房地產(chǎn)行業(yè)成本管理優(yōu)化研究

目錄TOC\o"1-3"\h\u12179摘要 房地產(chǎn)行業(yè)成本管理優(yōu)化研究摘要：新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)可以獲得的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，切實(shí)做好成本控制可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)效益。但是，通過實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制卻依舊有如下問題存在：很多企業(yè)更多都將實(shí)現(xiàn)成本最低為主要目標(biāo)，很難完成成本的預(yù)測(cè)與預(yù)測(cè)工作。實(shí)際上，房地產(chǎn)成本控制主要目標(biāo)并不是將成本降到最低，而是提升其合理性，避免成本浪費(fèi)，幫助自身獲得更多社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在這種背景下，為了更好的完成房地產(chǎn)行業(yè)成本管理優(yōu)化探究，本文以D公司為例展開了深入分析，論文具體內(nèi)容如下：首先。詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)成本相關(guān)理論、成本構(gòu)成以及影響成本的因素等相關(guān)理論概念；其次，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問題兩方面入手對(duì)地產(chǎn)行業(yè)成本管理的現(xiàn)狀及問題進(jìn)行了詳細(xì)分析；再次，以D公司為例展開了案例分析，細(xì)致闡述了D公司簡(jiǎn)介及發(fā)展概況、公司成本控制情況以及D公司成本控制存在的問題；最后，提出了引入作業(yè)成本管理法、加強(qiáng)人工成本控制以及細(xì)化土地成本核算等幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)管理StudyonOptimizationofCostManagementinRealEstateIndustryAbstract：Intheneweconomicsituation,inthefaceoffiercemarketcompetition,costcontrolhasadecisiveimpactontheeconomicbenefitsthatcanbeobtainedbyrealestatedevelopment.Todoagoodjobincostcontrolcanhelprealestateenterprisestoobtainmoreeconomicbenefits.However,throughtheactualinvestigation,itisfoundthatthecostcontroloftherealestateindustryinChinastillhasthefollowingproblems:manyenterpriseswillachievethelowestcostasthemaingoal,itisdifficulttocompletethecostpredictionandpredictionwork.Infact,themaingoalofrealestatecostcontrolisnottoreducethecosttothelowest,buttoimproveitsrationality,avoidcostwasteandhelpitselftoobtainmoresocialandeconomicbenefits.Inthiscontext,inordertobettercompletetheexplorationofcostmanagementoptimizationintherealestateindustry,thispapertakesDcompanyasanexampletoconductin-depthanalysis.Thespecificcontentsofthepaperareasfollows:First.Thispaperintroducestherelatedtheoriesofrealestatecost,costcompositionandfactorsinfluencingcostindetail;secondly,itanalyzesthecurrentsituationandproblemsofcostmanagementinrealestateindustryfromtwoaspects:thecurrentsituationofrealestateindustrydevelopmentandtheproblemsinrealestateindustrydevelopment;thirdly,ittakescompanyDasanexampletocarryoutcaseanalysis,elaboratingcompanyD'sbriefintroductionandThedevelopmentsituation,thecostcontrolsituationofthecompanyandtheproblemsexistinginthecostcontrolofcompanyD.finally,thepaperputsforwardseveralcountermeasures,suchastheintroductionofactivity-basedcostmanagement,thestrengtheningoflaborcostcontrolandtherefinementoflandcostaccounting.Keywords:costcontrol;realestateindustry;enterprisemanagement

