某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案

某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案

第一章提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

一、認(rèn)識(shí)與定位

在新世紀(jì)之初2003年全面啟用的X大學(xué)城，由Z市政府開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地為54

萬平方米，由A大學(xué)、B大學(xué)、C大學(xué)及公共核心區(qū)域四個(gè)區(qū)組成。

校區(qū)總建筑面積為26.1萬￡其中A大學(xué)校區(qū)9.2萬Hi2,B大學(xué)校區(qū)9.2萬c

大學(xué)校區(qū)7.7萬有。

創(chuàng)建X大學(xué)城是Z市委、市政府為實(shí)現(xiàn)Z市高等教育跨越式發(fā)展，加快高層次人才

的培養(yǎng)，增進(jìn)科技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和文化品位，促進(jìn)Z市率先基本

實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的高屋建鎮(zhèn)的構(gòu)想。大學(xué)城的創(chuàng)建將勾畫出Z市在新世紀(jì)以高層次

教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的美好未來，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍

濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，塑造出國內(nèi)一流、國際知名的聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等

教育發(fā)展區(qū)。

二、總體思路

Z市W物業(yè)公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理新概念“天人合一”為管理內(nèi)核，以“卓

越質(zhì)量管理”和“竭誠為您服務(wù)”為立足點(diǎn)，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為依

托，明確工作重點(diǎn)，采取科學(xué)先進(jìn)、切實(shí)有效的管理措施不斷實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新，在Z市努

力創(chuàng)建“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”管理新模式，為推動(dòng)Z市物業(yè)管理的市場化進(jìn)程和城市建設(shè)做出我

們的貢獻(xiàn)。

三、管理模式

構(gòu)建校園管理新模式一“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式

鑒于我國的國情和大學(xué)城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，w物業(yè)管

理公司將采用最先進(jìn)的管理手段知技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的

優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式二

創(chuàng)建該模式的主要措施有：

一一狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動(dòng)。

一一采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。

——在人員配備上堅(jiān)持‘'價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降

低管理成本。

四、工作重點(diǎn)

（一）、工作重點(diǎn)

1、設(shè)施設(shè)備管理

如果將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是

重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而消防系統(tǒng)

則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，W物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)

有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用

現(xiàn)代科技和管理手段，對X大學(xué)城的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)

的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時(shí)加強(qiáng)對重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的

跟蹤服務(wù)。對所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)

電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。

2、房屋本體管理

1）、制訂維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制訂科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；

2）、重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，對房屋結(jié)構(gòu)

易出現(xiàn)問題的部位在查勘中進(jìn)行重點(diǎn)檢查，制訂日常和定期的查勘養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做到早發(fā)

現(xiàn)早處理。

3）、及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的患礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)延長房屋使用壽命。

4）、建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌

握房屋完損情況。

（二）、管理難點(diǎn)：

1、由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)

定性，增加了管理和操作難度；

2、管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費(fèi)用開

支；

3、電梯及中央空調(diào)系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)

增加協(xié)調(diào)的難度性；

4、消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一但發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)

調(diào)性。

五、工作措施

措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)；

“一流”的管理需要“一流”的人才，W物業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第

一位的，實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵，W物

業(yè)管理公司高度重視x大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組

成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能不斷地適應(yīng)物

業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。

措施之二：全面推行IS09001:2000質(zhì)量管理體系

W物業(yè)管理公司IS09001:2000質(zhì)量體系經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和

可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在X大學(xué)城的物業(yè)管理全面推行，

并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過程中，要增強(qiáng)質(zhì)量體

系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量體系正常運(yùn)

作。

W物業(yè)管理公司還將在X大學(xué)城的物業(yè)管理中積極引進(jìn)IS014000環(huán)境控制體系，以

此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺(tái)階。

措施三：加強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作；

物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)均涉及到項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，二者關(guān)系若協(xié)調(diào)不

好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，

實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后

勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的提高。

措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力；

注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管

方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。W物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，

倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。

第二章質(zhì)量目標(biāo)

二年內(nèi)x大學(xué)城項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家級(jí)《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)

（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式

在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施措施。

序國家管理

指標(biāo)名稱測算依據(jù)管理主要措施

號(hào)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)

