建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務經(jīng)濟師考試試卷與參考答案

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務復習試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在市中心開發(fā)一座綜合性商業(yè)大廈，占地面積5000平方米，總建筑面積為10萬平方米。項目預計總投資為5億元人民幣，其中土地費用為1.5億元，建筑工程費用為2.5億元，其他費用為1億元。公司預計該項目竣工后，商業(yè)大廈的年租金收入為1億元，物業(yè)管理費用為2000萬元，運營成本（包括物業(yè)管理、安保、清潔等）為5000萬元。項目預計使用壽命為40年，折舊年限為20年，采用直線法計提折舊。1、計算該商業(yè)大廈的土地費用每平方米是多少？2、計算該商業(yè)大廈的年凈收益是多少？3、計算該商業(yè)大廈的內(nèi)部收益率（IRR）是多少？第二題案例背景材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市中心區(qū)域建設一個集商業(yè)、辦公和居住于一體的綜合性大樓。項目總投資為15億元人民幣，其中土地購置費用占總成本的30%，建筑施工及相關(guān)配套費用占50%，剩余部分用于前期設計咨詢及后期營銷推廣等其他開支。預計整個項目的建設周期為三年半，從第一年年初開始至第四年末完成并投入使用。根據(jù)市場調(diào)研分析預測，在正式運營后的前五年內(nèi)，該綜合體每年可帶來約2.5億元人民幣的凈收益；之后隨著周邊配套設施完善以及品牌效應增強，每年凈收益將以5%的速度遞增。此外，考慮到當前經(jīng)濟環(huán)境下的不確定性因素較多，公司決定采取保守財務策略，設定最低可接受內(nèi)部收益率(IRR)為10%。同時為了保證資金鏈安全穩(wěn)定，還要求該項目在啟動后兩年內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)正向現(xiàn)金流（即累計現(xiàn)金流入大于等于累計現(xiàn)金流出）。問題：1、請計算該項目的土地購置成本是多少？如果建筑施工期間遇到原材料價格上漲導致建筑成本超出預算20%，那么調(diào)整后的總成本將是多少？2、基于給定的信息，請估算該項目在其生命周期內(nèi)的凈現(xiàn)值(NPV)。（提示：使用10%作為折現(xiàn)率）3、假設公司希望將此項目的投資回收期控制在不超過6年內(nèi)，結(jié)合題目中給出的數(shù)據(jù)，判斷是否能達到這一目標，并簡要說明理由。第三題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個位于市中心的地塊，該地塊面積為10萬平方米，預計總投資為5億元人民幣。公司計劃將該地塊開發(fā)成一個集住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合體項目。以下是項目開發(fā)過程中的一些關(guān)鍵信息：1.土地出讓價格為每平方米3000元，預計支付土地出讓金3億元。2.預計建筑工程費用為總投資的40%，即2億元人民幣。3.預計銷售住宅部分的收入為總投資的60%，即3億元人民幣。4.預計銷售商業(yè)和辦公部分的收入為總投資的20%，即1億元人民幣。5.項目預計銷售周期為3年，銷售過程中每平方米住宅的營銷費用為5000元，每平方米商業(yè)和辦公的營銷費用為8000元。6.項目預計運營成本（包括物業(yè)管理、公共設施維護等）為總投資的5%，即2500萬元。7.預計項目貸款利率為年利率6%，貸款期限為10年，首付款為總投資的30%，貸款額為總投資的70%。1、根據(jù)案例材料，計算該項目預計的總銷售成本。2、計算該項目在銷售周期內(nèi)的平均銷售速度。3、分析該項目在財務上的可行性，并給出相應的財務指標。二、論述題（30分）題目：請論述影響房地產(chǎn)市場供需平衡的主要因素，并結(jié)合當前經(jīng)濟形勢分析這些因素對房地產(chǎn)市場的影響及政策建議。經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務復習試卷與參考答案一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在市中心開發(fā)一座綜合性商業(yè)大廈，占地面積5000平方米，總建筑面積為10萬平方米。