引言隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也出現(xiàn)了比較大的變化，市場(chǎng)透明度也越拉越高，這也給房地產(chǎn)企業(yè)成本管理帶去了新的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)單一的非系統(tǒng)性成本模式所暴露的問題也越來越多，極大影響了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展以及可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，切實(shí)做好成本管理工作，可以幫助企業(yè)更好的節(jié)省成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，要想更好的應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確認(rèn)識(shí)到成本管理的重要價(jià)值，并綜合靠自身實(shí)際情況優(yōu)化成本管理內(nèi)容，這樣才可以將成本管理的作用更大程度發(fā)揮出來，增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)自身的可持續(xù)發(fā)展。1相關(guān)理論界定 1.1房地產(chǎn)成本相關(guān)理論房地產(chǎn)成本是以被開發(fā)的建筑物情況展開計(jì)算的，相關(guān)單位能夠在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的全部過程中進(jìn)行計(jì)算。工程的消費(fèi)量、市場(chǎng)價(jià)格、以及實(shí)際的成本都是根據(jù)行業(yè)的規(guī)則來計(jì)算的。項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)所有在一般階段發(fā)生的費(fèi)用包括，項(xiàng)目開展階段的建設(shè)費(fèi)、初期階段的建設(shè)費(fèi)和建設(shè)工程費(fèi)。（包括小裝飾、電、機(jī)械等）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)管理費(fèi)用、不可預(yù)料的費(fèi)用等等。1.2成本構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要建設(shè)費(fèi)和設(shè)置費(fèi)，各種各樣的稅金和手續(xù)費(fèi)等各種費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、利息費(fèi)用、管理費(fèi)用、土地費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)帳手續(xù)費(fèi)、轉(zhuǎn)帳支付證書、解體補(bǔ)償費(fèi)、土地交易服務(wù)費(fèi)、土地登記費(fèi)等。所謂開發(fā)費(fèi)，是指獲取用地、開發(fā)及接受計(jì)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用的考察、地質(zhì)學(xué)上的前開發(fā)、開發(fā)之后的事情。施工費(fèi)用是指在施工過程中產(chǎn)生的工程材料費(fèi)、工程施工費(fèi)用以及設(shè)備費(fèi)用。占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的成本和安裝成本。所謂基礎(chǔ)設(shè)施修理費(fèi)，是指道路、水力、下水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施修理費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)造雖然大致相同，但是各公司的特定比率有一定的不同。 1.3影響成本的因素1.3.1外部環(huán)境因素（1）宏觀環(huán)境因素在進(jìn)入行業(yè)之前，有必要調(diào)查企業(yè)、公司、店鋪等，進(jìn)行宏觀調(diào)查并理解。外部環(huán)境對(duì)公司的生存和發(fā)展有很大影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)大規(guī)模的事業(yè)，使用更多的資金，有更大的基礎(chǔ)，并且面臨著宏觀調(diào)控。如果環(huán)境稍有改變，就會(huì)引起巨大的變化，所以房地產(chǎn)公司的理解更加重要?？赡軐?duì)外部環(huán)境宏觀環(huán)境造成影響的因素主要有技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)以及政治等多種。其中，社會(huì)和文化因素、政治因素與國(guó)家穩(wěn)定和未來發(fā)展趨勢(shì)相關(guān)。（2）行業(yè)環(huán)境因素所有行業(yè)都有各自的生命周期，根據(jù)一般的開發(fā)規(guī)則，從初期階段到成長(zhǎng)階段、成熟階段以及最后的不景氣期。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過初期階段和成長(zhǎng)期，現(xiàn)在處于成熟階段。在這種形式下，一些企業(yè)面臨著資本匱乏和銷售困難的問題，因此，企業(yè)會(huì)對(duì)成本管理提高關(guān)注，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，解決商業(yè)問題，并支持企業(yè)的生存。1.3.2內(nèi)部可控因素通過管理成本、促進(jìn)企業(yè)的生存和發(fā)展。內(nèi)部管理要素在成本管理中尤為重要。首先，企業(yè)資源決定企業(yè)的生產(chǎn)管理功能，所以必須完全理解企業(yè)財(cái)務(wù)情況。因此，在成本管理中，根據(jù)企業(yè)資源的狀態(tài)來制定特定的計(jì)劃，以便現(xiàn)有資源能引出最大的優(yōu)點(diǎn)。項(xiàng)目的決策是成本管理的出發(fā)點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)來決定成本管理。內(nèi)容、市場(chǎng)需求和規(guī)格是成本管理的方向性，期限對(duì)成本管理質(zhì)量有著決定性影響。2房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的現(xiàn)狀及問題分析2.1房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀在實(shí)行改革開放以前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不紅火，甚至房地產(chǎn)都難以被稱之為一個(gè)行業(yè)。這主要是因?yàn)樵谀菚r(shí)我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，人們的住房基本都是早期遺留或者政府分配的，所以很少有房地產(chǎn)交易，這種情況一直持續(xù)到20世紀(jì)70年代末。