廣告策劃-曲江旅游營銷推廣策劃方案

將曲江景區(qū)打造成西安乃至全國文化旅游產(chǎn)業(yè)的范本2021年2月2021曲江旅游營銷推廣籌劃案

基于對陜西、西安旅游業(yè)的長期關(guān)注和研究，以及對國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的研判，加之和曲江長期的合作和認(rèn)識，我們特提此案，以此陳述對曲江旅游的一些見解。1一個推廣目標(biāo)3三個推廣策略4四個推廣支撐1一條推廣主線推廣模型1314

認(rèn)知政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境推廣主體數(shù)據(jù)挖掘認(rèn)知度旅游人次旅游收入SWOT分析

主線主題策略產(chǎn)品策略營銷策略目標(biāo)支撐支撐支撐支撐曲江旅游營銷通過數(shù)據(jù)挖掘得出結(jié)論

數(shù)據(jù)挖掘

1、基于互聯(lián)網(wǎng)景區(qū)公眾關(guān)注度數(shù)據(jù)分析2、接待游客人次數(shù)據(jù)分析3、旅游收入數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析大唐芙蓉園公眾關(guān)注度500左右，最高800大雁塔的公眾關(guān)注度300左右，最高600華山的公眾關(guān)注度1000左右，最高1400數(shù)據(jù)來源：創(chuàng)典傳媒網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)挖掘

景區(qū)公眾關(guān)注度數(shù)據(jù)分析兵馬俑的公眾關(guān)注度1100左右，最高1500我們在對“曲江〞、“曲江池遺址公園〞、“唐城墻遺址公園〞、“慈恩寺遺址公園〞進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘時，網(wǎng)絡(luò)用戶的關(guān)注度達(dá)不到網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計基數(shù)要求，我們沒有找到相關(guān)數(shù)據(jù)??！結(jié)論：曲江一體化景區(qū)概念沒有形成，相當(dāng)一局部景點(diǎn)的公眾關(guān)注非常低！數(shù)據(jù)來源：陜西省旅游局、西安市旅游局、曲江新區(qū)旅游公布數(shù)據(jù)單位：萬人次單位：億元結(jié)論：曲江旅游在營銷方面沒有完全形成〞一體化“概念，造成景點(diǎn)資源浪費(fèi)。1.曲江接待游客人次占陜西旅游總?cè)舜蔚?5.2%,占西安旅游總?cè)舜蔚?1.4%,曲江旅游景區(qū)內(nèi)局部景點(diǎn)明星效應(yīng)已經(jīng)形成。2.曲江景區(qū)旅游收入占陜西旅游總收入的1%，占西安旅游總收入的2.48%,明星景點(diǎn)對景區(qū)內(nèi)低知名度景點(diǎn)的帶動作用微乎其微。3、通過在北廣場、唐城墻遺址公園同天同一時間現(xiàn)場目擊調(diào)查統(tǒng)計：來此旅游者境內(nèi)游客人次和境外游客人次比例相差懸殊。4、曲江旅游景區(qū)收入與接待人數(shù)嚴(yán)重不平衡。2021年省市游客數(shù)據(jù)統(tǒng)計2021年省市旅游收入統(tǒng)計2

政府大力扶持3

區(qū)域競爭力和品牌影響力4

盛唐文化的西安符號5

最適合的棲居區(qū)4個國家級文物保護(hù)單位4個國家4A級景區(qū)3個省級文物保護(hù)單位

文化、旅游的聚集地五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占兩個

國家文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安唯一的文化旅游新區(qū)

最大仿唐建筑群西安人文化示范區(qū)盛唐文化彰顯地

文化旅游資源豐富1SWOT分析優(yōu)勢

strengths6

西北最大的會展中心SWOT分析劣勢weaknesses2

國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊3

各景點(diǎn)獨(dú)立推廣浪費(fèi)營銷資源4

曲江旅游未形成品牌

國際經(jīng)濟(jì)總體下滑，出游愿望降低1SWOT分析威脅threats2

旅游需求的變化3

各個城市對文化產(chǎn)業(yè)的重視4

旅游機(jī)制的創(chuàng)新5

西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)滯后

西安個景點(diǎn)景區(qū)間的競爭區(qū)域競爭以西安為半徑300公里內(nèi)浐灞秦嶺等

旅游業(yè)界的白熱化競爭1SWOT分析時機(jī)Opportunities2

強(qiáng)力拉動內(nèi)需政策3

中國文化復(fù)興4

旅游者越來越強(qiáng)烈的文化體驗需求5

旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起

西安是中國重要的旅游目的地曲江是西安重要的旅游目的地2009年中國是世界主要的旅游目的地1利用1314

推廣模型提升旅游形象提高旅游收入形成旅游地位

分析推導(dǎo)

