《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營實務(wù)》(第5版)課件01房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識

2024/7/221房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營實務(wù)2024/7/222課程定位培養(yǎng)大學(xué)生房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的業(yè)務(wù)技能與職業(yè)素質(zhì)。2024/7/223教、學(xué)、做、賽一體化教學(xué)理念2024/7/224授課計劃2024/7/225圖2024/7/226圖2024/7/227主題教學(xué)項目：NO.2015G55地塊項目開發(fā)全程策劃策劃指導(dǎo)：教學(xué)目標(biāo)：系統(tǒng)、高強度地對學(xué)生進(jìn)行實戰(zhàn)訓(xùn)練，使學(xué)生具備一定的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營能力，畢業(yè)后能夠在房地產(chǎn)開發(fā)公司做一般房地產(chǎn)項目的開發(fā)全程策劃。教學(xué)方法：采用模擬房地產(chǎn)開發(fā)公司做實際項目運作方式，成立南京萬能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（作為開發(fā)商），下設(shè)項目組（每組8人）教學(xué)要求：每個組團結(jié)協(xié)助，提供1-2篇策劃報告教學(xué)時間：一學(xué)期2024/7/228房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識2024/7/229第1章

：房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)案例1-1：全國房地產(chǎn)行業(yè)形勢與萬科的五位一體戰(zhàn)略1.1房地產(chǎn)行業(yè)1.2房地產(chǎn)企業(yè)2024/7/22101.1房地產(chǎn)行業(yè)1.房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容：①土地的開發(fā)和再開發(fā)；②房屋的開發(fā)和建設(shè)；③地產(chǎn)的經(jīng)營；④房地產(chǎn)經(jīng)營；⑤房地產(chǎn)中介服務(wù)；⑥房地產(chǎn)物業(yè)管理；⑦房地產(chǎn)金融2.房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。

其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)2024/7/2211房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)行業(yè)3.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用4.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)20多年來的變遷歷程可大致分為五個階段。⑴1988年以前稱為第一階段——計劃分房時期。⑵1988年至1992年可看成第二階段——萌芽時期⑶1994年至2000年可看成第三階段——發(fā)展起步時期⑷2001年至2008年可看成第四階段——發(fā)展突飛猛進(jìn)時期⑸2009年以后可看成第五階段——規(guī)范發(fā)展時期2024/7/2212房地產(chǎn)行業(yè)5.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀⑴房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，“大消費”與“去庫存”同在，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)轉(zhuǎn)型新格局⑵房地產(chǎn)投資規(guī)模增長迅速，占全社會固定資產(chǎn)比重一直穩(wěn)居高位⑶銷售總量仍將維持相對高位，同比增速將顯著放緩⑷新開工量將緩慢復(fù)蘇，整體仍維持低位⑸土地市場分化特征進(jìn)一步加深2024/7/22房地產(chǎn)行業(yè)6.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的突出問題⑴房價虛高，脫離了部分居民的支付能力⑵從房地產(chǎn)總供給和總需求是否平衡來看，目前房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)失衡現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)性泡沫嚴(yán)重，空置率高…7.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢在未來的10-20年里，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)六大趨勢性變化2024/7/2214房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢⑴發(fā)展新興地產(chǎn)⑵保障房比例上升，低收入家庭將居者有房⑶房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年上升，未來開發(fā)商數(shù)量將不足3000家⑷住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來房地產(chǎn)業(yè)的革命，房地產(chǎn)“精品工程”時代到來⑸互聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)房地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新⑹房地產(chǎn)金融將層出不窮2024/7/222024/7/22161.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格，且具有一定資質(zhì)條件的經(jīng)濟實體1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的申請與管理一級資質(zhì)由建設(shè)部審批二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批思考題1.比較一下房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)的異同點？2.分析一下當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的特點？2024/7/222024/7/2218第2章：房地產(chǎn)開發(fā)項目與流程案例2-1：金牛湖三地塊綜合項目案例2-2：恒大龍珺項目2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目2.2房地產(chǎn)開發(fā)流程

