某物業(yè)公司工程部工作手冊(cè)

某物業(yè)公司工程部工作手冊(cè)

編制:________________日期:________________

批準(zhǔn)：日期:________________

聲明：工程部工作手冊(cè)未經(jīng)許可，不得翻印。

責(zé)任部門：工程部

目錄

工程部組織架構(gòu)

工程部經(jīng)理職責(zé)

工程部主管職責(zé)

工程部領(lǐng)班職責(zé)

維修工職責(zé)

弱電工職責(zé)

給排水工職責(zé)

土建工（泥工）職責(zé)

配電工職責(zé)

設(shè)備保養(yǎng)與維修制度

工程管理交接班制度

機(jī)電設(shè)備的中修、大修管理制度

設(shè)備巡視檢查制度

配電室工作制度

電梯安全管理制度

電梯機(jī)房管理制度

工程設(shè)施、設(shè)備維修保護(hù)保養(yǎng)修繕工作程序

入戶維修操作程序

用戶報(bào)修工作流程

強(qiáng)電突發(fā)事件應(yīng)急方案

電梯系統(tǒng)突發(fā)事件應(yīng)急方案

機(jī)械管道系統(tǒng)突發(fā)事件應(yīng)急處理方案

維修服務(wù)規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

機(jī)電及其它設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

水箱管理規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

中控室設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

消防栓的保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

外管網(wǎng)維修保養(yǎng)操作規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

工程部工作考核評(píng)分細(xì)則

工程工作范圍及細(xì)則

工程部組織架構(gòu)圖

工程部經(jīng)理

工程主管

給

排

維弱±配

電

水

修電建

工

工

工工工

工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的技術(shù)管理工作,

制定本部門的各項(xiàng)制度及應(yīng)急措施。

2、對(duì)管理處工程維修部工作的檢查指導(dǎo)，對(duì)發(fā)生重大事故組織調(diào)查分析及處理工作。

3、負(fù)責(zé)制定年度維修保養(yǎng)計(jì)劃及三電節(jié)能計(jì)劃。

4、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作，組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備調(diào)試運(yùn)行。

5、負(fù)責(zé)管理處提交的分、包合同的制定、審核、采購(gòu)、監(jiān)督，工程維修物品申購(gòu)的審

核。

6、負(fù)責(zé)本部門招聘的新員工面試工作及本部門員工培訓(xùn)考核計(jì)劃制定。

7、負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際情況，組織調(diào)配各管理處工程人員、工程設(shè)施設(shè)備與維修工具。

8、完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作。

工程部主管職責(zé)

1、負(fù)責(zé)組織對(duì)機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施、日常運(yùn)行、保養(yǎng)與維修工作安排與工程質(zhì)量跟蹤。

2、負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備的大、中修計(jì)劃報(bào)批，并組織本部門員工參與實(shí)施。

3、負(fù)責(zé)對(duì)工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導(dǎo)及檢查、監(jiān)督。

4、負(fù)責(zé)本部門物品采購(gòu)計(jì)劃的匯總。

5、負(fù)責(zé)三電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

6、負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系工作。

7、負(fù)責(zé)指導(dǎo)建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡，并收集、建立、整理設(shè)備技術(shù)資料、檔案，做到設(shè)

備檔案齊全。

8、參與工程接管與驗(yàn)收，監(jiān)控二次裝修質(zhì)量。

9、督查工程維修部工作人員做好設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄。

10、組織人員對(duì)遺留工程及改造工程、房屋翻新的施工與質(zhì)量驗(yàn)收。

11、負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部工作人員的培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)。

12、負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部員工的檢查、考評(píng)。

13、負(fù)責(zé)對(duì)本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務(wù)的糾正。

14、負(fù)責(zé)組織對(duì)申購(gòu)物品的檢查。

15、負(fù)責(zé)指導(dǎo)對(duì)分包方的監(jiān)管。

16、負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度的實(shí)施。

17、負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部各崗位人員工作的日檢、周檢及月檢的組織。

18、完成管理處主任交待的其它工作。

工程部領(lǐng)班職責(zé)

1、帶領(lǐng)全班員工，按質(zhì)按量及時(shí)完成各項(xiàng)維修保養(yǎng)工作。

2、組織員工技術(shù)練兵，帶領(lǐng)全班員工掌握本崗位設(shè)備技術(shù)性能，確保設(shè)備正常運(yùn)行。

3、以身作則，技術(shù)精益求精，遵章守紀(jì)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

4、制定物品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)主管匯總。

5、配合主管收集、整理、建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡、技術(shù)資料，督促員工做好設(shè)備運(yùn)行記

錄、維修保養(yǎng)記錄，并收集上交歸檔管理。

6、參加并帶領(lǐng)工程維修人員參與設(shè)備大、中修，及時(shí)處理突發(fā)事件。

7、配合主管做好員工的思想工作。

8、督促員工按時(shí)抄水、電表，及時(shí)通知用戶交納水、電費(fèi)，杜絕偷電、漏電行為。

9、牢固樹(shù)立安全第一思想，遵守安全制度，堅(jiān)決制止違章操作。

10、安排班內(nèi)每天工作，同主管一起按規(guī)定檢查、落實(shí)。

11、完成主管交辦的其它工作任務(wù)。

維修工職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng)。

2、熟練掌握機(jī)電設(shè)備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量準(zhǔn)時(shí)完成維修任務(wù)。

3、負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。

4、供配電設(shè)備發(fā)生特殊，及時(shí)報(bào)告并在主管及班長(zhǎng)協(xié)助下排除故障。

5、負(fù)責(zé)配合消防中心對(duì)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行保護(hù)保養(yǎng)。

6、每月按時(shí)抄表，及時(shí)督促用電單位、業(yè)主按時(shí)繳納電費(fèi)。

7、牢固樹(shù)立“安全第一”的原則，認(rèn)真做好本職工作。

8、經(jīng)常檢查有無(wú)偷、漏電及違章線路架設(shè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或者向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

9、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

10、負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具、檢測(cè)儀表與電器材料。

11、負(fù)責(zé)本崗位用電設(shè)備的監(jiān)護(hù)管理。

弱電工職責(zé)

