物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)

物業(yè)管理法律法規(guī)1/X課程目標(biāo)認(rèn)識后果了解規(guī)則1法律法規(guī)2明確責(zé)任2/XSTART1END3/X2物業(yè)管理法律法規(guī)PART

1物業(yè)管理法律責(zé)任PART

2START12物業(yè)管理法律法規(guī)PART

1物業(yè)管理法律責(zé)任PART

2常用法律法規(guī)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例商品房銷售管理辦法司法解釋END4/X5/X《中華人民共和國物權(quán)法》法律

《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》《最高法關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高法關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法規(guī)司法解釋第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.1 常用物業(yè)管理法規(guī)第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過自2007年10月1日起施行6/X承重墻體門廳 電梯 道路柱/梁 屋頂 綠地 池/井住宅共用部位: ?物權(quán)法：第七十條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)共用設(shè)施設(shè)備: ?7/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第三條

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。8/X9/X專有部分的所有權(quán)：即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來抵押貸款或出售給他人。建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)：即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。共有部分享有共同管理的權(quán)利：即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會進(jìn)行管理。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)法：第七十條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”業(yè)

主市

政其它權(quán)利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住

宅經(jīng)營性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結(jié)構(gòu)部分通行部分公共空間設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施會

所水電氣熱通訊、網(wǎng)絡(luò)有線電視污水處理建地使用權(quán)規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺等第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法住宅小區(qū)示意圖住宅小區(qū)10/X問題：如何確認(rèn)業(yè)主的身份？產(chǎn)權(quán)人租客配偶子女親屬借用人第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法業(yè)主物權(quán)法：第七十條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?1/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法業(yè)主與其他使用人

物權(quán)法第九條：

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。現(xiàn)實(shí)情況是購買了商品房后不登記的相當(dāng)普遍。購房人不愿辦理登記的情形：1、出現(xiàn)實(shí)測面積爭議，不愿補(bǔ)交房款；2、出現(xiàn)質(zhì)量爭議或者交付糾紛，要求賠償或退房；3、按揭貸款，辦了證也要押在銀行；4、政策變化，契稅調(diào)高；5、自身忙，而登記機(jī)關(guān)又是行政化和低效率。解釋從實(shí)際出發(fā)，將業(yè)主分為兩個(gè)層次：“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為”與“可以認(rèn)定為”，解決了實(shí)務(wù)中的具體問題。12/X13/X“可以認(rèn)定為業(yè)主”的兩個(gè)條件：開發(fā)商處購買已經(jīng)合法占有12二手房買主不在此列，意在促進(jìn)買受人盡快辦理登記。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法業(yè)主與其他使用人《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。14/X從對不動產(chǎn)的權(quán)利角度看，住宅小區(qū)中的居住人應(yīng)當(dāng)分為四個(gè)層面：業(yè)主：產(chǎn)權(quán)登記人或合同中的買受人；非業(yè)主共有人：與產(chǎn)權(quán)人因約定或法定而存在共有關(guān)系的人；承租人：與業(yè)主有租賃合同關(guān)系的人；使用人：業(yè)主與承租人以外的合法占有使用房屋的人，包括業(yè)主的子女、非業(yè)主的配偶及其他同住的親屬、借用人。業(yè)主與使用人的不同權(quán)利：訴權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、表決權(quán)合同權(quán)利：

“業(yè)主子女平價(jià)入讀幼兒園或者名校”；“業(yè)主有權(quán)無償使用會所”；“小區(qū)開通業(yè)主免費(fèi)班車”。物業(yè)要注意其無權(quán)代理行為。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法小區(qū)居住人的不同法律地位區(qū)分所有解釋第十六條

