珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理制度樣本

珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例總則

第一條為加強珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位和相關部門權利和義務，保障住宅小區(qū)物業(yè)合理使用，維護住宅小區(qū)生活秩序，發(fā)明良好居住環(huán)境，依據(jù)本市實際情況，制訂本條例。

第二條本條例適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)。

第三條本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市計劃建設，建筑面積在4萬平方米以上，含有對應配套公用設施、安全設施和公共場地居民生活區(qū)。零星開發(fā)住宅能夠合并成住宅小區(qū)，具體措施由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制訂。本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)各類建筑物及其相配套公用設施、安全設施和公共場地。本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)物業(yè)全部權人。非業(yè)主使用權人依據(jù)業(yè)主委托，能夠享受業(yè)主權利，并負擔對應義務。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行日常維護、修繕和整改，并對住宅小區(qū)內(nèi)綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項目進行日常管理。本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指含有對應資質條件，經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，經(jīng)營住宅小區(qū)服務業(yè)務企業(yè)。

第四條住宅小區(qū)內(nèi)公用設施，安全設施和公共場地等由全體為主共同使用權維護。

第五條業(yè)主有管理住宅小區(qū)權利和遵守業(yè)主條約和住宅小區(qū)其它各項制度義務。

第六條物業(yè)管理依據(jù)業(yè)主自治和專業(yè)服務相結合、屬地管理和行為管理相結合標準義務。

第七條市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理主管部門，負責對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理指導、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。建設、計劃、環(huán)境保護、公安、交通、工商等管理部門根據(jù)各自職責分工，負責住宅小區(qū)物業(yè)相關管理工作。街道辦事處按其職責負責住宅小區(qū)行政管理工作。

住宅小區(qū)移交和管理

第八條住宅小區(qū)經(jīng)驗收合格，其開發(fā)建設單位應該憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并報市房管部門立案；未成立業(yè)入委員會，開發(fā)建設單位應該憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》向房管部門辦量移交手續(xù)。住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應該簽署《物業(yè)委托管理協(xié)議》；未成立業(yè)主委員會，房管部門和物業(yè)管理企業(yè)應該簽署《物業(yè)委托管理協(xié)議》業(yè)主委員會能夠在房管部門指導下采取招標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第九條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應該一并移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料。

第十條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應該一定百分比一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設施專用基金；該專用基金歸全體主全部，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設置專戶代管，?？顚Ｓ茫⒔邮肇斦块T監(jiān)督。住宅小區(qū)公用設施專用基金籌集和使用措施由市政府制訂。

第十一條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應該根據(jù)市政府要求提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管理部門監(jiān)管。

第十二條開發(fā)建設單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責任幫助做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十三條業(yè)主住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉代表組成。業(yè)主大會或來主代表會是業(yè)主行使用權物業(yè)管理權利機構。

第十四條為主大會或業(yè)主代表會行使下列權利：

（1）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；；

（2）同意業(yè)主委員會章程；

（3）經(jīng)過或修改業(yè)主條約；

（4）監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

（5）監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

（6）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項。

第十五條業(yè)主委員會章程和業(yè)主條約示范文本由市房管部門制訂。

第十六條已交付使用住宅小區(qū)入住達成50%以上時，開發(fā)建設單位應該在房管部門指導下負責召集首次業(yè)主大會或業(yè)主代表會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會或為主代表會由業(yè)主委員會負責召集，每十二個月最少召開一次。

第十七條業(yè)主委員會召開會議時，能夠邀請政府相關部門、街道辦事處、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位相關人員和業(yè)主代表列席會議。

第十八條業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年。主任、副主任和其它委業(yè)主委員會能夠設專職秘書一人，處理業(yè)主委員會日常事務。

第十九條業(yè)主委員會行使下列權利：

（1）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)并和其簽署或終止《物業(yè)委托管理協(xié)議》

（2）同意本住宅小區(qū)公用設施專用基金使用方案；

（3）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費標準；

（4）檢驗業(yè)主條約實施情況；

（5）監(jiān)督《物業(yè)委托管理協(xié)議》推行；

（6）向物業(yè)管理企業(yè)提出業(yè)主意見。

第二十條業(yè)主委員會章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。

第二十一條業(yè)主委員會管理費用按一定百分比從住宅小區(qū)管理費中提取。

第二十二條為主應該按期繳交物業(yè)管理服務費。

物業(yè)管理企業(yè)

第二十三條設置物業(yè)管理企業(yè)，應該向市房管部門申領《珠海住宅小區(qū)物業(yè)管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照。

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)應該含有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱技術人員。

物業(yè)管理企業(yè)所聘管理人員和技術人員必需經(jīng)過崗位培訓，持證上崗。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)權利：

