2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試黑金考題詳細參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（）。A.租金收入B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入

2、（）不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.風(fēng)險分析D.保本點分析

3、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

4、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120

5、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝

6、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

7、當(dāng)利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關(guān)系

8、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項目經(jīng)濟效益評價

9、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率

10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.16B.18C.20D.22

11、對于一般的房地產(chǎn)投資項目，（）指標值應(yīng)該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率

12、動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

13、在利用期望值法進行項目風(fēng)險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1

14、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境

15、某家庭預(yù)計今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

16、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷

17、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法

18、張某以6000元/m2的價格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個月一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為（）萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

19、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

20、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金

21、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷

22、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

23、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

24、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場

25、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

26、根據(jù)消費者()的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為

27、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力

28、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設(shè)計應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

29、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

30、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

31、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點的設(shè)置

32、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項目可行性研究C.細化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機會

33、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙

34、下列選項中，（）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。A.開發(fā)工作量B.經(jīng)營利潤C.經(jīng)營收入D.投資數(shù)額

35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700

36、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債

37、土地面積量算是在（）的基礎(chǔ)上進行。A.野外測量B.實地測量C.實有圖紙D.非權(quán)屬調(diào)查

38、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

39、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）。A.完全競爭市場、壟斷競爭市場B.一級市場、二級市場C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場D.一級市場、二級市場、三級市場

40、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購買和使用購買的比例分析

41、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元／月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

42、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法

43、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

44、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率

45、某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

46、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務(wù)市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場

47、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析

48、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

49、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預(yù)計利潤額C.總投資額D.總成本額

50、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準收益率D.期望投資收益率二、多選題

51、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差

52、下列關(guān)于財務(wù)分析指標說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強

53、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段

54、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

55、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙

56、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5

57、關(guān)于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗

58、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查

59、（）是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術(shù)環(huán)境D.國際環(huán)境

60、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預(yù)見費用

61、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減

62、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

63、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零

64、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

65、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費用＝負債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負債C.資產(chǎn)＋費用＝負債＋所有者權(quán)益＋收入D.負債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益

66、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資

67、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

68、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000

69、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

70、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.進度控制C.合同管理D.成本控制

71、財務(wù)分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營運能力分析

72、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載

73、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析

74、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標準類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)

75、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場

76、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

77、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

78、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

79、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

80、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

81、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法

82、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

83、以下財務(wù)分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動性越差

84、按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場

85、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

86、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

87、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%

88、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%

89、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150

90、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和

91、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯

92、相對于現(xiàn)金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率

93、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債

94、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力

95、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

96、直接投資的特點是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況D.在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志

97、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

98、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

99、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6

100、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為17%，計算得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%三、判斷題

101、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

102、解肌退熱、透疹、生津宜生用，升陽止瀉宜煨用的是A.柴胡B.葛根C.升麻D.香薷

103、具有補腎益精，益氣養(yǎng)血功效的藥物是A.紫河車B.冬蟲夏草C.蛤蚧D.龍眼肉

104、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）

105、住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對未來住房價格預(yù)期合理性做出的判斷，反映了預(yù)期住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標的協(xié)調(diào)關(guān)系。（）

106、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）

107、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。（）

108、名義利率是實際利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。（）

109、貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為貸款利率的代表。（）

110、同一購物中心，所有租戶的營業(yè)時間都必須一致。（）

111、住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比。（）

112、根據(jù)期末慣例法，把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，把初始投資P作為第1期期末發(fā)生的。（）

113、消費者購買行為也會受到諸如相關(guān)群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。

114、從投資者的角度來看資金的增值特征使其具有時間價值。

115、市場信息的不對稱性指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的。（）

116、房地產(chǎn)的不可移動性，表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分是最常見的劃分方式。（）

117、目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）

118、房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）

119、資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。()

120、商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于開發(fā)投資行為。

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。對開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

