第5章-建設(shè)用地管理

城市土地管理

第5章建設(shè)用地管理本章要點(diǎn)建設(shè)用地是我國三大地類之一，隨著城市化進(jìn)程的逐步推入，建設(shè)用地需求越來越大，但人多地少，耕地后備資源匱乏，這一基本國情又決定了我們必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，緩解建設(shè)用地供給與需求之間的矛盾。本章介紹了我國建設(shè)用地的概念、分類、條件分析與評(píng)定，內(nèi)容等，并結(jié)合我國土地法律法規(guī)，闡述建設(shè)用地的計(jì)劃管理和規(guī)劃管理、建設(shè)用地的供應(yīng)管理、建設(shè)用地的審批管理、征地管理、土地使用權(quán)劃撥管理、臨時(shí)建設(shè)用地管理、農(nóng)村建設(shè)用地管理等內(nèi)容。本章重點(diǎn)是建設(shè)用地的供應(yīng)管理、征地管理。通過本章學(xué)習(xí)，對(duì)我國的建設(shè)用地狀況能全面了解，熟悉建設(shè)用地管理及內(nèi)容，熟悉征地制度，掌握土地用途管制制度在我國土地管理中的重要作用。5.1建設(shè)用地管理概述建設(shè)用地管理是指國家調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程的綜合性措施。5.1.1建設(shè)用地概述1.建設(shè)用地的概念土地作為一種重要的資源，一直被用于人類生活、生產(chǎn)的各個(gè)方面，例如建造住宅、工廠、工礦、交通設(shè)施、軍事設(shè)施等，這類用于建造建筑物及構(gòu)筑物的土地即為建設(shè)用地，其中，建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，一般是指人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等；構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等。2．建設(shè)用地的特性國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定了土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，建設(shè)用地相對(duì)其他土地用途，有如下主要特點(diǎn)：（1）建設(shè)用地利用的承載性與非生態(tài)性。建設(shè)用地是利用了土地的承載功能，而不是生產(chǎn)功能，建設(shè)用地性能高低與土地肥力無關(guān)，因此，考慮到建設(shè)用地的非生態(tài)性，選址時(shí)除了考慮地質(zhì)構(gòu)造等與承載功能相關(guān)的因素外，盡可能選取水土條件相對(duì)較差的土地，以發(fā)揮土地的最大效用。（2）建設(shè)用地的高度密集性。農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和高密度性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益，引起地價(jià)上漲，這也是人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的原因之一。因此，為了保護(hù)農(nóng)用地，提高綜合效益，必須采取嚴(yán)格的土地用途管制。（3）建設(shè)用地的區(qū)位性。建設(shè)用地在的選擇，地理位置十分重要。交通條件、人口密度、地質(zhì)條件、礦產(chǎn)資源分布等都決定了建設(shè)用地的具體用途。如繁華地塊適宜用作商業(yè)用地，環(huán)境優(yōu)美、交通便利的地塊可優(yōu)先作為住宅用地，而工礦企業(yè)建設(shè)用地，要么靠近原材料產(chǎn)地、要么靠近市場(chǎng)等。（4）建設(shè)用地的穩(wěn)定性和相對(duì)不可逆性。建筑物或構(gòu)筑物一旦建成就可以使用很長的年限，所以建設(shè)用地較為穩(wěn)定，但也正因?yàn)槿绱耍ㄔO(shè)用地再復(fù)墾為農(nóng)用地則十分困難，因此，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需充分論證，科學(xué)安排。所以應(yīng)“嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)”。（5）建設(shè)用地的擴(kuò)張性。隨著經(jīng)濟(jì)、人口的發(fā)展，人們對(duì)建設(shè)用地的需求越來越大，建設(shè)用地呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢(shì)（2009年新增建設(shè)用地25265.69公頃，比2008年增加16.7%），對(duì)農(nóng)業(yè)用地構(gòu)成了巨大的威脅。3．建設(shè)用地的分類（1）按照建設(shè)用地的權(quán)屬性質(zhì)分類即按土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，我國建設(shè)用地可以分為國家（國有）建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地兩大類。國家建設(shè)用地是指國家所有的用于基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及舉辦各項(xiàng)社會(huì)公益事業(yè)所需占用的建設(shè)用地，包括關(guān)鍵機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體、學(xué)校以及企事業(yè)（包括國有農(nóng)場(chǎng)）等一切建設(shè)工程需要占用的土地。農(nóng)村集體建設(shè)用地是指建筑物、構(gòu)筑物占有的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和社會(huì)公益事業(yè)的集體土地、農(nóng)民住宅使用的集體土地。（2）按全國土地分類體系分類國土資源部于2001年制定了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的全國土地分類體系，并于2002年1月1日起在全國試行。在該體系中，建設(shè)用地分為商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地等8個(gè)二級(jí)類，32個(gè)三級(jí)類。（3）按建設(shè)用地用途分類可分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（4）按建設(shè)項(xiàng)目使用的期限分類按建設(shè)用地使用期限可分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)性建設(shè)用地。臨時(shí)性建設(shè)用地是指在實(shí)施建設(shè)過程中需要臨時(shí)使用的土地。（5）按建設(shè)項(xiàng)目用地的規(guī)模分類可分為大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型項(xiàng)目建設(shè)用地、小型項(xiàng)目建設(shè)用地。（6）按附著物的性質(zhì)分類可分為建筑物用地和構(gòu)筑物用地。（7）按建設(shè)用地的狀況分類可分為增量建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。5.1.2城市建設(shè)用地的條件分析與評(píng)定城市建設(shè)用地使用不但受氣候、水文、地質(zhì)等自然條件的影響，還受交通條件、人口密度等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的制約，因此，城市建設(shè)用地使用不僅屬于自然范疇，它還屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)范疇，其使用條件需從以下幾方面綜合分析和評(píng)定，即自然條件評(píng)價(jià)、建設(shè)條件評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。1.城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)主要從工程地質(zhì)、水文、氣候、地形和用地是適宜性等幾個(gè)方面進(jìn)行。（1）工程地質(zhì)條件①建筑土質(zhì)與地基承載力。建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對(duì)城市建設(shè)用地選擇和各類工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布置以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，影響非常大。②地形條件。不同的建設(shè)用地的地形條件，對(duì)建設(shè)規(guī)劃布局、道路的走向和線型、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、建筑群體的布置、城市的形態(tài)、輪廓與面貌等，均會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。③沖溝。沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽。沖溝切割用地，使之支離破碎，造成嚴(yán)重的水土流失，對(duì)土地的使用十分不利，道路的走向往往受其限制而增加線路長度和增設(shè)跨溝工程，給工程建設(shè)帶來困難。規(guī)劃前應(yīng)弄清沖溝的分布、坡度、活動(dòng)狀況，以及沖溝的發(fā)育條件，以便建設(shè)中及時(shí)采取相應(yīng)的治理措施。④滑坡與崩塌。滑坡與崩塌是一種物理工程地質(zhì)現(xiàn)象。滑坡是由于斜坡上大量滑坡體（土體或巖體）在風(fēng)化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑動(dòng)面向下滑動(dòng)而造成的，常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)。崩塌的成因主要是由山坡巖層或上層的層面相對(duì)滑動(dòng)，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。⑤巖溶。地下溶洞有時(shí)分布范圍很廣、洞穴空間高大，對(duì)建筑工程結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性造成極大傷害。在城市用地選擇時(shí)要查清溶洞的分布、深度及其構(gòu)造特點(diǎn)，然后確定城市布局和地面工程建設(shè)用地的選擇。⑥地震。大多數(shù)地震是由地殼斷裂構(gòu)造運(yùn)動(dòng)引起的。所以，了解和分析當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造非常重要。掌握活動(dòng)斷裂帶的分布，對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)的防震大有好處。在強(qiáng)震區(qū)一般不宜設(shè)置城市；地震斷裂帶上一般可設(shè)置綠化帶，不得進(jìn)行城市建筑的建設(shè)，同時(shí)也不能作為城市的主要交通干道。（2）水文及水文地質(zhì)條件①水文條件。江河湖泊等地面水體，不但可作為城市水源，同時(shí)它還在水路運(yùn)輸、改善氣候、稀釋污水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。但某些水文條件也可能給城市帶來不利影響，例如洪水侵隱患，年水量的不均勻性，水流對(duì)沿岸的沖刷，以及河床泥沙淤積等等。在建設(shè)規(guī)劃中應(yīng)處理好用地選擇、總體布局以及堤防工程建設(shè)等方面的問題，同時(shí)區(qū)別城市不同地區(qū)，采用不同的洪水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從而充分利用土地，合理布設(shè)城市布局和節(jié)約建設(shè)投資。②水文地質(zhì)條件。水文地質(zhì)條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。地下水倘若過量開采，就會(huì)使地下水位大幅度下降，這樣漏斗外圍的污染物質(zhì)極易流向漏斗中心，使水質(zhì)變壞；甚至還會(huì)造成水源枯竭和引起地面沉陷，這對(duì)城市的防汛與排水均不利，而且會(huì)對(duì)地面建筑及各項(xiàng)管網(wǎng)工程造成破壞。（3）氣候條件①太陽輻射。