浙江商業(yè)廣場策劃方案樣本

孝順金三角商業(yè)廣場策劃方案

前

言

中國樓市，受國家宏觀調(diào)控政策影響，已經(jīng)步入轉(zhuǎn)型期，房產(chǎn)界整合、調(diào)整時期已經(jīng)來臨；消費者購房也已漸進理性，搶購熱潮已經(jīng)過去……房地產(chǎn)普遍行情，對孝順商業(yè)廣場項目標推出顯然造成了很多不利。好在，普遍并不代表全部，取得本案銷售成功并不是不可能。那么，孝順商業(yè)廣場項目標市場機會點在哪里呢？

實際上，本企業(yè)自從接收該項目以來一直在思索這個問題。商業(yè)廣場服務小組經(jīng)過多日分析和討論，《孝順商業(yè)廣場策劃方案》最終出籠。本方案在對金華、義烏、孝順市場調(diào)查、了解基礎之上，綜合了現(xiàn)在樓市總體行情，并結(jié)合我們多年房產(chǎn)項目標策劃服務經(jīng)驗，反復推敲而成。

盡管如此，本方案也不盡十全十美，或許會存在一些不完善或疏漏之處，還望諒解，并給予指正。但我們能夠確定，本方案對孝順商業(yè)廣場成功銷售，含有極大借鑒意義。

目錄

第一部分

市場分析

一、宏觀市場分析

二、金華、義烏市場分析

三、孝順市場分析

四、競爭對手分析

五、消費者分析

六、項目SWOT分析

七、市場結(jié)論

第二部分

項目總體推廣策略

一、項目總體定位

二、商場商品定位及功效定位

三、目標用戶群體鎖定

四、品質(zhì)策略

五、關鍵賣點提煉

六、項目銷售周期劃分

七、媒體推廣策略

八、活動營銷策略

九、宣傳效果要求

十、定價策略

十一、廣告推廣費用初步預算

第三部分

相關孝順商業(yè)廣場幾點提議

一、建筑計劃設計提議

二、配套設施提議

三、商鋪間隔提議

四、物業(yè)管理/商業(yè)管理提議

第一部分

市場分析

本部分針對商業(yè)廣場項目所處宏觀政策、市場背景和競爭對手情況、消費者心理分析和項目本身優(yōu)劣勢進行分析，并得出相關結(jié)論。

一、宏觀市場分析

連續(xù)火爆多年房地產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟發(fā)展帶來了很大促進作用；但多年來因為開發(fā)商狂熱圈地和購房貸款現(xiàn)象嚴重，使得樓市風險過分集中于銀行。房產(chǎn)界這一現(xiàn)象引發(fā)了相關政府部門高度關注，并引發(fā)了“中國樓市是否存在泡沫”大討論。最終國家相關部門出臺了專門針對中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，政策大致內(nèi)容以下：

一、

提升開發(fā)商自有資金百分比；

二、

緊縮購房貸款。

地產(chǎn)業(yè)也所以進入了轉(zhuǎn)型期，具體表現(xiàn)在：

一、開發(fā)商因為資金關系，拿地越來越難，投資也越來越謹慎；

二、消費者購房越來越理性，觀望態(tài)度越來越濃；

三、純粹投資客正慢慢淡出市場。

二、金華、義烏目前市場分析

金華市區(qū)房價現(xiàn)在在3000元——4500元之間，而義烏大部分房價在4000元以上，價格連續(xù)幾年高漲，已經(jīng)超出一般市民承受能力。因為政策影響，金華房產(chǎn)現(xiàn)在不大景氣，開發(fā)項目也不盡合理，突出一點單身公寓和商鋪較多，適合老百姓住房較少；義烏整體房價高價位和攀升百分比過快，也使得投資回報率越來越低，時間也越來越長。

三、孝順目前市場分析

孝順在金華和義烏兩地交叉點上，整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局缺乏合理計劃，交通不便利，相當繁雜，無便利交通工具。城鎮(zhèn)無經(jīng)典支柱產(chǎn)業(yè)，配套公建少，基礎設施微弱，文化娛樂場所少，衛(wèi)生環(huán)境差。孝順作為計劃發(fā)展中鄉(xiāng)鎮(zhèn)，除了四季新城、農(nóng)民新村，暫無大項目，整體房產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，本項目和四季新城相鄰，位置相當不錯。

孝順現(xiàn)在除了一個電動工具廠，沒什么大型支柱產(chǎn)業(yè)。未來孝順鎮(zhèn)伴隨工業(yè)園建立，在金華、義烏交叉點優(yōu)勢將越來越顯著，大力推行工業(yè)化發(fā)展，將促進鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力日益增強，居民消費水平也將極大提升。工業(yè)化進程肯定帶來商業(yè)消費，未來商業(yè)環(huán)境也將越來越濃。

四、競爭對手分析

經(jīng)過前期調(diào)查發(fā)覺，對本案推廣將可能競爭威脅項目來自四季新城、福泰龍、華豐商城等多個項目，下面將逐一對此做簡單分析：

一、四季新城是孝順最大樓盤，品牌好、面積大、建筑項目豐富、配套設備完善、地理位置優(yōu)越，著名度在當?shù)叵喈敻撸?/p>

二、福泰龍地段好，跟本項目一樣，屬于商業(yè)價值高，未來它若建成商鋪將是本項目標關鍵競爭對手。

三、華豐商城和本項目幾乎同質(zhì)，建筑面積和建筑風格相近，毗鄰四季新城和農(nóng)貿(mào)市場，是本案最大競爭對手，估量和本案將形成價格上競爭。

五、消費者分析

消費者購房，受國家宏觀調(diào)控政策影響，已步入理性，觀望態(tài)度也越來越濃，純粹投資客也慢慢在淡出市場。但這并不表明消費者購房需求在萎縮。實際上，部分品質(zhì)好、地段好、價格適宜樓盤仍受到消費者追捧。尤其在孝順市場，大家收入水平普遍較高，而房產(chǎn)業(yè)也剛剛開始起步，房價還有較大升值潛力。

伴隨經(jīng)濟不停發(fā)展，創(chuàng)業(yè)機會已經(jīng)越來越小。富裕大家肯定會將閑散資金用于投資再增值，而現(xiàn)在銀行利息不高，在“一鋪養(yǎng)三代”傳統(tǒng)觀念影響下，投資商業(yè)物業(yè)將大有些人在。

