2024年中國物業(yè)服務行業(yè)投資分析、市場運行態(tài)勢、未來前景預測報告

2024年中國物業(yè)服務行業(yè)投資分析、市場運行態(tài)勢、未來前景預測報告內(nèi)容概要：2023年，我國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)管理面積均值為6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個百分點，近五年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個百分點。經(jīng)歷近幾年的調(diào)整后，我國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展腳步顯著放緩，管理規(guī)模增速進一步下降，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。關鍵詞：物業(yè)服務、物業(yè)管理、城鎮(zhèn)化率、物業(yè)服務新增合約面積、保利物業(yè)、中海物業(yè)一、物業(yè)服務行業(yè)概述物業(yè)服務是《物權(quán)法》中規(guī)定的服務，指專業(yè)的物業(yè)服務機構(gòu)為居民、企業(yè)等業(yè)主提供的各種管理和服務活動。常見的物業(yè)服務管理方式包括有業(yè)主自己進行管理、業(yè)主將不同的服務內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理三種。物業(yè)服務的內(nèi)容包括：1、建筑物管理：包括建筑物的維護、修繕、改造和更新等，確保建筑物保持良好的狀態(tài)，延長使用壽命。2、設施設備管理：對物業(yè)內(nèi)的各種設施設備進行維護和管理，如電梯、空調(diào)、供暖、供水等，確保設施設備的正常運行和安全性。3、環(huán)境衛(wèi)生管理：為業(yè)主和居民提供一個干凈、整潔、舒適的生活環(huán)境，包括清潔公共區(qū)域、處理垃圾、消毒殺菌等。4、綠化管理：對物業(yè)內(nèi)的綠化進行規(guī)劃、種植、養(yǎng)護和管理，為業(yè)主和居民提供一個優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。5、.安全管理：保障業(yè)主和居民的人身財產(chǎn)安全，包括門禁管理、巡邏、監(jiān)控等措施。6、交通管理：對物業(yè)內(nèi)的交通進行規(guī)劃和管理，確保交通流暢、安全，減少交通事故的發(fā)生。7、財務及收費管理：負責對業(yè)主和居民的收費管理，包括水電費、物業(yè)費等費用的收取和核算，確保財務透明、規(guī)范。8、客戶服務：為業(yè)主和居民提供各種咨詢和服務，如投訴處理、維修報修、入住服務等，提高業(yè)主和居民的滿意度。總的來說，物業(yè)服務的內(nèi)容包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，這是現(xiàn)代城市化進程中不可或缺的一部分，也可確保住宅、商業(yè)和工業(yè)物業(yè)的保值和增值。常見的物業(yè)服務管理方式物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)以下四個階段：一、物業(yè)服務脫胎于物業(yè)管理。二、2004-2012年，物業(yè)服務處于標準化階段，各項政策的相繼出臺為物業(yè)服務在作業(yè)、收費、用工等方面做出規(guī)范。三、2012-2017年，處于行業(yè)的轉(zhuǎn)型探索期，一方面，物業(yè)服務在從業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資質(zhì)和收費方面逐漸走向市場化；另一方面，隨著勞動力成本的上漲，給物業(yè)服務業(yè)帶來成本壓力，企業(yè)開始轉(zhuǎn)型增值服務。四、2017年后，行業(yè)進入高速發(fā)展期。當前，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展正在從以往高速擴規(guī)模階段向高質(zhì)量發(fā)展階段過渡，企業(yè)深刻認識到行業(yè)的本質(zhì)仍然是服務，因此更加重視客戶需求，持續(xù)強化服務品質(zhì)建設，以提升企業(yè)競爭力。物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展歷程二、物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展背景分析黨的十八大提出“加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動服務業(yè)特別是現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展壯大”。