程嘯-論異議登記的法律效力與構(gòu)成要件

論異議登記的法律效力與構(gòu)成要件程嘯關(guān)鍵詞:異議登記；限制處分；登記簿公信力；利害關(guān)系人內(nèi)容提要:異議登記是《物權(quán)法》借鑒比較法(主要是德國法)的立法模式規(guī)定的一種新的登記類型。如何理解異議登記的法律效力直接決定了其構(gòu)成要件的設(shè)置。我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)定異議登記具有限制處分效力，既不符合異議登記的本質(zhì)，也有違《物權(quán)法》立法本意。異議登記僅應(yīng)具有暫時(shí)擊破登記簿公信力的效力，它既不能限制登記權(quán)利人的處分，甚至無法推翻登記簿的推定力。在正確界定異議登記效力之后，可厘清異議登記的構(gòu)成要件：首先，登記主體為利害關(guān)系人；其次，異議登記的客體——不動(dòng)產(chǎn)登記簿上可能存在的錯(cuò)誤權(quán)利事項(xiàng)；最后，異議登記的申請(qǐng)不以權(quán)利人不同意更正為前提。引言異議登記(Widerspruch)是《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定的一種登記類型，它是為了解決更正登記程序較為費(fèi)時(shí)，申請(qǐng)更正的權(quán)利人與登記名義人之間的爭議一時(shí)難以解決，而由法律確立的一種對(duì)真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。[1]由于異議登記是《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)借鑒比較法(尤其是德國法)上的規(guī)定而引入的一種登記類型，加之《物權(quán)法》第19條第2款對(duì)異議登記的規(guī)定又很簡略，故此理論上對(duì)于異議登記的構(gòu)成要件及其法律效力存在不同的理解?，F(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的部門規(guī)章與地方性法規(guī)對(duì)異議登記效力和構(gòu)成要件的規(guī)定也不相同，有一些規(guī)定甚至可以說完全偏離了《物權(quán)法》的立法本意。例如，《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》中對(duì)異議登記有限制處分效力的規(guī)定。[2]有鑒于此，本文希望對(duì)異議登記的法律效力及構(gòu)成要件做一初步探討，以期澄清有關(guān)爭議與誤解。之所以將異議登記的法律效力與構(gòu)成要件在文中一并加以論述，也是因?yàn)閷?duì)異議登記效力的理解決定了對(duì)異議登記之構(gòu)成要件的理解。例如，如果認(rèn)為異議登記的法律效力不僅可以擊破登記簿的公信力還可具有限制處分的效力，那么由于異議登記的效力強(qiáng)大，故而其構(gòu)成要件勢必要嚴(yán)格。反之，如果認(rèn)為異議登記只具有暫時(shí)擊破登記簿公信力的效力，則異議登記構(gòu)成要件就可以比較寬松。異議登記的法律效力從比較法來看，不同國家的異議登記法律效力差別很大。[3]在日本法上，預(yù)告登記(相當(dāng)于我國法上的異議登記)的效力最弱。[4]它既不具有擊破公信力的作用(日本法也不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力)，也不具有對(duì)抗力。此外，對(duì)該登記后具有利害關(guān)系的第三人亦不能做惡意之推定。[5]日本法中的預(yù)告登記僅僅具有單純警告第三人的作用，即預(yù)防不知道標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬正在發(fā)生訴訟糾紛的第三人涉足這種關(guān)系。[6]而在德國法中，異議登記的法律效力則具有較強(qiáng)的效力?！兜聡穹ǖ洹返?99條第1款規(guī)定：“在第894條的情形，可以登記對(duì)土地登記簿正確性的異議?！比绻粍?dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行了異議的登記后，會(huì)產(chǎn)生以下幾項(xiàng)法律效果：首先，依據(jù)《德國民法典》第892條第1款第1句，登記簿上的異議具有擊破第892條規(guī)定的登記簿公信力(ZerstrungdesffentlichenGlaubens)之法律效果。它使取得人因此不具有善意，進(jìn)而避免了善意取得。這種擊破公信力的效力是德國法上異議登記的最主要的效力。[7]其次，異議登記具有警示的功能(Warnfunk-tion)，即在登記簿上對(duì)被登記物權(quán)之不正確或不存在作出一種不動(dòng)產(chǎn)登記法上的保護(hù)性注記(Schutzvermerk)。雖然它不能推翻登記簿的推定效力(《德國民法典》第891條)，但它的存在表明了已經(jīng)有人對(duì)登記簿的正確性與完整性提出了質(zhì)疑(protestiert)，[8]該質(zhì)疑將起到警示交易當(dāng)事人的作用，使其謹(jǐn)慎行事。第三，異議登記還會(huì)在強(qiáng)制拍賣程序(《德國強(qiáng)制拍賣法》第48條)、取得時(shí)效制度(《德國民法典》第900條)、訴訟時(shí)效制度(《德國民法典》第902條第2款)中發(fā)生一定的法律效力。例如，依據(jù)《德國民法典》第900條第1款第3句，當(dāng)?shù)怯洸旧嫌挟愖h登記時(shí)，取得時(shí)效的期間將因此而停止。但是，德國判例與民法學(xué)通說認(rèn)為，異議既不具有登記簿的阻礙效力(keineGrundbuchsperre)，也不具有積極效力(keinepositivenWirkungen)。[9]一方面，登記簿上對(duì)異議的記載并不構(gòu)成對(duì)處分權(quán)的限制，它不產(chǎn)生登記簿的障礙，登記權(quán)利人依然能夠繼續(xù)處分其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。[10]另一方面，異議登記亦不具有增強(qiáng)某項(xiàng)權(quán)利或擴(kuò)張某項(xiàng)權(quán)利的效力。這就是說，當(dāng)某人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)被記載在登記簿卻錯(cuò)誤地未予記載時(shí)，縱然該權(quán)利人申請(qǐng)了異議登記，此種登記也只是使得該權(quán)利不罹于訴訟時(shí)效而已(《德國民法典》第902條第2款)。登記簿上對(duì)異議的記載并不意味著該權(quán)利被一般性地視為已被登記之權(quán)利。[11]即便與該權(quán)利人從事交易的第三人因此異議登記的存在而產(chǎn)生了對(duì)權(quán)利存在的信賴，該第三人也不能得到保護(hù)。[12]在我國，從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，異議登記被記載于登記簿后肯定會(huì)產(chǎn)生一定的法律效力，否則該法第19條第2款第2句也不會(huì)使用“失效”一詞。問題是，異議登記具體產(chǎn)生何種法律效力？對(duì)此，《物權(quán)法》并未無明文之規(guī)定。正因如此，才會(huì)產(chǎn)生很大的分歧。筆者認(rèn)為，在我國法上，異議登記只是具有擊破登記簿公信力之效力，它不能推翻登記簿的推定力，也不具有限制處分的效力。具體論述如下。(一)異議登記不能推翻登記簿的推定力《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！蓖ㄕf認(rèn)為，該句規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力。