小區(qū)業(yè)主自行管理方案

小區(qū)業(yè)主自行管理方案指導(dǎo)思想：業(yè)主自愿、民主公開、業(yè)主參與、循序漸進(jìn)、衛(wèi)生整潔、安保有力、衛(wèi)生達(dá)標(biāo)、管理有序、共同實現(xiàn)民主自治，創(chuàng)建一個安居、優(yōu)美、和諧的新xx！第一章總則第1條為了規(guī)范xx小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自行管理活動，根據(jù)《中華人民共和國民法典》，《湖南省物業(yè)管理條例》、《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則》、《xx業(yè)主大會議事規(guī)則》、《xx管理規(guī)約》等法律、法規(guī)，結(jié)合小區(qū)的實際情況，制定本方案。第2條xx小區(qū)業(yè)主自行管理的物業(yè)管理活動適用本方案。本方案執(zhí)行人為xx小區(qū)業(yè)主委員會，受xx全體業(yè)主大會的監(jiān)督。第3條前款所稱業(yè)主自行管理，是指業(yè)主共同決定不委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，依法自行管理本物業(yè)管理區(qū)域的行為。第4條xx業(yè)主自行管理的區(qū)域范圍為xx小區(qū)：（1）本項目住宅小區(qū)總建筑面積86022.61㎡，規(guī)劃總用地面積25713.89㎡。其中高層住宅建筑面積為81064.25㎡，商業(yè)面積為4958.36㎡，物管用房面積257.42㎡，最終面積以實際為準(zhǔn)。（2）總棟數(shù)5棟共796戶。其中：住宅5棟，共755戶，非住宅41戶。（3）本項目的綜合容積率3.5，綠化率32％。（4）本項目出入口2個，車行出入口1個，地下車庫車位數(shù)122個，電梯20臺。（5）以上各項指標(biāo)以現(xiàn)場實測為準(zhǔn)。（6）小區(qū)綜合收入與支出預(yù)算小區(qū)管理收入部分：1、總收入以小區(qū)80000平計收，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積1.2元/平=～9.6萬/月=～110萬元/年，2、商鋪收費標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積1.6元/平月=～9萬元/年，3、廣告公共收益5萬左右。收入共計=～120萬左右。小區(qū)管理支出部分：1、支出人工費用～50萬2、小型維修費～20萬3、電梯維保費3600元/臺～8萬元4、公共用電及耗損～12萬元5、辦公及職員保險費用10萬元支出共計=～100萬左右。第二章業(yè)主自行管理的實施第5條xx小區(qū)業(yè)主委員會是業(yè)主自行管理的組織和管理主體，業(yè)主委員會法人為業(yè)主自行管理負(fù)責(zé)人。第6條物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同表決通過。第7條xx小區(qū)業(yè)主自行管理的服務(wù)內(nèi)容包括：（1）依據(jù)《xx業(yè)主管理規(guī)約》履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)；（2）房屋共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（3）共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理；（4）附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（5）公共綠地養(yǎng)護(hù)和管理；（6）清潔服務(wù)；（7）車輛管理；（8）其他小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容。xx小區(qū)業(yè)主自治管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照湖南省物業(yè)服務(wù)等級三級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第8條業(yè)主委員會對電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理。沒有委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的事項，應(yīng)購買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修等保險。業(yè)主委員會也可以將保潔衛(wèi)生等分項服務(wù)依法委托給第三方，但不應(yīng)將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給第三方。第9條物業(yè)費在未召開小區(qū)業(yè)主大會決議產(chǎn)生新的物業(yè)費的情況下，按照原標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費。