六、項目SWOT分析

所謂知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，房產(chǎn)項目甚于戰(zhàn)役，前期定位一旦失敗，將全方面影響后期銷售。所以對項目進行SWOT分析是必不可少。SWOT分析指是項目標優(yōu)劣勢、和目前環(huán)境下所存在機會和威脅。

（一）、項目優(yōu)勢

1、地段：本案在孝順鎮(zhèn)北部，北部是鎮(zhèn)政府未來計劃開發(fā)關鍵，而本案是計劃開發(fā)區(qū)中“龍頭”位置，是連接老城區(qū)和新城區(qū)一個關鍵結(jié)點

。

2、交通：本案在金山大道以東、府前路以南，是孝順鎮(zhèn)出城至金華、義烏必經(jīng)道路，有多路出城公交車經(jīng)過此處，交通極為便利。

3、可視未來商業(yè)中心：孝順大型公建項目，如農(nóng)民新村、娛樂中心、農(nóng)貿(mào)城、四季新城及孝順溪綠化改造工程項目全部在鎮(zhèn)北建設；而孝順商業(yè)廣場工業(yè)園建立，則將加速鎮(zhèn)北計劃和經(jīng)濟發(fā)展，將聚集更多人流和商機；所以這些將加緊本案所在區(qū)塊成熟和發(fā)展，自然造就本案成為一個繁榮商業(yè)中心。

4、投資機會點：因為金華、義烏市區(qū)連續(xù)上漲，已超出一般老百姓經(jīng)濟承受能力，可上升空間相對較低，而孝順東鄰義烏市，西接金華，距離金華和義烏市區(qū)僅20余公里，而房價相對金華、義烏市區(qū)低很多，形成價格洼地，投資增值空間大。

5、計劃理念：依靠孝順商業(yè)廣場“以人為本”領先一步計劃理念，計劃設計表現(xiàn)時代特征和地方特色、配套設施齊全、環(huán)境舒適優(yōu)美、合理豐富戶型，并結(jié)合布局做到了“人車分流”、“商用，居住分流”。整體建筑錯落有致，布局合理有序，充足借引周圍水景怡人景色，使計劃達成建筑和環(huán)境，人和環(huán)境最好結(jié)合，發(fā)明一個“現(xiàn)代、親切、美觀、舒適”商業(yè)街和“宜人、友好、高品質(zhì)”人居小區(qū)。

6、商業(yè)設施：自動扶梯、中空內(nèi)庭、中心花園廣場、統(tǒng)一精裝修、背景音樂系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設施和設備必將在小城鎮(zhèn)引發(fā)轟動，形成一定影響力和著名度。

（二）、項目劣勢

1、售價偏高：因為受地價、建筑用材等原因，本案價格肯定比起競爭對手四季新城、福泰龍、華豐商城來說要高很多，將給銷售帶來一定壓力和瓶頸。

2、規(guī)模中等：受地塊原因，項目規(guī)模相對偏小，將損失一大部分重視規(guī)模高端用戶和投資客。

3、環(huán)境不理想：本案全部為臨街建筑，且商住混合，噪音和灰塵將成為最大環(huán)境污染；加上容積率偏高，綠化率太低等原因均不理想。

4、配套設施通常：因為容積率偏高，小區(qū)內(nèi)除了道路幾乎沒有空余地方來建配套設施，配套設施嚴重匱乏將影響業(yè)主生活質(zhì)量和生活方法，從而影響目標用戶購置信心。

5、著名度較低：四季新城是孝順最大樓盤，著名度第一，而且從宣傳概念計劃上搶踞了孝順高級住宅第一區(qū)概念，本案在此方面已失去先天優(yōu)勢。

6、商業(yè)氣氛有待培育：本案所在地即使地處孝順關鍵地段，但該區(qū)域總體商業(yè)氣氛還有待培訓。

（三）、項目威脅

1、受政策和宏觀調(diào)控影響，造成樓市行情不佳，消費者購房信心不足。

2、來自四季新城、福泰龍、華豐商城等多個項目標價格和規(guī)模競爭，形成目標用戶群過份分流。

3、本案沿金山大道商鋪計劃為店中店商業(yè)模式和格局，且整體面積過大，有部分用戶受傳統(tǒng)商鋪影響，不接收這種商業(yè)模式和格局。

4、部分投資用戶擔心和杭州等地類似商業(yè)物業(yè)一樣，因為后期管理不到位而難以經(jīng)營，從而影響投資信心。

（四）、項目機會

1、

孝順房產(chǎn)業(yè)剛起步，房價有較大升值空間。

2、

金華、義烏兩地發(fā)達經(jīng)濟輻射和濃郁商業(yè)氣氛。

3、

孝順現(xiàn)在專業(yè)大型商業(yè)物業(yè)不多。

4、開發(fā)商擁有品質(zhì)意識，理念超前。

5、

孝順民間資本雄厚和眾多農(nóng)民失地賠償款。

七、市場結(jié)論

購房貸款控制，政策約束，一定程度上形成了整體樓市低迷，購房者對樓市觀望，但作為經(jīng)濟增加主命脈不會有太大振動。作為一個新開發(fā)樓盤，只要憑借真正做到過硬品質(zhì)鑄造，再依靠優(yōu)異營銷推廣一定能出奇制勝，肯定能取得輝煌業(yè)績。孝順作為正在計劃發(fā)展中千年古鎮(zhèn)，房產(chǎn)業(yè)卻處于發(fā)展剛剛起步階段。

本項目應盡可能避免政策和金華，義烏兩地樓市帶來種種不利影響，發(fā)揮作為鎮(zhèn)政府計劃發(fā)展關鍵和工業(yè)化進程中強大帶動發(fā)展優(yōu)勢，制訂全方面到位方案，在成功推廣建設項目同時，做到效益利潤最大化。

第二部分

項目總體推廣策略

本部分將依據(jù)前面市場分析得出結(jié)論，從項目定位、目標用戶群體鎖定、媒體推廣策略、活動營銷策略和定價策略等方面著手，把孝順·孝順商業(yè)廣場營造成為孝順最高級次、最高水準、最高現(xiàn)代化、最含有投資回報現(xiàn)代商業(yè)圈。

