi)各住戶(hù)雷暴及颶風(fēng)即將到來(lái)，請(qǐng)他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品，避

免損失。

⑤當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來(lái)臨時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅(jiān)守崗位。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各敏感部位的巡視，

如各雨水口、雨污水泵房、天臺(tái)、防雷裝置、衛(wèi)星天線(xiàn)、大面積門(mén)窗等部位，一旦

發(fā)現(xiàn)異常立即處理，確保物業(yè)內(nèi)不進(jìn)水、不漏風(fēng)、不跑電。

⑥雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后，應(yīng)即時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)損毀報(bào)告，以便安排保險(xiǎn)賠償事宜。

3月報(bào)告、周報(bào)告制度

工程部月工作量匯總報(bào)表。匯總報(bào)表不僅能統(tǒng)計(jì)工程部在一個(gè)月中所做的總的檢修工作，也

是工程部工作狀況資料的自身積累。它既可以比較工程部月與月之間的工作量，以及設(shè)備使

用情況的變化；又可以根據(jù)報(bào)修量的增加和減少，來(lái)了解檢修質(zhì)量的優(yōu)劣及計(jì)劃?rùn)z修完成的

程度。例如：同樣故障的報(bào)修單反復(fù)出現(xiàn)，在剛做完計(jì)劃保養(yǎng)或巡查后便出現(xiàn)不該有的故障

報(bào)修；客戶(hù)設(shè)備卡和設(shè)備登記卡上連續(xù)出現(xiàn)同樣的故障。此時(shí)應(yīng)該引起重視和分析，并追查

故障原因或檢修失職者的責(zé)任，以此提高檢修質(zhì)量和減少返修率。月工作量匯總報(bào)表如表1

所示。

(1)月報(bào)告的主要內(nèi)容

①人員變動(dòng)情況

②本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。

③保修故障的數(shù)量、原因、維修結(jié)果及返修率。

④零配件的更換及使用情況，庫(kù)存情況。

⑤操作規(guī)程是否存在改善意見(jiàn)。

⑥預(yù)防保養(yǎng)工作是否如期完成。

⑦人員工作的服務(wù)態(tài)度，標(biāo)準(zhǔn)及積極性。

⑧能源的使用情況。

⑨特別事故。

⑩是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。

?整體意見(jiàn)。

(2)年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容

年報(bào)告應(yīng)在整體上對(duì)一年來(lái)物業(yè)/大廈的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效

性，并制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過(guò)努力確實(shí)能夠達(dá)到。

①設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)

②設(shè)備功能的加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。

③重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。

④環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。

⑤服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。

月工作量匯總表

門(mén)總計(jì)

項(xiàng)

本月填單

報(bào)修

報(bào)電話(huà)

報(bào)修

修其

它

數(shù)總

計(jì)

本月完

成量

維修大修

序號(hào)維修編號(hào)設(shè)備名稱(chēng)所在部門(mén)起止日期完成進(jìn)度完成金額

內(nèi)容

計(jì)1

劃2

維3

修4

大5

修6

旦

里.7

單

元

巡

修

后

表1

4能源管理

物業(yè)的能耗是指煤（燃油）、電、水、煤氣等的耗用量。其中電耗費(fèi)用大約占總能耗費(fèi)用70%（中

央空調(diào)用離心式空調(diào)機(jī)組時(shí)）。因此，能耗費(fèi)用降低，首先須抓電耗，其次是煤（燃油）耗。應(yīng)

該成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門(mén)均應(yīng)設(shè)節(jié)能管理員。節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研

究物業(yè)的能耗情況和采取相應(yīng)節(jié)能措施。工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線(xiàn)表，以進(jìn)

行不同年份不同月份的能耗比較。

物業(yè)的合理用電是節(jié)電的手段。節(jié)電工作分設(shè)計(jì)和運(yùn)行兩個(gè)方面，兩者互相牽制、互相補(bǔ)充。

一個(gè)好的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，應(yīng)該考慮到節(jié)能的需要，否則進(jìn)行管理的努力將是十分有限的。反之，

如果不搞清設(shè)計(jì)意圖，也難以發(fā)揮節(jié)能的效果。從運(yùn)行角度，物業(yè)的合理用電應(yīng)從下述幾方

面考慮：

供配電。物業(yè)用電負(fù)荷中存在大量的電感性負(fù)荷（各種異步電機(jī)及氣體放電燈等），這類(lèi)負(fù)荷

的功率因數(shù)均較低，所以應(yīng)對(duì)無(wú)功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)?功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9

以上.