2022年7月，國家發(fā)改委發(fā)布了《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，提到要提高街道社區(qū)治理服務水平，重點提出要完善網(wǎng)格化管理服務，依托社區(qū)統(tǒng)一劃分綜合網(wǎng)格；推進社區(qū)服務標準化，開發(fā)協(xié)商議事、政務辦理等線上應用，完善社區(qū)應急組織體系和工作預案，加強防災減災知識宣傳和應急演練；加強社會工作專業(yè)人才隊伍建設，健全社區(qū)工作者職業(yè)體系；提高物業(yè)服務覆蓋率，開展物業(yè)服務標準化試點，改進物業(yè)服務管理。至此，構(gòu)建以現(xiàn)代服務業(yè)為引擎的新型城鎮(zhèn)化模式，已成為國家的頂層設計和新的戰(zhàn)略定位。在此背景下，近兩年來，國內(nèi)各地政府先后發(fā)布相關政策，如《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》等，不斷完善物業(yè)服務收費管理制度，加速建設物業(yè)服務市場體系，為國內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎，加速促進我國物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。中國物業(yè)服務行業(yè)相關政策匯總物業(yè)管理具有居民生活離不開、安置就業(yè)離不開、社會穩(wěn)定離不開的極端重要性。先發(fā)國家和地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗表明，在要素推動力的基礎上，物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)發(fā)展構(gòu)成了城鎮(zhèn)化向縱深躍進的不可或缺的拉動力。物業(yè)管理優(yōu)勢與城鎮(zhèn)化的方向高度契合，融匯城鎮(zhèn)化是時代賦予物業(yè)管理的重要使命。兩者之間存在較強的互動機制和相關關系，核心共同、目標一致、相輔相成、互為促進。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，業(yè)主的消費群體不斷擴大、消費結(jié)構(gòu)不斷升級、消費潛力不斷釋放、消費熱點不斷聚發(fā)、消費領域不斷拓展。數(shù)據(jù)顯示，2023年，我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量為9.33億人，同比增長1.3%；國內(nèi)城鎮(zhèn)化率達66.16%，較2016年提升了7.32個百分點。未來，隨著城鎮(zhèn)化率的上升，國內(nèi)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求仍將是一個不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長期過程，將持續(xù)帶動物業(yè)管理深度和密度同向變化。2016-2023年中國城鎮(zhèn)化率變化三、物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析2023年，我國物業(yè)服務新增合約面積TOP50企業(yè)的新增合約總面積為17.6814億平方米，較上年新增面積減少了26.08%，較2021年新增面積減少了36.37%。近年來，國內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)新增合約面積呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。主要原因有以下幾個方面。第一，“保交樓”工作持續(xù)推進，成效顯現(xiàn)。2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中，住宅竣工面積7.24億平方米，不少百強企業(yè)承接到更多新建住宅項目。第二，相比住宅業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)專業(yè)性更強，細分業(yè)態(tài)領域存在一定的專業(yè)壁壘。第三，過去幾年，為了克服非住宅細分領域的專業(yè)壁壘，很多百強企業(yè)采用并購的方式實現(xiàn)對非住宅賽道的快速布局，而2023年并購市場進一步回歸理性，導致非住宅擴張速度減緩。中國物業(yè)服務新增合約面積TOP50企業(yè)新增合約總面積變化2023年，我國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)管理面積均值為6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個百分點，近五年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個百分點。經(jīng)歷近幾年的調(diào)整后，我國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展腳步顯著放緩，管理規(guī)模增速進一步下降，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。