自從1978年我國(guó)實(shí)行了改革開放政策以后，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之獲得了蓬勃發(fā)展，并逐漸變成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及現(xiàn)代化建設(shè)的支出產(chǎn)業(yè)，政府出臺(tái)了各項(xiàng)扶持房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)惠政策。隨后在20世紀(jì)90年代初期，國(guó)家更是陸續(xù)出臺(tái)了住房債券發(fā)放以及公積金等政策，再次加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步伐。但是，在1998年，世界發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，面對(duì)持續(xù)低迷的外需以及內(nèi)需，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的情況，遇到了生死危機(jī)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都徘徊在破產(chǎn)倒閉的邊緣。在這種情況下，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)徹底崩盤，我國(guó)再次出臺(tái)了很多像是降低部分房地產(chǎn)稅收、下調(diào)貸款利率等政策刺激市場(chǎng)需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了新一輪的爆發(fā)增長(zhǎng)。直到2003年以后，隨著大量資本以及開發(fā)商涉足到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，再加上政府正式通過了取消集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，并持續(xù)十年都在突飛猛進(jìn)的發(fā)展。但是，在最近這些年，由于很多地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不正常增長(zhǎng)，為了抑制這種趨勢(shì)，確切貫徹“房住不炒”的理念，自從2016年以后，我國(guó)到現(xiàn)在為止共出臺(tái)了超過400項(xiàng)的限購(gòu)政策。調(diào)控的頻率和強(qiáng)度刷新了歷史記錄。與此同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整和調(diào)控的基調(diào)，由于城市政策的實(shí)施和因地制宜，重點(diǎn)建立了“租購(gòu)并舉”和“無炒房”的長(zhǎng)效機(jī)制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始開始向著理性化發(fā)展，推動(dòng)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展慢慢步入了“白銀時(shí)代”。2.2房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的問題2.2.1房地產(chǎn)金融存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，如果房地產(chǎn)價(jià)格在開發(fā)過程中出現(xiàn)下跌，利潤(rùn)損失的主要所有者將是開發(fā)商。但是大多房地產(chǎn)開發(fā)商其中開發(fā)資金來自銀行發(fā)放給購(gòu)房者的貸款，這也就將開發(fā)商所承擔(dān)的大部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了建設(shè)開發(fā)商的銀行身上，其中很大一部分資金實(shí)際上都來源于是由同一家銀行的貸款。這種情況也就意味著，開發(fā)商所面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也大部分被轉(zhuǎn)移到銀行身上。雖然開發(fā)商自身也承擔(dān)著一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌的話，銀行不良貸款的比例將迅速上升，使銀行蒙受比較大的經(jīng)濟(jì)損失，而開發(fā)商自身承擔(dān)的損失則會(huì)小很多。房地產(chǎn)業(yè)過多資金流入對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展并不好，在社會(huì)資金總供給一定的前提下，國(guó)有企業(yè)改革、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)問題等都需要大量的資金。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，住房閑置率過高的前提下，如果太多的資金和銀行貸款向房地產(chǎn)業(yè)投入，那將會(huì)減少其他領(lǐng)域投資，會(huì)在一定程度的阻礙上述問題的解決。而且同時(shí)，那些中小企業(yè)貸款難是近年來企待解決的問題，如若不能妥善解決，以后會(huì)在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之所以出現(xiàn)局部過熱。其結(jié)構(gòu)性資很多；第二是高檔住宅供應(yīng)過多,這樣的結(jié)果就是中低價(jià)位房屋供應(yīng)數(shù)量大幅下降。

2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不健全隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也變得越加多樣化，人們可以進(jìn)行交易的方式也越加多樣化。一方面因?yàn)槭袌?chǎng)正逐步轉(zhuǎn)向工業(yè)化、社會(huì)化，所以企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越加劇烈。另一方面，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)事業(yè)的騰飛時(shí)間都相對(duì)較短。因此，到現(xiàn)在為止我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和對(duì)應(yīng)的管理體制明顯不完全，直接導(dǎo)致了投資、開發(fā)、消費(fèi)等方面的諸多違規(guī)行為出現(xiàn)，甚至很多開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，存在偷工減料的情況，造成了各種建筑質(zhì)量問題頻發(fā)，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至對(duì)我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)都造成了比較大的阻礙。