井大陽(yáng)光城房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

Abstract21.3項(xiàng)目狀況與規(guī)劃指標(biāo)41.4項(xiàng)目周邊配套5第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析52.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析52.2市房地產(chǎn)狀況72.3所處市區(qū)板塊分析82.4未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)82.5項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析9第3章項(xiàng)目SWOT分析143.1井大陽(yáng)光城三期優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）143.2井大陽(yáng)光城三期劣勢(shì)（WEAKNESS）143.3井大陽(yáng)光城三期機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）153.4井大陽(yáng)光城三期威脅（THREAT）154.1總體規(guī)劃布局定位與設(shè)計(jì)建議164.2戶型配比定位與設(shè)計(jì)建議164.3建筑風(fēng)格定位與設(shè)計(jì)建議184.4景觀風(fēng)格定位194.5智能化、配套設(shè)施等定位204.7營(yíng)銷策略定位235.1價(jià)格定位255．2定價(jià)分析28第6章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析296.1項(xiàng)目成本分析296.2項(xiàng)目收入分析336.3盈利能力分析346.4風(fēng)險(xiǎn)敏感性分析346.5盈虧平衡分析356.6投資綜合評(píng)價(jià)36參考文獻(xiàn)36經(jīng)過幾十年的發(fā)展，市以老城區(qū)為中心，以老城區(qū)為核心，向四周發(fā)展，在大力發(fā)展的全面貫徹黨的十八大精神與中央關(guān)于城市擴(kuò)的有關(guān)文件。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大力發(fā)展生態(tài)建設(shè)，建設(shè)一個(gè)人與社會(huì)、自然和諧相處的美好新社會(huì)。①社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)實(shí)力、效率；創(chuàng)新、創(chuàng)②生態(tài)建設(shè)目標(biāo)：將市中心城區(qū)建設(shè)成為以藍(lán)色水網(wǎng)、..區(qū)行政中心設(shè)在市濱江新區(qū)。全區(qū)現(xiàn)轄5鎮(zhèn)2鄉(xiāng)1個(gè)街道，總面積914.6平方公里，總?cè)丝?3.7萬(wàn)。吉州區(qū)與青原區(qū)隔贛江相望，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)主要指吉州區(qū)。青原區(qū)歷經(jīng)十年的發(fā)展，城市化速度越走越快。青原區(qū)主要由井岡山大橋、大橋、贛江大橋與吉州區(qū)相連，其中井岡山大橋和大橋是進(jìn)入吉州區(qū)最主要的選擇。1.3.1建設(shè)項(xiàng)目概況(1)項(xiàng)目名稱：井大陽(yáng)光城1.3.2項(xiàng)目具體狀況“井大陽(yáng)光城”獲得土地使用權(quán)后將用于開發(fā)建設(shè)，將定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的目前整個(gè)中國(guó)，剛剛經(jīng)歷2008年的金融危機(jī)，其自身的經(jīng)濟(jì)也在恢復(fù)當(dāng)中，然而作為一個(gè)人口大國(guó)，政府一直把房地產(chǎn)做為整個(gè)中國(guó)的支撐性的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的興衰，直接關(guān)系到整個(gè)中拿出保證金就可以進(jìn)行操作。然后只要拿到地之后，開發(fā)商們更不會(huì)擔(dān)心資金的來(lái)源開發(fā)商又可以直接賣房了。所以開發(fā)商只要拿到地，就不會(huì)擔(dān)心資金問題了。這樣的話，在整個(gè)市來(lái)說(shuō)，大體的市場(chǎng)行情跟全國(guó)的行情大致是一樣的。但是相對(duì)整個(gè)市來(lái)說(shuō)。屬于三線城市，所以無(wú)論在感應(yīng)經(jīng)融危機(jī)還是房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，都要比一二線城市要慢一拍。在當(dāng)今環(huán)境下面，中央政府主要以各省GDP作為一個(gè)主要衡量當(dāng)?shù)刂饕?fù)責(zé)人的政績(jī)地方..