變壓器。變壓器在運(yùn)行中，不可能總是處于額定狀態(tài)，而負(fù)載率高低與效率有一定關(guān)系，當(dāng)

變壓器負(fù)荷（一般要求負(fù)載率為0.5至0.7）過(guò)低或過(guò)高，效率均要下降。所以，在多臺(tái)變壓器

配電時(shí)，應(yīng)根據(jù)負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于30%

時(shí)，應(yīng)更換變壓器；單相用電設(shè)備分接在三相網(wǎng)絡(luò)上，低壓網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度應(yīng)小于20缸

空調(diào)、制冷系統(tǒng)。系統(tǒng)的容量一般是按最大負(fù)載情況下選定的，但是在實(shí)際使用中不會(huì)始終

在最大負(fù)載情況下，大部分時(shí)間是部分負(fù)載運(yùn)行。制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同

負(fù)荷要求，開(kāi)、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。

空調(diào)機(jī)組消耗動(dòng)力主要是送風(fēng)機(jī)和回風(fēng)機(jī)。對(duì)于不同季節(jié)，應(yīng)該合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少

新風(fēng)處理能耗；對(duì)于非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，可進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來(lái)改變送風(fēng)量。

例如對(duì)于宴會(huì)廳等場(chǎng)所，可采取營(yíng)業(yè)前2小時(shí)加大送風(fēng)量，營(yíng)業(yè)結(jié)束前2小時(shí)，減少送風(fēng)量，

以節(jié)省能量。對(duì)于排風(fēng)系統(tǒng)，有條件時(shí)，可在排入大氣前設(shè)冷、熱回收裝置。

照明系統(tǒng)。物業(yè)全年照明用電量約占總用電量的30%左右，因此必須注意降低照明系統(tǒng)的能耗。

照明節(jié)電，除了要求光源、鎮(zhèn)流器、照明燈具的高效、節(jié)能外，還應(yīng)對(duì)使用場(chǎng)所選擇適當(dāng)?shù)?/p>

設(shè)計(jì)照度；采用日光傳感器、時(shí)間預(yù)定、手動(dòng)等照明控制手段進(jìn)行節(jié)電。光源燈具應(yīng)定期清

掃更換，制定更新周期，維持光照水平。

照明和動(dòng)力用電應(yīng)分別裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門(mén)裝表計(jì)量，依據(jù)獎(jiǎng)節(jié)罰超原則,

制訂考核辦法。

其他設(shè)施的節(jié)電要求，可參照“賓館、物業(yè)合理用電”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（1）能源消耗控制程序及要求

①能源消耗控制的范圍是：電、水、汽、油、煤氣等。工程部在所有使用部門(mén)安裝電

表、水表、蒸汽表、煤氣表，油料使用須登記。

②工程部派人每天到各使用部門(mén)巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏汽、漏油等現(xiàn)象，

立刻采取措施解決問(wèn)題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。

③能源費(fèi)用消耗在正常營(yíng)業(yè)善下應(yīng)控制在總營(yíng)業(yè)收入的4.5雙其中：

i.電費(fèi)：占能源費(fèi)用的43%

ii.水費(fèi)：占能源費(fèi)用的6.5%

iii.煤氣費(fèi)：占能源費(fèi)用的1%

iv.熱力費(fèi)：占能源費(fèi)用的25%

V.冷凍水費(fèi)：占能源費(fèi)用的24%

（2）設(shè)備節(jié)能辦法簡(jiǎn)介

①重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理重要內(nèi)容。

②工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況。

③了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

④指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。

⑤推廣節(jié)能觀(guān)念及意識(shí)和方法。

⑥不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。

⑦應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，時(shí)刻調(diào)整。

⑧保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。

⑨空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、客人的感覺(jué)隨時(shí)調(diào)整。

⑩照明線(xiàn)路的布置及調(diào)整。

?燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器）。

?升降梯/電扶梯的智能管理。

?采用節(jié)能控制照明開(kāi)關(guān)：（1）聲控開(kāi)關(guān)：（2）光控開(kāi)關(guān)；（3）時(shí)間控制開(kāi)關(guān)；（4）延時(shí)控

