市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法模板

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施

第一章總則

第一條為深入提升物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本措施。第二條本措施適適用于本市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。第三條本措施所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指含有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用。第四條

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制訂，并對(duì)其監(jiān)督管理。合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制訂，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。第五條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該遵照合理、公開、費(fèi)用和服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)該遵照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)。第六條提倡業(yè)主經(jīng)過(guò)公開、公平、公正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第二章

收費(fèi)范圍

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容性質(zhì)和不一樣特點(diǎn)，分別實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)整價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)施酬金制住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收委托開展特約服務(wù)等其它服務(wù)收費(fèi)實(shí)施市場(chǎng)調(diào)整價(jià)。第八條住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)施分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門，依據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制訂對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。第九條

實(shí)施市場(chǎng)調(diào)整價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵照平等、自愿標(biāo)準(zhǔn)事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。第十條

物業(yè)服務(wù)通常包含以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、垃圾搜集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木養(yǎng)護(hù)管理；（四）車輛停放服務(wù)管理；（五）做好安全防范和秩序維護(hù)工作；（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；（七）物業(yè)維修、更新費(fèi)用帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；（八）業(yè)主委托其它公共性服務(wù)內(nèi)容。第十一條業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠采取包干制或酬金制方法約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方法。酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定百分比或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其它全部用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享受或負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方法。酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按協(xié)議約定辦理。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)組成包含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本組成通常包含以下部分：（一）服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按要求提取福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專題維修資金使用要求，應(yīng)該經(jīng)過(guò)專題維修資金給予列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該每十二個(gè)月不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作開展情況，聽取業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，應(yīng)接收物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處監(jiān)督。

第三章

收費(fèi)管理

第十四條

住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該在銷售物業(yè)之前，參考《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1），確定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按要求實(shí)施公開招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中明確。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)該明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方法、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十五條

開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主（物業(yè)買受人）簽署商品房買賣協(xié)議應(yīng)該包含前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定內(nèi)容，作為商品房買賣協(xié)議附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確定。第十六條

業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。第十七條物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)（含住宅躍層或閣樓），以房屋全部權(quán)證登記建筑面積計(jì)算。未辦證以售房協(xié)議中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積隸屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。第十八條已交付業(yè)主物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主負(fù)擔(dān)。未交付業(yè)主物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。交付是指在房屋買賣協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)，視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒有事先書面通知，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。第十九條

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，預(yù)收期限不得超出6個(gè)月。雙方另有約定除外，但約定期限不得超出物業(yè)服務(wù)協(xié)議期限。第二十條

出租或以其它方法交她人使用物業(yè)，業(yè)主應(yīng)立即到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記立案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按要求交納。第二十一條實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)該向物業(yè)所在縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門辦理立案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。第二十二條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)要求，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

第四章

停車收費(fèi)

第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)符合計(jì)劃配置要求共用車位、車庫(kù)（含地下、地面）、地面停車場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)，按要求標(biāo)準(zhǔn)能夠收取停放服務(wù)費(fèi)（見附件2）。業(yè)主對(duì)車輛有保管要求，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽署保管協(xié)議。第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。第二十五條實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該建立健全車輛停放服務(wù)及收費(fèi)內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理、停車場(chǎng)所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。

第五章

共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)

第二十六條

住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi),納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖?。二次供水未移交給供水部門供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖?，接收監(jiān)督。第二十七條非城市集中供暖（冷）單位直收到戶集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)物業(yè)小區(qū)，根據(jù)“以收抵支、收支平衡”標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后收取。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中合理約定，并在銷售物業(yè)時(shí)通知物業(yè)買受人。第二十八條

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)該向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收委托代收上述費(fèi)用，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托協(xié)議中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十九條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)該在取得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意后，根據(jù)要求辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補(bǔ)助物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70％納入專題維修資金，也能夠根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用。

第六章

裝飾裝修收費(fèi)

第三十條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾，應(yīng)該繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）負(fù)擔(dān)，并負(fù)擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第七章責(zé)任和義務(wù)

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有要求外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。第三十二條

業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定負(fù)擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該督促其限期交納;逾期仍不交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠依法追繳。業(yè)主和物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)該結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)協(xié)議中部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其它專業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得降低服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)內(nèi)容，提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第八章

監(jiān)督管理

第三十四條市、縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)該會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成價(jià)格違法、違規(guī)，由價(jià)格行政主管部門依據(jù)《中國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)給予處罰。第三十五條

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織物業(yè)管理，可參考本措施自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）指導(dǎo)下具體實(shí)施。第三十六條

肥東、肥西、長(zhǎng)豐三縣價(jià)格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際參考本措施實(shí)施。第三十七條

本措施自8月1日起施行，使用期5年。9月6日公布《相關(guān)印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉通知》（合價(jià)房〔〕325號(hào)）同時(shí)廢止。

附件1：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》附件2：《合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》附件3：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》（合肥市房地產(chǎn)管理局制訂）

附件1

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.平方米）備

注無(wú)電梯有電梯甲級(jí)0.701.20各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超出20％乙級(jí)0.601.10丙級(jí)0.501.00丁級(jí)0.400.90

定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)

附件2合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)類型停放形式車型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.輛）備