1、負(fù)責(zé)電梯、水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等弱電設(shè)備的管理、維修、

保養(yǎng)。

2、熟練掌握弱電設(shè)備的技術(shù)性能及工作原理，及時(shí)、準(zhǔn)確地完成維修任務(wù)。

3、負(fù)責(zé)督促、協(xié)助專業(yè)維修單位做好維修保養(yǎng)。

4、負(fù)責(zé)申請(qǐng)購(gòu)買維修所需的材料及元件報(bào)主管后上報(bào)公司。

5、每周對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行一次細(xì)致的檢查、調(diào)整，根據(jù)運(yùn)行狀況做保護(hù)保養(yǎng)，并作好記錄。

6、認(rèn)真做好工程維修部主管或者班長(zhǎng)安排的其它工作任務(wù)。

給排水工職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備的運(yùn)行、監(jiān)控、保護(hù)、保養(yǎng)工作。

2、負(fù)責(zé)水池（箱）的管理對(duì)水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取與送檢工作。確保向業(yè)主（住

戶）供應(yīng)衛(wèi)生合格的用水。

3、熟練掌握轄區(qū)內(nèi)管網(wǎng)情況與設(shè)備技術(shù)性能，確保設(shè)備運(yùn)行正常。

4、確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。

5、負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）水表的抄查及派單，及時(shí)督促用戶按時(shí)繳納水費(fèi)。

6、負(fù)責(zé)編制給排水設(shè)備的技術(shù)檔案，負(fù)責(zé)申報(bào)給排水備用品、備用件計(jì)劃。

7、開(kāi)展節(jié)約用水宣傳。

8、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

9、每月至少一次疏通地下排污管網(wǎng)。

10、認(rèn)真完成管理處安排的其他有關(guān)工作。

土建工（泥工）崗位職責(zé)

7、負(fù)責(zé)房屋本體公用配套設(shè)施及住宅區(qū)內(nèi)室外公用配套設(shè)施的維修及保養(yǎng)。

8、服從工程維修部主管及班長(zhǎng)的工作安排，協(xié)助其他維修工做好各項(xiàng)維修工作。

9,負(fù)責(zé)管理處內(nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷磚、瓷片等公共設(shè)施的維修

及養(yǎng)護(hù)工作。

10、負(fù)責(zé)房屋天面隔熱保溫層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。

11、負(fù)責(zé)鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房、防盜網(wǎng)、停車場(chǎng)防護(hù)欄及小區(qū)內(nèi)污水井蓋、

雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。

12、負(fù)責(zé)土建方面的維修工作，做到急修只是夜，小修、小補(bǔ)應(yīng)及時(shí)修完。

13、配合水工確保轄區(qū)內(nèi)地上、地下排污管（溝）、雨水管（溝）道的暢通。

14、認(rèn)真完成工程維修部交給的其它任務(wù)。

15、遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

配電工崗位職責(zé)

一、掌握供電系統(tǒng)線路布置情況、設(shè)備技術(shù)性能及實(shí)際操作規(guī)程。

二、堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電房、水泵房設(shè)備，掌握設(shè)備運(yùn)行情況，注意負(fù)荷變動(dòng)，發(fā)

現(xiàn)特殊情況分析原因及時(shí)處理，認(rèn)真做好運(yùn)行記錄及巡查記錄。

三、發(fā)生人身觸電事故與火災(zāi)事故時(shí)，值班人員應(yīng)立即斷開(kāi)有關(guān)設(shè)備的電源，以進(jìn)行搶

救。

四、認(rèn)真抄錄各類儀表數(shù)據(jù)，監(jiān)視負(fù)荷變化。

五、做好防小動(dòng)物、防水、防火工作，確保安全運(yùn)行，認(rèn)真經(jīng)常巡視設(shè)備并做好記錄。

六、發(fā)生事故或者停電時(shí)頭腦保持冷靜，按規(guī)程操作，及時(shí)排除故障，執(zhí)行工作票制度、

操作票制度，正確停、送電。

七、按時(shí)上、下班，不脫崗。緊急事故未排除嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到上不清，下不

接，上、下班兩班協(xié)同排除，并全面記錄故障情況，且及時(shí)匯報(bào)。

八、經(jīng)常保持配電房、變壓器房、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生.工作。

九、持證上崗，遵守員工守則與各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)及部門分配安排。

十、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主管批準(zhǔn)并制訂可靠的安全措施外，通常情況下不同

意帶電作業(yè)，停電作業(yè)線路柜的主開(kāi)關(guān)要及時(shí)掛上“線路檢修，嚴(yán)禁合閘”牌。

十一、管理好安全用具與設(shè)備，認(rèn)真做好環(huán)境衛(wèi)生工作。

十二、配電工應(yīng)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)技術(shù)水平

設(shè)備保養(yǎng)與維修制度

1。目的

保護(hù)好設(shè)備設(shè)施，保證設(shè)備最大限度的使用及保證維修人員的安全及設(shè)備性能

完好。

2.0適用范圍

對(duì)管理區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)

3.0職責(zé)

預(yù)防為主。堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重的原則，使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常處于良好

狀態(tài)。

4.0管理制度

4.1工程部各專業(yè)技術(shù)人員要求對(duì)設(shè)備做到：“三好”“四會(huì)”與“五定”。“三好”是

指用好，修好與管理好重要機(jī)電設(shè)備。“四會(huì)”是工程維修人員對(duì)機(jī)電設(shè)備要會(huì)

使用，會(huì)保養(yǎng)，會(huì)檢查，會(huì)排除故障?！拔宥ā笔侵腹こ碳夹g(shù)人員對(duì)設(shè)備的清潔、

潤(rùn)滑，維修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)與定質(zhì)。

4.2工程部實(shí)行專業(yè)人員維修與使用操作人修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)由工

程部協(xié)調(diào)其它技術(shù)人員相互配合的原則，共同協(xié)作完成修理任務(wù)。

4.3由工程部各專業(yè)技術(shù)主任制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，設(shè)備維修后要認(rèn)真填寫設(shè)備維

