物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

第4頁共9頁XXXX物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度第一章總則1、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，規(guī)范公司的理財(cái)行為，根據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，并結(jié)合本公司的實(shí)際情況，特制定本制度。2、本制度適用于XXXX物業(yè)有限責(zé)任公司3、公司財(cái)務(wù)管理的主要職能是預(yù)測、決策、計(jì)劃和控制。財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是：做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支預(yù)算、控制、核算、分析和考核工作，如實(shí)反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有效地利用企業(yè)資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。4、公司實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，每年元月25日前編制本年度的財(cái)務(wù)預(yù)算，年度財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行，公司的所有財(cái)務(wù)收支應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行年度財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)超預(yù)算的支出，須經(jīng)總經(jīng)理特批。5、公司實(shí)行"一支筆"的財(cái)務(wù)簽批制度，公司及其所屬部門的第一負(fù)責(zé)人為公司和部門的財(cái)務(wù)簽批人，第一負(fù)責(zé)制人因故不能簽批時(shí)，可委托其它人代簽。第二章財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員1、根據(jù)公司營運(yùn)的需要，公司設(shè)立財(cái)務(wù)部。公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理對(duì)財(cái)務(wù)管理全面負(fù)責(zé)，并組織實(shí)施財(cái)務(wù)部的主要職能，執(zhí)行和落實(shí)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。2、公司財(cái)務(wù)部設(shè)立物管及財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算相關(guān)崗位。物管下設(shè)物管主任、固定資產(chǎn)管理、存貨稽查、倉庫保管、統(tǒng)計(jì)等崗位，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)的物資管理。公司財(cái)務(wù)部還應(yīng)設(shè)立帳務(wù)管理、資金管理、計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)稽核、出納等崗位，全面負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理與核算工作。3、公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)行委派制，由集團(tuán)委派。對(duì)委派的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人其考核工作、工資晉升、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰、工作調(diào)動(dòng)等由集團(tuán)財(cái)務(wù)部管理。4、財(cái)務(wù)人員應(yīng)參與并擬定公司的財(cái)務(wù)預(yù)算生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃、投資計(jì)劃、考核和分析財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況。5、財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真履行職責(zé)，正確核算，如實(shí)反映和嚴(yán)格監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律。6、財(cái)務(wù)人員調(diào)動(dòng)工作或因故離職時(shí)，要辦好交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)，不得離職。第三章財(cái)務(wù)核算的一般原則1、會(huì)計(jì)核算必須遵守國家的相關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的有關(guān)規(guī)定。2、公司會(huì)計(jì)年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3、根據(jù)國家會(huì)計(jì)制度的要求，在不影響會(huì)計(jì)核算、對(duì)外統(tǒng)一會(huì)計(jì)報(bào)表及指針匯總前提下，正確設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。4、公司的會(huì)計(jì)記帳方法采用借貸記帳法。5、公司以人民幣為記帳本位幣，發(fā)生涉及外幣的業(yè)務(wù)，按當(dāng)月一日外匯市場匯率的中間價(jià)折合本位幣記帳，期末將貨幣性外幣帳戶的余額按期末外匯市場匯率中間價(jià)調(diào)整折合人民幣金額，調(diào)整后折合人民幣余額按期末帳面余額之差作為匯兌損益，并按規(guī)定記入"財(cái)務(wù)費(fèi)用"、"在建工程"等科目。6、公司依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度所確定的各種會(huì)計(jì)處理方法必須前后一致，具有可比性。7、公司采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡應(yīng)屬于本期收入和費(fèi)用，不論其款項(xiàng)是否收到或支付，均可作為本期收入和費(fèi)用處理，反之，即使其款項(xiàng)已在本期收到或付出，也不應(yīng)作為本期收入和費(fèi)用處理。8、各種會(huì)計(jì)記錄必須及時(shí)進(jìn)行處理，不得拖延積壓，會(huì)計(jì)處理必須清晰、簡明、易懂，對(duì)于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)用規(guī)范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。