代建項目全過程運營管理及風(fēng)險防控課件

代建項目全過程運營管理及風(fēng)險防控End-to-end

Operation

Management

and

Risk

Prevention

and

Control

for

Outsourced

Construction

Projects代建項目的管理目標(biāo)項目管控要點與風(fēng)控代建項目管理概述管理團隊的角色定位代建項目管理工具包目

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ISTHECONTENTOUTLINE

一三五四二2

代建特有的履約能力代建項目管理概述1

代建項目的運營大運營是以經(jīng)營為導(dǎo)向，以現(xiàn)金流和利潤為核心，以計劃管理為主線，以貨值管理為基礎(chǔ)，實現(xiàn)全項目、全周期和全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營。大運營的關(guān)鍵管控點為“兩管兩控”

,即管計劃、貨值，控利潤、現(xiàn)金流。房地產(chǎn)項目運營管理(PMO)聚焦房地產(chǎn)項目開發(fā)全生命周期，從項目進度、質(zhì)量、

成本和盈利指標(biāo)四條主線對整個項目進行全面管理。摘自《房地產(chǎn)項目運營最佳實踐》1代建項目的運營實現(xiàn)對整個房地產(chǎn)項目生命周期的全面管理和控制，從而提高項目的競爭力和價值，優(yōu)化資源配置，降低風(fēng)險，并創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益和客戶價值。大運營的概念代建與自投的運營差異不大，但自投項目管理注重主動性和自主權(quán)，能夠更靈活地進行決策和調(diào)整；而代建項目管理則強調(diào)專業(yè)

的服務(wù)能力和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，能夠?qū)㈨椖咳蝿?wù)分解并由專業(yè)團隊完成。儲

建

融

供

銷

存

回

結(jié)1代建項目的運營供

銷

存

回

結(jié)代建自投融拓建了解委托方需求定制化解決方案明確責(zé)任范圍與權(quán)責(zé)關(guān)系嚴(yán)格控制項目管理高效的溝通與協(xié)作追求持續(xù)改進履行責(zé)任只是義務(wù)

超額兌現(xiàn)才會驚喜2代建特有的履約能力代建方能力委托方期望政府

關(guān)系超額

利潤輸出

團隊管控

進度輸出

品牌管控

品質(zhì)管控

營銷抵御

風(fēng)險培養(yǎng)

團隊培育

品牌管控

成本品質(zhì)

情懷1.

與委托方進行充分的溝通和需求確認(rèn)，確保準(zhǔn)確理解委托方的期望和要求；2.

靈活適應(yīng)委托方的變化，與委托方密切配合，共同應(yīng)對項目執(zhí)行過程中的

變更和調(diào)整；3.

關(guān)注委托方的體驗和滿意度，及時回應(yīng)委托方的疑問和問題，為委托方提供快速、便捷的支持和解決方案。在委托方概念里，"踐行履約”是代建服務(wù)的“規(guī)定動作”

,做到了是及格生；

“經(jīng)營兌現(xiàn)”才算完成了值得肯定的“加分動作”

,做到了是優(yōu)等生，有機會長久合作。除拓展、資金嫁接外，相較于自投開發(fā)，代建的運營管控來源于自投的管控經(jīng)驗，即——自投怎么管、管什么，代建就怎么管、管什么。2代建特有的履約能力緊扣履約源于自投2

管理團隊的角色定位管理團隊的角色定位1

代建業(yè)務(wù)的服務(wù)對象公司或

組織投資機構(gòu)1代建業(yè)務(wù)的服務(wù)對象商業(yè)代建

政府代建

資本代建購房（使用）客戶To-CTo-B政府

機構(gòu)開發(fā)

商特定

企業(yè)3

專家服務(wù)對于委托方和購房業(yè)主而言

，作為代建管理團隊需要高度重視

：要善于依托集團強大的業(yè)務(wù)線專家團隊、詳盡的業(yè)務(wù)規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)、豐富的培訓(xùn)課程等資源，結(jié)合高效的執(zhí)行力，以專業(yè)能力贏得委托方和市場的肯定與尊重。管理者2

管家身份代一個項目是一份厚重的托付與信任。代建管理團隊

，要擔(dān)負(fù)起委托方

“大管家”

的角色，

高度重視自身

“經(jīng)營意識”

的提升，

把好節(jié)奏、控好品質(zhì)、守住底線、開源節(jié)流、提高利潤創(chuàng)造能力。2管理團隊的角色定位4

長工心態(tài)代建是管理輸出，是以專業(yè)水準(zhǔn)為委托方服務(wù)打工。土地、資金等開發(fā)資源來自委托方

：委托方擔(dān)負(fù)風(fēng)險、獲得利益，代建方輸出管理、

品牌等

，獲得共贏酬勞。管理團隊

，需在此層面充分理解“長工”與

“東家”