即：（1）高層電梯住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米1.3元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；（4）商鋪用房屋（包括臨街商鋪及園區(qū)內(nèi)商鋪）按建筑面積每月每平方米2.4元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；第10條業(yè)主停車管理。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停放自己或直系親屬名下的車輛的，按照《xx小區(qū)車輛管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第11條非業(yè)主停車管理。按照《xx小區(qū)車輛管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第12條外來車輛按照《xx小區(qū)車輛管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第13條業(yè)主自行管理的期限和本屆業(yè)主委員會任期一致。本屆業(yè)主委員會任期提前結(jié)束的，業(yè)主自行管理的期限相應(yīng)提前終止，小區(qū)物業(yè)管理事項由居民委員會協(xié)助按相關(guān)法律法規(guī)做相應(yīng)處理。第14條業(yè)主委員會可根據(jù)實際情況聘請物業(yè)管理人員全職參與小區(qū)物業(yè)管理工作，并按月發(fā)放工資。具體承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)工作的第三方費用，由業(yè)主委員會根據(jù)市場行情確定。第15條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立健全財務(wù)管理制度，保證資金安全，通過物業(yè)管理信息平臺，向全體業(yè)主實時公開業(yè)主共有資金賬戶信息，并按季度公開財務(wù)信息。第16條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)按季度將工作情況通報全體業(yè)主，并每半年公示物業(yè)費、停車費收入情況以及辦理按月收費車輛的信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三章人員配備第17條管理團(tuán)隊配備管理團(tuán)隊人員三名，其中物業(yè)管理經(jīng)理一名，安保主管一名，運維主管一名。架構(gòu)設(shè)置如下（具體人員配置可以根據(jù)實際需求靈活進(jìn)行調(diào)整）：第18條人員配備方式管理團(tuán)隊人員由業(yè)主委員會聘請，嚴(yán)格按照《勞動法》為人員提供合適崗位和勞動保護(hù)，堅持“以德為本、德才兼?zhèn)洹钡挠萌藰?biāo)準(zhǔn)，確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘、量才錄用、培養(yǎng)提升。第四章自行管理安全責(zé)任第19條業(yè)主委員會是物業(yè)安全管理責(zé)任主體，業(yè)主委員會主任是物業(yè)管理區(qū)域安全管理責(zé)任人。第20條業(yè)主委員會在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全管理責(zé)任：（1）建立、健全消防安全制度，明確消防安全責(zé)任；（2）定期開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；發(fā)現(xiàn)消防違法行為的，及時報告應(yīng)急部門消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所；（3）保障公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（4）管理、維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施，保障消防器材以及消防安全標(biāo)志完好有效；（5）開展消防安全宣傳教育，每年至少組織一次消防演練。第21條業(yè)主委員會按照特種設(shè)備有關(guān)規(guī)定，保持在用電梯處于安全、適宜的運行狀態(tài)，具體履行下列安全管理職責(zé)：（1）委托依法取得許可的單位對電梯進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，建立并落實電梯的維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查制度；（2）指定電梯安全管理人員管理電梯，并由其管理和使用專用鑰匙；（3）安裝電梯應(yīng)急呼救系統(tǒng)并保障有效使用；（4）將維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)志、安全提示、警示標(biāo)志以及服務(wù)、投訴電話公示于電梯顯著位置；（5）在人員密集使用電梯時，采取有效疏導(dǎo)措施；（6）發(fā)生影響電梯乘客人身和財產(chǎn)安全的事件或者故障時，立即組織實施救援，暫停電梯使用并將停用情況公示。