論《物權(quán)法》中規(guī)定的預(yù)告登記制度

論《物權(quán)法》中規(guī)定的預(yù)告登記制度

摘要：預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，分析預(yù)告登記的特征、性質(zhì)、適用范圍、效力，并結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的做法，借鑒實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，指出了預(yù)告登記應(yīng)該進(jìn)一步明確的幾個(gè)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：特征；性質(zhì)；適用范圍；效力

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。這是《物權(quán)法》確立的一種新型制度，即預(yù)告登記制度?！段餀?quán)法》的此條規(guī)定對(duì)預(yù)告登記制度的適用范圍、發(fā)生條件、效力的

產(chǎn)生和消滅作出了比較完整的規(guī)定。

一、預(yù)告登記的概念與特征

第一，概念。預(yù)告登記（VormerKung）是由德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，它是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度。預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而是在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記可以防止出賣人“一物二賣”，保護(hù)買受人的合理期待，促使以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

第二，與本登記比較所體現(xiàn)出來(lái)的本質(zhì)特征。一是預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。而本登記所登記的是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即現(xiàn)實(shí)的物權(quán)登記。二是在進(jìn)行本登記后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的效果。即本登記具有確定、終局的效力。而預(yù)告登記后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)。預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，目的在于促使以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記的主要效力就是保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。正如張文龍先生所指出“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，有強(qiáng)制登記之原則，非經(jīng)登記，不生效力。對(duì)于由此強(qiáng)制登記原則所生之危險(xiǎn)，為保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪、變更、消滅為標(biāo)的之債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而為之準(zhǔn)備登記，即為預(yù)告登記”。三是預(yù)告登記是相對(duì)于本登記（即終局登記）而言的一種預(yù)備登記（臨時(shí)登記）。當(dāng)當(dāng)事人所具備的實(shí)質(zhì)要件即有關(guān)當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件，和形式要件即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所要求的申請(qǐng)程序條件都已具備時(shí)，預(yù)告登記即向本登記推進(jìn)。

第三，從屬性。預(yù)告登記對(duì)其所保全的請(qǐng)求權(quán)具有依附性，隨著請(qǐng)求權(quán)狀態(tài)的改變而變動(dòng)，當(dāng)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅時(shí)，預(yù)告登記隨之轉(zhuǎn)讓和消滅并辦理相應(yīng)的登記記載手續(xù)?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！边@就意味著，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)因履行、免除、訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)、債權(quán)合同無(wú)效或被撤銷等原因而消滅時(shí)，則預(yù)告登記也隨之自動(dòng)消滅；如果不動(dòng)產(chǎn)因法院的的判決、政府的征收而辦理了新的登記時(shí)，預(yù)告登記也歸于消滅。但是，預(yù)告的消滅并不必然意味著請(qǐng)求權(quán)消滅，比如，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)利人自愿放棄預(yù)告登記，并辦理涂消登記時(shí)，預(yù)告登記消滅，但該請(qǐng)求權(quán)仍然可以存續(xù)。

二、預(yù)告登記的性質(zhì)

我國(guó)《物權(quán)法》并未對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)加以規(guī)定。在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)主要有三種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度；其二認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)；其三認(rèn)為，預(yù)告登記使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)。第三種觀點(diǎn)是目前我國(guó)學(xué)者中比較主流的觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為：第一種觀點(diǎn)其實(shí)是請(qǐng)求權(quán)保全制度說(shuō)，預(yù)告登記其實(shí)具備形式意義上的性質(zhì)和實(shí)質(zhì)意義上的性質(zhì)，第一種觀點(diǎn)把預(yù)告登記認(rèn)為是一種特殊登記制度，其實(shí)僅僅談到了預(yù)告登記形式意義上的性質(zhì)，并不能解決實(shí)際問(wèn)題，所以顯得無(wú)探討意義。第二種觀點(diǎn)可認(rèn)為是準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)。準(zhǔn)物權(quán)通說(shuō)認(rèn)為是指權(quán)利人于將來(lái)某種條件下可以取得所有權(quán)或其他物權(quán)的權(quán)利。但是通說(shuō)僅僅是通說(shuō)，并非一致意見，而且對(duì)物權(quán)取得權(quán)的性質(zhì)學(xué)界也存在不同觀點(diǎn)。目前尚未有法律對(duì)準(zhǔn)物權(quán)進(jìn)行規(guī)定，以不確定的事物去定性另一不確定的事物，是邏輯上的錯(cuò)誤，并無(wú)實(shí)意。

