康養(yǎng)度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案

康養(yǎng)度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案

目錄

1總論...................................................7

1.1項目背景............................................I

1.1.1項目名稱......................................1

1.1.2項目承辦單位..................................I

1.1.3項目擬建地址、地點..............................I

1.1.4項目建設(shè)規(guī)模與目標..............................1

1.1.5項目投資資金及效益情況...........................2

1.3編制依據(jù)............................................4

1.4可行性研究結(jié)論.....................................5

2項目背景、市場預測與分析...............................7

2.1項目背景..............................................7

2.1.1政策背景....................................7

2.1.2項目建設(shè)的重要性和必要性....................10

2.1.3項目的由來..................................14

2.2項目市場預測與分析...............................16

2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景................................16

2.2.2國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式..........................18

2.2.3生態(tài)旅游概述...................................26

2.2.4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)............................28

2.2.5市場趨勢分析................................28

2.2.6項目建成時市場容量與游客結(jié)構(gòu).................29

2.3項目發(fā)展優(yōu)勢....................................30

2.3.1獨特的市場賣點...............................30

2.3.2資源優(yōu)勢.....................................34

2.3.3政府的大力支持...............................34

2.4投資必要性......................................35

3建設(shè)項目選址...........................................36

3.1場址位置........................................36

3.2項目區(qū)的建設(shè)條件................................36

3.2.1項目區(qū)地理位置.................................36

3.2.2自然條件.......................................36

3.2.3社會經(jīng)濟狀況...................................40

3.2.4交通運輸情況.................................43

3.3項目選址意見....................................45

4項目總體方案設(shè)計.......................................46

4.1項目建設(shè)總體方案................................46

4.2項目定位、建設(shè)理念及目標........................46

4.3總平而布置......................................48

4.3.1總平面布置方案................................48

4.3.2占地面積及分析...............................49

4.4工程建設(shè)方案....................................49

4.4.1主體工程建設(shè).................................49

4.4.2配套工程建設(shè).................................52

4.4.3工程建設(shè)投資估算.............................52

5環(huán)境保護...............................................54

5.1項目主要污染源和污染物評價分析...................54

5.1.1項目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析.........54

5.1.2項目運行期主要污染源及污染物影響分析.........57

5.2項目擬采用的環(huán)境保護標準.........................59

5.3環(huán)境保護措施.....................................61

5.3.1施工期環(huán)境保護措施...........................61

5.3.2運行期環(huán)境保護措施...........................63

5.3.3節(jié)能措施.....................................67

5.3.4節(jié)水措施.....................................68

5.3.5消防工程.....................................69

6項目的組織管理和勞動定員...............................71

6.1工程項目管理.....................................71

6.2組織機構(gòu).........................................74

6.3人力資源.........................................75

6.4員工培訓.......................................75

6.5管理機構(gòu)和設(shè)置...................................75

6.6勞動定員.........................................76

7項目施工條件和進度計劃................................77

7.1施工條件.........................................77

7.2進度計劃.........................................77

8項目投資估算和資金籌措.................................81

8.1投資估算依據(jù)及范圍...............................81

8.2項目總投資估算...................................82

8.3資金來源及資金籌措...............................87

8.3.1資金來源...................................87

8.3.2資金籌措方案...................................87

8.4資金使用和管理...................................88

8.5投資使用計劃.....................................88

9項目招標...............................................89

9o1項目招標范圍.....................................89

9.2招標單位資質(zhì)要求.................................89

9.3發(fā)包方式.........................................89

9.4項目招標的組織形式...............................89

9.5項目招標方式.....................................90

9.6評標組織、原則及評標.............................90

10項目經(jīng)濟評價.........................................91

10.1財務(wù)評價依據(jù).......................................91

10.2財務(wù)計算...........................................92

10.2.1銷售（營業(yè)）收入................................92

10.2.2銷售（營業(yè)）稅金及附加..........................93

10.2.3成本概算.......................................93

10.2.4利潤及分配.....................................94

10.3盈利能力分析........................................95

10.4盈萬平衡分析........................................96

10.5敏感性分析.......................................97

10.6財務(wù)評價結(jié)淪........................................98

11項目社會效益和生態(tài)效益..............................105

11.1社會效益..........................................105

11.2生態(tài)效益..........................................107

12項目主要風險分析....................................108

12.1政策風險............................................108

12.2市場風險..........................................108

12.3財務(wù)風險..........................................109

1.2.4社會風險..........................................110

12.5經(jīng)營風險............................................110

13結(jié)論和建議..........................................112

13.1結(jié)論...............................................112

13.2建議...............................................113

14附錄................................................114

14.1附件...............................................114

14.1.1企業(yè)組織機構(gòu)代碼................................114

14.1.2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照................................114

14.1.3建設(shè)單位關(guān)于編制刖'行性研究報告的委托書.........114

14.1.4項目土地租賃合同................................114

14.1.5項目用地、用水、用電、用氣等的批復、協(xié)議和證明….114

14.1.6項目主辦啦位提供的其他相關(guān)資料.................114

14.2附圖..............................................115

14.2.1項目地理位置圖.................................115

14.2.2項目總體規(guī)劃平面布置圖.........................116

14.2.3項目建設(shè)部分效果圖.............................117

1總論

由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國

家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，

老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設(shè)旌、服務(wù)體系以及居

住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的

設(shè)計。以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨立式住宅、

老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)

管理體制。

目前的普遍養(yǎng)老觀念是把養(yǎng)老當做一個生命末端治理，將養(yǎng)老等

同于臨終關(guān)懷。而北京養(yǎng)生文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會以中華養(yǎng)生文化智慧的