[13]不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力也稱“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性推定(DieVermutungderRichtigkeitdesGrundbuchs)”，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記(記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿)后，推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的該物權(quán)的歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容相一致。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力可以分為積極推定與消極推定。凡是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上為某人登記了物權(quán)的(einRechteingetragen)，就推定此人按照登記簿上的記載享有該物權(quán)，這是積極推定。凡是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注銷了某一物權(quán)的(eineingetragenesRechtgelscht)，就推定該物權(quán)已不復(fù)存在，這是消極推定。[14]在我國，有不少學(xué)者認(rèn)為，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載了異議登記后，那么登記簿的正確性推定就被推翻了，異議登記會(huì)使得登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力。[15]對(duì)此，筆者難以茍同。首先，盡管不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力只是一種權(quán)利推定，該推定并非是終局的、確定的，是可以被推翻的。但是，異議登記卻不并足以推翻登記簿的推定效力。因?yàn)榈怯洸旧蠈?duì)異議登記的記載只是表明了利害關(guān)系人對(duì)登記簿的正確性提出了質(zhì)疑，這種質(zhì)疑固然在一定程度上動(dòng)搖了登記的權(quán)利表象效力，但它畢竟只是利害關(guān)系人的一種主張而已。依據(jù)我國《物權(quán)法》第19條第2款，利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記時(shí)，并不需要如同更正登記那樣提供證據(jù)“證明登記確有錯(cuò)誤”《物權(quán)法》第19條第1款)。事實(shí)上，如果利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤，也用不著申請(qǐng)異議登記，而是直接申請(qǐng)更正登記即可。既然利害關(guān)系人不能提供證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤，就充其量只是提供了初步的證據(jù)表明登記簿可能存在錯(cuò)誤。如果僅僅是這種證據(jù)就可以使得登記簿的推定效力被否定，顯然過于草率。依據(jù)德國法，要推翻登記簿的推定效力，利害關(guān)系人不僅要對(duì)登記簿的正確性提出其為不正確的主張，還必須提供證據(jù)加以證明，即證明登記簿上記載的權(quán)利在實(shí)體法上并不存在，或者登記簿上注銷的權(quán)利在實(shí)體法上依然存在。[16]申言之，當(dāng)?shù)怯洸镜耐贫ㄊ欠e極推定時(shí)，如果利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿上記載的權(quán)利并不存在，那么其必須提出足夠的證據(jù)來證明其關(guān)于登記簿錯(cuò)誤的主張，方能推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力。例如，登記簿上記載甲為A房屋的所有權(quán)人，乙對(duì)此有異議，其證明了A房屋為丙所有(至于乙本人是否為A房屋的真實(shí)所有權(quán)人，在所不問)，登記簿的推定可以被推翻。當(dāng)?shù)怯洸镜耐贫ㄊ窍麡O推定時(shí)，要推翻這種推定，只是單純地證明權(quán)利的產(chǎn)生要件是不夠的，利害關(guān)系人還必須證明不存在阻卻權(quán)利或否定權(quán)利的事實(shí)。例如，甲作為A房屋的抵押權(quán)人，其抵押權(quán)曾在登記簿上被記載過，后被注銷。當(dāng)甲認(rèn)為該注銷登記錯(cuò)誤時(shí)，一方面他必須拿出抵押合同等證據(jù)證明該抵押權(quán)在實(shí)體法上依然存在，另一方面他還要證明該抵押權(quán)并沒有因?yàn)橹骱贤瑹o效、債務(wù)人履行債務(wù)等原因而歸于無效或消滅。[17]其次，《物權(quán)法》第16條第1款對(duì)登記簿推定效力的規(guī)定實(shí)質(zhì)上是一種證明責(zé)任的分配規(guī)范。在訴訟中，如果當(dāng)事人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容不發(fā)生爭議，法官無須對(duì)登記簿上記載的權(quán)利產(chǎn)生的要件或權(quán)利消滅的要件是否存在的問題進(jìn)行認(rèn)定，僅需適用《物權(quán)法》第16條第1款并據(jù)此在有人提出登記簿不正確的主張之前，將登記簿上的記載作為判決權(quán)利存在與否的基礎(chǔ)。[18]如果有人與登記權(quán)利人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬或內(nèi)容發(fā)生爭議而提起訴訟，但真實(shí)情況如何已無法查明，此時(shí)法官應(yīng)當(dāng)判決主張登記簿不正確者敗訴，即令其承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。如果認(rèn)為單純的異議登記可以推翻登記簿的推定效力，改變實(shí)體法上對(duì)證明責(zé)任的分配，不僅對(duì)于登記權(quán)利人不利，實(shí)際上也徹底否認(rèn)了登記簿的推定效力，登記簿將“淪落”為證明物權(quán)歸屬或內(nèi)容的一種證據(jù)。這顯然與《物權(quán)法》第16條與第17條將登記簿的效力置于權(quán)屬證書之上的立法本意是相違背的。綜上所述，筆者認(rèn)為，異議登記并不具有推翻登記簿推定力的法律效力，它只是表明有人對(duì)登記簿的正確性提出了質(zhì)疑。在提出該質(zhì)疑的利害關(guān)系人申請(qǐng)的更正登記完成之前，該質(zhì)疑正確與否尚不得而知。(二)異議登記具有擊破登記簿公信力的法律效力盡管《物權(quán)法》并未明文規(guī)定異議登記具有暫時(shí)擊破或切斷登記簿公信力的效力，但是，我國學(xué)界的通說都肯定了異議登記具有這一效力。例如，王利明教授認(rèn)為，“異議登記的存在實(shí)際上向第三人提示了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，異議登記可以暫時(shí)有效地阻止登記簿公信力的發(fā)生，從而避免給第三人的利益造成損害?！盵19]崔建遠(yuǎn)教授也認(rèn)為，異議登記后，第三人不得主張依據(jù)登記的公信力受到保護(hù)。[20]應(yīng)當(dāng)說，就異議登記具有的擊破公信力的效力，理論界是沒有爭議的。問題是，異議登記是如何擊破登記簿的公信力的，對(duì)此尚未見學(xué)者的更詳細(xì)論述。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾方面理解異議登記的擊破登記簿公信力之效力。1、異議登記乃是通過否定取得人的善意而擊破登記簿之公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力也稱“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”?！段餀?quán)法》第106條對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得做出了統(tǒng)一的規(guī)定。依據(jù)該條第1款第1項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一個(gè)基本構(gòu)成要件就是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是“善意的”。