的身份互動。1

老板意識代建管理團隊必須站在委托方視角，

高度關(guān)注項目運營過程中的投入產(chǎn)出、經(jīng)營利潤、開發(fā)節(jié)奏、現(xiàn)金流狀況、

品質(zhì)需求、

團隊培養(yǎng)等

，高度關(guān)注委托方對效益、利潤的追求，合理鋪排節(jié)奏、整合各類資源，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。2管理團隊的角色定位一個好的代建項目管理團隊要時刻保持東家的思維、

長工的心態(tài)，以管家的身份提供專家的服務(wù)

--

在工作中一要

追求卓越，開拓創(chuàng)新，二要堅守品牌與品質(zhì)，三要合理

高效地整合資源，才能保障經(jīng)營兌現(xiàn)。2管理團隊的角色定位四位一體1

代建項目的管理目標(biāo)代建項目的管理目標(biāo)1代建項目管理目標(biāo)按照委托方的要求和合同約定，高質(zhì)量完成項目開發(fā)任務(wù)。提高簽約承諾兌現(xiàn)度、提升B端客戶粘性、減小服務(wù)品質(zhì)差異度；借助數(shù)字化工具，推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)作業(yè)；提高全周期運營風(fēng)險防控能力，進而構(gòu)建穩(wěn)健運營能力；兌承諾

提粘性精管理

抓效能控風(fēng)險

穩(wěn)經(jīng)營2

標(biāo)準(zhǔn)化4

巡查體系3

會議體系5

工具包代建項目管理工具包1

總覽1

總覽代建決策會項目啟動會

經(jīng)營策劃會全景計劃會進度追蹤表管理者報告

風(fēng)險自查表

作業(yè)指導(dǎo)書營銷系統(tǒng)成本系統(tǒng)

計劃系統(tǒng)

本體系統(tǒng)日常巡查聯(lián)合巡查

專項巡查標(biāo)準(zhǔn)體系審批權(quán)限

質(zhì)量管理年中考核年終考核

總體考核巡查體系會議體系績效考核標(biāo)準(zhǔn)化工具包信息化2標(biāo)準(zhǔn)化

-七弦琴充分利用七弦琴及支持文件，說明：誰？做什么？何時做？怎么做？梳理工作流程、提煉管控要點及操作指引，引導(dǎo)相關(guān)崗位管理人員快速上手，進入角色。計劃管理：強調(diào)流程再造、開發(fā)提速會議管理：實現(xiàn)分級管理、職能協(xié)同及核心指標(biāo)追蹤溯源貨值管理：規(guī)范底層數(shù)據(jù)管控、夯實量化數(shù)據(jù)基礎(chǔ)2標(biāo)準(zhǔn)化

-運營體系在項目全過程管控中應(yīng)該具有全局視野，注重委托方利益，兌現(xiàn)與委托方的承諾，并關(guān)注購房客戶的滿意度，以實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。經(jīng)營視角，利他導(dǎo)向，兌現(xiàn)B端承諾，關(guān)注C端滿意2標(biāo)準(zhǔn)化

-運營總圖3會議體系經(jīng)營策劃會項目首開開盤

后評估會項目開發(fā)后評估會代建項目決策會項目啟動會項目定位會常規(guī)檢查，集團各職能中心組織實施。檢查項目各專業(yè)條線的工作質(zhì)量、進度、品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)等的執(zhí)行情況。集團領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)各職能中心聯(lián)合檢查，運營中心組織。檢查項目全面運營管理、營銷管理、工程管理及關(guān)鍵節(jié)點達成情況。針對性巡查，集團領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)各相關(guān)職能中心進行。出現(xiàn)以下情況，開展專項巡查：集團運營中心發(fā)出關(guān)鍵節(jié)點達成預(yù)警；

樣板房/區(qū)開放前一周前；

發(fā)生重大質(zhì)量安全事故；

定期或不定期了解項目經(jīng)營

情況

，發(fā)現(xiàn)潛

在問題

，及時

采取措施

，確

保項目按計劃

順利進行并達

到預(yù)期目標(biāo)。4巡查體系項目巡查日常巡查聯(lián)合巡查進度嚴(yán)重滯后/出現(xiàn)重大客戶投訴；

經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)其他重要情況。

專項巡查5

工具包管理者報告尾盤追蹤管理機制年度經(jīng)營計劃竣工驗收

周期統(tǒng)計表運營風(fēng)險自查表經(jīng)營總結(jié)/后

評估報告全景動態(tài)貨值

管理工具表項目進度跟蹤表作業(yè)指導(dǎo)書項目交底會檔案管理機制前期報建

周期統(tǒng)計表經(jīng)營策劃會報告合同履約要點2

履約風(fēng)險及對策項目管控要點與風(fēng)控1

代建項目管控要點問題：職責(zé)不清晰、溝通有壁壘、

內(nèi)部消耗等辦法：定義人員角色和責(zé)任，明確管理職責(zé)；建立溝通機制，確保信息流暢通，問題能夠及時解決；統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)和日常福利標(biāo)準(zhǔn)，并建立