制開(kāi)關(guān)。

@合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率，例如:變壓器最合理的工作負(fù)載是

80%-90%,這時(shí)它各方面的利用率最佳。

?使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。（潤(rùn)滑、密封等）

?采用節(jié)能水龍頭。

能源調(diào)查表

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：―

2.地址：

3.總占地面積：M2

4.總建筑面積：M2

其中商場(chǎng)卜2目前使用率%

寫(xiě)字樓M2目前使用率%

公寓M2目前使用率%

別墅M目前使用率%

停車(chē)場(chǎng)M2（包含在建筑面積內(nèi)的）%

5.啟用時(shí)間_________年_________月_________日

6.大廈總高度____________M層數(shù)______

7.管理處人數(shù)___________工程部人數(shù)_____

其中強(qiáng)電_________

弱電

空調(diào)給排水

裝修（萬(wàn)能工）____

其它__________

8.工程部的年維修費(fèi)用支出

上一年度工程維修的材料費(fèi)用、工具費(fèi)用、外包工程項(xiàng)目及費(fèi)用。材料費(fèi)用應(yīng)按系統(tǒng)給出分目，例

如配電室、空調(diào)系統(tǒng)、照明等。

表2（1）

9.運(yùn)行時(shí)間

指空調(diào)系統(tǒng)和主要耗能設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，季節(jié)分明的使用設(shè)備按冬、夏轉(zhuǎn)換季節(jié)分別說(shuō)明。

星期一至五____________小時(shí)/天

星期六小時(shí)

星期日小時(shí)

全年總時(shí)數(shù)小時(shí)/年

表2(2)

樓宇名稱(chēng)年份共一頁(yè)第一頁(yè)

年能源耗量表（表3）

總建筑（或其中某建筑類(lèi)型）工程M2系統(tǒng)

編月份

項(xiàng)目全年總數(shù)

號(hào)一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月

查表日期

使用率

1電力

用量

費(fèi)用

查表日期

蒸汽使用率

2

（熱水）用量

費(fèi)用

查表日期

使用率

3煤氣

用量

費(fèi)用

查表日期

4燃油使用率

用量

18

費(fèi)用

查表日期

其他使用率

5

能源用量

費(fèi)用

查表日期

使用率

6水

用量

費(fèi)用

注：此表復(fù)印使用，應(yīng)按總面積和分類(lèi)型建筑面積分別統(tǒng)計(jì)，如可能請(qǐng)將空調(diào)、照明系統(tǒng)再分別填報(bào)。

樓宇名稱(chēng)共一頁(yè)第一頁(yè)

日期____年一月——日

或一月一日到一月一日的平均值

典型季節(jié)能源日功率表

樓宇名稱(chēng)總建筑（或其中某建筑類(lèi)型）面積M2系統(tǒng)一

編時(shí)間

項(xiàng)目

號(hào)0:002:004:006:008:0010:0012:0014:0016:0018:0020:0022:00

1電力（kw）

2蒸汽(T/h)

3燃油（1/m）

4其它

注：此表復(fù)印使用，按總面積和分類(lèi)型建筑面積分別統(tǒng)計(jì)。

統(tǒng)計(jì)之日期按制冷季、供暖季、過(guò)渡季節(jié)的典型工作日期統(tǒng)計(jì)，如能用若干日的平均值最佳。

中

爬

電費(fèi)費(fèi)率

項(xiàng)目峰值時(shí)平值時(shí)谷值時(shí)

1時(shí)段

2電費(fèi)（基本）

3附加費(fèi)

4電建電費(fèi)

5燃運(yùn)電費(fèi)

6加減電費(fèi)

注：如項(xiàng)目有總限電指標(biāo)請(qǐng)另加說(shuō)明。

表5

其他能源單價(jià)

項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)單位熱能指標(biāo)熱能指標(biāo)的單位備注

1燃?xì)?/p>

2燃油

3市政蒸汽

4市政熱水

5煤

6其它

注：備注欄應(yīng)標(biāo)明其它有關(guān)指標(biāo)。例如蒸汽應(yīng)注明來(lái)汽壓力，熱水注明來(lái)水平均溫度。

水費(fèi)：市政來(lái)水的基價(jià)/噸

（如有不同用途的水價(jià)，請(qǐng)分別給出）

項(xiàng)目?jī)?nèi)總用水指標(biāo)月/噸

超指標(biāo)用水加價(jià)倍數(shù)（不同時(shí)間分別給出）

其它用水附加費(fèi)用情況

表6

6.5設(shè)備技術(shù)檔案管理

(1)技術(shù)檔案管理

各類(lèi)技術(shù)資料必須分類(lèi)裝訂成冊(cè)，編制目錄，專(zhuān)人管理及制訂借用制度。技術(shù)檔案一般可分

成四類(lèi)：

①物業(yè)施工竣工驗(yàn)收的整套檔案資料：

②設(shè)備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)制度及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