修登記卡，合理制定維修計(jì)劃。

4.4修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，發(fā)揮設(shè)備最大潛力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

工程交接班制度

1.0目的：

為了確保設(shè)備的安全運(yùn)行及在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，使下一班工作

人員能進(jìn)行正常的工作做好準(zhǔn)備。

2.0適用范圍

設(shè)備機(jī)房

3.0管理規(guī)定

3.1值班人員應(yīng)按巡查表認(rèn)真填寫巡查內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，當(dāng)班出現(xiàn)的問(wèn)題

無(wú)特殊原因不留給下一班，并做好記錄。

3.2值班人員務(wù)必在交接班前做好機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生工作。

3.3接班人員務(wù)必提早15分鐘進(jìn)崗接班，對(duì)上班情況應(yīng)熟悉清晰，并辦理好交接班

手續(xù)方可下班。

3.4接班人員若因故遲到，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待接班人員到達(dá)后，辦理完交接

班手續(xù)后方可下班。

3.5除值班人員外，無(wú)關(guān)人員未經(jīng)同意不得進(jìn)入機(jī)房。

4.0有關(guān)記錄與表格

《交接班表》

工程設(shè)備交接班表

一

序交班人交班接班人接班

號(hào)設(shè)備運(yùn)行情況備注

簽字時(shí)間簽字時(shí)間

.

備注：交接班時(shí)應(yīng)嚴(yán)格填報(bào)交接班表，并全面填寫設(shè)備在當(dāng)班運(yùn)行的狀況，如設(shè)備在運(yùn)

行中出現(xiàn)問(wèn)題，須將處理結(jié)果清晰的填寫在備注中，以備下一班人員及時(shí)熟悉設(shè)

備的運(yùn)行情況。填寫時(shí)需用正楷字體。

機(jī)電設(shè)備的大、中修管理制度

1.0目的

保證設(shè)備恢復(fù)與達(dá)到應(yīng)有的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求。

2.0適用范圍

所有正在運(yùn)行的設(shè)備。

3.0管理制度

3.1中修規(guī)定

中修工程是指設(shè)備進(jìn)行正常的與定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體與更換少量磨

損零部件，以保證設(shè)備能恢復(fù)與達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)

到下次修理，零配件更換通常應(yīng)操縱在10-30%。

3.2大修制度

大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備全部解體，更換要緊部件或者

修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有的性能。更換率通常不超過(guò)30%。附

機(jī)電設(shè)備大、中修計(jì)劃表。

4.0有關(guān)記錄與表格

《零部件更換及大、中修記錄》

零部件更換及設(shè)備大、中修計(jì)劃

單位、完成

設(shè)備名稱產(chǎn)地?cái)?shù)量造價(jià)合計(jì)負(fù)責(zé)人

臺(tái)、噸日期

備注:

設(shè)備巡視檢查制度

1.0目的

為了確保設(shè)備安全正常運(yùn)行，保證用戶、業(yè)主生活的正常進(jìn)行。

2.0適用范圍

設(shè)備機(jī)房

3.0管理規(guī)定

3.1設(shè)備責(zé)任人每周要對(duì)所管轄的設(shè)備進(jìn)行一次巡視檢查，檢查結(jié)果記入“各設(shè)備房

檢查記錄表”中。

3.2巡視檢查轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備是否靈活，是否具有拖卡現(xiàn)象，設(shè)備是否有異聲、異味。

3.3巡視檢查設(shè)備油位及各類儀表指針指示是否完好。

3.4巡視檢查設(shè)備是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

3.5巡視檢查環(huán)境衛(wèi)生及照明等情況。

3.6巡視檢查消防設(shè)施是否完備。

3.7每次檢查結(jié)果要認(rèn)真記錄，檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能自己解決的，盡量自己解決，不

能解決的，盡快上報(bào)。

3.8巡視檢查過(guò)程中要認(rèn)真認(rèn)真，切勿走馬觀花，走過(guò)場(chǎng)。

3.9工程部主管負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的檢查監(jiān)督工作。

4.0有關(guān)記錄與表格

《設(shè)備維修記錄表》

設(shè)備巡查記錄表

巡查項(xiàng)目時(shí)間位置負(fù)責(zé)人巡查記錄備注

填表人:填表時(shí)間:

配電室工作制度

1.0目的

為了確保工作人員的人身安全，設(shè)備運(yùn)行安全

2.0適用范圍

各管轄的配電室

3.0管理制度

3.1值班工要樹(shù)立高度的責(zé)任心，努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握供電方式，狀態(tài)、路線

定向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能與操作規(guī)程。

3.2定時(shí)巡查電氣設(shè)備，密切監(jiān)視設(shè)備運(yùn)行情況，并準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)報(bào)表，確保電力

系統(tǒng)正常運(yùn)行。

3.3嚴(yán)格保持各開(kāi)關(guān)與模擬盤相一致，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得隨意更換設(shè)備

與接線的運(yùn)行方式及各類開(kāi)關(guān)的整定值。

3.4在氣候突變的環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特別巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，要保持冷靜,

按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并按要求做好記錄。

3.5值班人員違反制度或者失職造成影響運(yùn)行及損壞設(shè)備，要追究當(dāng)事人的責(zé)任。

3.6任何人非因工作不得進(jìn)入配電室，更不得逗留。

4.0有關(guān)記錄與表格

《小區(qū)低壓配電房巡查記錄表》

《小區(qū)變壓器房巡查記錄表》

變壓器房巡查記錄表

時(shí)間室內(nèi)變壓器溫度室內(nèi)室內(nèi)室內(nèi)變壓器房名稱編號(hào)