第四章財(cái)務(wù)預(yù)算管理1、財(cái)務(wù)預(yù)算管理基本原則：建立健全公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理基礎(chǔ)工作，認(rèn)真編制財(cái)務(wù)預(yù)算，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，保證公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行2、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本任務(wù)：做好財(cái)務(wù)預(yù)算、分析、檢查工作，根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項(xiàng)資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。3、財(cái)務(wù)預(yù)算的編制（1）財(cái)務(wù)預(yù)算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內(nèi)企業(yè)全部經(jīng)營流動(dòng)的各項(xiàng)目標(biāo)及其資源配置的定量說明。即在預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定的目標(biāo)和內(nèi)容以計(jì)劃的形式具體地、系統(tǒng)地反映企業(yè)未來的銷售、生產(chǎn)、成本、現(xiàn)金3、公司每周核對(duì)庫存現(xiàn)金與現(xiàn)金帳余額是否相符，現(xiàn)金的日記帳與現(xiàn)金總帳每月核對(duì)，保證出納記帳與會(huì)計(jì)記帳一致性。4、建立銀行存款日記帳制度，做到日清月結(jié)。銀行存款日記帳必須每月與銀行對(duì)帳單進(jìn)行核對(duì)，并編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行調(diào)整。5、公司采取適當(dāng)措施預(yù)防下列外匯風(fēng)險(xiǎn)：（1）換算風(fēng)險(xiǎn)；（2）交易風(fēng)險(xiǎn)；（3）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；在國際外匯市場動(dòng)蕩時(shí)期，可考慮用套期保值方式，以避免損失。6、公司的往來款項(xiàng)包括：應(yīng)收帳款、應(yīng)收內(nèi)部單位款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、應(yīng)付內(nèi)部單位款、應(yīng)付帳款、其它應(yīng)付款、應(yīng)工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅金等。7、公司嚴(yán)格控制應(yīng)收帳款的數(shù)額和收回時(shí)間，對(duì)長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；確實(shí)無法收回的按規(guī)定程序批準(zhǔn)后，列作壞帳塤失處理。8、公司按照下列要求對(duì)應(yīng)收帳款進(jìn)行管理：（1）認(rèn)真作好應(yīng)收帳款的日常核算工作；（2）每月進(jìn)行往來清算和應(yīng)收帳款的帳齡分析，將應(yīng)收帳款回收情況的明細(xì)報(bào)告隨月度相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表提交集團(tuán)財(cái)務(wù)部：（3）加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收帳款的催收，并將應(yīng)收帳款的催收作為經(jīng)營業(yè)績考核的指針之一；（4）加強(qiáng)對(duì)欠款單位的償債能力、信用狀況的調(diào)查判斷，根據(jù)調(diào)查和判斷的結(jié)果確定各單位的信用等級(jí)及賒帳限額，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；（5）建立健全壞帳損失的確認(rèn)、審批手續(xù)。（6）公司應(yīng)收帳款有下列情況之一的，即確認(rèn)為壞帳損失的發(fā)生。A、因債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡，在以其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償后，仍然不能收回；B、因債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，已超過三年，仍然無法收回。（7）公司財(cái)務(wù)部應(yīng)依照上述方法對(duì)壞帳進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查確認(rèn)，調(diào)查人根據(jù)調(diào)查結(jié)果寫出分析處理意見，經(jīng)集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。（8）壞帳損失的處理方法為備抵法。公司年未以應(yīng)收帳款余額3%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金。9、墊付員工的各種款項(xiàng)，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)在職工的工資內(nèi)扣回。10、公司建立應(yīng)收票據(jù)的登記保管工作，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收票據(jù)的回收及管理。第七章存貨管理1、公司的存貨管理由集團(tuán)公司物管中心負(fù)責(zé)，對(duì)存貨的采購、入庫、出庫及日常管理要制定相關(guān)制度。2、存貨的購入必須執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)審批后組織采購。3、存貨入帳計(jì)價(jià)（1）購入的存貨按照進(jìn)貨原價(jià)加上運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、途中合理損耗和入庫前的加工整理費(fèi)用等計(jì)價(jià)：（2）自制的存貨按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)：（3）委托外單位加工的存貨按照實(shí)際耗用的原材料或半成品加保險(xiǎn)費(fèi)和加工費(fèi)用等計(jì)價(jià)；（4）投資者投入的存貨按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；（5）盤盈的存貨按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；（6）接受捐贈(zèng)的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、繳納的稅金等計(jì)價(jià)。無發(fā)票帳單的，按照同類存貨的市價(jià)計(jì)價(jià)。4、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)：采用加權(quán)平均5、由物管中心設(shè)立專職倉庫員，加強(qiáng)對(duì)實(shí)物的管理。倉管員必須根據(jù)采購員或業(yè)務(wù)員提供的發(fā)票帳單，材質(zhì)證明書認(rèn)真清點(diǎn)，核對(duì)數(shù)量（重量），填寫入庫單，三方（倉管員、采購員、主管）簽字辦理入庫手續(xù)。