（1）制訂本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；

（2）依據(jù)市政府要求收費標準和《物業(yè)委托管理協(xié)議》收取物業(yè)管理服務費；選聘專營企業(yè)或人員負擔各項專營業(yè)務

（3）阻止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理要求和業(yè)主條約行為；

（4）負擔房管部門委托事項。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)義務：

（1）認為業(yè)主服務為宗旨，重視社會效益和環(huán)境效益；

（2）負責住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)維護和養(yǎng)護；

（3）推行《物業(yè)委托管理協(xié)議》中要求其它義務；

（4）實施市政府要求收費標準；

（5）配合街道辦事處、居民委員會和其它相關部門做好社會工作；

（6）接收房管部門，業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督。

第二十七條房管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施資質年審，并逐步實施等級制度。

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應該定時聽取業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理意見，每六個月向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護管理情況及經(jīng)會計師事務所審核物業(yè)管理服務費收支情況。

第二十九條物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)能夠享受國家對第三產(chǎn)業(yè)相關優(yōu)惠政策。

住宅小區(qū)物業(yè)維護管理

第三十條物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會委托，根據(jù)《物業(yè)委托管理協(xié)議》對住宅小區(qū)物業(yè)進行維護和管理。

第三十一條《物業(yè)委托管理協(xié)議》應該包含下列內(nèi)容：

（1）住宅小區(qū)名稱、規(guī)模、戶數(shù)；

（2）住宅小區(qū)內(nèi)公用設施、安全設施和公共場地等規(guī)模、數(shù)量和完好程度；

（3）業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理企業(yè)條件；

（4）委托管理事項及其標準；

（5）物業(yè)管理企業(yè)實施管理計劃方案；

（6）雙方權利義務；

（7）協(xié)議期限；

（8）物業(yè)管理服務費收費標準；

（9）違約責任。

《物業(yè)委托管理協(xié)議》應該報市房管部門立案。

第三十二條住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修責任除在保修期內(nèi)按要求由開發(fā)建設單位負擔以外，按下列要求劃分：

（1）室內(nèi)部分、由業(yè)主自行維修；

（2）房屋本體公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主要求進行維修，其費用由該房屋本體業(yè)主共同分擔；

（3）住宅小區(qū)內(nèi)公用設施、安全設施和公共場地等，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修和養(yǎng)護，費用從物業(yè)管理服務費中支出，不足時能夠申請公用設施專用基金，也能夠向政府申請從城市維護費中給合適補助；

（4）住宅小區(qū)水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線維修和養(yǎng)護，由相關管理部門按其職責范圍負責，全部管線安裝必需符合要求，做到整齊、美觀。

第三十三條業(yè)主進行裝修或重新裝修，應該通報物業(yè)管理企業(yè)，并由物業(yè)管理企業(yè)登記備查；有下列情形之一，應該報市計劃部門審批：

（1）改變房屋結構；

（2）改變房屋使用功效；

（3）加大房屋負荷；

（4）影響小區(qū)景觀。

第三十四條相關專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設或檢修時，應該事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理要求，物業(yè)管理企業(yè)應予配合。損壞住宅小區(qū)公用設施，應該恢復原狀或按要求賠償。

第三十五條住宅小區(qū)設施或植物影響相關專業(yè)公共設施安全時，相關管理部門應該按專業(yè)維護管理要求，會同物業(yè)管理企業(yè)處理。

第三十六條需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場、文體設施、商店或其它服務設施，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按要求辦理相關手續(xù)后，方可施工。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場地和按要求劃撥商業(yè)用房經(jīng)營收入，必需用于住宅小區(qū)維護和管理。

法律責任

第三十八條業(yè)主有下列行為之一，物業(yè)管理企業(yè)應該勸阻、阻止，要求恢復原狀或賠償損失；需要給行政處罰，由相關行政部門依法處理：

（1）私自占用住宅小區(qū)綠化地或其它公共場地；

（2）私自改變房屋和配套設施用途、結構、外觀；

（3）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息；

（4）損壞住宅小區(qū)內(nèi)公用設施、設備；

（5）違反住宅小區(qū)治安管理或消防要求；

第三十九條業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務費，業(yè)主委員會應該幫助催繳，物為管理企業(yè)可能按要求加收滯納金；連續(xù)3個月以上拒交各項物業(yè)管理服務費，可根據(jù)業(yè)主條約約定負擔責任。物業(yè)管理企業(yè)對逾期不交各項物業(yè)管理服務費，能夠向民法院提起訴訟。

第四十條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一，房管部門應該責令更正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質等級或吊銷資質合格證書處罰：

（1）未按要求立即修繕房屋及公用設施、設備；

（2）管理制度不健全、管理混亂；

（3）私自改變公用設施和公共場地用途；

（4）私自提升物業(yè)管理服務收費標準；

（5）其它不推行或不完全推行《物業(yè)委托管理協(xié)議》及本條例要求義務。

物業(yè)管理企業(yè)有前款行為之一，情節(jié)嚴重，業(yè)主委員會能夠解除《物業(yè)委托管理協(xié)議》。

第四十一條未經(jīng)物業(yè)資質審查而私自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務物業(yè)管理企業(yè)，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續(xù)；逾期不辦理，責令其停止管理，并能夠處以1000元以上5