主題教學(xué)項目NO.2017G55地塊項目開發(fā)全程策劃2024/7/22192.1房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目房地產(chǎn)開發(fā)項目特點：①地理位置的固定性②建設(shè)投資大、資金周轉(zhuǎn)慢③開發(fā)周期長④受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控⑤建設(shè)環(huán)節(jié)多-一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、房改辦、房管等眾多部門⑥項目投資即為項目成本費用。⑦人員要求高。對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。⑧風(fēng)險較大⑨開發(fā)項目的差異性很大⑩項目決策的多專業(yè)協(xié)同2024/7/22202.2房地產(chǎn)開發(fā)流程1.房地產(chǎn)開發(fā)及任務(wù)⑴房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程⑵房地產(chǎn)開發(fā)的任務(wù)一是發(fā)現(xiàn)市場可能的機會二是對項目地址的選擇和勘察三是項目融資四是項目設(shè)計五是建設(shè)招標(biāo)六是建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)七是建設(shè)管理監(jiān)督八是房地產(chǎn)產(chǎn)品交易2024/7/2221房地產(chǎn)開發(fā)類型2024/7/2222房地產(chǎn)開發(fā)理念

房地產(chǎn)開發(fā)理念是指房地產(chǎn)開發(fā)的思想、觀念、概念與法則①節(jié)能省地理念②精細(xì)化設(shè)計理念③開放式社區(qū)理念④文化開發(fā)理念⑤多元化開發(fā)理念⑥產(chǎn)業(yè)化開發(fā)理念⑦科技地產(chǎn)理念⑧創(chuàng)意地產(chǎn)理念⑨新興樓宇地產(chǎn)理念⑩其他如親情和諧理念、品牌理念等2024/7/2223房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程2024/7/222024/7/2225作業(yè)思考題我國房地產(chǎn)開發(fā)流程各個環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系。比較一下房地產(chǎn)開發(fā)流程與制造業(yè)生產(chǎn)流程的異同點？2024/7/2226第3章：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例3-1：恒大地產(chǎn)的經(jīng)營管理3.1房地產(chǎn)經(jīng)營3.2房地產(chǎn)管理3.3房地產(chǎn)法律法規(guī)

2024/7/22273.1房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動

房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié)2024/7/2228房地產(chǎn)經(jīng)營分類房地產(chǎn)經(jīng)營可以分為兩個大方面：房產(chǎn)經(jīng)營和地產(chǎn)經(jīng)營從廣義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為2024/7/22一個房地產(chǎn)項目的經(jīng)營運作完整過程2024/7/22303.1.1城市土地經(jīng)營土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，在整個房地產(chǎn)的價值構(gòu)成中，土地價值所占比重很高，是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要部分。城市土地一般可以稱為“地產(chǎn)”，是土地的經(jīng)濟形態(tài)，體現(xiàn)了土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。經(jīng)過開發(fā)的城市土地，實際上也是一種商品，既具有價值，也具有使用價值⑴城市土地的分類城市土地經(jīng)營⑵城市土地經(jīng)營①城市土地經(jīng)營形式：②土地一級市場與二級市場⑶城市土地經(jīng)營的意義①促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營②提高我國土地利用效益③健全我國市場體系④提高城市財政收入2024/7/222024/7/22323.1.2房屋經(jīng)營房屋是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營載體，房屋經(jīng)營比土地經(jīng)營要復(fù)雜得多⑴房屋經(jīng)營及其類型①房屋經(jīng)營。是以房屋為對象，以房屋的出售和出租為內(nèi)容，以獲得一定經(jīng)濟利益為目的的經(jīng)濟活動②房屋經(jīng)營類型：A.房屋出售是房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移條件是一方支付房款。B.房屋租賃是房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，使用權(quán)的轉(zhuǎn)移條件是一方支付租金。⑵房屋經(jīng)營特點面臨著出售與租賃二重選擇房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營，就是以成片集中開發(fā)為基礎(chǔ)的經(jīng)營活動是規(guī)模最大、綜合程度最高的房地產(chǎn)經(jīng)營是房屋建筑經(jīng)營和城市土地經(jīng)營的統(tǒng)一，也叫大盤開發(fā)，開發(fā)的土地面積在千畝以上國內(nèi)一些實力雄厚的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，往往就采用這種方式經(jīng)營房地產(chǎn)這種經(jīng)營方式，在資金充裕、企業(yè)管理水平先進(jìn)的條件下，無論是對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)還是對城市人民政府，都是綜合效益最高的一種經(jīng)營方式2024/7/22房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營⑴開發(fā)成本最低①使房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)成本最低②使政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入成本降低⑵開發(fā)商和政府都可獲得最大收益。①對開發(fā)商而言，由于成片集中開發(fā)，可以迅速使城市該區(qū)域形成基礎(chǔ)設(shè)施配套、功能齊全的生活區(qū)域，比那些基礎(chǔ)設(shè)施不配套、功能不全的區(qū)域有更大的市場競爭力，可以大幅度提升所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的價值，除去支付了的建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本，仍可以獲得巨大的經(jīng)濟效益②對政府來說，成片集中開發(fā)的聚集性體現(xiàn)出來以后，會推動房價上漲⑶使城市的總體規(guī)劃和各項事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展2024/7/22房地產(chǎn)大型項目開發(fā)經(jīng)營模式房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)模和復(fù)雜程度上有著巨大的差別，其開發(fā)模式也大有不同，選擇不同的開發(fā)模式，其經(jīng)濟效益和社會效益也千差萬別⑴房地產(chǎn)大型項目及其開發(fā)特點⑵房地產(chǎn)大型項目開發(fā)理念⑶房地產(chǎn)大型項目開發(fā)模式選擇①“地產(chǎn)+金融”開發(fā)模式②“地產(chǎn)+體育”開發(fā)模式③“地產(chǎn)+商業(yè)”開發(fā)模式(萬達(dá)集團)④“地產(chǎn)+旅游”開發(fā)模式2024/7/223.1.5新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難與機會并存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新常態(tài)背景下，原來的粗放型開發(fā)模式越來越難以為繼，單一比產(chǎn)品、比品牌的時代已經(jīng)過去了，目前是拼“戰(zhàn)略選擇與落地能力”的時候了，辨局、明勢、取舍、轉(zhuǎn)型，再拼落地，最后拼精細(xì)化管理