本來，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有很強(qiáng)的權(quán)利表象作用(《物權(quán)法》第16條第1款)，任何旨在取得不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)之人只需要通過查詢登記簿的記載就可以知悉不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容，進(jìn)而產(chǎn)生對(duì)該記載之信賴。法律上也通過以“權(quán)利外觀思想(Rechtsscheingedanken)”為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度來保護(hù)這一信賴。[21]但是，如果登記簿上記載了異議登記，就意味著登記簿的權(quán)利表象作用已經(jīng)受到了他人的質(zhì)疑。第三人通過查詢登記簿知悉了異議登記，就說明其已知道有人對(duì)登記權(quán)利人的權(quán)利提出了質(zhì)疑。此時(shí)，其應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，可以決定繼續(xù)與登記權(quán)利人進(jìn)行物權(quán)交易，因?yàn)楫愖h登記申請(qǐng)人的質(zhì)疑有可能是沒有道理的；也可以選擇停止與登記權(quán)利人的物權(quán)交易，因?yàn)橛锌赡墚愖h登記申請(qǐng)人的質(zhì)疑是有道理的，并且最終實(shí)現(xiàn)了更正登記。在這種情況下，第三人已經(jīng)明知他人對(duì)登記簿正確性的質(zhì)疑存在，并有自由選擇的可能性時(shí)，就不再是善意的，不能再主張善意取得。具體來說，異議登記通過否定取得人的善意而擊破登記簿的公信力包括以下三層含義。首先，只有異議登記記載于登記簿且事后證明異議是正確(即登記申請(qǐng)人提出的登記簿記載事項(xiàng)的錯(cuò)誤被證實(shí))時(shí)，異議登記才能擊破登記簿的公信力。例如，登記簿上記載E為A房的所有權(quán)人，F(xiàn)認(rèn)為自己才是A房的所有權(quán)人，為此他申請(qǐng)了異議登記。E將A房出售給D，并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。只有事后證明A房的所有人確實(shí)是F而非E時(shí)，D才無法依據(jù)《物權(quán)法》第106條第1款善意取得A房的所有權(quán)。反之，如果A房的所有人就是E，那么D是自有權(quán)處分人處得到A房的所有權(quán)，不存在善意取得，自然也不存在異議登記擊破登記簿公信力的問題。故此，異議登記擊破登記簿公信力的效力也被稱為“事后阻斷效力”。[22]其次，由于登記簿的公信力旨在維護(hù)交易安全，提高交易效率，因此只有當(dāng)?shù)谌耸峭ㄟ^作為法律行為的交易行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問題。[23]如果取得人依法律行為之外的法律事實(shí)(如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行等)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，則不適用善意取得，異議登記自然也不具有擊破登記簿公信力的效力。此時(shí)，利害關(guān)系人亦無通過異議登記獲得臨時(shí)性保護(hù)之必要。問題是，當(dāng)法院針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，異議登記能否阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行措施。例如，登記簿上記載甲為A房的所有人，乙對(duì)此提出異議并申請(qǐng)了異議登記，不久因甲拖欠丙的債務(wù)致A房因法院強(qiáng)制執(zhí)行而被查封以待拍賣，此時(shí)乙可否通過異議登記阻止法院的強(qiáng)制拍賣？有學(xué)者認(rèn)為，異議登記雖不能影響此后的查封登記，但是當(dāng)被保全的財(cái)產(chǎn)面臨被處分的危險(xiǎn)時(shí)(如拍賣)，利害關(guān)系人可以異議登記為依據(jù)提出執(zhí)行異議，并且要求中止執(zhí)行，待更正登記完成或異議登記失效后再由法院決定是否繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行程序。[24]筆者認(rèn)為，異議登記不能阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行。一方面，由于異議登記并不具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力，故而更不可能限制法院的強(qiáng)制執(zhí)行措施。另一方面，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)將被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，作為案外人的利害關(guān)系人當(dāng)然可以申請(qǐng)中止執(zhí)行。但是，依據(jù)《民事訴訟法》第232條第2項(xiàng)，只有案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出確有理由的異議且經(jīng)法院裁定同意后才能中止執(zhí)行。如果法院經(jīng)審查認(rèn)為，利害關(guān)系人的異議沒有理由，則可裁定駁回利害關(guān)系人的異議，繼續(xù)執(zhí)行。第三，由于異議登記只是一種對(duì)真正權(quán)利人利益提供的臨時(shí)性保護(hù)措施，為了督促利害關(guān)系人及時(shí)請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)，解決與登記權(quán)利人關(guān)于物權(quán)歸屬或內(nèi)容的爭議，異議登記只是暫時(shí)而非永久性地?fù)羝频怯洸镜墓帕?，其效力的存續(xù)期限受到了《物權(quán)法》第19條第2款第2句規(guī)定的“十五日”的限制。申言之，如果自異議登記之日起十五日內(nèi)，申請(qǐng)人不提起訴訟，則異議登記擊破登記簿公信力的效力將消失。反之，如果申請(qǐng)人在該期限內(nèi)提起了訴訟，則異議登記將繼續(xù)有效。2、異議登記記載于登記簿后就立即發(fā)揮擊破登記簿公信力之效力。異議登記是利害關(guān)系人對(duì)登記簿可能不正確的主張，它只有記載于登記簿后才能實(shí)現(xiàn)該功能。[25]申言之，當(dāng)?shù)谌伺c登記權(quán)利人從事的交易行為發(fā)生在登記簿記載異議登記之后，那么異議登記就將阻卻該第三人之善意取得。例如，A房為甲、乙共有，登記簿上只記載了甲為所有權(quán)人。為此，乙申請(qǐng)了異議登記。登記機(jī)構(gòu)將異議登記記載于登記簿之后，甲將A房出售給丙，雙方共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由于該所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之申請(qǐng)是在異議登記已經(jīng)記載于登記簿后提出的，故而不能認(rèn)為丙是善意的，其無法善意取得A房的所有權(quán)。問題是，如果甲與丙先提出了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)但是登記機(jī)構(gòu)尚未辦理完畢，而乙申請(qǐng)了異議登記，此時(shí)丙能否被認(rèn)為是善意的？[26]該問題不僅涉及到不動(dòng)產(chǎn)善意制度中善意的判斷時(shí)間點(diǎn)問題，而且涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記法上登記機(jī)構(gòu)辦理登記申請(qǐng)的順序問題。