項目預計總投資為5億元人民幣，其中土地費用為1.5億元，建筑工程費用為2.5億元，其他費用為1億元。公司預計該項目竣工后，商業(yè)大廈的年租金收入為1億元，物業(yè)管理費用為2000萬元，運營成本（包括物業(yè)管理、安保、清潔等）為5000萬元。項目預計使用壽命為40年，折舊年限為20年，采用直線法計提折舊。1、計算該商業(yè)大廈的土地費用每平方米是多少？答案：1.5億元/5000平方米=3000元/平方米2、計算該商業(yè)大廈的年凈收益是多少？答案：年租金收入-物業(yè)管理費用-運營成本=1億元-2000萬元-5000萬元=7000萬元3、計算該商業(yè)大廈的內(nèi)部收益率（IRR）是多少？答案：此題需要使用財務計算器或財務軟件進行計算，具體步驟如下：將現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的時間點列出，并標注相應的金額。使用財務計算器的IRR功能，輸入每個時間點的現(xiàn)金流量。計算得出的IRR即為該商業(yè)大廈的內(nèi)部收益率。假設計算結(jié)果為IRR=10%。第二題案例背景材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市中心區(qū)域建設一個集商業(yè)、辦公和居住于一體的綜合性大樓。項目總投資為15億元人民幣，其中土地購置費用占總成本的30%，建筑施工及相關(guān)配套費用占50%，剩余部分用于前期設計咨詢及后期營銷推廣等其他開支。預計整個項目的建設周期為三年半，從第一年年初開始至第四年末完成并投入使用。根據(jù)市場調(diào)研分析預測，在正式運營后的前五年內(nèi)，該綜合體每年可帶來約2.5億元人民幣的凈收益；之后隨著周邊配套設施完善以及品牌效應增強，每年凈收益將以5%的速度遞增。此外，考慮到當前經(jīng)濟環(huán)境下的不確定性因素較多，公司決定采取保守財務策略，設定最低可接受內(nèi)部收益率(IRR)為10%。同時為了保證資金鏈安全穩(wěn)定，還要求該項目在啟動后兩年內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)正向現(xiàn)金流（即累計現(xiàn)金流入大于等于累計現(xiàn)金流出）。問題：1、請計算該項目的土地購置成本是多少？如果建筑施工期間遇到原材料價格上漲導致建筑成本超出預算20%，那么調(diào)整后的總成本將是多少？2、基于給定的信息，請估算該項目在其生命周期內(nèi)的凈現(xiàn)值(NPV)。（提示：使用10%作為折現(xiàn)率）3、假設公司希望將此項目的投資回收期控制在不超過6年內(nèi)，結(jié)合題目中給出的數(shù)據(jù)，判斷是否能達到這一目標，并簡要說明理由。參考答案：1、土地購置成本與調(diào)整后總成本土地購置成本=總投資額×土地成本占比=15億×30%=4.5億元原始建筑施工及相關(guān)配套費用=總投資額×建筑成本占比=15億×50%=7.5億元調(diào)整后的建筑施工及相關(guān)配套費用=7.5億+(7.5億×20%)=9億元因此，調(diào)整后的總成本=土地購置成本+調(diào)整后的建筑施工及相關(guān)配套費用+其他支出=4.5億+9億+(15億-4.5億-7.5億)=16.5億元2、凈現(xiàn)值(NPV)估算項目初期投入總額=15億元每年前五年凈收益=2.5億元/年第六年及以后每年凈收益增長率=5%折現(xiàn)率=10%利用公式NPV=t=1n前五年NPV:N第六年起NPV:使用永續(xù)增長模型計算第六年及以后的價值再折現(xiàn)回現(xiàn)在。由于具體數(shù)值計算較為復雜，這里僅提供思路。實際操作時可通過Excel或?qū)I(yè)軟件輔助完成精確計算。3、投資回收期分析根據(jù)題目描述，項目在運營后的前五年內(nèi)每年可以獲得2.5億元的凈收益。即使不考慮后續(xù)年份的增長情況，僅依靠這五年的收入也足以覆蓋初始投資額（15億元），因此理論上可以在五年內(nèi)收回全部投資。實際上，考慮到第六年開始凈收益還將以5%的速度逐年增長，可以進一步縮短投資回收期。綜上所述，按照題目設定條件，該項目確實能夠在不超過6年內(nèi)達到投資回收的目標。