完好房建筑面建立日常檢查制度；定期

房屋及配套98%以積+基本完好房進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格

198%

設(shè)施完好率上建筑面積/房屋日常管理，無人為損壞事

總建筑面積件。

建立嚴(yán)格的修繕制度，維

修人員接到《維修通知

及時(shí)維修次數(shù)/

房屋零修、單》后需帶工具10分鐘

2100%100%應(yīng)計(jì)報(bào)維修次

急修及時(shí)率內(nèi)到現(xiàn)場，小修8小時(shí)內(nèi)

數(shù)

完成，并建立回訪制度和

回訪記錄。

維修合格工程

維修工程質(zhì)99%以

99%項(xiàng)次/維修工程

量合格率上

項(xiàng)次

維修工程回訪

25%以建立合理有效的工作質(zhì)

回訪率25%次數(shù)/維修工程

3上量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、

項(xiàng)次

考核制度和獎(jiǎng)罰制度。

完好照明燈、疏

照明燈及疏98%以散燈數(shù)量/照明

95%

散燈完好率上燈、疏散燈總數(shù)

量

完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制

完好的大型及度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備

主要機(jī)電設(shè)99%以重要機(jī)電設(shè)備/專業(yè)工程技術(shù)人員，所有

499%

備完好率上大型及重要機(jī)機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部

電設(shè)備總計(jì)持證上崗；實(shí)施24小時(shí)

專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)

排除。

完好消防設(shè)備/

消防設(shè)備完實(shí)行巡查制度，建檔記

5100%100%大學(xué)城消防設(shè)

好率錄。

備總數(shù)

大學(xué)城管理部經(jīng)理為責(zé)

任消防員下屬全體員工

發(fā)生火災(zāi)面積/

1%0以下1%0以均為義務(wù)消防員；落實(shí)防

6火災(zāi)發(fā)生率大學(xué)城內(nèi)物業(yè)

（年）下（年）火安全三級(jí)檢查制度；消

使用

防中心24小時(shí)值班，統(tǒng)

一調(diào)動(dòng)人員。

做好做細(xì)日常工作，采取

2%。以下2%o以有效投訴次數(shù)

有效投訴率措施，加強(qiáng)與使用人的溝

（年）下（年）/使用人總數(shù)

通，定期走訪使用人，征

7求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意

處理的有效投

有效投訴處識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴

95%100%訴數(shù)量/有效投

理率處理有結(jié)果、有記錄、有

訴總計(jì)

回訪。

人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相

管理人員專結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在

培訓(xùn)合格人員/

8業(yè)培訓(xùn)合格100%100%職培訓(xùn)、特殊崗位人員培

培訓(xùn)人員總計(jì)

率訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰

相結(jié)合：強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。

建立健全回訪制度，做好

回訪次數(shù)/服務(wù)

25%以服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)

9服務(wù)回訪率25%次數(shù)

上隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。

采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理

對管理滿意人

手段，努力完善服務(wù)體

使用人滿意96%以數(shù)十基本滿意人

1095%以上系，在日常工作中廣泛收

率上數(shù)/使用人總?cè)?/p>

集使用人意見，加強(qiáng)雙方

數(shù)

交流及溝通。

第三章擬采取的管理方式和工作計(jì)劃

第一節(jié)擬采取的管理方式

一、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖

設(shè)立X大學(xué)城管理部，作W物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)X大學(xué)城的設(shè)施設(shè)

備及房屋本體維護(hù)管理工作。管理部下設(shè)檔案資料科、技術(shù)科和財(cái)務(wù)科，具體架構(gòu)如下:

W物業(yè)管理公司大學(xué)城管理部

項(xiàng)目經(jīng)理室

檔

案

資

料

科

機(jī)

水

運(yùn)

電

電

維

土

行

修

建

班

班

班

（五）機(jī)構(gòu)圖說明:

(1)管理部內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和

保證信息渠道的暢通。

(2)管理部內(nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。

(3)各專業(yè)科技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)戌管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作

層。

(六)部門職責(zé)說明：

(一)項(xiàng)目經(jīng)理室：

(1)在W物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排管理內(nèi)部的日常管理工作；

(2)根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管埋部的年度工作規(guī)劃和專題工作計(jì)劃，井組

織實(shí)施；

(3)根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施；

(4)根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對管理部各部門工作績效進(jìn)行監(jiān)督考核；