注機(jī)動(dòng)車地面車位小型車30住宅小區(qū)未計(jì)劃建設(shè)地下車庫(kù)，或計(jì)劃建設(shè)地下車位配比率≤30%（包含地面室內(nèi)停車位，下同）中型車50小型車80住宅小區(qū)有計(jì)劃建設(shè)地下車庫(kù)，車位配比率＞30%且≤75%中型車100小型車160住宅小區(qū)有計(jì)劃建設(shè)地下車庫(kù)，車位配比率＞75%中型車180室內(nèi)車庫(kù)（地下、地上）車位小、中型車180含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)50元50已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)立體機(jī)械升降式停車位小、中型車220含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)70元70已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)購(gòu)置地面獨(dú)立車庫(kù)

30

業(yè)主共用車庫(kù)摩托車15包含燃油車非機(jī)動(dòng)車室內(nèi)自行車5

電動(dòng)車7電動(dòng)車代充電服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商三輪車15包含機(jī)動(dòng)三輪車、非機(jī)動(dòng)三輪車

說(shuō)明：1、上述費(fèi)用包含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)等。

2、小型車，乘坐人數(shù)≤9人，藍(lán)牌；中型車，乘坐人數(shù)10—19人，黃牌。3、室內(nèi)地下、地上公共車庫(kù)、車位不得強(qiáng)行銷售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。4、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價(jià)，下浮不限。5、已成立業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主委員會(huì)在上述最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

附件3-1

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（甲級(jí)）

序號(hào)內(nèi)

容服務(wù)要求1管理處設(shè)

置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)覺問(wèn)題立即處理。

（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）配置辦公家俱、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用具；辦公場(chǎng)所整齊有序，有專門業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。

（2）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。

（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶～300戶；保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/5000㎡～7000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡（綠化面積）；維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人。總建筑面積超出50萬(wàn)㎡以上住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時(shí)間在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于10小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其它時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，立即處理多種臨時(shí)或突發(fā)事件。4日常管理和服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。

（2）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)難等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評(píng)措施。

（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時(shí)組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評(píng)。

（4）建立物業(yè)管理檔案（包含物業(yè)完工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔立即、完整，便于查詢。

（5）使用專業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基礎(chǔ)信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)、收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。

（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報(bào)登記，和業(yè)主或使用人、施工單位簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好統(tǒng)計(jì)；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或違反相關(guān)要求，立即通知并勸阻，拒不更正，立即匯報(bào)相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)約定處理；裝修垃圾立即清運(yùn)。

（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公告二十四小時(shí)服務(wù)電話。

水、電、氣等緊迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，通常修理一日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問(wèn)題應(yīng)立即通知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在2個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理統(tǒng)計(jì)，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。

（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定時(shí)巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)，包含各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。

（9）包含業(yè)主或使用人正常生活關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在關(guān)鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，推行通知義務(wù)。

（10）按相關(guān)要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。

（11）每個(gè)月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。

（12）每十二個(gè)月組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

（13）做好安全生產(chǎn)管理；關(guān)鍵節(jié)假日前安排安全檢驗(yàn)。

（14）每十二個(gè)月最少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率達(dá)成實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公告整改情況。

（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。

（16）根據(jù)規(guī)范要求，每十二個(gè)月第一季度向業(yè)主公告上十二個(gè)月度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。

（17）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

（18）能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無(wú)償）服務(wù)；關(guān)鍵節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每十二個(gè)月組織兩次以上小區(qū)文化活動(dòng)。

（19）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，簽署規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)。

（20）綜合管理其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)成約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（21）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）行為，應(yīng)立即勸阻、阻止并匯報(bào)相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運(yùn)

（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾搜集容器。

（2）生活垃圾實(shí)施分類搜集。

（3）每2周清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。

（4）每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定垃圾搜集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。

（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。

二、物業(yè)共用部分清潔

（一）樓內(nèi)

（1）每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每七天擦拭3次信報(bào)箱、大堂玻璃；每個(gè)月天刮2次大堂玻璃；每個(gè)月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。

（2）每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每七天清拖2次；每七天擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每個(gè)月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每三個(gè)月除塵1次；每日巡視保潔1-2次。

（3）依據(jù)地面材質(zhì)，定時(shí)做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

（二）電梯

（1）每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。

（2）不銹鋼面或其它裝飾材料電梯，每個(gè)月護(hù)理3次。石材地面電梯每個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。

（三）天臺(tái)屋面

每個(gè)月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井每七天巡查1-2次，有雜物立即清掃。

（四）庭院

（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。

（2）每七天清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。

（五）水景

（1）定時(shí)對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。

（2）每七天安排專員清潔2-3次水面；定時(shí)進(jìn)行水體凈化處理；每三個(gè)月清潔1次水池池底。

三、有害生物防治

（1）配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

（2）投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。

四、雨雪天氣

（1）雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

（2）掃雪鏟冰。降雪時(shí)，立即清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪，關(guān)鍵道路冰雪在次日10時(shí)前清掃潔凈。

五、衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，快速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。

六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)

（1）每日檢驗(yàn)1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。

（2）每個(gè)月全方面檢驗(yàn)1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。

（3）清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下人數(shù)占總?cè)藬?shù)80%以上。

（2）秩序維護(hù)人員應(yīng)配置對(duì)講裝置和其它必備安全護(hù)衛(wèi)器械。

（3）出入口有專員二十四小時(shí)值守，其中主出入口20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正（不少于18小時(shí)），并有具體交接班統(tǒng)計(jì)和外來(lái)車輛登記統(tǒng)計(jì)。

（4）對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整齊、有序、道路通暢；對(duì)大型物件搬出實(shí)施統(tǒng)計(jì)。

（5）實(shí)施二十四小時(shí)巡視檢驗(yàn)，20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)夜間巡查應(yīng)設(shè)2-3片巡查路線。關(guān)鍵部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定時(shí)間和路線每2個(gè)小時(shí)巡查一次，在正常情況下抵達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)時(shí)間誤差不超出2分鐘，監(jiān)控中心有巡更統(tǒng)計(jì)。