③設(shè)備新技術(shù)信息及資料；

④職工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)及資料。

(2)設(shè)備登記卡

設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù)，每一臺(tái)設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一張登記卡，如表2所示。為了

便于查閱，可按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)。現(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗(yàn)，就是重視對(duì)設(shè)備

狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，系統(tǒng)地、有計(jì)劃地積累分析原始記錄，在調(diào)查分析

中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設(shè)備能夠達(dá)到最高的綜合效率。

設(shè)備登記卡應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄，這些可作為

設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修和確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造、報(bào)廢的主要依據(jù)。

設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符。

(3)用戶(hù)設(shè)備檔案卡

物業(yè)的每套客房可認(rèn)為是為用戶(hù)服務(wù)的獨(dú)立設(shè)備，因此，每一獨(dú)立單元需設(shè)立一張用戶(hù)單元

設(shè)備檔案卡(如表3所示)。這有利于掌握對(duì)用戶(hù)設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。

設(shè)備登記卡

1,單位代碼3.類(lèi)別

2.單位4.立卡日期

5.設(shè)備名稱(chēng)6.編號(hào)7.型號(hào)

8.制造出廠(chǎng)9.出廠(chǎng)

10.國(guó)別

編號(hào)日期

11.外形尺寸LWHm/m12.重量13.原值US$HK$RMB

KG（萬(wàn)元）

14.安裝15.進(jìn)場(chǎng)16.安裝17.開(kāi)始使

地點(diǎn)日期日期

18.電機(jī)名稱(chēng)型號(hào)功率KW電壓V轉(zhuǎn)速速m電機(jī)尺寸制造廠(chǎng)

電動(dòng)機(jī)

資料

名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)單位數(shù)量日期安裝記錄

19.隨機(jī)附件

主要技術(shù)規(guī)格

及參數(shù)

20.主要技術(shù)

參數(shù)

21.重大事故

記錄

日期維修保養(yǎng)內(nèi)容承修部門(mén)所用零件

22.保養(yǎng)維修

記錄

23.封存情況

表7

單元設(shè)備檔案卡

房間號(hào)

檢查設(shè)備類(lèi)型

備7k

日期空調(diào)衛(wèi)生具家具燈具音響冰箱電視機(jī)節(jié)能座窗簾鎖

填表人

表8

6.6新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度

凡各部門(mén)需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門(mén)向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、

建筑物承教允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。工

程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門(mén)共同制定安裝要求，并

視工程大小，決定由工程部或委托專(zhuān)業(yè)施工單位施工。新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資

料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門(mén)保管。

(1)物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用班組提出

申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技

術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門(mén)經(jīng)

理報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備改裝的資料及

審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存檔外,

還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說(shuō)明備案。凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物

結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。

(2)設(shè)備的更新和報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理。

(3)設(shè)備的報(bào)廢原則為：

①政府指定的淘汰產(chǎn)品

②己超過(guò)使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理

成本昂貴的設(shè)備。

③因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過(guò)原價(jià)值的設(shè)備

④無(wú)法修復(fù)的設(shè)備

(4)設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理

報(bào)廢手續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

7零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理

其程序見(jiàn)圖9：

(1)常用工具應(yīng)由工程部倉(cāng)庫(kù)管理人員管理，根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況,

在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。對(duì)其他維修器材，由

各班組根據(jù)需要填寫(xiě)“物資采購(gòu)申請(qǐng)單”，報(bào)工程部審批采購(gòu)。該表由工程

部填寫(xiě)，原則上以一臺(tái)設(shè)備一張，附屬設(shè)備、備件費(fèi)用應(yīng)包括在預(yù)計(jì)費(fèi)用中。

(2)設(shè)備采購(gòu)程序見(jiàn)圖10。

(3)采購(gòu)員采購(gòu)后，交倉(cāng)庫(kù)保管員驗(yàn)收并輸入庫(kù)登記手續(xù)。設(shè)備入庫(kù)驗(yàn)收單見(jiàn)表

11=班組員工需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫(xiě)材料耗量單。班

組長(zhǎng)對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷(xiāo)，主管應(yīng)加強(qiáng)檢查。

