2021年華夏幸福嘉善產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目中公建及市政合作首期工程項(xiàng)目評審建議書

精選word文檔下載可編輯精選word文檔下載可編輯6S17華夏幸福嘉善產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目中公建及市政合作首期工程重大項(xiàng)目評審建議書編制：李紅英審核：沈國勛主張單位：投資建設(shè)事業(yè)部編制日期：2018年11月14日目錄一、總體概況 31、項(xiàng)目概況表 32、項(xiàng)目地理位置 33、現(xiàn)場勘查情況 5二、項(xiàng)目情況 5三、項(xiàng)目建設(shè)要求 6四、計(jì)價(jià)原則 7五、商務(wù)條件 9六、建設(shè)單位及聯(lián)合體單位介紹 127、項(xiàng)目周邊市場分析（房地產(chǎn)項(xiàng)目適用） 14三、項(xiàng)目收益測算 15四、項(xiàng)目分析 151、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 152、項(xiàng)目競爭性分析 163、項(xiàng)目綜合分析 16五、結(jié)論和建議 17六、附件資料 17一、總體概況1、項(xiàng)目概況表項(xiàng)目概況描述項(xiàng)目名稱華夏幸福嘉善產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目中公建及市政合作首期工程建設(shè)單位嘉興鼎泰園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址浙江嘉善產(chǎn)業(yè)新城孔雀城片區(qū)是否已現(xiàn)場勘查□是□否建筑面積總建筑面積28.8萬平方米投標(biāo)報(bào)價(jià)單價(jià)合同承包方式工程總承包（EPC）；￡施工總承包；￡專業(yè)承包；￡產(chǎn)融項(xiàng)目（投資+建設(shè)）；□產(chǎn)融項(xiàng)目（融資+建設(shè)）；□投資項(xiàng)目（BOT）；□PPP項(xiàng)目施工工期詳見附件資金來源甲方自籌招標(biāo)方式□公開招標(biāo)；□邀請招標(biāo)；□議標(biāo)；□直接發(fā)包；□參與性投標(biāo)截標(biāo)時(shí)間2、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于浙江嘉善產(chǎn)業(yè)新城孔雀城片區(qū)。周邊配套：緊鄰新西塘風(fēng)情水街、周邊配套中小學(xué)、幼兒園。距嘉善南站1km以內(nèi)。2條鐵路、3條高速（申嘉湖高速、滬杭高速、杭州灣環(huán)線高速），橫聯(lián)滬杭，縱達(dá)蘇甬長三角中樞周邊道路：道路暢通3、現(xiàn)場勘查情況序號項(xiàng)目判斷備注1現(xiàn)場是否需要拆遷□有□無2現(xiàn)場是否已經(jīng)完成場平□有□無3現(xiàn)場施工道路是否已經(jīng)可以通車￡有□無4是否取得《國有土地使用證》￡有□無5是否取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》￡有□無6是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》￡有□無7其他二、項(xiàng)目情況項(xiàng)目總建筑面積28.8萬平方米及道路、河道整治，預(yù)計(jì)總投資約14.48億元。公建項(xiàng)目序號項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬平方米）建設(shè)總投資（萬元）開工時(shí)間竣工時(shí)間地上建面地下建面合計(jì)1MINIMALL及幼兒園433.61.65.235,0002018年12月2021年5月2婦幼保健院653.51.5524,0002019年3月2021年4月3下一代汽車產(chǎn)業(yè)園1.2期113.524.215,0002019年5月2021年2月4安置房二期508.3311.330,0002018年12月2020年6月5公立小學(xué)723.103.114,0002019年5月2020年8月00合計(jì)241228.128.8118000--基建項(xiàng)目序號項(xiàng)目名稱長度（米）紅線寬度（米）綠化寬度（米）占地面積（畝）建設(shè)總投資（萬元）開工時(shí)間竣工時(shí)間1緯四路（鐘家港~嘉善大道）5004220464,9002019年8月2020年10月2緯一路（經(jīng)五路-邊界）-5,8002019年3月2020年7月3武塘公園4,8002019年10月2020年11月4伍子塘河河道整治工程（張古溇-中心河）5,5002019年12月2021年2月5伍子塘西側(cè)綠地一期（緯一路-西施灣河）5,8002019年9月2020年8月合計(jì)500--4626800--三、承包范圍：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（臨設(shè)）、土方、樁基、基坑支護(hù)、人防、主體建安、精裝修、社區(qū)管網(wǎng)、園林環(huán)境、配套設(shè)施(道路、綠化)；項(xiàng)目場地情況四、項(xiàng)目建設(shè)要求（1）工程質(zhì)量要求：符合工程建設(shè)國家及地方的相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；工期獎罰：無（3）項(xiàng)目建設(shè)特色：無。