（6）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，幫助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并匯報(bào)管理處和警方。

（7）在碰到異常情況或住戶緊急求援時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取對(duì)應(yīng)方法。

（8）維護(hù)道路使用和場(chǎng)地正常秩序。

（9）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)含有錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)最少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)關(guān)鍵道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警、住戶報(bào)警（對(duì)講功效）、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，二十四小時(shí)開通，并有些人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存15日備查。

（10）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并匯報(bào)管理處和警方；接到住戶緊急求援時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取對(duì)應(yīng)方法

（11）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每十二個(gè)月應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演練。專業(yè)人員二十四小時(shí)值守安防控制室；報(bào)警統(tǒng)計(jì)由系統(tǒng)打印留存。

（12）在強(qiáng)降雨、雪天氣期間，備勤人員二十四小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員20%，配置必需應(yīng)急工具。

（13）統(tǒng)計(jì)和檔案。各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。

（2）建立停車管理檔案。

（3）定時(shí)存放車輛，應(yīng)簽署停車服務(wù)協(xié)議。

（4）在顯著位置公告停車須知。

（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其它警示性標(biāo)志。

（6）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。

（7）二十四小時(shí)有專員定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)），車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。

（8）停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配置消防器材并定時(shí)檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。

（9）停車場(chǎng)地面每日清掃1次，地下停車庫(kù)地面（含車位地面）每個(gè)月清拖1次。

（10）車庫(kù)無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基礎(chǔ)要求：

1、小區(qū)綠地率達(dá)40%以上。

2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境需要，集中綠地率10%以上。

3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且和環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。花壇、花境面積占綠地總面積0.5%以上。

5、綠地保留率100%，喬、灌、草等保留率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。

二、草坪：

修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；隨時(shí)清除雜草，目視無(wú)雜草；常年確保有效供水，有低洼立即整平，基礎(chǔ)無(wú)積水；按肥力、草種、生長(zhǎng)情況立即施肥，每十二個(gè)月二遍以上；立即做好病蟲害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于5%。

三、樹木：

修剪喬、灌木修剪每十二個(gè)月四次以上，基礎(chǔ)做到無(wú)枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物立即修剪，每十二個(gè)月不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無(wú)脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪立即，每十二個(gè)月不少于四次，基礎(chǔ)無(wú)枯枝；適時(shí)中耕除草,做到基礎(chǔ)無(wú)雜草，土壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)情況、土壤條件適時(shí)施肥，每十二個(gè)月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、立即滅治，無(wú)病蟲害發(fā)生；樹木基礎(chǔ)無(wú)傾斜；喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空檔。

花壇花境：十二個(gè)月中有二次以上花卉部署；保持有效供水，無(wú)積水；缺枝倒伏不超出三處；立即清除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每十二個(gè)月施基肥一次，每次部署前施復(fù)合肥一次；適時(shí)做好病蟲害防治。

四、垃圾處理

綠化垃圾能隨時(shí)清理潔凈，無(wú)垃圾堆放過(guò)夜情況。

五、樹干涂白

涂白時(shí)間通常在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。

六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)

（1）各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效，

（2）綠化檔案齊全。

（3）每個(gè)月最少檢驗(yàn)綠化工作2次并對(duì)植物養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理

（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)。

（2）按攝影關(guān)要求，立即對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)定檢驗(yàn)。

（3）每十二個(gè)月第四季度制訂下十二個(gè)月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。

（4）對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗(yàn)和維修養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計(jì)。

（5）特種設(shè)備根據(jù)相關(guān)要求運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定時(shí)檢驗(yàn)檢測(cè)并做好統(tǒng)計(jì)。

（6）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)。

（7）設(shè)備機(jī)房。每日巡視2次、每七天清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時(shí)檢驗(yàn)器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志；交接班統(tǒng)計(jì)齊全、完整。

二、共用部位

（一）房屋結(jié)構(gòu)

（1）依據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定時(shí)檢驗(yàn)房屋共用部位使用情況。

（2）每六個(gè)月檢驗(yàn)1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計(jì)。

（3）對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為立即推行通知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不更正，要匯報(bào)行政主管部門，同時(shí)通知全體業(yè)主。

（二）建筑部件

（1）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（2）每七天巡查1次共用部位門、窗、玻璃等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（3）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（4）每十二個(gè)月汛期前和強(qiáng)降雨后檢驗(yàn)屋面防水和雨落管，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)；降雨后立即排除積水。

（三）隸屬構(gòu)筑物

（1）每個(gè)月巡查2次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（2）每個(gè)月1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進(jìn)行清掃、疏通，確保排水通暢；每十二個(gè)月檢6月至9月每個(gè)月檢驗(yàn)一次屋頂，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損，應(yīng)立即修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)。

（3）每個(gè)月巡查2次大門、圍墻，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（4）每個(gè)月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（5）每十二個(gè)月檢測(cè)1次防雷裝置，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

三、空調(diào)系統(tǒng)

（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體方法，每個(gè)月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。

（2）每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次管道、閥門并除銹。

（3）定時(shí)檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

（4）每個(gè)月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每十二個(gè)月清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。

四、二次供水設(shè)備

（1）直接從事供水工作人員應(yīng)有健康體檢合格證。

（2）二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

（3）每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視統(tǒng)計(jì)。

（4）有備用水泵供水系統(tǒng)，要定時(shí)切換運(yùn)行。

（5）每三個(gè)月對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢驗(yàn)，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每十二個(gè)月對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。