在德國，依據(jù)其《民法典》第892條第2款，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)取得人善意的判斷時(shí)間點(diǎn)原則上應(yīng)以“提出登記申請(qǐng)的時(shí)間”為準(zhǔn)。如果物權(quán)合意在登記申請(qǐng)?zhí)岢龊蟛胚_(dá)成的，則以物權(quán)合意的成立時(shí)間為準(zhǔn)。德國《土地登記條例》第17條又規(guī)定：“對(duì)同一權(quán)利申請(qǐng)數(shù)個(gè)登記的，在先提出的申請(qǐng)辦理完畢之前，不得為提出時(shí)間在后的申請(qǐng)辦理登記?！惫蚀耍聡▽?duì)上述問題的回答是明確的，即丙依然為善意，可以善意取得A房所有權(quán)。登記機(jī)構(gòu)不得違反《土地登記條例》第17條為乙的利益先辦理晚于甲、丙申請(qǐng)的乙之異議登記申請(qǐng)，進(jìn)而否定丙的善意。[27]但是，在我國法上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為乙的異議登記申請(qǐng)雖然在后，仍可以擊破在先申請(qǐng)登記的丙之善意。具體理由如下。首先，就不動(dòng)產(chǎn)取得人善意的判斷時(shí)間點(diǎn)問題，我國并未如德國那樣以提出登記申請(qǐng)的時(shí)間或達(dá)成物權(quán)合意的時(shí)間為準(zhǔn)。相反，《物權(quán)法》第14條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！奔热蝗绱?，判斷取得人善意的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是記載于登記簿時(shí)也即完成登記的時(shí)間。[28]當(dāng)取得人的登記尚未完成而有人又提出了異議登記的申請(qǐng)，就不能認(rèn)為取得人是善意的?？紤]到在先申請(qǐng)人往往并不知悉其后出現(xiàn)的異議登記，所以登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將存在異議登記的情形通知在先登記的申請(qǐng)人。例如，《房屋登記辦法》第78條第2款規(guī)定：“權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人?！逼浯?，盡管“申請(qǐng)?jiān)谙?、登記在先”乃是不?dòng)產(chǎn)登記程序的基本規(guī)則，但考慮到異議登記是法律為真實(shí)權(quán)利人提供的快捷高效的臨時(shí)性保護(hù)措施，故此登記機(jī)構(gòu)對(duì)異議登記的處理不應(yīng)受該規(guī)則的限制。正因如此，我國不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)定異議登記應(yīng)當(dāng)在一個(gè)工作日內(nèi)完成。例如，《房屋登記辦法》第23條第1款規(guī)定，異議登記自受理登記申請(qǐng)之日起一個(gè)工作日內(nèi)完成。《上海市房地產(chǎn)登記條例》第66條第1款第1句規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理異議登記申請(qǐng)的當(dāng)日，將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿?！薄稘?jì)南市房屋登記條例》第78條第2款規(guī)定：“對(duì)申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起一個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。”3、異議登記僅為真實(shí)權(quán)利人的利益而擊破異議登記所指向的登記簿記載事項(xiàng)的公信力。首先，“為真實(shí)權(quán)利人的利益”意味著，只有在為真實(shí)權(quán)利人的利益而被登記時(shí)，異議登記方生效力。易言之，只有申請(qǐng)人是真正的權(quán)利人時(shí)，異議登記才能真正地實(shí)現(xiàn)其阻斷善意取得的功能。例如，甲為A房的真實(shí)所有人，乙被錯(cuò)誤地登記為A房的所有人。乙將A房出售給丙并辦理了登記。后乙稱自己受到丙的欺詐而出售了A房，于是申請(qǐng)異議登記。在異議登記之后，丙又將A房屋出售給丁。由于乙并非是A房的真正所有權(quán)人，故此其申請(qǐng)的異議登記實(shí)際上是不正確的。同時(shí)，又因該異議登記并非是真正權(quán)利人甲申請(qǐng)的，所以對(duì)甲而言不能產(chǎn)生擊破登記簿公信力的效力。申言之，如果就乙為非所有人的事實(shí)，丙為善意，那么由于丙已經(jīng)善意取得了A房屋的所有權(quán)，則丁是從有權(quán)利人(丙)處取得A房的所有權(quán)的。如果就乙為非所有權(quán)人的事實(shí)，丙為惡意，則丁可以依據(jù)《物權(quán)法》第106條而從丙處善意取得A房的所有權(quán)。乙的異議登記對(duì)于真實(shí)權(quán)利人甲而言，顯然毫無用處。其次，“擊破異議登記指向的登記簿記載事項(xiàng)的公信力”意味著，異議登記并不是擊破了登記簿上所有事項(xiàng)的公信力，它僅擊破異議登記申請(qǐng)人質(zhì)疑其正確性的那些事項(xiàng)的公信力。[29]申言之，當(dāng)異議登記申請(qǐng)人質(zhì)疑的是登記簿上所有權(quán)記載的正確性時(shí)，第三人不能因?qū)υ撚涊d產(chǎn)生信賴而善意取得所有權(quán)及由該所有權(quán)派生出的他物權(quán)(如抵押權(quán))。如果異議登記的申請(qǐng)人質(zhì)疑的只是登記簿上他物權(quán)事項(xiàng)記載的正確性，而不涉及所有權(quán)，那么異議登記僅能使第三人無法善意取得該他物權(quán)。例如，甲為A房屋的所有權(quán)人，甲以該房為乙設(shè)定了第一順位的抵押權(quán)，后來因甲的欺詐行為導(dǎo)致了乙的第一順位抵押權(quán)被錯(cuò)誤的注銷了。為此，乙申請(qǐng)了異議登記。由于乙的異議登記并非要質(zhì)疑甲對(duì)A房的所有權(quán)，而只是認(rèn)為A房上有自己的第一順位抵押權(quán)。故此，該異議登記產(chǎn)生的擊破公信力的效力表現(xiàn)為他人無法善意取得該第一順位的抵押權(quán)。需要注意的是，《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！庇纱水a(chǎn)生的一個(gè)疑問是：如果甲將A房轉(zhuǎn)讓給丙，那么乙申請(qǐng)的關(guān)于其抵押權(quán)存在的異議登記是否也能阻止取得人丙的善意取得？筆者認(rèn)為，由于第191條第2款的立法本意在于限制抵押期間內(nèi)抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，[30]因此當(dāng)?shù)怯洸旧系怯浺业年P(guān)于抵押權(quán)存在的異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為丙已經(jīng)知悉向其轉(zhuǎn)讓A房的甲的處分權(quán)有可能是受到限制的。倘若事后證明乙的異議是正確的(即A房上確實(shí)存在乙的抵押權(quán))，且乙又不同意甲轉(zhuǎn)讓A房，則甲向丙轉(zhuǎn)讓A房的行為就是無權(quán)處分。在登記簿上已經(jīng)存在了乙的異議登記時(shí)，丙并非善意，不能取得A房的所有權(quán)。不過，如果通過代為清償債務(wù)而消滅A房上乙的抵押權(quán)，其仍可取得A房的所有權(quán)(《物權(quán)法》第191條第2款)。(三)異議登記不具有限制處分的效力1、學(xué)說上的爭議。就異議登記是否具有限制處分的效力問題，我國理論界與實(shí)務(wù)界存在不同的認(rèn)識(shí)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記并不會(huì)對(duì)登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)產(chǎn)生限制，異議登記后，登記權(quán)利人仍然可以處分其財(cái)產(chǎn)。