眼光對老年人養(yǎng)生有全面深刻的認識，認為老年階段是養(yǎng)生的一個重

要時期，老年人養(yǎng)生有非常明顯的特殊性；“養(yǎng)老”不僅僅是將老年

人當做照顧的對象，更重要的是充分發(fā)掘老年人的內(nèi)在養(yǎng)生需求，建

立老年人養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系。

項目以“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑健康”為主題，以“老有所養(yǎng)、老

有所學、老有所為、老有所樂”為出發(fā)點，立足山水園林、“綠色環(huán)保”

以及原生態(tài)園林的休閑園區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對XXX

邊堤進行保護性開發(fā)，將人文景點與天然景點融為一體，打造''酒店

式、居家式、田園式生態(tài)養(yǎng)老綜合體及具備休閑度假的院落，

充分利用XXX水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景

觀和集“養(yǎng)身一娛樂一餐飲一住宿一觀光旅游一生產(chǎn)（有機產(chǎn)品）"于一

體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)林農(nóng)產(chǎn)業(yè)特點，又融入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

氣息，形成完美無缺的人與自然和諧一致的現(xiàn)代山、水、林景區(qū)，發(fā)

展體驗生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假相結(jié)合的特色旅游。

項目規(guī)劃用地XXX畝，總投資約XXX億元人民幣，分兩期建設(shè)。其

中，一期工程占地XXX畝，投資XXX億元，總建筑面積約XXX萬nf,

建設(shè)周期三年，主要內(nèi)容：居家型養(yǎng)老居室、四合院別墅養(yǎng)老社區(qū)、

賓館式養(yǎng)老公寓、農(nóng)耕文化養(yǎng)老小院、旅游度假產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房、托老所、

社會孤寡老人護理院、老年大學、康復醫(yī)院、養(yǎng)生藥膳保健中心、娛

樂室、活動健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、

配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設(shè)施。二期工程占地XXX畝，

投資XXX億，建設(shè)周期兩年，主要用于項目擴建，主要內(nèi)容包括一期

配套工程擴建、醫(yī)療服務(wù)及有機農(nóng)場建設(shè)。

1.2編制依據(jù)

1、政策性依據(jù)

(1)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》

(2)《中國老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

(3)《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知》

(4)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(5)《國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目申報指南》

(6)《經(jīng)營種植基礎(chǔ)項目實行財政補貼的意見》

(7)((國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫參考大

綱》

(8)《國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》

2、法規(guī)、方法依據(jù)

(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》

(2)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

(3)《中華人民共和國勞動合同法》

(4)《中華人民共和國土地管理法》

(5)《中華人民共和國森林法實施條例》

(6)《中華人民共和國水污染防治法》

(7)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》

(8)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》

1.3可行性研究結(jié)論

本項目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑健康為主題，以保護性開發(fā)為基本原貝L

建設(shè)目標明確具體，建設(shè)條件優(yōu)越，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及增加農(nóng)民收

入等國家產(chǎn)業(yè)政策，為項目地重點發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)之一。項目投資結(jié)

構(gòu)合理，建設(shè)規(guī)模適宜，資金安排合理，財務(wù)分析經(jīng)濟效果可行，管

理體系健全，項目投資建設(shè)周期短、投資回收快、投資回報高、利稅

率高。

項目從規(guī)劃建設(shè)、投資規(guī)模到經(jīng)營管理均切實可行，抗市場風險

能力強，立項目標準確，項目具有較強的盈利能力。

項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn)

代新型養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變，促進現(xiàn)有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，振興農(nóng)村經(jīng)

濟、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快XXX圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革步伐、推進當?shù)亟?jīng)濟社

會發(fā)展等具有重要意義。對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將

產(chǎn)生良好的社會效益。

項目充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護,對生態(tài)資源效益的提升有直

接的促進作用。

項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務(wù)

效益、社會效益、生態(tài)效益。

建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關(guān)政

府及組織給予一定政策支持和資金支持，使項目早日發(fā)揮其經(jīng)濟、社

會和生態(tài)效益。

2項目背景、市場預測與分析

2.1項目背景

2.1.1政策背景

1、養(yǎng)老相關(guān)政策背景

隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關(guān)部門高度重視老齡化問題,

并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策，可見我國政府已開始

高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：

(1)在''加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)”開篇就指出：“社

會建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注

重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服

務(wù)，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有

所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會?！崩^而強

調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制

度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度”，特別強調(diào)要“加強老齡工作”。

老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)

新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題,

為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。

(2)一、充分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義。二、突出工作

重點，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導、政府扶持、

社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社

區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)

范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補

貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合

資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

(3)全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文一一《關(guān)于全面推進

居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》，提出推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的基本原貝

第一堅持以人為本；第二堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅

持社會化方向。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家

庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做

好這項工作。

2、生態(tài)休閑度假項目政策背景

旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)高速發(fā)展的同時，傳統(tǒng)大眾旅游對環(huán)境的負面

影響逐漸引起人們的警覺，人們的生態(tài)環(huán)境保護意識得到加強，許多

國家越來越重視生態(tài)旅游。

(1)國家相關(guān)政策

,國家旅游局、國家環(huán)?？偩?、建設(shè)部在九寨溝召開“全國生態(tài)旅

游現(xiàn)場會"，進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展。特別是中央提出堅持以人

為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，為旅游業(yè)的發(fā)展指明了方

向。近年來，生態(tài)旅游作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要替代產(chǎn)業(yè)之一，已成

為振興東北老工業(yè)基地發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢、實現(xiàn)脫貧致富和可持續(xù)發(fā)展的

