房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法）模擬試卷63

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法)模擬試卷63A、征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題B、征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，C、征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D、征收是無償?shù)模饔檬怯袃數(shù)腁、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、原始取得價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償與回收D、資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損知識(shí)點(diǎn)解析：要注意區(qū)別估價(jià)上折舊與會(huì)計(jì)上折舊概念的不同點(diǎn)。估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)A、最高最佳原則B、獨(dú)立、客觀、公正知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)4、房地產(chǎn)的()特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。C、價(jià)值量大知識(shí)點(diǎn)解析：不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是5、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。B、通貨膨脹知識(shí)點(diǎn)解析：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。而外部經(jīng)濟(jì)包括交通條件或A、都是價(jià)格用貨幣來表示B、都有波動(dòng)，受供求因素的影響D、都受區(qū)位因素的影響知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格共同之處在于：(1)都是價(jià)格，是價(jià)值的D、權(quán)利、租金、利率知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。8、成交價(jià)格圍繞著()而上下波動(dòng)。9、甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/m2,乙單價(jià)為600元/m2,其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開發(fā)商知識(shí)點(diǎn)解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。知識(shí)點(diǎn)解析：功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失，主要包括功能缺乏、功能落后、功能過剩。15、在某商業(yè)街深度30.48m(100ft),臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)“四三二一法則”,與其相鄰、臨街深度為45.72m(150ft)、臨街寬度20m知識(shí)點(diǎn)解析：該相鄰的臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：1200×(1+9%+8%)=1404(萬16、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為()m2。A、建筑規(guī)模知識(shí)點(diǎn)解析：成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值稱為計(jì)算價(jià)值。18、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中，評(píng)估價(jià)值最大的一般是D、快速變換價(jià)值知識(shí)點(diǎn)解析：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最常用的價(jià)值類型；其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)19、某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/m2,已知該類房地產(chǎn)2009年3月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為基數(shù)100),該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為()元/知識(shí)點(diǎn)解析：該房地產(chǎn)2009年10月價(jià)格為6500×100.04/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100—5110.51(元/m2)。20、某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0.7,則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。知識(shí)點(diǎn)解析：該房地產(chǎn)抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值_法定優(yōu)先受償B、通貨膨脹D、改進(jìn)物業(yè)管理知識(shí)點(diǎn)解析：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)。格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。而外部經(jīng)濟(jì)包括交通條件或周圍環(huán)境改善等。22、處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或者全體共同共有人同知識(shí)點(diǎn)解析：處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體C、取得待開發(fā)土地的日期D、開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。D、哈柏法則three—two—onerule)”。該法則是將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份。各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%,第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%,第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%,第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。例如，一宗臨街深度為100英尺、臨街寬度為50英尺的土地，總價(jià)為100萬元，從街道方向算起，該土地四個(gè)等份的價(jià)值分別為40萬元、30萬元、20萬元和10萬元。B、平衡原理D、預(yù)期原理知識(shí)點(diǎn)解析：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的A、收益遞增遞減原則B、利益最大化原則知識(shí)點(diǎn)解析：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。有三個(gè)經(jīng)濟(jì)27、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。知識(shí)點(diǎn)解析：該房地產(chǎn)凈收益為500—50一40—65—30=315(萬元)。28、估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估D、有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核知識(shí)點(diǎn)解析：估價(jià)資料歸檔有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開展有關(guān)檢查和考核，有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值知識(shí)點(diǎn)解析：路線價(jià)法與一般的市蝎法主要有以下3點(diǎn)不同：(1)不做“交易情況修30、某宗土地總面積為7500元/m2,容積率為3,相應(yīng)的土地學(xué)價(jià)為4500元/m2,現(xiàn)允許容積率提高到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價(jià)下降1%,則理論知識(shí)點(diǎn)解析：原樓面地價(jià)=4500/3=1500(元/m2),新樓面地價(jià)：樓面地價(jià)=1500一(5—3)/0.1×1500×1%=1200(元/m2),補(bǔ)交地價(jià)=(1200×5—31、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為()萬元。知識(shí)點(diǎn)解析：先求出土地價(jià)值=(50—200×12%)÷10%=260(萬元),房地產(chǎn)總價(jià)值A(chǔ)、凈收益包括有形收益和無形收益B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C、通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D、應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值知識(shí)點(diǎn)解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗A、不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益C、計(jì)算過程較簡(jiǎn)單D、指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和知識(shí)點(diǎn)解析：直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：(1)不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常A、實(shí)用價(jià)值知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，以及開發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)35、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A、報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B、風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低；反之，報(bào)酬率應(yīng)高C、當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率36、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的知識(shí)點(diǎn)解析：三種自然增值原因：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用.