持第三種觀點(diǎn)的學(xué)者所分析的主要理由如下：物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)抗第三人的效力；物權(quán)的變動(dòng)只能在公示后才能成立或具有對(duì)抗第三人的效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為公示手段。債權(quán)是相對(duì)權(quán)，只對(duì)其當(dāng)事人產(chǎn)生效力或約束力，不能對(duì)抗第三人。預(yù)告登記將物權(quán)法之規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)為物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張和滲透，使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。這種分析看似很有道理，但是筆者認(rèn)為，這種分析有意無(wú)意地回避了一個(gè)重要的概念，即經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。而這一性質(zhì)的定位是討論預(yù)告登記的性質(zhì)的前提和基礎(chǔ)。在沒(méi)有探討經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)的情況下就回答預(yù)告登記的性質(zhì)，難免出現(xiàn)概念混淆的邏輯錯(cuò)誤。筆者認(rèn)為，第三種觀點(diǎn)就是犯了這個(gè)邏輯錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的分析不太令人信服，因?yàn)轭A(yù)告登記的行為使被登記的對(duì)象物權(quán)化，而非自己本身是物權(quán)化的債權(quán)。所以第三種觀點(diǎn)其實(shí)是在探討經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)，而非是預(yù)告登記的性質(zhì)。

德國(guó)學(xué)者Kuntz和Herrmann認(rèn)為，“預(yù)告登記不是物權(quán)權(quán)利，它是對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)有物的固定聯(lián)系的應(yīng)當(dāng)保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)賦予物權(quán)的效力的一種物權(quán)擔(dān)保方式”。Manfred教授也認(rèn)為，“預(yù)告登記是一種必須在土地登記簿中登記的擔(dān)保手段?！北菊撐母鼉A向于德國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記的定性，認(rèn)為它是一種特殊的物權(quán)性擔(dān)保方式，理由如下：一是在大陸法系傳統(tǒng)民法理論中，債的擔(dān)保從廣義上講包括一般擔(dān)保和特殊擔(dān)保。一般擔(dān)保又稱為債的保全，是以債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)(責(zé)任財(cái)產(chǎn))來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。目前我國(guó)規(guī)定的一般擔(dān)保的方式有債權(quán)人的代位權(quán)和撤銷權(quán)兩種；特殊擔(dān)保即狹義上的債的擔(dān)保，包括保證、定金、抵押、質(zhì)押、留置等傳統(tǒng)方式，以及讓與擔(dān)保、所有權(quán)保留等新型手段。根據(jù)擔(dān)保債權(quán)的信用基礎(chǔ)的不同，眾多特殊擔(dān)保手段又可分為以人的信用、物的信用和錢的信用為基礎(chǔ)三類。保證又稱人保，是以人的信用為基礎(chǔ)的擔(dān)保；定金又稱錢保，是以特定的金錢信用作為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段；而其余的擔(dān)保方式都可歸為物的擔(dān)保，即以特定財(cái)產(chǎn)的信用作擔(dān)保。《物權(quán)法》第180條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……(五)正在建造的建筑物、船舶、飛行器”?？梢姡唇ǔ傻慕ㄖ锟梢缘盅?。因此，期房也是是物，是法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)。因此，期房也可以作為擔(dān)保的標(biāo)的物。預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人從訂立商品房買賣合同到交房辦理本登記往往需要一段時(shí)間，而這個(gè)過(guò)程中充滿不確定的因素，為了保障預(yù)購(gòu)人的利益，需要一種擔(dān)保方式來(lái)保證預(yù)購(gòu)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)購(gòu)人交付房款后，預(yù)售人需在房屋建成后交付不動(dòng)產(chǎn)并配合預(yù)購(gòu)人辦理本登記，如果預(yù)售人違反此合同義務(wù)，處分該不動(dòng)產(chǎn)，則此行為無(wú)效。從這個(gè)意義上講，預(yù)告登記也是以特定的財(cái)產(chǎn)來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，有所不同的是，該特定財(cái)產(chǎn)正是債權(quán)債務(wù)所指向的對(duì)象——標(biāo)的物。二是預(yù)告登記是以保護(hù)物權(quán)變動(dòng)之請(qǐng)求權(quán)為目的的具有物權(quán)效力的擔(dān)保手段。就請(qǐng)求權(quán)與物“權(quán)”之聯(lián)系（附隨性）看，預(yù)告登記與抵押權(quán)有些類似；如同抵押權(quán)，預(yù)告登記在其成立與存續(xù)上，依附于被擔(dān)保之債權(quán)；如同抵押權(quán)，預(yù)告登記亦隨請(qǐng)求權(quán)之轉(zhuǎn)讓，而轉(zhuǎn)讓于新的權(quán)利人。但二者的目的有別：抵押權(quán)賦予債權(quán)人——在基于被擔(dān)保之金錢債權(quán)而生的請(qǐng)求權(quán)之外─一一項(xiàng)變價(jià)權(quán)，而預(yù)告登記的功能在于，在第三人于預(yù)告登記之后取得權(quán)利，并因此妨害通過(guò)預(yù)告登記所保護(hù)之物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)時(shí)預(yù)告登記可針對(duì)該第三人，使該請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)其物權(quán)變動(dòng)之內(nèi)容。雖然目的不同，但是實(shí)質(zhì)是一樣的，都是通過(guò)設(shè)定某項(xiàng)擔(dān)保來(lái)維護(hù)債權(quán)，以達(dá)到債務(wù)履行的效果。三是物權(quán)法實(shí)行物權(quán)法定原則，該原則雖對(duì)當(dāng)事人的行為自由形成一定的限制，但這并不能排除私法自治原則在物權(quán)法領(lǐng)域的規(guī)范作用。擔(dān)保物權(quán)相對(duì)于所有權(quán)和用益物權(quán)而言，其有更強(qiáng)的“自治”品格。理論上不存在一定判定擔(dān)保物權(quán)特性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，立法上又承認(rèn)不具對(duì)抗效力的（即沒(méi)有優(yōu)先受償效力的）抵押權(quán)亦為“擔(dān)保物權(quán)”，那么當(dāng)事人經(jīng)由合同約定僅在其相互之間有約束力的擔(dān)保物權(quán)種類就是可能的和有效的，法律沒(méi)有強(qiáng)行禁止的理由。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記就是這種經(jīng)當(dāng)事人預(yù)定和法律規(guī)定的擔(dān)保方式，因?yàn)轭A(yù)告登記的發(fā)生要件必須要有當(dāng)事人之間的約定，當(dāng)事人約定預(yù)告登記事項(xiàng)，其實(shí)就是設(shè)定了一個(gè)擔(dān)保，而已在擔(dān)保物權(quán)上設(shè)立擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人欲取得優(yōu)先于其他權(quán)利人的效力，須將其擔(dān)保權(quán)公示。登記是擔(dān)保權(quán)的主要公示方法之一，采用的是公示生效主義。因此，筆者認(rèn)為，預(yù)告登記就是一種擔(dān)保手段。