一、項目總體定位

（一）、理念

樓盤命名確定：孝順商業(yè)廣場

理念策略：開啟孝順商業(yè)新時代

廣告語：商業(yè)新焦點/商業(yè)新時代/商住金地帶

理念即理想、信念和觀念總合，理念策劃目標是為項目提供優(yōu)質(zhì)軟件。總體形象定位，著重處理孝順商業(yè)廣場在大家心目中關鍵印象“是什么”或“將是什么”問題。本項目順應孝順商業(yè)市場改變，在缺乏高級現(xiàn)代化商業(yè)場所孝順，打出“商業(yè)時代”招牌，來填補房地產(chǎn)市場空白，以未來繁榮關鍵點、現(xiàn)代計劃、現(xiàn)代商場建筑、健全配套設施為強勢賣點，迎合市場和社會發(fā)展趨勢，立足于項目本身資源優(yōu)勢。

對開發(fā)商來講，投資回報風險將會大大降低，對購置者而言，產(chǎn)品附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品“功效價格比”。它必需經(jīng)過反復思索，認真提煉，大膽創(chuàng)意。

（二）理性化描述

商業(yè)新焦點/商業(yè)新時代/商住金地帶

口號詮釋：伴隨孝順鎮(zhèn)城市化發(fā)展和未來伴隨工業(yè)園地開發(fā)，居民收入將越來越高，消費能力越來越強。政府要員，稅務局，公務員，鎮(zhèn)上居民，和工業(yè)園打工人員，她們是一批可觀消費人群。而當?shù)厥袌?、商店大多是停留在集市偏上?guī)模，稍高級購物場所根本沒有。孝順商業(yè)廣場將是孝順未來商業(yè)中心，占據(jù)未來孝順鎮(zhèn)關鍵商品消費市場，它誘發(fā)大家消費欲望，引導現(xiàn)代化購物時尚。

（三）意義簡釋

１、這一總體形象表現(xiàn)孝順商業(yè)廣場鮮明本質(zhì)特征，又表示了它非凡經(jīng)營氣魄，它預示著孝順城市化進程領域中一顆商業(yè)新星立即在千年古鎮(zhèn)升起。

２、它將成為孝順商業(yè)廣場品質(zhì)策劃、目標市場推廣、商業(yè)氣氛建設指南，成為項目未起源源不絕活動題材和原生動力。

３、它語言簡練，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展空間極為寬廣。

4、這一描述關鍵是對外使用，以是科學誘惑理性為主。

感性化描繪

Ａ、孝順最具現(xiàn)代化商業(yè)圈

Ｂ、孝順最高級商業(yè)圈

C

、孝順最具人氣商業(yè)圈

利用提醒

1、它關鍵是對外宣傳使用，努力在使用過程中使之形成孝順人口語是最關鍵事。

2、它是形象系列廣告詞中最關鍵一個部分，有情況下甚至能夠做專題廣告詞用。

3、政府要人及孝順名流對此認同是最含有引導作用。

（四）孝順商業(yè)廣場內(nèi)涵定位

孝順商業(yè)廣場，她擁有孝順鎮(zhèn)最高級次購物環(huán)境，明凈亮麗現(xiàn)代設備，人性計劃設計安排，統(tǒng)一商場管理，展現(xiàn)出它獨有現(xiàn)代購物文化。它帶給孝順鎮(zhèn)居民最現(xiàn)代化shopping感受，提升了大家購物品位，是孝順鎮(zhèn)城市化進程關鍵標志之一，其商場內(nèi)統(tǒng)一現(xiàn)代化管理，經(jīng)營業(yè)態(tài)多彩多姿，并不停和時俱進、創(chuàng)新發(fā)展，是現(xiàn)代化居住生活必去場所。

二、商場商品定位及功效定位

（一）、經(jīng)營定位

以經(jīng)營中高級商品為主，而且提供完善配套及特色服務，全方面提升經(jīng)營形象，表現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭力。

（二）、功效定位

⑴金華全新概念現(xiàn)代園林式商業(yè)廣場。

⑵全方面導入園林綠化，強化游憩商業(yè)功效。

⑶現(xiàn)代簡約版設計理念，傳承百年繁榮。

⑷含有極強休閑、觀光、購物功效，集購物、娛樂、休閑于一體。

（三）、商場目標用戶定位

1、現(xiàn)以租賃商戶經(jīng)營目標群分析

消費群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個體工商戶

消費群特征：

◆以經(jīng)營中高級服裝等傳統(tǒng)商品、休閑服務業(yè)和電子產(chǎn)品為主。

◆商戶含有精品特色經(jīng)營意識。

◆對整體商業(yè)區(qū)域形象營造，加強旅游文化建設帶動經(jīng)貿(mào)發(fā)展很樂觀。

◆多年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營時尚前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體。

2、商業(yè)過程目標消費群分析

其實商業(yè)廣場步行街和明星、商品品牌一樣，全部必需要有自己追捧者（即目標消費群），而商場市場定位和功效計劃制訂亦是以目標消費群需求為基礎。若要分析本項目標目標消費群，則通?？砂匆韵路矫嫒ミM行。

⑴15—25歲

◆屬于沖動消費心理，而且有很大自主支配權，喜愛攀比，追求新事物，新時尚，帶有一定消費盲目性。

◆消費購置快速消耗商品為主，包含服裝、鞋類精品、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用具為主。并開始有追求休閑娛樂消費心理。

⑵25—35歲

◆含有一定經(jīng)濟能力及支配權，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。

◆消費力以中高級為主電器、IT產(chǎn)品，有常常性休閑娛樂（飲食、酒吧等）要求，并付以實施。

⑶35—45歲

◆較強經(jīng)濟能力及支配權，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。

◆消費以中高級為主，購置中等耐用型保值產(chǎn)品為主。古玩、字畫、玉器、家居用具、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。

◆重視品牌商品內(nèi)涵，重視投資性產(chǎn)品及追求更高層次文化及娛樂享受。

⑷旅游用戶群體

◆親身體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，含有一定沖動性和隨意性。

◆傳統(tǒng)中等商品較受歡迎，消費以中高級為主。

◆是主力消費群之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。

（四）、商業(yè)廣場目標投資經(jīng)營者分析

⑴以投資為目標投資人士

樹立孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場是孝順最興旺商業(yè)圈，人流量、車流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強著名度。伴隨農(nóng)民新城等項目標建設和政府對鎮(zhèn)北區(qū)塊科學計劃，該地段人流、客流、物流將會有極大改善和提升其商業(yè)價值。

同時此區(qū)域是政府關鍵扶持新城區(qū)，和省級孝順商業(yè)廣場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相鄰，客流、物流有確保，確保本商場鋪位出租或出售含有高價位內(nèi)在價值，這些全部對投資人士有巨大吸引力。