分析研究城市所在地區(qū)的太陽運(yùn)行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，這對(duì)于建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑朝向、建筑間距的確定，建筑的遮陽設(shè)施以及各項(xiàng)工程的采暖設(shè)施的設(shè)置，提供了規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。②風(fēng)向。風(fēng)對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響，尤其城市環(huán)境保護(hù)與風(fēng)向的關(guān)系更為密切。風(fēng)是地面大氣的水平移動(dòng)，由風(fēng)向與風(fēng)速兩個(gè)量表示。風(fēng)向就是風(fēng)吹來的方向，表示風(fēng)向最基本的一個(gè)特征指標(biāo)叫風(fēng)向頻率。風(fēng)速是指單位時(shí)間內(nèi)風(fēng)所移動(dòng)的距離，表示風(fēng)速最基本的一個(gè)特征指標(biāo)叫平均風(fēng)速。平均風(fēng)速是按每個(gè)風(fēng)向的風(fēng)速累計(jì)平均值來表示的。根據(jù)城市多年風(fēng)向觀測(cè)記錄匯總所繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖又稱風(fēng)向玫瑰圖。③氣溫。氣溫對(duì)于城市規(guī)劃與建設(shè)也有影響。城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過程散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，即所謂熱島效應(yīng)，尤其在大城市中更為突出。為改善城市環(huán)境條件，減少炎熱季節(jié)市區(qū)增溫，在規(guī)劃布局時(shí)，可增設(shè)大面積水體和綠地，加強(qiáng)對(duì)氣溫的調(diào)節(jié)作用。④降水與濕度。降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等氣候現(xiàn)象的總稱。降水量的大小和降水強(qiáng)度對(duì)城市較為突出的影響是排水設(shè)施。濕度的高低與降水的多少有著密切的聯(lián)系。相對(duì)濕度又隨地區(qū)或季節(jié)的不同而異。一般城市因大量人工建筑物與構(gòu)筑物覆蓋，相對(duì)濕度比城市郊區(qū)要低。濕度的大小還對(duì)城市某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有所影響，同時(shí)又與居住環(huán)境是否舒適有所聯(lián)系。（4）地形條件不同建設(shè)用地的地形條件，對(duì)建設(shè)規(guī)劃布局、道路的走向和線型、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、建筑群體的布置、城市的形態(tài)、輪廓與面貌等，均會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。（5）城市用地適宜性評(píng)價(jià)城市用地適宜性評(píng)價(jià)就是以城市建設(shè)用地為基礎(chǔ)，綜合各項(xiàng)用地的自然條件以及整個(gè)用地的工程措施的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)用地質(zhì)量進(jìn)行的評(píng)價(jià)。城市用地適宜性的評(píng)定是在調(diào)查研究各項(xiàng)自然環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，按城市規(guī)劃與建設(shè)的需要確定用地的適宜性程度，為正確選擇和合理組織城市建設(shè)和發(fā)展用地提供依據(jù)。根據(jù)城市用地適宜性評(píng)價(jià)結(jié)淪，一般可將建設(shè)用地分為三類。一類用地：即適于修建的用地。二類用地：即基本上可以修建的用地。三類用地：即不適于修建的用地。2．城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)城市用地的建設(shè)條件是指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們?cè)诮趦?nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能以及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量。與建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)相比，城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)更強(qiáng)調(diào)人為因素的影響。城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)一般包括城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)三個(gè)方面。（1）城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)①城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理，主要體現(xiàn)在城市各功能部分的組合與構(gòu)成的關(guān)系，以及所反映的城市總體運(yùn)營的效率與和諧性。一般城市越大，越難以改動(dòng)。②城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展，城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閉的，還是開放的，將對(duì)城市整體的增長、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。③城市用地分布對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，主要體現(xiàn)在城市工業(yè)排放物所造成的環(huán)境污染與城市布局的矛盾，這一矛盾往往影響到城市用地價(jià)值，同時(shí)為改變污染狀況而需要更多的資金投入。④城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力，城市對(duì)外鐵路、公路、水道、港口及空港等站場(chǎng)、線路的分布，將對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)形態(tài)產(chǎn)生深刻的影響。同時(shí)，城市內(nèi)部道路交通系統(tǒng)的完善及與對(duì)外交通系統(tǒng)在結(jié)構(gòu)上的銜接和協(xié)調(diào)性，不僅影響到建成區(qū)自身的用地功能，還對(duì)城市進(jìn)一步擴(kuò)展的方向和用地選擇形成制約。⑤城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或是反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等等。（2）城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等，都將影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。在公共服務(wù)設(shè)施方面，包括商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施，它們的分布、配套及質(zhì)量等。在市政設(shè)施方面，包括現(xiàn)有的道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等管網(wǎng)、廠站的分布及其容量等方面。它們是土地開發(fā)的重要基礎(chǔ)條件，影響著城市發(fā)展的格局。（3）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)都將影響城市用地的功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。影響土地利用的社會(huì)構(gòu)成狀況主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量，以及居民需求之間的適應(yīng)性。在城市人口高密度地區(qū)，常常不得不進(jìn)行人口疏解，人口分布的疏或密，將反映出土地利用的強(qiáng)度與效益。當(dāng)舊區(qū)改建時(shí)，高密度人口地區(qū)常會(huì)帶來安置拆遷居民的困難。3．城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量優(yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。（1）城市土地的基本特征①土地承載性。土地承載性是城市土地最基本的自然屬性，它對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的影響主要反映在其物理屬性方面，而與其自身的肥沃程度無關(guān)。②區(qū)位。城市土地由于不可移動(dòng)，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性。城市土地區(qū)位的涵義，除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系。它既包括有形的區(qū)位，如土地距就業(yè)中心遠(yuǎn)近，也包括無形的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化環(huán)境等。（2）區(qū)位評(píng)價(jià)①根據(jù)區(qū)位條件對(duì)土地的作用方式，建立城市土地評(píng)價(jià)的基本思路。在城市土地中，區(qū)位條件差異造成土地利用效益的差別，從而影響地租地價(jià)水平的高低；相反，地租地價(jià)水平的高低又決定著土地使用者的區(qū)位選擇，二者形成互動(dòng)的循環(huán)，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途水平的合理空間結(jié)構(gòu)。根據(jù)我國土地使用制度實(shí)施的實(shí)際情況，以決定土地質(zhì)量優(yōu)劣的區(qū)位因素為主要依據(jù)，采用土地分等定級(jí)即級(jí)差收益測(cè)算的方法進(jìn)行城市土地評(píng)價(jià)，是較為切實(shí)可行的途徑。②從分析區(qū)位條件入手，取得土地評(píng)價(jià)的因素因子體系。區(qū)位理論中的合理區(qū)位模式都是在一定假設(shè)前提下，通過選擇區(qū)位因素，并分析它們對(duì)各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響來建立的。不過，城市土地評(píng)價(jià)因素的選擇是根據(jù)城市實(shí)際情況而非假設(shè)。影響城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的因素不僅多樣復(fù)雜，而且具有不同的層次。從以上分析可以看出，城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須結(jié)合自然條件的評(píng)價(jià)和建設(shè)條件的評(píng)價(jià)，這三方面在許多地方是穿插在一起而不是孤立的，因此經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)為綜合評(píng)價(jià)。5.1.3建設(shè)用地管理概述建設(shè)用地管理是土地管理工作中極其重要的組成部分，是認(rèn)真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”這一基本國策的主要陣地。建設(shè)用地管理需進(jìn)行建設(shè)用地關(guān)系調(diào)整。調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，主要是指建設(shè)用地權(quán)屬的確立與變更，以及調(diào)整建設(shè)用地的供應(yīng)、使用過程中的分配與再分配關(guān)系，促進(jìn)建設(shè)用地的用途管制、高效利用，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。合理組織建設(shè)用地是指對(duì)建設(shè)用地的使用進(jìn)行組織、利用、控制和監(jiān)督。1.建設(shè)用地管理的基本原則我國人口眾多，土地絕對(duì)數(shù)量較大，但可利用的相對(duì)數(shù)量較小，人均占有耕地?cái)?shù)量相對(duì)很少。