物業(yè)程序文件：項(xiàng)目維修基金使用程序1

物業(yè)程序文件：項(xiàng)目維修基金使用程序

1、目的

為規(guī)范住宅修理基金的管理，保障住宅正常的修理、使用。

2、范圍

適用于各管理處的修理基金的管理、使用。

3、職責(zé)

3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)修理基金使用細(xì)則的編寫、修改、發(fā)布，

并確定修理基金最終使用的推斷。

3.2管理處依據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況做好年度修理基金的使用方

案，并在使用過程前做好修理基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持

投票權(quán)2/3以上通過的工作。

3.3財(cái)務(wù)部做好修理基金費(fèi)用的審定，并協(xié)助支取修理基金。

4、定義

修理基金：是指由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基

數(shù)，按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保

修期滿后的大修、更新、改造，由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)

的實(shí)際狀況制定修理方案，經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)

2/3以上通過予以使用的專用款項(xiàng)。

共用部位：是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、

梁、樓板、屋頂?shù)龋?、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、

戶外墻面等。

共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分

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攤進(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓

水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線

路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車

場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)

施，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻

體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯

間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）等。

設(shè)備大修：對設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合

椽的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30雙

設(shè)備中修：對設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件,

保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)

轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在30%。

房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,

須進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持

原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

房屋本體大修：房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已擔(dān)心

全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件

的修理工作。

5、方法和過程掌握

5.1修理基金專項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保

修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其修理、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人

擔(dān)當(dāng)。按規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備修理基金，并存入修

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理基金?？钪小?/p>

5.2使用修理基金的條件

5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備修理基

金，并存入修理基金?？?，統(tǒng)一歸集、專戶存儲；

5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、

更新、改造等修理工程；

5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際狀

況制定修理基金使用方案報(bào)業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議；

5.2.4修理基金使用方案，須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主

所持投票權(quán)2/3以上通過后使用。

5.3業(yè)主大會成立前，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過保修

期：

5.3.1業(yè)主大會成立前發(fā)生的物業(yè)修理、更新，不得使用修

理基金，其費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)。

5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其修理費(fèi)

用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人擔(dān)當(dāng)。

5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過保修期

5.4.1業(yè)主大會成立前，需使用修理基金

5.4.1.1遇有特別狀況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用修理基金的修理工程,

管理處可采取以下程序：

a）向政府主管部分（房地產(chǎn)管理局）提出申請，并由其托付并

認(rèn)可的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對修理工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

定額進(jìn)行評估和核算；

b）經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，管理處可進(jìn)行修理工程的操作工作；

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c）小區(qū)修理工程結(jié)束后，應(yīng)由政府托付的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收,

驗(yàn)收合格后須出具證明，不合格的修理工程的施工單位進(jìn)行返工;

d）修理工程完成后，物業(yè)公司或管理處持修理工程結(jié)算發(fā)票

及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到修理基金代管單位申請支取修理基金。

5.4.L2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急狀況，管

理處應(yīng)馬上做好防護(hù)，組織修理更新，并準(zhǔn)時(shí)通知街道辦事處或

居民委員會告知實(shí)際發(fā)生的狀況，如狀況允許，可申請由街道辦

事處或居民委員會出具該發(fā)生狀況的書面證明，修理過程可予以

照片存檔保留。將此次修理狀況及證明材料管理處留存一份，到

房地產(chǎn)管理局本案一份，以備業(yè)主大會成立后支取使用供應(yīng)證明。

5.4.L3未售出的房屋所分?jǐn)偟男蘩碣M(fèi)用，由開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)。

5.4.2業(yè)主大會成立后，使用修理基金的程序

商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的，

使用修理基金根據(jù)下列程序辦理：

（一）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或

物業(yè)的實(shí)際狀況，提出修理項(xiàng)目，制定修理方案。

（二）商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備修理方案應(yīng)當(dāng)征得相

關(guān)業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備修理方案應(yīng)當(dāng)

征得業(yè)主會或業(yè)主代表會的書面同意。

（三）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主

管部門備案，并提交下列文件：

1、基金余額證明；

2、修理（含修理計(jì)劃和預(yù)案）方案；

3、業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主代表會同意使用修理基金書面證明。

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（四）銀行接到備案的證明后，將預(yù)算所需修理基金劃撥到修

理基金使用專戶。

（五）修理工程完成后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公

童的費(fèi)用清單、發(fā)票原件及

修理決算報(bào)告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主委員會，并經(jīng)業(yè)

主委員會主任、副主任共同簽章后，將決算費(fèi)用根據(jù)業(yè)主擁有住

宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉?，在業(yè)主戶賬中列支。

（以上使用修理基金的五項(xiàng)程序引自《天津市商品住宅修理

基金管理方法》第十條）

5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用修理基金事項(xiàng)

a）發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急狀況，管理處應(yīng)馬

二做好防護(hù)，組織修理更新，并準(zhǔn)時(shí)通知業(yè)委會。修理工程結(jié)束

后，做好修理后工程的結(jié)算工作，并將工程結(jié)算發(fā)票、對發(fā)生狀

況說明，及業(yè)主會、業(yè)主委員會對修理狀況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)公示15個(gè)工作日，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見