伴隨房地產(chǎn)調(diào)控，大家對住宅投資熱情慢慢降溫，而很多投資者已經(jīng)把商鋪看成為一個投資風險相對低、回報大，并含有更大升值潛力投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”思想早已深入民心，假如在區(qū)域內(nèi)有租價或售價適宜鋪位推出，并使投資客看到孝順商業(yè)廣場良好經(jīng)營和投資回報，肯定能吸引眾多投資人士購置本項目商鋪。

出于對商鋪管理角度考慮和對本項目情況了解，投資者多以當?shù)厝藶橹鳌?/p>

⑵以經(jīng)營為目標商家

伴隨農(nóng)民新城等項目標建設和政府對鎮(zhèn)北區(qū)塊科學計劃和建設，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境改造，各項城市改造工程不停深入，令眾多商家看好該商圈。但假如出現(xiàn)多個項目經(jīng)營（關鍵是福泰隆和華豐家園）同質(zhì)性，令眾多有實力商家止步。

針對這類商家，本項目應改善商場內(nèi)部購物環(huán)境，確定商業(yè)廣場經(jīng)營專題，同時設定多個優(yōu)惠付款方法，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家心理習慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特經(jīng)營風格和經(jīng)營興旺前景，吸引這類用戶購置步行街商鋪。

（五）、項目總體計劃推廣策略

本項目標形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為專題，打造未來商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項目總體計劃根本。伴隨人民生活水平和文化素質(zhì)提升，大家在城市中心不僅是要辦公，還要求有休閑娛樂地方，也就是現(xiàn)在CBD以外另外一個場所，這種集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體區(qū)域我們現(xiàn)在稱之為RBD，已經(jīng)成為城市人生活樂園。

RBD概念

RBD是英文Recreational

Business

District縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務區(qū)”等。依據(jù)［游憩和閑暇研究概念詞典］，RBD定義為：建立在城鎮(zhèn)和城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量休閑者一個特定零售商業(yè)區(qū)。

伴伴隨這一概念不停發(fā)展完善，RBD已經(jīng)逐步延伸了原先定義中功效，在中國很多城市中，RBD起到了完善CBD功效作用。另外部分CBD也逐步因為功效調(diào)整形成了RBD雛形，也就是在一個大型商業(yè)中，由一個管理機構組織協(xié)調(diào)和計劃，把一系列商店服務機構組織在一起，向消費者提供購物、休閑、娛樂、飲食等多種服務一站式消費中心。

RBD類型

引進加改良RBD，原意為城市中以旅游者為對象購物休閑娛樂之地，現(xiàn)被改良為以城市上班族為對象，提供休閑商務活動、提供工作之余放松、生活休閑商務區(qū)。RBD是當今國際中心城市推出和其商務中心功效相呼應新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂、科普博覽、專題旅游、精品購物等各類項目加以整合，形成和商務相結(jié)合休閑產(chǎn)業(yè)，從而發(fā)明現(xiàn)代城市新亮點。

RBD功效

RBD功效按其提供服務類型能夠分為：休閑娛樂功效、商務功效和旅游商業(yè)功效：

1、休閑娛樂功效：休閑娛樂是RBD首要功效。RBD和傳統(tǒng)中央商務區(qū)有著親密關系。RBD是CBD有機組成部分和題中之義。在CBD演變過程中，RBD功效逐步獨立出來，區(qū)域休閑娛樂功效由此也得到提升。

2、商務功效：商務功效是RBD對傳統(tǒng)中央商務區(qū)關鍵功效沿襲和擴展。CBD是城市繁榮標志，上世紀中期以來，CBD開始演變?yōu)檗k公和商業(yè)功效復合區(qū)，關鍵是供集團總部、企業(yè)、金融、信息、經(jīng)營管理等用辦公樓，也有一部分設施提供對應會議、展覽、居?。ò虅展⒌龋⒉惋嫷确眨@不是CBD主流功效，充足挖掘、提升CBD非主流功效，形成RBD，將大大有利于整個中央商務區(qū)配套完善，引發(fā)更多投資者駐足。

3、旅游商業(yè)功效：當RBD獨立于CBD存在時，旅游商業(yè)功效也是RBD關鍵功效之一。旅游商業(yè)關鍵是“以景帶商”，也就是充足發(fā)揮旅游景點擴散效應，挖掘商業(yè)發(fā)展整體優(yōu)勢，形成一塊歷史文化和商業(yè)文化內(nèi)涵豐富、和眾不一樣休閑和觀光旅游商業(yè)區(qū)，集購物、觀賞、娛樂、文化、度假等諸功效為一體，吸引區(qū)域內(nèi)、中國及國際廣大游客，以游促商、以商促游，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益統(tǒng)一。

三、目標用戶群體鎖定

（一）區(qū)域鎖定

以孝順鎮(zhèn)土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機關人員，商人和金華、義烏兩地商鋪投資客為主，以周圍鄉(xiāng)村農(nóng)民人為輔，她們看中商業(yè)廣場關鍵經(jīng)濟位置，未來投資效益和更舒適縣城城市生活。

（二）、購置人群分析

1、拆遷農(nóng)民手頭有一大筆拆遷補助閑置資金，她們將用于投資“錢生錢”；鎮(zhèn)上居民、政府要員、機關人員、商人她們看中商業(yè)廣場在是孝順中獨一無二商業(yè)地段和地位、豐厚投資回報率、優(yōu)異現(xiàn)代居所。

2、金華，義烏兩地投資客：因為金華、義烏房價連續(xù)幾年上漲，現(xiàn)在進入相對停滯，而銀行購房貸款限定，使得部分投資客因為資金原因紛紛退出市區(qū)，把眼光投向郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因為它資金投入量少，而回報上漲時間來快，空間來更寬廣。

（三）、身份定位

以孝順鎮(zhèn)中上流人士有錢投資和有錢購房置業(yè)為主，同時，對孝順鎮(zhèn)中等收入及中等和中偏下之各階層人士也給充足關注，強有力吸引。

（四）市場角色定位

——孝順商業(yè)黃金中心締造者

作為外駐孝順鎮(zhèn)第二個房產(chǎn)開發(fā)商，將為孝順鎮(zhèn)未來現(xiàn)代商業(yè)生活營造一個尊貴品質(zhì)商業(yè)中心，從而引導和帶動整個孝順鎮(zhèn)商業(yè)化飛速發(fā)展。