人多地少的基本國情決定了要對(duì)建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制，建設(shè)用地管理一般應(yīng)遵循以下原則。（1）統(tǒng)一管理的原則（2）符合總體規(guī)劃、實(shí)行計(jì)劃管理的原則（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先的原則（4）節(jié)約、集約用地的原則（5）有償使用的原則2.建設(shè)用地管理的內(nèi)容建設(shè)用地管理內(nèi)容主要包括：建設(shè)用地的規(guī)劃和計(jì)劃管理、建設(shè)用地的供應(yīng)管理、建設(shè)用地征用管理、農(nóng)村建設(shè)用地管理和建設(shè)用地的信息管理與監(jiān)測(cè)等方面。（1）建設(shè)用地的規(guī)劃和計(jì)劃管理土地利用規(guī)劃和計(jì)劃是建設(shè)用地管理的基本依據(jù)，土地行政管理部門進(jìn)行建設(shè)用地的規(guī)劃和計(jì)劃管理的主要內(nèi)容包括：①編制土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃，建立健全建設(shè)用地管理的宏觀調(diào)控體系；②參與建設(shè)項(xiàng)目的前期用地審查，依法進(jìn)行建設(shè)用地的審批，建設(shè)用地的批后跟蹤管理，推行建設(shè)用地的全面管理；③會(huì)同有關(guān)部門擬訂建設(shè)用地管理的行政法規(guī)、管理辦法和技術(shù)標(biāo)規(guī)范。土地的使用首先要看是否符合土地利用總體規(guī)劃，其次要看是否符合土地利用年度計(jì)劃的要求。（2）建設(shè)用地的供應(yīng)管理建設(shè)用地的供應(yīng)是國家將土地使用權(quán)提供給建設(shè)單位的過程，我國建設(shè)用地的供應(yīng)方式主要包括行政劃撥和有償使用兩大類。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式；依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限：居住用地70年；工業(yè)工地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。（3）建設(shè)用地的征用管理“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，國家在建設(shè)過程中需要使用農(nóng)民集體土地的，應(yīng)實(shí)行土地征用手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有，并給予補(bǔ)償。若“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”。這是我國的一項(xiàng)基本土地使用制度。（4）農(nóng)村建設(shè)用地管理農(nóng)村建設(shè)用地是指城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)以外，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體和農(nóng)民個(gè)人投資的各項(xiàng)生產(chǎn)、生活和社會(huì)公共設(shè)施以及公益事業(yè)建設(shè)所需要使用的土地。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、宅基地、村鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)用地等。（5）建設(shè)用地的信息管理與監(jiān)測(cè)其內(nèi)容包括：①利用遙感數(shù)據(jù)對(duì)全國建設(shè)用地進(jìn)行監(jiān)測(cè)，特別是對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)占地實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；②建立建設(shè)用地管理數(shù)據(jù)庫，對(duì)建設(shè)用地實(shí)施信息化管理。5.2建設(shè)用地的計(jì)劃管理與規(guī)劃管理為貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，我國對(duì)各項(xiàng)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理，《土地管理法》規(guī)定：“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。5.2.1建設(shè)用地計(jì)劃管理1.建設(shè)用地計(jì)劃管理的概念建設(shè)用地計(jì)劃管理是指國家按照土地利用計(jì)劃來進(jìn)行建設(shè)用地管理的活動(dòng)。建設(shè)用地計(jì)劃是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃中土地利用計(jì)劃的組成部分，是加強(qiáng)土地資源宏觀管理、調(diào)控固定資產(chǎn)投資規(guī)模和實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策的重要措施，是審核建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估，初步設(shè)計(jì)及審批建設(shè)用地的重要依據(jù)。2．建設(shè)用地計(jì)劃管理的體系完整的建設(shè)用地計(jì)劃包括年限較長的土地利用總體規(guī)劃、五年用地計(jì)劃和年度用地計(jì)劃的規(guī)劃、計(jì)劃體系。土地利用總體規(guī)劃是體現(xiàn)土地綜合利用、保護(hù)耕地的綱要，是編制五年用地計(jì)劃的重要依據(jù)；五年用地計(jì)劃是分階段落實(shí)土地利用總體規(guī)劃的中間環(huán)節(jié)，是指導(dǎo)編制年度用地計(jì)劃的依據(jù)；年度用地計(jì)劃是按照五年用地計(jì)劃編制的分年度執(zhí)行計(jì)劃。目前，在實(shí)踐中應(yīng)用較多的是土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。3.建設(shè)用地計(jì)劃管理的編制（1）土地利用總體規(guī)劃編制土地利用總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)。根據(jù)需要可編制跨行政區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃。村莊土地利用總體規(guī)劃是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的重要內(nèi)容。各地應(yīng)當(dāng)在編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃時(shí)對(duì)村莊土地利用的總體布局作出科學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)籌安排。土地利用總體規(guī)劃編制的一般程序：①準(zhǔn)備工作階段；②調(diào)查研究階段；③編制方案階段；④上報(bào)審批階段。①準(zhǔn)備工作階段：成立規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組和規(guī)劃辦公室，擬定規(guī)劃工作方案和工作計(jì)劃，并報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。落實(shí)規(guī)劃經(jīng)費(fèi)和人員以及進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。②調(diào)查研究階段：根據(jù)需要，在收集和調(diào)查有關(guān)文件、資料基礎(chǔ)上，進(jìn)行專項(xiàng)研究，包括區(qū)位背景與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，土地利用現(xiàn)狀分析，土地適宜性評(píng)價(jià)，城鎮(zhèn)化水平分析，土地需求量預(yù)測(cè)，土地利用問題、規(guī)劃目標(biāo)與戰(zhàn)略確定等，并進(jìn)行必要的外業(yè)調(diào)查核實(shí)。③編制方案階段：在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，擬定用地指標(biāo)，編制供選方案，確定用地分區(qū)和主要用地項(xiàng)目的布局，編繪總體規(guī)劃圖，編寫總體規(guī)劃報(bào)告。④上報(bào)審批階段：規(guī)劃報(bào)告編寫完成以后，要履行審批手續(xù)，形成一個(gè)規(guī)范性文件。根據(jù)審批手續(xù)，規(guī)劃（送、審稿）必須提交同級(jí)人民政府通過，報(bào)省級(jí)以上人民政府審批，最后由同級(jí)人民政府正式公布實(shí)施。（2）土地利用年度計(jì)劃的編制土地利用年度計(jì)劃是國家對(duì)計(jì)劃年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量、土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量的具體安排。土地利用年度計(jì)劃的編制，是為了加強(qiáng)土地管理，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃，控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，其編制時(shí)間與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃相同。土地利用年度計(jì)劃管理制度包括土地利用年度計(jì)劃的編制、報(bào)批、執(zhí)行和監(jiān)督。計(jì)劃編制過程一般是：①提出土地利用年度計(jì)劃建議；②編制土地利用年度計(jì)劃草案；③土地利用年度計(jì)劃草案下達(dá)各地參照?qǐng)?zhí)行；④正式執(zhí)行批準(zhǔn)的土地利用年度計(jì)劃。①提出土地利用年度計(jì)劃建議縣級(jí)以上地方人民政府國土資源管理部門會(huì)同有關(guān)部門，按照國家的統(tǒng)一部署，提出本地的土地利用年度計(jì)劃建議，經(jīng)同級(jí)人民政府審查后，報(bào)上一級(jí)人民政府國土資源管理部門。各省、自治區(qū)、直轄市的土地利用年度計(jì)劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年10月10日前報(bào)國土資源部，同時(shí)抄報(bào)國家發(fā)展和改革委員會(huì)。計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)的土地利用年度計(jì)劃建議在相關(guān)省、自治區(qū)的計(jì)劃建議中單列。國務(wù)院各部門（含計(jì)劃單列的大型工業(yè)聯(lián)合企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)及軍隊(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃，報(bào)國務(wù)院計(jì)劃部門和土地管理部門，同時(shí)抄報(bào)建設(shè)項(xiàng)目所在地的省級(jí)計(jì)劃部門和土地管理部門。省級(jí)計(jì)劃和土地管理部門在編報(bào)用地計(jì)劃時(shí)，應(yīng)把用地計(jì)劃包括在內(nèi)。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由行業(yè)主管部門于上年9月25日前，按項(xiàng)目向國土資源部提出計(jì)劃建議，同時(shí)抄送項(xiàng)目擬使用土地所在地的省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門、發(fā)展和改革部門。②編制土地利用年度計(jì)劃草案國土資源部會(huì)同國家發(fā)展和改革委員會(huì)，在各地和國務(wù)院有關(guān)部門提出土地利用年度計(jì)劃建議的基礎(chǔ)上，匯總提出全國用地計(jì)劃建議，編制全國土地利用年度計(jì)劃草案，納入年度國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃草案。③土地利用年度計(jì)劃草案下達(dá)各地參照?qǐng)?zhí)行國土資源部會(huì)同國家發(fā)展和改革委員會(huì)將土地利用年度計(jì)劃草案上報(bào)國務(wù)院，經(jīng)國務(wù)院審定后，下達(dá)各地參照?qǐng)?zhí)行。