時(shí)分溫度ABC照明通風(fēng)清潔年月日

運(yùn)行記事：

交班人：接班人：交班時(shí)間：

運(yùn)行記事：

交班人：接班人：交班時(shí)間：

運(yùn)行記事：

交班人：接班人：交班時(shí)間

注：q——表示正常

X一一表示需維修、整改

-——表示沒(méi)有此內(nèi)容

0一一表示已調(diào)整、清掃

低壓配電房巡查記錄表

光/室內(nèi)電壓（V）電流（A）功率因數(shù)有功電度表通風(fēng)照明設(shè)備電房名稱：編號(hào)：

力柜溫度ABBCCAABCCOSO讀數(shù)（KW.h）情況情況清潔年月日星期

操作記錄：

特殊情況（事故）記錄

巡檢人：時(shí)間：

備注：o一已調(diào)整、清掃；X一不正常需維修、整改；-一表示無(wú)此內(nèi)容；丁一正確、正常;

電梯安全管理制度

1.0目的：

確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。

2.0適用范圍：

適用于所有電梯的運(yùn)行管理。

3.0管理制度

3.1電梯工務(wù)必持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。

3.2電梯維修工每周對(duì)各電梯安全巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。工程部每月組

織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整修。

3.3工程部經(jīng)理組織人員對(duì)電梯大、中修的分包進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方可承擔(dān)

電梯的大、中修的工作。

3.4保持報(bào)警系統(tǒng)的完好，每周檢查一次，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到報(bào)警。

3.5在電梯機(jī)房與值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格

按規(guī)程執(zhí)行。

3.6質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)不合格，未取得《準(zhǔn)運(yùn)證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

電梯機(jī)房管理制度

1.0目的

保障電梯機(jī)房設(shè)備安全、人員安全，電梯正常使用。

2.0適用范圍

管理轄區(qū)電梯機(jī)房。

3.0管理制度

3.1每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房與設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通

道內(nèi)不得住人，堆放雜物。

3.2保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不得超

過(guò)40攝氏度。

3.2保證機(jī)房?jī)?nèi)照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器與盤車工具掛于明顯位置。

3.3比鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

3.4機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施,

防止小動(dòng)物進(jìn)入。

3.5《電梯困人救援規(guī)程》與本規(guī)定及各類警示牌應(yīng)清晰并掛于明顯位置。

3.6按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施與設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

3.7每天巡查機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。

4.有關(guān)支持文件

《電梯困人救援規(guī)程》

電梯困人救援程序

1.0目的

正確、安全處理電梯故障或者停電困人操作。

2.0適用范圍

轄區(qū)內(nèi)垂直電梯。

3.0職責(zé)

電梯工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)操作，特殊情況報(bào)告。

4.0作業(yè)內(nèi)容

電梯出現(xiàn)故障或者停電困人，需要把困在轎廂內(nèi)的人員救出，可由本

單位通過(guò)專門訓(xùn)練的，持有電梯維修證的維修人員按下述方法實(shí)施

救出。

4.1把電梯主電源拉斷、防止電梯意外的啟動(dòng)，但務(wù)必保留轎廂照明。

4.2設(shè)法弄清電梯轎廂的位置。

4.3當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60公分范圍的位置時(shí)，維修人員可在該平層的

廳門外使用專用的廳門機(jī)械匙打開(kāi)廳門，并用手拉開(kāi)轎廂門，然后協(xié)助乘客

安全撤離轎廂。

4.4當(dāng)電梯停在非上述的位置時(shí)，則務(wù)必用機(jī)械的方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下:

4.4.1轎門應(yīng)該保持關(guān)閉，如轎門已被拉開(kāi)，則要乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。通知被困

乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)以救出他們，要求他們靜待轎廂

內(nèi)，不要亂動(dòng)（此步工作如電梯有對(duì)講電話時(shí)可充分利用之）。

4.4.2在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。

4.4.3兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或者過(guò)快地移動(dòng)，然后另

一人使用機(jī)械的方法松抱開(kāi)，注意僅當(dāng)要轎廂移動(dòng)時(shí)，才可松開(kāi)抱閘，否則馬

上撤消松抱閘的動(dòng)作。

4.4.4按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢地移動(dòng)到平層的±150MM位置上。

4.4.5使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外用機(jī)械匙打開(kāi)廳門，拉開(kāi)轎門，協(xié)助

乘客撤出轎廂。

4.4.6注意：當(dāng)按上述方法與步驟操作時(shí)發(fā)現(xiàn)特殊情況，應(yīng)即停止救援，并及時(shí)通知

具有電梯維修資格的單位作出處理。

設(shè)備、設(shè)施維修保護(hù)保養(yǎng)修繕工作程序

1.0目的

確保設(shè)備的優(yōu)良的性能，保證設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與使用。

2.0適用范圍

各類設(shè)備、設(shè)施。

3.0工作程序

3.1定期對(duì)物業(yè)公司所管轄區(qū)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行保護(hù)保養(yǎng)，是設(shè)備保持良好的技術(shù)

狀態(tài)，降低維修成本，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.2工程部按各專業(yè)劃分，技術(shù)人員工作分工定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，對(duì)設(shè)施、

設(shè)備經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)的特殊情況及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映，并按維修程序進(jìn)行維修。

3.3工程部工程主管負(fù)責(zé)維修質(zhì)量，檢查與跟蹤。

3.4工程部負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備大、中修。

設(shè)備維修記錄表格

年月日

故障項(xiàng)目：

故障時(shí)間：

維修開(kāi)始時(shí)間：

維修結(jié)束時(shí)間：

處理內(nèi)容：

維修人：確認(rèn)人：審核人:

設(shè)備卡

名稱：負(fù)責(zé)人：

型號(hào)：使用日期：

功率：出產(chǎn)廠：

電壓：出廠日期：

折舊年限：使用位置：

設(shè)備編號(hào)：運(yùn)行狀況：

供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)表

單位設(shè)備名稱

檢查人年月日設(shè)備編號(hào)

序號(hào)檢查項(xiàng)目檢查結(jié)論備注

1配電房照明是否完好是否

2柜面元件是否完好無(wú)損是否

3線路全部是否緊固、無(wú)松動(dòng)是否

4電器動(dòng)作是否正常、無(wú)異響是否

5開(kāi)關(guān)是否開(kāi)閉靈活是否

6開(kāi)關(guān)是否標(biāo)志清晰是否

7指示燈是否完好指示正確是否

8柜體接地是否良好是杏

9表計(jì)是否完好有指示是否

10按鈕操作是否正確是否

11帶電安全距離是否符合要求是否

柜內(nèi)是否清潔無(wú)異味、無(wú)異聲、

12是否

無(wú)雜物

備注：檢查項(xiàng)目符合要求則在“是”后打“J”不符合要求則在“否”后打“X”