建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。15/X

地下停車位是否屬于全體業(yè)主所有？第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點(diǎn)問題車位問題：業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的車庫是為住宅配套的（配套說），成本進(jìn)入了房價(jià)（成本說），建在全體業(yè)主的土地上（容積率說），因此應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售、出租。附贈花園和露臺問題：業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的宅旁綠地和屋面露臺，屬于全體業(yè)主共有的部分，開發(fā)商無權(quán)在銷售相關(guān)房屋時(shí)“贈送”給特定業(yè)主。問題：業(yè)主的觀點(diǎn)是否正確？地上停車位是否屬于全體業(yè)主所有？第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點(diǎn)問題權(quán)屬爭議焦點(diǎn)之一：車位《物權(quán)法》第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。《最高人民法院區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》第五條

建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第六條

建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。16/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點(diǎn)問題權(quán)屬爭議焦點(diǎn)之一：附贈花園與露臺建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！痉ń忉尩诙l第二款附贈花園只要銷售時(shí)明示，交付情況與約定、公示的情況一致，就是合法的

附贈的露臺一定要取得規(guī)劃依據(jù)，特別是不能擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，將公共露臺贈與特定房屋的業(yè)主17/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權(quán)法關(guān)于產(chǎn)權(quán)的幾個(gè)認(rèn)識誤區(qū)1、功能說——小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都是為業(yè)主生活配套的，故所有權(quán)屬于業(yè)主。功能與所有權(quán)無關(guān)。提供公共服務(wù)的功能，并不一定屬于共有。2、成本說——車位的成本進(jìn)入了房價(jià)，等于業(yè)主已經(jīng)購買了車位。成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，與所有權(quán)無關(guān)?，F(xiàn)實(shí)中支付了成本而不能取得所有權(quán)與未支付成本取得所有權(quán)都是很正常的情形。3、容積率說——車位、地下室未計(jì)容積率，等于開發(fā)商未支付土地成本，是建造在業(yè)主共有的土地上，因此屬于全體業(yè)主。容積率是行政許可，是建設(shè)單位與行政機(jī)關(guān)之間的行政法律關(guān)系，不涉及所有權(quán)。車位建造時(shí)的建設(shè)用地使用權(quán)是開發(fā)商的。4、登記說——因?yàn)椴荒艿怯洠詻]有產(chǎn)權(quán)。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)權(quán)利的證明，不是不動產(chǎn)權(quán)利的來源。我國的不動產(chǎn)登記制度不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在許多缺陷，“專有的不登記，登記的不專有”。將來只能通過不動產(chǎn)登記制度的改革來解決問題。18/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂19/X下列事項(xiàng)有業(yè)主共同決定：一、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則二、制定和修改管理規(guī)約三、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；四、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；五、籌集和使用專項(xiàng)維修資金；六、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；七、法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)雙2/3和雙過半：第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。問題：什么情況需要雙2/3同意？（經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意）第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。20/X業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會職責(zé)：一、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；二、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；三、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；四、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；五、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；六、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；七、組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；八、調(diào)節(jié)業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；九、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。執(zhí)行--召集--報(bào)告--簽訂--監(jiān)督--督促--組織--調(diào)節(jié)第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。21/X物業(yè)管理?xiàng)l例：第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！蔽餀?quán)法:第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理問題：物業(yè)小區(qū)必須由物業(yè)公司進(jìn)行管理嗎？22/X問題：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位簽訂，是否對小業(yè)主產(chǎn)生法律效力？前期物業(yè)服務(wù)合同：在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主委員會與物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)中存在兩種物業(yè)服務(wù)合同。23/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施24/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。例如：前期物業(yè)服務(wù)定價(jià)、政府開發(fā)的保障房、福利房住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)；25/X酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。市場調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。例如：別墅/高檔住宅的物業(yè)服務(wù)定價(jià)、商業(yè)/寫字樓的物業(yè)服務(wù)定價(jià)1.3物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.4商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法不同性質(zhì)的房屋質(zhì)量問題最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條……交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。建設(shè)部《商品房買賣合同示范文本》第十六條