(5)負(fù)責(zé)管理部對外關(guān)系的協(xié)調(diào)。

(二)檔案資料科

(1)負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；

(2)負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；

(3)負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進(jìn)行回訪；

(4)負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行

政管理事務(wù)。

(三)技術(shù)科

(1)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主(使用人)的需要，制定X大學(xué)城建筑本體、電力、照

明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場地

的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；

(2)制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。

(3)負(fù)責(zé)技術(shù)科日常工作效果的檢查、監(jiān)督；

(四)財(cái)務(wù)科

根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理方案，

并組織實(shí)施。

(1)負(fù)貢管埋部內(nèi)部的建賬、核算、費(fèi)用收徼及日常的財(cái)務(wù)管理。

(2)負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部所需各類物資、材料的采購、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。

二、工作流程

1、工作流程圖

2、工作流程圖說明

針對日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，W物業(yè)管理公司編制了詳盡的IS09001:

2000質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相

信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去運(yùn)作，一定能保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、信息反饋處理機(jī)制

（一）、設(shè)置原則

1、信息源全面豐富。

2、信息搜集科學(xué)有效。

3N信息通道暢通。

4、信息反饋及時(shí)到位。

5、信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。

（二）、信息傳遞示意圖

（三）、信息反饋處理流程圖

（四）、信息反饋及處理機(jī)制說明

1、信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。

2、信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集二匚

整理=4利用=上反饋的良性循環(huán)。

3、要充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。

4、信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部分。

5、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。

6、信息反饋時(shí)，對組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和

措施隨時(shí)加以衡量并糾正，對組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)臉保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和

利用。

第二節(jié)工作計(jì)劃

序工作項(xiàng)目具體內(nèi)容

所需時(shí)間

號(hào)

1參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和1、再作現(xiàn)場勘察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖

二個(gè)月

建設(shè)2、與施工單位溝通

3、從物業(yè)管理角度，投標(biāo)書的構(gòu)思提出

合理化建議

2制訂詳細(xì)管理方案1、總結(jié)以往的管理經(jīng)臉

二個(gè)月

2、制訂詳細(xì)的物業(yè)管理方案

3派出工程人員參與1、收集審閱各類工程資料

三個(gè)月

前期管理2、參與現(xiàn)場施工監(jiān)理及各類設(shè)備的安裝

調(diào)試

3、針對項(xiàng)目提出物業(yè)管理方面的建議

4人力資源組織1、人員的招聘和調(diào)配

二個(gè)月

2、員工的上崗培訓(xùn)

5簽訂委托合同1、就管理用房及其他管理問題進(jìn)行充分

一個(gè)月

協(xié)商

2、簽訂項(xiàng)目管理合同

6完善管理及辦公條1、安排管理用房

二個(gè)月

件2、安排員工宿舍及其他生活用房

3、管理所需物資的配備

7成立X大學(xué)城管理1、選聘派駐人員

一個(gè)月

部2、與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)

8制訂及完善管理規(guī)1、導(dǎo)入IS09002質(zhì)量保證體系

二個(gè)月

章制度2、配合管理特點(diǎn)，制訂和完善切合實(shí)際

的各項(xiàng)制度

9物業(yè)的驗(yàn)收與接1、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對，并辦理

二個(gè)月

管、各項(xiàng)資料的移書面移交手續(xù)

交2、對遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)

商解決

第四章管理人員的配備、培訓(xùn)

第一節(jié)管理人員的配備

一、管理人員配備

（一）、管理人員配備的原則

1、精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則

2、文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)臉相結(jié)合的原則

3、內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則

4、先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則

（二）、管理部人員配備方案

職能部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計(jì)

管理部經(jīng)理室項(xiàng)目經(jīng)理1人1人

檔案資料科事務(wù)助理1人1人

財(cái)務(wù)科會(huì)計(jì)1人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納1人（兼采購）1人

技術(shù)科現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人3人3人

合計(jì)6人

（三）、操作層人員配備方案

職能部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計(jì)

運(yùn)行班值班機(jī)電工z人4人

機(jī)電維修班機(jī)電維修工14人14人

水電土建班水電土建維修工8人8人

合計(jì)26人

（四）、人員配備方案說明：

（1）管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員32人，其中，管理層員工6人，操作層員工

26人；

（2）機(jī)電、土建維修人員數(shù)量是按正常維修考慮配置；

（五）、人員素質(zhì)概述：

技術(shù)負(fù)責(zé)人：1、具備三年以上項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有項(xiàng)目管理上崗證書；

