《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》

《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》2024/9/151一、分戶驗(yàn)收的意義（必要性）

隨著改革開放和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平不斷提高，我國住宅體制實(shí)現(xiàn)了由原來的政府分房轉(zhuǎn)向以市場經(jīng)濟(jì)為主即住房商品化，老百姓自己花錢購房日益劇增。住宅工程質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到住戶利益，再加之住戶的維權(quán)消費(fèi)大大提高，質(zhì)量投訴大幅上升，甚至還有群訴群訪事件發(fā)生，為了提高住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量投訴，北京市建委于2005年率先出臺了《分戶驗(yàn)收管理辦法》，2006年住建部質(zhì)量安全監(jiān)督與經(jīng)濟(jì)發(fā)展司向全國推廣。分戶驗(yàn)收制度是一項(xiàng)重大行政措施，要求建設(shè)單位總負(fù)責(zé)，參加并組織施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位開展分戶驗(yàn)收工作，并規(guī)定完成分戶驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前提條件。這項(xiàng)制度的提出是把社會的監(jiān)督評價(jià)作為源頭，通過抓質(zhì)量驗(yàn)收環(huán)節(jié)的分戶驗(yàn)收工作起到三方面的作用：一是督促建設(shè)單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗(yàn)收的責(zé)任。二是督促施工企業(yè)抓技術(shù)、質(zhì)量管理、抓操作人員的素質(zhì)，嚴(yán)格按施工工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，嚴(yán)格三檢制，研究制定提高質(zhì)量措施并有效實(shí)施。三是督促監(jiān)理企業(yè)按施工驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)程，嚴(yán)格驗(yàn)收不走過場最終達(dá)到抓驗(yàn)收，促施工，提高住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴的目的。一、分戶驗(yàn)收的意義

分戶驗(yàn)收的意義表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

1、住宅作為一種特殊的商品，其建設(shè)周期長，參建人員多，手工操作占較大比例，施工技術(shù)和工藝水平相對還比較落后，一些建筑材料、成品、半成品呈脆性、延性差，受拉強(qiáng)度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響，因收縮變形易產(chǎn)生裂縫等質(zhì)量問題。因此建筑工程交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時(shí)間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質(zhì)量通病，而且受施工技術(shù)水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時(shí)間內(nèi)一些質(zhì)量通病仍難徹底根治。2、根據(jù)我國目前經(jīng)濟(jì)水平、建筑工程規(guī)模和特點(diǎn)，建筑成本的因素，在充分保證結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的基礎(chǔ)上，國家驗(yàn)收規(guī)范確定的檢驗(yàn)批質(zhì)量檢驗(yàn)方案是抽樣檢驗(yàn)。制定檢驗(yàn)批的方案時(shí)有錯(cuò)判概率（α≤5%）和漏判概率（β，主控項(xiàng)目≤5%，一般項(xiàng)目≤10%），也就是說合格被拒收、不合格被誤收的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，有可能出現(xiàn)少數(shù)非結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題在驗(yàn)收中被遺漏。為此，國家規(guī)定了建筑工程質(zhì)量保修制度，通過保修工作來彌補(bǔ)施工和驗(yàn)收中遺留的質(zhì)量缺陷，隨著國家房產(chǎn)權(quán)制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最昂貴的商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質(zhì)量特別是觀感質(zhì)量和使用功能100%檢查并滿足所有的質(zhì)量要求，有的甚至不允許出現(xiàn)一點(diǎn)質(zhì)量問題，因此產(chǎn)生了現(xiàn)行工程驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)與住戶需求之間的矛盾。所以分戶驗(yàn)收就尤顯重要。一、分戶驗(yàn)收的意義（必要性）

3、當(dāng)前我國的施工驗(yàn)收規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題，如室內(nèi)空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對有些質(zhì)量問題如空鼓、面層裂縫（水泥面層、粉刷面層）、外墻外窗滲漏等驗(yàn)收檢查方法沒有操作性很強(qiáng)的統(tǒng)一的規(guī)定。住戶反映的一些質(zhì)量問題在界定、處理時(shí)往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產(chǎn)生矛盾。4、目前我國建筑工程質(zhì)量擔(dān)保、保險(xiǎn)、投訴處理相關(guān)制度不健全，質(zhì)量驗(yàn)收責(zé)任制度和責(zé)任追究制度很難落實(shí)，少數(shù)建設(shè)、施工單位質(zhì)量意識不足，發(fā)生質(zhì)量投訴時(shí)處理不及時(shí)、不徹底和互相推諉，而對于在質(zhì)量投訴時(shí)提出的經(jīng)濟(jì)賠償，因?yàn)闆]有全國性的依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵?shí)時(shí)一邊拒絕維修一邊反復(fù)投訴等等，解決問題困難重重。采用分戶驗(yàn)收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關(guān)問題的一種較好的辦法，通過分戶驗(yàn)收的工作的開展、落實(shí)，加強(qiáng)工程質(zhì)量責(zé)任和責(zé)任追究制度的落實(shí)，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度。二、需要說明的幾個(gè)問題