④正式執(zhí)行批準(zhǔn)的土地利用年度計(jì)劃全國人大審議通過國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃草案后，按批準(zhǔn)的土地利用年度計(jì)劃正式執(zhí)行，由各級(jí)計(jì)劃部門負(fù)責(zé)下達(dá)。各級(jí)土地管理部門按照用地計(jì)劃下達(dá)執(zhí)行計(jì)劃，抄送同級(jí)計(jì)劃部門。土地管理部門下達(dá)的執(zhí)行計(jì)劃必須與各級(jí)計(jì)劃部門的計(jì)劃相一致。4.建設(shè)用地計(jì)劃管理的審批土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，除此規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。土地利用總體規(guī)劃審查報(bào)批，分為土地利用總體規(guī)劃大綱審查和土地利用總體規(guī)劃審查報(bào)批兩個(gè)階段。土地利用總體規(guī)劃大綱經(jīng)本級(jí)人民政府審查同意后，逐級(jí)上報(bào)審批機(jī)關(guān)同級(jí)的國土資源行政主管部門審查。國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)土地利用總體規(guī)劃大綱的指導(dǎo)思想、戰(zhàn)略定位、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、規(guī)劃目標(biāo)、土地利用結(jié)構(gòu)與空間布局調(diào)整等內(nèi)容進(jìn)行審查。土地利用總體規(guī)劃大綱通過審查后，有關(guān)國土資源行政主管部門依據(jù)大綱，編制土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃按照下級(jí)規(guī)劃服從上級(jí)規(guī)劃的原則，自下而上審查報(bào)批。有關(guān)國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到人民政府轉(zhuǎn)來的下級(jí)土地利用總體規(guī)劃之日起5個(gè)工作日內(nèi)，征求有關(guān)部門和單位意見，并自收到有關(guān)部門和單位的意見之日起15個(gè)工作日內(nèi)，完成規(guī)劃審查工作。國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)審查情況和相關(guān)部門意見，提出明確的審查結(jié)論，提請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：土地利用年度計(jì)劃，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況編制。土地利用年度計(jì)劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同，一經(jīng)審批下達(dá)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。5.2.2建設(shè)用地指標(biāo)管理1988年，原國家土地管理局就會(huì)同建設(shè)部組織有關(guān)行業(yè)部門開始編制分行業(yè)的《工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)》到目前已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布了涉及紡織、機(jī)械、鋼鐵、建材等22個(gè)行業(yè)26項(xiàng)工程項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo)，成為建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、土地管理部門審核建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模的重要依據(jù)，2008年又修訂發(fā)布了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，對(duì)加強(qiáng)用地管理、促進(jìn)建設(shè)用地特別是工業(yè)用地的集約利用起到了重要作用。建設(shè)用地指標(biāo)是指在平均先進(jìn)的生產(chǎn)工藝、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平和通常的場(chǎng)地條件下，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（或單項(xiàng)工程）的主體工程和配套工程所需占用的額定土地面積；是適用于各類工程項(xiàng)目的全國統(tǒng)一指標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)一般可以分為總體和單項(xiàng)建設(shè)用地指標(biāo)2個(gè)層次?？傮w建設(shè)用地指標(biāo)，指按設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)文件規(guī)定的一個(gè)獨(dú)立、完整項(xiàng)目的總平面用地定額指標(biāo)。單項(xiàng)用地定額指標(biāo)，指在建設(shè)項(xiàng)目中有獨(dú)立設(shè)計(jì)、可以獨(dú)立發(fā)揮效益的各個(gè)單項(xiàng)工程的用地定額指標(biāo)。建設(shè)用地指標(biāo)的編制納入工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額計(jì)劃，由建設(shè)部統(tǒng)一管理，具體編制工作由國家土地管理局負(fù)責(zé)組織。5.2.3城市建設(shè)用地規(guī)劃管理1.城市建設(shè)用地規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的關(guān)系城市規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，在全面研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市的歷史和自然條件確定城市性質(zhì)和規(guī)模及城市各部分的組成，并對(duì)各用地種類加以全面組織和合理安排，為生產(chǎn)和生活創(chuàng)造良好環(huán)境的形態(tài)布局規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是為了選擇和實(shí)施最佳的土地方案，對(duì)土地和水資源潛力、土地利用的各種方案以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)的過程。兩者既存在區(qū)別也存在聯(lián)系。從內(nèi)容、方法和成果看，城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃各成體系，并分別由建設(shè)部門和土地管理部門負(fù)責(zé)制定和實(shí)施。從空間范圍看，土地利用規(guī)劃的范圍比城市規(guī)劃范圍大，它要對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)全部土地的利用結(jié)構(gòu)及其空間布局（包括城鎮(zhèn)體系的用地布局）做出長期的合理安排，城市規(guī)劃是土地利用規(guī)劃的一個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃。2.城市建設(shè)用地規(guī)劃管理內(nèi)容城市建設(shè)用地規(guī)劃實(shí)施管理的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：（1）建設(shè)項(xiàng)目選址；（2）建設(shè)用地規(guī)劃管理；（3）建設(shè)工程管理；（4）工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理；（5）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理等。3．城市用地規(guī)劃的編制與審批根據(jù)城鎮(zhèn)體系的不同，一般全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門組織編制；省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由省或自治區(qū)人民政府組織編制；城市人民政府組織編制城市規(guī)劃；縣級(jí)以上人民政府組織編制縣級(jí)以上人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃。城市規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批，按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定的審批權(quán)限，分別由國務(wù)院、省級(jí)人民政府和市級(jí)人民政府審批。5.3建設(shè)用地的供應(yīng)5.3.1建設(shè)用地供應(yīng)的概念建設(shè)用地供應(yīng)是指土地行政主管部門依據(jù)國家法律法規(guī)與政策，將建設(shè)用地提供給建設(shè)用地單位的過程。我國土地的社會(huì)主義公有制有全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有2種形式，根據(jù)所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，供地即為國家或集體以土地所有者的身份，依據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃，以出讓和劃撥等方式提供建設(shè)用地使用權(quán)的行為即為建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地供應(yīng)主要涉及是否提供建設(shè)用地、提供建設(shè)用地的方式、提供建設(shè)用地的數(shù)量、提供建設(shè)用地的位置以及提供建設(shè)用地所需要的條件等問題。5.3.2建設(shè)用地供應(yīng)的依據(jù)1．建設(shè)用地供地的依據(jù)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于新建、擴(kuò)建和改建的建設(shè)項(xiàng)目，有不同的供地政策。一般分為以下3類：（1）國家鼓勵(lì)類項(xiàng)目——可以供地，甚至要積極供地。（2）國家限制類項(xiàng)目——限制供地。（3）國家禁止類項(xiàng)目——禁止供地。2．建設(shè)用地供地的方式在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，我國實(shí)行的是劃撥用地方式。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)，土地的供應(yīng)方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存。（1）劃撥方式供地。《土地管理法》第五十四條規(guī)定的4大類用地可采取劃撥供地的方式。凡具體列入《劃撥用地目錄》（詳見附錄3）的，可按劃撥方式供地。

（2）有償使用方式供地。除劃撥方式供應(yīng)建設(shè)用地以外的所有建設(shè)項(xiàng)目，要按有償方式提供土地。有償使用的形式包括：國有土地使用權(quán)出讓、出租和作價(jià)出資或者入股。（3）依法使用集體土地可以使用集體土地的建設(shè)項(xiàng)目包括：①農(nóng)民個(gè)人建房，但在兩處建住宅是禁止的。②鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)：可以使用本集體的或者使用其他集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。

③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)：主要有3種類型，一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體所有的土地；二是村辦企業(yè)使用本集體所有的土地；三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體所有的土地與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)。3.建設(shè)用地供地的具體位置根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，決定供地的具體位置。4.