Phase2形勢分析形勢分析曲江旅游整體推廣大勢所趨…數(shù)據(jù)挖掘曲江旅游整體推廣迫在眉睫…SWOT分析Phase3曲江旅游整體推廣勢在必行…曲江景區(qū)重要的國際旅游目的地曲江景區(qū)明確一個目標(biāo)分管旅游副市長段先念指出：

3年內(nèi)，把曲江景區(qū)打造成重要的國際旅游目的地戰(zhàn)略愿景

目標(biāo)三年期目標(biāo)曲江景區(qū)成為重要的國際旅游目的地二年期目標(biāo)曲江景區(qū)成為全國知名景區(qū)一年期目標(biāo)曲江景區(qū)成為西安重要的旅游吸引物制定三大策略統(tǒng)一旅游形象包裝，提出推廣主題設(shè)計、包裝曲江景區(qū)一體化產(chǎn)品利用優(yōu)勢資源，細(xì)分市場，精準(zhǔn)投放

三大策略主題策略產(chǎn)品策略營銷策略夢回大唐歡樂曲江夢回大唐歡樂曲江曲江，復(fù)活的大唐整合分散景區(qū)統(tǒng)一整體形象打造影響市民及國內(nèi)游客的線路產(chǎn)品整合分散景區(qū)統(tǒng)一整體形象打造國內(nèi)游客的線路產(chǎn)品整合分散景區(qū)統(tǒng)一整體形象打造國際游客的線路產(chǎn)品。面向本地及國內(nèi)游客的活動、媒體、及借勢推廣、主要是活動，包括臺灣推廣推介活動。面向國內(nèi)游客的活動、媒體、及借勢推廣、主要是長三角珠三角面向國內(nèi)外游客的活動、媒體、及借勢推廣、主要是東亞及歐美等國家。2021年2021年2021年提煉一條主線提煉一條主線也是主題策略的重要表達(dá)，我們圍繞09年全年主題“夢回大唐歡樂曲江〞，從整體形象樹立，產(chǎn)品設(shè)計包裝、營銷推廣宣傳、等各個層面上展開全面“曲江旅游〞營銷工作。夢回大唐歡樂曲江參考一：“詩意曲江休閑天堂”參考二：“來曲江去盛唐”

主線09年主題策略分解臺灣團(tuán)隊京滬桂粵團(tuán)隊鄂川晉俞內(nèi)團(tuán)隊西安及周邊散客中青年段

客源地、客源國際團(tuán)隊、及商務(wù)游客自駕旅游者

圍繞主線09年產(chǎn)品策略分解夢回大唐歡樂曲江唐·詩歌之旅〔唐詩文化策略〕夢回大唐歡樂曲江回曲江去盛唐〔重走宋連線、尋根〕促銷海洋世界貼紙〔捆綁策略+以1帶家策略〕老年段中青年段中小學(xué)生做切入點(diǎn)老年段中青年段夢回大唐歡樂曲江休閑天堂〔休閑旅游體驗策略〕線路產(chǎn)品一夢回大唐歡樂曲江唐·詩歌之旅線路產(chǎn)品二夢回大唐歡樂曲江回曲江去盛唐

線路產(chǎn)品三夢回大唐歡樂曲江休閑天堂銷售手段：在中小學(xué)附近商店售賣海洋世界貼紙；0.5元/張；可獲得海洋世界門票；可獲得海洋動物領(lǐng)養(yǎng)券。海洋世界貼紙產(chǎn)品四個推廣支撐

