豪宅項目研究-華僑城新天鵝堡研究報告

TOP100豪宅項目研究-華僑城新天鵝堡項目2017年10月17日華僑城·新天鵝堡臨水而居，大美無言關鍵詞：華僑城豪宅片區(qū)、天鵝湖一線湖景、藝術氛圍環(huán)繞、奢華戶型……項目概括01項目研究02總結03目 錄 CONTENTS01章節(jié)

PART項目概括基本概括分析區(qū)域分析交通分析配套分析定位分析客戶分析項目核心價值點提煉A1.基本概括分析（兩棟超高層住宅和一棟幼兒園，其中住宅為四梯三戶產品。）項目信息開發(fā)商深圳華僑城房地產有限公司占地（㎡）31826.07㎡地址深圳華僑城天鵝湖北部，北臨僑香路建面（㎡）163192.54㎡代理商中原、世聯(lián)行住宅（㎡）114599㎡物業(yè)管理深圳市華僑城物業(yè)服務有限公司商業(yè)（㎡）——物管費9.9元/㎡/月容積率3.6物業(yè)類型超高層住宅綠化率≥40%棟數2棟超高層住宅和1棟幼兒園總戶數478均價120000元/㎡毛坯項目概括項目概括A2.區(qū)域分析（一線都市中心豪宅區(qū)，總部企業(yè)的匯聚地）天鵝湖花園二期，位于南山華僑城中心位置。是總部企業(yè)的密集匯聚地，是城市的經濟指標和商務價值。項目扼守深圳最重要的商務中心和總部基地：福田中心區(qū)車公廟商務區(qū)華僑城商務帶深圳灣超級總部基地南山科技園后?？偛炕厍吧呖谧再Q區(qū)留仙洞總部基地北站商務中心……A3.交通分析（三地鐵匯集，六橫三縱道路網，串聯(lián)深圳“豪宅專線”）項目概括近鄰深圳地鐵“豪宅專線”僑城北站軌道交通：地鐵1號線至世界之窗站，乘坐接駁巴士B603、B795至天鵝堡東站下即可到達項目；地鐵2號線至僑城北站，西南靠燕晗花園，西行50米在華僑城醫(yī)院公交站乘坐接B603至天鵝堡東站下即可到項目環(huán)繞深南、濱海、北環(huán)等財富大道自駕：深南大道/北環(huán)大道/濱海大道——轉沙河東路直行——轉入香山西街直行——轉入香山中街即到達本項目；客戶可從深南大道（西行），在益田假日廣場轉入僑城西街方向——面向歡樂谷左轉直行，進入杜鵑山西街——轉入香山中街即到達項目。

從僑香路東行直行即到達項目。

京港澳高速（東行）——轉南海大道——轉北環(huán)大道——轉僑香路——轉香山中街即可項目。A4.配套分析（享優(yōu)質資源與醇熟配套）項目概括2大醫(yī)院港大醫(yī)院華僑城醫(yī)院3大美術館何香凝美術館OCT當代藝術中華美術館4大主題公園歡樂谷世界之窗錦繡中華中國民俗文化村4大主題會所天鵝堡會所純水岸會所錦繡花園會所東方花園會所5大酒店品牌洲際大酒店威尼斯皇冠假日酒店海景奧思廷酒店茵特拉根酒店城市客棧6大公共空間天鵝湖燕棲湖OCT生態(tài)廣場燕晗山華僑城雕塑走廊華僑城噴泉走廊11大教育配套波托菲諾國際幼兒園華僑城第一幼兒園錦繡苑幼兒園華僑城西北片區(qū)幼兒園馬榮教育機構華僑城小學深圳大學香山里實驗小學華僑城中學南山第二實驗學校暨南大學深圳旅游學院純水岸幼兒園A5.定位分析（中國最高端城市豪宅，創(chuàng)造綠色、活力、高品質的居住社區(qū)）項目定位：本項目采用立面造型公建化的手法，旨在打造南中國最高端城市豪宅，深圳區(qū)域性住宅地標，創(chuàng)造綠色、活力、高品質的居住社區(qū)。推廣語：臨水而居，大美無言項目概括新天鵝堡一期【華僑城顛覆之作】極致的生活作品。主力300-380㎡，550㎡純復式。頂級國際大平面新標準制定者，僅獻華僑城極少數。新天鵝堡二期【城市核心最后的湖居作品】主力140㎡享受型戶型及280㎡大平面產品。敬獻向往華僑城湖居生活的生活悅享家。產品演變：一、二期同樣擁有無可復制的湖居資源，二期的稀缺的小戶型,給予客戶更多的擁有湖居的機會與可能。新天鵝堡一期新天鵝堡二期A6.客戶分析（稀缺小戶型,給予客戶擁有湖居的機會與可能）基于新天鵝堡2期產品的明顯區(qū)隔，其客群特性同樣也發(fā)生相應變化。項目概括客戶來源主要為轉介，占比了52%，老華僑城22%南山其他區(qū)域33%福田36%1%1%龍崗1%