工作考核機制；鼓勵分享自己的知識和經(jīng)驗，并提供學(xué)習(xí)和成長的

機會；不定期組織利于團隊融合的活動，增強團隊凝聚力和認(rèn)同感。1項目管控要點

-

團隊融合培訓(xùn)學(xué)習(xí)考察交流課題研究團建活動興趣小組生日慰問工作匯報意見征詢績效面談2.交付組織方案1.交付評估

項目入市

開盤

續(xù)銷

交付

結(jié)盤

1項目管控要點

-營銷管理5.營銷團隊通關(guān)4.案名logo/主廣告語、VI手冊3.薪酬績效方案主要包括5個階段，

36個節(jié)點，重點管控節(jié)點11個；明確每個節(jié)點的工作標(biāo)準(zhǔn)、成果標(biāo)準(zhǔn)和管控要求。2.定價方案1.首次開盤方案2.全案策略會1.定位1.階段性營銷方案評審1.品牌退出撤場移交圍繞全景經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)項目素質(zhì)、潛在風(fēng)險、競爭格局、未來機會點，各方綜合的結(jié)果，尤其要關(guān)注委托方訴求。1項目管控要點

-營銷管理了解地塊基本屬性、紅線內(nèi)外狀況

，地塊

資源、文脈、周邊居

住狀況

，綜合分析適

宜的產(chǎn)品類型、經(jīng)營

指標(biāo)下的戶配比組合，

不同品類的流速分析。了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)格局

，房地產(chǎn)發(fā)展程度(城鎮(zhèn)化)

。研判競爭格局

，從宏觀

到微觀

，并用未來的

趨勢推演人居需求、

競爭格局。了解土地規(guī)劃條件、政策、熟惡設(shè)計規(guī)范、

產(chǎn)品規(guī)范、前期報批

規(guī)范

、

施工規(guī)范等

找到經(jīng)營最大化的適

用規(guī)范，佐證定位。讀懂目標(biāo)客戶真實需求

，錨定客戶痛點及

敏感點

，通過客戶調(diào)

研、訪談、傾聽一線

真實聲音。了解產(chǎn)品譜系，

適用條件分析，

找到適宜市場、

客戶的產(chǎn)品檔次

與組

合類型。要懂得取舍，合適才是最重要的定位讀懂市場讀懂規(guī)范讀懂產(chǎn)品讀懂客戶讀懂地塊4

保首戰(zhàn)：首開前營銷策略及執(zhí)行計劃首開前主要節(jié)點及營銷策略計劃示范區(qū)選址及售樓處/樣板房風(fēng)格確定首開前月度營銷費用鋪排團隊架構(gòu)設(shè)量及薪酬績效方案概述1項目管控要點

-營銷管理2

知彼：市場分析所在城市宏觀市場分析近三年市場量價趨勢分析后續(xù)市場趨勢預(yù)判3

定總綱：營銷總策略項目全盤營銷總策路鋪排代建條款解讀項目營銷費用年度分解服務(wù)全景計劃1

知己：項目概況項目總平圖及經(jīng)濟指標(biāo)盤點項目開發(fā)順序及對應(yīng)量價項目價值梳理及SWOT分析知己知彼，定總綱，保首開。把控方向：總策略管控

積蓄糧草：支持條件保障堅守底線：

目標(biāo)達成的風(fēng)控全案策略會評委

專業(yè)筆試銷售說辭

即興演講銷售對練

崗位思路1項目管控要點

-營銷管理發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)營銷人才的有效手段促進、修復(fù)和再生信任關(guān)系的關(guān)鍵節(jié)點團隊成績團隊通關(guān)集團

/

區(qū)域

委托方/項目總知識寬度客戶思維個人風(fēng)采匹配目標(biāo)公平公正1項目管控要點

-營銷管理4

定價策略定價分析：市場比較、定價因素拆解等定價結(jié)論：底價推導(dǎo)、折扣設(shè)置、定價匯總明確目標(biāo)，聚焦蓄客落位及算好經(jīng)濟經(jīng)營的賬2

項目分析代建背景經(jīng)濟指標(biāo)及關(guān)鍵節(jié)點經(jīng)營目標(biāo)拆解全案及首開貨值結(jié)構(gòu)盤點6

開盤執(zhí)行方案開盤時間、地點、方式應(yīng)急預(yù)案去化結(jié)果預(yù)估開盤保障5

經(jīng)濟測算財稅依據(jù)股東資金投入計劃全案成本、利潤測算1

市場分析宏觀市場(整體)