1、《巴市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》共16條，驗(yàn)收記錄表格共14張。2、《規(guī)定》明確了分戶驗(yàn)收各方面的責(zé)任和義務(wù)。

3、第十二條規(guī)定了驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。

4、對精裝修的工程做了簡單說明（條例第七條）。（1）初裝修：根據(jù)業(yè)主要求一次設(shè)計(jì)到位，而施工時(shí)在滿足基本使用功能的前提下，依據(jù)變更設(shè)計(jì)文件要求將部分面層或其他項(xiàng)目去掉不做，能夠符合住宅工程裝修部位要求和施工（驗(yàn)收）條件的工程。交付的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門扇，墻、地面只做基層毛面裝修處理，而未作表面處理。“初裝修”是指住宅工程的地面或墻面在裝修時(shí)只做基層部分，不做面層部分；門內(nèi)只安裝門框（或不安門框），不安裝門扇交付等?！俺跹b修”只限戶門以內(nèi)，而全部外檐、公用工程和公用設(shè)備是不允許“初裝修”交付的，必須按設(shè)計(jì)文件要求全部完成。（2）精裝修：交付的房子是指購房人拿了鑰匙進(jìn)去就可以住的房子?！熬b修”是指根據(jù)業(yè)主要求一次設(shè)計(jì)到位，而施工時(shí)嚴(yán)格按照圖紙施工，完成全部設(shè)計(jì)要求和施工（驗(yàn)收）條件的工程。購房人購買“精裝修”房，可參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》。在合同附件中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。如約定各種管道離墻的距離、水表、電表、配電箱入戶或家中安有獨(dú)立的燃?xì)忮仩t等也能約定具體位置（分戶驗(yàn)收規(guī)定僅適用初裝修）。5、加強(qiáng)了分戶驗(yàn)收的過程的管理。核心內(nèi)容：是完善國家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范的一種驗(yàn)收辦法，也即對住宅工程的驗(yàn)收由原來抽取一定比例房間的抽查（如抹灰抽30%自然間），改為對住宅工程每一戶及公共部位全數(shù)檢查。1、分戶驗(yàn)收的概念（定義）住宅工程在施工過程中由建筑單位組織施工、監(jiān)理、物業(yè)的等單位按照國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和分戶驗(yàn)收規(guī)定對每戶及規(guī)定的單位工程分戶驗(yàn)收的公共部分進(jìn)行的專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收的合格后出具住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表。2、分戶驗(yàn)收的檢查內(nèi)容。（1）樓地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量：由于配合比強(qiáng)度、工藝等原因?qū)е卤砻嫫秸扔袉栴}（接槎不良、現(xiàn)澆板、剪力墻）、墻面空鼓、頂棚不平、陰陽角不順直、垂直度不好。（2）門窗安裝質(zhì)量：由于開發(fā)追求利潤最大化，目前巴市及全區(qū)門窗質(zhì)量不好，設(shè)計(jì)多是通透大的窗較多，組窗制作（拼做）、剛度不夠、細(xì)部密封不好等問題。（3）欄桿、護(hù)欄安裝質(zhì)量。該表針對公共部分，針對室內(nèi)護(hù)欄而定，住戶往往都將室內(nèi)護(hù)欄拆掉，發(fā)生由窗戶墜落事件多起，因樓梯扶手高度不足引發(fā)多起糾紛。三：分戶驗(yàn)收的內(nèi)容（見戶內(nèi)、外部分表格）三：分戶驗(yàn)收的內(nèi)容（見戶內(nèi)、外部分表格）（4）防水工程質(zhì)量：（屋面、衛(wèi)生間）、細(xì)部不細(xì)、有滲漏現(xiàn)象。（5）室內(nèi)主要空間尺寸：尺寸偏差、歪、斜、垂直度不夠、頂棚不平整等。（6）外墻保溫：設(shè)計(jì)做法是否通過圖紙審查，保溫層厚度、細(xì)部處理是否符合設(shè)計(jì)要求。水暖、電氣安裝及有關(guān)合同中規(guī)定的其他內(nèi)容。這些檢查內(nèi)容突出了室內(nèi)的裝飾質(zhì)量，也突出了公共部位的質(zhì)量，基本上均針對投訴熱點(diǎn)和工程中存在的質(zhì)量通病而定的。四：分戶驗(yàn)收與其他驗(yàn)收的關(guān)系（一）兩個(gè)基本概念：竣工驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收。1、竣工驗(yàn)收：指單位工程的質(zhì)量驗(yàn)收。是指建筑工程完成設(shè)計(jì)及合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，同時(shí)在施工單位提交分戶驗(yàn)收報(bào)告和竣工報(bào)告后，由建設(shè)單位組織工程建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)主體依據(jù)國家、地方標(biāo)準(zhǔn)對單位工程質(zhì)量進(jìn)行的驗(yàn)收，也是最重要的一次驗(yàn)收。2、質(zhì)量驗(yàn)收（統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)有概念）：建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收是指建筑工程施工單位在自行質(zhì)量檢驗(yàn)評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對建筑工程檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)檢，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程質(zhì)量合格與否做出確認(rèn)。