依靠：政府計劃，未來可視發(fā)展

四、品質(zhì)策略

品質(zhì)策略關鍵從孝順本有硬件設施著手，并經(jīng)過理念計劃，最終達成目標是把孝順商業(yè)廣場營造成為孝順商業(yè)投資和發(fā)展制高點，達成品質(zhì)策劃和樓盤計劃設計二者取長補短，相互輝映，完美融合。

（一）、品質(zhì)策略：建立商業(yè)“金”品質(zhì)

關鍵針對現(xiàn)在競爭對手四季新城、福泰龍，從商業(yè)形態(tài)和商業(yè)區(qū)品質(zhì)上著手，將三者從本質(zhì)上區(qū)分開來，打造出商業(yè)樓盤“金”品質(zhì)和經(jīng)營行業(yè)“金”品質(zhì)，塑造未來孝順最高級商業(yè)中心。

關鍵經(jīng)過系列形象宣傳和活動營銷，樹立購置者信心。

（二）、品質(zhì)形象宣傳

表現(xiàn)在：計劃超前，布局合理，成本加大投入，優(yōu)異管理，精心公共區(qū)域裝修，設備齊全等等，關鍵包含五方面：

1、產(chǎn)品形象工程

a、改造商業(yè)廣場觀感，利用富有現(xiàn)代色彩外墻涂料，提升樓盤品質(zhì)，快速投入施工使商業(yè)廣場整體形象提前聳立。

b、細致打造售樓中心，增強購置人群對物業(yè)品質(zhì)信心。

c、將共同區(qū)域統(tǒng)一精裝修，提升樓盤品質(zhì)

2、細節(jié)精品理念實施

a、制作精品樓書。

b、制訂合理業(yè)態(tài)分布：

業(yè)態(tài)分布標準一：因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)。因為項目網(wǎng)點計劃范圍較長，所以提議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類和范圍有所規(guī)范，預防單一經(jīng)營種類或雜亂區(qū)段經(jīng)營。

業(yè)態(tài)分布標準二：關鍵突出，特色經(jīng)營。開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應市場需求，關鍵突出，現(xiàn)階段市場空白，如建材市場，百貨超市，品牌衣飾，品牌電器音響等，以此提升著名度及吸引人氣。

業(yè)態(tài)分布標準三：內(nèi)“規(guī)”外“放”。一層內(nèi)部和第兩層進行規(guī)范化業(yè)態(tài)劃分，一樓對外商鋪能夠自主經(jīng)營，以品牌中低級衣飾最好，如邦威、森馬、達芙妮等。

提議：依據(jù)行業(yè)特征，進行區(qū)域初步劃分，服裝、各類飾品、家俱、電器音響、綢緞布料、家用百貨、五金建材、鞋類等

3、管理提升

把商鋪管理進行整體計劃，從根本上處理因為商業(yè)經(jīng)營帶來管理混亂局面，達成統(tǒng)一形象面向社會服務，填補購置者擔心經(jīng)營者水平“參差不齊”，造成部分經(jīng)營者“落荒而逃”不良后果，建立購置信心。

過程：成立管理企業(yè)；融入統(tǒng)一式管理服務；和用戶購置同時簽署商場管理服務協(xié)議；商場服務準則出臺；外聘商場管理顧問，做到商場管理和銷售同時進入項目，提升項目綜合素質(zhì)，表現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”服務理念。

4、購物shopping文化建設：營建城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場引領商住新時尚，開展“T”臺秀，名品展示等活動。

5、贏得政府支持

在未來商業(yè)中心需爭取各項政策扶持和優(yōu)惠，和工商稅務辦證簡化手續(xù)。

五、關鍵賣點提煉

本部分基于項目標總體定位，商場業(yè)態(tài)劃分，項目標品質(zhì)策略和本案優(yōu)勢總結(jié)得出孝順商業(yè)廣場含有以下六大賣點。

1、統(tǒng)一管理

投資贏利保障

孝順商業(yè)廣場，專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)全方面進駐指導，豐富市場管理經(jīng)驗和一絲不茍工作態(tài)度，免去經(jīng)營戶后顧之憂。商場“高級自動扶梯”配置，不僅提升了購物舒適性，更提升了購物環(huán)境和消費檔次，引領孝順商業(yè)新時尚。另外，典雅商場外觀和設置合理休閑配套，確保了商場開業(yè)后長遠品位。

2、科學計劃

彰顯至尊品質(zhì)

孝順商業(yè)廣場，著名商業(yè)機構計劃單位度身設計，引進國際最流行“圍合式中庭景觀商業(yè)”模式。敞開式景觀中庭，不僅是更多健康，更將休閑、娛樂有機融入商業(yè)，使購物變成了一個休閑、享受，大大增加了購物樂趣，也促進了購物欲望。圍合式中庭景觀商業(yè)，是更多財富。

3、金鉆地段

搶占財富地標

孝順商業(yè)廣場，在鎮(zhèn)北新區(qū)關鍵位置，斜對鎮(zhèn)政府大樓。該區(qū)塊不僅是孝順心臟，更是未來發(fā)展重心。大型居住區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場又近在咫尺，商業(yè)，何愁不旺？孝順鎮(zhèn)計劃為“10萬人口”重鎮(zhèn)，而且，伴隨金三角開發(fā)區(qū)建設，大量外地人口不停涌入，其消費能力不可小覷。到時，龐大人流將使孝順商業(yè)廣場經(jīng)營者們賺個盆滿缽流。

4、規(guī)模宏大

打造商業(yè)旗艦

集約時代，規(guī)模決定一切。最新富豪排行榜上，國美電器連鎖黃光裕榮登榜首，其成功原因無非兩個字：規(guī)模。確實，零碎小店鋪因為缺乏宏觀指導，又無規(guī)模效應，單打奪斗難以立足市場。孝順商業(yè)廣場一萬多平方米宏大規(guī)模，堪比地市級大型商場，店多攏市，且計劃合理，投資置業(yè)兩不誤。

5、為明天

種下一棵搖錢樹

有了閑散資金，是用來享受生活，還是為明天投資未來？俗話說，一鋪養(yǎng)三代，指就是商鋪巨大投資潛力，能夠不停為資金保值、增值。孝順商業(yè)廣場，以宏大規(guī)模，優(yōu)異配套設施，合理業(yè)態(tài)計劃、完善商場管理搶占孝順唯一。孝順商業(yè)廣場，城北金鉆地段，投資處女地。