并且由于制度的不完善造成社會(huì)資源的閑置和浪費(fèi)，房子跟一般的生活消耗品不同，住房是一種特殊的耐用品，通常的使用年限為幾十年。同時(shí)，一戶家庭不能同時(shí)使用2套以上住房，按需求的角度看，社會(huì)的房子總數(shù)應(yīng)該與家庭總數(shù)一樣。對(duì)于社會(huì)上的住房總套數(shù)多于家庭總數(shù)的差額，就可以理解為固定資產(chǎn)的閑置跟浪費(fèi)。當(dāng)你看住房總套數(shù)和人口總戶數(shù)曲線就可以看出，2010年以來房子總套數(shù)已經(jīng)多于家庭總戶數(shù)，并且差額逐年增加，截止目前閑置房屋已經(jīng)有很多了，閑置跟浪費(fèi)開始表現(xiàn)了出來。2012年1月金融研究《人口結(jié)構(gòu)改變與住房需求》一文中提到“通過對(duì)2025年之前我國(guó)住房需求變化情況進(jìn)行推斷，人口老齡化將導(dǎo)致住房需求增長(zhǎng)率在2012年大幅下降，2013年以后的12年里中國(guó)住房需求增長(zhǎng)率為負(fù)?！比绻^續(xù)大面積發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)導(dǎo)致更大面積的閑置和浪費(fèi)。房產(chǎn)空置的原因有很許多，我們對(duì)其歸類有三個(gè)原因。第一是外在條件。由于房子周圍的地理環(huán)境不好，人口的數(shù)量還不能夠購(gòu)買這么多的房子，亦或者是當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)水平較低還沒有達(dá)到能夠購(gòu)買的水平。第二是房地產(chǎn)的內(nèi)在因素。有少部分房子的開發(fā)商素質(zhì)低下，房子的質(zhì)量不好；亦或是附近有一樣的商品房，但是他的質(zhì)量更好，價(jià)格更便宜，使得房子很難賣出去。第三是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特性，使之成為人們投資投機(jī)的資產(chǎn)，很多有錢人通過買很多的房子，讓其漲價(jià)來獲取利益，以上這些都是房子閑置的原因。如果一直這樣下去，房產(chǎn)的閑置不僅僅會(huì)占用大量資源，并且還對(duì)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)有一定程度上的損害。

2.2.3存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象在當(dāng)前這個(gè)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境背景下，以互聯(lián)網(wǎng)為憑依的新媒體已經(jīng)慢慢變成了人們進(jìn)行信息獲取的最主要方式，并為人們的日常工作生活提供了非常大的便利。在這種背景下，互聯(lián)網(wǎng)媒體的發(fā)展與傳播成為房地產(chǎn)的主要推動(dòng)力之一。然而，通過實(shí)際分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的信息來源仍然非常有限，更多信息依舊掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中，購(gòu)房者根本不能真實(shí)的了解和掌握房地產(chǎn)銷售情況和市場(chǎng)行情，也沒有辦法完成未來房?jī)r(jià)走勢(shì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，最終導(dǎo)致購(gòu)房者盲目消費(fèi)現(xiàn)象顯著，很多消費(fèi)者在完成了期房購(gòu)買以后，遇到了交房延誤乃至開發(fā)商跑路等問題，平白蒙受了大量經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)出現(xiàn)了求告無門的情況。2.2.4企業(yè)成本控制體系不符合科學(xué)性的要求通過對(duì)我國(guó)的實(shí)際情況進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)很多企業(yè)在成本控制方面都比較隨意，并沒有明確嚴(yán)格的成本控制標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，通過實(shí)際分析發(fā)現(xiàn)，到現(xiàn)在為止，我國(guó)各家房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)也相對(duì)較低，所采用的方法也比較粗放落后。在進(jìn)行成本計(jì)算的時(shí)候，更多還是依靠財(cái)務(wù)人員的人力展開核算工作，在信息技術(shù)的利用方面也比較滯后，沒有形成規(guī)范化的成本控制制度。另外，企業(yè)在成本管理監(jiān)督考核方面的工作力度還相對(duì)較低，沒有明確每個(gè)人應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，造成了管理漏洞出現(xiàn)，質(zhì)量隱患更是頻繁發(fā)生，極大阻礙了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。并且現(xiàn)在很多企業(yè)還沒有辦法合理應(yīng)用市場(chǎng)信息制定更為科學(xué)合理的降低成本策略，造成了企業(yè)虧損風(fēng)險(xiǎn)大大增加。3案例分析——以D公司為例3.1D公司簡(jiǎn)介及發(fā)展概況D公司成立于1997年4月20日，總公司位于上海，上市機(jī)構(gòu)為上海證券交易所，時(shí)間為2001年8月26日。并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在2012年初期就已經(jīng)位列世界500強(qiáng)。另外，到今天為止，D公司的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到了280億元，員工數(shù)量也已經(jīng)超過了5200人。