年度工程設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用計(jì)劃表

表一制表日期：年月日

序計(jì)算根據(jù)

預(yù)算費(fèi)用

號(hào)系統(tǒng)名稱設(shè)備（項(xiàng)目）名稱

（元/年）

設(shè)備（臺(tái)/套）月費(fèi)用（元）工作內(nèi)容

小計(jì)

年度工程設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用計(jì)劃表

表二制表日期:年月日

序計(jì)算根據(jù)

號(hào)預(yù)算費(fèi)用

系統(tǒng)名稱

設(shè)備（項(xiàng)目）名稱

（元/年）

設(shè)備（臺(tái)/套）月費(fèi)用（元）工作內(nèi)容

小計(jì)

年度工程設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用計(jì)劃表

制表日期：年月日

表序三

號(hào)預(yù)算費(fèi)用

計(jì)算根據(jù)

系統(tǒng)名稱設(shè)備（項(xiàng)目）名稱

（元/年）

設(shè)備（臺(tái)/套）月費(fèi)用（元）工作內(nèi)容

小計(jì)

入戶維修操作程序

1.0目的

為客戶提供優(yōu)良的服務(wù)水準(zhǔn)，建立服務(wù)效果的反饋，確保服務(wù)滿足規(guī)定要求。

2.0適用范圍

管理轄區(qū)維修工作

3.0工作程序

3.1維修前的準(zhǔn)備工作

3.1.1維修人員在同意任務(wù)時(shí)，應(yīng)全面熟悉工作內(nèi)容，作好維修準(zhǔn)備工作。

3.1.2按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，工作服整潔干凈。檢查胸牌是否帶好。

3.1.3檢查是否帶了抹布與鞋套。

3.1.4檢查維修工具與常用備件是否帶齊全。

3.1.5維修人員在10分鐘內(nèi)完成準(zhǔn)備工作，緊急事故在接到電話后15分鐘內(nèi)到達(dá)。

若遇非緊急情況，與業(yè)主約定時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。

3.2入戶

3.2.1維修服務(wù)人員到達(dá)業(yè)主門外，正對(duì)門鏡后退一步，按響門鈴，若沒(méi)人反應(yīng)，

過(guò)5秒鐘再按一次，若沒(méi)有門鈴，則用右手中指彎曲敲三次，每次一組，兩

組間隔5秒，力度適中，切勿用腳或者異物敲門。

3.2.2業(yè)主聽(tīng)到鈴聲后詢問(wèn)時(shí)，應(yīng)回答：“您好，我是賽諾聯(lián)行物業(yè)公司的，約好

來(lái)給您維修XXX的”。

3.2.3業(yè)主開(kāi)門后，維修工應(yīng)出示有關(guān)維修單據(jù)，并將維修項(xiàng)目與內(nèi)容向業(yè)主說(shuō)明。

3.2.4經(jīng)業(yè)主同意后，換成鞋套再隨業(yè)主進(jìn)入室內(nèi)。

3.3維修服務(wù)

3.3.1進(jìn)入工作現(xiàn)場(chǎng)，若發(fā)現(xiàn)室內(nèi)的家具或者其它器具妨礙維修工作，特別是維修過(guò)

程中有可能給裝修外觀性能等帶來(lái)一定程度的影響，維修工應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明，并

爭(zhēng)得業(yè)主同意，方可進(jìn)行挪動(dòng)維修。

3.3.2維修工根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，關(guān)于當(dāng)時(shí)能夠進(jìn)行維修的項(xiàng)目，應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明大概所需

的工時(shí)，物料及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。征得業(yè)主同意后，再進(jìn)入下一步驟。若業(yè)主不認(rèn)

可，則婉言謝絕此次維修任務(wù)。

3.3.3準(zhǔn)備工作完成后，將工具、材料拿出，放在工具包上，盡量不弄臟地面、墻面

等。

3.3.4維修過(guò)程中，維修人員若發(fā)現(xiàn)工具與材料沒(méi)有帶齊，應(yīng)向業(yè)主解釋清晰，再回

去取。

3.3.5維修過(guò)程中，維修工應(yīng)盡量快速、有效地進(jìn)行，若需業(yè)主配合，應(yīng)禮貌地與業(yè)

主協(xié)商。

3.3.6維修結(jié)束后，維修工應(yīng)收拾工具，將現(xiàn)場(chǎng)整理干凈，并用抹布榛干凈。

3.3.7請(qǐng)業(yè)主檢查修維修質(zhì)量，并示范使用功能，業(yè)主驗(yàn)收合格后，請(qǐng)其在維修單據(jù)

上簽字，同時(shí)請(qǐng)其現(xiàn)場(chǎng)繳費(fèi)。

3.3.8維修人員維修完畢后，應(yīng)禮貌的向業(yè)主道再見(jiàn)后離開(kāi)。

3.3.9維修結(jié)束回來(lái)，應(yīng)及時(shí)將收取的費(fèi)用交至收費(fèi)處。

3.3.10若業(yè)主索要發(fā)票，由收費(fèi)處開(kāi)出，并由維修工送回業(yè)主手中。

4.0其他注意事項(xiàng)：

4.1在現(xiàn)場(chǎng)不能當(dāng)時(shí)解決的維修項(xiàng)目，維修工應(yīng)向業(yè)主解釋清晰，說(shuō)明原因，并

約好下次維修時(shí)間。

4.2維修工在住戶家中維修時(shí)，舉止要文明得體，不能東瞅西看。

4.3在維修過(guò)程中，維修人員不得與業(yè)主聊天或者談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的事，嚴(yán)禁與