建設(shè)用地供地時(shí)間根據(jù)建設(shè)時(shí)間和土地供應(yīng)年度計(jì)劃，決定供地時(shí)間。5.建設(shè)用地供地?cái)?shù)量根據(jù)國家規(guī)定的具體建設(shè)用地定額指標(biāo)，決定供地?cái)?shù)量。5.3.3建設(shè)用地供地的流程1.經(jīng)營性用地的供地程序經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收及合法收回的經(jīng)營性用地，按以下程序供地：（1）委托經(jīng)注冊(cè)的土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)或事業(yè)性土地估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；（2）對(duì)公開出讓的底價(jià)、保證金、公告媒體、出讓金交付方式等進(jìn)行集體會(huì)審；（3）擬定土地供應(yīng)方案（4）對(duì)擬公開出讓的經(jīng)營性用地進(jìn)行實(shí)地踏勘；（5）土地供應(yīng)方案報(bào)批；（6）發(fā)布經(jīng)營性用地公開出讓公告；（7）接受咨詢、審查報(bào)名資格；（8）組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，簽署成交確認(rèn)書；（9）簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金；（10）領(lǐng)取批準(zhǔn)手續(xù)。2.劃撥用地的供地程序經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收及合法收回的土地符合協(xié)議出讓條件的按以下程序供地：（1）擬定土地供應(yīng)方案（2）對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行實(shí)地踏勘；（3）土地供應(yīng)方案公示；（4）土地供應(yīng)方案報(bào)批；（5）簽署劃撥決定書，交納土地相關(guān)稅費(fèi)；（6）領(lǐng)取批準(zhǔn)手續(xù)。供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合國家的土地供應(yīng)政策；②申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求；③劃撥方式供地，符合法定的劃撥用地條件；④以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定；⑤只占用國有未利用土地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。5.4建設(shè)用地的審批5.4.1建設(shè)用地審批制度新的建設(shè)用地審批制度設(shè)立農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、具體項(xiàng)目用地審批的相應(yīng)程序，主要包括以下內(nèi)容：1.實(shí)行建設(shè)用地預(yù)審2.強(qiáng)化農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批3.規(guī)范土地征用審批4.集中審批權(quán)限5.完善報(bào)批手續(xù)6.實(shí)行項(xiàng)目用地審批7.明確供地方式5.4.2建設(shè)用地的審查報(bào)批管理建設(shè)用地審批主要程序分“圈”外、“圈”內(nèi)分別如下：1.單獨(dú)選址（圈外用地）的程序：①用地單位提出預(yù)申請(qǐng)；②建設(shè)單位持有關(guān)材料，向市、縣國土資源部門提出用地申請(qǐng)；③市、縣國土資源管理部門擬訂供用地方案；④方案經(jīng)同級(jí)政府審核同意后逐級(jí)上報(bào)到有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)；⑤方案批準(zhǔn)后，由市、縣政府組織實(shí)施，向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；⑥土地登記，頒發(fā)土地使用證。2.規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地（圈內(nèi)用地）的分批次報(bào)批的程序分2個(gè)階段：（1）第1階段：①擬訂方案，市、縣國土資源部門根據(jù)土地利用年度計(jì)劃擬訂方案，并報(bào)同級(jí)政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)到有批準(zhǔn)權(quán)的政府；②審查報(bào)批；③實(shí)施：方案批準(zhǔn)后，由市、縣政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。（2）第2階段：和圈外用地的報(bào)批程序基本一致，包括預(yù)審、擬訂方案、實(shí)施和土地登記等步驟。5.5建設(shè)用地的征收和征用土地征收是指國家為了公共利益的需要，通過行政主體利用國家強(qiáng)制力，按照法律規(guī)定的程序，將一定范圍的集體土地所有權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)為國家所有，并依法給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)囊环N法律行為。我國的土地征收具有如下特征：。（1）土地征收是一種政府行為（2）土地征收具有強(qiáng)制性（3）土地征收必須遵循法定程序。（4）土地征用具有補(bǔ)償性（5）土地征用具有公開性土地征用是指國家為了公共利益的需要，給予法律規(guī)定的特殊原因，在不改變土地所有權(quán)的前提下，通過行政主體運(yùn)用國家強(qiáng)制手段依法取得一定時(shí)期土地使用權(quán)的一種行政行為。從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地征用具有以下特征：（1）土地征用的對(duì)象是土地的使用權(quán)，既包括國有土地使用權(quán)，也包括集體土地使用權(quán)。（2）土地征用是一種強(qiáng)制行為，由于征用的目的是特定條件下的公共利益，因此，在征用行為實(shí)施時(shí)不需征得權(quán)利人同意即可實(shí)施。（3）土地征用行為實(shí)施的條件是法定的，并有著嚴(yán)格的范圍限制。根據(jù)法律規(guī)定，只有在因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要的前提下，具有法定權(quán)限的機(jī)關(guān)按照法定程序才能實(shí)施征用，這蘭個(gè)條件缺一不可。（4）土地征用是具有一定期限的，在特定任務(wù)完成（或法定條件解除）后，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)及時(shí)歸還。（5）土地征用造成權(quán)利人損失的，應(yīng)當(dāng)給予一定的補(bǔ)償。5.5.1征收和征用的區(qū)別和聯(lián)系征收和征用，是國家強(qiáng)行取得公民和法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者使用公民和法人的財(cái)產(chǎn)制度。二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要；都要經(jīng)過法定程序；都具有強(qiáng)制性；都要依法給予補(bǔ)償；而被征收的單位（個(gè)人）必須服從，不得抗拒。兩者主要區(qū)別如下：1.征收針對(duì)的是土地所有權(quán)，是國家強(qiáng)制從被征地人手中剝奪所有權(quán)，其結(jié)果是物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，集體土地所有權(quán)消失；而征用針對(duì)的是土地使用權(quán)，是在緊急情況下對(duì)土地的強(qiáng)制使用，只是土地使用權(quán)的臨時(shí)轉(zhuǎn)移或限制，特定條件消失后，土地使用權(quán)歸還原權(quán)利人。2.土地征收過程在實(shí)施過程中要嚴(yán)格遵循相關(guān)程序；而土地征用，對(duì)程序相對(duì)較寬松，可以先行用地。3.由于土地征用不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，在緊急狀態(tài)消失后土地使用權(quán)要?dú)w還，權(quán)利人損失相對(duì)較小，因此，補(bǔ)償主要針對(duì)征用前的實(shí)物狀態(tài)或價(jià)值狀態(tài)予以恢復(fù)，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低；土地征收涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，權(quán)利損失較大，需按國家標(biāo)準(zhǔn)及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)相關(guān)單位及人員予以補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也較高。4.征收強(qiáng)調(diào)基于公共利益的需要，土地征用在強(qiáng)調(diào)公益性質(zhì)的同時(shí)，還要求存在緊急狀態(tài)和緊急需要，如搶險(xiǎn)，救災(zāi)等臨時(shí)性的緊急狀態(tài)，其目的的限制更為嚴(yán)格。5.5.2征收土地的審批征收土地是一種政府行為，只有國務(wù)院和省級(jí)人民政府有權(quán)批準(zhǔn)，其他任何單位和個(gè)人，包括市、縣人民政府都沒有權(quán)限。為嚴(yán)格保證土地征收依法進(jìn)行，制止違法越權(quán)批地，法律中規(guī)定了嚴(yán)格的土地征收審批權(quán)限。在土地征收中，審批機(jī)關(guān)必須嚴(yán)格依照權(quán)限批地，嚴(yán)禁將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地分拆審批。1.征地審批的權(quán)限（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批（2）征收集體土地審批權(quán)限2.征收土地審批程序征收土地審批是法律賦予土地管理部門的重要職能，也是建設(shè)用地管理人員的職責(zé)。征地審批依據(jù)包括《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等土地管理法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，以及土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃、用地定額指標(biāo)和技術(shù)規(guī)范等，各省根據(jù)國家的法律法規(guī)也制定了相應(yīng)審批程序。征收土地一般按以下流程實(shí)施：申請(qǐng)用地——審查——擬定征地方案——上報(bào)審批——批復(fù)——實(shí)施——登記發(fā)證。（1）申請(qǐng)用地建設(shè)單位持批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的有關(guān)文件，向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出項(xiàng)目建設(shè)用地申請(qǐng)。（2）審查土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行審查按照審核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已受理的用地申報(bào)資料審核，如符合條件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、測(cè)量。（3）擬定征地方案縣、市土地行政主管部門組織建設(shè)單位和被征地單位（或國有土地原使用單位）及有關(guān)部門擬定土地補(bǔ)償安置方案并主持簽訂征地初步協(xié)議。（4）上報(bào)審批先報(bào)本級(jí)人民政府審核簽署意見，后逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的上級(jí)政府批準(zhǔn)。（5）批復(fù)具批準(zhǔn)權(quán)的國土資源部門先審查，復(fù)核用地計(jì)劃指標(biāo)，核定用地?cái)?shù)量，審定征地協(xié)議等，后報(bào)同級(jí)人民政府審批，對(duì)符合條件的，由國土資源行政主管部門代批準(zhǔn)機(jī)關(guān)下文批復(fù)。省政府批復(fù)后，建設(shè)單位根據(jù)批準(zhǔn)用地面積及繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納相關(guān)費(fèi)用。（6）實(shí)施《土地管理法》第四十八條規(guī)定：“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！币虼?，被征土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)在收到征地批復(fù)文件起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征地公告，并發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告，聽取被征地單位和個(gè)人意見，最后簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，充分考慮，維護(hù)征地者、被征地者的合法權(quán)益。（7）登記發(fā)證建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，由用地單位向縣、市土地行政主管部門進(jìn)行土地登記申請(qǐng)。