中觀市場(區(qū)域)

微觀市場(競品)3

客戶分析供求關(guān)系分析意向客戶梳理落位情況盤點首開方案定價管控要點定價依據(jù)

：結(jié)合委托代建合同設(shè)定經(jīng)營目標(biāo)，依據(jù)市場、成本、產(chǎn)品、政策等因素，結(jié)合來訪客戶意向分析，兼顧量價平衡，制定首開價格；挖掘價值：充分挖掘產(chǎn)品價值點，提升產(chǎn)品溢價能力和銷售能力；關(guān)注定價因素是否考慮完整：樓棟、樓層、戶型、景觀、紅線內(nèi)外、院落大小、周邊環(huán)境等。開盤執(zhí)行要點市場分析結(jié)論：宏觀政策、竟品量價、近期開盤情況：蓄客量：客量、意向、心理價位、落位、認(rèn)籌方案；開盤計劃：時間、地點、形式、本次及整盤推售計劃、開盤B計劃；優(yōu)惠方案：認(rèn)籌、開盤、付款方式等優(yōu)惠方案確認(rèn)及審批流程明確。1項目管控要點

-營銷管理堅決定價，果斷推售，現(xiàn)金為王定價方案管理類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品管理獎懲制度工程精益化管理實施細(xì)則混凝土工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)樣板營造管理標(biāo)準(zhǔn)項目運營手冊工程弦之建安工程分弦建筑幕墻工程管理標(biāo)準(zhǔn)建筑基坑及邊坡工程管理標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程成品保護辦法第三方工程品質(zhì)評估管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)制度

：管理制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝工法等共計154

項，其中管理類37

項，技術(shù)類117

項?？己硕綄?dǎo)

：客戶監(jiān)督小組、工地開放日、各級巡查機制、第三方評估、產(chǎn)品獎懲..1項目管控要點

-品質(zhì)管理房產(chǎn)品強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)項目施工總平面布

置規(guī)劃指引住宅水泥制品排氣道系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)導(dǎo)則住宅產(chǎn)品實測實量技術(shù)規(guī)范住宅建筑智能化

設(shè)計導(dǎo)則建筑工程營造工藝工法標(biāo)準(zhǔn)加強防滲漏管理實施意見加強混凝土工程質(zhì)量管理實施意見地下室階段評估檢查表鋁合金門窗管控方案石材幕墻專項管控方案技術(shù)類標(biāo)準(zhǔn)方案及實施意見A

F

B

品質(zhì)管理

E

C

D

1項目管控要點

-品質(zhì)管理同步設(shè)計1.

提高設(shè)計的完成度；2.

減少后續(xù)專業(yè)間的矛盾沖突；3.

確保工程清單的準(zhǔn)確性和全面性；4.

為工程大總包提供有力支持。1項目管控要點

-品質(zhì)管理

A

1項目管控要點

-品質(zhì)管理

B

專項策劃

工程策劃

樣板策劃

選址、范圍、動線——可視，可達，可行費用投入總量及周期——可持續(xù)風(fēng)格、主題優(yōu)勢突出——可賦能1項目管控要點

-品質(zhì)管理

B

專項策劃

工程策劃

樣板策劃

樣板策劃是營銷前置落實價值工具營造的重要環(huán)節(jié)1項目管控要點

-品質(zhì)管理

B

專項策劃

工程策劃

樣板策劃

樣板管理1.

促進項目銷售；2.

提升產(chǎn)品品質(zhì)；3.

減少客訴風(fēng)險；1代建項目管控要點

-品質(zhì)管理

C

1代建項目管控要點

-品質(zhì)管理地下室綜合管線施工樣板支撐樣板1代建項目管控要點

-品質(zhì)管理

D

精益化管理

人性化

定型化

可視化

影像化1代建項目管控要點

-品質(zhì)管理

D

精益化管理

人性化

定型化

可視化

影像化1代建項目管控要點

-品質(zhì)管理

F

陽光機制

第三方評估

客戶質(zhì)量監(jiān)督小組

工地開放日1代建項目管控要點

-品質(zhì)管理

F

陽光機制

第三方評估

客戶質(zhì)量監(jiān)督小組

工地開放日1代建項目管控要點

-成本管理工作思路

：熟讀規(guī)范，夯實基礎(chǔ)、加強宣貫，全員參與、定期自檢，提升意識、多維對標(biāo)，虛心求教。全成本

管控貨值挖掘成本優(yōu)化效率提升產(chǎn)品提升全程管控保品質(zhì)合理籌劃稅務(wù)地上配套面積最小化商業(yè)設(shè)置合理化設(shè)計前置提速工程施工提速客戶至上促創(chuàng)新地下空間價值最大化降本增效抓效能優(yōu)化設(shè)計做法降低財務(wù)成本資源統(tǒng)籌利用快多好省

