梅林一村標(biāo)書正文

第一部分提高物業(yè)管理管控服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃提要：CPM公司承諾：兩年內(nèi)使梅林一村成為全國(guó)城市物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范住宅小區(qū)，成為中國(guó)住宅區(qū)物業(yè)管理管控行業(yè)的前衛(wèi)和榜樣?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是梅林一村物業(yè)管理管控工作的主導(dǎo)戰(zhàn)略。引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）概念，提高梅林一村形象塑造功能。貫徹梅林一村人性化管理管控方針?，F(xiàn)代物業(yè)管理管控實(shí)踐需要現(xiàn)代管理管控理論的指導(dǎo)。

一、深圳市中航物業(yè)管理管控有限公司（CPM）綜合優(yōu)勢(shì)CPM公司是深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資企業(yè)，是深圳市最具實(shí)力的物業(yè)管理管控企業(yè)之一，積累15年各類物業(yè)管理管控經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著，對(duì)接管梅林一村物業(yè)管理管控?fù)碛谐浞值男判?。CPM公司的綜合優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：（一）、強(qiáng)有力的企業(yè)文化CPM公司的企業(yè)精神是:敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新CPM公司的經(jīng)營(yíng)管理管控理念:以人為本,以客戶滿意為目標(biāo),為社會(huì)提供最佳的物業(yè)管理管控服務(wù).CPM公司發(fā)展戰(zhàn)略為：創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)的名牌企業(yè)。上述合適的內(nèi)容構(gòu)成了CPM公司豐富的企業(yè)文化。（二）、堅(jiān)定的發(fā)展信念面對(duì)CPM巨大的市場(chǎng)空間和嚴(yán)峻的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),CPM公司確定了創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,并為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)全力以赴.CPM公司員工決心把所有的力量凝聚在創(chuàng)建物業(yè)管理管控名牌企業(yè)這項(xiàng)工作中,著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,培養(yǎng)我們特有的專長(zhǎng),鞏固我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),團(tuán)結(jié)一致,不懈努力,直到成功!（三）、素質(zhì)優(yōu)良的管理管控隊(duì)伍具有一支富有敬業(yè)精神和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理管控隊(duì)伍,抱有創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)名牌企業(yè)的堅(jiān)定信念.其中,很多骨干來自于我國(guó)航空工業(yè)骨干企業(yè),綜合素質(zhì)優(yōu)良.（四）、完善的質(zhì)量保證體系CPM公司具有ISO9002物業(yè)管理管控質(zhì)量保證體系,并獲得英國(guó)BSI、國(guó)內(nèi)SQCC兩家認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證,保證了CPM公司物業(yè)管理管控工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化以及管理管控隊(duì)伍良好的質(zhì)量意識(shí).（五）、物業(yè)管理管控一條龍服務(wù)能力CPM公司積累了15年物業(yè)管理管控經(jīng)驗(yàn),對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、電力總屏、給排水設(shè)備、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場(chǎng)管理管控、衛(wèi)生綠化工程等均有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí),從而可以按大樓的設(shè)計(jì)、實(shí)用需求,安排、規(guī)劃出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理管控合適的方案,并確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常,維修及時(shí),使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù).CPM公司具備了物業(yè)管理管控一條龍服務(wù)能力，對(duì)接管梅林一村這樣的大型住宅小區(qū)就有了更大的信心和把握。（六）、雄厚的多元化經(jīng)營(yíng)實(shí)力圍繞物業(yè)管理管控主行業(yè)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)是提高物業(yè)管理管控公司綜合實(shí)力的重要措施.幾年來,CPM公司在物業(yè)租賃代理、物業(yè)保險(xiǎn)代理、物業(yè)管理管控咨詢、機(jī)電設(shè)備安裝、電梯維修工程等方面形成了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，取得了良好的投資回報(bào)。公司還成功地創(chuàng)辦了中航健身會(huì)、深圳唐人食街、中航汽車美容等企業(yè),經(jīng)受近三年市場(chǎng)歷練,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,受到廣大業(yè)主、客戶的好評(píng).（七）、以儉為榮、財(cái)盡其效的優(yōu)良傳統(tǒng)CPM公司擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,依托深圳中航企業(yè)集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì),對(duì)爭(zhēng)取更多的物業(yè)管理管控份額具有堅(jiān)定信心.同時(shí),我們又有勤儉辦企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng),以儉為榮,財(cái)盡其效.在近年來參與對(duì)外承接物業(yè)管理管控相關(guān)項(xiàng)目過程中我們堅(jiān)持每一個(gè)相關(guān)項(xiàng)目在物業(yè)管理管控合同合約期內(nèi)保證達(dá)到收支大體平衡,略有節(jié)余.為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，CPM公司提出了體制是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵，科技為先導(dǎo)，品牌為目標(biāo)的四項(xiàng)重點(diǎn)工作，決心為推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)的發(fā)展做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。二、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理管控的措施深圳市中航物業(yè)管理管控有限公司（CPM）把梅林一村物業(yè)管理管控總體目標(biāo)確定為：兩年內(nèi)使梅林一村成為全國(guó)城市物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范住宅小區(qū)，成為中國(guó)住宅區(qū)物業(yè)管理管控的前衛(wèi)和榜樣。要達(dá)到這樣的管理管控目標(biāo)，在措施上離不開下列的基本方面：建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理管控質(zhì)量體系（ISO9002和ISO14000）。培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。現(xiàn)代化的物業(yè)管理管控精良設(shè)備。營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的管理管控趨勢(shì)，保證管理管控上的超前性、創(chuàng)造性。這些基本措施在以下各章節(jié)將陸續(xù)描述。除此之外，我們認(rèn)為還應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)以下幾項(xiàng)措施：（一）、建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)體制深圳市物業(yè)管理管控行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在比管理管控水平、比資金實(shí)力、比管理管控規(guī)模的同時(shí)，已上升為在真正市場(chǎng)化動(dòng)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，而要在這場(chǎng)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，在企業(yè)機(jī)制上必須要具備優(yōu)勢(shì)。體制是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵。梅林一村物業(yè)管理管控企業(yè)應(yīng)該率先在企業(yè)體制上突破國(guó)營(yíng)企業(yè)眾所周知的束縛因素，從根本上保證梅林一村物業(yè)管理管控的健康發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)其崇高的管理管控目標(biāo)。CPM公司正是著眼于企業(yè)體制這一關(guān)鍵因素，自98’年以來，積極策劃和實(shí)施物業(yè)管理管控企業(yè)體制轉(zhuǎn)軌合適的方案，使員工隊(duì)伍的責(zé)任感、使命感得以切實(shí)加強(qiáng)，保證了物業(yè)管理管控持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力，使我們對(duì)梅林一村物業(yè)管理管控全過程充滿信心。（二）、保持梅林一村物業(yè)管理管控的發(fā)展后勁我們認(rèn)為：物業(yè)管理管控企業(yè)應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一，而同時(shí)也認(rèn)為，三個(gè)效益中，首先要確保經(jīng)濟(jì)效益，盈利畢竟是興辦物業(yè)管理管控企業(yè)的重要目標(biāo)。沒有經(jīng)濟(jì)效益，就無法確保長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上的社會(huì)效益和環(huán)境效益。對(duì)梅林一村來講，我公司有實(shí)力在投入約350萬開辦費(fèi)的同時(shí)，再投入350萬元使管理管控體系的軟、硬件系統(tǒng)進(jìn)一步完善，并通過總體規(guī)劃的實(shí)施，確保梅林一村接管前二年暫時(shí)虧損，第三年持平，五年全過程實(shí)現(xiàn)收支平衡、略有節(jié)余的目標(biāo)。我們不贊成投標(biāo)單位不計(jì)成本地高額投入，而本著適當(dāng)投入、發(fā)揮每一元錢的潛力、靠卓越的經(jīng)營(yíng)管理管控取勝的原則，使梅林一村物業(yè)管理管控留有充分的發(fā)展后勁，為我國(guó)大型住宅區(qū)物業(yè)管理管控探索一條可持續(xù)發(fā)展之路。（三）、實(shí)施住宅區(qū)人性化管理管控我們把人性化物業(yè)管理管控理念確定為：尊重每一位業(yè)主、客戶，尊重每一位管理管控員工，在管理管控、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對(duì)工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。我們堅(jiān)持做到：每一套物業(yè)管理管控合適的方案的實(shí)施要得到業(yè)主、客戶的充分認(rèn)可，公司的經(jīng)營(yíng)管理管控理念要得到管理管控員工的普遍認(rèn)同，在物業(yè)管理管控的各處細(xì)節(jié)，要體現(xiàn)出對(duì)人的珍愛和關(guān)懷。具有人性化、富有文化色彩的物業(yè)管理管控將是梅林一村物業(yè)管理管控的重要特征。（四）、注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律的功能成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理管控決不是管理管控公司單向的推動(dòng)，而應(yīng)該得到廣大業(yè)主的真誠(chéng)回應(yīng)，變單向推動(dòng)為雙向共管。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理管控，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理管控相結(jié)合，才能使梅林一村物業(yè)管理管控真正得到升華，這是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理管控的重要經(jīng)驗(yàn)。為此，我們將充分發(fā)揮梅林一村業(yè)主管委會(huì)作用，建立從業(yè)主管委會(huì)到各住宅樓樓長(zhǎng)直至各位業(yè)主自治、自律組織網(wǎng)絡(luò)，通過社區(qū)文化活動(dòng)，潛移默化地增強(qiáng)業(yè)主參與管理管控的意識(shí)。（五）、發(fā)揮深圳中航企業(yè)集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)梅林一村物業(yè)管理管控從規(guī)模、技術(shù)含量到管理管控檔次各個(gè)方面在國(guó)內(nèi)都是空前的。為了確保管理管控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我們?cè)谡{(diào)動(dòng)本公司人、財(cái)、物力的基礎(chǔ)上，把發(fā)揮中航集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)作為一項(xiàng)重要措施。中航集團(tuán)是深圳市最具實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)之一，在企業(yè)信譽(yù)、員工素質(zhì)、技術(shù)實(shí)力、資金實(shí)力和發(fā)展規(guī)模各方面具有雄厚實(shí)力，在住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、物業(yè)管理管控及塑造文化等方面積累有豐富的經(jīng)驗(yàn)。CPM公司參與梅林一村物業(yè)管理管控投標(biāo)，決不僅僅代表一個(gè)物業(yè)管理管控企業(yè)，同時(shí)也代表中航企業(yè)集團(tuán)的加入。發(fā)揮CPM公司的管理管控優(yōu)勢(shì)和中航集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)，我們相信會(huì)圓滿完成梅林一村物業(yè)管理管控艱巨任務(wù)。三、管理管控深度和廣度的做法社會(huì)在進(jìn)步，時(shí)代在發(fā)展，對(duì)于梅林一村廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理管控服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。如果在管理管控深度和廣度上全面依靠物業(yè)管理管控公司，效果只能是事倍功半。在本標(biāo)書第二部分第二節(jié)以及第七部分便民服務(wù)一節(jié)，均詳細(xì)陳述了在梅林一村物業(yè)管理管控深度和廣度上的做法。我們認(rèn)為，隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工專業(yè)的深入，物業(yè)管理管控公司在管理管控深度和廣度上，應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主、客戶的多方面需求。我們提出以下三項(xiàng)措施：（一）、在梅林一村商業(yè)區(qū)域建立完善的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在商業(yè)面積租賃過程中，應(yīng)按照總體規(guī)劃，從滿足居民基本生活需要做起，大到超市、家電維修，小到針頭線尾，設(shè)置小而精的商業(yè)鋪位，為居民提供便利條件。（二）、管理管控處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)。與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足居民需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、家庭理財(cái)咨詢、租賃代理等。CPM公司還將通過在梅林一村開辦唐人食街、中航健身會(huì)、中航汽車美容、天虹商場(chǎng)分店等多種形式，滿足居民需求。 （三）、充分利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)手段。要實(shí)現(xiàn)住戶網(wǎng)上購(gòu)物和信息即時(shí)溝通，使住戶體驗(yàn)科技現(xiàn)代化住宅區(qū)快捷、方便的全方位服務(wù)，這是管理管控處增加管理管控深度和廣度的治本之計(jì)。