重要途徑。

2.1.2項目建設(shè)的重要性和必要性

1、養(yǎng)老綜合體建設(shè)的重要性和必要性

(1)解決老齡化社會問題的需要

據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以

上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著這個國家或地區(qū)

進入老年型。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。

隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我

國面臨的一個嚴峻問題。長-吉兩市也和全國一樣老齡化程度為10%

以上。新建該項目，也是解決老齡化社會問題的需要。

(2)緩解獨身子女壓力

獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔

起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時問上，還是精力上，都將是一個較

艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬

老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會逐漸被人

們所接受。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。

(3)構(gòu)建和諧社會的需要

黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召，尊老愛幼是我們中華

民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，本項目的建設(shè)，將為吉-長兩市老人等提供了一個“老

有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，使老年人的晚

年生活豐富多彩、快樂幸福。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進

作用。

(4)加快xxx一體化社會福利事業(yè)發(fā)展的需要

項目實施后，將很好的改變原有的xxx兩市敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)

境較差等這一現(xiàn)狀，將極大的滿足退休老年人對中高檔養(yǎng)老養(yǎng)生的需

求，填補國內(nèi)乃至東北多產(chǎn)品、多模式的生態(tài)養(yǎng)老中心的空白，充分

發(fā)揮社會保障作用，更好地履行”上為黨和政府分憂，下為人民群眾

解愁”的服務(wù)宗旨，將在轄區(qū)內(nèi)社會保障體

系中發(fā)揮較為重要的作用。

2、生態(tài)養(yǎng)老休閑健康城建設(shè)的重要性和必要性

(1)是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

項目的開發(fā)建設(shè)，將成為區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，將有

力地促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，擴大對外開放程度，在以養(yǎng)老為主要內(nèi)容基

礎(chǔ)上，兼顧發(fā)展高級農(nóng)業(yè)和旅游休閑，使各產(chǎn)業(yè)配套協(xié)調(diào)發(fā)展，特別

是推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬了就業(yè)門路，促進經(jīng)濟發(fā)展，可產(chǎn)生良好

的經(jīng)濟效益和社會效益。

(2)項目建設(shè)是適應(yīng)國家戰(zhàn)略長-吉-圖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

目前，省內(nèi)和東北還設(shè)有一座綜合性養(yǎng)老項目，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，發(fā)展

嚴重滯后。該項目擺放在XXX之間，是實現(xiàn)XXX經(jīng)濟走廊，發(fā)揮XXX

之間山、水、林一資源優(yōu)勢，提升之間生態(tài)效果的重要內(nèi)容，是提升

XXX之間產(chǎn)業(yè)層次，提高服務(wù)業(yè)在XXX一體化中比例的重要舉措。

(3)推進城一一郊休閑旅游市場互動，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展

結(jié)合xxx一體化總體規(guī)劃和依據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，引導各類服

務(wù)業(yè)要素集聚，開發(fā)差異化、特色化的旅游服務(wù)產(chǎn)品。實施《XXX圖

都市旅游發(fā)展規(guī)劃》，實現(xiàn)城.郊休閑旅游市場互動，重點促進郊區(qū)休

閑旅游市場開發(fā)科學化、建設(shè)規(guī)范化和管理標準化。努力探索城鄉(xiāng)居

民互動模式，開拓城郊居民旅游市場。面向城郊市場，加強方便、快

捷、價格合理的旅游服務(wù)接待體系建設(shè)。

(4)項目建設(shè)是適應(yīng)加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，以旅

游養(yǎng)老接待總量偏低。旅游產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

調(diào)整的引擎，能促進餐飲、酒店、交通、商貿(mào)、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

項目的建設(shè)能帶動該區(qū)經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進xxx經(jīng)濟的騰飛。

(5)項目建設(shè)是進一步保護旅游資源的需要

目前，由于歷史和人為的原因，xxx水利資源開發(fā)利用不少，綜

合利用開發(fā)模式存在“開發(fā)有余，保護不足"的嚴重問題。該項目以保

護性開發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式。該項目的開發(fā)能吸引

投資，激發(fā)當?shù)卣途用癖Ｗo資源的意識，對促進xxx水文化、水

資源的合理開發(fā)利用及保護具有重要意義。

(6)在旅游空間布局上，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈

結(jié)合城市及社會經(jīng)濟發(fā)展目標與戰(zhàn)略，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈

包括外環(huán)路附近及其以外的郊區(qū)地域范圍。發(fā)展重點：'一是強化和完

善新城的旅游服務(wù)功能，培育各具特色的主導旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)項

目，形成區(qū)域性的旅游服務(wù)基地。二是重點發(fā)展休閑度假、名勝觀光、

生態(tài)康體、會議服務(wù)旅游產(chǎn)品，完善旅游休閑的綜合配套服務(wù)體系，

強化生態(tài)型項目的建設(shè)。三是依托現(xiàn)有的大型采摘園、高科技旅游園

區(qū)，提升休閑旅游發(fā)展水平，發(fā)展企業(yè)化管理，集旅游生產(chǎn)、科技示

范、農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑游憩等功能為一體的綜合性休閑旅游園區(qū)。四

是在全力保護國家級和市級風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、森林公園、濕

地等旅游資源的前提下，積極推進這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建

設(shè)，改善旅游環(huán)境以適應(yīng)公眾日益提高的旅游需求。

(7)旅游業(yè)發(fā)展促進城鎮(zhèn)化建設(shè)

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展實現(xiàn)城鎮(zhèn)化是全面建設(shè)小康社會的重要舉措。鄉(xiāng)村

旅游田園生活因為具有良好的經(jīng)濟帶動作用和社會效益，成為了城鄉(xiāng)