2、具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻(xiàn)精神，工作費(fèi)任

心強(qiáng)；

3、具有相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

土建、水電、機(jī)電維修人員：具備一年以上項(xiàng)目管理實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)，持有上

崗證書，能吃苦耐勞，工作責(zé)任心強(qiáng)，具有初級(jí)以上專業(yè)技能

資格。

（六）、主要管理人員簡歷附后

第二節(jié)管理人員的培訓(xùn)

一、培訓(xùn)目標(biāo)：

（一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營

戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等學(xué)科前

沿知識(shí)，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。

（二）、管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，

開拓進(jìn)取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。

（三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、IS09002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

和管埋要求，了解管埋部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨，團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的團(tuán)隊(duì)精神

和良好的服務(wù)形象。

（四）、分解目標(biāo)為：

1、管理人員持證上崗率100%;

2、特種工持證上崗率100$；

3、操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于80小時(shí)；其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年

不少于120小時(shí)。

二、培訓(xùn)主要內(nèi)容：

（一）、項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問題的知識(shí)和處理。機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知

識(shí)。

（二）、IS09001：2000質(zhì)量管理和IS014000環(huán)境管理體系知識(shí)。

（三）、CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)。

（四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn)

代思想文化觀念。

三、培訓(xùn)類別與方式：

（一）培訓(xùn)類別

1、入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識(shí)及IS09001:2000質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制

度的培訓(xùn)。

2、上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行。

3、在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和

多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行。

4、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期

內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行。

5、職外培訓(xùn)：主要是組織員二參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)

后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。

（二）培訓(xùn)的組織方式

1、集中授課，組織學(xué)習(xí)；

2、參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實(shí)踐；

3、定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合；

4、根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點(diǎn)問題，進(jìn)行專項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培

訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問題的能力。

四、培訓(xùn)的實(shí)施運(yùn)行

（一）培訓(xùn)系統(tǒng)圖

修正培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行

崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織

培訓(xùn)考核

反饋評(píng)價(jià)

（二）系統(tǒng)圖說明：

1、針對x大學(xué)城的管理特點(diǎn)，來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃；

2、有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果；

3、通過對員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程序。

4、根據(jù)對考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)

將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。

五、培訓(xùn)計(jì)劃

管理部員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采

用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視管理部工作具體情

況分階段安排進(jìn)行。

1、管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃

序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)授課培訓(xùn)對培訓(xùn)方式考核培訓(xùn)目標(biāo)

號(hào)時(shí)間方象方式

1物業(yè)管理法規(guī)及三天公司全體新公司本部考核熟悉掌握辦

配套文件本部貝工培訓(xùn)法等內(nèi)容

未獲#p

2物業(yè)管理專業(yè)知六天有關(guān)"公司本部考核確保持證上

業(yè)

管

理

識(shí)培訓(xùn)部門iy培訓(xùn)崗率100%

上

崗

t-十

il理l

二

的

管

Ly

一

人

員

3大學(xué)城管理目標(biāo)二天公司全體新公司本部百位明確各項(xiàng)工

模式及投標(biāo)書的本部員工培訓(xùn)考核作要求、目

有關(guān)內(nèi)容標(biāo)、模式

4崗位職責(zé)和X大二天公司全體新公司本部筆掌握崗位要

學(xué)城物業(yè)管理運(yùn)本部貝工培訓(xùn)試、求和考核標(biāo)

作制度實(shí)際準(zhǔn)

操作

設(shè)

5整體布局、水電二天全體新公司本部考核熟悉校園區(qū)

計(jì)

設(shè)施、消防設(shè)施、、員工培訓(xùn)管理、運(yùn)行

安

空調(diào)供暖系統(tǒng)等裝

單

位

內(nèi)容介紹

6房屋驗(yàn)收交接程一天公司管理、公司本部考核要求掌握房

序本部維修人培訓(xùn)屋交接的全

員過程

7設(shè)施及設(shè)備維護(hù)一天公司管理、公司本部考核明確公用設(shè)

標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序本部維修人培訓(xùn)施設(shè)備維修

員范圍及標(biāo)準(zhǔn)

