物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)管理作業(yè)要求：收集一個(gè)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的案例（如“郎琴園”小區(qū)的例子）；思考以下問(wèn)題：業(yè)主委員會(huì)會(huì)導(dǎo)致什么樣的糾紛？糾紛的實(shí)質(zhì)是什么？我國(guó)物業(yè)管理體制下的業(yè)主自治最缺乏什么？下周一（17號(hào)）上課交，A4紙打印。華中科技大學(xué)學(xué)院：土木工程與力學(xué)學(xué)院專(zhuān)業(yè)班級(jí)：工程管理0901學(xué)號(hào)：U200915899姓名：譚洪武業(yè)主委員會(huì)成立的案例[案情簡(jiǎn)介]:增城市新塘某某花園是分期開(kāi)發(fā)的大型住宅小區(qū)，該小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的總建筑面積478320平方米，2002年開(kāi)始部分交付使用，2004年7月1日前已交付使用的面積為147587平方米。2004年7月1日，該小區(qū)業(yè)主王某某、趙某某等7人成立業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主委員會(huì))籌備小組，在2004年7月10日召開(kāi)業(yè)主代表預(yù)備會(huì)議，會(huì)議商討有關(guān)成立業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)事宜并確定首屆業(yè)主大會(huì)的會(huì)議時(shí)間和地點(diǎn)，并以籌備小組的名義在2004年7月12日向增城市國(guó)土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)增城市局)郵遞發(fā)出邀請(qǐng)函，請(qǐng)?jiān)摼智皝?lái)參加首屆業(yè)主代表大會(huì)并對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)予以指導(dǎo)。2004年7月25日，小區(qū)有61名業(yè)主代表(代表967戶(hù)，代表的投票權(quán)為94256平方米)參加了會(huì)議，增城市局沒(méi)有派員參加會(huì)議，大會(huì)特邀請(qǐng)車(chē)某某、馬某某、陳某某等律師來(lái)監(jiān)督、見(jiàn)證等相關(guān)會(huì)務(wù)工作．大會(huì)通過(guò)《業(yè)主委員會(huì)章程》《業(yè)主公約》等等相關(guān)事項(xiàng)，選舉了鄧某某等9人為業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)委員推選符某某為主任，何某某、趙某某為副主任。2004年8月10日業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，將選舉何成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)資料送增城市局備案。該局在2004年8月30日向業(yè)主委員會(huì)籌備小組發(fā)出《關(guān)于暫緩備案的通知》認(rèn)為：寄來(lái)新塘某菜花園首屆業(yè)主委員會(huì)選舉資料收悉。由于接到該小區(qū)部分業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)選舉過(guò)程中有舞弊行為的投訴，因情況比較復(fù)雜，為調(diào)查核實(shí)情況，所以決定：暫緩對(duì)新塘某某花園首屆業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案。業(yè)主委員會(huì)不服增城市局作出通知決定的內(nèi)容，依法向我局申請(qǐng)行政復(fù)議．在復(fù)議期間，增城市局于2004年9月23日向業(yè)主委員會(huì)的部分業(yè)主發(fā)出《關(guān)于撤銷(xiāo)<關(guān)于暫緩備案的通知>的函》撤銷(xiāo)原作出的暫緩備案決定。我局于2004年10月21日作出《行政復(fù)議決定書(shū)》(穗房復(fù)字[2004)第24號(hào))確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)對(duì)增城市局作出的“暫緩備案”的決定缺乏法律依據(jù)。至今增城市局仍末對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案。業(yè)主委員會(huì)于2004年10月26日向增城市法院提起行政訴訟，請(qǐng)求判令增城市局立即給予業(yè)主委員會(huì)備案書(shū)面答復(fù)。2004年10月28日，增城市局向業(yè)主委員會(huì)的部分業(yè)主又發(fā)出《關(guān)于新塘某某花園首屆業(yè)主委員會(huì)要求備案的復(fù)函》(增國(guó)房物復(fù)字[2004)229號(hào))。復(fù)函：寄來(lái)新塘某某花園首屆業(yè)主委員會(huì)備案資料共23份已收悉。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第七條以及廣東省建設(shè)廳等有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為“新塘某某花園尚不具備成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的條件，如果在法定條件不具備的情況下成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，容易造成對(duì)后期入住業(yè)主權(quán)益的侵害。據(jù)此決定：退回新塘某某花園首屆業(yè)主委員會(huì)備案資料，不予備案。”