滲漏問題門窗問題結(jié)構(gòu)安全問題成品保護問題工藝問題

1代建項目管控要點

-交付管理地庫滲漏其他問題混凝土質(zhì)量問題

門窗系統(tǒng)精裝修施工景觀施工土建施工幕墻施工安裝施工屋面滲漏外墻滲漏陽露臺滲漏廚衛(wèi)滲漏敏感點排查：應(yīng)組織交付前品質(zhì)風(fēng)險排查工作，排查重點圍繞滲漏、門窗、結(jié)構(gòu)安全、成品保護等。工藝問題安全設(shè)施問題開裂問題沉降問題公共部位戶內(nèi)空間戶外空間敏感點排查：應(yīng)組織交付前品質(zhì)風(fēng)險排查工作，排查重點圍繞滲漏、門窗、結(jié)構(gòu)安全、成品保護等。設(shè)施設(shè)備精裝修材料建筑材料立面變更產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1代建項目管控要點

-交付管理車位變更戶內(nèi)變更分期問題變更協(xié)同材料問題分期驗收特殊材料景觀材料交付標(biāo)準(zhǔn)生活配套To-B

風(fēng)控原則——《代建協(xié)議》：團隊約定、計劃約定、成本/費用控制、品牌使用、權(quán)責(zé)約定、代建費約定、違約約定權(quán)責(zé)有界原則

——

在代建權(quán)責(zé)范圍內(nèi)履約，業(yè)務(wù)過程中須建立清晰的流程決策機制計劃剛性原則

——《全景計劃》、《年度經(jīng)營計劃》等是對委托方的書面承諾，須剛性執(zhí)行，落實到位成本節(jié)約原則

——

成本及費用的約定是邊界的上限，應(yīng)強化管家意識，不能給多少花多少過程確認(rèn)原則

——

代建協(xié)議中承諾委托方的報告、與代建費掛鉤的節(jié)點、銷售及回款數(shù)據(jù)等，須在過程中獲得委托方的簽確書面確認(rèn)原則

——

參會簽到、沒有寫明決策意見的會議紀(jì)要、未經(jīng)授權(quán)代表書面簽署同意的決策意見，均不算確認(rèn)變更后再確認(rèn)原則

——

涉及大的計劃變更、設(shè)計變更、成本變更等，須獲得委托方書面再確認(rèn)違約預(yù)警/報告原則

——出現(xiàn)風(fēng)險要及時預(yù)警并報告委托方2履約風(fēng)險及對策

-風(fēng)控原則To-C

風(fēng)控原則——廣告宣傳+口頭承諾+《預(yù)售合同》+《補充協(xié)議》

：配套承諾、不利因素知情、交付時間及標(biāo)準(zhǔn)約定、產(chǎn)證辦理約定、違約約定、品質(zhì)/品牌保障非交標(biāo)明示原則

——

現(xiàn)場樣板與實際交付標(biāo)準(zhǔn)的差異是否做出公示說明；謹(jǐn)慎口頭承諾原則

——

置業(yè)顧問對客戶說辭，是否存在虛假或過度承諾等風(fēng)險；不利因素公示原則

——

項目不利因素應(yīng)于售展中心醒目處公示；代建權(quán)責(zé)清晰原則

——

寫明代建商角色;出街廣告及物料中，同樣要注明代建商角色，不得混淆；合法/合規(guī)交付原則

——

盡量避免“打擦邊球”通過驗收，涉及結(jié)構(gòu)安全、消防安全等需做到合法合規(guī)；風(fēng)險預(yù)警/報告原則

——

及時預(yù)警報告違規(guī)銷售、群訴風(fēng)險。2履約風(fēng)險及對策

-風(fēng)控原則2履約風(fēng)險及對策

-風(fēng)險清單發(fā)生嚴(yán)重的設(shè)計缺陷發(fā)生嚴(yán)重的營造缺陷營造結(jié)果與交付樣板、合同附圖不符發(fā)生未經(jīng)審批的重大變更發(fā)生重大質(zhì)量/安全事故發(fā)生可能導(dǎo)致交付或產(chǎn)證辦理延期的重大驗收風(fēng)險違反銷售規(guī)定隨意承諾存在夸大/不實/違法/違規(guī)宣傳不利因素/免責(zé)信息未公示存在樣板差異未告知存在重大設(shè)計/工程變更未閉環(huán)房款收取差錯違反各類銷售合同約定發(fā)生群體性客訴違反LOGO

禁止內(nèi)容違反名稱禁止內(nèi)容違反報批禁止內(nèi)容違反“投資、開發(fā)”禁止內(nèi)容未表明代建關(guān)系違反品牌退出程序發(fā)生負(fù)面輿情影響開工的前期工作進度滯后

影響蓄客的樣板房/區(qū)進度滯后

影響供貨的工程進度滯后影響交付的工程進度滯后啟動資金不足開發(fā)過程現(xiàn)金流斷裂惡意拖欠代建費/人員費重要風(fēng)險項清單5.