⑴積極培育“成本管控、金融運作、互聯(lián)網(wǎng)手段、服務(wù)創(chuàng)新”等新常態(tài)下的核心競爭力。創(chuàng)新營銷手段，提升線上線下銷售速度，以量換價，加快項目的去庫存化⑵從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變⑶從開發(fā)商向平臺運營商的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)換，探索各種不動產(chǎn)的盈利模式。不是靠資產(chǎn)、靠擁有黃金地段的物業(yè)去賺錢，而是靠擁有經(jīng)營物業(yè)的能力去賺錢2024/7/22新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略⑷從“拿地、融資、賣樓、走人”的高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸鲋捣?wù)、品質(zhì)第一、綜合配套、穩(wěn)定投資銷售”的模式⑸從單一化向多元化轉(zhuǎn)型⑹優(yōu)化區(qū)域布局，低成本擴張⑺嫁接互聯(lián)網(wǎng)，向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展⑻以人為本，練好內(nèi)功2024/7/22新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對策新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要審慎經(jīng)營與投資，把工作重心放在核心競爭力的提升上，打造新常態(tài)下生存發(fā)展的內(nèi)生能力⑴創(chuàng)新商業(yè)模式①優(yōu)化產(chǎn)品布局②優(yōu)化運營模式⑵創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)①在產(chǎn)品轉(zhuǎn)型上②在服務(wù)創(chuàng)新上⑶創(chuàng)新運營管理2024/7/223.2房地產(chǎn)管理⑴房地產(chǎn)管理內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對國家授權(quán)、單位法人和公民個人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務(wù)等各項經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱⑵房地產(chǎn)管理目的實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，對企業(yè)經(jīng)營活動所進(jìn)行的計劃、指揮、協(xié)調(diào)、督促、檢查等組織管理工作2024/7/22房地產(chǎn)管理的體制房地產(chǎn)管理的體制，是指房地產(chǎn)經(jīng)營與管理單位的組織結(jié)構(gòu)與管理形式⑴直管體制⑵自管體制⑶托管體制⑷代管體制⑸物業(yè)管理體制2024/7/22房地產(chǎn)管理的內(nèi)容房地產(chǎn)管理的重點是房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管理⑴房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理2024/7/22房地產(chǎn)管理的內(nèi)容⑵房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理①建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，管理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量②建立房地產(chǎn)等級評定制度，管理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量③建立房地產(chǎn)價值評估制度，管理房地產(chǎn)資產(chǎn)④建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，管理保護房地產(chǎn)業(yè)⑤建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，管理