此外，更值得注意的是，當前階段，我國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)在市場外拓方面面臨困局。一方面，2023年并購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續(xù)；另一方面，市場競標難度大，競爭激烈，外拓節(jié)奏有所放慢。與市場競標相比，以合資合作或戰(zhàn)略合作的方式獲取第三方項目更靈活，成為百強企業(yè)重要的拓展手段。這種輕資產(chǎn)的合作模式不需要花費重金，但能充分發(fā)揮合作雙方的資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，達到“1+1>2”的效果，有利于百強企業(yè)拓展非住宅和專業(yè)賽道，強化外拓能力。中國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)管理面積及合約面積均值變化2023年，我國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)營業(yè)收入均值為15.5億元，同比增長4.56%，增速較上年下降6.06個百分點，首次低于10%。TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值為142.44億元，同比增長為8.72%。從國營、民營角度分析，在國內(nèi)物業(yè)服務百強企業(yè)中，大多數(shù)央國企營業(yè)收入仍舊保持兩位數(shù)的增長，顯著高于整體水平，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢；而在上市民營企業(yè)中，有近70%的企業(yè)營收增速低于10%。這意味著，在深厚的資本及市場積累經(jīng)驗支持下，近年來我國物業(yè)服務央國企發(fā)展速度日益提升，在市場上擁有更為強勁的競爭力，業(yè)務經(jīng)營持續(xù)向好。從業(yè)務收入來源角度分析，2023年我國物業(yè)服務百強企業(yè)的增值服務收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，占比為15.23%，較上年下降2.99個百分點。其中，非業(yè)主增值服務收入下降成為增值服務收入下降的主要原因之一。而百強企業(yè)的創(chuàng)新型服務收入均值為0.42億元，同比增長5.0%，保持連續(xù)增長態(tài)勢，占比微幅提升至2.72%。主要原因在于，頭部企業(yè)或少數(shù)重點企業(yè)引領百強企業(yè)開展創(chuàng)新型服務，更加關注項目盈利能力以及回款情況，與基礎物業(yè)管理服務產(chǎn)生聯(lián)動，堅守主業(yè)，堅持創(chuàng)新，平衡風險與回報。2021-2023年中國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)經(jīng)營收入均值變化此外，據(jù)統(tǒng)計，2023年，我國物業(yè)服務行業(yè)內(nèi)百強企業(yè)的毛利潤均值為3.23億元，較上年增長0.81%，轉(zhuǎn)降為升；凈利潤均值為8385.5萬元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個百分點。這說明，近年來我國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。服務品質(zhì)是物業(yè)企業(yè)的生命線和發(fā)展根基，沒有以服務品質(zhì)為基礎的“1”，再多的業(yè)務也將失去依托成為“0”。因此，在當前存量市場的背景下，物業(yè)服務企業(yè)生存與發(fā)展將面臨激烈競爭，回歸服務本源，提升服務品質(zhì)，成為企業(yè)持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展的不二選擇。2019-2023年中國物業(yè)服務行業(yè)百強企業(yè)毛利率及凈利潤均值變化四、物業(yè)服務行業(yè)領先企業(yè)分析保利物業(yè)服務股份有限公司于1996年6月在廣州成立，是保利發(fā)展控股集團旗下控股子公司，于2019年12月19日在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，股票簡稱“保利物業(yè)”。保利物業(yè)致力于發(fā)展全業(yè)態(tài)管理的保利物業(yè)，服務范圍涵蓋了從社區(qū)居住物業(yè)到城市地標性寫字樓、政府公建、城鎮(zhèn)景區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)、院校、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，服務內(nèi)容包括物業(yè)服務、物業(yè)項目前期咨詢服務、物業(yè)項目交付后評估分析服務，以及會所經(jīng)營、資產(chǎn)管理、專業(yè)設備設施維護保養(yǎng)服務、家政服務、社區(qū)健康管理（社區(qū)家庭健康管理、社區(qū)居家健康養(yǎng)老服務、健康產(chǎn)品與服務銷售）、社區(qū)教育、社區(qū)智慧平臺建設與運維等。