業(yè)主談?wù)摴緝?nèi)部事務(wù)。

4.5維修工在與公司聯(lián)絡(luò)時(shí)嚴(yán)禁使用業(yè)主家中的電話。

4.6維修工在維修過(guò)程中，不得有吃、拿、卡、要等有損公司形象的行為

5.0用戶報(bào)修工作流程

強(qiáng)電系統(tǒng)突發(fā)事件應(yīng)急方案

1.0目的：本方案旨在確保強(qiáng)電系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事件或者緊急特殊情況時(shí)能迅速、果斷進(jìn)

行處理，防止事故擴(kuò)大，將缺失降到最低程度。

2.0適用范圍：

轄區(qū)內(nèi)強(qiáng)電系統(tǒng)

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)搶險(xiǎn)指揮、督導(dǎo)。

3.2工程人員負(fù)責(zé)搶險(xiǎn)。

3.3保安員負(fù)責(zé)安全防范。

3.4其他員工聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指揮，積極參與救護(hù)或者搶險(xiǎn)。

4.0工作程序

4.1程序

4.1.1當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)。

4.1.2分支電路設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時(shí)，務(wù)必先切斷電源，后用干粉滅火器滅火；

4.1.3母線段發(fā)生火災(zāi)時(shí)，母線段停電，然后進(jìn)行滅火工作；

4.1.4電氣設(shè)備鄰近發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)設(shè)法進(jìn)行隔離，讓不受影響的設(shè)備繼續(xù)運(yùn)行，若

確定災(zāi)害不可避免，對(duì)設(shè)備有直接危害時(shí)，則應(yīng)將設(shè)備電源切斷，停止運(yùn)行;

4.1.5若10KV高壓配電室發(fā)生不能操縱的火災(zāi)，立即拔打“119”報(bào)警，同時(shí)爭(zhēng)取

切斷進(jìn)線電源，現(xiàn)場(chǎng)確實(shí)不能進(jìn)行斷電的，即刻通知供電部門，并迅速撤離

現(xiàn)場(chǎng)，做好撲滅火災(zāi)的有關(guān)工作；

4.1.6區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程人員應(yīng)立即切斷該區(qū)域的動(dòng)力照明電源，并配合滅火

工作；

4.2電纜孔（槽）大量滲水時(shí)

4.2.1通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門及各用電單位，做好停電的準(zhǔn)備工作；

422當(dāng)值人員立刻協(xié)助做好斷水、堵水、引水、排水搶險(xiǎn)工作。

423如水患無(wú)法操縱時(shí)，立即聯(lián)系”所在地供電局”請(qǐng)求停電，拉開(kāi)所有運(yùn)行中

的變壓器開(kāi)關(guān)及主控開(kāi)關(guān)，拉開(kāi)電源隔離開(kāi)關(guān)。待水患處理后，烘干設(shè)備并

進(jìn)行檢測(cè)后再聯(lián)系“供電局”恢復(fù)送電。

4.3“供電局”供電中斷時(shí)

4.3.1應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)（如不能自動(dòng)則手動(dòng)開(kāi)啟）并網(wǎng)送電;

4.3.2發(fā)電機(jī)值班人員，監(jiān)視發(fā)電機(jī)的負(fù)荷情況，避免超負(fù)荷運(yùn)行；

4.3.3聯(lián)系“供電局”熟悉停電原因與復(fù)電時(shí)間，并協(xié)助他們處理事故；

4.3.4變壓器運(yùn)行中高壓側(cè)或者低壓側(cè)開(kāi)關(guān)跳閘時(shí)

4.3.5變壓器運(yùn)行中假如是保護(hù)跳閘，需查明原因后，方可送電。假如是誤跳，

查系統(tǒng)無(wú)明顯故障后，可強(qiáng)送一次；

4.3.6當(dāng)拉合跳閘的開(kāi)關(guān)時(shí)，假如高壓側(cè)或者低壓側(cè)開(kāi)關(guān)合不上，首先應(yīng)檢查開(kāi)

關(guān)的操縱回路是否有故障，然后再檢查開(kāi)關(guān)的機(jī)構(gòu)部分，在排除故障后，

應(yīng)馬上恢復(fù)送電；

4.3.7如開(kāi)關(guān)機(jī)構(gòu)故障維修有困難或者開(kāi)關(guān)問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)不能解決，可將同類型

的備用開(kāi)關(guān)拉出，替代故障的開(kāi)關(guān)工作（只限于抽屜式或者小車式開(kāi)關(guān)柜）。

電梯系統(tǒng)突發(fā)應(yīng)急方案

1.0目的

本方案旨在發(fā)生突發(fā)事件或者特殊情況，能迅速正確處理電梯系統(tǒng)。

2.0適用范圍：

轄區(qū)內(nèi)垂直電梯

3.0職責(zé)：

電梯工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)操作。

4.0操作規(guī)程：

4.1應(yīng)急方案：

4.1.1火災(zāi)：所有垂直電梯降至基站?；馂?zāi)過(guò)后，組織有關(guān)人員（電梯公司專業(yè)人

員及工程部）對(duì)電梯進(jìn)行檢查，在確認(rèn)其安全性后，才可重新投入使用。

4.2地震：

421在確認(rèn)電梯內(nèi)沒(méi)有任何乘客后，切斷電源，停止所有電梯的運(yùn)行。

4.2.2四級(jí)以上地震發(fā)生過(guò)后，電梯務(wù)必經(jīng)電梯公司與勞動(dòng)安全部門檢查合格后方可

使用。四級(jí)下列的地震可由電梯公司專業(yè)人員以低速運(yùn)行全面檢查，確認(rèn)沒(méi)

有任何特殊情況，即可投入使用。

4.3停電/電梯困人：

4.3.1利用轎廂內(nèi)緊急對(duì)講裝置或者其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并加以