異議登記只是打破登記簿的公信力，避免他人善意取得而已。[31]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管異議登記后，登記權(quán)利人并沒有被剝奪或者限制權(quán)利，仍然有權(quán)處分其財(cái)產(chǎn)，但是在異議登記的有效期限內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理過戶登記，因不能及時(shí)辦理過戶登記造成受讓人不能及時(shí)取得物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照登記權(quán)利人違約處理。[32]第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記的直接法律效力就是對(duì)現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人的處分權(quán)設(shè)置了限制，使其在一定的期限內(nèi)不能按照登記的內(nèi)容處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以維護(hù)事實(shí)上權(quán)利人和真正的權(quán)利狀態(tài)。[33]上述三種觀點(diǎn)中，盡管第二種觀點(diǎn)并不認(rèn)同異議登記具有限制處分的效力，但其提出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理登記，實(shí)質(zhì)上依然是承認(rèn)了異議登記構(gòu)成對(duì)處分權(quán)的限制，所以該觀點(diǎn)與第三種觀點(diǎn)在實(shí)際效果上是相同的。目前，我國幾乎所有的不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和規(guī)章都認(rèn)為，異議登記后登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過采取暫緩辦理甚至不予受理的方式來限制登記簿上記載的權(quán)利人行使處分權(quán)，如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第67條、《無錫市房屋登記條例》第63條第2款、《濟(jì)南市房屋登記條例》第80條、《銀川市房屋登記條例》第64條、《房屋登記辦法》第78條、《土地登記辦法》第60條第3款以及《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定(試行)》第9條等。2、本文的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，無論是基于《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)中保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本原則，還是《物權(quán)法》第19條第2款對(duì)異議登記的規(guī)定，都不能認(rèn)為異議登記具有限制處分的效力。第一，《憲法》第13條第1款規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”《物權(quán)法》第66條規(guī)定：“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！彼^私人的合法財(cái)產(chǎn)受到法律保護(hù)至少意味著，對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制要么經(jīng)過財(cái)產(chǎn)權(quán)人的同意(即基于意思自由的自我限制)，要么基于法律之明定(如《物權(quán)法》第20條、第191條)。但是，對(duì)于異議登記，《物權(quán)法》第19條第2款并未明確承認(rèn)其具有限制處分的效力。在《物權(quán)法》起草過程中，全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室是具體負(fù)責(zé)《物權(quán)法》研究和草擬的部門，其成員全程參與了物權(quán)法草案的討論、修改工作，因此他們集體撰寫的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》可以說，在很大程度上就可以反映或表達(dá)作為立法者的全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)的觀點(diǎn)。該書在闡述異議登記的效力時(shí)并未提及異議登記具有限制處分的效力。相反，書中明確指出，異議登記使得“第三人不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)”。[34]第二，從《物權(quán)法》第19條第2款對(duì)異議登記要件的寬松規(guī)定也可看出，立法者并不承認(rèn)異議登記具有限制處分的效力。2005年7月8日公布的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》全民征求意見稿曾對(duì)異議登記的要件做了比較嚴(yán)格的規(guī)定。該征求意見稿第19條規(guī)定：“利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！钡?，在征求意見的過程中，“有的地方和單位提出，啟動(dòng)異議登記的程序過于苛刻，難以操作。有的地方、部門、單位和專家建議，將‘登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記’刪除”。[35]有鑒于此，《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》第四次審議稿放寬了異議登記的要件，其第19條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”直到《物權(quán)法》正式頒布，這一規(guī)定都沒有太大的變化。既然異議登記的條件如此寬松，并無嚴(yán)格的限制，異議登記就不可能也不應(yīng)具有限制處分這么強(qiáng)的效力。第三，《物權(quán)法》第20條明確承認(rèn)了預(yù)告登記具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力，如果認(rèn)為異議登記也具有限制權(quán)利人處分權(quán)的效力，將導(dǎo)致異議登記與預(yù)告登記的適用關(guān)系發(fā)生混亂。由于異議登記與預(yù)告登記都具有臨時(shí)性的擔(dān)保功能，在法律發(fā)展史上二者就曾被統(tǒng)一規(guī)定。[36]但是，在現(xiàn)代法中，二者的區(qū)別是非常明顯的。異議登記指向的是登記簿的正確性，即利害關(guān)系人通過異議登記是“質(zhì)疑(protestieren)”登記簿的正確性，據(jù)此異議登記可以暫時(shí)切斷登記簿的公信力。然而，預(yù)告登記申請(qǐng)人是通過預(yù)告登記在登記簿上“預(yù)告(prohezeiten)”一項(xiàng)將來的物權(quán)變動(dòng)，預(yù)告登記通過限制登記權(quán)利人的處分權(quán)可以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。[37]正是由于這些區(qū)別，《物權(quán)法》才分別規(guī)定了預(yù)告登記和異議登記，而二者在實(shí)踐中也是可以同時(shí)運(yùn)用的。如果認(rèn)為異議登記和預(yù)告登記都具有限制處分的效力，顯然《物權(quán)法》的規(guī)定就有疊床架屋之嫌。第四，如果異議登記具有限制處分的效力，就會(huì)使得民事訴訟法上的訴訟保全制度落空，無法實(shí)現(xiàn)其目的。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》(以下簡稱《民事訴訟法》)第92條、第93條，原告可以在訴訟過程中或訴訟前向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，以確保將來勝訴判決的順利執(zhí)行。