根據(jù)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）規(guī)定，單位工程按照專業(yè)、建筑部位劃分為地基基礎(chǔ)、主體等6至9個(gè)分部，每一個(gè)分部按照主要工種、材料、施工工藝、設(shè)備類別分為若干個(gè)分項(xiàng)，每個(gè)分項(xiàng)按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個(gè)檢驗(yàn)批。檢驗(yàn)批是工程驗(yàn)收的最小單位，是分項(xiàng)工程乃至整個(gè)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)。工程驗(yàn)收是一項(xiàng)包括從檢驗(yàn)批到分項(xiàng)、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設(shè)全過程的連鎖的、系統(tǒng)性的工作。四：分戶驗(yàn)收與其他驗(yàn)收的關(guān)系（二）分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的關(guān)系：分戶驗(yàn)收是以每戶作為一個(gè)子單位工程，組織專門驗(yàn)收。當(dāng)該戶或規(guī)定的公共部位所包含分戶檢驗(yàn)批項(xiàng)目及內(nèi)容符合分戶驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，該戶或規(guī)定的公共部位驗(yàn)收合格。竣工驗(yàn)收是對單位工程，按照規(guī)定的驗(yàn)收條件、程序進(jìn)行的驗(yàn)收，兩者互不代替。分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收均是在建筑工程各分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但兩者有所不同：1、驗(yàn)收主體不同：分戶驗(yàn)收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗(yàn)收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體。2、驗(yàn)收對象不同：分戶驗(yàn)收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。3、驗(yàn)收階段不同：分戶驗(yàn)收是在開工后至住宅工程竣工驗(yàn)收前完成，分戶驗(yàn)收合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件，竣工驗(yàn)收是施工單位完成分戶驗(yàn)收并提交竣工報(bào)告后單位工程質(zhì)量的最終驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收是工程驗(yàn)收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件。4、驗(yàn)收內(nèi)容不同：分戶驗(yàn)收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收。而竣工驗(yàn)收是工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收（包括實(shí)體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結(jié)果等），并對分戶驗(yàn)收進(jìn)行復(fù)核。5、實(shí)體檢查數(shù)量不同。分戶驗(yàn)收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗(yàn)收對實(shí)體工程抽樣檢查。四：分戶驗(yàn)收與其他驗(yàn)收的關(guān)系（三）分戶檢驗(yàn)批驗(yàn)收與分項(xiàng)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收的關(guān)系。分戶驗(yàn)收與批檢驗(yàn)共同依據(jù)國家施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和地方標(biāo)準(zhǔn)，共同依據(jù)相同的施工圖、設(shè)計(jì)說明及其他設(shè)計(jì)文件，依照相同的合格判定標(biāo)準(zhǔn)，不同之處在于：1、檢驗(yàn)批劃分不同。分項(xiàng)工程檢驗(yàn)批一般按層、施工段或50個(gè)房間等規(guī)定條件劃分為一個(gè)檢驗(yàn)批，所劃分范圍相對較大，抽查數(shù)量相對整個(gè)工程較少。而分戶驗(yàn)收檢驗(yàn)批是以每戶住宅劃分為一個(gè)檢驗(yàn)批，所劃分范圍相對較少，抽查數(shù)量相對整個(gè)工程較多。2、檢查內(nèi)容不同。批驗(yàn)收主要對檢驗(yàn)批的主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目全面檢查，驗(yàn)收內(nèi)容相對較多。而分戶驗(yàn)收是在批驗(yàn)收的基礎(chǔ)上僅對分戶檢驗(yàn)批的主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目中涉及觀感、使用功能和實(shí)測實(shí)量等內(nèi)容進(jìn)行檢查，驗(yàn)收內(nèi)容相對較少。分戶驗(yàn)收是批驗(yàn)收的補(bǔ)充不能代替批驗(yàn)收。3、實(shí)測數(shù)量不同。分戶檢驗(yàn)批實(shí)測內(nèi)容可參照《分戶驗(yàn)收規(guī)定》的檢查部位、檢查數(shù)量確定，批驗(yàn)收未對實(shí)測內(nèi)容的具體檢查部位、檢查數(shù)量作規(guī)定。4、參加驗(yàn)收的人員不同。分戶驗(yàn)收參加人員，比批驗(yàn)收參加人員增加了建設(shè)單位人員，分戶驗(yàn)收是由建設(shè)單位組織，而批驗(yàn)收是由監(jiān)理工程師組織。5、使用檢查記錄表格不同。分戶驗(yàn)收記錄表增加了復(fù)查情況一欄，并且表頭和表尾作了相應(yīng)改動(dòng)。五、分戶驗(yàn)收的數(shù)量和方法

