土地法學(xué) 第九章 土地使用權(quán)抵押

土地法學(xué)法學(xué)院教學(xué)課程第九章土地使用權(quán)抵押第一節(jié)土地使用權(quán)抵押概述第二節(jié)土地使用權(quán)抵押合同第三節(jié)土地抵押權(quán)的效力與實(shí)現(xiàn)本章主要內(nèi)容：【教學(xué)目的和要求】學(xué)習(xí)土地使用權(quán)抵押及合同的特殊規(guī)定，掌握土地使用權(quán)抵押的效力于實(shí)現(xiàn)后的法律效果?！窘虒W(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)】土地使用權(quán)抵押的客體范圍，效力與實(shí)現(xiàn)效果，抵押登記?！窘虒W(xué)方法】以課堂講授為主，輔之以適量討論和課后閱讀。

第一節(jié)土地使用權(quán)抵押概述本節(jié)主要內(nèi)容一、土地使用權(quán)抵押二、土地使用權(quán)抵押客體的范圍三、土地使用權(quán)抵押的程序一、土地使用權(quán)抵押〔一〕抵押根本問題回憶債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供一定財(cái)產(chǎn)作抵押物以擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依法以抵押物折價(jià)或者變賣抵押物的債款優(yōu)先受償?！捕惩恋厥褂脵?quán)抵押55號令第32條規(guī)定：土地使用權(quán)可以抵押?！恋厥褂脵?quán)人為籌措資金將土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保而抵押給貸款人的行為。產(chǎn)生抵押權(quán)土地抵押權(quán)變價(jià)處分權(quán)：優(yōu)先受償權(quán)：債務(wù)人無法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法定程序拍賣、變賣該土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的交換價(jià)值的權(quán)利。土地使用權(quán)折價(jià)或變賣之價(jià)款清償債務(wù)時(shí)，土地抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，登記在先的土地抵押權(quán)優(yōu)于登記在后的土地抵押權(quán)。二、土地使用權(quán)抵押的特征客體是土地使用權(quán)，而非土地或土地所有權(quán)；期限受到土地使用權(quán)的期限的限制。嚴(yán)格的要式行為—必須簽訂書面合同并辦理登記；三、土地使用權(quán)抵押客體的范圍〔一〕依法可以抵鉀的土地使用權(quán)1．出讓土地使用權(quán)2．劃撥土地使用權(quán)

3．承租土地使用權(quán)4.以鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體所有土地上的土地使用權(quán)5．依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的四荒地的土地使用權(quán)6．其他依法可以抵押的土地使用權(quán)〔二〕不可以設(shè)定抵鉀的土地使用權(quán)1.以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會公益設(shè)施以及所占用的土地使用權(quán)2.權(quán)屬不明或有爭議的土地使用權(quán)、依法被查封監(jiān)管的土地使用權(quán)四、土地抵押權(quán)的登記物權(quán)需要采取一定的方式予以公示，土地抵押權(quán)的公示方式是土地抵押權(quán)登記。它以法定登記方式將土地抵押權(quán)存在的事實(shí)表現(xiàn)于外部以使他人可以查詢，防止第三人因不知抵押權(quán)的存在而遭受不利后果。1.我國對土地抵押權(quán)實(shí)行登記生效主義，意義在于：具有了對抗第三人的效力；是抵押合同生效的要件；是國家加強(qiáng)對土地的統(tǒng)一管理的需要。2.登記機(jī)關(guān)土地管理部門；縣級以上人民政府規(guī)定的部門。第二節(jié)土地使用權(quán)抵押合同一、土地使用權(quán)抵押合同二、土地使用權(quán)抵押合同的內(nèi)容三、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)本節(jié)主要內(nèi)容一、土地使用權(quán)抵押合同〔一〕含義：土地使用權(quán)抵押人和抵押權(quán)人為保證債務(wù)的履行而簽訂的擔(dān)保協(xié)議〔二〕特征：民事合同；附屬合同；主體特定；依法登記。二、土地使用權(quán)抵押合同的內(nèi)容1．當(dāng)事人、抵押物的根本情況；2．被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額、用途以及支付方式、歸還方法等；3．債務(wù)人履行債務(wù)的期限或抵押期限；4.抵押物的占管；5.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、消滅條件等。三、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)〔一〕抵押人1．繼續(xù)享有出讓合同中規(guī)定和約定的占有、使用和收益的權(quán)利2．處分權(quán)，包括轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)3．必須按照出讓和抵押合同的約定使用土地〔二〕抵押權(quán)人1.優(yōu)先受償—不得優(yōu)于勞開工資等2.保全3.物上代位4.讓與處分——連同債權(quán)一起讓與通知抵押人第三節(jié)土地抵押權(quán)的效力與實(shí)現(xiàn)一、土地使用權(quán)抵押權(quán)的效力二、土地使用權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)本節(jié)主要內(nèi)容一、土地使用權(quán)抵押權(quán)的效力〔一〕土地抵押權(quán)擔(dān)保的范圍土地抵押權(quán)以其標(biāo)的物〔包括從物和孳息〕的全部價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的清償1.主債權(quán)及其所生之利息2.債權(quán)未獲清償所生的違約金或損害賠償金3.實(shí)現(xiàn)抵鉀權(quán)的費(fèi)用〔二〕對抵押權(quán)人抵押權(quán)的限制〔三〕對抵押人抵押物所有權(quán)的限制〔四〕優(yōu)先效力〔五〕附屬效力〔六〕排他效力和追及效力二、土地使用權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)〔一〕涵義土地抵押權(quán)人在債務(wù)人到期不履行債務(wù)或土地使用權(quán)抵押合同有效期間被宣告破產(chǎn)解散時(shí)，可依法律規(guī)定或合同約定以土地使用權(quán)折價(jià)或變賣所得的價(jià)款來清償所擔(dān)保的債權(quán)。〔二〕土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件?擔(dān)保法?第53條規(guī)：抵押權(quán)人行使抵押權(quán)以主債權(quán)已屆清償期而未獲清償為要件。除非債務(wù)人有法定的抗辯權(quán)或抗辯事由〔如不安抗辯、同時(shí)履行抗辯、不可抗力等〕1.主債權(quán)已屆清償期而未獲清償2.主債權(quán)未屆清償期，但債務(wù)人的期限利益因法定原因或者約定原因消滅抵押人〔債務(wù)人〕受破產(chǎn)宣告解散或被依法撤銷而不能即時(shí)清償債務(wù)債務(wù)人死亡而無繼承人或受遺贈人；債務(wù)人死亡有繼承人或受遺贈人，但其繼承人或遺贈人拒絕履行債務(wù)債務(wù)人有不利于土地抵押權(quán)人利益的行為或不作為〔三〕土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式——拍