保修責(zé)任

……在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。26/X問題分類定

義表

現(xiàn)法律責(zé)任主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格房屋承重系統(tǒng)不滿足設(shè)計(jì)要求，不能實(shí)現(xiàn)其功能?；A(chǔ)、梁、柱、樓板、屋面等結(jié)構(gòu)性缺陷。解除合同，賠償損失功能缺陷（嚴(yán)重影響正常居住使用）房屋不具備必要功能或者存在可能危及買受人人身、財(cái)產(chǎn)安全臥室、起居、廚衛(wèi)浴，等任何功能空間不能使用；休憩、盥洗、炊事、儲藏等任一基本功能

不能實(shí)現(xiàn)；有嚴(yán)重安全隱患；室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格。維修、整改，賠償房屋不能使用期間的損失；不能整改的，解的質(zhì)量缺陷。除合同，賠償損失。表面瑕疵27/X不影響房屋使用功能與價(jià)值的觀感性缺陷滲漏、裂縫、空鼓、。起砂、尺寸偏差、門窗缺陷等。在保修范圍內(nèi)維修整改，賠償其它損失。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.4

商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法不同性質(zhì)的房屋質(zhì)量問題第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.4商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！薄渡唐纷≌瑢?shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條：國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例：第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A

基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限）；B

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；D

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；E

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。28/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.5司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”（最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條）買受人以拒絕收房來“維權(quán)”，于雙方都有害無利，不應(yīng)鼓勵。（一）房屋的交付關(guān)系到業(yè)主身份的確定與物權(quán)的保障（二）收房是業(yè)主維權(quán)的基礎(chǔ)（三）受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權(quán)利（四）拒絕收房使買受人逃避義務(wù)，加大建設(shè)單位的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)29/X30/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；2、交付時(shí)不具備《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》；3、雖然竣工驗(yàn)收合格和具備“兩書”，但根本不具備基本的使用條件，如無路、無電、無水、無電梯等4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人或其未認(rèn)可；5、交付的時(shí)間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件。1.5司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《合同法》第148條

因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。必須看到，拒收的前提是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標(biāo)準(zhǔn)，后者完全是主觀感受。下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：在出賣人，不能證明達(dá)到交付條件；在買受人，不需要收房就可以證明房屋“嚴(yán)重影響正常居住使用”或者出賣人根本違約。STARTEND12物業(yè)管理法律法規(guī)PART

1物業(yè)管理法律責(zé)任PART

2物業(yè)公司責(zé)任的產(chǎn)生根源物業(yè)費(fèi)糾紛物業(yè)服務(wù)糾紛安全保障義務(wù)31/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.1 物業(yè)公司責(zé)任的產(chǎn)生根源問題1：物業(yè)公司的合同義務(wù)，可能來自哪里？物業(yè)服務(wù)合同前期銷售中的物業(yè)宣傳物業(yè)說明書和服務(wù)細(xì)則問題2：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否構(gòu)成物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的一部分？合同法“（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！?2/X業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)？第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛案例1：拒交物業(yè)費(fèi)糾紛長沙某項(xiàng)目，自2012年1月1日起至2015年7月31日止，業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)和違約金合計(jì)8209元。其中物業(yè)費(fèi)本金6452元，違約金1757元。業(yè)主的主要理由為物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、存在清潔衛(wèi)生不到位、垃圾未及時(shí)清運(yùn)、消防設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞未及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)的情況。問題:33/X常見抗辯理由物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵維修不及時(shí)管理不到位服務(wù)態(tài)度差物業(yè)費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)房屋質(zhì)量缺陷侵權(quán)未處理承諾不兌現(xiàn)垃圾清運(yùn)不及時(shí)消防設(shè)施損壞財(cái)產(chǎn)被盜第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛34/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)物業(yè)管理?xiàng)l例稱“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”；物權(quán)法及司法解釋稱“物業(yè)費(fèi)”。物業(yè)費(fèi)究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價(jià)，還是業(yè)主為維護(hù)自己不動產(chǎn)而籌集的資金？究竟是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是物業(yè)管理費(fèi)？從法理及實(shí)際來看，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集,由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只占其中很小一部分。即使不聘請物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費(fèi)的。確定了物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)，許多問題就能迎刃而解。35/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛什么是欠費(fèi)的“正當(dāng)理由”？物業(yè)糾紛解釋第六條