五、計(jì)價(jià)原則1、合同價(jià)款：單價(jià)合同在項(xiàng)目實(shí)施前核對項(xiàng)目成本，確定合同工程造價(jià)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中除鋼筋、混凝土、砌塊、水泥、生石灰、黃砂、石子、管樁按約定方法調(diào)整外，其他材料工程結(jié)算時(shí)均不做調(diào)整。2、合同價(jià)款確認(rèn)方式：1）總包合同部分：模擬清單、固定單價(jià)，出具完整版施工圖后完成轉(zhuǎn)固；2）分包合同部分：因目前未確認(rèn)方案且無施工圖紙，擬采取三方比價(jià)，中核華興享有合理低價(jià)優(yōu)先中標(biāo)權(quán)，如中標(biāo)合作模式同上；若雙方無法達(dá)成一致，甲方有權(quán)甲指分包，但需支付總包配合管理費(fèi)。3）調(diào)價(jià)：可調(diào)價(jià)材料：鋼筋、混凝土、砌塊、水泥、生石灰、黃砂、石子、管樁、電線電纜（所有價(jià)格按照信息價(jià)，沒有的雙方核價(jià)，若市場價(jià)同信息價(jià)差額超過±5%時(shí)，雙方進(jìn)行核價(jià)。）4）合同總價(jià)=合同基準(zhǔn)造價(jià)+延期支付利息+利息發(fā)票變更費(fèi)（金融票改增值稅）3、變更計(jì)價(jià)原則：1）合同清單已有的子目，按合同清單單價(jià)；2）類似的子目，參照類似子目單價(jià)；3）如無類似的項(xiàng)目，雙方協(xié)商認(rèn)定；4）措施費(fèi)率包干，不做調(diào)整（模板除外）；5）變更洽商金額確認(rèn)后，隨當(dāng)月進(jìn)度款計(jì)入產(chǎn)值，并同步計(jì)息。4、收入成本分析4.1房建類成本分析如下成本測算匯總表（房建）序號項(xiàng)目名稱運(yùn)營模式工程收益（房建）墊資收益（房建）合計(jì)利潤備注工程收入工程成本工程利潤墊資收入墊資成本墊資利潤模擬清單總價(jià)管理、利潤收入總價(jià)模擬清單總價(jià)管理、利潤成本總價(jià)1MINIMALL及幼兒園自營專業(yè)分包126371212889126412606536071870擴(kuò)大勞務(wù)+專業(yè)分包1792612%20077179266%1900110762040136068017552婦幼保健院自營專業(yè)分包781212%874978122%79687816503962541035擴(kuò)大勞務(wù)+專業(yè)分包1323312%1482013232.526%14026794142494947512693下一代汽車產(chǎn)業(yè)園1.2期自營專業(yè)分包5373.14412%60185373.1442%5481537543320223761擴(kuò)大勞務(wù)+專業(yè)分包782612%87657826.286%829647010196803408094安置房二期自營專業(yè)分包5647.7412%63255647.742%5761565587302286850擴(kuò)大勞務(wù)+專業(yè)分包1990512%2229419905.066%2109911942140142771319085公立小學(xué)自營專業(yè)分包4205.4612%47104205.462%4290421348169179600擴(kuò)大勞務(wù)+專業(yè)分包755212%84587551.66%8005453698466233686合計(jì)102116114370102116106816755410711672139891154304.2市政類成本分析成本測算匯總表（市政）序號項(xiàng)目名稱工程收益（市政）墊資收益（市政）合計(jì)利潤備注工程收入工程成本工程利潤墊資收入墊資成本墊資利潤模擬清單總價(jià)管理、利潤收入總價(jià)模擬清單總價(jià)管理、利潤、墊資費(fèi)用成本總價(jià)1緯一路（經(jīng)五路-邊界）487212%545748726.5%5189268513.8171.33436112緯四路（鐘家港~嘉善大道）411612%461041166.5%4384226404.8134.92704963武塘公園403212%451640326.5%4294222401.5133.82684894伍子塘河河道整治工程（張古溇-中心河）462012%517446206.5%4920254450.7150.23005555伍子塘西側(cè)綠地一期（緯一路-西施灣河）485112%543348516.5%5166267423.5141.2282141合計(jì)224912519022491239531237219473114632292五、商務(wù)條件1、投標(biāo)保證金：□有□無，如何約定？無2、履約擔(dān)保：□有□無履約保函(合同價(jià)10%)，有效期至竣工驗(yàn)收3、預(yù)付款：□有□無，如何約定？無4、工程進(jìn)度款（結(jié)算）：6-2-2模式4.1、承包范圍內(nèi)項(xiàng)目工程款支付原則：以下付款及計(jì)息方式是針對每個(gè)單項(xiàng)工程，內(nèi)部驗(yàn)收為每個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)部驗(yàn)收。4.2、付款方式：“內(nèi)部驗(yàn)收定義”所指由承包人提出申請內(nèi)部驗(yàn)收（內(nèi)部驗(yàn)收參入方：設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位、施工單位）之日起15日歷天內(nèi)組織并完成驗(yàn)收。