智慧商業(yè)中心-大數(shù)據(jù)研究下的購物中心白皮書3.0

智慧商業(yè)中心主編：陳勇楊陽參編：汪燕李偉朱成磊電話箱：pd@目錄04|引言06|1.商業(yè)的繁榮與蕭瑟08|1.1中國商業(yè)發(fā)展路徑10|1.2商業(yè)中心市場概述16|1.3疫情加速商業(yè)新趨勢18|2.商業(yè)中心的大數(shù)據(jù)解析20|2.1商業(yè)評價模型24|2.2受歡迎商業(yè)中心的”5B”指標解析50|3.1商業(yè)案例解析——南京德基廣場56|3.2數(shù)據(jù)重構商業(yè)新視界58|3.3預見智慧商業(yè)未來64|后記65|關于弗思特引言副總裁高級合伙人中國商業(yè)發(fā)展路徑19世紀初19世紀90年代20世紀初◎生活水平：人民可支配收入穩(wěn)定增長之際，消費意愿卻呈下降趨勢商業(yè)環(huán)境2019年全年社會消費品零售總額411649億元，比上年增長8.0%,扣除汽車增長9%,連020092010201120122013201420%%862009201020112012201320142016o—消費意愿4QMA(右軸)——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入—城鎮(zhèn)居民人均消費性支出累計同比—占社零比重(%)根據(jù)世界銀行2019年公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國人均GDP為9,771美元(全球人均?項目環(huán)境◎存/增量：市場漸趨飽和，“差異化”決定誰能笑到最后◎擬/新開業(yè)：步入存量時代，增速放緩Q單位：%◎消費升級：線上對線下消費沖擊減少，線下客流拐點已現(xiàn)中國2019年網民規(guī)模8.54億人，環(huán)比增速1.6%。2019年我國網絡購物交易規(guī)模達10.6萬億元，增速17.8%,與2013年59.4%的增速相比也已有較大下降，凡此種種皆顯示出線上2013-2019年中國網絡購物交易規(guī)模及增速2013-2019年中國網絡購物交易規(guī)模及增速9202014201520162017%46802019購物中心擬開業(yè)982個，實際新開業(yè)529個，開業(yè)率為53.8%,低于2014~2018年平個，8622萬平方米),數(shù)量、體量增速分別為-11%,-8.11%。而受疫情影響，經濟環(huán)境下線以及GDP增長較高的城市居民高杠桿對消費的擠出效應，使這部分區(qū)域人群的消費也萬億元，同比下滑了20.5%。這個下滑幅度與商業(yè)線下目商業(yè)評價模型附近常住人口等商業(yè)面積智慧化手段進行商業(yè)體量預測商業(yè)布局人流動線實時數(shù)據(jù)監(jiān)控商空間環(huán)境品牌IP屏欄桿、店招、空間設計與城市商圈、文化藝商業(yè)運營精準營銷中臺系統(tǒng)大多數(shù)商業(yè)開始發(fā)力，但能力較為分散，供應865四線城市4分核心商圈社區(qū)商圈5公交站點8654體量面積1萬m)分9876菌業(yè)布局菌業(yè)布局好8差3■商業(yè)運營89899878998888成都IFS886768989977678878969SM廈門項目(一、二期)88799受歡迎商業(yè)中心的”5B”指標解析由于國內生產總值GDP是一個國家的經濟實力和市場規(guī)模的具體表現(xiàn)，故此次想從2018年城市GDP排名與數(shù)據(jù)，分析各商業(yè)中心所在城市對其銷售額的影響，得出城市選址該項指標對2018年銷售額前72名的商業(yè)中心進行分析、比較，從各商業(yè)中心的商業(yè)選址、體量規(guī)模、?