動(dòng)資金就流向了房地產(chǎn)行業(yè)。這樣的話就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求加大，也衡。[3]像在施工過程中，泥工、木工、鋼筋工、臨時(shí)工、還有2.5項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析基本信息樓盤名稱樓盤位置配套設(shè)施售樓地址康居外灘房地產(chǎn)發(fā)展學(xué)校：井岡山附屬中學(xué)其他：火車站、汽車站、醫(yī)院、銀行、步行街、青原區(qū)行政中心032.3832.38萬(wàn)平方米35.5%80-149平方銷售戶型：兩房（80㎡）三房（112㎡、149㎡均價(jià)5000元/平米可比性分析：該項(xiàng)目地處吉州區(qū)與青原區(qū)交界好，又在沿江。但是其周邊目前配套不是很完善，旁邊都是新建小區(qū)，還都沒有成型。而且該小區(qū)正前方就有一座大橋橫跨，在風(fēng)水上來(lái)說(shuō)不是很適合居住。建筑面積產(chǎn)品類型樓盤名稱樓盤位置配套設(shè)施建筑面積產(chǎn)品類型市青原區(qū)贛江大橋東側(cè)市利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)教育：天立實(shí)驗(yàn)小學(xué)、思源實(shí)驗(yàn)學(xué)校醫(yī)療：市中醫(yī)院、井岡山附屬醫(yī)院市青原區(qū)贛江大橋東側(cè)0706688830.7%銷售戶型：一房（54㎡）兩房（87㎡）三房（124㎡、156㎡均價(jià)4600元/平米可比性分析：該樓盤位于贛江大橋橋頭，相對(duì)來(lái)說(shuō)目前交通不是很方便，而且周邊也沒有成樓盤名稱匯豐御園樓盤位置市吉州區(qū)城北中心區(qū)配套設(shè)施市鼎基實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有幼兒園、健身房、游泳池教育：大學(xué)附屬中學(xué)、明德小學(xué)商貿(mào)：德邦超市、城北市場(chǎng)市第三人民醫(yī)院休市吉州區(qū)城北中心區(qū)08666009建筑面積45萬(wàn)平方米32.3%產(chǎn)品類型46-260平方可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對(duì)面，廬陵文化公園旁。環(huán)境較好，但是目前整個(gè)城北是一個(gè)新城，所有配套都還沒有跟上，交通很不方便。達(dá)觀天下達(dá)觀天下市吉州區(qū)城北中心區(qū)市金誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場(chǎng)教育：大學(xué)附屬中學(xué)、明德小學(xué)商貿(mào)：德邦超市、城北市場(chǎng)市吉州區(qū)城北中心區(qū)032.3%建筑面積產(chǎn)品類型樓盤名稱樓盤位置配套設(shè)施銷售戶型：一房（57㎡）兩房（83㎡）三房（104㎡、120㎡均價(jià)：未定可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對(duì)面，廬陵文化公園旁。目前整個(gè)城北是一個(gè)新城，所有配套都還沒有跟上，交通很不方便。生活配套設(shè)施都還沒有，所以在那邊生活的話，目樓盤名稱樓盤位置配套設(shè)施建筑面積產(chǎn)品類型市吉州區(qū)城北中心區(qū)吉水縣房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場(chǎng)教育：井岡山大學(xué)附屬中學(xué)、井岡山大學(xué)醫(yī)療：市第一人民醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院休科教路與井大陽(yáng)光城二期交界處040-120平方銷售戶型：兩房（89㎡）三房（135㎡、147㎡四房（160㎡）均價(jià)4500元/平米相對(duì)配套設(shè)施更少，而且園林綠化也比較少，所以生活起來(lái)肯定沒有在井大陽(yáng)光城小區(qū)里面“井大陽(yáng)光城”的小區(qū)規(guī)劃布局必須充分體現(xiàn)“人與自然共處”的設(shè)計(jì)原則，創(chuàng)造富一室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)44—6078—89所占比例41.6%45.5%職業(yè)構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成投資者、出租客附近工業(yè)區(qū)管理層購(gòu)房目的投資、改善居住環(huán)境投資、改善居住環(huán)境投資、改善居住環(huán)境1533254535554物業(yè)管理5335建筑質(zhì)量555635475458樓盤規(guī)模53393455454.05444.0443開發(fā)商實(shí)例545付款方式4.5545戶型設(shè)計(jì)543銷售情況444544停車位數(shù)量545達(dá)觀天下1352333434物業(yè)管理335建筑質(zhì)量536547538樓盤規(guī)模539334.034.05開發(fā)商實(shí)例5付款方式4.55戶型設(shè)計(jì)4銷售情況34停車位數(shù)量312345樓盤名稱達(dá)觀天下樓盤得分4.9404.3594.3634.6024.38922.653樓盤均價(jià)430043004500430023658根據(jù)定價(jià)計(jì)算方式：房?jī)r(jià)=基價(jià)＋朝向價(jià)差＋景觀價(jià)差＋樓層價(jià)差＋戶型價(jià)差計(jì)算而來(lái)。