安慰，使其安心等待救援，以免擅自逃生發(fā)生危險(xiǎn)。

4.3.2按《電梯困人救援程序》的方法，把轎廂內(nèi)的乘客救出，送至安全地方。

4.3.3若確認(rèn)停電時(shí)間將很長(zhǎng)或者電梯有故障，在轎廂里的乘客離開(kāi)后，將電梯廂

門鎖好，掛出“電梯檢修”的標(biāo)識(shí)牌，進(jìn)行維修。

4.4.4如確認(rèn)停電，應(yīng)立即啟用后備電源，以確保電梯最短時(shí)間內(nèi)運(yùn)行。

5.0電梯進(jìn)水

5.1在電梯進(jìn)水時(shí)將受水淹威脅的垂直電梯轎廂停于跑水的樓層以上并關(guān)閉電梯

及總電源。

5.2電梯濕水后，立即通知電梯公司并配合其進(jìn)行專業(yè)處理，在確認(rèn)恢復(fù)正常后才

可將電梯投入使用。

有關(guān)支持文件

見(jiàn)《電梯困人救援程序》

機(jī)械管道系統(tǒng)突發(fā)事件應(yīng)急處理方案

1。目的：本方案旨在確保機(jī)械管道系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，能迅速正確進(jìn)行處理。

2.0適用范圍：

機(jī)械管道系統(tǒng)突發(fā)事件

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負(fù)責(zé)搶險(xiǎn)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。

3.2當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

3.3保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程技工負(fù)責(zé)工程技術(shù)搶修。

3.4其他員工應(yīng)服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指揮，積極參與救護(hù)或者搶險(xiǎn)。

4.0管道系統(tǒng)泄漏

4.1接到報(bào)警通知后，須以最快的速度到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)，確定管道漏水的準(zhǔn)確位置

與管道種類。（消防栓、消防噴淋、溫泉熱水、冷給水、污水、雨水等管道

系統(tǒng)）

4.2迅速對(duì)管道發(fā)生泄漏的原因作出正確推斷，立即制定處理方案，并將泄漏情

況及時(shí)報(bào)告公司管理處。

5.0通常處理方法：

5.1堵漏與操縱水情。漏點(diǎn)小，堵漏可用竹簽、木簽、自行車內(nèi)胎、高壓膠布、

鉛條等進(jìn)行封堵；漏點(diǎn)大，壓力小時(shí)，可用手、足、衣服或者方便拿到能堵

漏的物品去封堵，并盡快找到操縱的閥門，將之關(guān)閉后再作處理。

5.2關(guān)閉閥門的順序是：支管閥門T立管閥門T主管閥門T分區(qū)閥一總

閥門停泵或者泄水減壓，原則是以先近后遠(yuǎn)的順序逐個(gè)關(guān)閉閥門，直至漏點(diǎn)

沒(méi)水為止。

5.3迅速將漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品圍攏起來(lái)，引流向鄰近的地

漏口或者用容器收集后倒掉，如今應(yīng)注意水情的擴(kuò)散與操縱。對(duì)重要的設(shè)備

（設(shè)施）與機(jī)房，如強(qiáng)、弱電間、電梯井道、地插座、倉(cāng)庫(kù)等部位，應(yīng)用沙

袋圍擋在門口，并用塑料布作必要的遮蓋。

5.4通知各有關(guān)專業(yè)人員到場(chǎng)，查看各自設(shè)備系統(tǒng)受影響情況，必要時(shí)需切斷受

威脅區(qū)域的設(shè)備供電，暫停設(shè)備運(yùn)行，待檢測(cè)正常后再投入使用。

5.5修復(fù)后，重新開(kāi)啟閥門注水，認(rèn)真檢查修理部位，經(jīng)24小時(shí)不滴、不滲為合

格。

5.6總結(jié)分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，對(duì)漏點(diǎn)鄰近的區(qū)域或者

相同構(gòu)造的設(shè)施作一次全面的檢查，以求及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，盡早處理。

6.0市政管網(wǎng)停水

6.1工程部報(bào)告物業(yè)管理處恢復(fù)供水后，先不急于送水，要觀察一下來(lái)水的質(zhì)量，

如特別混濁，應(yīng)把水放掉，直至清澈為止。

7.0水池水質(zhì)污染

7.1值班人員發(fā)現(xiàn)水池水質(zhì)受污染后，應(yīng)立即關(guān)閉供水閥門與進(jìn)水閥門，并報(bào)告

工程主管，經(jīng)確認(rèn)后報(bào)管理處經(jīng)理，并由管理處經(jīng)理作出相應(yīng)處理措施。

7.2組織人員盡快查找污染原因，杜絕繼續(xù)污染。把受污染的貯水全部排放掉，

并對(duì)受污染的設(shè)備進(jìn)行清洗與消毒。

7.3重新注水后，在水池與水箱中抽取水質(zhì)樣品送檢合格后，恢復(fù)正常供水。

8.0水泵出現(xiàn)故障

8.1當(dāng)水泵起動(dòng)不起來(lái)，運(yùn)行過(guò)程中水泵或者電機(jī)有雜音，盤根漏水嚴(yán)重，恒定

揚(yáng)程壓力表讀數(shù)大于或者小于調(diào)定值，自動(dòng)操縱失靈時(shí)，都可視為水泵故

障。

8.2水泵出現(xiàn)故障應(yīng)立即停止運(yùn)行，將備用水泵啟動(dòng)供水。

9.0消防緊急情況的處理方法

9.1當(dāng)消防泵或者消防噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)后，應(yīng)馬上與中控室聯(lián)系，確定火警是

否準(zhǔn)確，如是誤報(bào)將水泵立刻關(guān)閉，如確定真實(shí)火警，值班人員一個(gè)留守

消防泵房觀察水泵運(yùn)行情況，并根據(jù)水力警鈴的動(dòng)作，確定火警區(qū)域，水

量不足立即向消防中控室或者消防總指揮匯報(bào)。如消防車需接駁水源加壓

送水，值班人員應(yīng)將消防車輸水管引至消防接合器，然后返回水泵房將接

合器下的泄水閥關(guān)閉，注意觀察壓力表讀數(shù)及火情區(qū)的用水變化，直至火

警解除。

維修服務(wù)工作指導(dǎo)書

目的

規(guī)范管轄區(qū)內(nèi)的維修管理工作，保障住戶利益，確保維修工作的及時(shí)、準(zhǔn)確、

到位。

2.0適用范圍

適用于規(guī)范工程部的維修、安裝服務(wù)。工程部負(fù)責(zé)滿足業(yè)戶的維修、安裝服務(wù)的要

求。

3.0辦法與過(guò)程操縱

3.1維修/安裝需求信息的接收與確認(rèn).