商業(yè)選址BusinessLocati從古至今，“天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業(yè)的經營?！疤鞎r”是指商家對投資時機的把握以及在經營過程中的時令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面；而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于投資規(guī)劃的范疇，地址選址得當，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現(xiàn)更好的經濟一般來說，商業(yè)中心選址需考慮以下因素：(1)城市選址；(2)商圈與周圍環(huán)境；(3)交◎城市選址對于規(guī)模較大商業(yè)地產公司來說，商業(yè)布局一般會參照國家地理區(qū)域劃分的板塊，我國現(xiàn)有行政區(qū)域劃分按地理地區(qū)分為七大區(qū)域，在各個區(qū)域中最開始會進行城市選址，落地商業(yè)產業(yè)布局，以期在該區(qū)域得到較強的商業(yè)品牌口碑與影響力，方便下一城市產業(yè)布局，達到最好的營收成果，所以商業(yè)地產的城市選址至關重要，尤表2.12018年銷售額排名前72的商業(yè)中心所在城市的GDP排名情況排名72的商業(yè)數(shù)(億元)人口(萬人)GDP區(qū)間(億元)14一線城市2北京3深圳4廣州2546天津47蘇州1859武漢2新一線城市杭州5南京3青島1長沙/無錫寧波佛山/鄭州5西安二線城市福州2沈陽1廈門2貴陽1四線城市·人均國內生產總值(RealGDPpercapita)是衡量各國人民生活水平的一個標準，人均GDP高，從側面說明這個城市的經濟活，就業(yè)好，人民收入高?！こ鞘袑傩圆煌?，會對GDP產生一定的影響，一般分為商貿中心城市、旅游城市、工福州西安鄭州佛山寧波青島杭州蘇州重慶廣州上海2035551■二線城市三線城市·樣本數(shù)據(jù)中30個商業(yè)中心位于新一線城市，八個新一線城市占據(jù)排行榜的42%,成都進入前20,說明其GDP數(shù)據(jù)與其城市定位有重要關系，陜西西安為華北區(qū)域重點省會序號排名羅湖區(qū)(萬元/m22寶安區(qū)深圳印力中心福田區(qū)4南山區(qū)5南山區(qū)6寶安區(qū)南山區(qū)8福田區(qū)9羅湖區(qū)羅湖區(qū)龍崗區(qū)福田區(qū)福田區(qū)福田區(qū)福田區(qū)龍華區(qū)塑造更美好的城市其中常住戶籍人口454.70萬人，比上年增加19.98萬人，占常住人口比重34.9%;常住非戶籍人口847.97萬人，比上年增加29.800—人口數(shù)量(萬人)—增長數(shù)量(萬人)排名地區(qū)常住人口(萬人)增量(萬人)深圳1寶安2龍崗34福田5南山6羅湖7光明新區(qū)8坪山9鹽田大鵬新區(qū)深汕特別合作區(qū)167647264界紀錄)5252北京SOLANA藍色港灣2553·公交站點數(shù)量為商場半徑500米以內；·北京大多商業(yè)位于4環(huán)內，北京市常住人口2171萬，四環(huán)內人口占全市人口的36.2%,商業(yè)均在20名以內；注①IRS(商圈飽和度)=C(潛在客戶)xRE非名建筑面積(萬平方米)實際銷售額(億元)56789面積區(qū)間(萬m)坪效高于2萬/m2的數(shù)量占比33664940塑造更美好的城市從數(shù)據(jù)中分析得出：·此次統(tǒng)計數(shù)據(jù)是在4萬平米以上的購物中心，剔除面積較大主題街區(qū)外，得到此次結論；·根據(jù)商業(yè)經營規(guī)律，零售購物型商業(yè)的一般坪效在7500~10000元之間可以實現(xiàn)盈利保本點，此數(shù)據(jù)僅供參考，需根據(jù)具體項目進行測算。