而且在最近這些年，D公司還發(fā)掘出了全新的商業(yè)模式，新的商業(yè)底部的追求，及新的商業(yè)的增長(zhǎng)的加速而努力，而且2017年以來，獨(dú)自的優(yōu)點(diǎn)，基于各種各樣的領(lǐng)域?qū)ふ倚碌牡撞俊Ｗ?017年以來，服務(wù)外包和代理C公司一直不斷地?cái)U(kuò)大其產(chǎn)業(yè)鏈，為探索在各個(gè)領(lǐng)域的新突破，不斷在各個(gè)領(lǐng)域中進(jìn)行突破。資金管理、建設(shè)和開發(fā)的有機(jī)結(jié)合。目前該公司對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了投資，股票投資達(dá)到100億元。同時(shí)，全面擴(kuò)大海外事業(yè)，在印度尼西亞、多哥、柬埔寨、安哥拉、坦桑尼亞、加蓬等國(guó)家開拓市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)開拓海外市場(chǎng)和進(jìn)一步發(fā)展海外事業(yè)。同時(shí)，通過實(shí)際調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在D公司的成本管理情況如下所示：首先，目前D公司的長(zhǎng)期負(fù)債的利息費(fèi)用雖然比短期負(fù)債的利息費(fèi)用低，然而其為了降低資本成本卻并沒有將財(cái)務(wù)杠桿的作用充分發(fā)揮出來。這表明D公司的成本管理不合理。企業(yè)收入大幅增加，職業(yè)收入也相對(duì)增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較小，所以其他企業(yè)成本相對(duì)較高，企業(yè)需要分析削減不必要成本的原因。其次，預(yù)算管理對(duì)成本管理質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響，但是D公司因?yàn)轫?xiàng)目的預(yù)算和實(shí)際狀況大不相同，公司的預(yù)算不起作用。所以，要想更好的完成成本管理控制工作，企業(yè)必須加強(qiáng)預(yù)算管理，而預(yù)算不應(yīng)該盲目適應(yīng)企業(yè)的實(shí)際情況。除此之外，預(yù)算是各事業(yè)部門每天的業(yè)務(wù)方針，預(yù)算的最終結(jié)果(預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表)會(huì)導(dǎo)致合理的財(cái)務(wù)確定，D公司缺乏及時(shí)的資金調(diào)配和過度投資。再次，按照D公司對(duì)外公布的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，在2014年以后企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率開始扭轉(zhuǎn)下降趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而穩(wěn)步上升。雖然增加很少，但是與業(yè)界的資產(chǎn)負(fù)債率相比，公司債務(wù)比率比業(yè)界平均要低很多。雖然確認(rèn)了該公司的業(yè)務(wù)能力增長(zhǎng)緩慢，但是總負(fù)債依然需要提高，無法達(dá)到行業(yè)水平。說明企業(yè)的資本構(gòu)成不合理，成本管理也存在一定的缺陷和不足。企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)能力在不斷提高，但長(zhǎng)期債務(wù)比重較小，需要降低債務(wù)成本，改善公司債務(wù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可見企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿作用并不理想。在這種背景下，企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，最大限度地利用財(cái)務(wù)杠桿作用，來降低財(cái)務(wù)成本。最后，現(xiàn)在D公司雖然在盈利，但是其企業(yè)利潤(rùn)率低于行業(yè)平均利潤(rùn)率，雖然2016年以后，企業(yè)的利潤(rùn)率沒有變化，企業(yè)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定。然而其利潤(rùn)率非常低，有必要強(qiáng)化。這種情況充分說明了D公司的經(jīng)營(yíng)效率較差，收入高，成本高，并且成本管理不合理，必要要展開成本管理方案優(yōu)化，從而有效增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更多經(jīng)濟(jì)效益。3.2D公司成本控制情況3.2.1人力成本人工費(fèi)用是指在運(yùn)作過程中支付的總成本，建設(shè)費(fèi)用等。這和員工的報(bào)酬不一樣，但包括了員工的獲得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用和流動(dòng)性。一般來說，D公司公司因勞動(dòng)力不足不僅需要很多類似的項(xiàng)目監(jiān)管、司機(jī)、托運(yùn)人員和其它普通員工，還需要類似的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)監(jiān)管、輔助管理員和其它人員。這個(gè)現(xiàn)象是由于D公司經(jīng)營(yíng)者的迅速流動(dòng)以及D公司企業(yè)的強(qiáng)大勢(shì)頭還在成長(zhǎng)這一事實(shí)造成的。因此，公司每年都要通過人才錄用網(wǎng)絡(luò)支付更多的代理商手續(xù)費(fèi)，并支付更多與人才錄用和訓(xùn)練相關(guān)的費(fèi)用。如上所述，在與D公司公司同行業(yè)其他地區(qū)，該公司員工的工資水平?jīng)]有多大變化，更為合理。3.2.2土地成本雖然包括土地使用權(quán)取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的土地費(fèi)用與建設(shè)費(fèi)一起被折舊，但是土地使用權(quán)有可能不作為無形資產(chǎn)管理費(fèi)用被折舊。像這樣，當(dāng)土地利用期間結(jié)束后，擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)的才能者為了再生可以再購(gòu)買同樣目的的房地產(chǎn)。同時(shí)，土地成本與土地開發(fā)成本實(shí)際上有比較大的區(qū)別存在。