四、超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)（一）、超前性是梅林一村物業(yè)管理管控前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。梅林一村作為全國(guó)標(biāo)志性、示范性的住宅小區(qū)，物業(yè)管理管控工作要保持一定的超前性，擴(kuò)展居民的視野和觀念，體現(xiàn)物業(yè)管理管控前衛(wèi)和榜樣作用。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成：實(shí)施住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）工程住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）是繼企業(yè)形象策劃（CIS）之后更富時(shí)代特色的新概念。它既是住區(qū)的“美容術(shù)”，更是住區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成住區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有對(duì)住區(qū)形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。如果說可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是梅林一村物業(yè)管理管控工作的主導(dǎo)戰(zhàn)略，則住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)應(yīng)成為重要的輔助戰(zhàn)略。全面體現(xiàn)對(duì)殘疾人的關(guān)心我們將在每一棟樓設(shè)殘疾人專用車位，整個(gè)住宅區(qū)對(duì)殘疾人實(shí)行無障礙通行，公共衛(wèi)生間設(shè)殘疾人專用位，公共區(qū)間設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識(shí)。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì)殘疾人的關(guān)愛，同時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。使梅林一村成為“生命保養(yǎng)中心”如同保養(yǎng)汽車、保養(yǎng)機(jī)器一樣，人們的身心更需要保養(yǎng)。通過區(qū)內(nèi)設(shè)置的“心理咨詢”、“健康服務(wù)中心”、“康復(fù)中心”、“健身會(huì)”以及良好的環(huán)境管理管控，使人們一走進(jìn)梅林一村，就感覺走進(jìn)了“生命保養(yǎng)中心”。對(duì)物業(yè)管理管控部分相關(guān)項(xiàng)目實(shí)行分承包方式隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善，物業(yè)管理管控各專業(yè)實(shí)行分承包方式將是必然趨勢(shì)，深圳市綠化、清潔、智能系統(tǒng)維修等均已具備了良好的服務(wù)質(zhì)量，因此，我們相關(guān)計(jì)劃在梅林一村物業(yè)管理管控工作中，將清潔、綠化專業(yè)分包給相應(yīng)的專業(yè)公司，并控制其服務(wù)質(zhì)量滿足要求。商業(yè)、娛樂相關(guān)項(xiàng)目與住宅區(qū)適當(dāng)隔離嚴(yán)格按總體設(shè)計(jì)控制商業(yè)、娛樂相關(guān)項(xiàng)目的位置，嚴(yán)格按區(qū)域功能確定相關(guān)項(xiàng)目，確保住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量。倡導(dǎo)“鄰居守望”意識(shí)在發(fā)達(dá)國(guó)家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時(shí)候，要主動(dòng)幫助“守望”，并在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理管控的自治意識(shí)。我們將在梅林一村借鑒這種富有實(shí)效的措施。（二）、創(chuàng)造性是梅林一村物業(yè)管理管控的生命源泉科技在進(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。梅林一村物業(yè)管理管控只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外社區(qū)管理管控精華，才能不斷完善，并保持其前衛(wèi)和榜樣的地位。比如：實(shí)行物業(yè)管理管控企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)CPM公司創(chuàng)辦的“中航健身會(huì)”、“唐人食街”、“中航汽車美容”等相關(guān)項(xiàng)目均是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益俱佳、深受百姓歡迎的好相關(guān)項(xiàng)目，并已經(jīng)受近三年的市場(chǎng)歷練。我們相關(guān)計(jì)劃在梅林一村商業(yè)位置內(nèi)陸續(xù)開設(shè)上述相關(guān)項(xiàng)目之分店，滿足廣大居民大眾化飲食、健身和汽車美容的日常需求，同時(shí)提高管理管控公司的綜合實(shí)力。2．“住梅林一村，送全新生活方式”深圳人擁有了良好的物質(zhì)生活條件，希望將更多的精神之光注入平凡的生活。全新的生活方式體現(xiàn)了社區(qū)的成熟和居民素質(zhì)的提高。<1>、提倡讀書。設(shè)置圖書閱覽室、網(wǎng)上購(gòu)書、電話購(gòu)書等方便條件。<2>、建立旅游新概念。突破走馬觀花的模式，引導(dǎo)居民著重從親切、自然中獲得旅游新感覺。<3>、注重汽車對(duì)人們生活方式的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳居民擁有私家車戶數(shù)比例在98年底將達(dá)到8%，加上公車數(shù)量，梅林一村急需營(yíng)造一種車文化。我們將通過“汽車美容中心”等相關(guān)項(xiàng)目，對(duì)駕車一族加以引導(dǎo)。<4>、倡導(dǎo)一種簡(jiǎn)單的生活。隨著社會(huì)的發(fā)展，有意無意間追求簡(jiǎn)單生活的人們?cè)絹碓蕉?，一個(gè)反物質(zhì)主義的、講求簡(jiǎn)單、樸實(shí)的時(shí)代已經(jīng)到來。我們應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)人們?cè)谙M(fèi)上走向理性、務(wù)實(shí)與自然本真，包括避免在裝修上偏向奢華。3．解決多層住宅廚房油煙問題多層住宅樓廚房油煙排放是個(gè)老大難問題，對(duì)中國(guó)家庭此問題更為嚴(yán)重。我們將采用先進(jìn)材料和工藝解決這一問題，避免日久天長(zhǎng)油煙對(duì)外墻造成的影響。（三）、實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)建立“全方位聯(lián)合”概念，滿足住宅區(qū)多項(xiàng)服務(wù)的客觀要求?！叭轿宦?lián)合”指的是管理管控處由于機(jī)構(gòu)、能力所限，不可能事事親力親為，要滿足全方位服務(wù)的要求，必須和社會(huì)各項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)建立全面的合作關(guān)系，管理管控處發(fā)揮這種全面合作的總協(xié)調(diào)人作用。充分利用現(xiàn)代科技，通過網(wǎng)上購(gòu)物、電子媒體等手段，提高全方位服務(wù)的效率。我們將與中航集團(tuán)天虹商場(chǎng)、中航電腦總公司合作，使梅林一村居民享受現(xiàn)代生活的便利。實(shí)施CPM公司禮儀培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃，注重管理管控人員的行為規(guī)范，倡導(dǎo)管理管控人員在文明舉止和敬業(yè)愛崗方面為人師表，推動(dòng)整個(gè)住宅區(qū)的文明建設(shè)。4．結(jié)合梅林一村物業(yè)管理管控實(shí)踐，完成CPM公司ISO14000環(huán)境管理管控體系。五、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想梅林一村不是豪華住宅區(qū),不能靠開發(fā)商巨額投入換取高尚環(huán)境。梅林一村是以工薪階層為主的微利、福利型住宅區(qū),在物業(yè)管理管控工作中,我們應(yīng)以高尚的文化品位取勝,通過住宅區(qū)硬、軟件系統(tǒng)的結(jié)合,創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈的良好環(huán)境.（一）、硬件建設(shè)可靠的智能化安全保障系統(tǒng)、管理管控完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的住區(qū)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)（DIS）、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為梅林一村高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。1．公布空氣質(zhì)量周報(bào)空氣質(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要合適的內(nèi)容。我們擬于1999年1月1日起,在梅林一村實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為村民服務(wù),同時(shí)又可以提高村民的環(huán)保意識(shí)。深圳目前污染指數(shù)在92-98之間,首要污染物為氮氧化物NOX,空氣級(jí)別一般為2級(jí).梅林一村應(yīng)為凈化深圳環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。管理管控處還將堅(jiān)持每季度對(duì)直飲水質(zhì)量、排水質(zhì)量、區(qū)內(nèi)噪聲等進(jìn)行監(jiān)測(cè)并予以公布。2．建立“梅林植物園”梅林一村不僅在建筑風(fēng)格上具有超前性,而且在園區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上具有特色。為了使梅林一村的環(huán)境進(jìn)一步活躍起來,更具文化品味,我們將與仙湖植物園、環(huán)保局合作,對(duì)梅林一村內(nèi)百余種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類和整體策劃,將梅林一村變?yōu)楦挥刑厣摹懊妨种参飯@”,居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí),這是一項(xiàng)極有意義的措施。