資金風(fēng)險3.

營銷風(fēng)險2.

品質(zhì)風(fēng)險4.

進度風(fēng)險1.

品牌風(fēng)險本體管理1

風(fēng)險表現(xiàn)形式：1）委派人員履歷不符合代建合同約定條件，或能力、經(jīng)驗不足。2）對管理團隊管控邊界、管理職責(zé)交底不夠

，導(dǎo)致管控不到位。3）管理人員缺乏考勤記錄，經(jīng)常不到崗；未嚴(yán)格按委托方要求考勤。4）代建團隊人員因換崗、離職等原因更換頻繁。3

風(fēng)控措施：1）委派人員須具備相應(yīng)管理經(jīng)驗和能力

，熟悉代建項目管控要求；代建合同對人員履歷有要求的，委派人員履歷應(yīng)符合合同要求。

2）在團隊派駐前

，對項目管理權(quán)限及職責(zé)、履約重要關(guān)注點及風(fēng)險點全面交底；涉及目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵崗位負(fù)責(zé)人應(yīng)由代建方委派。

3）制定考勤制度。特別是委派的管理團隊必須有完整的在崗考核記錄。4）必須更換團隊人員時

，應(yīng)取得委托方書面同意或豁免違約責(zé)任的函件；

除管理人員離職外，更換管理人員應(yīng)取得委托方同意。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施2

風(fēng)險后果：1）雙方信任度下降

，影響代建項目操盤順暢

，或構(gòu)成違約。

2）可能導(dǎo)致代建合同相關(guān)條款不能有效執(zhí)行

，而發(fā)生爭議。

3）管理缺失，甚至構(gòu)成違約。4）管理工作延續(xù)性差

，不利于目標(biāo)的實現(xiàn)

，觸發(fā)違約條款。3

風(fēng)控措施：1）設(shè)定合理的委托管理目標(biāo)，既能預(yù)留緩沖空間，又能滿足委托方商業(yè)訴求。2）按照代建合同約定及時提報管理目標(biāo)

，并要求委托方代表簽收、確認(rèn)；3）做好過程管理工作

，例如動態(tài)成本管理——招標(biāo)階段提高清單編制質(zhì)量

，減少影響投標(biāo)報價的不利因素；施工階段及時做好簽證變更月結(jié)工作

，及時準(zhǔn)確反應(yīng)最新動態(tài)成本；結(jié)算階段認(rèn)真細(xì)致按制度辦理結(jié)算。4）

如因非代建方原因等影響管理目標(biāo)實現(xiàn)時

，應(yīng)及時向委托方提交報告

，要求委托方確認(rèn)調(diào)整管理目標(biāo)，并保存相關(guān)證據(jù)資料。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施2

管理目標(biāo)常見的問題1）

目標(biāo)設(shè)定不合理2）未按代建合同約定及時提報并取得委托方確認(rèn)

3）非代建方原因時，未能及時調(diào)整管理目標(biāo)1

應(yīng)當(dāng)提報的管理目標(biāo)項目全景開發(fā)計劃銷售計劃

(非銷售考核目標(biāo))目標(biāo)成本運營管理設(shè)計管理1

風(fēng)險表現(xiàn)形式：1)為實現(xiàn)貨值最大化

，委托方設(shè)計要求違反相關(guān)規(guī)范。2)限額標(biāo)準(zhǔn)被突破或要求不合理

，測算結(jié)果不符合要求；

或示范區(qū)與實際交付標(biāo)準(zhǔn)差異大；設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與成本測算、定位不匹配。

3)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與交付標(biāo)準(zhǔn)不一致或樣板房精裝施工與實際交付不一致；

開發(fā)過程中

，進行重大設(shè)計變更。2

風(fēng)險后果：1)驗收交付風(fēng)險及重大投訴風(fēng)險2)代建方承擔(dān)成本管控的責(zé)任；造成客戶投訴風(fēng)險或法律糾紛；造成預(yù)期利潤下降

，與委托方產(chǎn)生爭議。3)引發(fā)客戶投訴和

法律風(fēng)險3

風(fēng)控措施：1)嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)匾?guī)則規(guī)范

，如涉及面積贈送的

，應(yīng)提出具體的防控措施；與委托方理念發(fā)生沖突的要及時發(fā)函提示

，充分告知設(shè)計規(guī)范和要求的差距

，要求委托方作出書面指令

，以免承擔(dān)設(shè)計不合規(guī)責(zé)任。2)按照規(guī)定的適配標(biāo)準(zhǔn)與委托方做好溝通

。方案本身的問題要考慮優(yōu)化；對于突破政策或強條的

，要及時函告委托方

，說明利弊

，并留取相關(guān)證據(jù)；如設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與成本測算、定位有較大差異需報委托方審批