其中前者通常表示在項(xiàng)目開發(fā)中企業(yè)為了獲得土地使用權(quán)必須向政府交納的成本。因此，為了真正拿到土地使用權(quán)，企業(yè)必須要根據(jù)土地的年齡來使用土地。土地費(fèi)用包含在企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)資金中。D公司事業(yè)用地包括建筑用地、投資開發(fā)用地、事業(yè)用地等。費(fèi)用根據(jù)耐用年數(shù)與土地使用權(quán)的折舊費(fèi)用分開計(jì)算。土地取得費(fèi)用是為了讓開發(fā)者通過競(jìng)標(biāo)、競(jìng)拍等取得地價(jià)的方法。用地取得費(fèi)用是指開發(fā)用地的費(fèi)用、稅金等。3.2.3采購(gòu)成本理解房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本的概念是不難的。也就是說，在日常業(yè)務(wù)中，通過采購(gòu)的開發(fā)和構(gòu)建，不難理解籌措成本的概念。D公司公司為材料的開發(fā)和建設(shè)而產(chǎn)生的資金，主要是由購(gòu)買材料的費(fèi)用產(chǎn)生的。包括土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、建設(shè)和安裝費(fèi)用、營(yíng)銷和房地產(chǎn)服務(wù)。這個(gè)過程直接被用于成品，半成品，以及其他材料的開發(fā)和制造。除了上述的采購(gòu)成本之外，該公司還會(huì)在材料開發(fā)和建設(shè)過程中花費(fèi)大量的運(yùn)送費(fèi)用來完成建設(shè)材料的開發(fā)。使用、開發(fā)以及建設(shè)中產(chǎn)生的保險(xiǎn)費(fèi)包含在費(fèi)用計(jì)算時(shí)的購(gòu)買費(fèi)用中。3.2.4環(huán)境成本理論上，環(huán)境成本的定義需要參考對(duì)環(huán)境成本和財(cái)務(wù)報(bào)告的財(cái)務(wù)報(bào)表。正如所給出的概念所述，也就是說，在這個(gè)階段，我們一直堅(jiān)持環(huán)境責(zé)任的原則，因?yàn)楣緦?duì)周圍環(huán)境負(fù)有責(zé)任。為了阻止影響和行動(dòng)，公司進(jìn)行投資以達(dá)成成本和環(huán)境目標(biāo)。其他資金理論中提出的環(huán)境成本的基本概念是從事產(chǎn)業(yè)發(fā)展和建設(shè)的企業(yè)。為了減少基金投資性質(zhì)的損失。在過去的兩年中，有越來越多的房地產(chǎn)公司它證明了獨(dú)立開發(fā)和建設(shè)的效率性，提高了產(chǎn)品開發(fā)和建設(shè)的水平，而且在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中會(huì)帶來更多的環(huán)境問題。因此，越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)中嚴(yán)重的環(huán)境問題，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境成本也成為熱門話題。從環(huán)境成本的角度，可以得知D企業(yè)的實(shí)際成本包含在環(huán)境成本中，開發(fā)和建設(shè)的企業(yè)的商業(yè)紐帶也包括在其中。在現(xiàn)階段，環(huán)境損傷的程度和環(huán)境成本還受企業(yè)金融部門的管轄，并受企業(yè)全體和整個(gè)社會(huì)的影響。承擔(dān)的責(zé)任是當(dāng)前社會(huì)公共環(huán)境經(jīng)濟(jì)的重要問題。3.2.5開發(fā)建設(shè)成本在開發(fā)和建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用主要由以下兩個(gè)方面組成，即，用于D企業(yè)開發(fā)和建設(shè)的費(fèi)用組成。包括與直接開發(fā)和建設(shè)相關(guān)的人工費(fèi)用和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。人工費(fèi)用補(bǔ)貼，以及多數(shù)灌溉費(fèi)用的開發(fā)和建設(shè)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)、工人工資、核定獎(jiǎng)金、大額公益事業(yè)、機(jī)械維持費(fèi)和運(yùn)營(yíng)、開發(fā)、建設(shè)空間租賃費(fèi)。材料運(yùn)輸費(fèi)、員工開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)的保險(xiǎn)、保護(hù)費(fèi)、消耗品的開發(fā)和建設(shè)費(fèi)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的辦公室，折舊，測(cè)試，季節(jié)性和修理費(fèi)期間下降和其他間接成本損失。3.3D公司成本控制存在的問題3.3.1材料成本的問題材料費(fèi)通常占項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的50%，在成本管理過程中非常重要。材料費(fèi)管理主要有兩個(gè)方面。一是控制表面材料和輔助材料的量，二是減少材料的消費(fèi)量，二是控制材料的購(gòu)買價(jià)格。根據(jù)D公司公司的技術(shù)狀況，材料消費(fèi)浪費(fèi)在材料費(fèi)的5%到10%之間，這是一種很大的比例。原因是因?yàn)樵摴臼且粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而開發(fā)和建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的原材料和其他使用的材料將受到天氣、運(yùn)輸、保存等多種因素的影響。該公司的采購(gòu)計(jì)劃在科學(xué)上不夠充分，過剩的庫(kù)存導(dǎo)致公司現(xiàn)金流動(dòng)不足。由此可見，企業(yè)在制定采購(gòu)計(jì)劃時(shí)，沒有考慮到多種因素，無法選擇靈活合理的調(diào)配方法。3.3.2人工成本的控制問題D公司公司雇用反差的占近30%，其結(jié)果，公司每年都有人才招聘網(wǎng)絡(luò)收取更多的代理手續(xù)費(fèi)支付，以及人才招聘及相關(guān)訓(xùn)練的付更多的費(fèi)用。這個(gè)現(xiàn)象的主要原因是人員的急劇減少。