在“梅林植物園”,我們還將提供專用場(chǎng)地,供村民和來客種樹栽花,使植物園富有更深的含意。以花木名確定村內(nèi)主干道路名,使植物園氣息更加濃厚。3．音樂草地整個(gè)梅林一村配有室外空間音樂系統(tǒng),場(chǎng)聲器主要設(shè)在草地上,音樂合適的內(nèi)容定位于我國(guó)民族音樂,體現(xiàn)民族特色,使梅林一村住戶和游客體驗(yàn)更豐富的社區(qū)文化。4．對(duì)垃圾的分類處理梅林一村將從入住第一天開始，就給住戶一個(gè)鮮明的印象：垃圾要分類投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)明確標(biāo)明分類收集辦法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾以廚余、渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電渡制品、殺蟲劑罐等。對(duì)垃圾分類處理，難點(diǎn)在人們的意識(shí)和習(xí)慣培養(yǎng)上。我們?cè)诃h(huán)境社區(qū)文化活動(dòng)章節(jié)中將列出引導(dǎo)方法。5．嚴(yán)格實(shí)行人車分流梅林一村在道路規(guī)劃中為交通管理管控人車分流打下了基礎(chǔ)，但要實(shí)現(xiàn)全區(qū)實(shí)行人車分流，還要進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)劃，并配有完善的管理管控規(guī)定和各類標(biāo)識(shí)：“請(qǐng)減速”、“禁止鳴號(hào)”、“注意行人”。在小區(qū)內(nèi)的主干道交叉路口，我們要設(shè)置與市交通指揮中心聯(lián)網(wǎng)的交通紅綠燈裝置，規(guī)范區(qū)內(nèi)行車。（二）、軟件建設(shè)創(chuàng)建高尚的住宅園區(qū)，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是在我國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、管理管控公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理管控的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng)，這個(gè)過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理管控公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下合適的內(nèi)容：1、將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為梅林一村發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。組織落實(shí)，實(shí)施有力。成立管理管控處為主、有業(yè)主代表參加的梅林一村環(huán)保委員會(huì)，著眼于梅林一村長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實(shí)施梅林一村環(huán)保工程。引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）功能，對(duì)梅林一村進(jìn)行形象塑造。建立“管理管控處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念，對(duì)不利于環(huán)保的行為及時(shí)予以制止。營(yíng)造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點(diǎn)放在提高環(huán)保意識(shí)，增加環(huán)保知識(shí)方面，通過環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動(dòng)等，引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境，自覺遵守《深圳市民環(huán)保手冊(cè)》要求。平時(shí)盡量重復(fù)使用購(gòu)物袋。鼓勵(lì)家庭節(jié)約水電，組織居民開展有利于身心健康的文體活動(dòng)。將梅林一村建設(shè)成為“生命保養(yǎng)中心”。與梅林一村中小學(xué)、幼兒園合作，重視對(duì)學(xué)生幼兒的綠化教育，可以收到事半功倍的效果。引導(dǎo)梅林一村的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位，盡量選用可降解的塑膠制品或紙制品作為包裝物。嚴(yán)格要求垃圾的分類投放、處理。梅林一村是深圳垃圾分類處理的示范區(qū)，要從嚴(yán)要求，邁好第一步。設(shè)置永久性的環(huán)保宣傳欄，每月更新。建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理管控體系。及時(shí)處理住戶有關(guān)環(huán)境污染的投訴。建立梅林一村空氣質(zhì)量周報(bào)制度。軟、硬件同步推進(jìn)，實(shí)施“關(guān)懷殘疾人工程”。六、體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理管控典范模式（一）梅林一村社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想社區(qū)文化三項(xiàng)主題：營(yíng)造全新的生活理念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)文明使者。社區(qū)文化三項(xiàng)特征：人性化的管理管控理念；超前性的文化視角；寧?kù)o、祥和的文化氣氛。社區(qū)文化的總體目標(biāo)：使梅林一村成為中國(guó)住宅區(qū)文化的典范（二）中航物業(yè)管理管控公司（CPM）物業(yè)管理管控模式和運(yùn)做方法CPM公司在物業(yè)管理管控實(shí)踐中，總結(jié)、形成了豐富的企業(yè)文化和特有的物業(yè)管理管控模式以及運(yùn)做方法。1．CPM公司企業(yè)文化構(gòu)成CCPM公司企業(yè)文化企業(yè)精神：敬業(yè)，服務(wù)，創(chuàng)新。企業(yè)管理管控理念：以人為本，以客戶滿意為目標(biāo)，提供最佳的物業(yè)管理管控服務(wù)。發(fā)展目標(biāo)：創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)的名牌企業(yè)。

2、CPM公司物業(yè)管理管控模式物業(yè)物業(yè)管理管控中航模式以人為本客戶第一品牌戰(zhàn)略3、CPM公司物業(yè)管理管控運(yùn)作方法CPMCPM公司物業(yè)管理管控運(yùn)作方法雙向共管：管理管控處與業(yè)主、客戶共同管理管控。三個(gè)超前：超前引導(dǎo)，超前管理管控，超前服務(wù)。軟硬件結(jié)合：科技為先導(dǎo)，軟、硬件同步推進(jìn)。七、管理管控學(xué)前沿理論及其在物業(yè)管理管控中的應(yīng)用現(xiàn)代管理管控科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，現(xiàn)代管理管控科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。(一)、以人為本的管理管控理論現(xiàn)代管理管控思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理管控的核心。這一理論對(duì)物業(yè)管理管控行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。CPM公司的質(zhì)量方針是弘揚(yáng)“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，提供“安全、文明、繁榮、高尚”的物業(yè)管理管控服務(wù)，創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)的名牌企業(yè)。人才是CPM公司最寶貴的資本。在公司，經(jīng)營(yíng)和管理管控骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。CPM公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理管控和對(duì)客戶遵守各項(xiàng)管理管控規(guī)定自覺性的培養(yǎng)工作，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊敬、相互信任，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，實(shí)現(xiàn)客戶滿意的管理管控目標(biāo)。隨著社會(huì)進(jìn)步，物業(yè)管理管控行業(yè)向著更全面、更專業(yè)化的方向發(fā)展，客戶的需求也在不斷地變化。CPM公司只有以客戶需要為第一，以客戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供最佳的物業(yè)管理管控服務(wù)，才能開辟出我們生存和不斷發(fā)展的空間。(二)系統(tǒng)管理管控理論該理論認(rèn)為：現(xiàn)代企業(yè)是為了一定的經(jīng)營(yíng)目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機(jī)地結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系。為了實(shí)現(xiàn)管理管控目標(biāo)，必須運(yùn)用系統(tǒng)思想綜合分析和處理。這一理論對(duì)物業(yè)管理管控企業(yè)十分重要。我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的客戶服務(wù)第一、注重對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施ISO9002質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理管控技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。物業(yè)管理管控是一項(xiàng)十分繁雜的工作，應(yīng)該用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握、科學(xué)分析、全面實(shí)施。(三)動(dòng)態(tài)調(diào)解理論為了實(shí)現(xiàn)管理管控目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理管控過程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理管控過程視為一成不變的模式。這就是管理管控的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論。企業(yè)管理管控通過動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個(gè)環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對(duì)外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。在物業(yè)管理管控工作中，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論應(yīng)用極為廣泛，鼓勵(lì)創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力、強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對(duì)業(yè)務(wù)流程重組從而達(dá)到提高響應(yīng)客戶的能力，縮短改善周期等都是具體應(yīng)用實(shí)例。(四)效益統(tǒng)一原則企業(yè)為社會(huì)提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足廣大客戶的需求和欲望，而且要維護(hù)和增進(jìn)客戶和社會(huì)的利益，為人類幸福作出貢獻(xiàn)，最終企業(yè)才能贏得更多的利潤(rùn)。這就是現(xiàn)代企業(yè)管理管控科學(xué)中的效益統(tǒng)一原則。根據(jù)這一原則，物業(yè)管理管控企業(yè)應(yīng)該精心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，保持企業(yè)發(fā)展后勁，又要處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。（五）企業(yè)文化沖擊波杰出而成功的大公司都有強(qiáng)有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。CPM公司以其特有的企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理管控理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成了豐富的企業(yè)文化，為企業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力?！?/p>

第二部分?jǐn)M采取的管理管控方式、工作相關(guān)計(jì)劃和物資裝備情況提要：實(shí)行綜合一體化管理管控模式，建立嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理管控運(yùn)作架構(gòu)，實(shí)施監(jiān)督與自我約束并存的運(yùn)作機(jī)制。堅(jiān)持以人為本的經(jīng)營(yíng)管理管控理念，通過目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)，為實(shí)現(xiàn)員工自身價(jià)值提供舞臺(tái)。堅(jiān)持先進(jìn)、必需、實(shí)用、節(jié)儉的裝備原則。建立富有操作性的工作相關(guān)計(jì)劃綱要。

一、梅林一村物業(yè)管理管控方式（一）綜合一體化管理管控方式中航物業(yè)管理管控有限公司（CPM）將梅林一村物業(yè)管理管控方式確定為綜合一體化管理管控。即對(duì)梅林一村的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車場(chǎng)管理管控、社區(qū)文化直至商業(yè)和配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的策劃、租賃等，統(tǒng)一由管理管控處協(xié)調(diào)管理管控，保持高效率運(yùn)作，保證高水平管理管控。在管理管控處實(shí)施物業(yè)管理管控運(yùn)作過程中，我們將發(fā)揮CPM公司雙向共管方式、超前引導(dǎo)、超前管理管控、超前服務(wù)的三超方式，以及軟、硬件結(jié)合方式等物業(yè)管理管控經(jīng)驗(yàn)，使綜合一體化管理管控收到更好的效果。綜合一體化物業(yè)管理管控并非一切管理管控事務(wù)均由管理管控處包攬，而是由管理管控處擔(dān)任住宅區(qū)各項(xiàng)管理管控的總協(xié)調(diào)、總管家角色，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主、客戶參與管理管控的積極性，動(dòng)員各方面力量，齊抓共管，才能收到標(biāo)本兼治的管理管控效果。同時(shí)，管理管控處還應(yīng)在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，對(duì)部分物業(yè)管理管控分項(xiàng)實(shí)行專業(yè)分包的運(yùn)作方式。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理管控實(shí)踐證明，這種專業(yè)分包方法是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