第三題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個位于市中心的地塊，該地塊面積為10萬平方米，預計總投資為5億元人民幣。公司計劃將該地塊開發(fā)成一個集住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合體項目。以下是項目開發(fā)過程中的一些關(guān)鍵信息：1.土地出讓價格為每平方米3000元，預計支付土地出讓金3億元。2.預計建筑工程費用為總投資的40%，即2億元人民幣。3.預計銷售住宅部分的收入為總投資的60%，即3億元人民幣。4.預計銷售商業(yè)和辦公部分的收入為總投資的20%，即1億元人民幣。5.項目預計銷售周期為3年，銷售過程中每平方米住宅的營銷費用為5000元，每平方米商業(yè)和辦公的營銷費用為8000元。6.項目預計運營成本（包括物業(yè)管理、公共設施維護等）為總投資的5%，即2500萬元。7.預計項目貸款利率為年利率6%，貸款期限為10年，首付款為總投資的30%，貸款額為總投資的70%。1、根據(jù)案例材料，計算該項目預計的總銷售成本。2、計算該項目在銷售周期內(nèi)的平均銷售速度。3、分析該項目在財務上的可行性，并給出相應的財務指標。答案：1、預計總銷售成本=住宅營銷費用+商業(yè)和辦公營銷費用預計總銷售成本=(3億元人民幣/60%)*(5000元/平方米)+(1億元人民幣/20%)*(8000元/平方米)預計總銷售成本=25000萬元+4000萬元預計總銷售成本=29000萬元2、平均銷售速度=總銷售面積/銷售周期平均銷售速度=10萬平方米/3年平均銷售速度≈3.33萬平方米/年3、財務可行性分析：投資回報率=(總收入-總成本)/總投資投資回報率=(5億元人民幣-5億元人民幣)/5億元人民幣投資回報率=0%凈現(xiàn)值（NPV）=未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值總和-初始投資NPV=Σ(現(xiàn)金流/(1+r)^t)-初始投資其中r為折現(xiàn)率，t為時間期數(shù)。由于案例中未給出具體現(xiàn)金流的時間分布，無法直接計算NPV。盈虧平衡點=總固定成本/每單位貢獻利潤每單位貢獻利潤=銷售收入-變動成本盈虧平衡點=2500萬元/(5000元/平方米+8000元/平方米)盈虧平衡點=2500萬元/13000元/平方米盈虧平衡點≈192.31平方米根據(jù)以上分析，該項目的投資回報率為0%，表明項目可能無法帶來正的投資回報。需要進一步分析NPV和盈虧平衡點，結(jié)合市場情況、風險等因素綜合判斷項目的財務可行性。二、論述題（30分）題目：請論述影響房地產(chǎn)市場供需平衡的主要因素，并結(jié)合當前經(jīng)濟形勢分析這些因素對房地產(chǎn)市場的影響及政策建議。參考答案：房地產(chǎn)市場的供需平衡受到多種因素的影響，這些因素可以歸納為以下幾個方面：1.人口結(jié)構(gòu)與流動：人口的增長特別是年輕勞動力的增長會增加住房需求；同時，人口流動如城市化過程中的農(nóng)村向城市遷移也會加大城市的住房需求。2.經(jīng)濟發(fā)展水平：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，對住房質(zhì)量的要求也隨之提高，這不僅增加了對住房的需求量，也提高了對高端住宅的需求。3.利率水平：較低的貸款利率降低了購房成本，從而刺激了購房需求；反之，則抑制了需求。4.土地供應與規(guī)劃政策：政府的土地供應政策直接影響到新建住房的數(shù)量，而城市規(guī)劃則決定了哪些地區(qū)可以用于住宅開發(fā)。5.房地產(chǎn)稅收政策：包括房產(chǎn)稅、交易稅等在內(nèi)的稅收政策能夠調(diào)節(jié)市場需求，并影響投資回報率。6.信貸政策：銀行等金融機構(gòu)提供的房貸條件（如首付比例、還款期限等）會影響消費者的購買能力。7.法律法規(guī)：如房地產(chǎn)開發(fā)審批制度、預售房制度等都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。8.社會文化因素：社會文化背景下的居住偏好也會影響房地產(chǎn)市場的供需狀況。結(jié)合當前經(jīng)濟形勢分析：當前全球經(jīng)濟環(huán)境復雜多變，國內(nèi)經(jīng)