寶安羅湖龍華

3%

香港2%其他1%新天鵝堡二期客戶區(qū)域來源A6.客戶分析（南山、福田區(qū)域客戶居多；按揭客戶占比88%，52%客戶源于轉介）南山、福田始終是購買華僑城項目客戶的主要來源區(qū)域，客戶實力雄厚。除南山、福田外，僅寶安、羅湖和香港帶來少量客戶成交，體現出新天鵝堡較高的客戶門檻，篩選性強。選擇按揭付款的購房客戶占據主導，在新天鵝堡項目中按揭客戶占比達88%，僅12%客戶選擇一次性付款。項目概括按揭88%業(yè)主新介紹天以鵝及堡朋二友期介客紹戶占付比款了方18式%。一次性12%轉介52%樓體字圍墻

4%朋友介紹1% 18%業(yè)主介紹18%雜志（新財富、LP等）1%2%4%新天鵝堡二期認知渠道華僑城報刊

戶外A6.客戶分析（56%自住客戶；事業(yè)有成壯年人士；資產雄厚的企業(yè)主）新天鵝堡二期的自住比例僅56%，體現了客戶看好新天鵝堡二期的投資潛力。純投資客戶占比上升明顯，占比約7%，體現新天鵝堡二期的投資性增強。事業(yè)有成的壯年人士始終是購買華僑城項目的主力客群。新天鵝堡二期的企業(yè)主買家占比達45%。金融從業(yè)者及房地產從業(yè)者占比分別為6%、3%，表明新天鵝堡二期具有一定的投資屬性。項目概括自住56%7%自住兼投資33%為父母購置0%為子女純投資

購置4%

其他0%新天鵝堡二期客戶置業(yè)目的26-30歲10%31-40歲34%41-50歲36%3%

60歲及以上

25歲及以5% 下12%新天鵝堡二期客戶年齡分布51-60歲私營企業(yè)主45%企業(yè)高管19%個體工商戶11%政府人員10%金融證券從業(yè)者

6%企事業(yè)單

位人員1%3%其他5%新天鵝堡二期客戶職業(yè)分布房地產從業(yè)者A7.項目核心價值點提煉（華僑城豪宅專家；天鵝湖稀缺資源；平層墅境單位；華僑城唯一玻璃幕墻）品牌價值：31年華僑城，根深蒂固的品牌價值，豪宅品牌專家，第一豪宅品牌，兼具文化、創(chuàng)意、人文復合型價值疊加。項目價值：波托菲諾天鵝堡-華僑城集團重點打造的頂級豪宅組團，享4萬平方米的天鵝湖湖景資源，富有濃厚的意大利風情,營造了極具人文氣息的高尚生活。產品價值：最宜居平層墅境的完美演繹，最奢侈人居新尺度，最震撼的縱深景觀軸。項目概括優(yōu)質資源醇熟配套四梯三戶電梯入戶私密尊貴1南山華僑城中心豪宅區(qū)總部企業(yè)匯聚2三地鐵匯集六橫三縱道路“豪宅專線”34天鵝湖稀缺資源平層墅境單位玻璃幕墻5兩棟超高層住宅和一棟幼兒園，