“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！蔽飿I(yè)糾紛解釋第五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！?6/X已竣工未銷售未交付100%第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛空置房物業(yè)費(fèi)是否可以打折已交付60%《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款

：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納?！蛾P(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策的通知》第三條：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，房屋空置六個(gè)月以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)（原則上以水、電、氣均未使用為衡量標(biāo)準(zhǔn)）后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%交納。37/X《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。第二條：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分?！段餀?quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。38/X《關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策的通知》2018年6月29日頒發(fā)車位攤位房屋第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛空置房物業(yè)費(fèi)相關(guān)法規(guī)課程目標(biāo)2.2.1 物業(yè)費(fèi)糾紛《關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策的通知》車位未停放機(jī)動車，停車服務(wù)費(fèi)如何減免？普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，車位超過一個(gè)月未停放機(jī)動車的，應(yīng)由車位使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，免收停車服務(wù)費(fèi)。對于非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域、成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域及非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位，其停車服務(wù)費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定執(zhí)行。在此次物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策完善過程中，我市對“普通住宅”是如何界定的？《ft東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》就

“普通住宅”的內(nèi)涵未做明確界定，我市暫按《青島市物價(jià)局青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)<青島市物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》（青價(jià)格[2012]83號）規(guī)定執(zhí)行。第九條 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設(shè)項(xiàng)目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價(jià)）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；（四）配建保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房）的商品住房建設(shè)項(xiàng)目；注：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅不屬于普通住宅范圍物業(yè)代為收取的業(yè)主共有收益資金如何使用？利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。39/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.2 違章搭建違章搭建圖片40/X【案例一】：某小區(qū)業(yè)主投訴：該樓下業(yè)主對陽臺進(jìn)行了不當(dāng)封閉、遮擋了其視線且未經(jīng)該樓業(yè)主同意，該業(yè)主要求物業(yè)公司制止，否則要將物業(yè)公司作為第二被告起訴。而樓下業(yè)主認(rèn)為，當(dāng)初其已向物業(yè)公司提交過裝修方案并經(jīng)物業(yè)公司審批同意，因此拒不拆除，如果同意拆除，則要物業(yè)公司賠償其損失。物業(yè)公司處于兩難境地。第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.2 違章搭建違章搭建糾紛案例41/X【案例二】：某項(xiàng)目業(yè)主違章裝修較多，城管部門認(rèn)為物業(yè)公司在管理違章裝修過程中，沒有依照法律規(guī)定制止并向政府報(bào)告，擬對物業(yè)公司進(jìn)行罰款。據(jù)介紹，物業(yè)公司曾向違章裝修業(yè)主發(fā)了《裝修施工證》，該證書載明“經(jīng)核對，接受

XX裝修單位對XXXX號房的裝修方案并予以登記”。第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.2.2 違章搭建違章搭建糾紛案例某項(xiàng)目業(yè)主畢某，在頂樓天臺私自搭建陽光房，占用公共區(qū)域面積，破壞了樓頂?shù)姆浪?，造成了鄰居業(yè)主的激烈投訴，物業(yè)服務(wù)中心多次溝通仍不整改。后物業(yè)將此情況上報(bào)行政執(zhí)法，行政執(zhí)法向該業(yè)主下達(dá)了整改通知，但業(yè)主并未將其違建部位拆除.后物業(yè)公司以畢某違反該園區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約中關(guān)于“不改變房屋建筑（含外窗、外門窗、陽臺、露臺、首層小院等部位）外觀的顏色、形狀、規(guī)格等”、“不在露臺上設(shè)置廣告牌、不破壞露臺屋面防水層和保護(hù)層”為由，于2012年11月將畢某訴至法院，請求判令被告立即將5#樓頂樓露臺違建的陽光房拆除，將5#樓露臺恢復(fù)原狀。42/X疑問1、什么是違章搭建？2、對違章搭建行為，物業(yè)公司如何管理？3、物業(yè)公司是否有權(quán)起訴？第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.1 違章搭建43/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.1 違章搭建法院判決經(jīng)法院現(xiàn)場查看后，確認(rèn)為樓頂，屬于共有部分，不是業(yè)主自有。依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》第三條“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分……”。陽光房所在位置系消防疏散地，被告在購房時(shí)對戶型應(yīng)有一定的了解，且無法提供證據(jù)證明露臺（天臺）系開發(fā)商贈送。判決被告于判決生效之日起三十日將房屋樓頂陽光房拆除。44/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.1 違章搭建法律法規(guī)《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條

裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》與違章搭建相關(guān)的“損害他人合法權(quán)益的行為”：1、損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；2、違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；3、違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；4、違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。45/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.2 車輛管理車輛管理糾紛案件去年7月中旬，臺風(fēng)“蘇力”和熱帶風(fēng)暴“西馬侖”先后影響廈門，廈門多地受災(zāi)嚴(yán)重。7月19日凌晨，因“西馬侖”強(qiáng)降雨引發(fā)山體滑坡，翡翠城小區(qū)一號地下車庫灌入大量洪水、泥沙，不少業(yè)主停放在車庫內(nèi)的轎車因此被泡在了水中，多部車輛受損嚴(yán)重。事發(fā)后，業(yè)主許先生起訴到法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，物業(yè)公司辯解說，這事是因“不可抗力”引起的，物業(yè)無須賠償。46/X廈門中院作出判決，認(rèn)定翡翠城小區(qū)車庫被淹，物業(yè)公司存在防范不及時(shí)、搶險(xiǎn)不到位的過錯，因此，依法應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。物業(yè)公司也有一定責(zé)任，判決要求物業(yè)公司要對業(yè)主損失承擔(dān)部分責(zé)任。第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.2 車輛管理法院判決47/X1、保管合同還是服務(wù)合同？2、物業(yè)公司是否盡到管理義務(wù)？3、物業(yè)公司需要采取什么措施？第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.2 車輛管理疑問：48/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.2 車輛管理如果小區(qū)的排水設(shè)施并無違反國家規(guī)范，且維護(hù)合理，車庫進(jìn)水前，如果物業(yè)公司盡到了合理的管理義務(wù)，做到了提前及時(shí)通知和預(yù)防、事后及時(shí)排險(xiǎn)、通知、搶救等措施，就應(yīng)當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的管理義務(wù)，沒有違約或侵權(quán)責(zé)任。如果物業(yè)公司在暴雨發(fā)生前沒有在收到氣象通知后及時(shí)發(fā)布提示，或者未及時(shí)作好合理的排水防范工作，或者險(xiǎn)情發(fā)生后未盡到合理的及時(shí)排雨工作，未及時(shí)通知業(yè)主或者怠于通知、搶救，并最終導(dǎo)致業(yè)主的車輛被水淹，那么物業(yè)公司未盡到物業(yè)管理合同義務(wù)中對停車場公共場所的基本管理義務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。如果車庫本身的排水設(shè)施存在設(shè)計(jì)或施工缺陷，業(yè)主還可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。是否承擔(dān)賠償責(zé)任具體看是否盡到合理的管理義務(wù)49/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。2.3.3 設(shè)施設(shè)備、場地等的維修和管理物業(yè)管理人如何面對業(yè)主的違法違規(guī)行為？制止 報(bào)告 訴訟住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十七條

