主題策略-信用策略專題報(bào)告：基于銷售、土拍、參與主體的三四線城市觀察

證券研究報(bào)告/債券研究報(bào)告基于銷售、土拍、參與主體的三四線城市觀察歷史收益率曲線 歷史收益率曲線相關(guān)報(bào)告《東北信用策略深度報(bào)告：換一個(gè)視角看地產(chǎn)相關(guān)報(bào)告《東北信用策略深度報(bào)告：換一個(gè)視角看地產(chǎn)《東北信用策略專題報(bào)告：銀行可以獲得的外部支持有多少？》《東北信用策略專題報(bào)告：青島城投債，值得《東北信用策略專題報(bào)告：哪些金融債收益率仍有3%？》年開始，各層級土拍金額顯著收縮，其中全國性布局民企大幅減少新增拿地，而對應(yīng)的是部分二、三線城市本土民企土拍金額大幅上升，樣本《東北信用策略專題報(bào)告：銀行可以獲得的外部支持有多少？》《東北信用策略專題報(bào)告：青島城投債，值得《東北信用策略專題報(bào)告：哪些金融債收益率仍有3%？》面積段在200平方米以上的新房成交均價(jià)較為堅(jiān)挺房成交均價(jià)主要以震蕩為主。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明3/22 請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明4/22占比較2023年有所下滑，但占比仍大，占全國樓市分別為76%和44%。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明5/22請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明6/22手房方面，2024年以來掛牌均價(jià)位于0不足，所以價(jià)格仍處于持續(xù)震蕩趨勢。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明7/22數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券數(shù)據(jù)來源：安居客、東北證券數(shù)據(jù)來源：安居客、東北證券數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券2.1.本土民企在三、四線城市土拍占比持續(xù)上升請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明8/22城市口徑主要包含一線的全部城市（北京、上海、廣州、深圳二線以及三樣本城市，二線主要包含南京、鄭州、蘇州、杭州、成都、合肥，三線波、無錫、佛山、蕪湖、常州、洛陽、珠海、惠州、紹興、嘉興和南通?？焖偕仙?023年的25%，持續(xù)提供新增的土拍供給。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明9/22請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明10/22數(shù)據(jù)來源：中指、企業(yè)預(yù)警通、東北證券數(shù)據(jù)來源：中指、企業(yè)預(yù)警通、東北證券請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明成交金額共計(jì)22.18億元，其中一半拿地為偉星房產(chǎn)請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明12/222.2.本土民企普遍愿意參與更優(yōu)質(zhì)的地塊請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明13/22數(shù)據(jù)來源：中指、企業(yè)預(yù)警通、東北證券數(shù)據(jù)來源：中指、企業(yè)預(yù)警通、東北證券請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明14/222.3.從項(xiàng)目凈利率視角看三四線城市參與主體變化全國性房企中以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，其項(xiàng)目凈請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明15/22年，本土民企在所有城市項(xiàng)目凈利率分別為7.82%和續(xù)擴(kuò)大生存空間，可以以更低的溢價(jià)率獲取優(yōu)質(zhì)地塊的同時(shí)，目的凈利率水平持續(xù)反超以萬科為代表的全國性房企。數(shù)據(jù)來源：中指、各地房管局、東北證券請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明16/22數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、東北證券于泡沫更少、總價(jià)段更低等緣故，三線城市的購房群體并未因?yàn)榉扛淖冑彿科茫?021年以來三線城市不同面積段成交占比變化較小。300萬總價(jià)段新房自2021年Q1以來成交占比持續(xù)上升，一方面是價(jià)格下跌導(dǎo)致更高總價(jià)段的項(xiàng)目價(jià)格滑落，另一方面也源于三線房價(jià)擠出過程中消主導(dǎo)，高總價(jià)段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開始成為居民更加偏好的選擇。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明17/22數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明18/22數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券逐漸下降，而優(yōu)質(zhì)的剛改項(xiàng)目仍然維持一定需求，例如寧波面積段上的新房成交均價(jià)較為堅(jiān)挺，而更低面積段的新房成交均價(jià)主要以震蕩為主。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明19/22數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券數(shù)據(jù)來源：克而瑞、東北證券三線城市成交金額自2024年4月以來大幅上升，持續(xù)超過二線城市的銷售金額。手房方面，2024年以來掛牌均價(jià)位于0不足，所以價(jià)格仍處于持續(xù)震蕩趨勢。縮，其中全國性布局民企大幅減少新增拿地，而對應(yīng)的是部分二、三速上升至2023年的25%。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明20/22上的新房成交均價(jià)較為堅(jiān)挺，而更低面積段的新房成交均價(jià)主要以震蕩為主。請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明21/22袁毓佳：吉林大學(xué)金融碩士、經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，2022年加入張豐淇：倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融與風(fēng)險(xiǎn)碩士，倫敦大學(xué)學(xué)作者具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，并在中國證券業(yè)協(xié)會注冊登記為證券分析師。本報(bào)告遵循合規(guī)觀、專業(yè)、審慎的制作原則，所采用數(shù)據(jù)、資料的來源合法合規(guī)，文字闡述反映了作者的真實(shí)觀點(diǎn)，報(bào)告結(jié)論未受任何投資評級說明A股市場以滬深300指數(shù)為市場基場以摩根士丹利中國指數(shù)為市場基投資評級說明請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明