調(diào)查結(jié)果顯示，D公司員工的流動(dòng)性較高，每年都需要投入更多的人員招聘費(fèi)用和研究訓(xùn)練費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須密切關(guān)注人力資源的有效開發(fā)，建立有效的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。3.3.3成本核算具有一定的復(fù)雜性對(duì)D企業(yè)來說，不僅包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成品的銷售和宣傳也包括在內(nèi)，組織結(jié)構(gòu)的連鎖關(guān)系過長(zhǎng)，領(lǐng)導(dǎo)無法接受。忽略大部分的中間成本，D公司企業(yè)的管理成本接近191萬元/年，D公司企業(yè)相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的管理成本約為70-100萬。雖然這里面包含了很多中間費(fèi)用，但是因?yàn)槌杀居?jì)算的復(fù)雜性和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)忽略成本計(jì)算，所以沒有對(duì)影響企業(yè)利益的廢物費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的會(huì)計(jì)分析。 4相關(guān)建議 4.1引入作業(yè)成本管理法要想做好成本管理的工作，必須了解行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。D公司根據(jù)企業(yè)開始被使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及建設(shè)項(xiàng)目慎重計(jì)算。使用成本管理方法將原來的會(huì)計(jì)工具替換掉，實(shí)行成本管理法可以避免因價(jià)格設(shè)定錯(cuò)誤導(dǎo)致的會(huì)計(jì)歪曲，對(duì)企業(yè)來說是非常有益的。在傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法中，過程設(shè)計(jì)階段的成本更加復(fù)雜。使用成本管理法能夠計(jì)算出短期項(xiàng)目的成本，為企業(yè)提供準(zhǔn)確的成本信息，這樣企業(yè)才能夠獲取更為精確的成本信息，企業(yè)戰(zhàn)略性決策的水平有更好的提高的可能性。不僅如此，成本管理法也可以使D企業(yè)減少不必要的成本浪費(fèi)。4.2加強(qiáng)人工成本控制為了更加高效的完成成本控制，D公司綜合考察自身實(shí)際情況展開了工資控制體系構(gòu)建，把人工成本控制情況當(dāng)成了經(jīng)營(yíng)者目標(biāo)責(zé)任制的重要考核指標(biāo)。在這種背景下，如果出現(xiàn)人工成本失控問題，企業(yè)會(huì)直接追究相關(guān)直接領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任。同時(shí)，公司還根據(jù)全新的用人觀念完成了全新用工機(jī)制的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)了用工總量的科學(xué)控制，并且還明確界定了每個(gè)部門以及每個(gè)工作人員應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)，推動(dòng)各部門以及崗位之間的互相銜接，推動(dòng)整體組織動(dòng)作流失向著更為合理化的方向發(fā)展，這樣才可以實(shí)現(xiàn)資源的充分整合，為相關(guān)工作展開提供更有力的支持和保障。另外，在工作中展開過程中，企業(yè)還制定了更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)考核制度，構(gòu)建更為合理的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，從而更好的實(shí)現(xiàn)開支項(xiàng)目規(guī)范，降低項(xiàng)目管理需要花費(fèi)的人工成本，提升成本管理力度，進(jìn)而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供更有力的支持和保障。4.3細(xì)化土地成本核算成本核算正確地反映了各種各樣類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用。由于D公司沒有大量的土地使用權(quán)，所以以資產(chǎn)的形式用以往的折舊方法來計(jì)算項(xiàng)目的成本的情況下，會(huì)產(chǎn)生巨大的金額。但是，目前D公司在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)成本核算的時(shí)候，還有比較大的誤差存在。所以，要想更好的完成土地成本核算，企業(yè)可以邀請(qǐng)專業(yè)的檢測(cè)人員展開工作，并為其提供房地產(chǎn)土地展開情況、土地開發(fā)費(fèi)用明細(xì)等數(shù)據(jù)，從而幫助相關(guān)工作人員更好的完成土地周期性，土壤中養(yǎng)料消耗等元素的檢測(cè)工作，得出更為精確的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)土地的消耗費(fèi)用，降低誤差發(fā)生幾率，進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn) [1]王慧梅.企業(yè)內(nèi)控中財(cái)務(wù)管理的功能及實(shí)踐研究[J].中外企業(yè)家,2020(10):34-35.[2]尚婷婷.中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為優(yōu)化探析[J].中外企業(yè)家,2020(10):70.[3]武壇.中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式優(yōu)化分析[J].科技風(fēng),2020(08):231.[4]蘇晨.中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策分析[J].中國(guó)市場(chǎng),2020(09):139-140.[5]李淑春.