電梯乘客應(yīng)當(dāng)按照電梯安全注意事項和警示標(biāo)志正確使用電梯，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)電梯乘客存在危及電梯安全的行為時，及時勸阻、制止，并向特種設(shè)備安全監(jiān)管部門報告或者舉報。第22條業(yè)主委員會對共用設(shè)備設(shè)施建立管理臺賬，設(shè)專人負(fù)責(zé)進(jìn)行定期檢測及維護(hù)的規(guī)范化管理，對具有較大危險因素的設(shè)備、設(shè)施，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志和事故應(yīng)急處置指引。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定，委托具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測檢驗及維護(hù)保養(yǎng)。第23條對于已移交專營單位的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)委托第三方運營的新能源汽車充電設(shè)備設(shè)施等文化體育設(shè)施，業(yè)主委員會與運營單位約定相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安全管理職責(zé)，配合運營單位開展相應(yīng)的日常巡查工作。對涉及設(shè)備設(shè)施的不規(guī)范操作、破壞、損毀等不安全行為進(jìn)行勸阻，及時向運營單位報告設(shè)備設(shè)施存在的安全隱患及不聽從勸阻的危險行為。對于運營單位未及時處理報告事項的，業(yè)主委員會將相關(guān)情況向相應(yīng)的行業(yè)行政主管部門報告。第24條業(yè)主委員會對掌握的業(yè)主資料保密。第25條業(yè)主委員會承擔(dān)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的裝修監(jiān)管責(zé)任，對物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主裝修進(jìn)行監(jiān)督、管理和服務(wù)。第五章共有資金的使用與監(jiān)管第26條業(yè)主共有資金包括：（1）公共收益；（2）物業(yè)費；（3）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分?jǐn)偟馁M用；（4）其他合法收入。第27條業(yè)主自行管理的共有資金，主要用于以下支出：（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行，維護(hù)等費用；（2）附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理等費用；（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費用；（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費用；（6）自行管理的人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（7）辦公費用；（8）其他合法支出。第28條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將共有資金存入在銀行開設(shè)的公共賬戶中。第29條業(yè)主共有資金的使用和審批，按法律法規(guī)和業(yè)主大會相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。共有資金單筆支出超過5萬元的，應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會集體討論表決通過，并向業(yè)主公示；共有資金單筆支出超過10萬元的，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會會議表決。第30條業(yè)主共有資金賬戶的結(jié)余數(shù)額較大時，經(jīng)業(yè)主大會表決可以用于：（1）沖抵物業(yè)服務(wù)費。（2）繳存至公共維修資金。（3）返還給全體業(yè)主。說明：1、本預(yù)算表格僅作為預(yù)算，具體按實際情況調(diào)整。2、以上崗位工作人員向社會聘請，相同條件本小區(qū)業(yè)主優(yōu)先。3、薪資待遇預(yù)算已經(jīng)包含社保、醫(yī)保等必要的勞務(wù)費用支出。4、薪資待遇預(yù)算已包含所有補(bǔ)貼等費用，團(tuán)體意外險另行購買。