經(jīng)土地行政主管部門審核、注冊(cè)登記后，頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。5.5.3征收土地的補(bǔ)償與安置《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。這種補(bǔ)償費(fèi)是建設(shè)單位因征用土地而依法向被征單位支付的各項(xiàng)費(fèi)用的總和，它不是一般意義上地價(jià)，需包括對(duì)與土地相關(guān)的人和物的補(bǔ)償以及對(duì)剩余勞動(dòng)力的安置，而且必須以妥善安置被征地群眾的生產(chǎn)和生活為前提，兼顧國家和被征地單位利益。補(bǔ)償費(fèi)是因征用土地而直接發(fā)生的費(fèi)用，以直接向被征單位支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)用為主體構(gòu)成。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下幾個(gè)方面：1.土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)是國家建設(shè)征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地單位的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項(xiàng)。其實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)民在被征用之土地上長期投工、投資的補(bǔ)償，該項(xiàng)費(fèi)用只能由被征地單位用于再生產(chǎn)投資，可視土地使用者或者土地承包者對(duì)土地的投入情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)因地類的不同而有區(qū)別。2.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)青苗一般指長在地上，且處于生長期尚未成熟的農(nóng)作物。地面附著物通常是指房屋、樹木、水井等因自然或人工而與土地結(jié)合在一起，附著于土地之上的物。青苗和地上附著物，一般都是土地所有者或土地使用者投工、投資的產(chǎn)物。土地被征后，青苗往往要被毀掉，地面附著物要被移走或拆掉，也因此會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)損失。因此，用地單位要向青苗或地面附著物的所有人支付青苗或地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。被征用土地的附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行制定。凡在協(xié)商征地方案后搶種的農(nóng)作物、樹木和搶建的設(shè)施，一律不予補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長期的農(nóng)作物，最高按一季作物產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。多年生的經(jīng)濟(jì)林木：要盡量移植，由用地單位給付移植費(fèi)；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹木，由樹所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。房屋拆遷補(bǔ)償：拆遷房屋按“拆什么，補(bǔ)什么，拆多少補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則，對(duì)所拆遷的房屋，按其原有建筑的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積，給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按各地區(qū)現(xiàn)行價(jià)格分別制定。電話線、電力線、自來水、排灌站、橋梁、涵洞、鋪石道路、水泥地等，參照建筑造價(jià)，由土地管理部門與被征單位具體商討確定有關(guān)補(bǔ)償、遷移和復(fù)建事宜。征用土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、墳?zāi)埂?、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：誰拆遷或遷建的，支付給誰，自行拆遷的，支付給附著物的所有者；青苗、林木、果樹補(bǔ)償給所有者。3.安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)是指安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得收入的農(nóng)業(yè)人口所需支付的補(bǔ)助金額。其主要目的是幫助失去土地的農(nóng)民解決就業(yè)問題及其他生活方面的困難。安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。具體計(jì)算公式如下：安置補(bǔ)助費(fèi)=被征用耕地前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)4.其他規(guī)定（1）占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地開墾費(fèi)（2）臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)（3）《土地管理法》規(guī)定：大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。（4）稅費(fèi)①土地管理費(fèi)一般按征地費(fèi)總額的l％～4％提取。具體收取比例按征地?cái)?shù)量的多少、征地工作的難度等實(shí)際情況，由地方政府確定。②耕地占用稅按實(shí)際批準(zhǔn)占用的土地面積計(jì)稅，由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門負(fù)責(zé)收取。征稅范圍包括占用耕地、園地、魚塘或其他按當(dāng)?shù)刎?cái)政部門規(guī)定需納稅的土地，稅額以縣為單位按人均占用耕地多少，并參照經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定。（5）農(nóng)轉(zhuǎn)非和勞動(dòng)力安置因征地造成的剩余勞動(dòng)力和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員不斷增加，從而使征地速度和國家建設(shè)受到影響，因此，各地政府應(yīng)在《土地管理法》的基礎(chǔ)上又制定了具體的政策規(guī)定。5.5.4耕地保護(hù)制度1.耕地及其分類耕地是指種植農(nóng)作物，經(jīng)常進(jìn)行耕鋤的田地，包括熟地、新開荒地、休閑地、草田輪作地、連續(xù)三年撂荒未滿3年的耕地；以種植農(nóng)作物為主，并附帶種植果樹、桑樹和其他林地的土地；耕種三年以上的灘地和海涂。耕地中包括南方寬小于1米，北方寬小于2米的溝、渠、路和田埂。根據(jù)不同的自然條件和社會(huì)生產(chǎn)條件，耕地可分為：灌溉水田、望天田、水澆地、旱地和菜地5個(gè)二級(jí)類。其中灌溉水田是指有水源保證和灌溉設(shè)施，在一般年景能正常灌溉，用以種植水稻、蓮藕、席草等水生作物的耕地，包括灌溉的水旱輪作地。望天田是指無灌溉工程設(shè)施，主要依靠天然降雨，用以種植水稻、蓮藕、席草等水生作物的耕地。包括無灌溉設(shè)施的水旱輪作地；水澆地指水田、菜地以外，有固定灌溉設(shè)施，在一般年景能保澆一次水以上的耕地；旱地指無灌溉設(shè)施、靠天然江水生長作物的耕地，僅靠引洪淤灌的耕地；菜地指種植蔬菜為主的耕地，包括溫室，塑料大棚用地。2.我國耕地資源狀況我國耕地總特點(diǎn)：①人均少，質(zhì)量低，分布不均勻，后備資源開發(fā)利用困難；②隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，耕地減少情況嚴(yán)重：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市外延無節(jié)制擴(kuò)張、農(nóng)民建房等都占用大量耕地；③由于人們的不合理利用，耕地退化比較嚴(yán)重，如：荒漠化、鹽漬化、酸化、肥力減退、水土流失等。作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和為人們提供食品的基礎(chǔ)，耕地正受到嚴(yán)重的威脅，因此，保護(hù)耕地不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定，而且對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有舉足輕重的作用。3.耕地保護(hù)管理的內(nèi)容鑒于耕地資源的狀況，我國實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”，是我國長期堅(jiān)持的一項(xiàng)基本國策，主要措施包括：（1）建立嚴(yán)格的土地用途管制制度（2）強(qiáng)化耕地占補(bǔ)平衡管理（3）嚴(yán)格執(zhí)行城市用地規(guī)模審核制度（4）建立有效的土地收益分配機(jī)制（5）大力開展土地整理，提高耕地利用集約度，提高耕地質(zhì)量（6）建立耕地保護(hù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)4.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。農(nóng)用地可分為：耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為，又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。5.基本農(nóng)田保護(hù)制度基本農(nóng)田是按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的質(zhì)量好、產(chǎn)量高、生產(chǎn)潛力大且集中連片的耕地。劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地包括：①經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；②有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；③蔬菜生產(chǎn)基地；④農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；⑤國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。國家對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)主要體現(xiàn)在：①地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的數(shù)量不減少。②基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得改變或占用。③禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等破壞基本農(nóng)田的活動(dòng)。④禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。5.5.5土地征收案例分析案例一：福建省A市越權(quán)批準(zhǔn)征地案案情介紹福建省A市經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司機(jī)械工程公司于1995年投資A市公路改造工程，完工后A政府欠該公司1400萬元。為了解決欠款問題，A市政府決定分片征地給該公司開發(fā)。1997年3月28日，市政府批準(zhǔn)征用該市B村集體土地50畝（耕地26.8畝、非耕地23.2畝），劃撥給經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司機(jī)械工程公司作為綜合性項(xiàng)目用地。同日，批準(zhǔn)征用B村集體土地50畝（耕地28.8畝、非耕地21.2畝），劃撥給A市經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司鍋爐建筑安裝隊(duì)作為住宅、辦公、倉庫等項(xiàng)目用地。兩公司都與該村村委會(huì)簽訂了征地協(xié)議并支付了征地補(bǔ)償費(fèi)。兩公司都是獨(dú)立的企業(yè)法人，都掛靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司，性質(zhì)為集體所有制企業(yè)，法定代表人為同一人，且兩單位取得的土地毗鄰連片。由于B村部分群眾不同意用地，致使用地單位無法進(jìn)場(chǎng)施工。直到2000年8月，用地單位進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)，才發(fā)現(xiàn)政府批地時(shí)將所批地塊的權(quán)屬弄錯(cuò)，這兩塊地當(dāng)中有部分土地（耕地28.8畝）不屬于B村而屬于附近的C村。于是該市政府將“同意征用B村耕地28.8畝，非耕地21.2畝”，更正為“同意征用C村耕地28.8畝，B村非耕地21.2畝”。此后用地單位根據(jù)批文進(jìn)行推填土地，而被征地村民認(rèn)為該批地文件存在越權(quán)批地，批地文件中權(quán)屬弄錯(cuò)，有瑕疵，屬于無效文件。村民阻攔用地單位施工并紛紛上訪。案例評(píng)析這是一起1998年《土地管理法》修正法（目前最新的是2004年修正法）與舊法（1986年）銜接使用的一個(gè)有關(guān)征地審批的案例。在這起案件中，存在兩個(gè)主要的問題。一個(gè)是，于舊《土地管理法》，A市政府是否存在化整為零，越權(quán)批地的行為；另一個(gè)是2000年A市政府的糾錯(cuò)文件是否有效，有沒有法律效力。