統(tǒng)籌發(fā)展的重要途徑和必要手段。XXX由于地理位置限制，"三農(nóng)''

問題形勢嚴峻，城鎮(zhèn)化水平較低，城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展不夠協(xié)調(diào)。結(jié)合該區(qū)

域豐富的旅游資源優(yōu)勢，著力建設(shè)一批旅游小鎮(zhèn)、特色村鎮(zhèn)、生態(tài)社

區(qū)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，不僅有效推進小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，建立“以

旅促農(nóng)、城鄉(xiāng)互動、協(xié)調(diào)發(fā)展”的新型城鄉(xiāng)關(guān)系，而且通過旅游帶動

了小城鎮(zhèn)和旅游社區(qū)、景區(qū)周邊的農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)、農(nóng)民增收等經(jīng)濟社

會發(fā)展，促進新農(nóng)村建設(shè)進程，是實現(xiàn)以旅游產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大

膽嘗試。

2.2項目市場預測與分析

2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景

(1)老年人口基數(shù)大

60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1/5,

是亞洲老年人口的1/2。

(2)老年人口增長速度快

到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過

程發(fā)達國家用了100年。

(3)高齡化趨勢明顯

目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總?cè)丝诘?.7%,

而且每年增加4.7%o人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問

題之一。

隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關(guān)公平與穩(wěn)

定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集

中高效使用有限的社會優(yōu)質(zhì)勞動力資源，直接影響到國民經(jīng)濟的可持

續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。

(1)歷史欠帳較多。在計劃經(jīng)濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累,

這個包袱留到了現(xiàn)在。

(2)“未富先老"，人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐

美一些發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在

5000-10000美元，我國目前尚不足3000美元，是典型的“末富先老''

國家。

(3)家庭養(yǎng)老負擔加重。生育率下降、人均壽命延長贏接導致家庭

供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中

國和長-吉兩市今后幾十年的主流家庭模式。

(4)目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配，中國的主流養(yǎng)老模式居家養(yǎng)

老已無法滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需求，應(yīng)開發(fā)多產(chǎn)品、多模式的養(yǎng)老來滿足

日益增長的養(yǎng)老需求。

2.2.2國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式

1、經(jīng)典案例

(1)英國老年社區(qū)

特點：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)。

英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程

和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是

集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。

(2)丹麥老年住宅

特點：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計精當

鄉(xiāng)村城市一一田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野

上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨具丹麥風味

的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫卷。

(3)德國的養(yǎng)老社區(qū)

特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。

社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人

住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團

體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融

資條件。

養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃

上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服

務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。

2、社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括：

第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生

活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形

式。

第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方

或志愿者組織用專車供應(yīng)熱保，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等

處的扶手，設(shè)置無臺階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房

門等。

第三，心理支持（治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生

上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之

道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預防疾病等。另外，還規(guī)

定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。

第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。如，

由英國出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一

個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。

同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收

入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點場所一一老年人工作室。

社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)

越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的

原則，更注重對老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；?/p>

的生活，提高了老年人生活的質(zhì)量。

各國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式、服務(wù)特點借鑒之處：

美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活

動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。

完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分

日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基

礎(chǔ)上實現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老

齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：

港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一

個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。

歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種

元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭

弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯

孤獨。

新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米

和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計

及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計標準的特殊化考慮。

從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的

表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)

容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社

區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計、符合老年設(shè)計規(guī)范

的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為

老年人配套的軟性服務(wù)。

(2)其他養(yǎng)老模式

在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)(DIY)。在那里，老人們可以

做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一

塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨享的公寓，

共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要

想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料

服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。

舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些

國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資

(SanyresMediterrane)公司計劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將

配套建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保等，每月費用在2000歐元

左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且

能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。

異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、

奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那

里低廉的地產(chǎn)價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。

北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還

有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險服務(wù)等。與

此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人

的''錢口袋”，異地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越

多的國家、企業(yè)和老年人所認司

歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐

美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商

加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在

開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費用

雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績…路飄升，

截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。

獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所

掌握。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和

丹麥，96%的老人獨居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老

服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)

產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000

多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。

在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構(gòu)養(yǎng)老

院的只有20%,其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到

風景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到

佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認為是一種最

有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年

人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部

分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生

活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人

支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

除此之外，美國政府和一些金融機構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”

的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗?！暗拱唇摇卑l(fā)放對象為

62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則

由金融機構(gòu)等辦理，不需政府的認可手續(xù)。除美國之外，加拿大也是

倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。。

在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲

以上的老人達2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%o而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)

老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結(jié)合起

來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。

企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經(jīng)設(shè)立了

專門的養(yǎng)老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)

老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋

好友保持聯(lián)系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年

公寓。

3、我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式

家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老

模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；

社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。

(1)家庭養(yǎng)老

中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳

統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。

選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉一和“自由”，

經(jīng)濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設(shè)施成

本幾乎為零。

但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現(xiàn)代社

會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔加重，致使家庭養(yǎng)老的

人力成本劇增，…般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上‘‘421型”

家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式

必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。

(2)機構(gòu)養(yǎng)老

機構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(gòu)(包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、

老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等)將老人集中起來，進行全方位的照顧。

正規(guī)的養(yǎng)老機構(gòu)，其日常管理均要嚴格。機構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老

模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。

以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機構(gòu)340家左右，其中民辦的養(yǎng)

老機構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)

老機構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構(gòu)，以及企事業(yè)

單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構(gòu)。在這些機構(gòu)中，進入公立養(yǎng)老院

的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年

為100%,目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入

住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均

入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負責人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)

