建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)與土地獲取報(bào)建流程

建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)與土地獲取報(bào)建流程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)與土地獲取報(bào)建流程（招拍掛出讓方式）一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)立項(xiàng)立項(xiàng)是指國(guó)家為了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施有效調(diào)控，要求具備一定規(guī)模的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目到發(fā)改委申報(bào)立項(xiàng)，具體包括備案、核準(zhǔn)和審批三種方式，每個(gè)項(xiàng)目只適應(yīng)其中一種方式。除了政府投資建設(shè)的項(xiàng)目需要到發(fā)改委進(jìn)行審批之外，企業(yè)投資項(xiàng)目區(qū)別于不同情況實(shí)行備案和核準(zhǔn)。其中政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項(xiàng)目只需備案。二、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的核準(zhǔn)項(xiàng)目（重大項(xiàng)目）的工作流程1.《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂（國(guó)土局）2.節(jié)能審查（發(fā)改委）、建設(shè)項(xiàng)目的備案（發(fā)改委）、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)保局）3.建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)（發(fā)改委）4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理（規(guī)劃局）5.土地勘測(cè)定界（國(guó)土局）6.《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的辦理（國(guó)土局）7.《房屋拆遷許可證》的辦理（國(guó)土局）8.契稅及土地出讓金繳納憑證的辦理（稅務(wù)局、國(guó)土局）9.《國(guó)有土地使用證》的辦理（國(guó)土局）三、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的備案項(xiàng)目（一般項(xiàng)目）的工作流程1.《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂（國(guó)土局）2.節(jié)能審查（發(fā)改委）、建設(shè)項(xiàng)目的備案（發(fā)改委）、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)保局）3.用地預(yù)審（國(guó)土局）4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理（規(guī)劃局）5.土地勘測(cè)定界（國(guó)土局）6.《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的辦理（國(guó)土局）7.《房屋拆遷許可證》的辦理（國(guó)土局）8.契稅及土地出讓金繳納憑證的辦理（稅務(wù)局、國(guó)土局）9.《國(guó)有土地使用證》的辦理（國(guó)土局）四、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束后，中標(biāo)人或競(jìng)得人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書(shū)》或《成交確認(rèn)書(shū)》的約定，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的主要條款、格式由出讓方提出，受讓人很少有修改的余地。一般來(lái)說(shuō)，出讓合同主要包括以下內(nèi)容：①出讓地塊的基本情況、包括地理位置、面積、界限等；②土地出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；③土地使用權(quán)的出讓期限；④地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由城市規(guī)劃部門依據(jù)城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，以及工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場(chǎng)或其他公共設(shè)施的要求。五、節(jié)能審查建設(shè)項(xiàng)目節(jié)能審查，是指根據(jù)節(jié)能法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告書(shū)、節(jié)能評(píng)估報(bào)告表進(jìn)行審查并形成審查意見(jiàn)，或?qū)?jié)能登記表進(jìn)行登記備案的行為。實(shí)行審批或核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在到發(fā)改委報(bào)送可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告時(shí)，一同報(bào)送節(jié)能評(píng)估文件或節(jié)能登記表；實(shí)行備案的建設(shè)項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定進(jìn)行節(jié)能審查。六、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)簡(jiǎn)稱環(huán)評(píng)，是項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作，由取得相應(yīng)資格證書(shū)的單位承擔(dān)，主要是調(diào)查研究項(xiàng)目周邊的環(huán)境，分析周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響和建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響。所有可能對(duì)環(huán)境造成影響的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。按照其對(duì)環(huán)境影響的程度，實(shí)行分類管理：①可能造成重大影響的，編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)書(shū)②可能造成輕度影響的，編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)表③影響很小的，填報(bào)環(huán)境影響登記表（具體分類方式依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》確定）建設(shè)單位必須在項(xiàng)目開(kāi)工前向環(huán)境保護(hù)行政主管部門報(bào)批環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、報(bào)告表或登記表。七、建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)（重大項(xiàng)目）政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益的角度進(jìn)行核準(zhǔn)（詳見(jiàn)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》）。對(duì)于實(shí)行核準(zhǔn)的項(xiàng)目，建設(shè)單位僅需向發(fā)改委提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，不再經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告和開(kāi)工報(bào)告的程序。