本案中，市政府為了解決欠款問題，先后分兩次批給經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司下屬掛靠單位各50畝，以抵作公路改造工程所欠1400萬元的債務(wù)。市政府所批土地為同一村的相鄰連片土地，且劃撥給具有同一法人代表的企業(yè)，市政府的批地行為已經(jīng)非常明顯地在規(guī)避法律，是“化整為零”，越權(quán)批地的典型。舊《土地管理法》第26條規(guī)定：“一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零。分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用?！盇市的做法已經(jīng)與舊《土地管理法》中該條款相抵觸，其行為屬非法行為。1998年《土地管理法》上收了征用土地的審批權(quán)，但是這種越權(quán)批地的違法行為仍不鮮見。比如說在集體建設(shè)用地的審批中，審批土地明為農(nóng)用地，但這些地塊在建設(shè)轉(zhuǎn)用前先行拋荒，然后再以未利用地或荒地等形式進(jìn)行審批。另外在一些其他非農(nóng)建設(shè)用地審批中，化整為零的審批方式仍然存在。因此，上級(jí)人民政府在進(jìn)行審批審查過程中，一定要嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真核實(shí)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有關(guān)部門的違法行為，要及時(shí)查處，撤消類似的行政行為。其二，假如說A市政府的審批征地行為不存在越權(quán)批地的情況下，其在2000年做出糾錯(cuò)文件又是否有效呢？假使如此，盡管市政府的批地文件將部分土地的權(quán)屬弄錯(cuò)，但整個(gè)批地行政行為主體是合法的，程序是合法的，權(quán)屬正確的21.2畝的B村部分土地還是合法有效的。C村的28.8畝的征用土地，征地單位未與C村簽訂任何征地補(bǔ)償協(xié)議，未進(jìn)行征地補(bǔ)償，征地程序不合法，征用C村土地的行政行為是違法行為，因此，征用C村的部分土地，其審批屬無效審批。但是，在本案中，市政府于2000年8月又將“同意征用B村耕地28.8畝，非耕地21.2畝”，更正為“同意征用C村耕地28.8畝，B村非耕地21.2畝”。市政府的糾錯(cuò)文件是在新《土地管理法》頒布之后作出的。1997年的審批文件中征用C村部分土地已屬無效文件，那么他在做出糾錯(cuò)文件之后，相當(dāng)于又作出了一個(gè)批準(zhǔn)征地行政行為。在1999年1月1日新法實(shí)施之后，市政府就已經(jīng)喪失了農(nóng)用地的征用審批權(quán)利，他又怎么可能在2000年做出批地行為呢？很顯然，市政府的糾錯(cuò)文件同樣是一個(gè)無效文件，沒有任何法律效力。案例二：征收土地必須公告案情介紹某市新區(qū)管理委員會(huì)為實(shí)施金港大道等建設(shè)項(xiàng)目，需征轉(zhuǎn)農(nóng)用地，涉及大港鎮(zhèn)北角村15組等范圍內(nèi)的集體土地。為此，市人民政府向省國土資源廳提交了建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案，并得到省政府的批準(zhǔn)。2003年12月30日，省國土資源廳向某市人民政府下發(fā)了《關(guān)于批準(zhǔn)某市2003年度第23批次城鎮(zhèn)建設(shè)用地的通知》。趙躍奎的私有房產(chǎn)坐落于大港鎮(zhèn)北角村15組，使用的土地系集體土地，在金港大道項(xiàng)目征用農(nóng)用地范圍內(nèi)。因趙與新區(qū)管理委會(huì)就安置補(bǔ)償事宜未能達(dá)成協(xié)議，某市國土資源局遂于2004年2月24日發(fā)出責(zé)令交地通知書，責(zé)令趙辦理相關(guān)安置補(bǔ)償手續(xù)，并于15日內(nèi)交出土地。趙逾期不辦理，市國土資源局于同年3月23日發(fā)出責(zé)令交地決定書，再次要求趙辦理相關(guān)手續(xù)，并于7日內(nèi)交出土地。趙到期未履行，并向人民法院提出行政訴訟。區(qū)人民法院判決駁回了趙的訴訟請(qǐng)求，趙上訴后，市中級(jí)人民法院2004年10月15日判決駁回上訴，維持一審判決后，原告的房屋被強(qiáng)制拆除。法院另查明，2002年6月14日，新區(qū)管委會(huì)以自己的名義曾發(fā)布公告，內(nèi)容是：“因新港大道工程建設(shè)需要，征用大港鎮(zhèn)觀塘村、北角村部分村民小組的土地。具體位置：東至捆山河兩岸附近，西至港中路，路副南北寬約70米（詳見現(xiàn)場(chǎng)邊界溝）。凡此范圍的農(nóng)作物、墳?zāi)辜案鞣N附著物應(yīng)在6月20日前清理完畢，不得繼續(xù)種植，各種補(bǔ)償費(fèi)用請(qǐng)到村委會(huì)結(jié)付，遷墳新址請(qǐng)到大港鎮(zhèn)民政部門辦理相關(guān)手續(xù)，逾期將作為無主處理?！?004年12月22日，趙以市人民政府沒有履行公告的法定職責(zé)為由，向市中級(jí)人民法院提出行政訴訟，請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)被告市人民政府的行為違法，判令被告限期依法公告。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告某市人民政府具有對(duì)征收土地進(jìn)行公告的法定職責(zé)。2003年l2月30日，省國土資源廳下發(fā)了《關(guān)于批準(zhǔn)某市2003年度第23批次城鎮(zhèn)建設(shè)用地的通知》后，某市人民政府沒有就此發(fā)布過相關(guān)征收土地的公告，不符合法律規(guī)定。但在土地征收實(shí)施操作過程中，原告趙躍奎對(duì)自己房屋坐落的土地在征收范圍內(nèi)是明知的，新區(qū)管理委員會(huì)也與原告商談了安置補(bǔ)償事宜，亦已達(dá)到了公告的目的和所起的作用，并且沒有影響原告安置補(bǔ)償?shù)葘?shí)體權(quán)利的行使。金港大道項(xiàng)目已實(shí)施，安置補(bǔ)償工作也已基本完成，公告具有較強(qiáng)的時(shí)效性，現(xiàn)已時(shí)過境遷，判決被告限期依法公告已無實(shí)際意義。據(jù)此，根據(jù)《關(guān)于執(zhí)行（中華人民共和國行政訴訟法）若干問題的解釋》第五十六條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回原告趙躍奎的訴訟請(qǐng)求。原告趙躍奎不服，上訴于省高級(jí)人民法院，省高級(jí)人民法院二審維持判決。案例評(píng)析本案系訴政府不依法履行土地征收公告法定職責(zé)的案件，主要涉及以下幾個(gè)問題：（1）征地公告的確定《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定的：被征收土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征收土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征收土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。公告的具體內(nèi)容《征用土地公告辦法》第五條有明確規(guī)定，即征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑。該公告的主體是被征土地所在地的市、縣人民政府，即被征土地所在地的市、縣人民政府具有進(jìn)行征用土地公告的法定職責(zé)（2）某市人民政府未進(jìn)行征收土地公告是否違法本案中，被征收的集體土地位于新區(qū)大港鎮(zhèn)北角村l5組范圍內(nèi)，根據(jù)上述法律規(guī)范規(guī)，作為被征收土地所在地的某市人民政府，負(fù)有進(jìn)行征收土地公告的義務(wù)。結(jié)合案件事實(shí)，2003年12月30日，省國土資源廳下發(fā)了《關(guān)于批準(zhǔn)某市2003年度第23批次城鎮(zhèn)建設(shè)用地的通知》后，市人民政府沒有以自己的名義發(fā)布過對(duì)金港大道項(xiàng)目征用土地的公告。其未及時(shí)進(jìn)行公告的行為違背了法律規(guī)定，屬于違法行為。那么，市人民政府的派出機(jī)構(gòu)發(fā)布的公告可否視為市人民政府的征收土地公告呢?2002年6月14日，新區(qū)管理委員會(huì)以自己的名義曾發(fā)布公告，該公告不能視為某市人民政府已履行了公告的法定義務(wù)。理由是：①新區(qū)管理委員會(huì)是市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，不具有發(fā)布征收土地公告的法定職責(zé)；②該公告并非是在省國土資源廳批準(zhǔn)通知下發(fā)后作出的；③公告的內(nèi)容不符合法律規(guī)定。案例三：公開投標(biāo)方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)不能獲得安置補(bǔ)助費(fèi)案情介紹1987年11月，福州市閩侯縣某村村民張某以公開競標(biāo)方式取得本村一荒山50年的承包經(jīng)營權(quán)，張某與村委會(huì)簽訂了承包經(jīng)營合同。2004年2月，因福州市大學(xué)城建設(shè)需要，張萊等人承包的果園有3畝被征收。2005年7月，村委會(huì)召開村民大會(huì)決定，該塊土地被征收的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)歸集體所有。會(huì)后，村委會(huì)向張某等人發(fā)放了青苗補(bǔ)償費(fèi)。2006年7月，張某等人將村委會(huì)訴至縣人民法院，要求發(fā)放土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)?？h人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村委會(huì)通過村民代表大會(huì)決定土地補(bǔ)償費(fèi)的分配符合法律規(guī)定。征地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。最后法院做出判決：駁回張某的訴訟請(qǐng)求。案例評(píng)析根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地的承包分為兩種：家庭承包和其他方式承包，家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，其土地承包帶有福利分配性質(zhì)，因此，要充分保障每一個(gè)成員的權(quán)益：而其他方式承包的承包方則不限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，帶有商業(yè)承包的性質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規(guī)定，放棄統(tǒng)一安置的家庭承包方，可以請(qǐng)求發(fā)包方給付已收到的安置補(bǔ)助費(fèi)。這里規(guī)定安置補(bǔ)助費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)主體為家庭承包方，目的在于解決家庭承包中，土地被征收而產(chǎn)生的剩余勞動(dòng)力安置問題，該費(fèi)用具有一定的人身屬性，體現(xiàn)了國家對(duì)農(nóng)戶特有的社會(huì)保障功能。本案中，張某等人雖然是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但并非以家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)，因此，不能獲得安置補(bǔ)助費(fèi)。5.6土地使用權(quán)劃撥管理5.6.1劃撥用地概述1.土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，國家將土地交付給土地使用者使用或者將士地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2.劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)劃撥土地使用權(quán)具有以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：（1）劃撥土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)有明顯的區(qū)別。出讓土地使用權(quán)是有期限規(guī)定的，且在合同中有明確規(guī)定，出讓期滿后，需重新簽訂出讓合同，才能取得續(xù)期的土地使用權(quán)。（2）劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不能在土地市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)先辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用時(shí)，由政府無償收回其土地使用權(quán)。（3）劃撥土地的用途不得改變，要改變用途需經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)其不屬于劃撥范圍的，要實(shí)行有償使用。（4）劃撥土地使用權(quán)支付的費(fèi)用較低通過有償方式取得土地使用權(quán)需繳納多項(xiàng)費(fèi)用，而取得劃撥土地使用權(quán)，一般來說，只需繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費(fèi)，而不需要繳納土地有償使用費(fèi)且費(fèi)用往往要低于有償受讓方式取得的土地使用權(quán)，甚至無償取得。3.劃撥土地使用權(quán)的適用范圍劃撥土地使用權(quán)是國家的一種特殊政策?