在2023年中國物業(yè)服務百強企業(yè)排行榜中，保利物業(yè)在我國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第三，在具有央企背景的物業(yè)服務企業(yè)中服務規(guī)模排名第一。2023年，保利物業(yè)營業(yè)收入為150.62億元，同比增長10.05%；毛利率為19.61%，同比增加了0.8個百分點。2020-2023年保利物業(yè)營業(yè)收入及毛利率變化相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國物業(yè)服務行業(yè)市場全面調(diào)研及市場規(guī)模預測報告》中海物業(yè)管理有限公司最早于1986年在香港開展物業(yè)服務，1991年進入中國內(nèi)地，2015年10月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，股票簡稱“中海物業(yè)”。中海物業(yè)央企中國建筑集團有限公司旗下中國海外集團,是中國首批獲得一級資質(zhì)的物業(yè)管理品牌，擁有35年不動產(chǎn)與客戶全生命周期管理服務經(jīng)驗，業(yè)務遍及港澳及內(nèi)地135個主要城市，是位列中國物業(yè)服務百強企業(yè)TOP10、中國物業(yè)服務企業(yè)品牌價值NO.1。2023年，中海物業(yè)營業(yè)收入為130.51億元，同比增長19.74%，較2020年增長124.06%。2020-2023年中海物業(yè)營業(yè)收入變化五、物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展趨勢1、“拓深度”激活社區(qū)增值潛力，“掘優(yōu)勢”緊抓非住宅物業(yè)機會做好基礎服務的同時，各項增值服務和創(chuàng)新服務依然是物業(yè)企業(yè)必須攻克的領域，尤其在房地產(chǎn)開發(fā)市場進入存量時代后，如何充分發(fā)掘物業(yè)的自身優(yōu)勢，進一步激活多元賽道潛力，是行業(yè)面臨的重要課題。基于住宅物業(yè)發(fā)展而來的社區(qū)增值服務被視為物業(yè)管理行業(yè)的第二增長曲線，對物業(yè)公司而言存在一定競爭壁壘。百強企業(yè)應充分認識并發(fā)揮自身優(yōu)勢，在業(yè)務布局方面保持審慎態(tài)度，盡量做到少而專、專而精，根據(jù)自身優(yōu)勢篩選賽道，避免資源和人力投入過度分散導致全局失敗?；诜亲≌飿I(yè)的IFM是近兩年的熱門賽道，客戶需求多、服務內(nèi)涵廣，市場潛力大，專業(yè)性、綜合性更強，是百強企業(yè)爭相布局的藍海市場。此外，城市服務是近幾年物業(yè)行業(yè)的熱門賽道，隨著全國環(huán)衛(wèi)市場化的逐步推進，物業(yè)服務企業(yè)的參與程度越來越高，已在市政環(huán)衛(wèi)領域占據(jù)一定市場份額。2、科技賦能全業(yè)態(tài)、全場景，智能化手段化解管理難題百強企業(yè)積極擁抱科技，將新技術不斷應用于管理和服務，開啟“智慧物管”新紀元。2013年及以前是行業(yè)的科技應用萌芽期，百強企業(yè)通過引入閉路電視、電腦等硬件設施或者購買軟件系統(tǒng)應用，進行較為初級的智能化建設；2014~2018年，行業(yè)在科技應用方面進入快速落地期，各種業(yè)主端及員工端App、微信小程序、智能設施設備紛紛涌現(xiàn)，大部分百強企業(yè)在此階段實現(xiàn)了線上繳費、報事報修、線上團購、互動交流以及智慧停車、智能安防；2019年以來，百強企業(yè)加大智慧物聯(lián)平臺的建設力度，在實際物業(yè)管理多場景中深化科技應用，行業(yè)進入科技應用深化期。3、資本市場IPO降溫，地方國企加快上市進程2023年，物業(yè)管理行業(yè)IPO熱度進一步降低，年內(nèi)新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤華服務，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數(shù)量及募集資金總額均創(chuàng)近六年來新低，回落至2015年的水平。部分物業(yè)服務企業(yè)，尤其地方國資背景物業(yè)企業(yè)，仍在尋求奔赴資本市場的機會，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值及組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從資本市場表現(xiàn)看，物業(yè)板塊自2023年以來，總市值仍處在波動下行趨勢。受上市公司盈利情況影響，已有超過10家港股物業(yè)上市公司凈利潤