房地產開發(fā)與經營方向-房地產管理法期末考試重點

房地產管理法第一章房地產管理法概述0.補充:地產1）按照土地所有制性質來劃分，可將其分為國有土地和集體土地.國有土地即屬于全民所有的由國家享有土地所有權的土地，主要是指城市市區(qū)的土地.集體土地是指屬于農民集體所有的依法由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理的土地,主要是指由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農村和城市郊區(qū)的土地及自留地和宅基地等2）按土地用途劃分，可以將其分為建設用地、農業(yè)用地和未利用地3)按照土地地域劃分,又可將其分為城市土地、城市郊區(qū)土地和農村土地房地產是不動產的典型形式,具有不動產的基本屬性，并毫無疑問地屬于不動產的范疇，作為不動產的房地產具有以下主要特征：位置上的固定性、性質上的特定性、使用上的耐用性、價值上的保值性、供給上有限性房地產屬于第三產業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產業(yè)廣義上的房地產管理法是指調整房地產開發(fā)、經營和管理過程中發(fā)生的各種社會關系的法律規(guī)范的總稱。它包括城市房地產管理法與其相配套的一系列法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)以及相關法規(guī)中有關房地產問題的規(guī)定.是以《中華人民共和國城市房地產管理法》為核心和基礎，包括相關配套法規(guī)在內的法規(guī)體系。狹義的房地產管理法僅指《中華人民共和國城市房地產管理法》房地產管理法具有以下特征：地域性強、政策性強、部門規(guī)章多變化快《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年7月5日通過，1995年1日起施行,2007年8月30日修正）4房地產管理法的淵源體系憲法：憲法是國家根本大法，是由國家最高權力機關一句特定立法程序制定的具有最高效力等級的規(guī)范性法律文件.我國憲法中對房屋和土地所有權作了原則性的規(guī)定：A.關于土地所有權的規(guī)定B.關于土地征收、征用的規(guī)定C關于土地使用權流轉的規(guī)定D關于土地利用和保護的規(guī)定E關于保護公民房屋所有權、居住權的規(guī)定法律：法律是由全國人民代表大會及其常務委員會制定的效力等級僅次于憲法的規(guī)范性法律文件，主要有《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》行政法規(guī):行政法規(guī)是由國家最高行政機關即國務院制定并公布的規(guī)范性法律文件，包括條例、規(guī)定、辦法等部門規(guī)章：部門規(guī)章是指房地產主管部門以及中央各部委根據憲法、法律和國務院規(guī)定的職責范圍，依法制定并發(fā)布的有關房地產管理的規(guī)范性法律文件,或者指房地產行政主管部門與國務院其他有關部委聯(lián)合制定和發(fā)布的規(guī)范性法律文件。地方性法規(guī)：地方性法規(guī)是指由省、自治區(qū)和直轄市以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市和經國務院批準的較大市的人民代表大會及其常務委員會根據法律和行政法規(guī)制定的適合本地區(qū)的有關房地產管理方面的規(guī)范性文件司法解釋：司法解釋是最高人民法院公布的有關房地產法律、法規(guī)具體使用的解釋和對房地產案件處理的意見等具有指導性的說明,具有法律的約束力。其他政策性文件習慣第二章土地使用權法律制度1.土地使用權是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內對土地享有的占有、使用、收益和依法處分的權利。它是我國土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國地權制度的重要組成部分。土地使用權具有以下特征：土地使用權具有派生性、土地使用權具有物權性質、土地使用權通常具有明確的期限2我國現(xiàn)行土地制度下，土地使用權的取得方式因土地使用權的類型而異。國有土地建設用地使用權的去的方式主要有出讓和劃撥兩種方式3.劃撥土地使用權是指通過行政劃撥的方式取得的國有土地使用權。劃撥土地使用權具有以下特征：沒有明確的使用期限、無需支付土地使用權出讓金、不能轉讓出租和抵押、土地使用權劃撥手段的行政性。4。出讓土地使用權是指土地使用者通過出讓方式取得土地使用權并繳納出讓金.土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓土地使用權的法律特征主要有以下幾個方面:（1）出讓主體的唯一性：土地使用權出讓法律關系中的出讓方是特定的，它只能是國有土地的所有者——國家.(2）出讓方式的步驟性：土地使用權出讓由人民政府負責,有計劃有步驟地進行。（3）出讓內容的限制性:土地使用權出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設施。（4)出讓程序的法定性：土地使用權出讓屬于要式法律行為,土地使用權出讓方和受讓方要依法簽訂土地使用權出讓合同,并在受讓方支付全部土地使用權出讓金后，按規(guī)定進行登記，領取國有土地使用證。*與劃撥土地使用權相比，出讓土地使用權有以下特點：（1）有償性：通過出讓方式取得的土地使用權，土地使用權人要與代表國家的土地管理部門簽訂出讓合同，并支付土地使用權出讓金.（2）限制性：出讓建設用地使用權具有嚴格的期限、用途限定。(3）可交易性:土地使用者在依法取得出讓建設用地使用權后,可以依法轉讓、贈與、繼承、出租和抵押。5。我國國有土地使用權出讓的基本原則：國家主權原則、政府壟斷原則、合理利用土地原則、自愿公平等價有償和誠實信用原則6.土地使用權出讓合同訂立原則：符合法律法規(guī)政策、平等自愿、符合城市規(guī)劃的要求7.國有土地使用權出讓的方式有協(xié)議、招標、掛牌、拍賣。規(guī)定以下土地職能采用招標、掛牌、拍賣，不能采用協(xié)議:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地8.國有土地使用權出讓的期限應在法律規(guī)定的年限內確定：居住用地70Y,工業(yè)用地50Y，商業(yè)、旅游、娛樂用地40Y，綜合或者其他用地50Y,科教文衛(wèi)用地50，私立學校50Y。9.集體土地使用權是土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定，對農民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權利。集體土地使用權是由集體土地所有權派生出來的一種具有物權性質的權利，主要包括土地承包經營權和農村集體建設用地使用權。10。集體土地建設用地的審批權限（1）農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地，興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件向縣級以上土地行政管理部門提出申請，由縣級以上地方人民政府批準。（2)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經鄉(xiāng)級人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，由縣級以上地方人民政府批準。（3)農村村民住宅用地,經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具有的建設項目用地可以由市、縣人民政府批準.第三章土地征用和房屋拆遷管理法律制度1。征收和征用的聯(lián)系與區(qū)別：聯(lián)系：兩者都是國家憑借其公權力對他人的土地權利進行強制性的剝奪，使他人的土地權利因征收或征用而消滅或者終止，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。區(qū)別（1）二者的法律效果不同.土地征收是土地所有權的改變，土地征用只是對土地使用權的暫時限制.（2）二者的補償不同。在土地征用情況下，如果標的物沒有滅失，就應當退還原物;而在土地征收的情況下,不存在返還原物的問題，由于土地征收是所有權的移轉，對其作出的補償也相對更高一些。（3）二者的適用條件不同。土地征用一般適用于臨時性的緊急狀態(tài)，也適用于臨時性的公共用途；而土地征收即使不存在緊急狀態(tài),為了公共利益的需要也可以實施.(4）二者適用的法律不同。土地征收主要適用土地法和城市規(guī)劃法;土地征用適用的多是調整緊急狀態(tài)的法律。(5）二者適用的程序不同.由于土地征收要發(fā)生所有權的轉移，所以土地征收的程序比土地征用更為嚴格.2.征用土地的審批權限：1)征用基本農田或基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國務院審批。2）征用基本農田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,并報國務院備案。征用土地審批權的行使，有嚴格的限制和明確的權限劃分,享有征地審批權的人民政府，必須依法行使權力,不得越權批準征用土地，更不應擅自下放審批權。3.土地補償費：土地補償費是國家建設征用土地時，為補償被征地單位所受的損失而向其支付的款項。一般包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。4。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均產值的6~10倍，征用的耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置費標準,為該耕地被征用前三年平均產值的4～6倍。按此標準支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,可以增加按住補助費，但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用的前三年產值的30倍。5。征地補償費的分配土地補償費歸土地所有者即農村集體經濟組織所有;地上附著物、青苗補償費歸其所有者；安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪用。需要安置的人員由集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農業(yè)集體經濟組織，由集體經濟組織管理和使用；有其他單位安置的,安置補助費支付給其他單位；不需要統(tǒng)一安置的,安置補助費發(fā)給被安置個人，或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。6.《國有土地上房屋征收與補償條例》2011年1月19日通過，2011年1月21日公布，自公布之日起施行.7。地上房屋征收與補償指為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋的所有權人（被征收人）給與公平補償8.市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作.

