物管技術(shù)管理制度

物管技術(shù)管理制度

1.概述

1.1物管技術(shù)部是___有限公司（以下簡稱投資公司）為加強(qiáng)___物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護(hù)力量，專門設(shè)立的負(fù)責(zé)技術(shù)支持、專業(yè)管理及技術(shù)監(jiān)督的職能部門。物業(yè)公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責(zé)中，如遇到疑難問題報(bào)物管技術(shù)部協(xié)調(diào)解決。

1.2物管技術(shù)部負(fù)責(zé)與投資公司相關(guān)部門或協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)；參與新開項(xiàng)目的設(shè)備系統(tǒng)及園林工程的方案論證、前期介入等工作。

1.3物管技術(shù)部下設(shè)專業(yè)維修隊(duì)專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關(guān)的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業(yè)維修隊(duì)管理辦法》。

2.物管技術(shù)部工作職能：

2.1負(fù)責(zé)物業(yè)公司各管理處所有土建維修、配套設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)指導(dǎo)及園林景觀等方面的技術(shù)管理工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行及園林景觀效果的整體把握、控制。

2.2負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)公司各管理處簽訂設(shè)備有償維保合同，指導(dǎo)各管理處維修部所有設(shè)備維保計(jì)劃的制定及維保工作實(shí)施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

2.3負(fù)責(zé)各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護(hù)工作實(shí)施情況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

2.4參與物業(yè)公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。

2.5負(fù)責(zé)與投資公司各部門及相關(guān)協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)。

2.6參與投資公司新開項(xiàng)目的設(shè)備系統(tǒng)、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。

2.7參與投資公司相關(guān)合同中有關(guān)保修條款的擬訂，確定設(shè)備、工程、園林、裝修等尾款的支付。負(fù)責(zé)各小區(qū)物業(yè)維保費(fèi)用支付性質(zhì)的界定。

3.外部合作支援體系

3.1電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議及配電房代管協(xié)議——資料員歸檔。

3.2水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調(diào)、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議——資料員歸檔。

3.3園林：借助園林工程施工與管理經(jīng)驗(yàn)與園林施工單位、植保所、高校，建立長期的技術(shù)聯(lián)系，必要時(shí)在養(yǎng)護(hù)期結(jié)束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護(hù)協(xié)議——資料員歸檔。

4.巡檢、巡查制度

4.1各工程師制定每月工作計(jì)劃——部門經(jīng)理簽字——報(bào)公司。

4.2根據(jù)各設(shè)備運(yùn)行維護(hù)周期，維修部安排設(shè)備維護(hù)，相應(yīng)專業(yè)工程師按照《物業(yè)公司維修部設(shè)備管理制度及規(guī)程》，抽查并解決維護(hù)過程中出現(xiàn)的具體疑難技術(shù)問題。

4.3公共設(shè)備定期外協(xié)保養(yǎng)——專業(yè)工程師協(xié)調(diào)落實(shí)——維修部具體處理及跟進(jìn)——對應(yīng)工程師跟蹤抽查。

4.4日常運(yùn)行設(shè)備巡查每月一次——專業(yè)工程師抽查維修部日、周檢表及設(shè)備運(yùn)行狀況，填寫月檢記錄并報(bào)經(jīng)理簽字——資料員歸檔。

4.5特殊情況下設(shè)備運(yùn)行異常（維修責(zé)任人匯報(bào)或?qū)I(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)部無法解決）專業(yè)工程師立即電話通知相應(yīng)協(xié)作單位（事后補(bǔ)發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單）并向經(jīng)理匯報(bào)——借助外部支援——反饋處理結(jié)果——專業(yè)工程師確認(rèn)簽字——經(jīng)理簽字——資料員歸檔備案。

4.6園林工程師根據(jù)《物業(yè)綠化部綠化管理制度及規(guī)程》，按照園林景觀苗木生長特性、養(yǎng)護(hù)要求及病蟲害預(yù)防措施，檢查并解決園林苗木養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的具體疑難技術(shù)問題。

5.突發(fā)事故處理流程

5.1維修責(zé)任人——報(bào)物業(yè)維修部處理（疑難問題同時(shí)報(bào)相應(yīng)專業(yè)工程師）——反饋處理結(jié)果并填寫事故單——專業(yè)工程師確認(rèn)簽字(事后補(bǔ)發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單)——經(jīng)理簽字——資料員歸檔。