老院，是出于對‘'國字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所

不同，各方而條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率較高。

(3)社區(qū)居家養(yǎng)老

社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務(wù)

中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療

護理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓練的養(yǎng)老護理員按約定

定時到老人家中為老人提供做假、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護

老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一

個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我

國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他

們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)

為老服務(wù)的新路子。

2.3項目發(fā)展優(yōu)勢

2.3.1獨特的市場賣點

生態(tài)養(yǎng)老休閑健康城項目是隨著我國旅游業(yè)與醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)快速

發(fā)展與其融合，共同發(fā)展的新業(yè)態(tài)項目，是一個非常有前途、充滿潛

力和機遇的發(fā)展方向，存在著巨大的市場潛力。

本項目巧妙的將''生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑健康”合二為一，相互促進。

規(guī)劃中，將兼顧養(yǎng)老城區(qū)當成景區(qū)建設(shè)，將功能區(qū)當景點建設(shè)，將建

筑物當景觀建設(shè)，同時規(guī)劃的景點、設(shè)施具有很多唯一性和排它性，

特別是根據(jù)項目地理環(huán)境所設(shè)置的景點，因巧妙的與周邊的山、水、

林自然景觀相融合，形成了獨特的水域景觀群。項目建筑群以現(xiàn)代歐

式為主題風格，同時結(jié)合觀光農(nóng)場和花卉苗圃的生態(tài)園林建設(shè)，將生

態(tài)與貴族氣息和諧統(tǒng)一，打造出該區(qū)域獨一無二的中高檔“生態(tài)養(yǎng)老

和休閑健康”特色養(yǎng)老綜合體，填補了省內(nèi)中高端生態(tài)養(yǎng)老空白，必

將成為XXX一體化生態(tài)養(yǎng)老和休閑健康業(yè)的獨特賣點。

1、中、高級養(yǎng)老設(shè)施

按照國際公認的標準，當一個國家60周歲及以上的人口占到總?cè)丝跀?shù)

10%的時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這個標準來算，

中國現(xiàn)在已有超過1.8億的老年人口，名副其實地步入老齡化社會的

行列。為此我們有必要建設(shè)中、高檔養(yǎng)老設(shè)施。本項目建設(shè)的中、高

檔養(yǎng)老設(shè)施擁有自己的特色，圍繞“養(yǎng)”、"護”、“樂”、“游”、“健康”

解決老年人養(yǎng)老問題、適應(yīng)老人及其家庭需求的客觀要求，推動XXX

養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)健康、快速發(fā)展起到積極的作用，也是整體推進養(yǎng)老工

作的重要支撐。

(1)打造高檔養(yǎng)身條件，營造“享受型”生態(tài)養(yǎng)身氛圍。建設(shè)高檔

養(yǎng)老設(shè)施的外觀可讓人感覺生氣勃勃，本項目有如五星級酒店一般裝

修設(shè)計，或依山傍水或有溫室園林，穿著整潔的護理醫(yī)療團隊和服務(wù)

人員會面帶笑容，院內(nèi)還配備專業(yè)的心理咨詢部門。養(yǎng)老城最根本宗

旨雖然仍是對不能自理的老人提供日常料理，但已經(jīng)從溫飽型轉(zhuǎn)向了

享受型。過去的傳統(tǒng)思維認為，只有不孝或迫于無奈時子女才把父母

送進養(yǎng)老院，現(xiàn)在送父母進養(yǎng)老院則體現(xiàn)的是子女的孝心。實際上，

現(xiàn)在很多老人都愿意到養(yǎng)老院來享受舒適的晚年生活。我們以“生態(tài)

養(yǎng)老”概念為基礎(chǔ)興建的居家養(yǎng)老室、四合院別蟹養(yǎng)老社區(qū)，賓館時養(yǎng)

老公寓等產(chǎn)品，以達到“老人需要自己解放自己“，到養(yǎng)老院養(yǎng)老不是

什么令人感到羞恥的事情，而是''一種潮流:解決那些因孤獨和缺乏

交流的老年人心理上突出的問題，對于到養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人而言，能

交朋友、上網(wǎng)、健身、打門球、垂釣、書法、文藝活動等，年齡低的

實現(xiàn)創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)讓其充分享受晚年生活的自在。

(2)量身定制，提高服務(wù)品質(zhì)。高級養(yǎng)老院提供了養(yǎng)老方式的一個

新選項，對高級養(yǎng)老城本身而言，他們提供的可能僅僅是比原來更好

的服務(wù)，并沒有完全為老人創(chuàng)造一種新的生活、甚至是一'種新的身

份認同。養(yǎng)老院老人需要不同形式的長期護理，需要接受一定的生活

護理。本項目從服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、設(shè)施建設(shè)等方而提

高質(zhì)量。在養(yǎng)老城設(shè)有老人休息窒、多功能活動健身室、老年人心理

咨詢窒，配備了相關(guān)的專業(yè)醫(yī)療服務(wù)人員，將每一'老年公寓進行個

性化裝修，設(shè)獨立衛(wèi)生間，讓老人來到這里有一種回家的歸屬感。在

對醫(yī)療康復中心的裝修中突出家的元素，同時也尊重老年人的風俗習

慣，專門設(shè)立了相關(guān)的房間，由專業(yè)人員為每位老年人量身定制營養(yǎng)