建設(shè)單位投資建設(shè)實(shí)行核準(zhǔn)制的項(xiàng)目，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)要求編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告主要包括：①項(xiàng)目申報(bào)單位情況②擬建項(xiàng)目情況③建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃④資源利用和能源消耗分析⑤生態(tài)環(huán)境影響分析⑥經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析八、建設(shè)項(xiàng)目的備案除了《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的不屬于投資建設(shè)的項(xiàng)目，均實(shí)行備案制，由建設(shè)單位編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告之后向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委申請(qǐng)項(xiàng)目備案。建設(shè)項(xiàng)目備案申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容如下：①企業(yè)基本情況、主要投資業(yè)績(jī)②項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目名稱、選址地址、建設(shè)內(nèi)容等等③項(xiàng)目投資意愿及資本金籌措情況九、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是由規(guī)劃局核發(fā)的確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，載明了建設(shè)用地的位置、規(guī)模、性質(zhì)、容積率及建筑面積等內(nèi)容，其附件包括建設(shè)用地紅線圖和規(guī)劃條件。建設(shè)單位在取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》以及項(xiàng)目審批（政府投資）、核準(zhǔn)（重大項(xiàng)目）、備案（一般項(xiàng)目）文件等材料之后，可以到規(guī)劃局申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理。取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是辦理征地補(bǔ)償手續(xù)和國(guó)土局同意批準(zhǔn)用地的前提條件。注意事項(xiàng)：①以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的前提條件之一是根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計(jì)劃或知否可爭(zhēng)取分期支付土地出讓金。②核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項(xiàng)目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對(duì)方給予補(bǔ)償。③改證的附件包括：建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。④注意附加說(shuō)明事項(xiàng)，防止在有效期內(nèi)未申請(qǐng)用地導(dǎo)致改證自動(dòng)失效。十、土地勘測(cè)定界土地勘測(cè)定界是根據(jù)土地征收、征用、劃撥、出讓等的工作需要，實(shí)地界定土地適用范圍、測(cè)定界止位置、調(diào)繪土地利用現(xiàn)狀、計(jì)算用地面積，為國(guó)土資源管理部門用地審批和地籍管理等提供科學(xué)、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料而進(jìn)行的技術(shù)服務(wù)性工作。建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，在辦理征地補(bǔ)償手續(xù)之前，需要到國(guó)土局申請(qǐng)土地勘測(cè)定界。十一、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》是建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)使用土地和核發(fā)《國(guó)有土地使用證》的法律憑證，工程報(bào)建必須以取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》為前提。對(duì)于以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂出讓合同之后，由國(guó)土局向建設(shè)單位核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。注意事項(xiàng)：①《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的使用期限視工程項(xiàng)目大小及及建設(shè)期長(zhǎng)短而定，一般為2年。應(yīng)盡快辦理工程報(bào)建和拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)，批準(zhǔn)建設(shè)工期內(nèi)尚未辦理手續(xù)且未申請(qǐng)延期，原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)可撤銷原批準(zhǔn)用地文件。②《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》附圖與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的附圖相核對(duì)，若《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》核發(fā)的面積少于《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的面積，除非是用地分期，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)辦未核發(fā)面積的相關(guān)用地手續(xù)。③通過(guò)公開(kāi)出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》時(shí)，需由國(guó)土局提供已征地拆遷結(jié)案的函，要特別注意，國(guó)土部門公開(kāi)出讓的土地，與國(guó)土局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳納土地出讓金之前，務(wù)必要到國(guó)土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國(guó)土部門拿來(lái)出讓的土地還存在局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的辦理帶來(lái)很大的麻煩，甚至影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃。④注意《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期施工的，注意要提前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期。十二、《房屋拆遷許可證》的辦理在取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》之后，建設(shè)單位可到國(guó)土局申請(qǐng)辦理《房屋拆遷許可證》并進(jìn)行拆遷，拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。十三、契稅及土地出讓金繳納憑證的辦理以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，在申請(qǐng)辦理《國(guó)有土地使用證》之前，需按合同的規(guī)定繳納土地出讓金及契稅等相關(guān)稅費(fèi)。十四、《國(guó)有土地使用證》的辦理以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在付清全部國(guó)有土地