（6）每十二個(gè)月對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每十二個(gè)月入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。（7）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專員保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

五、排水系統(tǒng)

（1）根據(jù)市排水管理機(jī)構(gòu)要求取得排水許可證。

（2）排水設(shè)施。每十二個(gè)月汛期前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)、清理、疏通；每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵排水口、管井進(jìn)行檢驗(yàn)。

（3）污水泵。每七天巡視1-2次，每三個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。

（4）窨井、化糞池。定時(shí)檢驗(yàn)，每六個(gè)月清掏1次。

六、公共照明和電氣設(shè)備

（1）室內(nèi)照明。每七天巡檢2次，通常故障即時(shí)修復(fù)，其它復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。

（2）室外照明。每七天巡檢2次，通常故障即時(shí)修復(fù)，其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。

（3）應(yīng)急照明。每七天巡檢2次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每三個(gè)月活化1次蓄電池。

（4）高壓柜及高壓線路。每七天巡檢1次高壓柜；定時(shí)進(jìn)行設(shè)備和線路檢測(cè)；每十二個(gè)月活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏；做好統(tǒng)計(jì)。

（5）干式變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計(jì)。

（6）油浸變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計(jì)。

（7）低壓柜。每七天巡檢1次；每六個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；每十二個(gè)月檢驗(yàn)2次電氣安全；每六個(gè)月檢測(cè)1次接地電阻；每十二個(gè)月校驗(yàn)1次儀表；做好統(tǒng)計(jì)。

（8）低壓配電箱和低壓線路。每個(gè)月巡檢3次；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；每六個(gè)月切換1次雙路互投開關(guān)；做好統(tǒng)計(jì)。

（9）電動(dòng)機(jī)。每七天巡檢1次運(yùn)行中電動(dòng)機(jī)；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計(jì)。

（10）控制柜。每七天巡檢1次；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)2次。每六個(gè)月校正多種電器裝置或控制設(shè)備設(shè)定值。每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好統(tǒng)計(jì)。

（11）發(fā)電機(jī)。每個(gè)月試運(yùn)行1次；每十二個(gè)月1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每十二個(gè)月活化2次蓄電池；每七天巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好統(tǒng)計(jì)。

（12）電氣檢測(cè)。每2年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每十二個(gè)月檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用具；每2年檢測(cè)1次直流屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每十二個(gè)月校驗(yàn)1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好統(tǒng)計(jì)。

（13）變配電室。二十四小時(shí)有些人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用具完好；防小動(dòng)物方法完備。

七、安全防范系統(tǒng)

（1）對(duì)講門口機(jī)。每個(gè)月檢驗(yàn)3次按鍵、顯示器等，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

（2）網(wǎng)絡(luò)控制箱。每六個(gè)月度檢驗(yàn)1次外觀、接線，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

（3）紅外對(duì)射探測(cè)器。每2月檢驗(yàn)1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

（4）圖像采集設(shè)備。每七天檢驗(yàn)2次監(jiān)視畫面、錄像功效；每個(gè)月表面清潔3次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

（5）攝像機(jī)。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每十二個(gè)月防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

（6）解碼器。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

（7）云臺(tái)。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每十二個(gè)月轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。

（8）巡更點(diǎn)。每個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀、存放統(tǒng)計(jì)，表面清潔1次。

（9）讀卡器。每個(gè)月檢驗(yàn)鍵盤、防水3次，表面清潔1次。

八、電梯

（1）二十四小時(shí)運(yùn)行。

（2）設(shè)有高峰梯，在高峰期和主梯同時(shí)運(yùn)行。

（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)快速啟用緊搶救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。

（4）每半月日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。

（5）設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行日常巡視，做好電梯日常使用情況統(tǒng)計(jì)，落實(shí)電梯定時(shí)檢驗(yàn)計(jì)劃。

（6）定時(shí)檢驗(yàn)緊急報(bào)警裝置。

（7）定時(shí)年檢并取得合格證。

（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（使用期內(nèi)）、乘梯安全須知。

九、水景

（1）啟用前進(jìn)行防滲漏檢驗(yàn)。

（2）使用中每七天巡查2次噴水池、水泵及其隸屬設(shè)施。

（3）設(shè)置必需安全警示標(biāo)志。

（4）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理

（1）落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐層和崗位消防安全職責(zé)；

（2）成立義務(wù)消防隊(duì)，每十二個(gè)月進(jìn)行1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)知識(shí)和技能。

（3）發(fā)生火情立即報(bào)警，并采取必需處理方法，幫助配合消防人員工作。

（4）消防控制室設(shè)專業(yè)人員二十四小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。

（5）每七天防火巡查3-4次；每七天專題檢驗(yàn)1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。

（6）每十二個(gè)月對(duì)職員進(jìn)行4次消防安全宣傳教育，每十二個(gè)月組織2次業(yè)主消防安全宣傳教育。

二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

（1）報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)

每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，二十四小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每日機(jī)柜表面清潔1次，每六個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每十二個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。

（2）模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置

每六個(gè)月巡查1次模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置；每六個(gè)月表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

（3）備用電源

每三個(gè)月備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。

（二）消防廣播系統(tǒng)

每日機(jī)柜表面清潔1次，每三個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每六個(gè)月機(jī)柜內(nèi)設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次電話插孔、關(guān)鍵場(chǎng)所對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。

（三）防排煙系統(tǒng)

每三個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

（四）防火分隔系統(tǒng)