，并保留相關(guān)證據(jù)；3)啟動會時明確交付標(biāo)準(zhǔn)；批量精裝項目樣板房嚴(yán)格按交付標(biāo)準(zhǔn)實施

，開放前進行評估

，合格后開放；如需設(shè)計變更

，應(yīng)與委托方充分溝通

，對引發(fā)成本變化或影響工期的，應(yīng)提交報告

，與委托方協(xié)商調(diào)整相關(guān)管理目標(biāo)；對已售項目要及時按約定通知業(yè)主

，并做好解釋工作。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施工程管理1

風(fēng)險表現(xiàn)形式：1)工程計劃未及時提報；非代建方原因影響工程計劃實施時，未保留相關(guān)證據(jù)材料；2)竣工驗收之后

，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)功能

，

進行二次改造；3)現(xiàn)場簽證未批先施工；

工作量未及時核實

，報批變更簽證未及時核準(zhǔn)；

管理人員違反審批權(quán)限進行簽證；4)委托方不及時定標(biāo)；5)委托方指定專業(yè)工作單位不配合代建工作/履約能力不足；6)發(fā)生一般或較大安全事故或質(zhì)量事故

，事故的上報、處理、追責(zé)不合規(guī)、不及時。2

風(fēng)險后果：1)代建方承擔(dān)工期管理責(zé)任；項目開發(fā)計劃受阻影響代建合同履行且權(quán)益無法保障；項目無法按時交付引發(fā)客訴及品牌風(fēng)險；

2)可能影響規(guī)劃驗收/核實、竣工備案和產(chǎn)證辦理，以及受到行政處罰；

品質(zhì)受損，引發(fā)客訴；3)動態(tài)成本無法控制或發(fā)生不必要成本；后期可能無法準(zhǔn)確核定工程量造成經(jīng)濟損失且易發(fā)生糾紛；委托方就越權(quán)簽證造成的損失進行索賠；4)影響項目工期；5)導(dǎo)致進度延誤、成本增加、質(zhì)量安全風(fēng)險增大

，代建方承擔(dān)管理責(zé)任；6)導(dǎo)致問題擴大，

引發(fā)公司經(jīng)營和品牌聲譽的更大損失。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施工程管理3

風(fēng)控措施：1)非代建方原因影響進度目標(biāo)實現(xiàn)時

，及時向委托方提交報告

，調(diào)整管理目標(biāo)

，并保存相關(guān)證據(jù)資料；根據(jù)經(jīng)營指標(biāo)要求和工期標(biāo)準(zhǔn)

，制定全景計劃

，報批前征求各部門意見

，修改后按規(guī)定報批；制定全景計劃后同時制定節(jié)點延誤風(fēng)險分級以及應(yīng)對預(yù)案。2)嚴(yán)格按照審批的規(guī)劃方案開發(fā)建設(shè)

，若變更規(guī)劃方案

，則應(yīng)按政府規(guī)定履行相關(guān)審批程序和手續(xù)；如委托方強行要求

，保留相關(guān)證據(jù)

，并函告風(fēng)險及處罰后果；對于二次改造的項目，須提請委托方采用適當(dāng)方案與客戶簽訂改造協(xié)議。3)代建方管理人員進行簽證的

，不能超越權(quán)限

，嚴(yán)格按授權(quán)和施工合同約定進行簽證；現(xiàn)場管理人員簽證前必須按內(nèi)部審批流程完成審批

，否則不得簽證；如簽證涉及成本和工期的

，應(yīng)及時根據(jù)代建合同約定提交報告

，調(diào)整管理目標(biāo)；建立簽證管理制度

，要求各方嚴(yán)格遵守。4)及時向委托方催告

，進行風(fēng)險提示

，并保留證據(jù)材料；

如影響進度目標(biāo)實現(xiàn)的

，及時調(diào)整管理目標(biāo)。5)強化招采和合同管理

，首選合作供方

。委托方指定的

，加強履約能力考查

，不符合要求的

，及時要求委托方處理

，并要求免除管理責(zé)任；過程中加強供方管控

。做好供方入圍考察及履約評估

，加強供方庫動態(tài)管理

，及時淘汰不合格供方。6)編制《工程質(zhì)量事故應(yīng)急預(yù)案》

，明確上報形式、上報時效要求、現(xiàn)場補救措施等。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施營銷管理1