（二）、內(nèi)部管理管控架構(gòu)管理管控處主任總調(diào)度室市住宅局梅林一村業(yè)主管理管控委員會(huì)CPM公司事務(wù)部財(cái)務(wù)部副主任電梯維修中心技術(shù)部工程維修部副主任治安部清潔公司綠化公司社區(qū)文化部管理管控處主任總調(diào)度室市住宅局梅林一村業(yè)主管理管控委員會(huì)CPM公司事務(wù)部財(cái)務(wù)部副主任電梯維修中心技術(shù)部工程維修部副主任治安部清潔公司綠化公司社區(qū)文化部圖2.1圖2.1CPM公司梅林一村管理管控處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖總調(diào)度室：面向全體業(yè)主、客戶及24小時(shí)接受電話咨詢，投訴，協(xié)調(diào)、處理日常物業(yè)管理管控事務(wù)和緊急事項(xiàng)。事務(wù)部：負(fù)責(zé)人事、勞資、培訓(xùn)、質(zhì)量監(jiān)管、檔案資料和對(duì)外聯(lián)絡(luò)等事務(wù)。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)管理管控處財(cái)務(wù)運(yùn)行管理管控。社區(qū)文化部：制定和實(shí)施梅林一村社區(qū)文化活動(dòng)相關(guān)計(jì)劃，倡導(dǎo)和營(yíng)造小區(qū)和諧友愛、積極向上的良好氛圍。技術(shù)部：負(fù)責(zé)管理管控處各項(xiàng)工程相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)控。工程維修部：負(fù)責(zé)水電、房屋本體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，24小時(shí)為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

治安部：負(fù)責(zé)24小時(shí)治安巡視、車輛管理管控并做為義務(wù)消防隊(duì)，處理火災(zāi)等緊急事項(xiàng)。電梯部分：采用專業(yè)分包形式委托CPM公司電梯維修中心全面負(fù)責(zé)維修。清潔、綠化部分：采用專業(yè)分包形式委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)。（三）激勵(lì)機(jī)制以人為本是CPM公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，也是CPM公司企業(yè)文化的精髓，它堅(jiān)持以人為中心，尊重人，理解人，關(guān)心人，培養(yǎng)人，以激勵(lì)員工上進(jìn)、實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊敬、相互信任，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧有序的舒暢環(huán)境，實(shí)現(xiàn)管轄區(qū)的管理管控目標(biāo)。根據(jù)上述以人為本的理念，幾年來，CPM公司在實(shí)踐中總結(jié)出了行之有效的員工激勵(lì)機(jī)制：目標(biāo)激勵(lì)。CPM公司在ISO9002質(zhì)量方針中，明確提出了創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理管控行業(yè)名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并使這一目標(biāo)深入員工意識(shí)中，說明實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)又把這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)分解到每年度各部門目標(biāo)管理管控責(zé)任制中，簽定每年度目標(biāo)管理管控責(zé)任制考核協(xié)議書，年終按協(xié)議書考核工作業(yè)績(jī)，實(shí)踐證明效果良好。幾年來，廣大員工以昂揚(yáng)的斗志和全情投入的精神，奪得一塊又一塊全國(guó)物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范大廈獎(jiǎng)牌，CPM公司管理管控的物業(yè)相關(guān)項(xiàng)目能取得可喜的成績(jī)，目標(biāo)激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮了重要作用。崗位激勵(lì)。在物業(yè)管理管控行業(yè)拼博的員工，最渴望得到的是自身價(jià)值被集體和社會(huì)的認(rèn)可。CPM公司始終堅(jiān)持各級(jí)崗位，實(shí)行公司內(nèi)部公開招聘的辦法，使具有真才實(shí)學(xué)的人充分發(fā)揮自身潛力，受到廣大員工的普遍贊揚(yáng)。我們還堅(jiān)持每年由員工無記名為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、骨干打分的辦法，激勵(lì)廣大員工比工作，比業(yè)績(jī)，朝著企業(yè)共同的目標(biāo)努力。效益激勵(lì)。CPM公司每年在獎(jiǎng)金分配過程中，采取和考核業(yè)績(jī)掛鉤的辦法，體現(xiàn)多勞多得，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施，進(jìn)一步激發(fā)了員工的工作熱情。（四）、監(jiān)督與自我約束機(jī)制：1．監(jiān)督機(jī)制梅林一村管理管控處在開展物業(yè)管理管控的過程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向CPM公司和梅林一村業(yè)主管理管控委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理管控運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并制訂出日常工作相關(guān)計(jì)劃，分解量化到部門及每個(gè)崗位，實(shí)行目標(biāo)管理管控責(zé)任制，每年對(duì)管理管控目標(biāo)進(jìn)行考核。嚴(yán)格按CPM公司ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)相關(guān)項(xiàng)目的管理管控服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理管控工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法是：（1）公開監(jiān)督制：公布管理管控處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立管理管控處主任信箱，24小時(shí)受理投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。（2）業(yè)主評(píng)議制：管理管控處對(duì)各項(xiàng)管理管控活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實(shí)行閉環(huán)管理管控，使業(yè)主的合法權(quán)益得到保障。（3）定期報(bào)告制：管理管控處定期向業(yè)主管委會(huì)、CPM公司及市住宅局定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理管控事宜，確保實(shí)現(xiàn)CPM公司標(biāo)書中的承諾。2．自我約束機(jī)制：（1）管理管控處在物業(yè)管理管控過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。（2）管理管控處將嚴(yán)格貫徹CPM公司ISO9002質(zhì)量體系。（3）巡視檢查制：由管理管控處對(duì)各部門員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理管控層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。