(4)對(duì)進(jìn)口備件及工具等高額的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。

(5)材料使用后要在工作單上填寫(xiě)清楚，并經(jīng)主管確認(rèn)。多余材料必須退回庫(kù)房。

圖9設(shè)備維修器材的采購(gòu)、保管和領(lǐng)用制度

圖10工程部設(shè)備管理總運(yùn)行程序

設(shè)備入庫(kù)驗(yàn)收單

工程設(shè)備型號(hào)合同

編號(hào)名稱(chēng)規(guī)格編號(hào)

國(guó)另1」制造廠(chǎng)出廠(chǎng)編號(hào)

包裝形式裝箱數(shù)驗(yàn)收日期

說(shuō)明書(shū)

包裝外觀(guān)

圖紙資料

技裝箱單

缺件情況術(shù)檢驗(yàn)合

資格證

料附件及工具

設(shè)備外觀(guān)

清單

其他

損壞情況

隨機(jī)附件

工具備件

備注

記錄人：日期:

審核人：日期:

表11

8工具管理

(1)本部工具分為公用工具、各專(zhuān)業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。工具保管人必

須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。

(2)公用工具歸庫(kù)管員負(fù)責(zé)保管及借出，各種電動(dòng)工具原則上由工具倉(cāng)庫(kù)統(tǒng)一保

管，憑工具借用牌借用。

(3)專(zhuān)業(yè)自用工具由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定

的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。

(4)根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。電焊、氣焊機(jī)

等配套工具一般由電、氣焊工保管。

(5)所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必

須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類(lèi)機(jī)具的正常使用。

(6)公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫(xiě)

工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用

時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。

(7)借用公用工具歸還時(shí)，須由庫(kù)管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，

須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫(xiě)公用工具借用記錄單,

或無(wú)法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫(kù)管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。

(8)專(zhuān)業(yè)自用工具必須由系統(tǒng)工程師進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小

型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能

確定使用人，則由系統(tǒng)工程師照價(jià)賠償。

(9)全體員工必須愛(ài)護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛(ài)護(hù)工

具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)

酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。

(10)所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程師批準(zhǔn)后方可借出，員

工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得用工具干私活。

(11)所有工具要愛(ài)惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)

人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

9人員管理

⑴班組長(zhǎng)

工程部的最基層干部。班組長(zhǎng)不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種

涉及的物業(yè)設(shè)施，而且應(yīng)具有一定的責(zé)任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開(kāi)

展日常工作。

(2)主管(值班)工程師

有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，并能組織員工解決設(shè)備維修和運(yùn)行問(wèn)題。主管一般

按強(qiáng)電、弱電、機(jī)械等專(zhuān)業(yè)分別設(shè)置。

(3)主管、班組長(zhǎng)是工程部的技術(shù)核心，應(yīng)該在物業(yè)基建過(guò)程中就著手培訓(xùn)，并

參與設(shè)備的安裝、調(diào)試過(guò)程。

(4)工程部的員工隊(duì)伍應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定。應(yīng)關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活，使員工熱

愛(ài)本職的工作。

(5)要提供員工學(xué)習(xí)技術(shù)的機(jī)會(huì)，以提高他們的技術(shù)、技能和一專(zhuān)多能。應(yīng)定期

進(jìn)行技術(shù)考核、職稱(chēng)評(píng)定和采取與津貼掛鉤的措施，不斷激發(fā)員工的學(xué)習(xí)積

極性和持久性。

(6)員工的年齡及技術(shù)等級(jí)應(yīng)形成梯隊(duì)，使員工隊(duì)伍后繼有人。

10外包招標(biāo)制度

(1)物業(yè)管理處工程招投標(biāo)程序

日常的保養(yǎng)/維修服務(wù)，可通過(guò)分包形式將該等工作分包與有關(guān)的承包商，

以避免成立龐大的維修隊(duì)伍，節(jié)省不必要的維修開(kāi)支。管理處可通過(guò)招標(biāo)程

序選擇最合適及最符合經(jīng)濟(jì)效益的承包商提供維修/保養(yǎng)服務(wù)。

招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)

被邀請(qǐng)施工單位呈報(bào)：1］企業(yè)資質(zhì)復(fù)印件2］企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3］企業(yè)已建和在

建工程簡(jiǎn)介和施工照片、質(zhì)量評(píng)定資料

資格預(yù)審

施工單位領(lǐng)招標(biāo)文件:＞〈投標(biāo)須知〉察看施工現(xiàn)場(chǎng)

交投標(biāo)保證金。遞交投標(biāo)文件，包括：1］工程報(bào)價(jià)

2］施工組織措施3］優(yōu)惠條件4］法人委托書(shū)