2、答案：C本題解析：不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。

3、答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元

4、答案：B本題解析：房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。本題中，已知兩倍中誤差為120m2，則可得中誤差為：120÷2＝60（m2）。

5、答案：B本題解析：五苓散中重用澤瀉為君，以其甘淡，直達腎與膀胱，利水滲濕。茯苓，豬苓為臣藥，增強其利水滲濕之力，桂枝為佐藥，溫陽化氣以助利水，解表散邪以祛表邪，《傷寒論》示人服后當(dāng)飲暖水，以助發(fā)汗，使表邪從汗而解。

6、答案：B本題解析：長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低。一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務(wù)負擔(dān)，降低投資成本；三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長(居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加)，從而會帶動投資需求上升。

7、答案：B本題解析：根據(jù)實際利率與名義利率的關(guān)系式。

8、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。項目經(jīng)濟效益評價這是可行性研究報告中最關(guān)鍵的部分。

9、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。參見教材P151。

10、答案：B本題解析：物業(yè)的有效毛收入是從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20×（1－20%）＋2＝18（萬元）。

11、答案：A本題解析：利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般商用房地產(chǎn)投資項目，商業(yè)銀行通常要求該指標值介于2～2.5之間，當(dāng)利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險。因此該指標值應(yīng)該大于2。

12、答案：B本題解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

13、答案：C本題解析：采用期望值法進行概率分析時，各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率是主觀概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎(chǔ)上，由專家學(xué)者依據(jù)自己的知識、經(jīng)驗系統(tǒng)分析之后，主觀判斷做出的。

14、答案：B本題解析：物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容；對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

15、答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。

16、答案：B本題解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

17、答案：A本題解析：A項，目標定價法是指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。目標定價法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入。B項，價值定價法是指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價廉”。C項，當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。D項，成本加成定價法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。這是最基本的定價方法。

18、答案：C本題解析：已知現(xiàn)值P求年值A(chǔ)的計算公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P的計算公式為P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本題中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。則按月等額還本付息每月應(yīng)還款金額為A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性償還，應(yīng)償還的金額為本期應(yīng)還金額與剩余59期（180－121＝59）應(yīng)還金額的現(xiàn)值之和。故償還額應(yīng)為：

19、答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤率。參見教材P199。

20、答案：B本題解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流量表中只出現(xiàn)現(xiàn)金收支項目，折舊和攤銷是按權(quán)責(zé)發(fā)生制進行的處理，不屬于現(xiàn)金收支，所以不會出現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中。參見教材P145。

21、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。P37。

22、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

23、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)嚴重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。

24、答案：A本題解析：產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質(zhì)偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質(zhì)偏好的細分市場中，所有消費者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細分市場，至少消費者對兩種屬性的重視程度基本一致。

25、答案：C本題解析：平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

26、答案：D本題解析：[知識點]消費者市場的購買對象

27、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。

28、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

29、答案：A本題解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。將第6年初的10萬元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運用公式

30、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，應(yīng)先根據(jù)公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金）求得償債備付率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（萬元），償債備付率為：30÷8.85＝3.39。

31、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析

32、答案：B本題解析：本題考查的是投資機會選擇與決策分析。投資機會選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作。參見教材P64。

33、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

34、答案：C本題解析：營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。營業(yè)收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有在市場上被出售、出租或自我經(jīng)營，才能成為給企業(yè)或社會帶來效益的有用的勞動成果。因此，營業(yè)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（完成投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

35、答案：C本題解析：從有效毛收入中扣除經(jīng)營費用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用，有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。在此題中，凈經(jīng)營收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（萬元）。

36、答案：C本題解析：根據(jù)工程變更估價原則，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照成本加利潤的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。

37、答案：A本題解析：土地面積量算是地籍測量的重要內(nèi)容，通過土地面積量算可以取得各級行政單位、權(quán)屬單位的土地總面積和分類土地面積的數(shù)據(jù)資料。土地面積量算在權(quán)屬調(diào)查和野外測量的基礎(chǔ)上進行。依據(jù)界址點坐標、邊長等解析數(shù)據(jù)和地籍原圖，選擇適宜的方法求算面積。