6、全產(chǎn)權

大商場小旺鋪

孝順商業(yè)廣場，采取獨特而稀有"大商場小旺鋪"經(jīng)營形式，經(jīng)營戶能夠坐享大商場"店多攏市"規(guī)模效應，又無需花費過多資金。機動靈活商鋪分割模式，輕松實現(xiàn)財富夢想；合理業(yè)態(tài)分布，極大地增加了商鋪贏利性。孝順商業(yè)廣場，低投資、低風險、高利潤，財富原始股。

六、項目銷售周期劃分

（一）、銷售周期劃分

1、依據(jù)通常房產(chǎn)銷售節(jié)奏，本項目估計整個銷售周期計劃為1.5年，即——下六個月。

2、針對現(xiàn)在房產(chǎn)形勢及孝順現(xiàn)在時間，本項目應分期推出。

3、在各階段劃分中，應依據(jù)項目工程進度和行業(yè)銷售規(guī)律進行分階段關鍵安排，以達成順利銷售和利潤最大化目標。

（二）銷售節(jié)奏控制

銷售節(jié)奏控制是項目順利銷售和利潤最大化有利武器，依據(jù)本案實際，特對孝順商業(yè)廣場各階段做以下總體劃分。

階段時間任務

預熱期10月—2月樹立項目形象，為開盤造勢

開盤期春節(jié)前后準備好開盤工作，正式面向市場

主推期2月—7月成功銷售項目標50%

加推期7月—12月成功銷售項目標30%

收盤期項目剩下20%

六、媒體推廣策略

選擇合適媒體，利用科學媒介投放組合策略，制造聲勢，在確保足夠有效抵達率，避免無須要浪費，確保廣告對消費者產(chǎn)生最好說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現(xiàn)場氣氛，產(chǎn)生購置欲望。本媒體推廣策略依據(jù)孝順市場實際，在各銷售階段關鍵推廣任務和推廣方法做了總體計劃。

（一）、不一樣目標用戶媒體推廣方法

1、針對當?shù)赜脩簦疬w農(nóng)民、機關人員、商人媒體推廣測量，采取發(fā)資料、公布路牌、圍墻、橫幅、縣臺電視掛角廣告等手段，贏得市場。

2、針對義烏、金華等地投資客則采取公布報紙廣告、投放軟文方法。

（二）、不一樣階段媒體投放策略

1、市場引導期

專題：商業(yè)革命

階段性廣告口號：

孝順新商業(yè)時代已經(jīng)開始了

把握孝順，把握孝順商業(yè)廣場

孝順商業(yè)廣場閃耀登場

城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場引領商住新時尚

階段性目標：確立孝順商業(yè)廣場整體形象加強項目著名度，并目標用戶深入了解項目情況，進而加深項目標關注程度,同時試探市場對項目標承接能力，積累用戶，宣傳新商業(yè)理念。

推廣方法：當?shù)匕l(fā)放資料、路牌、圍墻、橫幅；金華、義烏兩地新聞炒作為主，配合報紙廣告。

宣傳內(nèi)容：

1、配合當?shù)仉娕_、電視臺和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。主流媒體文章：關注孝順、關注鎮(zhèn)北。

2、推廣商業(yè)中心理念，以報紙廣告、電臺、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書、折頁、DM單張投放、工地形象包裝。

3、公關舉行“孝順商業(yè)未來發(fā)展”論壇。

2、強銷期

專題：孝順新商業(yè)時代來臨

階段性廣告口號：

a、針對義烏、金華投資客廣告口號

投資處女地

一塊還未開墾金礦

價格洼地

購置場商業(yè)廣場六大原因

更少投資，更大回報

b、針對當?shù)赜脩魪V告口號

一鋪養(yǎng)三代

找一只下金蛋雞

獨立式產(chǎn)權商場旺鋪

摸得著經(jīng)營，看得見回報

10萬消費大軍去哪里？

階段目標：全方面包裝，樹立并鞏固項目標鮮明形象，主動引導目標用戶置業(yè)心理，在取得目標用戶群普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在用戶，綜合利用多種推廣手段，針對目標用戶進行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。

推廣方法：以報紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強調(diào)服務，提供更多便利購樓條件，吸收消費者前來咨詢、看盤。針對關鍵賣點做純銷售式廣告，和現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高成交額，降低銷售工作壓力，同時發(fā)揮軟性文章和新聞炒作理性訴求配合宣傳，達成購樓熱潮之目標。

宣傳內(nèi)容：

a、主流媒體文章：孝順新商業(yè)時代來臨

開盤活動公布

b、廣告：報紙廣告；開盤活動，

電視專題新聞互動

c、公關活動：孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇同時展開商場管理咨詢會

3、持銷期

專題：新商住運動

廣告語：依據(jù)前期推廣效果以后靈活確定

階段目標：此階段以提升銷售數(shù)量為目標，經(jīng)過前兩階段銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗，做出各方面快速調(diào)整，包含價格、付款措施、促銷手法、宣傳包裝等，務求能夠更切合市場需求，此階段宣傳速度能夠適時放緩，承接第一階段所建立聲譽逐步達成銷售目標

推廣方法：以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方法、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，處理銷售中存在問題和矛盾。

宣傳活動：主流媒體文章：新商業(yè)運動，圖片專訪：現(xiàn)代水岸生活。

公關活動：依據(jù)前期推廣效果以后靈活提供。

4、尾盤期

專題：

孝順白金商業(yè)時代廣場

階段目標：經(jīng)過近十二個月市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)問題，調(diào)整對策，對前期觀望用戶和新用戶，采取多種優(yōu)惠政策，迫使其立即落定成交。針對特殊用戶需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在用戶。

推廣方法：利用報紙做部分感性訴求，同時利用工程形象進度收尾階段，增強置業(yè)者購房信心，消化存量。此階段關鍵利用細節(jié)賣點做宣傳，銷售手法上應該采取靈活方法，注意搜集用戶反應情況為后期價格制訂做出正確判定。利用業(yè)主網(wǎng)絡關系和少許市場DM宣傳，吸引周圍好友注意，務求將全部單位售清。

營銷手段：待定

宣傳活動：待定

公關活動：待定

注：不一樣時段結(jié)合銷售周期依據(jù)當初不一樣情況使用不一樣媒體進行推廣：報紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡、電視及現(xiàn)場包裝。同期依據(jù)項目進度設置不一樣公關活動。

七、活動營銷策略

在媒體效應不佳情況下，公關活動不管對樹立樓盤品牌著名度還是美譽度，抑或是促進銷售全部有很大村促進作用。本章節(jié)關鍵依據(jù)房產(chǎn)項目貫用活動營銷，并結(jié)合本案實際進行設置各類公關活動。