驗(yàn)收無重大質(zhì)量問題時(shí)，四方確認(rèn)內(nèi)部驗(yàn)收合格申請文件。各子項(xiàng)工程內(nèi)部驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn):a、完成各子項(xiàng)工程中約定的分部分項(xiàng)工作內(nèi)容；b、各分部分項(xiàng)、檢驗(yàn)批過程工序驗(yàn)收資料完整；c、子項(xiàng)工程無重大質(zhì)量問題。4.2.1承包人完成承包范圍內(nèi)的工作內(nèi)容，基本具備內(nèi)部驗(yàn)收條件，由承包人提出申請內(nèi)部驗(yàn)收之日起15日歷天內(nèi)組織并完成驗(yàn)收。驗(yàn)收無重大質(zhì)量問題時(shí)，四方確認(rèn)內(nèi)部驗(yàn)收合格申請文件。發(fā)包人在30日歷天內(nèi)支付承包人月累計(jì)核定書產(chǎn)值的60%工程款。若非承包人原因項(xiàng)目停工、緩建時(shí)，自停工、緩建之日起，發(fā)包人在30日歷天內(nèi)支付承包人月累計(jì)核定書產(chǎn)值的60%工程款。4.2.2內(nèi)部驗(yàn)收合格之日（或停工、緩建之日）起，滿12個(gè)月時(shí)，發(fā)包人在30日歷天內(nèi)向承包人支付至月累計(jì)核定書產(chǎn)值的80%或工程結(jié)算審定值的80%（內(nèi)部驗(yàn)收合格之日起12個(gè)月內(nèi)完成工程結(jié)算審定時(shí)）。4.2.3內(nèi)部驗(yàn)收合格之日（或停工、緩建之日）起，滿24個(gè)月時(shí)，發(fā)包人在30日歷天內(nèi)向承包人支付至月累計(jì)核定書產(chǎn)值的100%或工程結(jié)算審定值的100%（內(nèi)部驗(yàn)收合格之日起24個(gè)月內(nèi)完成工程結(jié)算審定時(shí)）。承包人提供月累計(jì)核定書產(chǎn)值或工程結(jié)算審定值的3%銀行保函作為質(zhì)保金。4.2.4發(fā)包人每年12月15日支付一次支付工程款利息。4.3計(jì)息基數(shù)：4.3.1承包人每月5日前，上報(bào)發(fā)包人上月已完工程量申請，發(fā)包人收到上月已完工程量申請后15日歷天內(nèi)完成審核，發(fā)包人按照確認(rèn)核定書中產(chǎn)值的75%為上月應(yīng)付工程款，上月應(yīng)付工程款作為支付工程款利息的計(jì)算基數(shù)；以發(fā)包人確認(rèn)的應(yīng)付工程款的時(shí)間為計(jì)息起點(diǎn)，以每年收到支付利息之日或內(nèi)部驗(yàn)收合格收到工程款之日為終點(diǎn)。4.3.2內(nèi)部驗(yàn)收合格之日起12個(gè)月內(nèi)，工程結(jié)算未審定前，以月累計(jì)核定書產(chǎn)值的40%作為支付工程款利息的計(jì)算基數(shù)；以發(fā)包人確認(rèn)的內(nèi)部驗(yàn)收合格申請文件之日為起點(diǎn)，以工程結(jié)算審定之日為終點(diǎn)。4.3.3內(nèi)部驗(yàn)收合格之日起12個(gè)月內(nèi)，工程結(jié)算已審定之日起，以審定工程結(jié)算額的97%，扣減已付工程款作為支付工程款利息的計(jì)算基數(shù)，以發(fā)包人審定工程結(jié)算之日為起點(diǎn)，最后一筆還款額還清之日為計(jì)息終點(diǎn)。4.4支付利率：按年化名義利率9%計(jì)算，即為中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)5年期貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）的基數(shù)上上浮83.67%，若未來中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)5年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，則年化名義利率以調(diào)整后5年期貸款基準(zhǔn)利率的基數(shù)上浮83.67%。4.5工程結(jié)算4.5.1工程內(nèi)部驗(yàn)收后，自承包人提供承包范圍內(nèi)工作內(nèi)容結(jié)算文件（不包括竣工驗(yàn)收記錄、竣工圖）之日起60日歷天內(nèi)完成工程結(jié)算審定。4.5.2自提交結(jié)算文件之日起60日歷天內(nèi)，非承包人原因，工程結(jié)算未審定時(shí)，以承包人上報(bào)工程結(jié)算金額為工程審定金額。每年支付一次利息（即：墊本不墊息）。5、風(fēng)險(xiǎn)防范措施：華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保。六、建設(shè)單位及其股東單位介紹1、建設(shè)單位介單位名稱嘉興鼎泰園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司基本信息統(tǒng)一社會信用代碼9133042107400723X8（11）經(jīng)營范圍園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理，土地整理，文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)，科技信息咨詢，健康咨詢服務(wù)，電子商務(wù)信息咨詢，物流管理服務(wù)，旅游開發(fā)，商貿(mào)項(xiàng)目的投資開發(fā)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）其所處行業(yè)地位