無論是訴前保全還是訴訟保全，都有嚴(yán)格的限制條件。就訴訟保全而言，必須是可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行，且須由人民法院做出財(cái)產(chǎn)保全的裁定，人民法院還可以責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)保。訴前保全的適用條件，則更加嚴(yán)格。依據(jù)《民事訴訟法》第93條第1款，利害關(guān)系人只有因情況緊急，不立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全將使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害，才能在起訴前向法院申請(qǐng)采取財(cái)產(chǎn)保全措施，且必須提供擔(dān)保。之所以如此嚴(yán)格地限制財(cái)產(chǎn)保全的適用，主要目的就是為了防止當(dāng)事人隨意申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全而對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)造成不當(dāng)限制或損害。[38]既然財(cái)產(chǎn)保全具有嚴(yán)格的適用條件，考慮到異議登記與財(cái)產(chǎn)保全之不同，就更應(yīng)當(dāng)否定異議登記的限制處分效力：(1)異議登記只是一種不動(dòng)產(chǎn)登記，而不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)儆诜窃A程序或行政程序。[39]依據(jù)《物權(quán)法》第19條第2款，利害關(guān)系人可以單方申請(qǐng)異議登記，無須得到登記權(quán)利人的同意。而登記機(jī)構(gòu)在決定是否進(jìn)行異議登記時(shí)，亦無須聽取登記權(quán)利人的意見，所以異議登記是比較容易的。如果承認(rèn)異議登記的限制處分效力，因其不當(dāng)而給權(quán)利人造成損害的可能性就會(huì)很大；(2)盡管《物權(quán)法》第19條第2款第3句規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！钡?，由于申請(qǐng)人無須提供擔(dān)保，一旦異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，申請(qǐng)人很可能并沒有財(cái)產(chǎn)得以承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)在《物權(quán)法》未承認(rèn)異議登記可以與財(cái)產(chǎn)保全制度相銜接的情形下，[40]如果認(rèn)為異議登記具有限制處分的效力，也會(huì)使得一些當(dāng)事人通過異議登記來規(guī)避《民事訴訟法》對(duì)財(cái)產(chǎn)保全措施的嚴(yán)格規(guī)定，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)保全制度被架空。目前我國實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)了利用異議登記來取得財(cái)產(chǎn)保全的現(xiàn)象。[41]綜上所述，只有認(rèn)為異議登記沒有限制處分的效力，才能正確界定其與財(cái)產(chǎn)保全的關(guān)系：一方面，財(cái)產(chǎn)保全程序?qū)儆谒痉ǔ绦颍愖h登記程序是行政程序或非訟程序。前者成本高，而后者成本低；另一方面，財(cái)產(chǎn)保全具有限制處分的效力，而異議登記僅具有擊破登記簿公信力的效力。[42]第五，之所以我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和規(guī)章認(rèn)為異議登記具有限制處分效力的觀點(diǎn)，一個(gè)重要的理由就是擔(dān)心異議登記后如果登記機(jī)構(gòu)仍可繼續(xù)辦理登記權(quán)利人的處分登記，萬一登記簿確實(shí)有錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)將因此承擔(dān)承擔(dān)賠償責(zé)任。事實(shí)上，這種擔(dān)心是毫無必要的。因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的一個(gè)重要前提就是“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害(《物權(quán)法》第21條第2款)”。在登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的情況下，他人因此遭受的損害基本上都是在出現(xiàn)了第三人善意取得的情況下發(fā)生。既然異議登記具有擊破登記簿公信力的效力，即便登記簿真的存在錯(cuò)誤，第三人也不可能善意取得，就不存在登記機(jī)構(gòu)給他人造成損害的問題，登記機(jī)構(gòu)自然也不可能因此而承擔(dān)賠償責(zé)任。最后，實(shí)務(wù)界有人認(rèn)為，從《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)第37條第4項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)關(guān)于“有爭議的財(cái)產(chǎn)”不得抵押的立法本意來看，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，對(duì)于那些有爭議的不動(dòng)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)不能辦理相應(yīng)的處分登記。既然就某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)在登記簿上有異議登記，就說明該不動(dòng)產(chǎn)屬于“有爭議的財(cái)產(chǎn)”，此時(shí)當(dāng)然要限制登記權(quán)利人的處分權(quán)。[43]筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》關(guān)于“有爭議的財(cái)產(chǎn)”禁止抵押的規(guī)定只是一種宣示性規(guī)定，并無實(shí)益。因?yàn)榧幢惝?dāng)事人真的以有爭議的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了抵押，也不意味著該當(dāng)事人就是無權(quán)處分，抵押權(quán)就一定無效。一方面，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，依據(jù)《物權(quán)法》第16條第1款，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)。有爭議者在沒有證據(jù)推翻此種推定前，登記簿上記載的物權(quán)人就被推定為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)；另一方面，即便登記是錯(cuò)誤的，也存在一個(gè)是否構(gòu)成善意取得的問題。正因如此，《擔(dān)保法》第37條第4項(xiàng)的規(guī)定被司法界認(rèn)為“實(shí)踐中的操作性較差”、“很少被判決所引用”。[44]因此，以《擔(dān)保法》第37條第4項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)為依據(jù)認(rèn)為異議登記具有限制效力也是沒有道理的。二、異議登記的構(gòu)成要件(一)異議登記的主體1、只有利害關(guān)系人才能申請(qǐng)異議登記。我國《物權(quán)法》沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行異議登記，而是規(guī)定由當(dāng)事人申請(qǐng)異議登記。