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律和法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他項(xiàng)目用地。其中：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地包括：①國家權(quán)力機(jī)關(guān)，指全國人大及其常委會(huì)、地方人大及其常委會(huì)；②國家行政機(jī)關(guān)，指各級(jí)人民政府及其所屬工作或職能部門；③國家審判機(jī)關(guān)，指各級(jí)人民法院；④國家檢察機(jī)關(guān)，指各級(jí)人民檢察院；⑤國家軍事機(jī)關(guān)，指國家部隊(duì)的機(jī)關(guān)等部門。（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地是指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋梁、市內(nèi)公共交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、路標(biāo)、路燈等設(shè)施用地。（3）公益事業(yè)用地是指學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、圖書館、文化館、幼兒、托兒所、敬老院、防疫站等文化、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。（4）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地是指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優(yōu)惠政策重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目，鐵路、公路、港口、碼頭、機(jī)場(chǎng)等交通項(xiàng)目；水庫、防洪、江河治理等水利項(xiàng)目用地。上述項(xiàng)目中政府經(jīng)過論證認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以扶持，才給予政策上的優(yōu)惠，經(jīng)過批準(zhǔn)可以采用劃撥方式提供土地使用權(quán)。5.6.2劃撥土地的管理1.劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理（1）劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是指劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，未經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、未交付土地使用權(quán)出讓金的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。具體須符合下列條件：①領(lǐng)有國有土地使用證；②具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；③依照法律規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。④劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有2種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，未按照國務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家，如不上繳國家或作其他處理的，不得轉(zhuǎn)讓。（2）劃撥土地使用權(quán)的出租①用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃，租賃期限不得超過出讓年限；②房產(chǎn)所有權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租并以營利為目的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家；（3）劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押的金額不包括土地價(jià)格，因抵押造成土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)繳納出讓金才能變更權(quán)屬。（4）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并處以罰款。（5）國有企業(yè)改制中的劃撥土地對(duì)國有企業(yè)改革，如公司改制、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等，改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。2．劃撥土地使用權(quán)的收回（1）收回的條件劃撥土地使用權(quán)一般是無限期的，但在特殊情況下，有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回劃撥土地使用權(quán)。①公共利益需要使用劃撥土地的。包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、礦山、軍事等建設(shè)項(xiàng)目。②為實(shí)施城市規(guī)劃和進(jìn)行舊城改造，需要調(diào)整使用土地的。實(shí)際上，舊城改造中，不是將劃撥土地使用權(quán)收回，而是對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行重新調(diào)整。③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用劃撥土地的，該土地必須由國家收回。因劃撥土地不是有償使用的，土地不予補(bǔ)償。如果原土地使用單位需要將該劃撥土地和地上建筑物轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地有償使用費(fèi)。④公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。但由于土地使用單位還存在，只是公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等報(bào)廢，對(duì)這部分土地不再需要使用，國家應(yīng)當(dāng)將這部分土地收回。按規(guī)定這部分土地是采用劃撥方式提供的，也將不予補(bǔ)償。（2）收回國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限劃撥土地使用權(quán)的收回一般由收回單位提出方案，但因收回劃撥土地使用權(quán)涉及到對(duì)用地單位的使用權(quán)利的剝奪，必須經(jīng)過法律程序，并經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)。如果是單獨(dú)批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由原批準(zhǔn)用地的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；如果是為公共利益等建設(shè)收回劃撥土地的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目用地的同時(shí)，報(bào)送收回國有土地使用權(quán)的方案，經(jīng)依法批準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T實(shí)施。5.7臨時(shí)建設(shè)用地管理5.7.1臨時(shí)建設(shè)用地的概念臨時(shí)建設(shè)用地是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建或建設(shè)單位在項(xiàng)目（如架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、建設(shè)其他地下工程、地質(zhì)勘探等）施工期間，臨時(shí)使用的國有土地或農(nóng)民集體所有土地。建設(shè)單位可在臨時(shí)用地上建造使用期限在兩年內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和廣告牌、畫廊、招牌、櫥窗、圍欄、報(bào)刊亭、電話亭、固定攤點(diǎn)等設(shè)施。5.7.2臨時(shí)建設(shè)用地的管理《土地管理法》第五十七條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見本章第五節(jié)。臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物，臨時(shí)用地其上建筑物和構(gòu)筑物不得轉(zhuǎn)讓、出租。使用期滿后，用地單位負(fù)責(zé)恢復(fù)原有土地的耕作條件，如無力復(fù)墾，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T繳納土地復(fù)墾費(fèi)或土地復(fù)墾基金，用于土地的整治和恢復(fù)使用。因建設(shè)造成的土地挖占、地面塌陷、水土嚴(yán)重流失等，經(jīng)整治可恢復(fù)耕種或進(jìn)行其他經(jīng)營的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整治或支付整治費(fèi)用，并補(bǔ)償該地塊在被臨時(shí)占用或侵害期間的經(jīng)濟(jì)損失。建設(shè)單位申請(qǐng)使用臨時(shí)建設(shè)用地一般包括申請(qǐng)——受理——審核——審批四個(gè)環(huán)節(jié)。其中申報(bào)資料需包括（1）用地申請(qǐng)報(bào)告書；（2）本組村民大會(huì)各戶主簽名表；（3）使用土地協(xié)議；（4）復(fù)墾計(jì)劃；（5）用地呈報(bào)表及用地紅線圖等。5.8農(nóng)村建設(shè)用地管理5.8.1農(nóng)村建設(shè)用地管理概述農(nóng)村建設(shè)用地是指廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)用于生產(chǎn)、生活以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展所必需的非農(nóng)業(yè)建設(shè)所占用的土地。農(nóng)村建設(shè)用地的管理是農(nóng)村土地管理的重要組成部分，管好用好農(nóng)村建設(shè)用地，對(duì)切實(shí)保護(hù)和合理利用農(nóng)用地，搞好整個(gè)農(nóng)村的土地管理工作意義重大。根據(jù)目前我國農(nóng)村建設(shè)用地的實(shí)際，在農(nóng)村建設(shè)用地使用上應(yīng)遵循以下原則。（1）農(nóng)村建設(shè)用地應(yīng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。（2）農(nóng)村建設(shè)用地使用必須嚴(yán)格審查、履行有關(guān)手續(xù)，申請(qǐng)、審批程序和權(quán)限需按《土地管理法》等相關(guān)法律嚴(yán)格執(zhí)行。（3）建設(shè)占地與農(nóng)村土地整理掛鉤，嚴(yán)格控制占用耕地。原則上，農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)模不得擴(kuò)張，如需擴(kuò)張或占用耕地，必須對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行整理，增加有效耕地面積。（4）農(nóng)村建設(shè)用地有償使用。凡占用集體土地以盈利為目的的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)、聯(lián)戶企業(yè)、個(gè)體企業(yè)，均應(yīng)按規(guī)定交納土地使用費(fèi)，以促進(jìn)合理用地、更好地保護(hù)耕地。有償使用費(fèi)主要用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)，以工補(bǔ)農(nóng)，支持發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)村建設(shè)用地一般包括農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地兩部分，通常所指的農(nóng)村建設(shè)用地是指農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，一般分為：農(nóng)村村民住宅用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地等。5.8.2宅基地的管理宅基地是指農(nóng)民的住房、輔助用房（廚房、禽畜舍、廁所等）、沼氣地（或太陽灶）和小庭院（或天井）用地，以及房前房后少量的綠化用地，不包括農(nóng)民生產(chǎn)曬場(chǎng)用地。對(duì)宅基地管理主要包括以下幾方面。1.申請(qǐng)宅基地的條件農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。條件包括：（1）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的新村、居民點(diǎn)，需要安排宅基地的農(nóng)戶；（2）原有宅基地面積低于規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)，居住擁擠的農(nóng)戶；（3）一些確實(shí)需要分家、分居而又無宅基地的農(nóng)戶；（4）回鄉(xiāng)落戶定居而又無宅基地的離休、退休、退職職工及其家人、華僑、僑眷等。2.申請(qǐng)宅基地的標(biāo)準(zhǔn)（1）農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直