5.2維修責(zé)任人——報(bào)物業(yè)維修部處理（疑難問題同時(shí)報(bào)相應(yīng)專業(yè)工程師）分析發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)部無法解決——專業(yè)工程師立即電話報(bào)告經(jīng)理―——借助外部支援——反饋處理結(jié)果并填寫事故單——專業(yè)工程師確認(rèn)簽字(事后補(bǔ)發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單)——經(jīng)理簽字——報(bào)公司同時(shí)資料員歸檔。

6.土建報(bào)修程序

6.1專業(yè)維修隊(duì)原所在施工單位施工的工程（保修期內(nèi)）：

物業(yè)客服接報(bào)——維修部現(xiàn)場查看（疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看同時(shí)報(bào)部門經(jīng)理）——確定維修方案——協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊(duì)處理——住戶、維修隊(duì)及物業(yè)責(zé)任人簽字（重大問題留備份并經(jīng)土建工程師、經(jīng)理簽字，資料員歸檔）。

6.2非專業(yè)維修隊(duì)原所在施工單位施工的工程（保修期內(nèi)）：

物業(yè)客服接報(bào)——維修部現(xiàn)場查看（疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報(bào)部門經(jīng)理，費(fèi)用大的維修土建工程師需通知原施工隊(duì)到場）——確定維修方案——協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊(duì)處理——住戶、維修隊(duì)及物業(yè)責(zé)任人簽字（重大問題留備份并經(jīng)土建工程師、經(jīng)理簽字，資料員歸檔）——完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

6.3工程整改量較大的項(xiàng)目（保修期內(nèi)）：

專業(yè)工程師現(xiàn)場了解發(fā)文——協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊(duì)或安排___公司加派人員處理——維修部按要求跟蹤檢查——反饋處理結(jié)果——土建工程師簽字——經(jīng)理簽字——資料員歸檔。非專業(yè)維修隊(duì)原所屬的土建工程隊(duì)施工的工程，需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

6.4過保修期工程(結(jié)構(gòu)問題，根據(jù)建設(shè)部法規(guī)另行處理)：

物業(yè)客服接報(bào)——維修部現(xiàn)場查看（疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報(bào)部門經(jīng)理）——確定維修方案并通過客服協(xié)調(diào)、商定維修價(jià)格——土建工程師根據(jù)工程量大小確定是否發(fā)文——協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊(duì)處理——反饋處理結(jié)果(住戶、維修隊(duì)及物業(yè)責(zé)任人簽字)——如屬投資公司支付費(fèi)用的需完成三級簽證。

7.崗位培訓(xùn)

7.1工程交接前：與工程及物業(yè)協(xié)調(diào)，有組織有計(jì)劃安排維修人員跟蹤施工過程、了解設(shè)備區(qū)位、工程的組織安排、設(shè)備安裝工藝流程、設(shè)備調(diào)試運(yùn)行及簡單操作過程，對設(shè)備有一個(gè)最基本最感性的認(rèn)識。

7.2工程交接時(shí)：接相關(guān)部門工程聯(lián)系單——專業(yè)工程師發(fā)文——經(jīng)理簽字——專業(yè)工程師全程配合相關(guān)部門、協(xié)調(diào)相應(yīng)的維修主管，組織物業(yè)維修人員培訓(xùn)——考核、考試、檢驗(yàn)、反饋培訓(xùn)結(jié)果——達(dá)到能處理日常問題的能力。

7.3物業(yè)接手后：為確保小區(qū)設(shè)備正常運(yùn)作和小區(qū)景觀環(huán)境的美觀，專業(yè)工程師安排每年2～6次設(shè)備全系統(tǒng)培訓(xùn)、2～6次綠化人員培訓(xùn)、2～4次土建專業(yè)技術(shù)、建筑通病的處理和預(yù)防培訓(xùn)，采用外培和內(nèi)培、理論和實(shí)際相結(jié)合的模式，并在每期的培訓(xùn)結(jié)束后安排考核，檢查培訓(xùn)結(jié)果。不定期的安排考核物業(yè)維修、綠化人員實(shí)際使用和處理問題的技能。