業(yè)主委員會(huì)不服增城市局不予備案的復(fù)函，于2004年11月3日向增城市法院請(qǐng)求變更原訴訟請(qǐng)求：判令增城市局立即撤銷(xiāo)不予備案的復(fù)函。案由由原來(lái)的不履行職責(zé)變更為不服行政處理決定。增城市法院認(rèn)為：對(duì)業(yè)主大會(huì)成立進(jìn)行指導(dǎo)和對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立進(jìn)行備案是增城市局的法定職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門(mén)指導(dǎo)下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會(huì)按照法定的程序和要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之時(shí)即為合法成立?！皞浒浮迸c“指導(dǎo)”不是行政審批、行政許可，行政主管部門(mén)不履行法定職責(zé)，不影響業(yè)主委員會(huì)的成立，備案也不是業(yè)主委員會(huì)成立的法定條件?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有規(guī)定未達(dá)到第七條規(guī)定要求限制性成立情形，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條第一款并未規(guī)定要已交付使用面積達(dá)到數(shù)值的標(biāo)準(zhǔn)方能成立業(yè)主委員會(huì)。在上位法與下位法規(guī)定的內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)依據(jù)上位法所規(guī)定執(zhí)行。另外，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)具有訴訟主體資格，可以提起訴訟。增城市局于2004年、10月28日作出的《關(guān)于新塘某某花園首屆業(yè)主委員會(huì)要求備案的復(fù)函》(增國(guó)房物復(fù)字[2004)229號(hào))是具體行政行為，實(shí)質(zhì)上對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案進(jìn)行了行政審查，超出了備案的職權(quán)作出復(fù)函適用地方性法規(guī)內(nèi)容與行政法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容不一致，認(rèn)定不予備案的理由不充分，于2004年12月6日判決撤銷(xiāo)增城市局于2004年10月28日作出的《關(guān)于新塘某某花園首屆業(yè)主委員會(huì)要求備案的復(fù)函》(增國(guó)房物復(fù)字[2004)229號(hào))，案件受理費(fèi)100元由增城市局負(fù)擔(dān)。增城市局不服一審法院判決，向廣州市中級(jí)法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審法院判決，駁回業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求，理由是：1、業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，未經(jīng)合法程序成立，不符合廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定的條件；也未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或其代表大會(huì)作出決議并授權(quán)，從程序上未能反映廣大業(yè)主的真實(shí)意見(jiàn)，其不具備原告應(yīng)有的訴訟主體資格；本局的復(fù)函是針對(duì)傅某某等作出的，而不是針對(duì)業(yè)主委員會(huì)作出的，業(yè)主委員會(huì)既不是行政相對(duì)人，也不是利害關(guān)系人，不具有作為原告提起本訴的訴訟主體資格；2、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條第一款雖未規(guī)定物業(yè)交付使用的建筑面積需要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)方能成立業(yè)主委員會(huì)，但《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定并沒(méi)有同《物業(yè)管理?xiàng)l例》相抵觸，該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)范，任何違反了強(qiáng)制性法律規(guī)范行為的都屬于無(wú)效行為；本局對(duì)新塘某某花園交付使用的情況進(jìn)行審查屬于形式審查的范圍，沒(méi)有超出備案的職權(quán)范圍……。市中級(jí)法院認(rèn)為：對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的名單予以備案是物業(yè)管理行政主管部門(mén)行駛監(jiān)督和管理權(quán)的表現(xiàn)形式之一。增城市局作出不予備案的具體行政行為，是對(duì)業(yè)主委員會(huì)的主要成員作出的，其法律后果是不同意業(yè)主委員會(huì)備案的行為。由于該行為對(duì)被上訴人產(chǎn)生了實(shí)際影響，作為一個(gè)由業(yè)主選舉產(chǎn)生的自治組織，對(duì)具體行政行為不服，其以自己的名義提出行政訴訟，符合法律規(guī)定．關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有對(duì)物業(yè)未達(dá)到應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)條件的情形能否召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作禁止性的規(guī)定，《條例》對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)條件末作限制的情形，增城市局的做法也與該條例的規(guī)定不相符。