8各工種工作技巧一天公司全體人公司本部考核行為規(guī)范及

和服務(wù)禮儀規(guī)范本部員培訓(xùn)技巧

及人際溝通技巧

9消防職責(zé)及滅火一天公司全體人公司本部考核掌握應(yīng)急方

作戰(zhàn)實(shí)施程序和平本部員培訓(xùn)案及常識(shí)

急救常識(shí)

2、正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃

序培訓(xùn)內(nèi)容培授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)考核培訓(xùn)目標(biāo)

號(hào)訓(xùn)方式方式

時(shí)

間

1參加Z市物業(yè)有關(guān)院具有大專業(yè)余考試具備高層次的

管理培訓(xùn)單位年校學(xué)歷的中學(xué)習(xí)學(xué)歷；對物業(yè)管

組織學(xué)習(xí)考試堅(jiān)層員工理有較深的理

論認(rèn)識(shí)；適應(yīng)現(xiàn)

代化校園區(qū)管

理需要。

2參加Z市各類三各類業(yè)每年8-業(yè)余考試提高本專業(yè)的

業(yè)余大專、中年務(wù)大學(xué)10學(xué)習(xí)管理水平和知

專班學(xué)習(xí)識(shí)水平

3電腦網(wǎng)絡(luò)及管-I-聘請電管理人員公司考核了解、掌握電腦

理培訓(xùn)天腦專家及相關(guān)工本部網(wǎng)絡(luò)管理概述

授深種內(nèi)部及應(yīng)用

培訓(xùn)

聘請

司

物

4管理技能知識(shí)全體員工公知識(shí)提高員工與客

管

業(yè)

理

本

培訓(xùn)天分批進(jìn)行部考核戶的溝通技巧

家

授

專

內(nèi)

部和管理水平

有

課

JI

5組織協(xié)調(diào)、公公司本全體員工公司考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)

共關(guān)系及公眾天部分批進(jìn)行本部能力和公共關(guān)

形象培訓(xùn)內(nèi)部系處理，建立良

培訓(xùn)好的公共形象

司

7有關(guān)主管單位根有關(guān)管公根據(jù)規(guī)定要求

本

安排、規(guī)定必?fù)?jù)理服^務(wù)南以提高業(yè)務(wù)管

外

須參加的業(yè)務(wù)

實(shí)人員培理水平

訕

JI。

培訓(xùn)際U

情

況

安

排

司

公

8維修服務(wù)人員Z市勞動(dòng)維修、服考核確保每年該類

本

部

升級(jí)培訓(xùn)部門務(wù)人員人員10%以上

外

部達(dá)到中級(jí)技工

有

”等級(jí)證書

10勞動(dòng)安全衛(wèi)生公司本全體員工公司考核熟悉、了解勞動(dòng)

培訓(xùn)天部本部安全衛(wèi)生知識(shí)

內(nèi)部

培訓(xùn)

司

公

11消防技能訓(xùn)練有關(guān)協(xié)全體義務(wù)實(shí)際掌握消防技能

本

及演習(xí)天作單位消防員部操作知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能

內(nèi)

部力

輪

流

培

”

訕

12操作規(guī)程示范公司本各相關(guān)部公司實(shí)際規(guī)范員工操作

天部門員工本部操作規(guī)程，提高員工

培訓(xùn)操作技能

司

公

13服務(wù)意識(shí)、職公司本全體員工考核提高員工服務(wù)

本

.司

業(yè)道德天部意識(shí)增強(qiáng)員工

培

訓(xùn)U

職業(yè)道德，加強(qiáng)

工作責(zé)任心

第五章管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備

一、物資裝備的原則

1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則

2、分期分批，有計(jì)劃配備的原則

3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原則

二、管理工作必需的物資裝備

（一）、物資裝備的原則

1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則

2、分期分批，有計(jì)劃配備的原則

3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原則

三、管理用房

（一）、辦公用房所需面積

物業(yè)管理辦公用房所需面積約125平方米。

（二）、辦公用房安排

經(jīng)理室一間15m2技術(shù)科室30m:

財(cái)務(wù)科室15m2電腦檔案資料室15m;

茶水間、洗手間10m2

維修操作間20ms庫房20m5

四、管理工作必需的各類物資裝備

管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工

具等（詳見附表）。