三、預(yù)告登記的適用范圍

日本民法在物權(quán)變動(dòng)上采取債權(quán)意思主義，物權(quán)的變動(dòng)僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記的，在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力，但不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。因此，日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法在物權(quán)變動(dòng)上采取形式主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，因而只能存在對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，不可能存在對(duì)保全物權(quán)的預(yù)告登記。轉(zhuǎn)貼于《德國(guó)民法典》第883條第1款規(guī)定“為了保全轉(zhuǎn)讓或廢止土地上的一項(xiàng)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán),或保全轉(zhuǎn)讓或廢除設(shè)定于土地上的權(quán)利的請(qǐng)求權(quán),或保全變更此種權(quán)利的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)得于土地登記簿中為預(yù)告登記”,為了保全將來(lái)的請(qǐng)求權(quán)或附有條件的請(qǐng)求權(quán),也準(zhǔn)許為預(yù)告登記?！蔽覈?guó)物權(quán)法只規(guī)定“當(dāng)時(shí)人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”可以預(yù)告登記，這樣規(guī)定比較原則。這其實(shí)是利用了列舉和概括并用的方法，優(yōu)點(diǎn)在于既克服了列舉式難免遺漏應(yīng)規(guī)定事項(xiàng)的缺陷，又避免了概括式模糊和缺乏可操作性的不足。依據(jù)該條款及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，考慮到我國(guó)就基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)模式基本傾向于形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，跟德國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式相似，筆者認(rèn)為：在我國(guó)可以預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)包括：一是轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；二是消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；三是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)；四是附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

四、預(yù)告登記的效力

我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為預(yù)告登記的效力包括：一是擔(dān)保效力。擔(dān)保效力是預(yù)告登記的首要效力，主要是防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，為保障以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的合同債權(quán)等請(qǐng)求權(quán)將來(lái)肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。二是完全效力。又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。三是保全順位效力。即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位。四是預(yù)警的效力。預(yù)告登記的預(yù)警的效力與保全順位的效力一脈相承。正是因?yàn)轭A(yù)告登記有保全順位的效力，第三人才不會(huì)無(wú)視預(yù)告登記的存在，因此，預(yù)告登記在本登記前對(duì)第三人有預(yù)告的意義。這四個(gè)效力可以稱為預(yù)告登記的一般效力。