[9]折扣項(xiàng)目折扣項(xiàng)目一次性付款銀行按揭選房折扣綜合折扣率0.00320.00890.0080.978折扣率％（㎡容積率≤2.6（計(jì)算容積率建筑面積≤11.62萬(wàn)㎡）。綠化率：綠地率≥32%號(hào)1234567項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目用地面積地下建筑面積建筑密度44689㎡24.00%土地費(fèi)用：1725.19萬(wàn)元2．契稅（出讓金×3%）：1674.94×3%=50.25萬(wàn)元建安工程費(fèi)：6759.35萬(wàn)元1．建安費(fèi)（1530元/㎡）：111722.5×1530=1709.35萬(wàn)元2．環(huán)境工程：3000萬(wàn)元3．機(jī)電設(shè)備：2050萬(wàn)元前期費(fèi)用：1151.61萬(wàn)元1．規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)（建安費(fèi)×3.5%×3.5%=59.83萬(wàn)元2．規(guī)劃放樣費(fèi)：505萬(wàn)元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)×0.3%）：2259.35×0.3%=6.78萬(wàn)元4．三通一平費(fèi)用：580萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：6320萬(wàn)元1．道路工程費(fèi)：1110萬(wàn)元3．照明綠化費(fèi)：1850萬(wàn)元4．電訊設(shè)施費(fèi)：1760萬(wàn)元公共配套費(fèi)：5193.09萬(wàn)元1．小區(qū)配套費(fèi)：3880萬(wàn)元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)×1%）：1709.35×1%=17.09萬(wàn)元3．地下車庫(kù)建設(shè)費(fèi)（車位數(shù)×單位面積×1800元/平方米）：1296萬(wàn)元開發(fā)費(fèi)用：8598.73萬(wàn)元1．管理費(fèi)用：1800萬(wàn)2．銷售推廣費(fèi)（銷售收入×3.5%）：51392.36×3.5%=1798.73萬(wàn)元3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：5000萬(wàn)⑨投資總額=總成本+開發(fā)費(fèi)用=24119.24+8598.73市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。合計(jì)2802.42萬(wàn)元，具121259392.353238.66銷售收入銷售稅金與附加城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加128299.642969.622969.62207.87207.8799.0528.30來(lái)自銷售收入計(jì)劃表來(lái)自銷售收入計(jì)劃表（1）×5%（1）×0.35%（1）×0.10%（1）×0.03‰31092.7124119.24+8598.73+3238.66+6340034003400銷售計(jì)劃55861.2555861.2555861.2555861.25銷售面積銷售期數(shù)銷售期數(shù)55861.25435024299.64400400028299.6455861.25485027092.71400400031092.71銷售指標(biāo)銷售收入（萬(wàn)元）銷售價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）銷售收入（萬(wàn)元）460051392.35800059392.35物業(yè)類別32717.97萬(wàn)元。項(xiàng)目利潤(rùn)總額：59392單價(jià)銷售數(shù)量銷售收入成本費(fèi)用稱㎡潤(rùn)萬(wàn)元㎡39273.1339273.1339273.1339273.1339273.1345164.1041236.7937309.4733382.1642511.7939273.1339273.1339273.1339273.1339273.1345164.1041236.7937309.4733382.1642511.7942511.7942511.7942511.7942511.7948402.7644475.4540548.1336620.823238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.6659392.3