每十二個(gè)月防火卷簾門電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每個(gè)月防火門附件檢驗(yàn)1次，每十二個(gè)月門轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。

（五）水滅火系統(tǒng)

每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，每六個(gè)月室內(nèi)消火栓養(yǎng)護(hù)1次，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每個(gè)月盤車1次，每三個(gè)月潤(rùn)滑檢驗(yàn)1次，每十二個(gè)月整體養(yǎng)護(hù)1次。

（六）滅火器

每十二個(gè)月進(jìn)行1次功效性檢驗(yàn)。

附件3-2

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（乙級(jí)）

序號(hào)內(nèi)

容服務(wù)要求1管理處設(shè)

置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)覺問(wèn)題立即處理。（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）配置通常辦公用具、家俱、電話、等；辦公場(chǎng)所整齊有序，有專門業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/300戶～400戶；保潔人員：1人/8000㎡～10000㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/7000㎡～9000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/15000㎡～0㎡（綠化面積）；維修人員：1人/300戶～400戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人。總建筑面積超出50萬(wàn)㎡以上住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時(shí)間在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其它時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，立即處理多種臨時(shí)或突發(fā)事件。4日常管理和服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（2）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)難等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評(píng)措施。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時(shí)組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評(píng)。（4）建立物業(yè)管理檔案（包含設(shè)施設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)完工驗(yàn)收檔案、業(yè)主資料檔案等），歸檔立即、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理業(yè)主基礎(chǔ)信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)、收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報(bào)登記，和業(yè)主或使用人、施工單位簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每2日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好統(tǒng)計(jì)；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或違反相關(guān)要求，立即通知并勸阻，拒不更正，立即匯報(bào)相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)約定處理；裝修垃圾立即清運(yùn)。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公告二十四小時(shí)服務(wù)電話。水、電、氣等緊迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問(wèn)題應(yīng)立即通知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在2個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定時(shí)巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)，包含各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）包含業(yè)主或使用人正常生活關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在關(guān)鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ菩型ㄖx務(wù)。（10）按相關(guān)要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。（11）每個(gè)月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。（12）每十二個(gè)月組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；關(guān)鍵節(jié)假日前安排安全檢驗(yàn)。（14）每十二個(gè)月公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率達(dá)成實(shí)際入住業(yè)主70%以上，公告整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。（16）根據(jù)規(guī)范要求，每十二個(gè)月第一季度向業(yè)主公告上十二個(gè)月度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。（18）能提供3種以上特約服務(wù)（有償）和3種以上便民（無(wú)償）服務(wù)；每十二個(gè)月組織1次小區(qū)文化活動(dòng)。（19）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，簽署規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)。（20）綜合管理其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)成約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（21）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）行為，應(yīng)立即勸阻、阻止并匯報(bào)相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運(yùn)（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。（2）生活垃圾實(shí)施分類搜集。（3）每個(gè)月清洗1-2次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4）每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定垃圾搜集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。二、物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔1次、每2日清拖1次大堂地面；每七天擦拭1-2次信報(bào)箱、大堂玻璃；每個(gè)月刮1次大堂玻璃；每個(gè)月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。（2）每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每七天清拖1次；每個(gè)月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每個(gè)月擦拭1-2次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每三個(gè)月除塵1次；每日巡視保潔1次。（3）依據(jù)地面材質(zhì)，定時(shí)做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。（二）電梯（1）每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（2）不銹鋼面或其它裝飾材料電梯，每個(gè)月護(hù)理1次。石材地面電梯每個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。（三）天臺(tái)屋面每個(gè)月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井每七天巡查1次，有雜物立即清掃。（四）庭院（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔1-2次；廣場(chǎng)地磚每個(gè)月沖洗一次，全天候保潔。（2）每個(gè)月清潔3次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每三個(gè)月清潔1次雨蓬、門頭等。（五）水景（1）定時(shí)對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。（2）每七天安排專員清潔2次水面；定時(shí)進(jìn)行水體凈化處理；每十二個(gè)月清潔2次水池池底。三、有害生物防治（1）

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。（2）投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時(shí)，立即清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪，關(guān)鍵道路冰雪在次日10時(shí)前清掃潔凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，快速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)（1）每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每三個(gè)月全方面檢驗(yàn)1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。（3）清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下人數(shù)占總?cè)藬?shù)70%以上。（2）秩序維護(hù)人員應(yīng)配置對(duì)講裝置和其它必備安全護(hù)衛(wèi)器械。（3）關(guān)鍵出入口有專員二十四小時(shí)執(zhí)勤，其中主出入口雙人值勤，當(dāng)值時(shí)坐姿、立姿端正（7:00-18:00），并有具體交接班統(tǒng)計(jì)和外來(lái)車輛登記統(tǒng)計(jì)。（4）對(duì)關(guān)鍵部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫(kù)）進(jìn)行巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定時(shí)間和路線每3個(gè)小時(shí)巡查一次，在正常情況下抵達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)時(shí)間誤差不超出5分鐘，監(jiān)控中心有巡更統(tǒng)計(jì)。（5）維護(hù)道路使用和場(chǎng)地正常秩序。（6）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)含有錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)最少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)關(guān)鍵道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警、門鎖智能卡等四項(xiàng)以上技防設(shè)施，二十四小時(shí)開通，并有些人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存10日備查。（7）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每十二個(gè)月應(yīng)組織1次應(yīng)急預(yù)案演練。專業(yè)人員二十四小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存10日備查。（8）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并匯報(bào)管理處和警方；接到住戶緊急求援時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取對(duì)應(yīng)方法（9）在強(qiáng)降雨、雪天氣期間，備勤人員二十四小時(shí)待崗，配置必需應(yīng)急工具。（10）對(duì)違法行為立即報(bào)警，幫助相關(guān)部門處理。（11）統(tǒng)計(jì)和檔案。各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定時(shí)存放車輛，應(yīng)簽署停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公告停車須知。（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其它警示性標(biāo)志。（6）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。（7）二十四小時(shí)有專員定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。（8）停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配置消防器材并定時(shí)檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。（9）停車場(chǎng)地面每2日清掃1次，地下停車庫(kù)地面（含車位地面）每三個(gè)月清拖1次。（10）地下停車場(chǎng)（庫(kù)）無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基礎(chǔ)要求：1、小區(qū)綠地率達(dá)35%以上。2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境需要，集中綠地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且和環(huán)境協(xié)調(diào)。4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。5、綠地保留率100%，喬、灌、草等保留率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草