其中住宅為四梯三戶產品。洋房均價12萬元/㎡毛坯天鵝湖花園二期，

位于南山華僑城中心位置。是總部企業(yè)的密集匯聚地，

是城市的經濟指標和商務價值。項目扼守深圳最重要的商務中心和總部基地近鄰深圳地鐵“

豪宅專線”僑城北站。環(huán)繞深南、濱海、北環(huán)等財富大道。滿足人生成長各階段的需求。享4萬平方米的天鵝湖湖景資源。舒適平層墅境單位。華僑城唯一玻璃幕墻。項目概括A8.項目基本素質總結（區(qū)域稀缺性，交通便利性，配套成熟性，資源唯一性）02章節(jié)

PART項目研究項目規(guī)劃戶型產品建筑產品營銷推廣展示項目研究西側為天鵝湖花園（一期）；南側為天鵝湖、香山中街及隔湖相望的深圳著名景點歡樂谷；東側為華僑城電廠。燕晗山歡樂谷天鵝堡B1.項目規(guī)劃（極致醇熟綜合配套，山景、湖景不可或缺）本項目宗地位于廣東省深圳市南山區(qū)華僑城天鵝湖北部，智慧廣場北側為僑香路；懿德軒天鵝湖花園一期天鵝湖花園二期天鵝湖文化站天鵝湖四號地花樣年香年廣場僑香路項目研究B1.項目規(guī)劃（珍貴的478戶，戶戶面湖而居。）天鵝湖花園（二期）包括二棟超高層住宅，共478戶：其中D棟住宅一單元42層，二單元40層，共236戶；E棟住宅一單元41層，二單元43層，共242戶。幼兒園為市級管理配套。42層40層41層43層項目研究B2.建筑設計（國內外頂級設計團隊）1、

規(guī)劃設計：英國福斯特建筑事務所（Foster）2、

建筑方案設計：深圳市立方建筑設計顧問有限公司3、

建筑施工圖設計：深圳市建筑設計研究總院有限公司4、

景觀方案設計：SCDA建筑設計事務所5、

景觀施工圖設計：艾特萊廸設計顧問（深圳）有限公司6、

室內方案設計：德國HID海藝德室內設計有限公司7、

室內施工圖設計：深圳丹健環(huán)境藝術設計有限公司B2.建筑設計（園林與戶外，遵循自然與人文的交融）項目研究園林設計戶外設計B2.建筑設計（寬廣的空間，全方位生活之美）項目研究9.9米入戶大堂臨水而居大美無言6.8-8.6米客廳開間20㎡私家泳池項目研究B3.戶型產品（產品以大戶型為主）戶型配比戶型 面積(m2)總套數套數比總面積面積比2房2廳2衛(wèi)約148~151㎡15833.1%23615㎡26.1%3+1工人房+1功能房2廳4衛(wèi)266㎡8116..9%21540㎡23.8%4+1房2廳4衛(wèi)約258-275㎡23549.1%43288㎡47.8%大平層約500㎡40.9%2000㎡2.3%合計478100%90443㎡100%B3.戶型產品（D/E棟02/05單元，131/135㎡兩房兩廳兩衛(wèi)）項目研究干濕分區(qū)動靜分區(qū)超寬進深客廳戶型方正主臥獨享衛(wèi)生間衣帽間主臥私享陽臺B3.戶型產品（D/E棟03/04單元，260/270㎡3+1房兩廳四衛(wèi)兩廚）項目研究主臥獨立衛(wèi)生間衣帽間次臥獨立衛(wèi)生間整體通透性相對較好獨立中西廚房工人獨立電梯可連續(xù)采光面自然采光得到增加提升綠色環(huán)保節(jié)能系數B3.戶型產品（D/E棟01/06單元，290/295㎡4+1房兩廳四衛(wèi)兩廚）項目研究主臥獨立衛(wèi)生間衣帽間次臥獨立衛(wèi)生間整體通透性相對較好獨享單邊位風景獨立中西廚房工人獨立電梯可連續(xù)采光面自然采光得到增加提升綠色環(huán)保節(jié)能系數5月6日6月23日5月11日6月16日6月27日開放展示空間開盤啟動誠意客戶登記截止誠意客戶登記取得預售許可證持續(xù)銷售項目研究B4.營銷推廣展示（蓄客一個半月，開盤去化5成）開盤地點：歡樂海岸藍楹灣酒店開盤方式：登記領號，搖號進場選房到訪人數：截止至中午12:00，當天到訪人數600批左右推售單位：共計474套130-295㎡住宅產品開盤均價：整體實收均價12萬元/