6、存貨發(fā)出必須填寫出庫單，填明用途、數(shù)量、名稱、規(guī)格，經(jīng)審核批準(zhǔn)，經(jīng)辦人、主管、倉管員簽字手續(xù)齊全方能發(fā)貨，對(duì)于有消耗定額的材料發(fā)出，必須按定額發(fā)放。7、公司建立嚴(yán)格的存貨清查制度，對(duì)存貨進(jìn)行定期和不定期清查盤點(diǎn)。8、在清查盤點(diǎn)中，發(fā)現(xiàn)盤盈盤虧時(shí)，應(yīng)查明原因，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)職能部門批準(zhǔn)后分別處理。9、要加強(qiáng)對(duì)低值易耗品的管理，并設(shè)立"專用低值易耗品"備查薄，低值易耗品可采用一次攤銷法。存貨的具體管理內(nèi)容參見《存貨管理規(guī)定》。第八章固定資產(chǎn)管理1、公司物管是固定資產(chǎn)的管理部門，對(duì)固定資產(chǎn)的管理要制定相關(guān)的制度。2、固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上，單位價(jià)值在2000元以上的資產(chǎn)。包括房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備，運(yùn)輸設(shè)備，主要辦公工具及其它設(shè)備等。3、固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)：(1)購入的按照買價(jià)加上支付的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本和繳納的稅金等計(jì)價(jià)。(2)自行建造的按照建造過程中實(shí)際發(fā)生的全部支出計(jì)價(jià)；(3)投資者投入的按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；(4)在原固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改擴(kuò)建的，按照固定資產(chǎn)原價(jià)，加上改擴(kuò)建發(fā)生的支出，減去改擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額計(jì)價(jià)；4、固定資產(chǎn)實(shí)行分級(jí)歸口管理，實(shí)行誰使用誰管理的原則，把固定資產(chǎn)的管理工作落實(shí)到部門、個(gè)人。各部門對(duì)所管理的固定資產(chǎn)必須指定專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查。5、固定資產(chǎn)的折舊。公司固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法（直線法）計(jì)提，固定資產(chǎn)殘值率為5%。6、固定資產(chǎn)購置（1）對(duì)于購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，要建立嚴(yán)格的入庫及領(lǐng)用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會(huì)同驗(yàn)收，物管中心根據(jù)領(lǐng)用單開設(shè)固定資產(chǎn)卡片，并由保管使用部門簽章后，分別保存管理。（2）對(duì)于建設(shè)安裝的在建工程，在全部工程完工后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)按工程的實(shí)際支出作為入帳價(jià)值，按財(cái)務(wù)制度的要求將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。7、固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)。（1）公司對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行定期和不定期清查。年終清查由物管中心、使用部門和財(cái)務(wù)部門實(shí)地盤點(diǎn)。不定期清查，根據(jù)實(shí)際情況組織進(jìn)行。（2）盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因，報(bào)批后按規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。盤盈的固定資產(chǎn)應(yīng)按其估計(jì)凈值計(jì)入營業(yè)收入；盤虧的固定資產(chǎn)按照原價(jià)扣除累計(jì)折舊，過失人及保險(xiǎn)集團(tuán)公司賠款后的差額計(jì)入營業(yè)外支出。8、公司對(duì)固定資產(chǎn)的購入、出售、清理、報(bào)廢的內(nèi)部轉(zhuǎn)移都要辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理。固定資產(chǎn)的管理詳細(xì)內(nèi)容參見《固定資產(chǎn)管理規(guī)定》。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度第九章無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)的管理1、無形資產(chǎn)階級(jí)計(jì)價(jià)原則：（1）自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，按開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的支出數(shù)計(jì)價(jià)；（2）對(duì)于購入的無形資產(chǎn)，按實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)價(jià)；（3）外單位投資轉(zhuǎn)入的無形資產(chǎn)，按評(píng)估確認(rèn)或合同協(xié)議約定的金額計(jì)價(jià)；（4）接受捐贈(zèng)的無形資產(chǎn)按所附單據(jù)或參照市價(jià)計(jì)價(jià)。（5）商譽(yù)的計(jì)價(jià)應(yīng)當(dāng)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)，除公司合并外，商譽(yù)不得作價(jià)入帳。2、無形資產(chǎn)按下列規(guī)定進(jìn)行攤銷；（1）專有技術(shù)按15年平均攤銷；（2）土地使用權(quán)按30年-50年平均攤銷；（3）其它按10年平均攤銷。3、公司接收、購入、轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)無形資產(chǎn)須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可辦理。4、其它資產(chǎn)按下列規(guī)定進(jìn)行攤銷（1）租賃費(fèi)按6年平均攤銷（2）裝修費(fèi)按5年平均攤銷；（3）開辦費(fèi)按5年平均攤銷。第十章成本費(fèi)用管理1、公司將一切經(jīng)營性開支按其性質(zhì)正確劃分為資本性支出和成本費(fèi)用支出。成本費(fèi)用必須按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算，嚴(yán)格