綜上所述，增城市局不予備案的行為適用法律錯(cuò)誤，其上訴理由不成立；原審法院判決撤銷(xiāo)被訴行政復(fù)函的處理正確，依法應(yīng)予維持，判決駁回上述，維持原判，二審案件受理費(fèi)100元由增城市局負(fù)擔(dān)?！痉ㄒ?guī)依據(jù)】：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：物業(yè)已將付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。一、業(yè)主委員會(huì)會(huì)導(dǎo)致什么樣的糾紛？"業(yè)委會(huì)"是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是代表業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理行使民主監(jiān)督的群眾自治組織。1、相鄰權(quán)侵犯從大雜院紛紛走出來(lái)的城市居民，城市化進(jìn)程中從農(nóng)村紛紛邁向城市的農(nóng)民朋友，在選擇現(xiàn)代化氣派的高樓大廈作為自己未來(lái)安身立命的新居時(shí)，或許能根據(jù)自己的喜好、需要和經(jīng)濟(jì)能力，自主選擇住宅的格調(diào)、地段、層次、朝向，卻無(wú)法選擇左右上下的鄰居。如今在法院審理的民事糾紛中，鄰里間因相鄰權(quán)的糾紛日益突出，不能不引起社會(huì)各界的關(guān)注。據(jù)某市法院系統(tǒng)的信息，去年審理此類(lèi)糾紛達(dá)百余起，鄰里之間因相鄰權(quán)引發(fā)的相鄰關(guān)系糾紛呈上升趨勢(shì)，同比增加了30％，大多是居民在裝熱水器或空調(diào)、噪音、采光等方面處理不當(dāng)，影響了鄰居的正常生活，侵犯了鄰居的相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有使用人之間，一方行使不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)時(shí)，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。相鄰權(quán)是根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定提出來(lái)的?！睹穹ㄍ▌t》83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！?、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)行為業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其不是獨(dú)立的自然人或法人，本身也并無(wú)承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。委員存在越權(quán)行為！業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。有些行為是侵犯了業(yè)主的權(quán)益的！3、重中之重：委員會(huì)與物業(yè)公司之間的糾紛近幾年，隨著首府房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，物業(yè)糾紛成了曝光率直線(xiàn)攀升的名詞并愈演愈烈。因?yàn)樯婕懊鎻V，物業(yè)所有權(quán)人維權(quán)成本和難度較大，不穩(wěn)定因素多，部分小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系高度緊張、形同水火，糾紛對(duì)抗形式也由拒繳物業(yè)管理費(fèi)、拉條幅、貼標(biāo)語(yǔ)發(fā)展到堵塞交通、暴力沖突等，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患和城市發(fā)展突出的矛盾。物業(yè)與業(yè)主糾紛不斷升級(jí)，成立業(yè)委會(huì)可以緩解形勢(shì)，更好的解決糾紛，但是也不能從根本上消除糾紛的產(chǎn)生，不管是業(yè)主和物業(yè)還是業(yè)委會(huì)和物業(yè)的糾紛都是不可避免的，但是有了業(yè)委會(huì)，糾紛解決起來(lái)是肯定要好于沒(méi)有業(yè)委會(huì)的！希望以后出臺(tái)的法律政策、行政政策可以更有效的幫主到糾紛的處理解決中來(lái)。根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理法律規(guī)定，前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止。而目前大多上海社區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司大多都是由開(kāi)發(fā)商前期指定，因此在實(shí)踐過(guò)程中，大多物業(yè)公司都會(huì)倒向開(kāi)發(fā)商，不理會(huì)業(yè)主，甚至?xí)钃蠘I(yè)主委員會(huì)的成立，以期達(dá)到繼續(xù)無(wú)期限地行使物業(yè)管理權(quán)。因此，及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)是當(dāng)前業(yè)主最好的維權(quán)工具。有必要強(qiáng)調(diào)的是，如果對(duì)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)表示不滿(mǎn)，如果業(yè)主需要維權(quán)，就必須先成立業(yè)主委員會(huì)。