及影響情況該公司作為嘉善產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的項(xiàng)目公司，主要是嘉善縣政府在合作區(qū)域內(nèi)以“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，秉持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的系統(tǒng)化發(fā)展理念，通過創(chuàng)新升級“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的PPP市場化運(yùn)作模式，接受合作區(qū)域政府的委托，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市運(yùn)營等領(lǐng)域，在不增加地方政府負(fù)債的情況下，為區(qū)域提供可持續(xù)發(fā)展的全流程綜合解決方案。主要股東信息華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司全資子公司其他股東法人股東2、股東單位介紹單位名稱華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司基本信息統(tǒng)一社會信用代碼：911310006096709523類型：其他股份有限公司(上市)經(jīng)營范圍對房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)，科技技術(shù)推廣、服務(wù)。***其所處行業(yè)地位及影響情況創(chuàng)立于1998年。二十年來，始終致力于產(chǎn)業(yè)新城的投資、開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營，已成長為中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商。2017年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額1522億元，繳納稅款超110億元。截至2017年底，公司資產(chǎn)規(guī)模近3800億元，擁有員工近28000名。華夏幸福以“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城和“產(chǎn)業(yè)鮮明、綠色生態(tài)、美麗宜居”的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)為核心產(chǎn)品，通過“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的PPP市場化運(yùn)作機(jī)制，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市運(yùn)營六大領(lǐng)域，為城市提供全生命周期的可持續(xù)發(fā)展解決方案。主要股東信息華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司企業(yè)法人其他股東法人股東7、項(xiàng)目周邊市場分析（房地產(chǎn)項(xiàng)目適用）該項(xiàng)目為商業(yè)及幼兒園；區(qū)域位置位于浙江嘉善產(chǎn)業(yè)新城。距離嘉善南站3km范圍內(nèi)。位于住宅區(qū)域中心地帶，市場前景較好。項(xiàng)目政府回購。三、項(xiàng)目收益測算項(xiàng)目總收益測算項(xiàng)目收益測算表序號項(xiàng)目金額（不含稅）A增值稅B價(jià)稅合計(jì)金額C備注一工程收益1.1預(yù)計(jì)收入（萬元）139,56013,956153,5161.2預(yù)計(jì)成本（萬元）130,76913,077152,637含公司管理費(fèi)1.3預(yù)計(jì)收益（萬元）8,791——8,7911.4收益率%——5.73%1.5應(yīng)交增值稅額（萬元）——二保證金及其他融資性資金收益保證金總額：其他融資性資金總額：2.1預(yù)計(jì)收入（萬元）12,90577413,679利息率：年利9%，單利2.2預(yù)計(jì)成本（萬元）7,5504538,003利息率：年利6%2.3預(yù)計(jì)收益（萬元）5,355——5,355三項(xiàng)目收益（萬元）——14,146四項(xiàng)目收益率%——8.92%四、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)□有□無具體描述：風(fēng)險(xiǎn)源提示：包括但不限于（貨幣政策調(diào)整；稅收政策調(diào)整；行業(yè)政策調(diào)整；地區(qū)發(fā)展政策調(diào)整；其他）風(fēng)險(xiǎn)防范措施：市場風(fēng)險(xiǎn)□有□無具體描述：風(fēng)險(xiǎn)源提示：風(fēng)險(xiǎn)防范措施：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)□有□無具體描述：墊資施工風(fēng)險(xiǎn)源提示：包括但不限于（信用風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；安全風(fēng)險(xiǎn)；其他）風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1.華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（上市）提供連帶責(zé)任擔(dān)保。