（4）實(shí)行考核淘汰制：管理管控處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，實(shí)行5%淘汰制，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。CPM公司對(duì)管理管控處主任進(jìn)行述職考核，不合格降級(jí)或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，如表2.2所示。公開信箱投訴電話業(yè)主委員會(huì)CPM公司梅林一村管理管控處各職能部門各崗位員工監(jiān)督機(jī)構(gòu)ISO9002質(zhì)量體系信息反饋市住宅局公開信箱投訴電話業(yè)主委員會(huì)CPM公司梅林一村管理管控處各職能部門各崗位員工監(jiān)督機(jī)構(gòu)ISO9002質(zhì)量體系信息反饋市住宅局圖2.2圖2.2管理管控處監(jiān)督及自我約束示意圖（五）信息反饋及處理機(jī)制沒有《糾正和預(yù)防措施》，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，管理管控處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理管控服務(wù)。1、管理管控處下設(shè)的總值班室作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：（1）、管理管控處每季度向梅林一村業(yè)主管理管控委員會(huì)提供一份季度工作報(bào)告書，包括管理管控費(fèi)收支帳目，征詢業(yè)主意見情況。（2）、CPM公司每半年向市住宅局匯報(bào)梅林一村物業(yè)管理管控情況，特別是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理管控條例》及其配套文件落實(shí)情況，征詢住宅局的意見，改善不足之處。（3）、ISO9002質(zhì)量體系中《業(yè)主、客戶意見調(diào)查》程序。（4）、客戶意見箱。（5）、管理管控處員工的反饋信息。（6）、新聞媒介。2、獲得反饋信息后，由總調(diào)度室（兼作信息處理中心）分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿解決問題。圖2.3信息反饋及處理機(jī)制圖2.3信息反饋及處理機(jī)制市住宅局意見箱執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令跟蹤檢查總調(diào)度室（接收信息，分析處理）業(yè)主管委會(huì)新聞媒介業(yè)主、客戶意見調(diào)查程序管理管控處員工發(fā)布命令跟蹤管理管控CPM公司梅林一村管理管控處監(jiān)督委托管理管控直接負(fù)責(zé)及定期報(bào)告書住宅局、業(yè)主管委會(huì)中航集團(tuán)支援ISO90跟蹤管理管控CPM公司梅林一村管理管控處監(jiān)督委托管理管控直接負(fù)責(zé)及定期報(bào)告書住宅局、業(yè)主管委會(huì)中航集團(tuán)支援ISO9002質(zhì)量體系各部門目標(biāo)管理管控責(zé)任制圖圖2.4工作流程圖1、開發(fā)商（住宅局）CPM公司物業(yè)管理管控運(yùn)作由開發(fā)商委托CPM公司作為物業(yè)管理管控人，全面負(fù)責(zé)梅林一村各項(xiàng)物業(yè)管理管控事宜。CPM公司直接向開發(fā)商負(fù)責(zé)，并定期向開發(fā)商提交管理管控處工作報(bào)告包括財(cái)務(wù)運(yùn)行報(bào)告。待梅林一村業(yè)主管委會(huì)成立后，經(jīng)住宅局同意，CPM公司與業(yè)主管委會(huì)簽定物業(yè)管理管控委托合同合約，并按《條例》履行各自職責(zé)。2、CPM公司梅林一村管理管控處CPM公司成為梅林一村管理管控單位后，將及時(shí)組建梅林一村管理管控處，介入前期管理管控，制定《梅林一村物業(yè)管理管控合適的方案》，并根據(jù)工作相關(guān)計(jì)劃及時(shí)安排管理管控、服務(wù)人員聘用、培訓(xùn)、考核等項(xiàng)工作，保證管理管控運(yùn)作正常，定期與發(fā)展商、業(yè)主管理管控委員會(huì)溝通及檢討有關(guān)物業(yè)管理管控運(yùn)作事務(wù)。3、梅林一村管理管控處各崗位員工管理管控處對(duì)下屬各職能部門實(shí)行目標(biāo)管理管控責(zé)任制，確保各項(xiàng)工作相關(guān)計(jì)劃落實(shí)到位。各項(xiàng)物業(yè)管理管控服務(wù)統(tǒng)一按CPM公司ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作，各項(xiàng)工作量化到各崗位員工，做到職責(zé)明確，落實(shí)到位。（二）工作相關(guān)計(jì)劃安排1、前期管理管控（多層65幢）（1）、交接期相關(guān)計(jì)劃合適的內(nèi)容時(shí)間安排籌備、組建梅林一村管理管控處98/7/6-7/10參與智能系統(tǒng)，電梯、消防、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收98/7/6起各類原始資料接收、建檔98/7/6起建筑物本體驗(yàn)收交接以住宅局確定時(shí)間安排綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接以住宅局確定時(shí)間安排配套設(shè)施、生活網(wǎng)點(diǎn)，綠化、信箱的規(guī)劃98/7/15起道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)、策劃、實(shí)施98/7/15起招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工98/7/10-7/30建立外部聯(lián)系（居委會(huì)、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺(tái)、水、電、氣主管公司、消防局、醫(yī)院等）98/7/6起管理管控處裝備采購(gòu)98/7/28編制物業(yè)管理管控合適的方案98/7/10-7/31準(zhǔn)備入伙資料（業(yè)主公約、物業(yè)管理管控合同合約、入伙指南、裝修申報(bào)程序、公共制度、業(yè)主資料采集表）98/7/6-98/7/31（2）、入伙期相關(guān)計(jì)劃合適的內(nèi)容時(shí)間安排入伙手續(xù)辦理98/8/1起與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)收存在問題整改、復(fù)驗(yàn)、交接98/8/1起現(xiàn)場(chǎng)提供各類物業(yè)管理管控咨詢98/8/1至98/8/7協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電機(jī)、通郵手續(xù)98/8/1起提供裝修期便民服務(wù)98/8/1至98/9/30配套設(shè)施工程98/8/1起裝修管理管控、控制98/8/1起安全防范控制98/8/1起入伙儀式策劃、準(zhǔn)備98/9/1至9/30智能系統(tǒng)、垃圾分類、收集培訓(xùn)指導(dǎo)98/8/1至9/30（3）、入住期相關(guān)計(jì)劃合適的內(nèi)容時(shí)間安排舉行入伙儀式98/10物業(yè)管理管控合適的方案實(shí)施98/8/1起社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施98/8/1起業(yè)主、客戶意見調(diào)查98/12/中旬召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主管理管控委員會(huì)98/12/下旬智能系統(tǒng)使用功能深化98/10起員工培訓(xùn)見培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃財(cái)務(wù)運(yùn)行、分析、公布每半年一次ISO9002質(zhì)量保證體系運(yùn)作控制每半年一次國(guó)家安全文明標(biāo)兵小區(qū)創(chuàng)建、參評(píng)以住宅局安排為準(zhǔn)2、第二期（中高層層25棟）相關(guān)計(jì)劃合適的內(nèi)容時(shí)間安排參與配套設(shè)施安裝、調(diào)試驗(yàn)收交接重驗(yàn)、交接99/4/15至99/4/25提供物業(yè)管理管控咨詢99/5/1起入住手續(xù)辦理99/5/1起與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)，發(fā)放鑰匙，存在問題整改、復(fù)驗(yàn)交接99/5/1起裝修管理管控、控制99/5/1起商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理管控、控制以住宅局安排為準(zhǔn)配套娛樂場(chǎng)所驗(yàn)收交接以住宅局安排為準(zhǔn)高級(jí)會(huì)所驗(yàn)收、交接以住宅局安排為準(zhǔn)驗(yàn)收存在問題整改期限落實(shí)、質(zhì)量跟蹤復(fù)驗(yàn)交接以整改期限為準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備、道路標(biāo)識(shí)相關(guān)計(jì)劃實(shí)施99/5/1起裝修審核、控制99/5/1起協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電視開通手續(xù)99/4/15起 3、第三期高層6棟參照第一、二期執(zhí)行。

（三）物資裝備１、管理管控人員住房安排。一期配備各類管理管控人員97人，（未含清潔、綠化分包人員）其中20人已有住房，其余員工77人安排在綜合樓員工住宿，平均每間房6-7人，實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理管控以配合應(yīng)急突發(fā)事件的處理，具體安排如下：(1)、一期管理管控人員77人住房用房11間。(2)、員工食堂用房2間。(3)、綜合樓未交付前，員工安排在臨時(shí)房住宿。(4)、二期增加104人,其中5人已有住房，其余99人安排在綜合樓員工宿舍。(5)、員工住房不足部分由CPM公司與住宅局協(xié)商解決。2、管理管控用房梅林一村管理管控處采取集中辦公布局,以提高辦公效率,節(jié)約辦公用房。臨時(shí)的辦公用房安排（300m2）1、管理管控處辦公室200m22、員工臨時(shí)住宿100m2正式辦公用房（762m2）1、管理管控處和各職能部門495m22、會(huì)議室120m23、接待室70m24、庫(kù)房45m25、維修間50m2（三）、器械及維修工具管理管控處將配備專用車輛2臺(tái)，巡邏摩托車3臺(tái)，自行車20部（減少對(duì)住戶的噪音污染）。電梯、發(fā)電機(jī)維修專用工具各1套，電焊機(jī)、油壓錘、管道疏通機(jī)、高架升降梯、草坪修剪機(jī)、電動(dòng)修枝機(jī)等各類維修工具，每個(gè)維修工配常用維修工具1套。通訊器材管理管控處配手提電話3部，外線電話7部，電話傳真機(jī)1部，對(duì)講機(jī)站1座，對(duì)講機(jī)32部。辦公用品電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1套，電腦11臺(tái)，打印機(jī)3臺(tái)，復(fù)印機(jī)1臺(tái)，空調(diào)6臺(tái)，辦公桌椅、文件資料柜若干。治安裝備巡邏車3部，對(duì)講系統(tǒng)1套，應(yīng)急廣播系統(tǒng)1套。

（四）、物資裝備清單一、辦公設(shè)備四、清潔、綠化裝備電腦11臺(tái)6.85萬垃圾車1部20萬打印機(jī)3臺(tái)0.7萬路面清掃車1部37萬復(fù)印機(jī)1臺(tái)2.2萬手推小車10部0.8萬傳真機(jī)1臺(tái)0.4萬電動(dòng)草坪修剪機(jī)2臺(tái)4萬空調(diào)機(jī)6臺(tái)8.4萬電動(dòng)剪枝機(jī)2臺(tái)2萬保險(xiǎn)柜1個(gè)0.25萬其它工具1批2萬辦公桌椅50套4.5萬小計(jì)65.8萬小計(jì)23.3萬五、管理管控設(shè)備二、通訊設(shè)備摩托車3部1.5萬對(duì)講機(jī)32部9.6萬自行車20部0.8萬外線電話7部2.45萬應(yīng)急管理管控系統(tǒng)1套15萬對(duì)講機(jī)基站1座2萬停車場(chǎng)管理管控系統(tǒng)1套38萬手提電話3部2.4萬電腦管理管控網(wǎng)絡(luò)1套25萬傳呼機(jī)10臺(tái)0.8萬維修工程車2臺(tái)32萬小總機(jī)1部1萬小計(jì)112.3萬小計(jì)18.25萬六、休閑娛樂設(shè)施三、維修設(shè)備兒童游樂設(shè)施15萬油壓鉆2臺(tái)0.64萬圖書閱覽室文化用品8萬臺(tái)鉆1臺(tái)0.2萬荔枝園休閑設(shè)施5萬手電鉆2臺(tái)0.16萬小計(jì)28萬煤氣探測(cè)器1臺(tái)0.8萬切割機(jī)1臺(tái)0.27萬七、裝修、標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌電焊機(jī)2臺(tái)0.3萬營(yíng)業(yè)廳、會(huì)議室裝修35萬管道疏通機(jī)2臺(tái)0.6萬標(biāo)牌等50萬500V搖表2塊0.12萬小計(jì)85萬500型萬用表2塊0.15萬電梯維修專用工具1套0.8萬八、其它用品發(fā)電機(jī)維修專用工具1套0.6萬食堂設(shè)施1套6萬水管套絲機(jī)1臺(tái)0.4萬員工宿舍用品1批3.5萬其它工具1批2萬小計(jì)9.5萬小計(jì)7.04萬◆◆總計(jì)349.19萬第三部分管理管控人員的配備、培訓(xùn)、管理管控提要：體制是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵。人才是根本的動(dòng)力，發(fā)展是永恒的追求。以人為本是CPM公司重要的管理管控理念。經(jīng)營(yíng)和管理管控骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。我們崇尚團(tuán)隊(duì)意識(shí)和合作精神。在確保服務(wù)質(zhì)量前提下，實(shí)行物業(yè)管理管控部分相關(guān)項(xiàng)目的專業(yè)分包，降低成本，提高專業(yè)化管理管控水平。員工的素質(zhì)與技能不是一勞永逸的，員工培訓(xùn)是管理管控之本，沒有考核的培訓(xùn)必將事倍功半。