坪：修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；每十二個(gè)月清除雜草七遍以上，雜草面積小于5%；常年確保有效供水，有低洼立即整平，基礎(chǔ)無(wú)積水；按肥力、草種、生長(zhǎng)情況立即施肥，每十二個(gè)月二遍以上；立即做好病蟲害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于8-10%。三、樹

木：適時(shí)中耕除草,做到基礎(chǔ)無(wú)雜草，土壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)情況、土壤條件適時(shí)施肥，每十二個(gè)月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、立即滅治，關(guān)鍵病蟲害發(fā)生低于5％；樹木基礎(chǔ)無(wú)傾斜；喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空檔?；▔ň常菏€(gè)月中有一次以上花卉部署；保持有效供水，無(wú)積水；缺枝倒伏不超出五處；立即清除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每十二個(gè)月施基肥一次，每次部署前施復(fù)合肥一次；適時(shí)做好病蟲害防治。四、垃圾處理天天立即清理綠化產(chǎn)生垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物。五、樹干涂白

涂白時(shí)間通常在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)（1）各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效，（2）綠化檔案齊全。（3）生長(zhǎng)季節(jié)每個(gè)月最少檢驗(yàn)綠化工作2次并對(duì)植物養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)。（2）按攝影關(guān)要求，立即對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)定檢驗(yàn)。（3）每十二個(gè)月第四季度制訂下十二個(gè)月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。（4）對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗(yàn)和維修養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計(jì)。（5）特種設(shè)備根據(jù)相關(guān)要求運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定時(shí)檢驗(yàn)檢測(cè)并做好統(tǒng)計(jì)。（6）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)。（7）設(shè)備機(jī)房。每日巡視1次、每個(gè)月清潔2次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時(shí)檢驗(yàn)器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；交接班統(tǒng)計(jì)齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）依據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定時(shí)檢驗(yàn)房屋共用部位使用情況。（2）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計(jì)。（3）對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為立即推行通知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不更正，要匯報(bào)行政主管部門，同時(shí)通知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1﹚每六個(gè)月檢驗(yàn)1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2﹚每個(gè)月巡查1-2次共用部位門、窗、玻璃等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（3﹚每三個(gè)月檢驗(yàn)1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（4﹚每十二個(gè)月汛期前和強(qiáng)降雨后檢驗(yàn)屋面防水和雨落管，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)；降雨后立即排除積水。（三）隸屬構(gòu)筑物（1）每個(gè)月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每2月檢驗(yàn)1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水通暢，并有統(tǒng)計(jì)。每十二個(gè)月6月至9月檢驗(yàn)屋頂不少于3次，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損，應(yīng)立即修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)。（3）每個(gè)月巡查1次大門、（鐵柵欄）圍墻，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（4）每個(gè)月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（5）每十二個(gè)月檢測(cè)1次防雷裝置，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。三、空調(diào)系統(tǒng)（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體方法。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次管道、閥門并除銹。（3）定時(shí)檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4）每十二個(gè)月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每十二個(gè)月清洗消毒1次空氣處理機(jī)濾網(wǎng)等；每3年清洗消毒1次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1）直接從事供水工作人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2）二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3）每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視統(tǒng)計(jì)。（4）有備用水泵供水系統(tǒng)，要定時(shí)切換運(yùn)行。（5）每六個(gè)月對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢驗(yàn)，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每十二個(gè)月對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。（6）每2年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每十二個(gè)月入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。（7）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專員保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1）根據(jù)市排水管理機(jī)構(gòu)要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每十二個(gè)月汛期前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)、清理、疏通；每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵排水口、管井進(jìn)行檢驗(yàn)。（3）污水泵。每個(gè)月巡視2-3次，每六個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。（4）窨井、化糞池。定時(shí)檢驗(yàn)化糞池，立即安排清掏。六、公共照明和電氣設(shè)備（1）室內(nèi)照明。每七天巡檢1次，通常故障即時(shí)修復(fù)，其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。（2）室外照明。每七天巡檢1次，通常故障即時(shí)修復(fù)，其它復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。