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合,保障房屋征收與補償工作的順利進行.9.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。10.為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一，確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

1）國防和外交的需要;

2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。11.房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府.

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日.12.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。13.作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1）被征收房屋價值的補償；

2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵.14.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。15。市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理.

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。16．實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動.

第四章房地產開發(fā)管理法律制度1。按照房地產開發(fā)企業(yè)的經營性質來分,可以將其分為：房地產開發(fā)專營企業(yè)、.房地產開發(fā)兼營企業(yè).房地產開發(fā)項目企業(yè)房地產開發(fā)專營企業(yè)是指以房地產開發(fā)經營為主的房地產綜合開發(fā)企業(yè)。它有獨立健全的組織機構及同企業(yè)等級相適應的專職技術人員和經濟管理人員。各個等級資質的房地產開發(fā)企業(yè)都必須具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。2.房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件(1)有自己的名稱和組織機構;(2）有固定的經營場所；(3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；———--——-—100萬以上(4）有足夠的專業(yè)技術人員；——四名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員,兩名以上的持有資格證書的專職會計人員。(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。3。房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理法律制度主要有:資質等級申報制度、資質等級的審批制度、資質等級年檢、禁止越級承接房地產開發(fā)業(yè)務。一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務。房地產開發(fā)應符合《環(huán)境保護法》的有關規(guī)定,只有按環(huán)保法關于“三同時制度”的要求，將開發(fā)方案與環(huán)境保護方案同時設計，同時實施,同時交付使用，才能保證房地產開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn)經濟效益、社會效益、生態(tài)效益同步提高的綜合效益。房地產開發(fā)建設用地的審批1）.出讓方式取得土地使用權的審批：人民政府土地管理部門同城市規(guī)劃、建設及房產管理部門，共同對出讓的地塊、用途、年限和其他條件擬定方案，然后報有批準權的人民政府批準。2)。人民政府對征用或使用土地的審批：符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃的房地產開發(fā)項目用地予以批準,不符合規(guī)劃或計劃的用地不予批準.3）。出讓土地的審批權限國務院：使用基本農田，基本農田以外的耕地在35公頃以上的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以上的，由國務院批準；省級人民政府:使用耕地在35公頃以下的,使用耕地以外的其他土地在70公頃以下的，由省級人民政府批準。人民政府在批準出讓土地使用權時,必須嚴格遵守法律規(guī)定,不得超越法定權限行使土地審批權。6。房地產開發(fā)用地的使用以出讓方式取得土地使用權