一、管理管控處主任、副主任簡(jiǎn)歷（共3名）：（一）、管理管控處主任1名（簡(jiǎn)歷如下）1．基情狀況：姓名：張力性別：男年齡：38歲學(xué)歷：大學(xué)?？飘厴I(yè)學(xué)校：陜西財(cái)經(jīng)學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)系專業(yè)：企業(yè)管理管控政治面貌：中共黨員職稱：經(jīng)濟(jì)師持有證件：深圳市物業(yè)管理管控上崗證書，ISO9002內(nèi)部質(zhì)量審核員證書。2．主要經(jīng)歷和專長(zhǎng)：1985年7月畢業(yè)分配在航空部成都發(fā)動(dòng)機(jī)公司歷任車間主任、運(yùn)輸處處長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司常務(wù)副總經(jīng)理，長(zhǎng)期主管房地產(chǎn)開發(fā)及管理管控的組織、領(lǐng)導(dǎo)工作。1992年1月調(diào)入深圳中航物業(yè)公司，擔(dān)任總經(jīng)理助理，主管物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理管控工作，對(duì)物業(yè)管理管控有較深層次的認(rèn)識(shí)和研究。1993年6月調(diào)入中航物業(yè)管理管控公司（CPM），先后擔(dān)任經(jīng)理部、沙河物業(yè)管理管控部經(jīng)理，對(duì)物業(yè)管理管控工作積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，并參與CPM公司ISO9002質(zhì)量體系建立的全過程。組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)管理管控相關(guān)項(xiàng)目。張力同志對(duì)擔(dān)任梅林一村管理管控處主任和搞好物業(yè)管理管控工作充滿信心。（二）、管理管控處副主任2名：1、技術(shù)主管副主任1名（簡(jiǎn)歷如下）（1）基本情況：姓名：黃衛(wèi)平性別：男年齡：45歲學(xué)歷：大學(xué)本科畢業(yè)學(xué)校：西北工業(yè)大學(xué)專業(yè)：機(jī)械制造職稱：工程師持有證件：深圳市物業(yè)管理管控上崗證書，深圳市注冊(cè)安全主任資格證書，深圳市注冊(cè)電梯安全檢測(cè)員證書，ISO9000內(nèi)部質(zhì)量審核員證書。（2）主要經(jīng)歷和專長(zhǎng)：1970年7月在陜西飛機(jī)制造公司工作。1975年9月在西北工業(yè)大學(xué)深造。1978年7月畢業(yè)后分配到原單位新工藝研究所任技術(shù)員、副科長(zhǎng)。1983年1月調(diào)入深圳南航電子工業(yè)總公司及三輝電子公司工作，歷任工程師、副總經(jīng)理，主管生產(chǎn)、調(diào)試技術(shù)，對(duì)計(jì)算機(jī)應(yīng)用、電子技術(shù)、機(jī)電設(shè)施安裝調(diào)試富有經(jīng)驗(yàn)。1990年7月調(diào)中航物業(yè)管理管控公司（CPM）工作，任工程師、機(jī)電工程部經(jīng)理，主管CPM公司的技術(shù)工作及電梯工程業(yè)務(wù)。多次赴日本、新加坡、馬來西亞、香港等地學(xué)習(xí)。對(duì)電梯運(yùn)行、維修、調(diào)試、安全檢測(cè)，水電工程的設(shè)計(jì)、（預(yù)）決算、運(yùn)行、維修，物業(yè)管理管控相關(guān)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、維修，電子網(wǎng)絡(luò)工程的弱電監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、輸配電運(yùn)行的控制系統(tǒng)、上下水管網(wǎng)系統(tǒng)等工作具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。2、行政主管副主任1名（簡(jiǎn)歷如下）（1）基本情況：姓名：李衛(wèi)性別：男年齡：32歲學(xué)歷：大學(xué)本科畢業(yè)學(xué)校：北京航空航天大學(xué)專業(yè)：系統(tǒng)工程系計(jì)算機(jī)管理管控政治面貌：中共黨員職稱：經(jīng)濟(jì)師持有證件：深圳市物業(yè)管理管控上崗證書。（2）主要經(jīng)歷和專長(zhǎng)：1989年7月畢業(yè)后分配在西安飛機(jī)工業(yè)公司供應(yīng)部工作，任業(yè)務(wù)員。1991年4月調(diào)西安飛機(jī)工業(yè)深圳公司任經(jīng)理部經(jīng)理，房地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理，對(duì)行政管理管控、物業(yè)管理管控有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。1994年8月調(diào)入深圳中航物業(yè)管理管控公司（CPM）工作。先后在經(jīng)營(yíng)部、物業(yè)管理管控部任相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理。96年參加CPM公司ISO9002質(zhì)量體系文件編寫、認(rèn)證的全過程。對(duì)電腦網(wǎng)絡(luò)及運(yùn)用、智能管理管控系統(tǒng)方面有較深的理論基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)管理管控有關(guān)法律、法規(guī)以及CPM公司有關(guān)規(guī)章制度的運(yùn)作方面有深入理解和掌握。二、各類人員數(shù)量、專業(yè)素質(zhì)（一）、總調(diào)度室工作人員5名。（第二期不再增補(bǔ)）（主要負(fù)責(zé)管理管控處值班、業(yè)主投訴、處理日常物業(yè)管理管控事務(wù)等工作）大專以上文化程度，25—35歲，五年以上物業(yè)管理管控工作經(jīng)驗(yàn)，并有物業(yè)管理管控上崗證，熟悉電腦系統(tǒng)和智能控制系統(tǒng)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。以上人員全部從CPM公司現(xiàn)有人員中挑選配置。（二）、事務(wù)部工作人員4名。（第二期增加2名）（其中：人事勞資主管、檔案資料兼質(zhì)量監(jiān)管「內(nèi)部審核員」、培訓(xùn)主管兼對(duì)外聯(lián)絡(luò)、倉(cāng)管員各1名）大學(xué)本科文化程度，中級(jí)職稱，（倉(cāng)管員中專文化），25—35歲，三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握電腦管理管控程序，熟悉本專業(yè)工作的辦事程序和有關(guān)法律法規(guī)，并有物業(yè)管理管控上崗證。全部從CPM公司現(xiàn)有人員中選配。（三）、財(cái)務(wù)部工作人員2名。（第二期增加1名）財(cái)務(wù)部直接受主任領(lǐng)導(dǎo)。（其中：主管會(huì)計(jì)、出納各1名）大學(xué)?？埔陨衔幕潭?，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，會(huì)計(jì)師職稱，35歲以下，三年以上財(cái)務(wù)管理管控經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握電腦管理管控程序和會(huì)計(jì)電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。直接從CPM公司調(diào)配。（四）、社區(qū)文化部工作人員3名，（第二期不再增補(bǔ)）。（其中：部長(zhǎng)兼策劃1名，群眾干事兼宣傳、文體2名）大學(xué)專科以上文化程度，中文或廣告設(shè)計(jì)專業(yè)畢業(yè)，中級(jí)職稱，40歲以下，五年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理管控上崗證，文字表達(dá)能力強(qiáng)，熱愛群眾工作，有宣傳群眾和發(fā)動(dòng)群眾的才能，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和大型文體活動(dòng)組織經(jīng)驗(yàn)。從CPM公司調(diào)配1人，從中航文化傳播公司調(diào)入1人，社會(huì)招聘1人。（五）、技術(shù)部工作人員5名。（第二期不再增補(bǔ)）（其中：自動(dòng)控制工程師、電腦網(wǎng)絡(luò)工程師、機(jī)電工程師、給排水工程師、工民建工程師各1名）大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，35歲以下，中級(jí)以上工程師職稱，五年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理管控上崗證，能夠獨(dú)立完成相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作。全部從CPM公司現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員中調(diào)配。（六）、工程維修部工作人員16名。（第二期增加13名）（其中：水電維修技工10名，房屋本體及公共設(shè)施維修技工2名，消防設(shè)施工程專項(xiàng)維修技工2名，智能化「紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理管控系統(tǒng)」維修技工2名）中專以上文化程度，25－35歲，五年以上物業(yè)管理管控及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的上崗證，思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動(dòng)手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。從CPM公司現(xiàn)有骨干中調(diào)配12人，社會(huì)招聘4人。（七）、治安部工作人員54名。（第二期增加84名）（其中：部長(zhǎng)兼消防主管1名，副部長(zhǎng)兼督察2名，三合一房定點(diǎn)值班21名，主要出入口定點(diǎn)值班9名，區(qū)內(nèi)巡邏18名，機(jī)動(dòng)3名）1、部長(zhǎng)、副部長(zhǎng)：大專以上文化程度，25－30歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，深圳常住戶口，轉(zhuǎn)業(yè)軍干，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，有汽車、摩托車駕駛證和相關(guān)專業(yè)上崗證。從CPM公司現(xiàn)有人員中調(diào)配。2、保安員：高中以上文化程度，22－25歲，身高1.75米以上，體重60公斤以上，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。主要骨干從CPM公司現(xiàn)有保安員中抽調(diào)，約占該類人員10％，其余從現(xiàn)役退伍軍人和保安學(xué)校各招一半，共占該類人員的90％。（八）、為了提高專業(yè)化管理管控水平，管理管控處擬將梅林一村電梯業(yè)務(wù)委托CPM公司電梯維修中心全面負(fù)責(zé)；將住宅區(qū)清潔、綠化分包給有關(guān)專業(yè)公司。管理管控處對(duì)上述三項(xiàng)任務(wù)的人員建議數(shù)量及素質(zhì)要求如下：1、電梯業(yè)務(wù)人員數(shù)量相關(guān)計(jì)劃及專業(yè)素質(zhì)要求。（1）人員數(shù)量：經(jīng)理兼工程師1名，日常維修、保養(yǎng)及大中修、電梯安全檢測(cè)年審4名，第二期增加4名。（2）專業(yè)素質(zhì)要求：A．經(jīng)理、工程師：大學(xué)機(jī)電或電氣自動(dòng)化專業(yè)畢業(yè)，40歲以下，五年本專業(yè)和三年國(guó)產(chǎn)三菱電梯工作經(jīng)驗(yàn)，工程師職稱，并享有深圳市勞動(dòng)局頒發(fā)的《深圳市電梯安全檢測(cè)員》資格證書和《電梯維修操作證書》。B．電梯維修、安全檢測(cè)年審技工：中專以上文化程度，30－40歲，五年以上電梯維修、保養(yǎng)、大中修、安全檢測(cè)、年審工作經(jīng)驗(yàn)，享有深圳市勞動(dòng)局頒發(fā)的《深圳市電梯安全檢測(cè)員》資格證書和《電梯維修操作證書》。目前CPM公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照具有電梯安裝、維修、保養(yǎng)資格，并具有深圳市勞動(dòng)局頒發(fā)的《深圳市電梯維修、保養(yǎng)、年審》B級(jí)資格證書，這是CPM公司重要優(yōu)勢(shì)之一。現(xiàn)在每年對(duì)外承攬電梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)和代表市勞動(dòng)局進(jìn)行安全檢測(cè)電梯達(dá)到800臺(tái)，深圳市物業(yè)管理管控行業(yè)具備這項(xiàng)資格和業(yè)務(wù)能力的僅CPM公司一家。中標(biāo)后我們將電梯業(yè)務(wù)委托給CPM公司獨(dú)立核算的電梯維修中心。2、環(huán)衛(wèi)保潔人員數(shù)量相關(guān)計(jì)劃及專業(yè)素質(zhì)要求：（1）人員數(shù)量：經(jīng)理兼督察1名，多層樓內(nèi)保潔每人三棟共22名，外圍環(huán)境片區(qū)保潔5名，垃圾清運(yùn)兼環(huán)衛(wèi)司機(jī)2名，第二期增加31名。（2）專業(yè)素質(zhì)要求：高中以上文化程度，身高1.60米以上，25－40歲，相貌端正，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬。通過管理管控處業(yè)務(wù)培訓(xùn)并考核合格后正式上崗。3、園區(qū)綠化人員數(shù)量相關(guān)計(jì)劃及專業(yè)素質(zhì)要求：（1）人員數(shù)量：經(jīng)理兼園藝師1名，綠化服務(wù)人員3名，第二期增加6名。（2）專業(yè)素質(zhì)要求：A．經(jīng)理、園藝師：大學(xué)園林綠化專科文化程度，25－35歲，三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，中級(jí)園藝師職稱，身體健康，品德優(yōu)良，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。B．綠化服務(wù)人員：高中以上文化程度，25－30歲，五年以上園林綠化工作經(jīng)驗(yàn)，身高1.70米以上，思想作風(fēng)過硬，動(dòng)手能力強(qiáng)，有吃苦耐勞精神，身體健壯。附圖、表如下：梅林一村一期管理管控處人員配備圖。（圖3.1）梅林一村二期管理管控處人中配備圖。（圖3.2）梅林一村管理管控處人員進(jìn)度階段分布表。（表3.1）梅林一村管理管控處人員結(jié)構(gòu)比率一覽表。（表3.2）綠化部分相關(guān)計(jì)劃4人經(jīng)理兼園藝師1綠化服務(wù)人員3(分包綠化專業(yè)公司)治安部54人部長(zhǎng)兼消防主管1副部長(zhǎng)兼督察2巡邏18機(jī)動(dòng)3出入口定點(diǎn)值班9三合一定點(diǎn)值班21社區(qū)文化部3人部長(zhǎng)兼策劃1群眾干事兼宣傳文體2財(cái)務(wù)部2人綠化部分相關(guān)計(jì)劃4人經(jīng)理兼園藝師1綠化服務(wù)人員3(分包綠化專業(yè)公司)治安部54人部長(zhǎng)兼消防主管1副部長(zhǎng)兼督察2巡邏18機(jī)動(dòng)3出入口定點(diǎn)值班9三合一定點(diǎn)值班21社區(qū)文化部3人部長(zhǎng)兼策劃1群眾干事兼宣傳文體2財(cái)務(wù)部2人主管會(huì)計(jì)1出納1（財(cái)務(wù)部直接受主任領(lǐng)導(dǎo)）事務(wù)部4人部長(zhǎng)由主任兼人事勞資主管1檔案資料兼對(duì)外聯(lián)絡(luò)1培訓(xùn)主管兼質(zhì)量監(jiān)管1倉(cāng)管員1工程維修部16人部長(zhǎng)由副主任兼1水電維修10房屋本體及公共設(shè)施維修2消防設(shè)施工程專項(xiàng)維修2智能化（紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理管控系統(tǒng)）維修2清潔部分相關(guān)計(jì)劃30人經(jīng)理兼督察1樓內(nèi)保潔22外圍環(huán)境片區(qū)保潔5垃圾清運(yùn)兼環(huán)衛(wèi)司機(jī)2（分包清潔專業(yè)公司）技術(shù)部5人部長(zhǎng)由副主任兼1自動(dòng)控制工程師1電腦工程師1機(jī)電工程師1給排水工程師1工民建工程師1電梯部分相關(guān)計(jì)劃5人經(jīng)理兼工程師1日常維修保養(yǎng)及大中修、電梯安全檢測(cè)、年審4（委托CPM公司電梯維修中心）行政主管副主任1人技術(shù)主管副主任1人總調(diào)度室（負(fù)責(zé)人由主任兼）5人管理管控處主任1人注：1．人員總數(shù)為131人，其中39人由CPM公司電梯維修中心及分包專業(yè)公司提供。2．入伙裝修階段需要增加部分人員，全部由CPM公司協(xié)調(diào)解決。3．虛線部分表示專業(yè)分包相關(guān)項(xiàng)目。注：1．人員總數(shù)為131人，其中39人由CPM公司電梯維修中心及分包專業(yè)公司提供。2．入伙裝修階段需要增加部分人員，全部由CPM公司協(xié)調(diào)解決。3．虛線部分表示專業(yè)分包相關(guān)項(xiàng)目。