企業(yè)成本管理中存在的問題及對(duì)策研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2020(08):36-37.[6]羅好.集團(tuán)公司成本管理存在的問題與對(duì)策[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2020(08):126-127.[7]賈寶萍.中小企業(yè)成本管理中存在的問題和對(duì)策探究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2020(08):173+175.[8]張瑞坤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理問題及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2020(08):179+181.[9]景冬玲.企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題與對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2020(03):104-105.[10]趙靜潔.標(biāo)準(zhǔn)成本法在企業(yè)成本管理中的實(shí)踐[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2020(03):121-122.[11]王婉婷,邢花.企業(yè)成本管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析[J].中國(guó)市場(chǎng),2020(07):88-89.[12]陸敏.企業(yè)成本管理與控制存在的問題及解決途徑[J].中外企業(yè)家,2020(07):59.[13]楊建平.企業(yè)成本核算與成本管理存在的問題及應(yīng)對(duì)措施[J].中外企業(yè)家,2020(05):38.[14]金文愛.關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)成本管理的思考[J].納稅,2020,14(05):279-280.[15]練珊琴.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對(duì)策[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2019(36):37-38.致謝論文即將完成了，但在完成論文的過程中碰到了許許多多的困難，感謝論文指導(dǎo)老師細(xì)心的指導(dǎo)讓我能夠順利的完成論文，在寫論文的過程中有許多的問題得以解決都是靠老師的指點(diǎn)才能順利的解決。指導(dǎo)老師細(xì)心的態(tài)度，豐富的知識(shí)，都值得我去學(xué)習(xí)。在我的人生中上了重要的一課，在此對(duì)我的論文指導(dǎo)老師報(bào)以真誠(chéng)感謝與崇高的敬意。謝謝！

畢業(yè)設(shè)計(jì)論文成績(jī)?nèi)绾芜M(jìn)行評(píng)定論文成績(jī)?cè)u(píng)定最后的分?jǐn)?shù)分為兩部分，一部分是論文指導(dǎo)教師的分?jǐn)?shù)，另一部分是答辯教師的分?jǐn)?shù)。兩個(gè)分?jǐn)?shù)所占的百分比是不一樣的，各個(gè)學(xué)校有時(shí)的各占百分之五十，有的是答辯教師占60%,指導(dǎo)教師占40%.（1）評(píng)定方法指導(dǎo)教師評(píng)分、評(píng)閱人評(píng)分、答辯小組評(píng)分均采用百分制評(píng)定，按五級(jí)記分制統(tǒng)計(jì)，優(yōu)秀（90~100分）、良好（80~89分）、中等（70~79分）、及格（60~69分）、不及格（59分及以下）。其中優(yōu)秀的比例一般控制在15%以內(nèi)，良好的比例控制在30%以內(nèi)，其余為中等、及格和不及格。學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的總成績(jī)采用結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行綜合評(píng)定，由專業(yè)指導(dǎo)教師、評(píng)閱人和答辯委員會(huì)的評(píng)分組成，三部分所占比例分別為30%,30%,40%.（2）評(píng)定要求指導(dǎo)教師、評(píng)閱人和答辯小組成員對(duì)學(xué)生的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)行成績(jī)?cè)u(píng)定時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)評(píng)價(jià)：①學(xué)生獨(dú)立工作能力、科學(xué)態(tài)度和工作作風(fēng)；②學(xué)生在設(shè)計(jì)過程中工作量大小、工作表現(xiàn)及基礎(chǔ)理論和專業(yè)技能的掌握程度；③設(shè)計(jì)方案的正確性、合理性、可行性；④畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書和圖樣的質(zhì)量情況及寫作、繪制水平；⑤設(shè)計(jì)中獨(dú)立見解和創(chuàng)新性，綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)分析和解決問題的綜合能力；⑥答辯中的文化修養(yǎng)、思維能力、應(yīng)變能力和語(yǔ)言表達(dá)能力；.⑦對(duì)設(shè)計(jì)課題應(yīng)用情況和發(fā)展前景的了解程度。（3）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)①優(yōu)秀（90分以上）a.在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作期間，工作刻苦努力，態(tài)度認(rèn)真，遵守各項(xiàng)紀(jì)律，表現(xiàn)出色。b.論文立論正確，理論分析透徹，解決問題方案恰當(dāng)，結(jié)論正確，并且有一定創(chuàng)新性，有較高的學(xué)術(shù)或較大的實(shí)用價(jià)值。c.論文立論正確，理論分析透徹，解決問題方案恰當(dāng)，結(jié)論正確，并且有一定創(chuàng)見性，有較高的學(xué)術(shù)或較大的實(shí)用價(jià)值。d.能按時(shí)、全面、獨(dú)立地完成與畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的綜合分析問題和解決問題的能力。e.論文中使