但是，該法第19條第2款僅規(guī)定了利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而沒有規(guī)定權(quán)利人可以申請(qǐng)異議登記。但是，同條第1款第1句卻規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請(qǐng)更正登記。筆者認(rèn)為，產(chǎn)生這一差異的原因在于以下幾方面。首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的“權(quán)利人”是指其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人，即“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人”。盡管權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)的記載事項(xiàng)之錯(cuò)誤，如登記簿上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、權(quán)利人的姓名或住址的記載有錯(cuò)誤?！段餀?quán)法》第19條第1款以及第2款中的“利害關(guān)系人”是指，登記簿上未將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤，而該錯(cuò)誤對(duì)其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的“利害關(guān)系人”，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記。具體來說，利害關(guān)系人的“利害關(guān)系”體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，真實(shí)權(quán)利人可能因第三人善意取得而致物權(quán)消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。其二，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分就會(huì)受到限制。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的“權(quán)利人”包括登記權(quán)利人與事實(shí)權(quán)利人。[45]利害關(guān)系人則是指登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之外的、因登記記載錯(cuò)誤會(huì)造成對(duì)自己不利影響的當(dāng)事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動(dòng)合同的第三人。[46]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不妥當(dāng)?shù)?。如果認(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人，那么利害關(guān)系人的概念就沒有必要了。如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關(guān)系的人的話，由于登記簿上不存在錯(cuò)誤，即便權(quán)利人沒有履行該物權(quán)變動(dòng)合同，也只是違約的問題，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。利害關(guān)系人顯然沒有必要申請(qǐng)異議登記，更無須申請(qǐng)更正登記。事實(shí)上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來看，也可知利害關(guān)系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的人，而非單純的債權(quán)人。其次，利害關(guān)系人才是與登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤密切相關(guān)的主體。其通過更正登記要消除的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。故此，在更正登記完成之前，利害關(guān)系人需要通過異議登記來暫時(shí)阻卻登記簿的公信力，以免因該權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而引起第三人的善意取得。例如，甲、乙共有的房屋被錯(cuò)誤地登記為甲單獨(dú)所有。其中，甲為登記權(quán)利人，而乙為利害關(guān)系人。如果乙不能申請(qǐng)更正登記，并在更正登記完成前申請(qǐng)異議登記，那么在甲處分該房屋而將之轉(zhuǎn)讓給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)定他物權(quán)時(shí)，第三人就可以因善意而取得該房屋的所有權(quán)或他物權(quán)。至于權(quán)利人，雖然登記簿上存在錯(cuò)誤，其可以申請(qǐng)更正登記。但是，由于該錯(cuò)誤與物權(quán)的歸屬和內(nèi)容無關(guān)，不影響實(shí)體權(quán)利，其只是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，權(quán)利人只需要申請(qǐng)更正登記即可，不能申請(qǐng)異議登記。因?yàn)榈怯洸旧吓c物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)記載錯(cuò)誤并不會(huì)導(dǎo)致第三人的善意取得，[47]權(quán)利人沒有通過異議登記暫時(shí)阻卻登記簿公信力的必要性。所以《物權(quán)法》第19條第2款沒有規(guī)定權(quán)利人可以申請(qǐng)異議登記。2、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)證明自己屬于利害關(guān)系人。由于異議登記完成后會(huì)擊破登記簿的公信力，因此在不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的現(xiàn)代社會(huì)中該登記勢必會(huì)在一定程度上影響登記權(quán)利人的利益。例如，登記簿上登記為甲的A房屋因?yàn)橛辛吮漠愖h登記，從而使得原本正與甲協(xié)商購買該房的乙停止了交易磋商。故此，德國法上要求異議登記只能基于以下情形之一而做出：(1)登記同意，即更正請(qǐng)求權(quán)所指向的實(shí)際權(quán)利人或登記權(quán)利人的同意；(2)假處分，即《德國民事訴訟法》第935條以下規(guī)定的法官的命令；(3)登記官的職權(quán)限于《土地登記條例》第18條第2款、第53條規(guī)定的情形；(4)國家機(jī)關(guān)的囑托，如《土地交易法》第7條的規(guī)定；(5)所有權(quán)人依據(jù)《德國民法典》第1139條提出的申請(qǐng)。[48]如前所述，我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性規(guī)與部門規(guī)章不適當(dāng)?shù)刭x予了異議登記以限制處分的效力，此種情形下，倘若任由當(dāng)事人隨意申請(qǐng)異議登記，則更可能對(duì)登記權(quán)利人的合法權(quán)益造成損害。由于我國《物權(quán)法》并未如同德國法那樣要求異議登記必須依特定條件而為之，它只是在第19條第2款將要求異議登記的申請(qǐng)人限定在“利害關(guān)系人”。因此，申請(qǐng)人在提出異議登記申請(qǐng)時(shí)，必須證明自己就是利害關(guān)系人，而登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)審查申請(qǐng)人是否屬于利害關(guān)系人。目前的登記實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)一般是通過要求申請(qǐng)人提交登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件來確定申請(qǐng)人是否屬于利害關(guān)系人。