飲食搭配菜單，滿足老人的營養(yǎng)需求。本項目集生活照料、膳食供應(yīng)、

醫(yī)療保健、文體健身于一體的老年人照料機構(gòu)，以溫馨舒適的環(huán)境和

良好的照顧，讓老年人有種對家的眷顧。

(3)注重“養(yǎng)"“護”并重，注重科學養(yǎng)老。本項目將定期和不定

期邀請“吉大醫(yī)院”專家專門為老年人量身定做，開展各類護理講座

以滿足老年人的生態(tài)養(yǎng)老需求，讓老人從科學的角度注意養(yǎng)老、養(yǎng)生，

并懂得如何養(yǎng)老養(yǎng)身，形成科學養(yǎng)老養(yǎng)身的健康文化氛圍。讓養(yǎng)老城

作為一個平臺，拓展服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量。

2、高級休閑度假區(qū)

高級休閑度假區(qū)是由生態(tài)度假區(qū)運營單元、生態(tài)農(nóng)場運營單元和民

俗文化生產(chǎn)單元三個單元組合而成。三個單元相輔相成、相互依托。

如下是三個單元的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖。

(1)生態(tài)度假區(qū)運營單元：依靠原生態(tài)農(nóng)家樂特性(住高檔農(nóng)家別

量、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂)聚集'部分顧客，農(nóng)家樂的經(jīng)營

定位于生態(tài)農(nóng)家菜，采用現(xiàn)場點殺，保證生態(tài)農(nóng)家菜品質(zhì)，價格采用

中高檔消費策略。其主體運營項目為餐飲、棋牌休閑、鄉(xiāng)村度假、生

日宴、婚宴等項目。而所需生態(tài)農(nóng)家菜是由生態(tài)農(nóng)場運營單元提供。

(2)生態(tài)農(nóng)場運營單元：生態(tài)農(nóng)場運營單元由生態(tài)農(nóng)場和生態(tài)果樹

林組成。生態(tài)農(nóng)場靠租用農(nóng)家樂周圍農(nóng)戶閑置的土地進行，根據(jù)需要

發(fā)展1000畝生態(tài)農(nóng)場租賃給農(nóng)家樂的顧客，讓顧客真實的參與到生態(tài)

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中來，在休息娛樂的同時切身的感受生態(tài)種植和其他種植法

不同之處，強化顧客對我們的經(jīng)營定位“生態(tài)認同感"。生態(tài)果樹林則

環(huán)繞在生態(tài)農(nóng)場一周，形成一個大花園，與生態(tài)農(nóng)場形成一個有機整

體。同時還可以建設(shè)一個會員服務(wù)體系，把那些有傾向回歸農(nóng)田、體

驗農(nóng)耕的顧客發(fā)展成生態(tài)農(nóng)場運營單元的會員。

(3)民俗文化生產(chǎn)單元：在兩個單元運轉(zhuǎn)的同時需要做好民俗文化

的宣傳和建設(shè)，即建設(shè)民俗文化生產(chǎn)單元，定期開展文化節(jié)，如冰雪

節(jié).賞花節(jié)、農(nóng)場春耕文化、農(nóng)場秋收文化等，主要體現(xiàn)天人合一的意

境！

項目由高級養(yǎng)老設(shè)施和生態(tài)度假區(qū)健康兩部分構(gòu)成，兩者在空間

上保持一定的獨立性，同時在經(jīng)營理念上保持統(tǒng)一性，相互促進，從

而實現(xiàn)項目的綜合市場競爭力。

2.4投資必要性

綜上所述，從落實科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略；有效推動城

鎮(zhèn)化解決老齡化問題，促進社會和諧發(fā)展；培育壯大優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，

發(fā)展農(nóng)林業(yè)生態(tài)立體經(jīng)濟和醫(yī)學健康產(chǎn)業(yè)。調(diào)整XXX圖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶

動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；提高企業(yè)效益、增強服務(wù)“三農(nóng)”、服務(wù)社會的能力、

促進新農(nóng)村建設(shè)和推進城鎮(zhèn)化進程等方面分析，該項目的建設(shè)具有充

分的必要性。

3建設(shè)項目選址

3.1場址位置

本項目位于xxx市xxx河鎮(zhèn)xxx村，距xxx、xxx分別50km。

項目總占地面積約2000畝，其中，一期占地1000畝，二期占地

1000畝。土地權(quán)屬XXX河鎮(zhèn)XXX村，采取土地成本購入方式獲得用地，

目前已辦理土地購買協(xié)議書。

3.2項目區(qū)的建設(shè)條件

1、地貌、地形、地震情況

地貌：項目區(qū)位于東部低山丘陵向西部臺地平原的過渡地帶。平

原面積較大，臺地略有起伏，地勢平坦，便利交通。項目地區(qū)除東部

有小面積的低山丘陵，絕大部分為臺地，飲馬河、XXX河縱貫其間，

沿河兩岸則為平坦的沖積平原。項目地區(qū)地貌由山地、臺地和平原組

成，形成了“一山四崗五分川”的地貌格局。自然區(qū)有兩個特點：一

是地勢起伏小。地表相對高差不超過40米至50米，地面坡度不超過4

度至5度，有利于發(fā)展城市交通運輸。二是地耐力比較好。項目地區(qū)的

地質(zhì)基礎(chǔ)比較穩(wěn)固，地耐力為15噸至20噸/平方米，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)。地勢平坦，方便交通。四通八達的自然區(qū)位，對發(fā)展食品區(qū)

經(jīng)濟十分有利。

地形：XXX到XXX為東北山區(qū)向西部平原過渡區(qū)域，是飲馬河流

域和XXX河流域的沖積平原，地勢坦平，作物物產(chǎn)豐富，是優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)