3.2應(yīng)向使用人/住戶書面提供本管理處維修/安裝服務(wù)的指南，維修/服務(wù)指南應(yīng)

明確：

a）服務(wù)熱線電話號(hào)碼；

b）維修/安裝的服務(wù)項(xiàng)目；

c）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.3管理處物業(yè)助理負(fù)責(zé)接收轄區(qū)各類使用人/住戶的維修/安裝需求（包含電話提

出或者來(lái)訪提出的需求），物業(yè)部人員在接到使用人/住戶需求時(shí)，應(yīng)與使用

人/住戶確認(rèn)下列信息：

a）使用人/住戶姓名；

b）使用人/住戶地址及聯(lián)系電話；

c）維修與安裝項(xiàng)目；

d）電話或者來(lái)訪時(shí)間；

e）使用人/住戶要求上門服務(wù)的時(shí)間。

3.4管理處物業(yè)助理對(duì)所確認(rèn)的信息應(yīng)登記在有關(guān)記錄表格中，并簽字確認(rèn)，

對(duì)在與使用人/住戶確認(rèn)過(guò)程中管理處不能滿足的要求（時(shí)間要求，維修/

安裝要求），物業(yè)助理應(yīng)與使用人/住戶協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)。

3.5物業(yè)助理應(yīng)根據(jù)與使用人/住戶確認(rèn)的信息，填寫《使用人/住戶維修單》在

委托單中明確下列內(nèi)容，并通知維修人員取單維修。

a）使用人/住戶姓名；

b）使用人/住戶地址及聯(lián)系電話;

C）維修與安裝項(xiàng)目；

d）下單時(shí)間；

e）使用人/住戶要求上門服務(wù)時(shí)間；

f）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.6維修/安裝服務(wù)定價(jià)。

3.7通常性維修/安裝服務(wù)按公開(kāi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，特殊維修/安裝服務(wù)，由工

程部進(jìn)行報(bào)價(jià)后，獲得使用人/業(yè)戶確認(rèn)，確定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.8材料準(zhǔn)備。

3.9業(yè)主自備材料：

應(yīng)在預(yù)約服務(wù)時(shí)間之前備齊維修/安裝所用物料。

3.10提供材料：

按服務(wù)工程量辦理材料領(lǐng)用手續(xù)，確保預(yù)約維修時(shí)間之前準(zhǔn)備到位。

3.11領(lǐng)料程序及材料申購(gòu)。

3.12維修人員接獲《使用人/住戶維修單》到倉(cāng)庫(kù)辦理材料領(lǐng)用，特殊材料應(yīng)

即時(shí)辦理《材料申購(gòu)單》，并注明需要使用日期，不能在預(yù)約維修時(shí)間前

采購(gòu)回來(lái)的材料，倉(cāng)管員務(wù)必將信息反饋到接獲《使用人/住戶維修單》的

物業(yè)助理，及時(shí)通知使用人/業(yè)戶更換維修時(shí)間。

3.13現(xiàn)場(chǎng)維修與安裝實(shí)施。

3.14工程組接到維修/安裝通知后，應(yīng)進(jìn)行人員安排，并取《使用人/住戶維修單》

按約定的時(shí)間到使用人/住戶處進(jìn)行維修/安裝服務(wù)。

3.15維修安裝人員到現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)與用戶確認(rèn)下列信息:

a）胸前佩帶工卡，以示其身份；

b）確認(rèn)住戶為《使用人/住戶維修單》中注明的住戶；

c）確認(rèn)使用人/住戶的維修/安裝項(xiàng)目。

3.16維修安裝人員在進(jìn)行維修安裝前，應(yīng)進(jìn)行下述工作：

a）檢查確認(rèn)使用人/住戶提出的維修要求；

b）對(duì)安裝服務(wù)，維修安裝人員應(yīng)在安裝前檢查確認(rèn)使用人/住戶自備的設(shè)

備或者設(shè)施是否有相應(yīng)的合格證明；

c）申明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.17維修/安裝人員在進(jìn)行上述工作后，經(jīng)使用人/住戶同意進(jìn)行維修安裝操作。

3.18維修/安裝人員應(yīng)具備相應(yīng)的操作資格證。

3.19維修/安裝結(jié)果的確認(rèn)。

3.20維修安裝結(jié)束后，維修安裝人員應(yīng)進(jìn)行下述工作：

a）對(duì)安裝設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行，確保運(yùn)行正常；

b）對(duì)維修項(xiàng)目檢查確認(rèn)故障已排除；

c）整理維修/安裝現(xiàn)場(chǎng)；

d）在《使用人/住戶維修單》中注明維修安裝消耗材料、完成時(shí)間、簽字；

e）要求住戶在《使用人/住戶維修單》中簽字確認(rèn)服務(wù)結(jié)果；

3.21維修/安裝結(jié)果反饋

3.22維修安裝人員完成維修安裝服務(wù)后，應(yīng)將《使用人/住戶維修單》交管理

處物業(yè)助理，物業(yè)助理應(yīng)在《住戶維修/安裝服務(wù)登記表》中注明完成時(shí)間。

3.23維修意見(jiàn)調(diào)查。

3.24維修意見(jiàn)調(diào)查按照使用人/住戶意見(jiàn)調(diào)查與分析程序進(jìn)行。

支持性文件及記錄

使用人/住戶維修單

維修單編號(hào)：報(bào)修時(shí)間：年月日

住址業(yè)主姓名聯(lián)系電話

管理分部制單人（維修跟蹤、回訪人）維修隊(duì)接單人

接單人聯(lián)系電話要求完成時(shí)間月日時(shí)

交接鑰匙時(shí)間或者預(yù)約進(jìn)場(chǎng)時(shí)間月日時(shí)

要求維修內(nèi)容（管理分部填寫）：

第

一

聯(lián)

管

理

己維修內(nèi)容檢查及部理結(jié)果（維修隊(duì)填寫）：分

部

存

施工單位自檢施工員