圍繞主線09年營銷策略分解媒體配合展會借勢導(dǎo)視導(dǎo)游四大活動夢回大唐歡樂曲江

營銷策略——活動推廣夢回大唐歡樂曲江

盛唐大典對臺活動

評選活動八美曲江夢回大唐歡樂曲江

參與活動

回曲江做唐人夢回大唐歡樂曲江夢回大唐歡樂曲江

詩歌之旅

詩歌節(jié)延續(xù)主題：夢回大唐歡樂曲江“盛唐大典〞時間：根據(jù)省市旅游局赴臺安排地點(diǎn)：臺北推廣會場內(nèi)容：曲江領(lǐng)導(dǎo)致辭唐俑俑人偶動態(tài)展(傳輸帶上的唐俑人偶不停變換造型，形成一幅活的歷史畫卷)夢回大唐〔邀請觀眾參與)曲江—臺北兩地游客影像互動〔西安電視臺、東森電視臺〕城市授權(quán)，現(xiàn)場簽約〔兩地旅游行業(yè)團(tuán)隊達(dá)成互惠協(xié)議〕香檳水幕：10瓶2m高大香檳，100支小香檳)“1、盛唐大典

營銷策略——活動“2、詩歌之旅

營銷策略——活動主題：夢回大唐歡樂曲江“回曲江，做唐人〞〔參與性文化亮點(diǎn)活動〕時間：——地點(diǎn)：大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江池、唐城墻遺址公園等內(nèi)容：穿我唐家衣裳品我唐家美味行我唐家禮儀賞我唐家樂舞觀我唐家百戲“3、回曲江做唐人

營銷策略——活動“4、八美曲江

營銷策略——活動主題：夢回大唐歡樂曲江“八美曲江〞〔參與性群眾評選活動〕時間：——地點(diǎn)：大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江池、唐城墻遺址公園、海洋館、慈恩寺遺址公園、寒窯、秦二世墓等等內(nèi)容：古有長安八景今有曲江八美在媒體上刊登曲江所有候選景區(qū)群眾投票〔信，網(wǎng)絡(luò)、票箱〕專家評選曲江八大美景進(jìn)行文學(xué)包裝并媒體傳播夢回大唐歡樂曲江

導(dǎo)視VI系統(tǒng)

統(tǒng)一導(dǎo)游系統(tǒng)

營銷策略——導(dǎo)視導(dǎo)游1、建立曲江旅游統(tǒng)一的VI視覺系統(tǒng)，便于對內(nèi)形成統(tǒng)一的認(rèn)知。2、有助于對外形成曲江景區(qū)的一體化概念，讓游客在最短時間全面了解曲江。3、設(shè)置統(tǒng)一的導(dǎo)視牌，使各景點(diǎn)相互聯(lián)動，在一點(diǎn)上增加游客對其他景點(diǎn)的認(rèn)知?！皩?dǎo)視VI系統(tǒng)

營銷策略——導(dǎo)視導(dǎo)游1、在現(xiàn)有導(dǎo)游詞中導(dǎo)入曲江旅游一體化概念，整體推介以唐風(fēng)、唐韻為主的文化旅游資源。2、曲江各景點(diǎn)要強(qiáng)化個性化特色，導(dǎo)游詞須生動具體，導(dǎo)游講解做到景變詞變。3、建立導(dǎo)游效勞中心,為游客提供專業(yè)統(tǒng)一的導(dǎo)游解說效勞。4、和省、市旅游主管部門聯(lián)系,組織2021曲江導(dǎo)游大賽,以加大曲江在旅行社的推廣?！敖y(tǒng)一導(dǎo)游系統(tǒng)

營銷策略——導(dǎo)視導(dǎo)游

營銷策略——媒體推廣4整體形象廣告在重點(diǎn)周邊高速路路牌及景區(qū)廣告牌的互換傳播夢回大唐歡樂曲江1以活動帶動整體形象在活動前后的新聞及廣告投放2整體形象直接利用媒體作為活動的評選平臺做本地推廣3整體形象針對性的面向城市地區(qū)做新聞轟炸及廣告投放臺灣客源地配合省旅游局的臺灣推廣整版形象廣告唐文化峰會——東森衛(wèi)視臺灣民生報〔新聞〕臺灣中華日報〔新聞〕香港大公報〔社論〕新加坡聯(lián)合早報〔社論〕臺灣民生報央視2套新聞華商報社論陜西電視臺直播