5、勞務(wù)派遣用工，費用不超過預(yù)算費用的10%。6、上述工作人員配置記工資待遇由業(yè)主委員會根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整。附件2xx小區(qū)車輛管理辦法第一章總則第一條小區(qū)停車資源是屬于全體業(yè)主的公共資源，為維護(hù)xx園小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）車輛行駛與停放，保障小區(qū)內(nèi)各方權(quán)益，共建美好家園，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，借鑒其他小區(qū)管理經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)實際情況，特制定本辦法。第二條本辦法所述的車輛包括機(jī)動車和非機(jī)動車（含電瓶車、自行車）。小區(qū)全體業(yè)主、住戶和外來訪客必須共同遵守本辦法。共享單車、共享電動自行車、共享汽車一律不得進(jìn)入小區(qū)。第三條本辦法的日常管理工作由物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主代表監(jiān)督執(zhí)行。第二章車輛備案登記第四條機(jī)動車所有者應(yīng)主動配合物業(yè)公司做好車輛登記工作。擁有地下專有車位業(yè)主，需攜帶購車位合同、身份證、行駛證等文件前往物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行車牌登記方可進(jìn)入小區(qū)地庫。車位轉(zhuǎn)讓或出租的，應(yīng)攜帶車位轉(zhuǎn)讓/出租合同、轉(zhuǎn)讓/出租雙方身份證件、車輛行駛證等文件及時向物業(yè)服務(wù)中心備案。擁有地下專有車位的業(yè)主車輛必須停在自己所屬的車位線內(nèi)，不能超出車位線、占用過道、消防通道以及他人車位，否則均視為違規(guī)停放。每戶停留在地下機(jī)動車庫的車輛數(shù)量不得超過其地下固定車位核定停放車輛數(shù)量。第五條非機(jī)動車所有者應(yīng)主動向物業(yè)提供業(yè)主身份證、非機(jī)動車車架號或車牌。第三章車輛行駛管理第六條駕駛員必須依照交通標(biāo)識的指示路線行駛。第七條目前小區(qū)地面公共車位共122個，小區(qū)采用一位一車制度，若小區(qū)內(nèi)無空余停車位，將不再放行訪客車輛進(jìn)入。第八條所有車輛均須經(jīng)登記后進(jìn)入小區(qū)。機(jī)動車：業(yè)主機(jī)動車可憑車牌識別系統(tǒng)錄入的車牌號進(jìn)入；外來訪客機(jī)動車需要進(jìn)入地下車庫的，須由被訪業(yè)主提前將來訪車輛的車牌號告知物業(yè)中心，門衛(wèi)將根據(jù)車牌登記情況對訪客車輛進(jìn)行放行并由業(yè)主本人將訪客車輛引導(dǎo)至自己車位。非機(jī)動車：業(yè)主非機(jī)動車須憑車輛通行證進(jìn)入；外來訪客非機(jī)動車須先行登記、后進(jìn)入。應(yīng)急、搶險、急救、警務(wù)等執(zhí)行任務(wù)的特殊車輛可先行進(jìn)入小區(qū)，物業(yè)后補(bǔ)登記。小區(qū)業(yè)主、親朋好友婚喪嫁娶用車，可提前至物業(yè)報備，當(dāng)天免費。對從園區(qū)駛出并攜帶大量物品的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)當(dāng)憑物業(yè)開具的出門證予以放行。第九條車輛在通過小區(qū)機(jī)動車入口時，必須“一車一桿”逐一進(jìn)出，不得尾隨前車沖桿。若發(fā)生尾隨沖桿的，物業(yè)公司有權(quán)向行車人收取損失及修復(fù)費用，所發(fā)生的損失由行車人負(fù)責(zé)。第十條進(jìn)出小區(qū)內(nèi)車速不得超過每小時5公里。車主應(yīng)謹(jǐn)慎駕駛，減速慢行，避免碰擦，注意避讓行人和非機(jī)動車輛。第十一條小區(qū)內(nèi)車輛不準(zhǔn)鳴喇叭；行車禁止使用遠(yuǎn)光燈；小區(qū)道路上、地上公共停車位上，不得試剎車、練習(xí)駕車、修理或清洗車輛等。第四章行駛規(guī)定車輛停放管理第十二條小區(qū)車位分為地下停車位和地上公共停車位。所有車輛必須停放在規(guī)定的停車位內(nèi)，不得停放在其他公共區(qū)域。第十三條機(jī)動車停車位有地下停車位和地上公共停車位兩部分，地下停車位為專有部分，根據(jù)車位分布圖，供車位所有者停放車輛，使用權(quán)歸業(yè)主個人所有，由物業(yè)公司代為管理；地上公共停車位由小區(qū)開發(fā)商劃定，供無固定車位的業(yè)主和訪客車輛臨時停放。第十四條地上公共停車位為公共車位，用于方便無固定車位的業(yè)主和訪客車輛進(jìn)行停放，擁有固定車位的業(yè)主不得進(jìn)行長期占用，對于臨時停放地上公共停車位的業(yè)主車輛（僅指有固定車位的車輛）可給予15分鐘免費時段，超過15分鐘將按照無固定車位的業(yè)主車輛進(jìn)行收費。