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。50/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.3 設(shè)施設(shè)備、場地等的維修和管理物業(yè)公司在紅線外是否有權(quán)私增路障？如在路障處發(fā)生交通事故，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？【案例】某小區(qū)門口（紅線外）的非機(jī)動車道與機(jī)動車道交界處常有車輛隨意停放、堵塞了交通，A物業(yè)公司管理處便在此增設(shè)了幾個(gè)路障，且以鐵鏈條連接，此舉在一段時(shí)間內(nèi)有效地控制了車輛亂停放問題。不久前，李先生將私家車暫時(shí)停放于小區(qū)門口的機(jī)動車道上，坐車的學(xué)生小王從左后門下車時(shí)，由于未提前查看，意外了撞到了正相向行駛的電動車駕駛?cè)税l(fā)，阿發(fā)從電動車上拋出，同時(shí)與正并列行駛的另一車輛相撞，造成了嚴(yán)重事故。法院認(rèn)為：物業(yè)公司未經(jīng)許可，私自在小區(qū)紅線外增加路障，導(dǎo)致機(jī)動車駕駛?cè)死钕壬荒茉跈C(jī)動車道上暫時(shí)停車，因此發(fā)生事故，物業(yè)公司與本案中的李先生、小王構(gòu)成共同侵權(quán)，需承擔(dān)20%的侵權(quán)責(zé)任51/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.3 設(shè)施設(shè)備、場地等的維修和管理【案例】李先生到某小區(qū)看望朋友（業(yè)主），當(dāng)晚離開園區(qū)時(shí)，李先生因飲酒過量、未看清草坪護(hù)欄而在護(hù)欄處被絆倒，腳腕及眼睛均受傷。隨后，李先生起訴物業(yè)公司和地產(chǎn)公司，他認(rèn)為鐵圍欄設(shè)置不合理，因此要求賠償。經(jīng)查，涉案鐵圍欄為物業(yè)公司后期自行增設(shè)的，原地產(chǎn)公司交付的時(shí)候是草坪，并無鐵圍欄。一審中法官認(rèn)為：鐵圍欄的設(shè)置不合理，因?yàn)榇藚^(qū)域地產(chǎn)交付的時(shí)候是草坪，物業(yè)自行改變原有設(shè)計(jì)，使得行人途徑此處時(shí)有扎傷的危險(xiǎn)，此外，原告自己飲酒，未盡到注意義務(wù)，故傾向由原被告各承擔(dān)50%的責(zé)任。52/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.3 設(shè)施設(shè)備、場地等的維修和管理設(shè)施設(shè)備維護(hù)糾紛2015年2月25日凌晨2：00-3:00左右租戶劉某與朋友飲酒后回家，經(jīng)過天津某項(xiàng)目商業(yè)區(qū)噴泉池時(shí)，踩斷匯水池井篦，上身趴臥在井外。凌晨6：00左右，被人發(fā)現(xiàn)后報(bào)警。早上9點(diǎn)左右，該女子在醫(yī)院經(jīng)搶救無效死亡。死者父母將物業(yè)公司訴至法院，要求物業(yè)公司支付死亡賠償金、精神損害賠償金、被扶養(yǎng)人生活費(fèi)、喪葬費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)101萬元。53/X54/X一審法院：一審法院認(rèn)為物業(yè)公司作為匯水井的管理人，負(fù)有管理責(zé)任，應(yīng)當(dāng)對匯水井妥善管理不留安全隱患，受害人劉某行走到匯水井處時(shí)，水篦子脫落，受害人下身掉進(jìn)井內(nèi)，上身趴臥在井外，經(jīng)搶救無效死亡。水篦子脫落的事實(shí)存在，與受害人渾身濕透、趴臥在地后經(jīng)搶救無效死亡有因果關(guān)系，被告不能證明其對匯水井及其上覆蓋的水篦子進(jìn)行了充分的安全維護(hù)和應(yīng)有的注意，對匯水井的管理存在瑕疵。受害人劉某在事故發(fā)生前存在飲酒行為，行走過程中觀察不周、注意不當(dāng)，在事故發(fā)生后的較長時(shí)間內(nèi)自救能力欠缺，其自身對損害的發(fā)生亦存在過錯，綜合考慮雙方過錯在死亡后果中所占比重，法院判定物業(yè)公司承擔(dān)60%的賠償責(zé)任。第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.3 設(shè)施設(shè)備、場地等的維修和管理二審法院：法院認(rèn)為物業(yè)公司作為管理人，應(yīng)保證該匯水井不存在安全問題，該匯水池安全保護(hù)及設(shè)施維護(hù)存在隱患，現(xiàn)有證據(jù)不能證實(shí)物業(yè)公司完全盡到管理責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)對損害后果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，原審法院判決由物業(yè)公司按照60%承擔(dān)賠償責(zé)任并無不妥。