（3）應(yīng)急照明。每七天巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)；每三個(gè)月活化1次蓄電池。（4）高壓柜及高壓線路。每個(gè)月巡檢3次高壓柜；定時(shí)進(jìn)行設(shè)備和線路檢測(cè)；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好統(tǒng)計(jì)。（5）干式變壓器。每七天巡檢3-5次，做好統(tǒng)計(jì)。（6）油浸變壓器。每七天巡檢3-5次，做好統(tǒng)計(jì)。（7）低壓柜。每個(gè)月巡檢2次；每六個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次電氣安全；做好統(tǒng)計(jì)。（8）低壓配電箱和低壓線路。每個(gè)月巡檢1次；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計(jì)。（9）電動(dòng)機(jī)。每個(gè)月巡檢3次運(yùn)行中電動(dòng)機(jī)；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計(jì)。（10）控制柜。每個(gè)月巡檢3-4次；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計(jì)。（11）發(fā)電機(jī)。每2月試運(yùn)行1次；每十二個(gè)月活化1次蓄電池；每個(gè)月巡檢3-4次充電機(jī)和蓄電池；做好統(tǒng)計(jì)。（12）電氣檢測(cè)。每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每十二個(gè)月檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用具；每3年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏和直流屏；每5年檢測(cè)1次高壓電纜；做好統(tǒng)計(jì)。（13）變配電室。二十四小時(shí)有些人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用具完好；防小動(dòng)物方法完備。七、安全防范系統(tǒng)（1）對(duì)講門口機(jī)。每個(gè)月檢驗(yàn)2次按鍵、顯示器等，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（2）網(wǎng)絡(luò)控制箱。每六個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀、接線，表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（3）紅外對(duì)射探測(cè)器。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（4）圖像采集設(shè)備。每七天檢驗(yàn)1次監(jiān)視畫面、錄像功效；每個(gè)月表面清潔2次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（5）攝像機(jī)。每六個(gè)月檢驗(yàn)1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每十二個(gè)月防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。（6）解碼器。每六個(gè)月檢驗(yàn)1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（7）云臺(tái)。每六個(gè)月檢驗(yàn)1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每十二個(gè)月轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。（8）巡更點(diǎn)。每三個(gè)月檢驗(yàn)2次外觀、存放統(tǒng)計(jì)，表面清潔1次。（9）讀卡器。每個(gè)月檢驗(yàn)鍵盤、防水，表面清潔1次。八、電梯（1）無(wú)人值守電梯，主梯二十四小時(shí)不間斷運(yùn)行；有些人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。（2）設(shè)有高峰梯，在高峰期和主梯同時(shí)運(yùn)行。（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)快速啟用緊搶救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。（4）每個(gè)月進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。（5）設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行日常巡視，做好電梯日常使用情況統(tǒng)計(jì)，落實(shí)電梯定時(shí)檢驗(yàn)計(jì)劃。（6）定時(shí)檢驗(yàn)緊急報(bào)警裝置。（7）定時(shí)年檢并取得合格證。（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（使用期內(nèi)）、乘梯安全須知。九、水景（1）啟用前進(jìn)行防滲漏檢驗(yàn)。（2）使用中每個(gè)月巡查3次噴水池、水泵及其隸屬設(shè)施。（3）設(shè)置必需安全警示標(biāo)志。（4）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1）落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐層和崗位消防安全職責(zé)；（2）成立義務(wù)消防隊(duì)，每十二個(gè)月進(jìn)行1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)知識(shí)和技能。（3）發(fā)生火情立即報(bào)警，并采取必需處理方法，幫助配合消防人員工作。（4）消防控制室設(shè)專業(yè)人員二十四小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5）每七天防火巡查2-3次；每個(gè)月專題檢驗(yàn)1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。（6）每十二個(gè)月對(duì)職員進(jìn)行2次消防安全宣傳教育，每十二個(gè)月組織1次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（1）報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，二十四小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每個(gè)月機(jī)柜表面清潔2次，每十二個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每十二個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。（2）模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置每六個(gè)月巡查1次模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置；每六個(gè)月表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3）備用電源每六個(gè)月備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。（二）消防廣播系統(tǒng)每個(gè)月機(jī)柜表面清潔2次，每六個(gè)月年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每十二個(gè)月機(jī)柜內(nèi)設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每六個(gè)月檢驗(yàn)1次電話插孔、關(guān)鍵場(chǎng)所對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每六個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。（四）防火分隔系統(tǒng)每十二個(gè)月防火卷簾門電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每六個(gè)月防火門附件檢驗(yàn)1次，每十二個(gè)月門轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。（五）水滅火系統(tǒng)每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每2月盤車1次，每六個(gè)月潤(rùn)滑檢驗(yàn)1次，每十二個(gè)月整體養(yǎng)護(hù)1次。（六）滅火器每十二個(gè)月進(jìn)行1次功效性檢驗(yàn)。

附件3-3

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（丙級(jí)）

序號(hào)內(nèi)

容服務(wù)要求1管理處設(shè)