管制改變。選項(xiàng)AD,屬于投資增值而非自然增值B屬于保值而非自然增值。37、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要知識(shí)點(diǎn)解析：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處，主要有下列5個(gè)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二了估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)專家的方式提升自己的專業(yè)能知識(shí)點(diǎn)解析：按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；知識(shí)點(diǎn)解析：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓知識(shí)點(diǎn)解析：同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。知識(shí)點(diǎn)解析：投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重46、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬元，首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關(guān)于該房知識(shí)點(diǎn)解析：因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以，名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格都是50萬。知識(shí)點(diǎn)解析：有效需求=意愿+支付能力。知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)供求狀況分為以下4種類型：(1)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；知識(shí)點(diǎn)解析：估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容。除BCDE選項(xiàng)外還有總則、術(shù)語、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果。三、判斷題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)51、房地產(chǎn)交通條件的描述主要應(yīng)說明道路狀況、交通管制情況、停車方便程度、交通收費(fèi)情況和臨街狀況。()52、估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間這是估價(jià)的時(shí)點(diǎn)原則。()知識(shí)點(diǎn)解析：確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)53、根據(jù)傳統(tǒng)的地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化或者資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。()知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)傳統(tǒng)的地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化或者資本化的地租，是預(yù)54、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。()知識(shí)點(diǎn)解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是55、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。()知識(shí)點(diǎn)解析：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其他方面。56、如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。()知識(shí)點(diǎn)解析：如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是57、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。()A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金),如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償金額；房地產(chǎn)被征用后滅失的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償金額。58、地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。()A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房59、從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。()知識(shí)點(diǎn)解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方60、房地產(chǎn)評(píng)估中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。()A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：由估價(jià)目的決定，根據(jù)需要有時(shí)包含無形資產(chǎn)，有時(shí)不包含無形資61、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定受益期限。()知識(shí)點(diǎn)解析：在土地是有期限的使用權(quán)下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限可能不是同時(shí)結(jié)束，因此，在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。計(jì)算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。(2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約62、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10,則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。()知識(shí)點(diǎn)解析：本題房地產(chǎn)綜合資本化率為(10一2.5)/100=7.5%。63、一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響要大。知識(shí)點(diǎn)解析：不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)r(jià)格的影響比樓層對(duì)價(jià)格的影響大。對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素對(duì)價(jià)格的影響大小可能是不同的。例如，樓層對(duì)商場(chǎng)價(jià)格的影響比對(duì)住宅價(jià)格的影響大。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。64、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。()知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范65、對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。()知識(shí)點(diǎn)解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡В蚨渖系母鞣N未來權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)66、王某于2006年6月18將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6萬，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%,貸款期限為5年，按月等.額償還。2009年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來第一年的有效毛利收入為50萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%,未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%,抵押貸款成數(shù)一般為6成。問題：請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)計(jì)算已抵押貸款余額利用公式A=(200×8%//12)20]=75.78萬元(2)測(cè)算在2009年10月18日的未設(shè)立法定優(yōu)先受償款的價(jià)格V用凈收益按一定比率遞增的變形公式V再次抵押價(jià)值=V-0-75.78/0.6-0=747.43-126.3=621.12萬元，則該商鋪在2009年10月18日的再次抵押價(jià)值為621.12萬元。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析率為2.0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/m2,專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%;建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%,第2年投入40%,在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/(天.間),第1年到第4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%,從此入住率穩(wěn)定在80%;其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%,從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%,此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第