駁回上訴，維持原判。法院判決第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.3 設(shè)施設(shè)備、場地等的維修和管理法律法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任法第九十一條第二款窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。55/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.4 公共秩序維護(hù)等的協(xié)助管理案例（一）：人身損害糾紛1、業(yè)主入住當(dāng)年，業(yè)主鄭某對其住房進(jìn)行了裝修。兇手鐘先輝作為裝修工人，在東海花園管理處辦理了《出入證》。2003年7月21日上午9時(shí)，鐘先輝拿了一張過期的《出入證》進(jìn)入東?；▓@，保安員既沒有仔細(xì)查看《出入證》也沒有要求鐘先輝進(jìn)行登記，便同意其進(jìn)入小區(qū)。鐘先輝以“搞維修”為由，誆騙鄭某的保姆李遠(yuǎn)秋開門。進(jìn)屋后，鐘先輝將李遠(yuǎn)秋殺害，并搜得1000多元現(xiàn)金和6部手機(jī)。半個(gè)小時(shí)后，鄭某回家，鐘先輝脅迫鄭某打開保險(xiǎn)柜，并取走10余萬元現(xiàn)金。得手后，鐘先輝將鄭某殺害，攜贓憑《出入證》離開東海花園。2、物業(yè)管理處在ISO9000文件中承諾：協(xié)助公安部門維護(hù)該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，24小時(shí)有保安巡邏值班以及時(shí)、妥當(dāng)處理各類突發(fā)事件；小區(qū)實(shí)行封閉式管理，非業(yè)主需憑有效證件或確認(rèn)進(jìn)出。以上文件由管理處蓋章張貼于小區(qū)進(jìn)出門口。3、同年7月27日，鐘先輝被公安機(jī)關(guān)抓獲。2004年4月1日，深圳市中級法院以搶劫罪、故意殺人罪判處鐘先輝死刑。4、隨后，業(yè)主起訴物業(yè)公司，要求承擔(dān)賠償責(zé)任。56/X疑問：1、該案件物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任？2、物業(yè)公司公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則（24小時(shí)安保），是否為物業(yè)服務(wù)合同的一部分？3、作為物業(yè)公司，應(yīng)吸取哪些教訓(xùn)？第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.4 公共秩序維護(hù)等的協(xié)助管理57/X法院判決：1、鐘先輝應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償主要責(zé)任。2、物業(yè)公司未以適當(dāng)?shù)姆绞胶藢?shí)鐘的身份是否真實(shí)，即同意其進(jìn)入住宅樓內(nèi)，系屬未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，有過錯。3、判定東海花園管理處對鐘先輝應(yīng)承擔(dān)賠償額的30％，承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.4 公共秩序維護(hù)等的協(xié)助管理58/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.4 公共秩序維護(hù)等的協(xié)助管理法律法規(guī)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋:第三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。59/X第二章：物業(yè)管理法律責(zé)任2.3.4 公共秩序維護(hù)等的協(xié)助管理案例（二）：業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失糾紛符某是南昌某小區(qū)業(yè)主，2013年9月11日19時(shí)許，小偷尾隨進(jìn)入小區(qū)并潛入其家中盜走保險(xiǎn)箱及箱內(nèi)財(cái)物。經(jīng)查看當(dāng)日門