此次分析中，我們定義20000元每平米的坪效為做的較好的商業(yè)的基準點；·為提高城市影響力與樹立城市形象所必須設立的主題街區(qū)型商業(yè)中心面積較大，不以坪效取勝，重點多在與體驗與文化，商機轉換時間長，在以坪效為評價指標的分析中不占優(yōu)勢；·商業(yè)面積分布在7~15萬m時，近一半的商業(yè)均可以達到2萬元/m的坪效，且商業(yè)面積在4~7萬m的商業(yè)的坪效均在2萬元/m以上，側面體現(xiàn)出中小體量規(guī)模商業(yè)易達到盈利目標；2019新開業(yè)購物中心的數(shù)量也可以體現(xiàn)出中小體量的商業(yè)較受開發(fā)商喜歡。在2019年上半年，四大一線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量約為20個，而超過70%的項目都是集中在二季度開業(yè)的。下半年，市場將迎來大量商業(yè)項目放量入市，預期下半年會有更多的供應。表2.72019年上半年一線城市新開業(yè)購物中心項目商業(yè)面積(萬m2)開業(yè)時間3白玉蘭廣場3555注統(tǒng)計對象為商業(yè)面積≥3萬m的集中型零售物業(yè)，包括購物中心、商業(yè)街、文旅項目商從新開業(yè)的商業(yè)體量來看，一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區(qū)間，規(guī)模在3-5萬平方米的項目超過一半，約為11個；規(guī)模在5-11萬平方米的約為7個，占比為35%。而大體量的項目最少?！?~11萬m2或許可以從中窺視當前購物中心規(guī)模走向。小體量或者中等體量的項目更受開發(fā)商青睞，相對小型的社區(qū)商業(yè)不僅能夠涵蓋復合型的商業(yè)功能，而且有足夠空間打造當前消費者熱愛的各種體驗場景和主題。同時，相對大體量的商場而言，中小體量的操盤難度稍低，更有區(qū)位輻射性和消費客群針對性。此外，對比北上廣深四個城市，上海的新開業(yè)項目數(shù)量最多，占比超一半。而北京則相對較少，主要原因是北京更多的是存量物業(yè)。根據(jù)相關研究顯示，截至2018年底北京零售型商業(yè)的存量規(guī)模已接近4000萬平方米，購物中心的增量與存量比值已低于15%。因此開發(fā)商們傾向于通過改造升級重新推出項目，相信未來北京存量市場將面臨更多機遇，在資產重塑和價值提升之下將有更多煥然一新的老項目入市。業(yè)部分等，不含專業(yè)市場。從2018年銷售額排名前50的購物中心中篩選出坪效在4萬元/m2以上的7家購物中心，其中高端定位商場占據(jù)71%;名h銷售額(億元)坪效萬元/m)時尚生活中心269高端百貨4◎商業(yè)動線設置6中高端中高端3深圳KKMall中高端9中高端中端中高端(地上)10中端中高端4中端中端中端中路(御行中街路(步行街)正陽街商業(yè)環(huán)境BusinessEnvironment首層平面圖音樂升13.2%,其中IPP凱德集團中糧地產度刻(自我生長空間)中糧地產粉紅跑道(運動)鴨梨哥廣州K11智慧化的商業(yè)中心?商業(yè)選址當下，南京市共有58個5萬m以上的購物中心，人均購物中心數(shù)量為0.69個/十萬人，人均購物中心商業(yè)面積為0.77m,核心商圈首層平均租金達917元/月/m。◎商圈與周圍環(huán)境蘇州杭州昆明廈門廣州86▲周邊人口概況(半徑1公里),數(shù)據(jù)來源于贏商大數(shù)據(jù)貴陽260.530.53福州31泉州260.▲周邊交通概況(半徑1公里),數(shù)據(jù)來源于贏商大數(shù)據(jù)??商業(yè)體量商業(yè)布局◎商業(yè)定位◎業(yè)態(tài)分布◎人流動線◎人流動線?商業(yè)氛圍◎體驗社交◎外立面設計◎內部空間設計