例如，《房屋登記辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記?！痹偃?，《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定(試行)》第8條規(guī)定：“申請(qǐng)異議登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)申請(qǐng)書；(二)申請(qǐng)人身份證明；(三)證明房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的證明材料；(四)證明申請(qǐng)人與申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)存在利害關(guān)系的證明材料；(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。申請(qǐng)人提交的材料符合前款規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以異議登記?！毙枰⒁獾氖?，盡管在異議登記中申請(qǐng)人需要通過提交證明登記簿存在錯(cuò)誤的證明材料來表明自己是利害關(guān)系人，但是這種證明材料不同于更正登記中證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。因?yàn)槿绻咄耆嗤脑?，那么申?qǐng)人只需要依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款直接申請(qǐng)更正登記即可，無須再申請(qǐng)異議登記。畢竟異議登記只是由于更正程序漫長而由法律設(shè)立的一種臨時(shí)性保護(hù)措施。能夠更正登記，這種臨時(shí)性的保護(hù)就沒有必要了。筆者認(rèn)為，異議登記申請(qǐng)人只需要提交初步證明登記簿可能存在錯(cuò)誤的證據(jù)即可，即通過該證據(jù)在一定程度上支持申請(qǐng)人對(duì)登記簿正確性的質(zhì)疑。在這一點(diǎn)上，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第65條作出了比較科學(xué)的規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人等事項(xiàng)有錯(cuò)誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正，且利害關(guān)系人不能提交行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬等事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，可以持權(quán)利歸屬等事項(xiàng)可能存在錯(cuò)誤的有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)異議登記?！?二)異議登記的客體1、異議登記的客體主要是登記簿上可能存在的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。在德國法上，異議僅能針對(duì)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤而提出。因?yàn)?，其《民法典》?99條規(guī)定的異議登記與第894條規(guī)定的更正請(qǐng)求權(quán)緊密相聯(lián)，能夠申請(qǐng)異議登記的人必須是享有更正請(qǐng)求權(quán)之人。[49]所謂更正請(qǐng)求權(quán)是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致時(shí)，因該錯(cuò)誤而使自己的物權(quán)受到妨害或損害之人請(qǐng)求因更正登記而涉及其權(quán)利的人作出“更正同意(Berichtigungsbewilligung)”的請(qǐng)求權(quán)。更正請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)(dinglicherAnspruch)，它具有從屬性，附隨于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。通過行使該請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人能夠重新獲得對(duì)其物權(quán)的正確登記。[50]依據(jù)《德國民法典》第894條，享有更正請(qǐng)求權(quán)的人是“其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人”。申言之，只有那些物權(quán)被不正當(dāng)?shù)牡怯?即登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤所涉及)的人才享有更正請(qǐng)求權(quán)，才能申請(qǐng)異議登記。更正請(qǐng)求權(quán)人包括：(1)權(quán)利未被登記或未被正確登記的當(dāng)前的、真實(shí)的權(quán)利人；(2)在處分限制被不正確的記入登記簿的情況下，更正請(qǐng)求權(quán)人是指因該處分限制而受到損害的人；(3)如果登記簿的更正將改善其法律地位的話，則同一或后順位的權(quán)利人也享有更正請(qǐng)求權(quán)。[51]由于申請(qǐng)異議登記的人是更正請(qǐng)求權(quán)人，因此《德國民法典》第899條規(guī)定，更正請(qǐng)求權(quán)人可以通過法院發(fā)布的假處分命令或依據(jù)登記簿更正所涉及的權(quán)利人的同意而進(jìn)行異議登記。在我國，盡管從《物權(quán)法》第19條第1款與第2款的表述來看，似乎只要是登記簿上記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，當(dāng)事人都可以申請(qǐng)更正登記，并且在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)異議登記。然而，如前所述，登記簿上與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)記載錯(cuò)誤，并不會(huì)引起第三人的善意取得。只有在登記簿關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載錯(cuò)誤時(shí)，才可能出現(xiàn)第三人因信賴該登記簿錯(cuò)誤而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的問題。而異議登記要擊破的就是這些具有公信力的登記簿記載的內(nèi)容。因此，只有在登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，申請(qǐng)人才屬于利害關(guān)系人，才能申請(qǐng)異議登記。2、登記簿上的異議登記、查封登記與預(yù)告登記的錯(cuò)誤能否作為異議登記的客體？第一，異議登記只是一種對(duì)登記簿正確性的質(zhì)疑，這種質(zhì)疑可能是正確的，也可能是錯(cuò)誤的。另外，作為對(duì)利害關(guān)系人的臨時(shí)性保護(hù)措施，異議登記本身也不能長期存在。故此，無論登記簿上的異議登記正確與否，任何其他第三人不能就該異議登記再申請(qǐng)異議登記。第二，對(duì)于登記簿上的查封登記也不能申請(qǐng)異議登記。因?yàn)椴榉獾怯浭堑怯洐C(jī)構(gòu)依法院之囑托而為的限制處分登記，即便查封登記存在錯(cuò)誤，也只能通過強(qiáng)制執(zhí)行法上的程序加以救濟(jì)(如提出執(zhí)行異議)，而不能針對(duì)查封登記申請(qǐng)異議登記。此外，查封登記的記載錯(cuò)誤也不可能發(fā)生善意取得的問題，故此沒有必要通過異議登記來擊破登記簿的公信力。[52]第三，就登記簿上錯(cuò)誤地記載了預(yù)告登記或錯(cuò)誤注銷了異議登記，利害關(guān)系人能否申請(qǐng)異議登記的問題，德國