圖3.2梅林一村二期管理管控處人員配備圖?？傉{(diào)度室（負(fù)責(zé)人由主任兼）5人技術(shù)主管副主任1人行政主管副主任1人電梯部分相關(guān)計(jì)劃9人經(jīng)理兼工程師1日常維修保養(yǎng)及大中修、電梯安全檢測(cè)、年審8（委托CPM公司電梯維修中心）技術(shù)部5人部長(zhǎng)由副主任兼自動(dòng)控制工程師1電腦網(wǎng)絡(luò)工程師1機(jī)電工程師1給排水工程師1工民建工程師1清潔部分相關(guān)計(jì)劃61人經(jīng)理1督察1多層樓內(nèi)保潔22總調(diào)度室（負(fù)責(zé)人由主任兼）5人技術(shù)主管副主任1人行政主管副主任1人電梯部分相關(guān)計(jì)劃9人經(jīng)理兼工程師1日常維修保養(yǎng)及大中修、電梯安全檢測(cè)、年審8（委托CPM公司電梯維修中心）技術(shù)部5人部長(zhǎng)由副主任兼自動(dòng)控制工程師1電腦網(wǎng)絡(luò)工程師1機(jī)電工程師1給排水工程師1工民建工程師1清潔部分相關(guān)計(jì)劃61人經(jīng)理1督察1多層樓內(nèi)保潔22片區(qū)清潔8垃圾清運(yùn)2環(huán)衛(wèi)司機(jī)2中高層樓內(nèi)保潔25（分包清潔專業(yè)公司）工程維修部29人部長(zhǎng)1水電維修15房屋本體及公共設(shè)施維修6消防設(shè)施工程專項(xiàng)維修4智能化（紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理管控系統(tǒng)）維修6事務(wù)部6人部長(zhǎng)1人事勞資主管1檔案資料1培訓(xùn)主管1質(zhì)量監(jiān)管1倉(cāng)管員1財(cái)務(wù)部3人（財(cái)務(wù)部直接受主任領(lǐng)導(dǎo)）主管會(huì)計(jì)1會(huì)計(jì)1出納1社區(qū)文化部3人部長(zhǎng)兼策劃1群眾干事兼宣傳文體2治安部138人部長(zhǎng)1（負(fù)責(zé)消防管理管控及治安日常管理管控工作）副部長(zhǎng)兼督察2（一人負(fù)責(zé)巡視兼車管、一人負(fù)責(zé)室內(nèi)值班和定點(diǎn)值班）督察兼外圍巡邏6小區(qū)內(nèi)巡邏24機(jī)動(dòng)6主出入口值班30三合一定點(diǎn)值班24樓內(nèi)定點(diǎn)值班45綠化部分相關(guān)計(jì)劃10人經(jīng)理1園藝師1草坪組3修剪組3植培組2(分包綠化專業(yè)公司)管理管控處主任1人注：1．人員總數(shù)為272人，其中80人由CPM公司電梯維修中心及分包專業(yè)公司提供。2．入伙裝修階段需要增加部份人員，全部由CPM公司協(xié)調(diào)解決。3．虛線部分表示專業(yè)分包相關(guān)項(xiàng)目。表3.1梅林一村管理管控處人員進(jìn)駐階段分布表期數(shù)合計(jì)人數(shù)進(jìn)入單位人數(shù)階段主副主任任總調(diào)度室事務(wù)部財(cái)務(wù)部社區(qū)文化部技術(shù)部工程維修部治安部電梯維修人員清潔人員綠化人員參與驗(yàn)收32311583511第一期131入住的前期準(zhǔn)備311231814入伙、裝修、日常管理管控533153第二期141中高層完工增補(bǔ)2113844316合計(jì)2723563352913896110注：此表合計(jì)人數(shù)包括分包相關(guān)項(xiàng)目人員數(shù)。表3.2梅林一村管理管控處人員結(jié)構(gòu)比率一覽表人員概況文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)持證上崗率其中總?cè)藬?shù)管理管控人員服務(wù)人員自有人員待招待聘人員大學(xué)本科及以上人員大學(xué)?？迫藛T中專人員高中人員中級(jí)技術(shù)職稱及以上人員初級(jí)技術(shù)職稱人員一般員工特殊工種持證上崗第一期9224684448915155314215753比率26%74%48%52%10%16%16%58%15%23%62%100%第二期19228164105871220231371939134111比率15%85%55%45%6%10%12%72%10%20%70%100%注：此表人員未包括專業(yè)分包注：此表人員未包括專業(yè)分包相關(guān)項(xiàng)目人員數(shù)。三、管理管控人員培訓(xùn)（一）培訓(xùn)目標(biāo)：為了充分體現(xiàn)梅林一村具有中國(guó)物業(yè)管理管控標(biāo)志性、智能化、園林式現(xiàn)代文明居住小區(qū)和典范模式的管理管控，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理管控專業(yè)隊(duì)伍。通過各種形式的培訓(xùn)，使管理管控處員工具備全面的物業(yè)管理管控素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理管控目標(biāo)。1．確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上。2．新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3．管理管控人員持證上崗率100%；4．特殊工種人員持證上崗率100%；5．員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（二）培訓(xùn)方式1．自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長(zhǎng)知識(shí)才干的行之有效的方法，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究分析，人的知識(shí)80%來源于自學(xué)。CPM公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排和照顧。2．自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理管控及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3．外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。管理管控處管理管控人員每年安排一次外派專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)人員及服務(wù)人員選派參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。4．理論研討或?qū)ｎ}討論。針對(duì)物業(yè)管理管控工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同管理管控層舉行專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理管控途徑或管理管控措施。5．參觀學(xué)習(xí)。管理管控處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀相關(guān)項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。6．崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)；通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能、一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。（三）培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃為確保各項(xiàng)管理管控工作能按質(zhì)按量完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下四類培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃：表3.3梅林一村管理管控處新員工培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊(cè)》、《勞動(dòng)法》、CPM公司質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等。五天CPM公司管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核讓新員工了解公司的組織，企業(yè)文化，政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式。2結(jié)合梅林一村接管前期人員培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃有關(guān)合適的內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)。十天CPM公司管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核了解梅林一村管理管控合適的內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式。3崗位職責(zé)及梅林一村物業(yè)管理管控制度一天CPM公司管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序、管理管控運(yùn)作程序。4梅林一村物業(yè)管理管控合適的方案和要求一天CPM公司管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核對(duì)梅林一村物業(yè)管理管控有較深層次的認(rèn)識(shí)。5進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn)。五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求。6職業(yè)道德培訓(xùn)三天CPM公司管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高服務(wù)水平和管理管控水平。7融入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn)二～三天CPM公司管理管控處全體新員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)。表3.4梅林一村接管前期員工培訓(xùn)計(jì)（見下頁(yè)）

