迷茫的地產(chǎn)商誰會(huì)從富豪榜上消失-

迷茫的地產(chǎn)商誰會(huì)從富豪榜上消失?又到了一年一度的年報(bào)季，開發(fā)商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面，公布2024年的業(yè)績，同時(shí)公布2024年的發(fā)展目標(biāo)。從已經(jīng)發(fā)布的年報(bào)中，我們發(fā)現(xiàn)房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對(duì)他們來說，如何尋找新的增長點(diǎn)，變得尤為迫切而重要。而對(duì)于那些虧損的房企來說，如何活下去，則事關(guān)生死存亡。

看好市場卻調(diào)低目標(biāo)

在召開業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會(huì)發(fā)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只不過在對(duì)新業(yè)務(wù)的投入上，各家都表現(xiàn)得極為謹(jǐn)慎，既不貿(mào)然涉水過深，導(dǎo)致企業(yè)面臨翻船的危險(xiǎn);又不能完全對(duì)新領(lǐng)域視而不見，錯(cuò)過轉(zhuǎn)型的絕佳機(jī)會(huì)。

盡管房地產(chǎn)市場有回升的趨勢，但各家房企在談到2024年業(yè)績目標(biāo)時(shí)都極為謹(jǐn)慎，不愿意像往年那樣給出極高的增長目標(biāo)。

以九龍倉集團(tuán)為例，2024年其在內(nèi)地的銷售目標(biāo)是220億元。雖然目標(biāo)較2024年業(yè)績持平，但九龍倉董事局副主席吳天海表示，2024年要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)不容易。

2024年合同銷售金額增長近四成的旭輝地產(chǎn)，對(duì)2024年定的目標(biāo)是全年合同銷售250億元，較2024年增長約18%。

景瑞地產(chǎn)2024年提出的目標(biāo)是在2024年的基礎(chǔ)上增長接近10%，與2024年增速持平。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在2024年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，公司2024年銷售目標(biāo)是較2024年的401億元增長5%。朗詩綠色地產(chǎn)甚至對(duì)2024年的銷售業(yè)績沒有明確的目標(biāo)。

寶龍地產(chǎn)是僅有的幾家預(yù)計(jì)2024年銷售增幅在20%以上的房企之一。其2024年的目標(biāo)是130億元，較去年增長22.1%。令人詫異的是，這些房企對(duì)2024年目標(biāo)的謹(jǐn)慎，并不是因?yàn)閷?duì)未來市場的悲觀，相反，不少房企對(duì)2024年的市場仍然看好。閆浩說，2024年全國兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的政策有一個(gè)清晰的定調(diào)，從中可以看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是支持的。旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認(rèn)為，2024年市場將呈現(xiàn)一個(gè)緩慢回升的態(tài)勢，2024年下半年比上半年要好過，2024年上半年比2024年下半年好過。

盡管如此，開發(fā)商2015年提出的增長目標(biāo)卻依然謹(jǐn)慎，多數(shù)房企的增長目標(biāo)都沒有超過20%。

對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：很多開發(fā)商覺得，2024年的成交量有可能回升，但價(jià)格卻很難上漲。這意味著銷售業(yè)績的增加，得靠賣出更多的房子才能實(shí)現(xiàn)。

但對(duì)開發(fā)商來說，要賣掉更多的房子，并不是件容易的事。不僅是因?yàn)榉科竺媾R的市場競爭日趨白熱化，更是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒有絲毫松動(dòng)，開發(fā)商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

中小房企處境艱難

“2024年很多企業(yè)會(huì)退出這個(gè)行業(yè)，不僅是一些小企業(yè)，小企業(yè)倒不著急，如果只有一個(gè)項(xiàng)目完全不用著急。我認(rèn)為一些中等規(guī)模的企業(yè)，甚至一些區(qū)域型大企業(yè)，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者說還能保住勝利果實(shí)，如果現(xiàn)在不退，未來也許連勝利果實(shí)都保不住。”