《物權(quán)法》第20條第1款第2句規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@就是對(duì)預(yù)告登記的擔(dān)保效力所做的規(guī)定。但是，《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的完全效力、保全順位效力、預(yù)警效力卻沒(méi)有做出規(guī)定，但是由于《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！币虼耍诮窈蟮牟粍?dòng)產(chǎn)登記立法中，應(yīng)該對(duì)預(yù)告登記的其他效力進(jìn)行明確規(guī)定，以便更好地發(fā)揮預(yù)告登記的作用。

對(duì)于預(yù)告登記后的中間處分行為的效力，也就是通說(shuō)稱為的預(yù)告登記的特殊效力。有的學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記后的中間處分行為絕對(duì)無(wú)效，有的學(xué)者沿襲德國(guó)的相關(guān)規(guī)定認(rèn)為相對(duì)無(wú)效?！兜聡?guó)民法典》第883條第2款規(guī)定:“預(yù)告登記后,對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分,為無(wú)效?！蔽覈?guó)《物權(quán)法》第20條第1款第2句規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”顯然，《物權(quán)法》并未沿襲《德國(guó)民法典》相對(duì)無(wú)效的做法，而采取的是物權(quán)變動(dòng)絕對(duì)無(wú)效的做法。換句話說(shuō)，就是請(qǐng)求人在辦理了預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人依然違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，其與第三人訂立的合同的債權(quán)效力不受影響，但是絕對(duì)不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這一規(guī)定，對(duì)于避免糾紛，防止“一房二賣”起到了非常重要的作用。

五、預(yù)告登記還應(yīng)該進(jìn)一步明確的幾個(gè)問(wèn)題

第一，關(guān)于預(yù)售人的權(quán)利。任何一種制度都是權(quán)利與義務(wù)的結(jié)合。但是，作為預(yù)告登記制度內(nèi)容之一的預(yù)售人的抗辯權(quán)，《物權(quán)法》只字未提?！兜聡?guó)民法典》第886條規(guī)定，對(duì)預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)涉及的土地或者物權(quán)的享有人，對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)有持續(xù)的排除性抗辯權(quán)時(shí)，可以請(qǐng)求解除保全請(qǐng)求權(quán)人權(quán)利的預(yù)告登記?？梢?，該法典不僅規(guī)定了預(yù)售人享有抗辯權(quán)，同時(shí)還規(guī)定了這種抗辯權(quán)是持續(xù)的排除性抗辯權(quán)時(shí)，可以請(qǐng)求解除預(yù)告登記。不過(guò)，德國(guó)法的規(guī)定并未否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，也沒(méi)有行使抗辯權(quán)可直接達(dá)到消除預(yù)告登記的效力的意思，而只是表明，登記義務(wù)人在具備法定條件時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)解除預(yù)告登記，這樣的規(guī)定是正確的，我們?cè)谠诰唧w實(shí)施預(yù)告登記的過(guò)程中，也應(yīng)該注重預(yù)售人的權(quán)利。建立預(yù)告登記制度的目的，只是對(duì)被登記的請(qǐng)求權(quán)提供物權(quán)層面上的更有力的保障，但并不改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系，預(yù)售人享有的針對(duì)請(qǐng)求權(quán)人的抗辯權(quán)，是根據(jù)請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利?？罐q權(quán)的行使可以維護(hù)預(yù)售人根據(jù)原來(lái)的法律關(guān)系享有的權(quán)利和利益。至于行使抗辯權(quán)能否最終形成消除預(yù)告登記的結(jié)果，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)一步的意思而定。