產(chǎn)區(qū)。

地震：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011-2001),本項目選址

所在地，地震基本烈度小于vn度。

2、氣候條件

項目地處中國東北松遼平原腹地，市區(qū)海拔在250—350米之間，

地勢平坦開闊。屬大陸性季風氣候區(qū)，在全國干濕氣候分區(qū)中，地處

濕潤區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。氣溫自東向西遞增，降水自東向西遞

減。春季干燥多風，夏季濕熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長，

具有四季分明，雨熱同季，干濕適中的氣候特征，為人類開發(fā)和利用

大自然提供了良好的氣候環(huán)境。

由于地理位置、地形結(jié)構(gòu)與大氣環(huán)流相配合的作用，具有如下基本

特征：四季分明。春季較短，干燥多風；夏季溫熱多雨，炎熱天氣不

多；秋季氣爽，日夜溫差大；冬季漫長較寒冷。季風顯著，雨熱同季。

冬季在強大的蒙古高壓控制下，氣候寒冷而干燥。夏季西太平洋副熱

帶高壓常與東南移動的貝加爾湖的冷空氣交匯于此，降水豐沛而集中。

氣候的大陸性強，氣溫的年差較大。冬季的氣溫低于同緯度地區(qū)，夏

季則高于同緯度地區(qū)。氣候東西過渡，熱量水分適中。由于食品區(qū)處

于XXX東部山地向西部松嫩平原的過渡地帶，所以具有東部山區(qū)濕潤

氣候向西部半干旱氣候過渡的特征。過渡性氣候使XXX市的光照充足,

熱量條件優(yōu)于東部，而雨水條件又好于西部，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好

的氣候條件。

項目區(qū)年平均氣溫4.8。C,最高溫度39.5°C,最低溫度-39.8°

C,日照時間2,688小時。夏季，東南風盛行，也有渤海補充的濕氣過境。

年平均降水量522至615毫米，夏季降水量占全年降水量的60%以上；最

熱月（7月）平均氣溫23C。秋季，可形成持續(xù)數(shù)日的晴朗而溫暖的天

氣，溫差較大，風速也較春季小。

3、交通運輸及通訊條件

食品區(qū)公路路網(wǎng)交錯，交通便利。中心位于XXX河鎮(zhèn)，距離XXX

市、xxx市各40公里。區(qū)域交通便利。公路：302國道橫貫中新xxx食

品區(qū)境內(nèi)。中新xxx食品區(qū)核心區(qū)距吉長高速公路車程僅為30分鐘。

航運：食品區(qū)核心區(qū)距xxx龍嘉國際機場25公里。海運：食品區(qū)核心

區(qū)距大連港、錦州港均在600公里左右，距琉春市350公里。xxx經(jīng)濟

圈環(huán)線高速公路、省二級公路九開線公路建設(shè)已列入省“十二五”發(fā)

展規(guī)劃，2014年建成通車。屆時，中新（中國一新加坡）xxx食品區(qū)

將融入xxx市一小時經(jīng)濟圈，大大提升食品區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。

4、社會環(huán)境條件及城鎮(zhèn)規(guī)劃

（1）項目區(qū)的社會環(huán)境條件

項目區(qū)是繼蘇州工業(yè)園和天津生態(tài)城之后中新兩國間又一個重要

合作項目，項目建設(shè)將突出“食品質(zhì)量和安全”這個主題，旨在打造

國際一流的安全健康食品生產(chǎn)和加工基地。項目區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)化

建設(shè)目標概括為“四區(qū)一城”，即：國際一流的安全健康食品生

產(chǎn)示范區(qū)；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)；“三化”統(tǒng)籌示范區(qū)；XXX圖開發(fā)

開放戰(zhàn)略先行先試示范區(qū)；在XXXXXX兩市中間建成一座現(xiàn)代化的宜居

生態(tài)城市。為中國安全健康食品生產(chǎn)和加工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展及國際

間農(nóng)業(yè)和食品業(yè)的園區(qū)合作提供一個能實行、可復制、宜推廣的示范

樣板。

項目區(qū)總體規(guī)劃為核心區(qū)和控制區(qū)，向外形成輻射區(qū)。

核心區(qū)：位于永吉縣XXX河鎮(zhèn)，規(guī)劃面積57平方公里，共規(guī)劃

食品加工、倉儲物流、現(xiàn)代商住、行政辦公、休閑度假和景觀綠地六

大功能區(qū)，推進生態(tài)城市建設(shè)。

控制區(qū)：規(guī)劃面積1450平方公里，東至張花嶺，南至馬鞍山、

架筆山，西至飲馬河，北至太平濕地，以區(qū)域內(nèi)河流、山川、濕地為

自然隔離屏障，形成封閉體系，按照國際動物衛(wèi)生組織（0IE）的標準，

通過嚴格控制和管理，重點建設(shè)無疫病種、養(yǎng)殖園區(qū)，開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

的試驗示范工作。

輻射區(qū)：以控制區(qū)為中心向XXX、遼寧、黑龍江三省和內(nèi)蒙古

自治區(qū)部分地區(qū)進行輻射，通過嚴格的質(zhì)量認證，優(yōu)選確定食品區(qū)原

料生產(chǎn)基地，滿足食品區(qū)的原料供應(yīng)。

4項目總體方案設(shè)計

4.1項目建設(shè)總體方案

本項目總投資約40億元人民幣，分兩期建設(shè)。其中，一期工程占

地1000畝，投資21億元，總建筑面積約45萬平方米，建設(shè)周期三年，

主要內(nèi)容：1、居家式養(yǎng)老單元；2、四合院別墅養(yǎng)老社區(qū)；3、賓館式

養(yǎng)老公寓；4、農(nóng)耕文化勞動養(yǎng)老小院；5、旅游、度假產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房、6、

