房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與控制探討

隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的加快，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的管控越來越嚴格，雖然房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的利潤擁有極大的誘惑力，但是也面臨著一系列的問題。其中最主要的就是財務風險隱患?；谶@種背景下，對當下房地產(chǎn)企業(yè)中主要面臨的幾種財務風險進行簡要分析，并在此基礎上對其進行有效識別，同時還要學會如何對財務風險進行科學、合理的管控，不斷提升財務風險管理水平，這樣才會對今后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來一定幫助。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的識別首先是籌資風險?；I資是財務管理中的主要工作內(nèi)容之一。外部籌資環(huán)境與籌資風險息息相關。受大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面變得愈發(fā)困難，得不到融資，企業(yè)項目就會被擱淺?？梢哉f資金是房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展的前提。還有一方面是當下企業(yè)融資成本變得越來越高，企業(yè)既要支付本金還要承受可能比本金更高昂的利息，由此引發(fā)的債務風險問題更加值得關注。其次是投資風險。眾所周知，房地產(chǎn)項目無法在短時間內(nèi)獲得回報，無形中就會帶來越來越多的風險因素。尤其是投資風險因素，在我國房地產(chǎn)開發(fā)的幾十年過程中，整體環(huán)境是供不應求的，但現(xiàn)今這一趨勢正發(fā)生著改變，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展腳步正在放緩。國家在近幾年出臺的房地產(chǎn)限購政策也在無形中控制著房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，投資風險在這樣的趨勢下變得愈發(fā)明顯。再次是稅務風險。每一個企業(yè)都應該主動承擔起納稅的義務。在企業(yè)的成本支出中，稅務占據(jù)很大一部分開支。我國稅收管理體系愈發(fā)完善與規(guī)范，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險不能忽略。當企業(yè)的土地成本分攤原則和借款利息費用資本化無法與稅務規(guī)定相一致時，就會引發(fā)稅務風險。所以房地產(chǎn)企業(yè)更要科學籌劃納稅，做好財務風險管控，這樣才能避免稅務風險引發(fā)的問題，對企業(yè)造成不利影響。最后是現(xiàn)金流風險。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)需要高周轉，這與當下的資產(chǎn)負債率無法協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)企業(yè)需要解決銷售受阻的問題，就要進行融資，而融資困難會進一步造成企業(yè)無法獲得高周轉，進而引發(fā)現(xiàn)金流風險。目前我國幾家大型的房地產(chǎn)企業(yè)，主要的經(jīng)營模式都是依托于高周轉，進而獲得超常規(guī)的發(fā)展。這意味著現(xiàn)金流風險潛在于企業(yè)之中，只要融資或者銷售無法順利進行下去，那么企業(yè)要面臨的風險隱患必然會增加。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制舉措（一）預防融資風險預防融資風險，既要管理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部與謹慎制定融資決策，又要從國家的政策方針著手，在政策上得到更多的扶持，這樣才能獲得更多的融資方式。我們要鼓勵從多元化的角度獲得融資，以往的融資渠道主要來源于銀行貸款，其特點是短期性，但是房地產(chǎn)企業(yè)需要支付一大筆利息，正因為如此財務風險才會居高不下。但如果企業(yè)能放開眼界，將融資手段進一步地擴大，比如發(fā)放債券、利用股權融資等，那么就可以有效分散單一融資方式帶來的安全隱患。房地產(chǎn)企業(yè)自身也要求新求變，從內(nèi)部進行改革，不斷增加融資方式，而不能過多依賴于政府的政策。不僅如此，在制定融資政策時，也要審時度勢，從大局出發(fā)，將眼光放長放遠。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，要對該項目的可行性進行評估，再制定相應的投資政策，這樣制定出來的融資方案才是科學的。一旦項目實施起來，要保證資金鏈的完整，防止因為資金不足造成項目擱置，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟損失。在確定項目需要的資金數(shù)額后，根據(jù)這一范圍再結合企業(yè)自身的資金情況，制定相應的融資方式，確保在當前的經(jīng)濟形勢下企業(yè)具備償還資金的能力。在融資過程中還要遵循嚴格、規(guī)范的原則，可以只進行一種融資，也可以將幾種融資方式結合在一起使用。在完成融資后，要有專人負責監(jiān)督融資進展，檢查企業(yè)是否將融資的資金專門用作項目開發(fā)與建設。即便有問題發(fā)生，也能在第一時間處理突發(fā)狀況，確保資金的專項使用，進而確保企業(yè)的財務風險在可控范圍內(nèi)。（二）預防投資風險財務管理與財務決策存在著息息相關的聯(lián)系，不能單純地依靠以往經(jīng)驗和主觀認定就制定財務決策，這樣往往會造成重大失誤。為了降低投資風險隱患，就需要房地產(chǎn)企業(yè)更加科學合理地制定財務決策。具體來說，一是要從可行性角度對房地產(chǎn)項目進行分析。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)存在很大的不同，其前期需要投入大量資金，但消費空間有限，并且國家每每出臺政策，房地產(chǎn)行業(yè)就會受到波及。因此，加強項目的可行性分析，旨在從全局角度考慮項目潛在的風險因素，提前制定出科學合理的風險應對策略，這樣才能確保投資的可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門也要提高審核的敏感性，重點對投資周期以及回收周期進行研究，科學控制投資風險，對潛在的問題提出合理性建議。二是要延伸房地產(chǎn)開發(fā)范圍，現(xiàn)有的住房項目變得越來越少，有限的盈利空間難以滿足越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)需求。因此要轉變思路，將眼光放在商業(yè)地產(chǎn)上，這不失為改善我國現(xiàn)有房地產(chǎn)現(xiàn)狀的一種途徑。房地產(chǎn)企業(yè)要學會將開發(fā)方式進行轉變，這樣企業(yè)才能長遠地發(fā)展下去。（三）預防資金回收及收益分配風險房地產(chǎn)行業(yè)因為有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ虼宋鵁o數(shù)人的目光，隨之而來的是不斷增加的企業(yè)數(shù)量，在眾多企業(yè)中想要嶄露頭角變得越來越難，但也并非不可能。要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就要制定優(yōu)于其他同行業(yè)企業(yè)的營銷策略?？蛻羰欠慨a(chǎn)銷售中的關鍵一環(huán)，客戶需要什么，企業(yè)就要提供什么，甚至企業(yè)要優(yōu)先想到客戶的需求，占據(jù)有利地位。這就需要加強銷售環(huán)節(jié)的管理，否則一旦在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會在項目上功虧一簣，甚至無法回收資金，進而因資金短缺造成企業(yè)破產(chǎn)。當下，國家著手對房地產(chǎn)市場展開調(diào)控，進一步堅定了房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整并完善營銷策略的決心，只有從自身實際情況出發(fā)，不斷改進營銷方案，企業(yè)才能穩(wěn)中求進，在市場化的浪潮中發(fā)展得更好。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要制定合理的利潤分配制度。因為大部分公眾是通過收益分配熟悉房地產(chǎn)企業(yè)并對其有了進一步的了解，收益分配在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著不可或缺的地位。通過科學合理的收益分配，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能獲得更大的知名度，還能有效控制融資風險，確保企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。三、結束語相信在未來很長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理都將是圍繞財務風險識別和管控展開的。在房地產(chǎn)企業(yè)財務風險