1、驗(yàn)收數(shù)量：分戶驗(yàn)收的項(xiàng)目應(yīng)全數(shù)檢查。2、驗(yàn)收辦法：觀感質(zhì)量以目測觀察的方法為主。實(shí)測實(shí)量的檢查項(xiàng)目應(yīng)使用專用檢查工具進(jìn)行。3、發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計(jì)文件要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進(jìn)行復(fù)查，復(fù)查符合要求后，及時(shí)填寫分戶驗(yàn)收記錄表。4、實(shí)測實(shí)量質(zhì)量不合格的，視具體情況進(jìn)行處理，嚴(yán)重的應(yīng)協(xié)商解決。5、建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對分戶驗(yàn)收結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡化分戶驗(yàn)收程序。6、分戶驗(yàn)收檢查，填寫記錄表應(yīng)確保內(nèi)容的真實(shí)性和可追溯性。六、分戶驗(yàn)收應(yīng)強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問題

1、分戶驗(yàn)收不能代表其他驗(yàn)收，如檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部的驗(yàn)收。2、分戶驗(yàn)收應(yīng)在過程中進(jìn)行。3、分戶驗(yàn)收不能脫離開國家規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)該與嚴(yán)格按照質(zhì)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)施工相結(jié)合。4、分戶驗(yàn)收要同分部、分項(xiàng)檢驗(yàn)批進(jìn)行結(jié)合。在檢驗(yàn)批合格后進(jìn)行分戶驗(yàn)收，觀感檢查不重復(fù)驗(yàn)收。5、分戶驗(yàn)收要與發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改復(fù)查相結(jié)合。6、分戶驗(yàn)收要與成品保護(hù)結(jié)合，要與工程質(zhì)量通病相結(jié)合。七、工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對分戶驗(yàn)收進(jìn)行如下監(jiān)督檢查

1、十六條第一款。2、在單位工程竣工前隨機(jī)抽查實(shí)體。抽查住宅室內(nèi)房間不少于10%，且不少于3戶，若發(fā)現(xiàn)結(jié)果同《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》不符，責(zé)成建設(shè)單位重新進(jìn)行分戶驗(yàn)收（十六條第二款）。3、十六條第三款。4、十六條第四款。注意：（一）工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)監(jiān)督有關(guān)方面認(rèn)真整改，確保分戶驗(yàn)收工作質(zhì)量。對在分戶驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔?yàn)收的，依法對有關(guān)單位和責(zé)任人進(jìn)行處罰，并納入不良行為記錄。作為監(jiān)督站工作人員，反思以前、面對現(xiàn)狀。一定要轉(zhuǎn)變監(jiān)督模式、改變監(jiān)督理念。（1）轉(zhuǎn)變監(jiān)督模式的關(guān)