托老所；7、孤寡老人養(yǎng)老院；8、老年大學；9、康復醫(yī)院；10、養(yǎng)老

藥膳保健中心；11、幼兒園、學校。娛樂室、活動健身室、音樂廳、

書畫室、餐廳、茶坊、咖啡吧、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、

配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設(shè)施。二期工程占地1000畝，

投資19億，建設(shè)周期兩年，主要用于項目擴建，主要內(nèi)容包括一期配

套工程擴建、醫(yī)療服務(wù)及生態(tài)農(nóng)場、有機食品基地建設(shè)、直升機停機

坪等。預計2019年10月全部完工投入運行。

4.2項目定位、建設(shè)理念及目標

1、項目定位

(1)主題定位

圍繞XXX水資源優(yōu)勢，突出水景特色，打造“自然水景一生態(tài)休

閑”，特色的生態(tài)養(yǎng)老和休閑健康游目的地，項目整體建設(shè)風格為歐式,

將生態(tài)與貴族氣息和諧統(tǒng)一。

(2)市場定位

項目目標市場可分為近、中、遠程三級市場。近程市場指xxx兩

市主城區(qū)和xxxl.5小時近程輻射區(qū)域；中程市場指半日經(jīng)濟圈大中

型城市，基本輻射整個東北，遠程市場指國內(nèi)其他區(qū)域市場。

(3)功能定位

以養(yǎng)老、娛樂、健康、度假、居住及景點六大功能于一體的綜合

性養(yǎng)老項目。

(4)檔次定位

中高端生態(tài)頂級養(yǎng)老的度假天堂，整體風格為現(xiàn)代歐式。

2、項目建設(shè)理念

科學合理利用各類土地和相關(guān)資源，體現(xiàn)最佳社會經(jīng)濟價值。

保護自然生態(tài)環(huán)境，防止水土流失，部分改變土地利用性質(zhì)，發(fā)

揮土地利用效能。

探索建立農(nóng)民受益的長效機制，構(gòu)建永久性的民、企和諧新城鎮(zhèn)

典范。

體現(xiàn)林業(yè)生態(tài)，展現(xiàn)景觀配置。景觀、景點、娛樂、休閑布局科

學，配置合理。

設(shè)施建設(shè)強調(diào)風貌景觀化、功能多元化、利用綜合化，充分發(fā)揮

其投資價值，打造最佳的養(yǎng)生游樂、休閑、人居、商務(wù)環(huán)境。

整個項目建設(shè)將把養(yǎng)老城作為景區(qū)建設(shè)，將各功能分區(qū)作為景點

建設(shè)，將建筑物當作景觀建設(shè)，突出生態(tài)景觀、歐式風格，使養(yǎng)老與

旅游景觀相結(jié)合。

3、開發(fā)目標

一是直接經(jīng)濟效益目標。項目獲取直接的經(jīng)濟效益包括：（1）居家

養(yǎng)老單元、四合院別墅養(yǎng)老社區(qū)、賓館式養(yǎng)老公寓等產(chǎn)權(quán)出售，旅游

度假產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房；（2）相應(yīng)養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)性收費（如：食宿等）；（3）

生態(tài)有機食品出售；（4）醫(yī)療保健服務(wù)；（5）保健產(chǎn)品銷售；（6）游

覽觀光性收入；（7）幼兒園學校收入；（8）舉辦生日宴、婚宴等活動

性收入；（9）紀念品收入；（10）其他收入。

二是可持續(xù)發(fā)展目標?？沙掷m(xù)發(fā)展是現(xiàn)代生態(tài)旅游的基本理念。

生態(tài)休閑度假業(yè)把改善生態(tài)、美化自然、造就人與自然和諧的生存發(fā)

展環(huán)境作為自身發(fā)展的目標。

三是示范觀賞目標。離開了這一目標，就沒有了生態(tài)休閑度假業(yè)。

這一目標是“直接經(jīng)濟效益目標"的延伸。換句話講，也是產(chǎn)業(yè)鏈的延

伸與拓展。

三大目標是一個統(tǒng)一的整體。三者相互關(guān)聯(lián)、相互促進?！敝苯咏?jīng)

濟效益目標”是三大目標的基礎(chǔ)，”可持續(xù)發(fā)展目標”既為長遠利益拓

展了空問，又是第三目標一一示范觀賞目標的基礎(chǔ)。而示范觀賞目標

為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)提高了知名度，拓寬了市場空間，促進了“直接經(jīng)濟效益

目標”的實現(xiàn)。

4.3總平面布置

4.3.1總平面布置方案

項目坐擁XXX畔，左右兩邊為堤壩和樹林，其總體布置一期工程

養(yǎng)老城沿湖向山脈延展，構(gòu)成水、林、山景觀效應(yīng)。二期工程生態(tài)農(nóng)

場布置在養(yǎng)老城后方中間設(shè)置交通干道。

一期工程具體布置為：

1、養(yǎng)老城接待處。為保證養(yǎng)老城和度假區(qū)的相對獨立性，分別設(shè)

置兩個大門，主要設(shè)計接待處、門衛(wèi)室和大型停車場等。

2、養(yǎng)老城內(nèi)設(shè)置：居家養(yǎng)老單元、四合院別墅養(yǎng)老社區(qū)、賓館式

養(yǎng)老公寓、旅游度假產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房、農(nóng)耕文化養(yǎng)老田園、托老所、社會

孤寡護理院、老年大學、康復醫(yī)院、養(yǎng)老藥膳保健中心、幼兒園、學

校、老年人文化中心、娛樂室、活動健身室、餐廳、茶坊、咖啡吧等。

3、養(yǎng)老城將科學規(guī)劃功能分區(qū)，合理布置廚房、員工食堂、配電

房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助