置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，配置簡(jiǎn)單辦公設(shè)備，有固定通訊聯(lián)絡(luò)方法。公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)1次以上，發(fā)覺問(wèn)題立即處理。（2）在管理處懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/400戶～500戶；保潔人員：1人/10000㎡～1㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/9000㎡～11000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/18000㎡～2㎡（綠化面積）；維修人員：1人/400戶～500戶，10萬(wàn)平方米以下、高層住宅小區(qū)不得低于2人?？偨ㄖ娣e超出50萬(wàn)㎡以上住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時(shí)間在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其它時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，立即處理多種臨時(shí)或突發(fā)事件。4日常管理和服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（2）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)難等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評(píng)措施。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時(shí)組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評(píng)。（4）建立物業(yè)管理檔案，歸檔立即、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理物業(yè)資料。（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報(bào)登記，和業(yè)主或使用人、施工單位簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每3日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好統(tǒng)計(jì)；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或違反相關(guān)要求，立即通知并勸阻，拒不更正，立即匯報(bào)相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)約定處理；裝修垃圾立即清運(yùn)。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公告16小時(shí)服務(wù)電話。水、電、氣等緊迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問(wèn)題應(yīng)立即通知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在3個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定時(shí)巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)，包含各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）包含業(yè)主或使用人正常生活關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在關(guān)鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ菩型ㄖx務(wù)。（10）按相關(guān)要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。（11）做好安全生產(chǎn)管理；關(guān)鍵節(jié)假日前安排安全檢驗(yàn)。（12）配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。（13）根據(jù)規(guī)范要求，每十二個(gè)月第一季度向業(yè)主公告上十二個(gè)月度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。（14）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。（15）能提供2種以上特約服務(wù)（有償）和2種以上便民（無(wú)償）服務(wù)。（16）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，簽署規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)。（17）每十二個(gè)月公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，實(shí)際入住問(wèn)卷率60%以上，公告整改情況。（18）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）行為，應(yīng)立即勸阻、阻止并匯報(bào)相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運(yùn)（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。（2）生活垃圾實(shí)施分類搜集。（3）每2月清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4）每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定垃圾搜集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。二、物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔1次、每七天清拖2次大堂地面；每七天擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃；每日巡視保潔1次。（2）每個(gè)月清潔3次樓內(nèi)地面、樓梯，每個(gè)月清拖1次；每個(gè)月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；每日巡視保潔1次。（二）電梯每七天擦拭2次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（三）天臺(tái)屋面雨季前清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井每個(gè)月巡查2次。（四）庭院（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。（2）每個(gè)月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每六個(gè)月清潔1次雨蓬、門頭等。（五）水景（1）定時(shí)對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。（2）每個(gè)月安排專員清潔1次水面；每十二個(gè)月清潔1次水池池底。三、有害生物防治（1）

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。（2）投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時(shí)，立即清掃積雪，鏟除結(jié)冰。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，配合相關(guān)部門采取防治方法。六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。6公共秩序維護(hù)（1）關(guān)鍵出入口有專員二十四小時(shí)執(zhí)勤。（2）對(duì)關(guān)鍵部位進(jìn)行巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。（3）維護(hù)道路使用和場(chǎng)地正常秩序。（4）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，每十二個(gè)月應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演練。設(shè)有安防控制室專業(yè)人員二十四小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存7日備查。（5）接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)8-10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并匯報(bào)管理處和警方；接到住戶緊急求援時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)8-10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取對(duì)應(yīng)方法（6）對(duì)違法行為立即報(bào)警，幫助相關(guān)部門處理。（7）統(tǒng)計(jì)和檔案。各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定時(shí)存放車輛，應(yīng)簽署停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公告停車須知。（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其它警示性標(biāo)志。（6）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。（7）定時(shí)有專員定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。（8）停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配置消防器材并定時(shí)檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。（9）停車場(chǎng)地面每七天清掃1次。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基礎(chǔ)要求：（1）以綠為主、植物選景，小區(qū)綠地率30%以上，綠地基礎(chǔ)無(wú)裸露。（2）綠地保留率190%，喬灌、草等保留率95%以上，大喬木保留率95%以上。（3）有專業(yè)人員實(shí)施綠地養(yǎng)護(hù)管理或委托專業(yè)企業(yè)實(shí)施綠地管理。二、草

坪：每十二個(gè)月普修二遍以上，切邊整理一次以上。每十二個(gè)月除草四遍以上，無(wú)顯著雜草。干旱、高溫季節(jié)基礎(chǔ)確保有效供水。有積水應(yīng)立即排除。發(fā)覺病蟲害立即滅殺。三、樹

木：?jiǎn)獭⒐嗄景匆?guī)范修剪每十二個(gè)月二遍以上；籬、球年剪三遍以上；地被、攀緣植物每十二個(gè)月修剪、整理二次以上。每十二個(gè)月中耕除草四次以上，立即拔除雜草，控制大面積雜草發(fā)生；每十二個(gè)月普施基肥一遍；和草坪植物每十二個(gè)月春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；有針對(duì)性立即滅治，年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發(fā)生；發(fā)生倒伏立即扶正、加固。四、垃圾處理綠化產(chǎn)生垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物立即處理清運(yùn)。五、樹干涂白

涂白時(shí)間通常在職11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)每六個(gè)月檢驗(yàn)植物生長(zhǎng)情況1次，并對(duì)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)。（2）按攝影關(guān)要求，立即對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)定檢驗(yàn)。（3）每十二個(gè)月第四季度制訂下十二個(gè)月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。（4）對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗(yàn)和維修養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計(jì)。（5）特種設(shè)備根據(jù)相關(guān)要求運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定時(shí)檢驗(yàn)檢測(cè)并做好統(tǒng)計(jì)。（6）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)。（7）設(shè)備機(jī)房。每七天巡視3次、每個(gè)月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時(shí)檢驗(yàn)器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；交接班統(tǒng)計(jì)齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）依據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定時(shí)檢驗(yàn)房屋共用部位使用情況。（2）每六個(gè)月檢驗(yàn)1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計(jì)。（3）對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為立即推行通知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不更正，要匯報(bào)行政主管部門，同時(shí)通知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每個(gè)月巡查1次共用部位門、窗、玻璃等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（3）每六個(gè)月檢驗(yàn)1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（4）每十二個(gè)月汛期前和強(qiáng)降雨后檢驗(yàn)屋面防水和雨落管，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)；降雨后立即排除積水。（三）隸屬構(gòu)筑物（1）每2月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每六個(gè)月檢驗(yàn)1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水通暢，并有統(tǒng)計(jì)。每十二個(gè)月檢驗(yàn)6月至9月檢驗(yàn)屋頂2次，發(fā)覺防水層有氣臌