38、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。

39、答案：C本題解析：市場結(jié)構(gòu)是指某一市場中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為四種市場結(jié)構(gòu)類型：①完全競爭市場；②壟斷競爭市場；③寡頭壟斷市場；④完全壟斷市場。四種市場結(jié)構(gòu)中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭，但競爭又不充分。

40、答案：B本題解析：房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容包括：①調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；②分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃；③分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目；④分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

41、答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。15+（180-150）×3％=15.9（萬元）。參見教材P361。

42、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。選項D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。

43、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。用地面積測算以丘為單位進行，包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算。

44、答案：B本題解析：從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。維護較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

45、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的換算。

46、答案：D本題解析：潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。A項，服務(wù)市場又稱目標市場，是指公司決定追求的那部分合格的有效市場。BC兩項，有效市場是指對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。但如果政府或團體對特定消費群體消費某種商品進行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購買限價商品住房，那么本地戶籍者就構(gòu)成了該城市限價商品住房合格的有效市場。

47、答案：C本題解析：根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其中，單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務(wù)評價指標的變化情況。

48、答案：C本題解析：本題考查的是償債備付率。1.計算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬元）；2.計算出償債備付率=可用于還款的資金/應(yīng)還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。

49、答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的抵押率定義。

50、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

51、答案：B本題解析：房地產(chǎn)波動的重要原因是供求的不平衡，非理性預(yù)期、容積率和生產(chǎn)的時間落差都會造成房地產(chǎn)市場短期的供求失衡，而價格機制是促使房地產(chǎn)市場平衡的重要因素。

52、答案：D本題解析：D項，成本費用凈利率是企業(yè)的凈利潤與成本費用總額的比率，它反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的耗費與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價越小，企業(yè)的獲利能力越強。該比率不僅可以用以評價企業(yè)獲利能力的高低，也可以用以評價企業(yè)對成本費用的控制能力和經(jīng)營管理水平。

53、答案：B本題解析：[解析]建設(shè)工程招標

54、答案：D本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。

55、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

56、答案：A本題解析：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言，套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積=(43.5+5)m2=48.5m2。

57、答案：C本題解析：AB兩項，工程量清單是一份由招標人提供的文件，編制人是招標人或其委托的工程造價咨詢單位；與定額計價方式方法不同，采用綜合單價計價。C項，主要計價依據(jù)為“清單計價規(guī)范”，其性質(zhì)是含有強制性條文的國家標準，清單的項目劃分一般是按“綜合實體”進行分項的，每個分項工程一般包含多項工程內(nèi)容。D項，工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的編制原則一般是以工程實體的凈尺寸計算，沒有包含工程量合理損耗。這一特點是定額計價的工程量計算規(guī)則與工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的本質(zhì)區(qū)別。

58、答案：D本題解析：調(diào)查項目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

59、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

60、答案：B本題解析：因為廣告費和促銷費用包括銷售費用之中。

61、答案：A本題解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202。

62、答案：A本題解析：標準差系數(shù)計算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標準差系數(shù)。一般地，V越小，項目的相對風(fēng)險就越??；反之，項目的相對風(fēng)險就越大。本題中，將相關(guān)數(shù)值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序為乙＜丙＜甲。

63、答案：A本題解析：因為折現(xiàn)率的提高會抵消通貨膨脹的影響。

64、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

65、答案：C本題解析：會計恒等式分為兩種數(shù)量關(guān)系：①資產(chǎn)、負債與所有者權(quán)益的數(shù)量關(guān)系，包括：a．資產(chǎn)＝權(quán)益－債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益；b．資產(chǎn)＝負債＋所有者權(quán)益；c．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負債。②收入、費用與利潤的數(shù)量關(guān)系，具體是：收入＝費用－利潤。

66、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場與資本市場。發(fā)行股票屬于權(quán)益融資，并且可以交易，屬于公開市場。P285。