8.工程合同參與及有償維保協(xié)議制定

8.1參與并提出工程合同中有關(guān)園林景觀效果、苗木養(yǎng)護(hù)，設(shè)備系統(tǒng)中設(shè)備保修條款的技術(shù)要求。提出維保期維修、養(yǎng)護(hù)的具體時(shí)間要求。

8.2參與并確定合同中有關(guān)綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保修期限和設(shè)備維修責(zé)任的鑒認(rèn)及維修費(fèi)用的確定。

8.3審核保修期限，負(fù)責(zé)工程、裝修、園林及設(shè)備尾款支付的確認(rèn)。在設(shè)備保修期結(jié)束前與管理處、維保方共同簽訂有償維護(hù)合同，物管技術(shù)部負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)，具體維保費(fèi)用由物管技術(shù)部安排協(xié)調(diào)管理處與維保方共同商定。一旦保修結(jié)束，有償維保合同即刻生效，避免維護(hù)脫節(jié)。

9.工作簽證及尾款支付

9.1經(jīng)濟(jì)簽證：

9.1.1屬投資公司支付費(fèi)用的簽證，由物業(yè)管理處維修及綠化主管和物管技術(shù)部專業(yè)工程師，部門經(jīng)理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認(rèn)款項(xiàng)，但需明確簽證，清楚計(jì)算工作量。

5000元以下由物業(yè)管理處維修(綠化)主管、物管技術(shù)部專業(yè)工程師、部門經(jīng)理簽認(rèn)；

5000——10000元除上述人員簽認(rèn)外需報(bào)物業(yè)主管副總簽認(rèn)；

10000元以上需報(bào)投資公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

9.1.2屬施工單位之間相互支付費(fèi)用的簽證，由物業(yè)管理處維修（綠化）主管和物管技術(shù)部專業(yè)工程師，部門經(jīng)理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認(rèn)款項(xiàng)，但需明確簽證，清楚計(jì)算工作量。并清楚注明該工程費(fèi)用從何單位工程尾款中劃撥給現(xiàn)施工的單位，具體簽證權(quán)限同上述(一)中所述內(nèi)容。

9.2尾款支付：

為考核控制裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊(duì)、園林施工隊(duì)、設(shè)備供應(yīng)商等合作單位的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識，相關(guān)的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園林工程及設(shè)備尾款等在上述隊(duì)伍和供應(yīng)商提出書面付款申請后的一周內(nèi)，相應(yīng)的專業(yè)工程師根據(jù)合同期限和申請付款內(nèi)容，深入相應(yīng)管理處，了解裝修、園林綠化及設(shè)備等使用情況、存在哪些問題、整改情況、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、響應(yīng)情況等在確保使用、運(yùn)行良好(園林綠化符合合同約定的要求)后，必須由管理處相應(yīng)主管簽字確認(rèn)(作為附件)，后填寫付款申請單并通過公司網(wǎng)路設(shè)定的程序完成尾款支付。

10.綜合管理

10.1工作日記，工作報(bào)表：各專業(yè)工程師必須做好工作日記，把平時(shí)工作中遇到的具體問題及解決方法、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等記錄下來，資源共享。每月填寫工作報(bào)表，由部門經(jīng)理匯總總結(jié)報(bào)物業(yè)副總、投資公司工程副總備案。

10.2物管技術(shù)部工作聯(lián)系單、工作指令單：工作及業(yè)務(wù)事項(xiàng)的組織協(xié)調(diào)，一般應(yīng)使用物管技術(shù)部工作聯(lián)系單，如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令單。建立完善的備查制度，緊急性及突發(fā)事件先在現(xiàn)場口頭安排指令，但事后需及時(shí)補(bǔ)發(fā)物管技術(shù)部工作聯(lián)系單或工作指令單。不涉及費(fèi)用(或預(yù)估費(fèi)用很低)的相關(guān)事務(wù)性指令，可電話或做現(xiàn)場口頭指令。

10.3工作例會：工作例會每周二舉行一次，如遇特殊情況，另行安排，各管理處維修部、綠化部、及專業(yè)維修隊(duì)集中匯報(bào)上周工作情況，存在何種問題，下周工作計(jì)劃，理順各方關(guān)系。會議原則上由經(jīng)理組織安排并主持，如遇特殊情況由經(jīng)理指定人員主持，與會人員由各管理處維修和綠化主管(各一人)、維修隊(duì)長、物管技術(shù)部全體人員共同參加，必要時(shí)邀