1、

項目開工儀式。

2、

售樓中心成立。

3、

召開產(chǎn)品說明會，商場管理咨詢會，業(yè)主聯(lián)誼會，相關房產(chǎn)展銷會等類似會議，關鍵展示樓盤整體計劃形象，景觀設計，商場管理，配套基礎設施，戶型特色等，同期配適宜當媒體宣傳和通文炒作，營造高品質(zhì)樓盤。

4、

組織購置者參觀，商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇等，加強消費者購置信心。

5、

開盤儀式。

活動列舉：孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇

專題：摸得著經(jīng)營

看得見回報

——孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場業(yè)主創(chuàng)業(yè)討論會

目標：配合當?shù)孛襟w，聯(lián)絡購置者和意向購置者舉行創(chuàng)業(yè)討論，指導購置者怎樣經(jīng)營商鋪，增加購置信心

地點：售樓處或孝順某一個場所

形式：由媒體牽頭，目標在于宣傳，經(jīng)過論壇高度，邀請創(chuàng)業(yè)著名人士和購置者共同探討創(chuàng)業(yè)之路

內(nèi)容：怎樣達成投資有理

效果估計：達成讓更多市民了解孝順商業(yè)廣場，關注孝順商業(yè)廣場。

說明：本企業(yè)將依據(jù)項目進程和實際需要，在以后將提供具體、具體活動方案。

八、宣傳效果要求

經(jīng)過宣傳工作，達在目標消費者心中應達成也可達成強化孝順商業(yè)廣場三大特色目標，具體來說：

1、孝順商業(yè)廣場——孝順最現(xiàn)代商業(yè)購物中心

商業(yè)購物中心——作為一座城市“窗口”和“名片”，正以其巨大商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展推進作用而成為城市未來商業(yè)形態(tài)關鍵模式。孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場中新依靠超前計劃設計理念，舒適優(yōu)美購物環(huán)境，現(xiàn)代購物方法，種類繁多商品，一流商場統(tǒng)一管理，整齊計劃，它是孝順鎮(zhèn)繁榮商業(yè)縮影，更是城市化標志。努力爭取打造和“中華商業(yè)第一街”代表：上海南京路、北京王府井、重慶解放碑、廣州上下九相媲美。

2、孝順商業(yè)廣場——最含有投資潛力和回報商業(yè)中心

孝順鎮(zhèn)工業(yè)園計劃，使孝順發(fā)展進入了黃金時期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎設施將日趨完善，經(jīng)濟發(fā)展快速，人均消費承受力越來越強；未來鎮(zhèn)北塊是孝順新城市建設發(fā)展中心，現(xiàn)今鎮(zhèn)北房市相對不成熟，本案處于前期面市售價低，升值空間很大；鎮(zhèn)北出讓幾塊較大商住地塊，農(nóng)民新村，四季新城，娛樂中心等，新工業(yè)園，未來將擁有旺盛人氣和濃厚商業(yè)氣氛，消費潛力強大。

3、孝順商業(yè)廣場——城市時尚生活新領地

本案除了擁有舒適優(yōu)美居住環(huán)境（靠孝順溪），一流物管，豐富戶型，過硬品質(zhì)，人車分流計劃等，孝順商業(yè)廣場將成為小區(qū)業(yè)主服務現(xiàn)成配套，業(yè)主在享受現(xiàn)代化居住方法，坐擁現(xiàn)代商業(yè)繁榮中心。

九、定價策略——低開高走

價格高低是左右購置者是否下定決心購置決定性原因。本案價格制訂應在土地、建筑、建筑計劃、景觀設計等成本基礎之上，尋求合理利潤。在現(xiàn)在情況下，還應遵照“低開高走”標準，在入市前以低價進入，引發(fā)購置者關注并引發(fā)購置沖動，經(jīng)過后期品質(zhì)宣傳再度聚集人氣后伺機抬高價格，一則給前期購置者足夠信心；二則樹立購置者對樓盤品質(zhì)充足認可。

說明：具體定價方案將隨項目進程，本企業(yè)于以后提供。

十、廣告推廣費用初步預算

(一)、前期廣告推廣費用(占總體推廣費用50%)

項目數(shù)量費用（單位/元）

燈箱50個1300/只，約6.5萬

工地圍墻20元/

m2×1000m2約2萬

工地轉(zhuǎn)角大型廣告牌150

m2×100約1.5萬元

農(nóng)村廣告墻1500元/面

50

約7.5萬元

工地彩旗200只

約5元/只，

約1000元

公交車廣告4輛車0元/車，約8萬元

DM10000份

約1元/份

，

約1萬元

折頁5000份

約2元/份，約1萬

樓書3000份

約5元/份

，約1.5萬元

橫幅60條

約150元/條

約9000元

報紙廣告開盤前一星期,天天在金華日報\義烏日報配以半版報廣約12萬

報紙軟文

開盤前一天,金華日報\義烏日報整版軟文約3萬

12.1物資交流會活動約3萬

開盤儀式約2萬

初步累計：50萬

（二）、中期廣告推廣計劃(占總體推廣費用30%)

項目數(shù)量費用（單位/元）

DM單頁約1份約1元/份

，

約1萬

橫幅60—100條約150元/條，約1.5萬

工地圍墻更換20元/

m2×1000m2約2萬

產(chǎn)品說明會約2.5萬

商場管理咨詢會約2.5萬

房展會約2.5萬

報紙廣告公布媒體：金華日報\義烏日報約12萬

報紙軟文約3萬

電視專題片約5萬

初步累計：30萬

說明：該計劃需依據(jù)項目進程及銷售情況靈活變動，以適應市場需求，贏得銷售勝利。

（三）、后期廣告推廣計劃(占總體推廣費用20%)

項目數(shù)量費用（單位/元）

DM單頁約1份約1元/份

，

約1萬

橫幅60—100條約150元/條，約1.5萬

工地圍墻更換20元/

m2×1000m2約2萬

孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇約2.5萬

業(yè)主聯(lián)議會約2.5萬

報紙廣告公布媒體：金華日報\義烏日報約8萬

報紙軟文公布媒體：金華日報\義烏日報約2.5萬

初步累計：20萬

說明：該計劃需依據(jù)項目進程及銷售情況靈活變動。

第三部分

相關孝順商業(yè)廣場幾點提議

商業(yè)物業(yè)建筑設計方案必需和項目定位和功效定位相符合，充足滿足商鋪銷售和招租需要，并適合商家經(jīng)營活動，這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設計提出要求。商業(yè)物業(yè)不管以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，全部要充足考慮到中國文化背景、消費特征和審美觀，才能得到市場認同。