序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理管控條例》及實(shí)施細(xì)則和配套文件三天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等合適的內(nèi)容。2智能化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)二天市住宅局部分管理管控層人員CPM公司外部培訓(xùn)了解梅林一村智能化工作要點(diǎn)。3市住宅局和勞動(dòng)局舉辦的物業(yè)管理管控專業(yè)培訓(xùn)六天市住宅局未獲物業(yè)管理管控上崗證的管理管控人員CPM公司外部培訓(xùn)考試確保持證上崗率100%4梅林一村管理管控目標(biāo)及模式和《梅林一村管理管控合適的方案》及投標(biāo)書的有關(guān)合適的內(nèi)容二天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式。5崗位職責(zé)和梅林一村物業(yè)管理管控運(yùn)作制度二天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)。6梅林一村房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等合適的內(nèi)容介紹二天設(shè)計(jì)、安裝單位管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理管控、運(yùn)行7梅林一村房屋驗(yàn)收交接程序一天CPM公司管理管控、維修技術(shù)人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程。`8梅林一村公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天CPM公司管理管控、維修人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)。9梅林一村住戶裝修管理管控辦法一天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉裝修管理管控要點(diǎn)。10梅林一村治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天CPM公司保安人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉梅林一村治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)。11梅林一村清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天CPM公司保潔公司CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉梅林一村清潔衛(wèi)生范圍和目標(biāo)。12梅林一村綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天CPM公司綠化公司CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉梅林一村綠化范圍和目標(biāo)。13梅林一村住戶入住手續(xù)辦理程序一天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核掌握住戶入住程序、要求。14各工種工作技巧和服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范及人際溝通技巧一天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核行為、語(yǔ)言規(guī)范及技巧。15消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急合適的方案及常識(shí)16代客維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天CPM公司管理管控、維修及家政服務(wù)人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核了解代客服務(wù)范圍及要求。17業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項(xiàng)和管理管控人員熟記事項(xiàng)一天CPM公司管理管控處全體人員CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達(dá)100%

表3.5梅林一村正常管理管控期員工培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1參加MBA研究生學(xué)習(xí)班三年管理管控層每年二～三人業(yè)余學(xué)習(xí)考試1.具備更高層次的學(xué)歷；2.對(duì)物業(yè)管理管控行業(yè)有較深層次的研究；3.適應(yīng)現(xiàn)代化小區(qū)管理管控需要。2參加深圳市物業(yè)管理管控學(xué)院組織的大專轉(zhuǎn)本科學(xué)習(xí)考試三年深圳大學(xué)及市住宅局具有大專學(xué)歷的主管級(jí)人員五人以上業(yè)余學(xué)習(xí)考試1.具備高層次的學(xué)歷；2.對(duì)物業(yè)管理管控有較深的理論認(rèn)識(shí)；3.適應(yīng)現(xiàn)代化小區(qū)管理管控需要。3參加深圳市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí)三年各類業(yè)余大學(xué)管理管控處每年10—20人業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專業(yè)的管理管控水平和知識(shí)水平。4電腦網(wǎng)絡(luò)及管理管控培訓(xùn)十天聘請(qǐng)電腦專家授課梅林一村管理管控處管理管控人員及相關(guān)工種CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理管控概述及應(yīng)用。5管理管控技能知識(shí)培訓(xùn)二天聘請(qǐng)物業(yè)管理管控專家授課管理管控處全體員工分批進(jìn)行CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工與業(yè)主、客戶的溝通技巧和管理管控水平。6組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)二天CPM公司管理管控處全體員工分批進(jìn)行CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象。7治安員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)五天區(qū)武裝部梅林一村管理管控處治安員班長(zhǎng)及骨干外部輪流培訓(xùn)考核掌握治安員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力8有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理管控服務(wù)人員CPM公司外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理管控水平。9維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)有關(guān)主管部門維修、服務(wù)人員CPM公司外部培訓(xùn)考核確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書。10治安保衛(wèi)人員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn)每年確保十五天以上CPM公司治安保衛(wèi)全體員工CPM公司內(nèi)部輪流培訓(xùn)考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。11勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)一天CPM公司管理管控處全體員工CPM公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)。12消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天市消防局管理管控處全體義務(wù)消防員CPM公司內(nèi)部輪流培訓(xùn)結(jié)合"119"活動(dòng)進(jìn)行掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力。

除了上述在職培訓(xùn)相關(guān)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)管理管控處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：1、火警應(yīng)變；2、電辦故障；3、上、下水管道爆破；4、雷暴和臺(tái)風(fēng)；5、盜竊與搶劫；6、處理可疑物體與恐嚇電話；7、處理業(yè)主、客戶投訴；8、住宅區(qū)內(nèi)違例或遺棄車輛；9、拾獲財(cái)物。（四）言行規(guī)范與儀容儀表：CPM公司《員工手冊(cè)》對(duì)梅林一村管理管控處員工行為規(guī)范和儀容儀表要求如下：（1）、熱愛物業(yè)管理管控工作，努力鉆研物業(yè)管理管控專業(yè)技術(shù)知識(shí)，認(rèn)真、及時(shí)地完成本職工作。（2）、忠誠(chéng)正直，嚴(yán)守信用，關(guān)心集體，團(tuán)結(jié)同事，不弄虛作假，不陽(yáng)奉陰違，不向客戶收受或索取任何形式的禮物或傭金。（3）、自覺維護(hù)梅林一村聲譽(yù)，要求部門之間、員工之間具有真誠(chéng)合作的精神，高效率地為客戶排憂解難，急客戶之所急，不互相推諉、扯皮。（4）、具有強(qiáng)烈的質(zhì)量意識(shí)和安全觀念，貫徹質(zhì)量體系，遵守操作規(guī)程，杜絕責(zé)任事故。（5）、提倡勤儉辦企業(yè)，自覺為單位增收節(jié)支，千方百計(jì)降低各項(xiàng)管理管控費(fèi)用。（6）、工作時(shí)間要穿統(tǒng)一制作的工作服。外出辦事時(shí)允許穿其他服裝。（7）、工作時(shí)間要佩戴工作牌，統(tǒng)一佩掛在左胸處。（8）、遵守勞動(dòng)紀(jì)律。不遲到，不早退，不曠工，工作時(shí)間不吃零食，不炒股票，不串崗閑聊，不看與工作業(yè)務(wù)無關(guān)的書籍和雜志，不做與工作無關(guān)的事情。

（9）、講究?jī)x表，樹立文明健康的形象。工作時(shí)間不坦胸露背，不在辦公區(qū)域吸煙，禁止隨地亂丟煙頭。不佩戴戒指、耳環(huán)和過于外露的項(xiàng)鏈、手鏈等飾物，不留長(zhǎng)指甲。男員工不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、長(zhǎng)胡須；女員工不得上濃裝，不得在指甲上涂色。（10）、注重文明禮貌。對(duì)業(yè)主、客戶和同事要面帶微笑，多用敬語(yǔ)，“請(qǐng)”、“謝”字不離口。所有外來電話，務(wù)必在三響之內(nèi)接答，接電話時(shí)先說“您好”，報(bào)單位。對(duì)客戶，任何時(shí)候不準(zhǔn)講“不知道”、“不是我的事”。要注意稱呼客戶姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“小姐”、“女士”，杜絕“喂”字稱呼。（11）、環(huán)境管理管控，要身先士卒。要保持辦公室和其它管理管控用房的清潔衛(wèi)生。個(gè)人桌面整齊干凈，玻璃板下不亂壓圖片、名片、飾物等。做到不隨地吐痰，不亂丟雜物，不講臟話、粗話，不損壞公物，不亂停放車輛。在集體宿舍居住的員工必須保持宿舍清潔、安靜，不留外人在宿舍過夜。（12）遵守國(guó)家法律、法規(guī)和深圳市民公約。不酗酒，不打架斗毆，不參與黃、賭、毒等違法行為。（13）注意保密。未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供有關(guān)梅林一村管理管控處及公司之任何資料，管理管控處的一切有關(guān)文件和資料不得交給無關(guān)人員。如