第十五條機(jī)動車停車位實行“一車一位”制，一個停車位對應(yīng)停放一輛機(jī)動車，不得多輛機(jī)動車停放在一個車位內(nèi)，不得超出車位線停放機(jī)動車影響其他車輛通行。第十六條地上公共停車位實行“先到先停、有償停車”的原則，車輛進(jìn)入小區(qū)后開始計時，并按本辦法規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)繳納停車費后方可駛離小區(qū)。地上公共停車位滿位時，告知訪客（含無固定車位的業(yè)主）車位已滿，并讓車輛盡快駛離小區(qū)門口。第十七條為防止車輛長期占用地上公共停車位，對于停放超過3個月的車輛按本辦法規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行溢價處理（3個月僅有入記錄，且無出記錄的車輛）。第十八條應(yīng)急、搶險、急救、警務(wù)等執(zhí)行任務(wù)的特殊車輛可免交費用。第十九條大貨車、和裝載有毒、易爆易燃等物品的車輛一律不得進(jìn)入小區(qū)。學(xué)校車輛、小型貨車需進(jìn)入小區(qū)的，經(jīng)物業(yè)公司登記許可后，按規(guī)定路線行駛、規(guī)定區(qū)域停放。第二十條所有機(jī)動車駕駛?cè)藛T皆應(yīng)主動配合物業(yè)公司的指揮引導(dǎo)，不得隨意停放，堵塞路面，壓臺階，壓綠地。不得停放在消防登高平臺，占用消防通道。并執(zhí)行本小區(qū)人車分流政策。第二十一條非機(jī)動車停車位設(shè)置在地下室和規(guī)劃電瓶車臨時停放點，專供非機(jī)動車停放。不得停放在小區(qū)地面、單元大廳、樓道等其他公共部位。第二十二條地上公共停車位收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附件。第五章違規(guī)處置管理第二十三條小區(qū)車輛管理以疏導(dǎo)為主，處罰為輔；由物業(yè)公司管理為主，業(yè)委會積極支持，業(yè)主和車輛使用人主動配合。第二十四條如有因不交納相關(guān)費用或其他糾紛故意損壞道閘、毆打管理人員、封堵小區(qū)出入口等惡劣行為者，可由物業(yè)管理單位報告有關(guān)部門依法追究肇事者全部經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。第二十五條小區(qū)按照以下規(guī)則進(jìn)行車輛違規(guī)停放管理：1.因停放在非停車位造成公共部位破損的，可要求賠償。嚴(yán)重或較大損失的，報警并經(jīng)由法定程序進(jìn)行勘察出具賠償標(biāo)準(zhǔn)，一般和較小損失的，可采用協(xié)商方式確定賠償標(biāo)準(zhǔn)，一般人行道板、地下車庫按300元/平方米進(jìn)行賠償，損壞綠化的按200元/平方米進(jìn)行賠償。賠償款項繳納物業(yè)公司，物業(yè)公司開具收據(jù)，并由物業(yè)公司負(fù)責(zé)修復(fù)損壞部位。2.對違規(guī)停放的車輛，物業(yè)公司進(jìn)行聯(lián)系或報警移車，無特殊原因的，經(jīng)聯(lián)系30分鐘內(nèi)未駛離的，則由物業(yè)公司進(jìn)行鎖車或移車。若違停車輛嚴(yán)重影響其他車輛通行或占用消防通道的，物業(yè)公司可采用簡易移車工具予以拖離，所造成的損失及后果均由違停車主負(fù)責(zé)。3.被鎖車輛開鎖需經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心同意，第一次處以口頭警告并簽訂承諾書，第二次處以車主繳納50元/次罰金，所得罰金由物業(yè)公司代收，并開具收據(jù)，罰金納入小區(qū)經(jīng)營性收入，用于小區(qū)建設(shè)，第三次將此車輛拉入小區(qū)停車黑名單一個月。4.車輛在小區(qū)出現(xiàn)事故、刮碰、偷盜等意外后，車主可自行報警或請物業(yè)公司代為報警。物業(yè)配合公安機(jī)關(guān)調(diào)閱監(jiān)控，提供線索。5.車輛使用人不服從門崗勸阻和解釋，企圖強(qiáng)行闖入、駛出小區(qū)的，物業(yè)公司可采取強(qiáng)制措施并報警。拒不服從且態(tài)度惡劣的，物業(yè)有權(quán)限制其一個月內(nèi)禁止地面停車；如有毆打車位管理人員，或搶奪、摔打管理人員物品的，物業(yè)有權(quán)將該車輛列入臨停車輛黑名單。涉及違法犯罪的，依法追究相關(guān)責(zé)任。第二十六條對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴喇叭、使用遠(yuǎn)光燈、練習(xí)駕車等不文明行為發(fā)生的，物業(yè)公司均應(yīng)及時予以制止。制止無效的，將違規(guī)車輛的車牌號及違規(guī)情節(jié)進(jìn)行記錄，不服從物業(yè)公司管理，經(jīng)記錄有三次及以上違規(guī)停車或行駛行為的，可在公共區(qū)域張榜通告，并自第三次行為起一個月不得進(jìn)入小區(qū)。