易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，2024年前10強(qiáng)房企所占的市場份額已經(jīng)達(dá)到16.92%，20強(qiáng)達(dá)到22.78%，50強(qiáng)達(dá)到31.14%，100強(qiáng)達(dá)到37.75%。

丁祖昱預(yù)計(jì)，從2024年開始接下來的3年，這一數(shù)字還會(huì)繼續(xù)上升，差不多上升到前10強(qiáng)達(dá)到25%左右，20強(qiáng)達(dá)到30%左右，50強(qiáng)達(dá)到40%左右，100強(qiáng)達(dá)到50%左右。

如此看來，未來房地產(chǎn)中小企業(yè)的處境將變得愈發(fā)艱難?！敖裉熹N售額50億～80億的企業(yè)壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號(hào)，開發(fā)貸拿不到，發(fā)債又發(fā)不了。便宜的資金拿不到，導(dǎo)致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時(shí)他們要面臨抉擇，是繼續(xù)咬住牙拼，還是退出這個(gè)行業(yè)。即使維持現(xiàn)狀也很難?！倍∽骊耪f。

這是丁祖昱判斷中小房企將大規(guī)模退出的依據(jù)。而對(duì)銷售規(guī)模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，但回款卻很糟糕，因?yàn)殂y行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰(zhàn)。

另一方面，企業(yè)的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術(shù)熟練、專業(yè)能力強(qiáng)的建筑工人月薪已經(jīng)達(dá)到6000～8000元?！?024年的競爭仍然非常激烈，房企和競爭對(duì)手之間是你死我活的關(guān)系?！倍∽骊耪f，很多大公司的住宅業(yè)務(wù)中有非常高比例的項(xiàng)目是不賺錢的，真正賺錢的已經(jīng)不多，這導(dǎo)致今年開發(fā)商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養(yǎng)閑人”，因此不少房企傳出了裁員的風(fēng)聲。

轉(zhuǎn)型或退出都不容易

一方面是競爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉(zhuǎn)型還是徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，成了很多房企面臨的艱難選擇。

然而，退出或轉(zhuǎn)型并不容易。A股上市公司華麗家族早在2024年就在另尋主業(yè)，并先后投資乙肝疫苗研發(fā)、金礦等諸多業(yè)務(wù)，但截至目前，這些業(yè)務(wù)還沒有獲得像房地產(chǎn)主業(yè)一樣的收益。去年公司定向增發(fā)，也是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的名義才成功募集了一部分資金。

即使在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發(fā)展戰(zhàn)略，在住宅產(chǎn)品線之外，還開發(fā)城市綜合體和旅游地產(chǎn)。但這一轉(zhuǎn)型也沒有獲得成功，最后因?yàn)橘Y金惡化被綠地集團(tuán)收購，成為后者的附屬公司。以物業(yè)銷售為主的SOHO中國，在轉(zhuǎn)型租賃持有之后，同樣經(jīng)歷著規(guī)模增長放慢、業(yè)績下降的陣痛。

丁祖昱說，房地產(chǎn)行業(yè)再困難，壓力再大都是相對(duì)的，是相對(duì)3年前、5年前的房地產(chǎn)行業(yè)，但和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)還是不錯(cuò)的。這些因素使房企無法下決心徹底轉(zhuǎn)型。

而一些轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，則讓行業(yè)看到了在房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域掘金的機(jī)會(huì)，最典型的例子非綠地莫屬。從2024年開始，綠地堅(jiān)持走超高層戰(zhàn)略，隨后海外投資房地產(chǎn)，2024年又進(jìn)軍地鐵業(yè)務(wù)，發(fā)展大消費(fèi)、金融等新業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)協(xié)同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優(yōu)勢。在這一背景下，在小范圍內(nèi)試錯(cuò)，成為很多開發(fā)商的共同選擇。閆浩說，對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來說，那些拿出來“試錯(cuò)”的項(xiàng)目都只占到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

而這些創(chuàng)新嘗試成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動(dòng)力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業(yè)4.0發(fā)展情況，計(jì)劃把考察結(jié)果引用到國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“中國房地產(chǎn)工業(yè)化連2.0、3.0都沒有完成，