第二，失效和注銷?！段餀?quán)法》未對(duì)注銷預(yù)告登記做出規(guī)定，僅規(guī)定了預(yù)告登記失效分為兩種情形：債權(quán)消滅；能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記。預(yù)告登記失效意味著當(dāng)事人不再享有準(zhǔn)物權(quán)的權(quán)利，因而失效時(shí)間的確定對(duì)當(dāng)事人而言關(guān)系重大。注銷預(yù)告登記也意味著相應(yīng)的權(quán)利的喪失。由于第20條關(guān)于失效的規(guī)定過(guò)于原則且缺乏相應(yīng)的注銷登記規(guī)定，并未規(guī)定在預(yù)告登記失效的情況下，登記機(jī)關(guān)是依職權(quán)對(duì)預(yù)告登記的失效進(jìn)行判斷并主動(dòng)注銷預(yù)告登記還是依申請(qǐng)注銷預(yù)告登記。這些問(wèn)題都可能在實(shí)踐中出現(xiàn)的，所以為了避免這些問(wèn)題出現(xiàn)，在實(shí)施預(yù)告登記的過(guò)程中，應(yīng)該盡量做出比較詳細(xì)的規(guī)定，盡量避免爭(zhēng)議出現(xiàn)。需要指出的是，《物權(quán)法》沒(méi)有明確預(yù)告登記失效與注銷登記存在時(shí)間差異時(shí)對(duì)后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)處分的影響。預(yù)告登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種類型，具有其本身的公示性和公信力，預(yù)告登記被注銷后顯然會(huì)失去其效力，問(wèn)題在于預(yù)告登記按《物權(quán)法》之規(guī)定失效后但被注銷登記之前，對(duì)預(yù)告登記的效力該如何看待？如合同于2006年5月單方解除，合同解除意味著債權(quán)消滅及預(yù)告登記失效，之后于7月辦理了預(yù)告登記的注銷手續(xù)。在解除之日至注銷之日，如果現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分了其不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)告登記的權(quán)利人是否可以主張?jiān)撎幏中袨闊o(wú)效？這些都是應(yīng)該通過(guò)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確的。

第三，重復(fù)登記。物權(quán)法規(guī)定，在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。既然失效，就存在一個(gè)問(wèn)題，預(yù)告登記失效后，當(dāng)事人是否可以針對(duì)同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)預(yù)告登記？目前我國(guó)一些地方產(chǎn)權(quán)登記與稅費(fèi)征收銜接，能否多次申請(qǐng)預(yù)告登記，可能影響稅費(fèi)入庫(kù)，因此能否能重復(fù)預(yù)告登記也是個(gè)該明確的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)該規(guī)定預(yù)告登記失效后是不允許當(dāng)事人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)預(yù)告登記。因?yàn)槿绻试S預(yù)告重復(fù)登記，有可能導(dǎo)致預(yù)告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利，不利于不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)態(tài)發(fā)展。另外，物權(quán)法只規(guī)定了期房預(yù)告登記失效的時(shí)間為三個(gè)月，但是對(duì)現(xiàn)房的失效卻沒(méi)有規(guī)定。是不是也該明確現(xiàn)房的預(yù)告登記失效時(shí)間也為三個(gè)月。

第四，審查內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)中,很多開發(fā)企業(yè)會(huì)虛報(bào)購(gòu)房人、擴(kuò)大合同中的購(gòu)房面積，騙取登記，再以這些虛構(gòu)的購(gòu)房人的名義向銀行辦理購(gòu)房權(quán)抵押，導(dǎo)致銀行抵押物縮水，貸款無(wú)法收回的例子。因此，在預(yù)告登記實(shí)施的過(guò)程中，不應(yīng)該再以形式審查為主。物權(quán)法第十二條在規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)時(shí)明確要求應(yīng)當(dāng)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)當(dāng)事人。通過(guò)立法的形式要求登記機(jī)構(gòu)做出實(shí)質(zhì)性審查，詢問(wèn)當(dāng)事人這一行為，能夠很大程度上阻止在房屋權(quán)利人不知情的情況下，房屋被惡意轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人在國(guó)家機(jī)關(guān)面前親口說(shuō)謊，要比冒充簽字難做得多。因此，在預(yù)告登記的過(guò)程中，在查閱申請(qǐng)人提交的必要材料后，也該就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)當(dāng)事人。所謂詢問(wèn)，是指詢問(wèn)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題，向申請(qǐng)人詢問(wèn)。只要是與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題，登記機(jī)關(guān)都有權(quán)向登記申請(qǐng)人詢問(wèn)。詢問(wèn)既是一種權(quán)力，也是一種義務(wù)。作為一種權(quán)力，登記機(jī)關(guān)詢問(wèn)時(shí)，申請(qǐng)人就應(yīng)該如實(shí)回答；作為一種義務(wù)，如果不詢問(wèn)而發(fā)生了錯(cuò)誤的登記，就是沒(méi)有盡到責(zé)任。當(dāng)然，這里只是規(guī)定了詢問(wèn)申請(qǐng)人，而沒(méi)有規(guī)定詢問(wèn)第三人，對(duì)于登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)責(zé)任不是太重。我們有理