的，即同意使用并支取修理基金。

b）業(yè)主委員會收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急修理申請后，應(yīng)

準(zhǔn)時(shí)告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示修理基金使用狀況。如關(guān)于

如何使用修理基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或修理基金使用方

法中已商定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上

通過即可根據(jù)商定使用并支取該項(xiàng)修理基金。

5.4.2.2屬于日常修理并應(yīng)使用修理基金事項(xiàng)

a）每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際狀況制

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定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備修理計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)主大會、

業(yè)主委員會；并由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向全體業(yè)主公示使用計(jì)

劃或方案，

b）物業(yè)公司或管理處每年在報(bào)送計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算的同時(shí)將

二年度修理基金的使用狀況向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)送，

c）修理基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3

以上書面同意的方式或自業(yè)主大會、業(yè)主委員會公布之日起15

個(gè)工作日內(nèi)，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的方式，滿意

其中一項(xiàng)方式即該項(xiàng)修理工程可使用修理基金支付。

d）方案通過后，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)作、付款等詳細(xì)操

作事宜。

5.4.2.3其他狀況應(yīng)使用修理基金事項(xiàng)

除上述兩項(xiàng)外，但屬于存在安全隱患應(yīng)使用修理基金支付修

理工程項(xiàng)，可采取

a）管理處將詳細(xì)狀況予說明的材料報(bào)業(yè)主委員會；

b）業(yè)主委員會應(yīng)對該狀況向全體業(yè)主公示；

c）是否可以使用采取上述兩項(xiàng)方式征詢意見后予以使用。

5.4修理基金的分?jǐn)偅簩σ呀?jīng)使用的修理基金選擇合理合法

的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.4.1屬于人為因素造成但無法確認(rèn)責(zé)任人的：共用部位共

用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的，此項(xiàng)修理工程費(fèi)用則由責(zé)

任人擔(dān)當(dāng)，不能使用公共修理基金。假如無法確認(rèn)責(zé)任人的，根

據(jù)受益人原則分?jǐn)偅?/p>

a）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的修理工程，除由

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專業(yè)管理部門維護(hù)管理的部格外，其余部分的修理費(fèi)用由全體產(chǎn)

權(quán)人按建筑面積比例分撥；

b）住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的修理費(fèi)用由該幢

住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

C）一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于一個(gè)單元全

體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的修理費(fèi)用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人

按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?；在一幢住宅?nèi)，專屬于一層住

宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的修理費(fèi)用由咳層住宅內(nèi)的全

體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?。開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)以上原

則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，擔(dān)當(dāng)修理

費(fèi)用。

5.4.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因（區(qū)域部分）：共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備的修理、更新費(fèi)用，發(fā)生在樓棟內(nèi)的，由該棟樓的

業(yè)主根據(jù)擁有建筑面積的比例共同擔(dān)當(dāng)；發(fā)生在樓棟外的，由全

體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同擔(dān)當(dāng)。

5.4.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因（全體業(yè)主分?jǐn)偛糠郑?/p>

G由物業(yè)公司確定修理計(jì)劃以及修理費(fèi)用，確定修理工程,

報(bào)業(yè)主大會同意后，通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟叫蘩砉こ躺婕暗母?/p>

家各戶，到銀行的修理管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中

扣取專項(xiàng)修理資金。

b）對已經(jīng)使用的修理基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰

分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

c）樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的修理、更新費(fèi)用，應(yīng)由本棟、

本單元的業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

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d）樓棟外公共部位，供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的修

理、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主根據(jù)建筑面積分?jǐn)?。如苑?nèi)的公用設(shè)

施是其它苑不能使用的，則由該苑全體業(yè)主根據(jù)建筑面積分?jǐn)偂?/p>

e）業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)在修理基金中列支的，由全體業(yè)主根

據(jù)建筑面積分?jǐn)偂?/p>

5.5修理基金的籌集與續(xù)籌

5.5.1修理基金的籌集：沒有修理基金的儲備或儲備不足使

用的：管理處在每年的年初做好修理基金使用方案，并將此方

案報(bào)業(yè)主委員會，通過后，由業(yè)主委員會打算修理基金如何

收繳及收繳比例。如未通過該項(xiàng)審批，須將事項(xiàng)說明并將業(yè)主委

員會的意見附后并備案留存。

5.5.2修理基金的續(xù)籌：修理基金不敷使用時(shí)，業(yè)主委員會

依據(jù)業(yè)主大會的決議組織業(yè)主根據(jù)擁有商品住宅的建筑面積比

例續(xù)繳。

5.6留意事項(xiàng)

5.6.1管理處在與業(yè)主會溝通簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》同

時(shí)，應(yīng)將修理基金使用方法列入議事打算項(xiàng)之一，管理處可供應(yīng)

使用建議，并在雙方達(dá)成議項(xiàng)后將使用方法列入合同中。

5.6.2假如在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)沒有考慮到此狀況,

可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將修理基金使用的詳細(xì)方案作為

業(yè)主大會的重要決議，由管理處與業(yè)主委員會簽訂《XX小區(qū)修

理基金使用