一、建筑計劃設計提議

（一）、商業(yè)廣場入口建筑風格外立面表現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代結(jié)合

現(xiàn)在設計主入口不是很商業(yè)化，提議在主入口和中空內(nèi)庭設計施工上關鍵表現(xiàn)一個文化，結(jié)合園林，充足表現(xiàn)著天人合一理念，表現(xiàn)著大家順應自然，以求生存和發(fā)展思想。模擬自然而高于自然，即“雖由人作，宛自天開”。在主入口關鍵表現(xiàn)一個親和力和高貴氣質(zhì)。以結(jié)合現(xiàn)代手法為主，表現(xiàn)特色，同時要兼顧廣告牌位設計。

（二）、整體裝飾風格提議

將傳統(tǒng)建筑文化和現(xiàn)代建筑文化融合在一起，包含造型、色彩、材料結(jié)合步行街使用設計特色；各類裝飾品、藝術雕刻、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設計制作；重視建筑物、燈光、影夜間效果；營造一個商業(yè)文化和休閑購物友好氣氛。

（三）、各鋪面裝修設計以簡約為主

裝修以簡約為主，強調(diào)空間和材料搭配，表現(xiàn)開闊、明亮、藝術氣氛濃厚特色，表現(xiàn)功效經(jīng)營特色，并充足將室外景觀自然過分到室內(nèi)。

全部商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP設置均統(tǒng)一制訂，努力爭取完整統(tǒng)一形象。

（四）、環(huán)境設計提議

休閑舒適消費環(huán)境是每個成功商業(yè)場所必需提供硬件，真正吸引消費者入場是特色精品和高品質(zhì)休閑服務，只有靠步行街清楚功效分區(qū)，完善商戶組合，才能對消費者產(chǎn)生持久而濃厚吸引力，不停延續(xù)旺場局面。僅靠花俏建筑裝修來吸引消費者，只能是短暫，不能長久對游客起一定誘惑作用，而本項目最關鍵是立足于孝順當?shù)赜脩?，同時盡可能地招攬外地商人和游客。

所以，提議立面應盡可能做到簡明，同時一定要引進現(xiàn)代手法，構筑成既含有傳統(tǒng)特色，又表現(xiàn)現(xiàn)代時尚風味建筑形體，發(fā)明一個文化氣息味濃郁休閑購物環(huán)境。同時，要考慮入駐商戶裝修設置特色和多變性及靈活性，使商業(yè)廣場在既定形象風格和特色基礎上，能不停制造新鮮感，從而吸引不一樣類型用戶，增強商場競爭力。

（五）、充足利用植被

利用人工移植多變花草作為整個中空內(nèi)庭步行街走線，營造浪漫步行街氣氛，一來能夠形成步行街特色之一，使步行街更有生氣；二來配合不一樣功效區(qū)，配以不一樣草木。比如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨等，將人情緒融入喜慶節(jié)日無限歡欣當中，激發(fā)其購物沖動，充足將休閑專題發(fā)揮出來，使之和休閑、購物相結(jié)合，使消費者能充足感受到步行街獨有購物樂趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定消費群。

（六）、動態(tài)園林休閑區(qū)

提議在主中心入口廣場，設置大型水景或假山瀑布和綠色植被加以點綴，設置長椅洋傘并計劃成休閑區(qū)。除了可增強步行街動感和生機外，還可給消費者觀光、休憩場所，發(fā)明一個更悠閑、舒適環(huán)境，吸引人氣。

（七）、音樂無限

音樂是永恒專題，依據(jù)不一樣功效區(qū)域播放不一樣背景音樂，對調(diào)動消費者情緒有極大作用，還可調(diào)整步行街購物氣氛。既可成為步行街可變活動特色，又可增強步行街休閑氣氛和檔次，使消費者愈加樂而忘返。

（八）、藝術風味

提議在內(nèi)庭小廣場所適部位，安放和各功效區(qū)域相匹配藝術品（如雕塑）；使之和綠草、音樂相融相襯，構筑一個典雅、舒適現(xiàn)代休閑步行街。同時在步行街中設置小品，如小疊水，西式矮椅，膜制小品等。

二、配套設施提議

項目配套包含設備設施硬件配套和步行街軟件配套，硬件配套是本項目標關鍵支持點，是繼地段原因以后，在產(chǎn)品可感性方面能直接讓目標用戶感知內(nèi)容。

（一）商用項目標關鍵配套

1、硬件配套

停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等

載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、大型計量工具等。

2、軟件配套

物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務中心等

物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務服務、組織行業(yè)協(xié)會商會等。

（二）、計劃配套設施標準

配套設施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、經(jīng)營成本上升，造成售價上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場營運。提議在計劃配套設施時，認真考慮以下要求：

⑴適度性標準

多種類型商用物業(yè)對于配套設施要求也不一樣，設施配套應符合商場檔次水平，每一個類型項目要配套和之相適合設備設施。

⑵實用性標準

設施配套要遵照適用、適量標準，避免無謂浪費，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多還是要考慮物流需要配套。

⑶超前性標準

要使商場經(jīng)營能夠連續(xù)興旺，并在一段時期內(nèi)保持市場競爭水平，設施配套必需含有超前意識，發(fā)展商應對未來幾年商用物業(yè)市場發(fā)展趨勢作出正確估計，制訂合適超前策略。

（三）、商業(yè)廣場其它輔助性服務設施

⑴增設電子商務平臺

電子商務是未來商業(yè)貿(mào)易關鍵形式之一，電子商務活動進行有賴于電子商務平臺建設。將電子商務平臺建設作為商場配套關鍵部分，可把它作為項目標關鍵賣點，很有利于商鋪銷售和招商。

（2）洗手間

通常逛步行街消費者以女士居多，而且女性使用洗手間平均時間較長，所以要在步行街上設公共洗手間，在設計洗手間時，應該將女性部分面積合適增大。

商場每層之間全部應設有洗手間，最低程度每隔一層要有，而且導向指示標識一定要清楚明確。

（3）公用電話（卡式電話）

即使現(xiàn)時手提電話普及率很高，但部分消費者（以學生為主）仍需要使用公用電話作為對外聯(lián)絡工具，讓她們在需要使用電話時仍