67、答案：D本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

68、答案：C本題解析：盈虧平衡點即銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利的點。根據(jù)題意可知，總銷售收入＝8000×1.5×10000＝12000（萬元），房屋總開發(fā)成本＝3000×1.5×10000＝4500（萬元），土地的最高總價＝12000－4500＝7500（萬元），則土地價格＝總價÷面積＝7500（元/m2）。

69、答案：B本題解析：本題考查的是償債備付率。

70、答案：B本題解析：本題考查的是進度控制。制定進度計劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。參見教材P83。

71、答案：B本題解析：財務(wù)分析的內(nèi)容包括：①償債能力分析，是指企業(yè)償還各種到期債務(wù)的能力。②盈利能力分析，是指企業(yè)賺取利潤的能力。③營運能力分析。企業(yè)的營運能力反映了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況，對其進行分析，可以了解企業(yè)的營業(yè)狀況及經(jīng)營管理水平。

72、答案：A本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力，主要分為永久荷載（恒載）、可變荷載（活載）以及偶然荷載。其中，永久荷載（恒載）是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力。

73、答案：C本題解析：蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。

74、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）

75、答案：A本題解析：產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質(zhì)偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質(zhì)偏好的細分市場中，所有消費者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細分市場，至少消費者對兩種屬性的重視程度基本一致。

76、答案：D本題解析：投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值＋物業(yè)增值收益）÷權(quán)益投資數(shù)額。本題中，代入數(shù)據(jù)可得投資回報率＝（2.4＋0.22＋60×2%）÷（60－40）＝19.1%。

77、答案：B本題解析：動態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。本題中，凈現(xiàn)金流量具體見表。因此，動態(tài)投資回收期＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1）＋（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）。代入數(shù)據(jù)可得，動態(tài)回收期＝（5－1）＋4.91/18.63＝4.26（年）。

78、答案：D本題解析：土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。

79、答案：A本題解析：在《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標；③建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

80、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

81、答案：B本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。概算指標法常使用的估算公式是：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標×建筑面積。

82、答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元

83、答案：D本題解析：財務(wù)分析是以企業(yè)的財務(wù)報告等會計資料為基礎(chǔ)，對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析和評價。D項，一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動性越強，存貨轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金和應(yīng)收賬款的速度也越快。

84、答案：A本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)市場劃分的理論。

85、答案：B本題解析：考點:房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；（4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃；（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)共給條件的變化。

86、答案：B本題解析：[解析]復(fù)利計算

87、答案：C本題解析：

88、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。稅前現(xiàn)金回報率的計算公式為：稅前現(xiàn)金回報率＝（營業(yè)利潤－年還本付息）/投資者的初始現(xiàn)金投資。其中，年還本付息A＝60×8%＋60×8%/[（1＋8%）10－1]＝8.94（萬元）。因此，該項投資的稅前現(xiàn)金回報率＝[30×（1－25%）－8.94]/（160－60）＝13.56%。

89、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。

90、答案：D本題解析：承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。2006年10月時，王某的權(quán)益為租賃權(quán)，權(quán)益價格為剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和。

91、答案：A本題解析：加味香蘇散（紫蘇葉、陳皮、香附、炙甘草、荊芥、秦艽、防風(fēng)、蔓荊子、川芎、生姜）——功用：發(fā)汗解表——主治：四時感冒（惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證），為辛溫發(fā)汗之緩劑；而麻黃湯，麻桂并用，發(fā)汗之力較強，并善宣肺平喘，為辛溫發(fā)汗之重劑，適用于外感風(fēng)寒，惡寒發(fā)熱而無汗喘咳之表實證；九味羌活湯辛溫發(fā)汗，兼清里熱，適用于外感風(fēng)寒挾濕，惡寒發(fā)熱，無汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根湯升陽解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身熱無汗者。

92、答案：B本題解析：[解析]投資回報率

93、答案：C本題解析：根據(jù)工程