只有這樣，才能行使獨(dú)立的物業(yè)選擇權(quán)，才能市場(chǎng)化、民主化地去選聘自己稱(chēng)心的物業(yè)。二、糾紛的實(shí)質(zhì)是什么？產(chǎn)生矛盾糾紛的原因？業(yè)主缺乏自律且業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。1.業(yè)主缺乏自律管理意識(shí)業(yè)主公約的約束力弱。借故拖欠物業(yè)管理費(fèi)、應(yīng)公攤的水電費(fèi)，拒絕交納或補(bǔ)建物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、擅自改變房屋性質(zhì)、侵占共用部位、影響相鄰業(yè)主生活等違法裝修行為時(shí)有發(fā)生。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理不規(guī)范相當(dāng)多的物業(yè)管理區(qū)域沒(méi)有建立或難于建立業(yè)主大會(huì)，民主決策的作用得不到充分發(fā)揮；業(yè)主委員會(huì)越權(quán)，擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擅自決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)各收益的管理、使用、分配問(wèn)題；少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員為達(dá)到個(gè)人目的而亂作為，熱衷于挑起物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾，甚至引發(fā)業(yè)主間糾紛。業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策，明白業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。遵守小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，履行業(yè)主管理規(guī)約。最終達(dá)到換位思考，彼此尊重的效果。3、物業(yè)服務(wù)引起的糾紛物業(yè)管理人員與各種各樣的業(yè)主打交道，即使服務(wù)再好，有的業(yè)主也會(huì)不滿(mǎn)意，原因是溝通的方式方法欠妥。所以，要使業(yè)主感動(dòng)，除了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外，必須掌握溝通的技巧，要用情感與業(yè)主溝通，處處站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題。“悉心服務(wù)”是物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)使業(yè)主得到心理滿(mǎn)足，它是從業(yè)人員責(zé)任心、服務(wù)行為和溝通技巧有機(jī)結(jié)合的結(jié)果。“悉心服務(wù)”將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。為了能做到“悉心服務(wù)”我們對(duì)業(yè)主的心理活動(dòng)進(jìn)行了解剖分析。這是溝通中產(chǎn)生的矛盾問(wèn)題。4、因?yàn)闃I(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的不信任，加之沒(méi)有合理規(guī)范的按法律章程而引發(fā)的質(zhì)疑?！皹I(yè)委會(huì)設(shè)立銀行賬戶(hù)，準(zhǔn)備管理業(yè)主資金，此種做法超出業(yè)委會(huì)職權(quán)”，“一旦卷款潛逃，后果不堪設(shè)想”等內(nèi)容。三、我國(guó)物業(yè)管理體制下的業(yè)主自治最缺乏什么？1、理解與寬容行要好伴，住要好鄰。鄰里關(guān)系是一種十分重要的人際關(guān)系。如何處理鄰里關(guān)系，不僅關(guān)乎著各自的工作、學(xué)習(xí)和生活，使大家過(guò)得愉快，有利于各家的生活幸福，而且也有利于社會(huì)的和諧安定團(tuán)結(jié)，在日常生活中，鄰里之間難免磕碰，相互理解與寬容才是解決之道。鄰里相處法則：1、經(jīng)常串門(mén)走訪(fǎng)，做到互通信息，互相幫助，有困難互相關(guān)心，有病痛，互相看望慰問(wèn)。2、平時(shí)見(jiàn)面，點(diǎn)頭微笑。3、在經(jīng)濟(jì)上有借有還，講誠(chéng)實(shí)、信譽(yù)。4、鄰里間發(fā)生矛盾時(shí)，先正己后正人，把矛盾化解到最小程度，達(dá)到迎刃而解的目的。5、對(duì)待鄰居的老、弱、殘、婦、幼，應(yīng)一視同仁，不歧視，要關(guān)心愛(ài)護(hù)，達(dá)到團(tuán)結(jié)、和睦的目的。6、鄰里間忌閑言雜語(yǔ)，互挑毛??；忌指桑罵槐、含沙射影，處事公開(kāi)、公平、公道。法律服務(wù)中心就鄰里矛盾：鄰里之間糾紛最好協(xié)商解決。2、業(yè)主自治缺乏物管反客為主在全國(guó)范圍內(nèi)，類(lèi)似的案件幾乎到處可見(jiàn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)公司是業(yè)主所聘請(qǐng)、委托的物業(yè)服務(wù)和管理機(jī)構(gòu)。這個(gè)規(guī)定敲定了物管與業(yè)主的關(guān)系格局，物管本應(yīng)對(duì)業(yè)主保持敬畏和禮遇，換句話(huà)說(shuō)，各種商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)待顧客的態(tài)度理應(yīng)就是物管對(duì)待業(yè)主的態(tài)度，而在現(xiàn)實(shí)生活中，諸多物業(yè)公司卻似乎反客為主。《物業(yè)管理?xiàng)l例》這部實(shí)施多年的法規(guī)，在現(xiàn)實(shí)生活中卻未