風(fēng)險表現(xiàn)形式：1)在營銷活動及物料中不規(guī)范使用品牌；相關(guān)更新未及時傳遞到營銷推廣中

，或未及時對陳舊推廣材料等進行更新撤除

。

2)未組織開盤前風(fēng)險檢查、或者是開盤前風(fēng)險檢查不全面

，整改不到位。3)銷售價格變相突破政府備案限價

：捆綁銷售、售后返租、包銷、以租代售。4)因產(chǎn)品缺陷、交付/辦證延期、

虛假承諾產(chǎn)生的集體訴訟、負(fù)面曝光事件、客戶鬧訪等事件。2

風(fēng)險后果：1)影響客戶對于品牌的認(rèn)知；2)因宣傳承諾與實際

交付標(biāo)準(zhǔn)不符，引發(fā)客戶投訴；3)可能導(dǎo)致政府處罰,

交付客戶群訴；4)造成公司經(jīng)濟損失或品牌負(fù)面影響3

風(fēng)控措施：1)品牌對外輸出嚴(yán)格按照集團管理規(guī)定執(zhí)行;集團或平臺公司組織不定期抽查。2)由項目牽頭按集團規(guī)定對相關(guān)節(jié)點內(nèi)容進行自查;項目最晚于開盤前2周組織復(fù)查并按集團規(guī)定出具開盤前風(fēng)險評估報告上線審批;開盤所涉書面材料需經(jīng)過法務(wù)專業(yè)審核。3)涉及非常規(guī)操作的

，需向委托方書面提交報告

，提示風(fēng)險并考慮應(yīng)對預(yù)案

，經(jīng)委托方簽確后方可實施。4)重大客戶事件信息要及時上報反饋、集團指導(dǎo)群訴事件的處理；建立重大客戶事件分類分級預(yù)警機制

，分層級進行管控；對重大客戶事件進行追責(zé)。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施財務(wù)管理1

風(fēng)險表現(xiàn)形式：1)項目經(jīng)營中產(chǎn)生的富余資金被委托方抽調(diào)挪作他用。2)工程建設(shè)中

，委托方資金鏈條緊張

，無法及時撥付工程款。2

風(fēng)險后果：1)委托方資金抽調(diào)

，項目可用資金不足影響項目建設(shè)

，甚至造成項目爛尾

。代建費無法保障

，引發(fā)品牌風(fēng)險。2)項目停工或品質(zhì)下降，引發(fā)業(yè)主維權(quán)損害品牌形象。3

風(fēng)控措施：1)爭取適當(dāng)?shù)呢攧?wù)監(jiān)管權(quán)限

，必要時要求項目公司設(shè)立監(jiān)管賬戶；合同約定委托方保障項目建設(shè)資金的義務(wù)

，抽調(diào)資金必須預(yù)留足夠的建設(shè)用資金

，以及代建方對資金調(diào)度享有知情權(quán)；項目出現(xiàn)拖欠工程款、代建費等特殊事項時要充分關(guān)注

，及早作

出判斷并采取措施防范風(fēng)險；開盤前對項目資金充足性做評判

，了解當(dāng)?shù)貙︻A(yù)售資金監(jiān)管措施

，保證建設(shè)資金

。如果銷售去化和資金回流較快

，應(yīng)要求提留足夠建設(shè)資金；2)項目團隊對委托方項目資金支付能力有較強的警覺心

，當(dāng)委托方資金支付出現(xiàn)問題時

，應(yīng)及時了解相應(yīng)情況

，尤其因此影響工期等管理目標(biāo)實現(xiàn)時

，應(yīng)注意固定和保存相關(guān)證據(jù)；對于可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險

，尤其是項目可能爛尾的情況

，應(yīng)及時提報集團總部

，制定風(fēng)險預(yù)案。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施資料管理1

風(fēng)險表現(xiàn)形式：1)重要工作成果資料

，委托方未簽收；2)資料管理混亂

，造成遺失；3)委托方對于項目開發(fā)事項

，僅作口頭指示

，沒有書面文件；4)項目開發(fā)管理中的風(fēng)險事項

，僅向委托方作口頭提示。2

風(fēng)險后果：1)不能有效證明履約情況

，承擔(dān)違約責(zé)任；2)發(fā)生合同糾紛時

，舉證困難

，不利于主張權(quán)利或增加承擔(dān)責(zé)任的可能。3

風(fēng)控措施：1)重要工作成果資料需要按合同約定及時提報

，并要求委托方代表進行簽收；2)按集團檔案資料管理制度

，檔案資料設(shè)專人保管；3)對于委托方存在風(fēng)險責(zé)任的指令

，要求委托方出具書面指令；4)項目開發(fā)中發(fā)生的影響管理目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險事項

，及時向委托方書面提示

，提供建議方案

，并保存相關(guān)證據(jù)資料。2履約風(fēng)險及對策

-工作實施項目環(huán)節(jié)序號重要節(jié)點對應(yīng)保留資料/要求項

目拓展與論證階段1委托單位盡調(diào)盡調(diào)報告2代建合同簽訂合同原件項

目

產(chǎn)