營銷策略——媒體推廣“針對臺灣地區(qū)的傳播鄂川俞豫晉內(nèi)客源地西安地區(qū)大型文化活動前主流報媒形象廣告大型文化活動后主流報媒大篇幅軟文國際客源地參與省旅游局組織的境外旅游產(chǎn)品交流會

營銷策略——媒體推廣“分客源地的傳播

營銷策略——展會借勢1、充分借助省、市旅游局的優(yōu)勢資源，積極參加省市旅游局的所有活動，在客源地進(jìn)行低本錢，大面積，高頻次的傳播。2、重新包裝曲江一體化的概念，最大限度改變客源地區(qū)域內(nèi)業(yè)界對零散景點(diǎn)的認(rèn)知。3、積極擴(kuò)大展會在客源地區(qū)域內(nèi)的業(yè)界影響力。2021年中國國內(nèi)旅游交易會時間：2021年4月17日——19日地點(diǎn)：大連星海會展中心2021年P(guān)ATA旅游交易會時間：2021年9月底地點(diǎn)：杭州2021中國國際旅游交易會時間：2021年11月19日——22日地點(diǎn)：云南省昆明國際會展中心2021年香港國際旅游交易會時間：2021年6月11日——14日地點(diǎn)：香港會議展覽中心2021年廣州國際旅游交易會時間：2021年3月26日——29日地點(diǎn)：廣州錦漢展覽中心2021年亞洲國際旅游交易會時間：2021年10月22日——24日地點(diǎn)：新加坡2021亞洲豪華旅游交易會時間：2021年6月15日——18日

地點(diǎn)：上海展覽中心

2021世界旅游交易會時間：2021年11月9日——12日

地點(diǎn)：英國倫敦2021德國柏林國際旅游交易會時間：2021年3月11日—15日地點(diǎn)：德國柏林以上活動推廣詳細(xì)執(zhí)行細(xì)案請靜待下次提閱

營銷策略——展會借勢預(yù)算規(guī)劃景區(qū)內(nèi)部改造〔導(dǎo)視系統(tǒng)、導(dǎo)游詞、導(dǎo)服中心〕約10萬景區(qū)內(nèi)部文化亮點(diǎn)活動約30萬景區(qū)整體外埠推廣

約30萬媒體推廣費(fèi)用約30萬創(chuàng)典傳媒

西安創(chuàng)典傳媒

專業(yè)團(tuán)隊西安創(chuàng)典文化傳媒廣告專業(yè)效勞于旅游、房地產(chǎn)等客戶，積累了許多成功案例，在業(yè)界具有極強(qiáng)的品牌影響力。創(chuàng)典傳媒運(yùn)營中心策劃團(tuán)隊設(shè)計團(tuán)隊新聞采編團(tuán)隊數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊客服團(tuán)隊營銷策劃項目運(yùn)營廣告代理品牌推廣整合傳播西安創(chuàng)典傳媒近十年專業(yè)營銷策劃經(jīng)驗《城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報》曲江是西安最美麗的地方，但它不僅僅是西安的、陜西的，更是中國的，世界的。它是西安旅游的重要吸引地，是盛唐文化的代表。但在現(xiàn)階段，它在全國及至世界還并沒有形成重要的影響。我們相信：通過全力打造一體化曲江形象，必將促使曲江旅游業(yè)的迅猛開展，從而改變西安旅游的格局，使其很有可能成為中國旅游新的策源地。通過用盛唐文化溝通世界文明的手段，從而讓曲江走出國門，走向世界，成為世界旅游者眼中關(guān)注的新焦點(diǎn)。END如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭工程的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對競爭市場的時機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+環(huán)境+競爭〕SWOT分析的價值要素S/W〔優(yōu)勢/劣勢〕的價值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素工程要素?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和時機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大時機(jī)——這是我們“挖掘物業(yè)價值〞的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機(jī)利用時機(jī)，克服劣勢減少劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S時機(jī)O威脅T劣勢W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視工程差異性3。過于偏重對“二手資料〞的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個工程開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計〔尤其是區(qū)域類繁雜工程〕，便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量